促進長租公寓健康有序發(fā)展的思考與建議,物業(yè)管理論文

促進長租公寓健康有序發(fā)展的思考與建議,物業(yè)管理論文本篇論文目錄導(dǎo)航：【】【】【】【】【】促進長租公寓健康有序發(fā)展的考慮與建議長租公寓論文：促進長租公寓健康有序發(fā)展的考慮與建議內(nèi)容摘要：通過梳理長租公寓的發(fā)展現(xiàn)在狀況，明確長租公寓當(dāng)下所處的洗牌出清階段與爆雷企業(yè)多為分散式、輕資產(chǎn)運營的特征。本文以為，長租公寓大面積爆雷的原因在于疊加了其本身經(jīng)營形式存在風(fēng)險、市場整體租金水平較低以及有效監(jiān)管缺位三重因素?；诖耍岢龉膭钪刭Y產(chǎn)運營的發(fā)展形式、引導(dǎo)市場租金回到合理區(qū)間、企業(yè)延長服務(wù)鏈條以增加盈利、加強對企業(yè)信息差管理與建立參數(shù)監(jiān)管體系等建議，以促進長租公寓平穩(wěn)健康發(fā)展。本文關(guān)鍵詞語:長租公寓;長收短付;爆倉;參數(shù)監(jiān)管體系;2020年10月，赴美上市不久的蛋殼公寓就陷入“倒閉跑路〞風(fēng)波，導(dǎo)致數(shù)萬剛步入社會的年輕租客“無家可歸〞，造成惡劣的社會影響。這一事件的發(fā)生再一次將長租公寓的經(jīng)營形式推上風(fēng)口浪尖。隨著規(guī)模擴大，長租公寓也步入發(fā)展的深水區(qū)，蛋殼事件的爆發(fā)縱然有客觀因素的存在，但長租公寓野蠻式的擴張也內(nèi)生決定了其抵御市場風(fēng)險能力較弱的特征，因而深切進入研究長租公寓經(jīng)營形式與風(fēng)險防備就顯得尤為必要，這對促進長租公寓平穩(wěn)健康發(fā)展，推進租購并舉具有重要的實踐意義。1長租公寓經(jīng)營現(xiàn)在狀況與爆雷企業(yè)類型特征1.1長租公寓發(fā)展與經(jīng)營現(xiàn)在狀況長租公寓在我們國家萌芽于2018年，直到2021年都處于緩慢發(fā)展的階段，隨著國家和地方先后提出培育和發(fā)展住房租賃市場等扶持性政策，尤其是2021年提出的購租并舉的制度使租賃市場開場遭到廣泛關(guān)注，長租公寓由此進入快速發(fā)展階段，隨后進入瘋狂擴張期。進入2022年，長租公寓長收短付形式的過度運用惡果初現(xiàn)端倪，爆雷、跑路事件頻發(fā)，行業(yè)進入清算洗牌階段。2020年上半年，市場化環(huán)境急劇變化，房屋出租率滑坡，長租公寓企業(yè)經(jīng)營陷入窘境，行業(yè)擴張速度趨于停滯，部分品牌門店開店數(shù)量呈現(xiàn)負(fù)增長。貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年，行業(yè)前十的長租品牌全年新開店數(shù)量為474家，新開店率超70%。而在今年上半年，各品牌新開店數(shù)量共93家，新開店率僅為8.2%。除此之外，長租公寓高負(fù)債率的運營形式已是常態(tài)，相較于蛋殼97%的資產(chǎn)負(fù)債率，青客高達157%，外加龍頭企業(yè)如蛋殼、青客，近三年來的業(yè)績均處于虧損狀態(tài)，市場環(huán)境的劇烈波動更是對企業(yè)的資金鏈提出重大考驗?？傮w來看，長租公寓借助杠桿在高負(fù)債的狀態(tài)下實現(xiàn)規(guī)模擴張，這一形式在市場狀況繁榮或者平穩(wěn)時可能存在一定的安全邊際，但市場顯然難以維持這一狀態(tài)。蛋殼事件無疑給野蠻無序生長的長租公寓敲響了警鐘。1.2爆雷企業(yè)類型特征2022年以來，一大批長租公寓出現(xiàn)爆雷，2020年更是一大批企業(yè)被清退。2020年7～9月就有20余家長租公寓爆雷，這些爆雷企業(yè)的共同特征均是分散式、輕資產(chǎn)運營形式，即通過大量轉(zhuǎn)租的手段實現(xiàn)規(guī)?；\營，而不直接持有住房資產(chǎn)。分散式、輕資產(chǎn)運營是當(dāng)下的主流發(fā)展形式，因其占用資金量小，進入門檻較低而遭到青睞。不管重資產(chǎn)還是輕資產(chǎn)形式重點均是運營，但側(cè)重點有較大區(qū)別，輕資產(chǎn)側(cè)重于金融運營，而重資產(chǎn)則更側(cè)重于資產(chǎn)運營，這也就表現(xiàn)出不同程度的風(fēng)險承受能力。輕資產(chǎn)運營的企業(yè)因過度依靠現(xiàn)金流的運轉(zhuǎn)實現(xiàn)規(guī)模擴張或?qū)崿F(xiàn)盈利，本身抗風(fēng)險能力較差，當(dāng)外部環(huán)境對其沖擊大時，資金鏈易斷裂，而重資產(chǎn)運營企業(yè)在資金鏈緊張時還能夠依靠自持資產(chǎn)抵押獲得金融機構(gòu)的貸款，風(fēng)險承受能力大為加強。2長租公寓爆倉原因分析2.1長租公寓經(jīng)營形式存在風(fēng)險隱患長租公寓以往常規(guī)經(jīng)營形式是平臺先與房東達成協(xié)議，再對房屋進行裝修改造，繼而在網(wǎng)上掛牌吸引租客簽訂合同，華而不實的租金差就是長租公寓主要利潤來源。而如今大多數(shù)長租公寓依靠“高進低出、長收短付〞的輕資產(chǎn)形式牟利。為獲得市場份額，企業(yè)以高于市場價20%～40%搶占房源，再用低價吸引租客提升市場占有率，即為“高進低出〞。此形式對企業(yè)資金流動性要求高，為緩解資金流壓力，企業(yè)通過價格優(yōu)惠鼓勵租客一次性付清一年或一季度房租，而對房東的房租采取月付形式。與此同時，為解決租客無法一次性支付整年租金的情況，平臺引入“租金貸〞業(yè)務(wù)，即租客與第三方金融機構(gòu)簽訂合同后，金融機構(gòu)直接將資金一次性付給平臺，這部分資金被平臺用于擴大市場份額或進行其他投資以實現(xiàn)收益。這一經(jīng)營形式的問題在于，企業(yè)的運營極度依靠現(xiàn)金流，管理收付租客與房東的資金是運營的基礎(chǔ)，而此資金池的本質(zhì)是時間拆標(biāo)下的人為期限錯配行為，企業(yè)可用池中累計資金繼續(xù)收房，并通過獲取新租客貸款繳納的租金繼續(xù)進一步擴張，更為嚴(yán)重的是，資金主動權(quán)把握在長租公寓企業(yè)手中而不受約束，相當(dāng)于風(fēng)險變相轉(zhuǎn)移給了房東和租客。2.2行業(yè)亂相的根本源頭在于租金水平低我們國家租賃市場發(fā)展緩慢以及長租公寓無序發(fā)展的根本源頭在于我們國家住房租賃行業(yè)的租金水平偏低，利潤微薄甚至無利可圖是掣肘住房租賃市場發(fā)展的根本原因，這也導(dǎo)致進入該行業(yè)的企業(yè)難以通過主營業(yè)務(wù)盈利的窘境。實際上，租金水平低具體表現(xiàn)出為兩個方面：一是整體租賃行業(yè)發(fā)展不景氣，相較于房價水平，房屋租賃的租金回報率較低。以一線城市為例，近年來的二手住宅租金回報率大多處于1.4%～1.7%(見圖1)，甚至低于銀行存款利率，這就降低了對資本的吸引力，這也是為何重資產(chǎn)形式占比擬低的原因。二是長租公寓的主要客戶群體對低租金產(chǎn)品需求強烈，外加這一領(lǐng)域尚未進入發(fā)展成熟階段，競爭較為劇烈，長租公寓企業(yè)有內(nèi)生動力提供低租金的產(chǎn)品以增大用戶規(guī)模。所以企業(yè)不得不運用金融手段提高回報率，例如利用長收短付形式，讓本身短期內(nèi)獲得大量可自由支配資金，通過將此資金部分用于其他投資等非主業(yè)經(jīng)營手段增加收益。圖1二手住宅租金回報率2.3有效監(jiān)管的缺位市場健康有序的發(fā)展少不了的扶持與監(jiān)管，對于還未發(fā)展成熟的長租公寓而言，更是如此。事實上，對于長租公寓而言，對其監(jiān)管的邊界相對模糊，尚未構(gòu)成有效的監(jiān)管體系?？陀^而言，長租公寓從出現(xiàn)到如今時間并不長，對于這一業(yè)態(tài)的發(fā)展尚無成熟的監(jiān)管經(jīng)歷體驗?zāi)軌蚪梃b，更多是待問題暴露再打補丁的方式，這不利于整體的風(fēng)險控制。主觀而言，長租公寓這一領(lǐng)域的發(fā)展有其獨有特征，雖有監(jiān)管參與，但多沿用傳統(tǒng)的監(jiān)管形式，導(dǎo)致有效的監(jiān)管缺位，這對的監(jiān)管提出了新的要求。3促進長租公寓健康有序發(fā)展的考慮與建議3.1回歸租賃業(yè)發(fā)展本質(zhì)，鼓勵發(fā)展重資產(chǎn)運營形式爆雷的長租公寓多采取的是分散式、輕資產(chǎn)的“互聯(lián)網(wǎng)〞運營方式，即先大力補貼房東和租客，搶占市場，隨后再逐步縮減補貼力度獲得定價權(quán)，這種混合了平臺和互聯(lián)網(wǎng)金融的運營形式固然高效，卻也存在不少風(fēng)險隱患。長租公寓是一個初期投入大、獲利周期長的行業(yè)，想要獲得持續(xù)發(fā)展必須回歸租賃業(yè)發(fā)展的本質(zhì)，牢牢捉住住房的寓居屬性，通過資產(chǎn)運營獲得合理回報。長遠來看，應(yīng)鼓勵企業(yè)采用重資產(chǎn)運營形式，實現(xiàn)規(guī)?；图s化，提升運營效率。一方面，重資產(chǎn)運營有一定資金以及實力準(zhǔn)入門檻，可有效篩除熱錢涌入，可減少行業(yè)的無序競爭，提升全行業(yè)的運營效率；另一方面，重資產(chǎn)運營往往代表企業(yè)擁有一定的抵押物，有利于抵御市場臨時性沖擊，同時也是信譽的憑證，可有效減少爆雷與跑路等惡性事件。3.2引導(dǎo)市場逐步提高租金回報率水平，鼓勵企業(yè)延長服務(wù)鏈條增加盈利加強長租公寓這一行業(yè)的盈利能力是促進其發(fā)展的根本動力，一方面，需要引導(dǎo)租金回到合理水平，逐步提高租金回報率，加強對資本的吸引力；另一方面，市場環(huán)境也對企業(yè)本身經(jīng)營提出更高層次要求，可通過延長服務(wù)鏈條的方式拓展盈利面。例如，可支配收入的持續(xù)增長切實加強了居民對物業(yè)服務(wù)的需求，與社區(qū)整體配套的物業(yè)服務(wù)不同，長租公寓的物業(yè)服務(wù)需求可能相對多元且較為零散，長租公寓能夠創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)體系，推出零售式物業(yè)服務(wù)知足租客需求，增加盈利點。除此之外，還可通過延長裝修服務(wù)鏈條、在公共部分承接部分廣告等方式增加盈利。但需要注意的是，企業(yè)應(yīng)切實提高服務(wù)能力，通過高質(zhì)量服務(wù)提升租戶粘性，提升復(fù)購率，增加收益，若只重形式不重本質(zhì)，則會引起消費者的反感，反而有損企業(yè)形象，不利于公司業(yè)務(wù)進行和規(guī)模擴大。3.3防備平臺因過度利用信息差而出現(xiàn)異化現(xiàn)象互聯(lián)網(wǎng)能高效聚集有效信息，越來越多的平臺將互聯(lián)網(wǎng)信息優(yōu)勢與線下實體發(fā)展相結(jié)合，促進平臺縱橫發(fā)展。但是隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)快速進步，個人與平臺的信息鴻溝愈來愈深，信息不對稱進一步加劇，一些平臺利用這一優(yōu)勢損害個人、公共利益。應(yīng)警覺此類問題頻發(fā)，防備互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)運營風(fēng)險。長租公寓借助互聯(lián)網(wǎng)平臺信息差和規(guī)模效應(yīng)，使用長租短付、高收低租經(jīng)營形式吸引房東和租客。通過線上平臺發(fā)布信息，引導(dǎo)租客線下看房，用“低租〞的方式吸引租客“長租〞，用“高收〞的方式講服房東“短付〞，利用房東租客間的信息差獲取不受監(jiān)管可自由支配的資金。同為互聯(lián)網(wǎng)平臺的P2P是前幾年興起的借貸信息中介平臺，借款人在平臺發(fā)放借款標(biāo)，投資者進行競標(biāo)向借款人放貸，由借貸雙方自由競價，平臺撮合成交，最初P2P促進了民間借貸發(fā)展，但在其成長經(jīng)過中出現(xiàn)異化，平臺通過發(fā)放假標(biāo)、期限錯配構(gòu)成資金沉淀，再將此資金用作其他投資。應(yīng)警覺長租公寓朝此方向演變，相關(guān)責(zé)任單位應(yīng)重點監(jiān)管資金的動向，加大違規(guī)處理懲罰力度，同時需要催促平臺定時披露應(yīng)公開的信息，縮小企業(yè)與客戶的信息鴻溝。3.4加強經(jīng)營主體扶持力度，建立新型參數(shù)監(jiān)管體系在促進區(qū)域租賃市場發(fā)展的同時，能夠考慮與長租公寓企業(yè)合作，將長租公寓住房納入人才公寓房體系，為區(qū)域人才引進提供更多住房選擇時機。支持租賃機構(gòu)與相關(guān)金融機構(gòu)，如建設(shè)銀行、支付寶、全房通等相關(guān)平臺合作，支持穩(wěn)定租戶獲得租金貸、信譽貸。雙方合作不僅能夠促進區(qū)域租賃市場發(fā)展，能夠扶持長租公寓不斷發(fā)展壯大，服務(wù)于城市發(fā)展。對于長租公寓的監(jiān)管，應(yīng)進一步了解長租公寓的發(fā)展形式與經(jīng)營特點，摸清長租公寓的敏感環(huán)節(jié)與風(fēng)險暴露點，利用“長收短付〞的期限錯配極限、“高收低租〞的租金差、租金流動性水平、出租率等運營指標(biāo)建立新型的參數(shù)監(jiān)管體系，對合規(guī)的長租公寓企業(yè)進行精到準(zhǔn)確的動態(tài)監(jiān)管。當(dāng)指標(biāo)值到達臨界點，及時給予企業(yè)一定的風(fēng)險警示，基于此對風(fēng)險進行量化，進行精到準(zhǔn)確管理，將風(fēng)險控制在源頭。以下為參考文獻[1]藺清冰.我們國家長租公寓市場可持續(xù)發(fā)展研究[J]住宅與房地產(chǎn),2022(36);:20.[2]陳兵，郭光坤.長租公寓爆雷是不可持續(xù)發(fā)展形式的必然結(jié)果[N]第一財經(jīng)日報,202