住宅項目可行性研究報告

蟠龍新區(qū)189畝工程可行性研究報告〔住宅〕蟠龍新區(qū)，屬于南寧市“十一五〞方案確定啟動建設(shè)的兩大新區(qū)之一。本文通過對蟠龍新區(qū)189畝的一地塊的開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的市場調(diào)查分析，以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比擬后，依據(jù)蟠龍新區(qū)當?shù)氐哪壳笆袌鰻顩r和對未來的預測，對工程的可行性與開發(fā)經(jīng)營籌劃提出初步意見，并結(jié)合工程的特點優(yōu)勢，對工程進行了投資分析、財務(wù)評價和風險分析，以期探討該地塊進行住宅開發(fā)經(jīng)營的可能性。依據(jù)本文的方案，工程總建筑面積212000平方米，工程總投資38042萬元。經(jīng)測算工程經(jīng)營利潤為7578萬元，因此工程在經(jīng)濟上具有較強的可行性。[關(guān)鍵字]蟠龍新區(qū)工程投資開發(fā)經(jīng)營

目錄第一章前言一、報告編制目的二、報告編制依據(jù)三、工程概況第二章工程開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析一、2005年國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回眸二、南寧市房地產(chǎn)市場分析三、有利投資經(jīng)濟形勢成因分析第三章工程周邊物業(yè)市場調(diào)查分析一、投資地塊的地理環(huán)境二、蟠龍新區(qū)區(qū)域分析三、工程周邊主要物業(yè)分析四、蟠龍新區(qū)消費者調(diào)查分析第四章工程開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與時機點分析一、房地產(chǎn)投資工程開發(fā)經(jīng)營時機形成模式二、工程開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點三、工程開發(fā)經(jīng)營時機點第五章工程定位一、目標市場定位二、產(chǎn)品定位第六章工程規(guī)劃、建筑設(shè)計建議一、工程總體規(guī)劃建議二、住宅建筑設(shè)計建議三、小區(qū)配套設(shè)施建議四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議第七章工程開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算一、工程開發(fā)經(jīng)營策略二、工程投資估算三、工程實施進度安排四、工程投資與籌資方案第八章工程開發(fā)經(jīng)營狀況分析一、工程銷售方案二、工程銷售收入估算三、工程經(jīng)營本錢估算四、工程利潤估算五、工程現(xiàn)金流量、財務(wù)凈現(xiàn)值及財務(wù)內(nèi)部收益率第九章工程開發(fā)經(jīng)營風險分析一、工程盈虧平衡分析二、工程開發(fā)經(jīng)營主要風險及對策分析第十章結(jié)論與建議

第一章

前言一、報告編制目的1、在對工程開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的根底上，結(jié)合工程所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。

2、對工程的可行性與開發(fā)經(jīng)營籌劃提出初步意見，并對工程的規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計提出相應的建議。

3、結(jié)合公司的狀況和工程的特點，探索工程開發(fā)經(jīng)營的可行方式。

4、對工程進行投資分析和風險分析。5、對工程決策及其實施的優(yōu)化提出建議。二、報告編制依據(jù) 1、南寧市規(guī)劃局規(guī)劃方案；

2、國家建設(shè)部及南寧市公布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；

3、南寧市房產(chǎn)局提供資料；5、現(xiàn)場勘察和實地調(diào)研所得資料。三、工程概況工程地塊位于蟠龍新區(qū)南寧大橋西面，總面積約189畝，其中有30畝為預留的辦公用地，實際開發(fā)面積為159畝，該地塊根本較為平整，經(jīng)文件批準通過，該地塊主要用途為商住用地，類別代號，容積率不大于2.0，建筑密度不大于，綠化率不小于。建筑限高多層不超過〔約米左右，不含底層層高2.2米以下的自行車庫〕，允許建高層，高層住宅層數(shù)不超過層〔約米左右〕；本工程由電力局與富凱房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司合作共同開發(fā)，除30畝作為預留的辦公建設(shè)用地外，剩余用地面積159畝將用于開發(fā)建設(shè)中高檔次的住宅小區(qū)，并分為兩局部建設(shè)：其中的99畝用于開發(fā)建設(shè)區(qū)電力局定向開發(fā)住宅小區(qū)，余下60畝用于開發(fā)商品房小區(qū)；建筑形式采用組合式：多層，小高層，并初步確定工程主要技術(shù)指標如下：①總用地面積：106000平方米，約合159畝。②容積率：2.0③總建筑面積：212000M2公建面積：5000M2④建筑密度：〔暫無設(shè)計方案無法計算出，建筑密度=建筑基底總面積÷建筑用地總面積〕。⑤綠化率：35%〔以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進一步優(yōu)化〕本工程遵循社區(qū)完整功能的要求，做出融住宅、教育、綜合社區(qū)效勞為一體的規(guī)劃設(shè)想，區(qū)內(nèi)生活設(shè)施齊全，配套有幼兒園、便利店、商業(yè)網(wǎng)點、社區(qū)醫(yī)療保健中心、郵局、銀行等設(shè)施，將是蟠龍半島新區(qū)新崛起的一個中等規(guī)模小區(qū)。工程建設(shè)內(nèi)容：1、多層公寓及連排別墅多層公寓的總建筑面積約72000平方米，建筑樣式為框架結(jié)構(gòu)，采用點式、條形排布，以六層為主，頂層坡形帶閣樓屋面，局部設(shè)計成復式、躍層和錯層，戶型新穎、實用，大量采用外飄窗、凸窗、大陽臺，局部做成景觀陽臺。宅前綠化結(jié)合組團綠化、中心綠化，合圍庭院綠化景觀，力求到達戶戶見綠，推窗見景的景觀效果。2、小高層公寓小高層公寓的總建筑面積約120000平方米。3、配套商業(yè)面積〔包括車庫〕建筑面積約15000平方米4、公共生活設(shè)施總建筑面積約5000平方米，包括車庫、景觀綠化、社區(qū)醫(yī)療等。5、物業(yè)管理實行封閉式現(xiàn)代化物業(yè)管理。供電系統(tǒng)：采用雙路供電，每戶獨立磁卡電表，高級平安插座；通訊系統(tǒng)：每戶客廳及主臥室分別設(shè)置插口及INTERNET插口、寬帶網(wǎng)絡(luò)；電視系統(tǒng)：每戶客廳及主臥室分別設(shè)置公用閉路電視及衛(wèi)星電視；郵政系統(tǒng)：每戶設(shè)有信、報箱并實行專遞效勞；周界防護系統(tǒng)：周邊采用圍墻和景觀綠化將小區(qū)與外界隔開，同時小區(qū)保安負責對小區(qū)周邊進行巡邏；

第二章

工程開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析一、2005前三季度南寧市經(jīng)濟狀況簡析 經(jīng)濟運行情況[GDP]2005年1-3季度，南寧市經(jīng)濟開展繼續(xù)保持穩(wěn)健的增長態(tài)勢，全市GDP達477.02億元，同比增長13.2%，增速比去年同期加快0.38個百分點。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值65.38億元，同比增長7.7%，第二產(chǎn)業(yè)增加值149.55億元，同比增長17.4%，第三產(chǎn)業(yè)增加值262.08億元，同比增長12.6%。[財政金融]財政收入增加，金融機構(gòu)存貸款平穩(wěn)增長。1-9月，全市組織的財政收入71億元，同比增長16.57%，其中一般預算收入31.43億元，同比增長20.30%。一般預算支出47.77億元，同比增長18.16%。其中根本建設(shè)支出4.82億元，同比增長36.48%；企業(yè)挖潛改造資金支出1.90億元，同比增長29.49%；科技三項費用支出0.47億元，同比增長31.63%。[投資]全社會固定資產(chǎn)投資增幅有所回落，但仍保持較快增長。今年以來，全市投資雖有所回落，但在“百項工業(yè)工程大會戰(zhàn)〞、“136〞城建工程等大工程推動下，增幅一直保持在28%以上，九月份到達了今年以來的最高速度。1-9月，全市完成全社會固定資產(chǎn)229.51億元，增長38.10%。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資218.48億元，增長39.81%；根本建設(shè)投資102.49億元，增長26.61%；更新改造投資37.09億元，增長60.71%；房地產(chǎn)業(yè)投資68.97億元，增長61.17%。[國內(nèi)貿(mào)易]社會消費品零售額穩(wěn)步增長。1-9月，社會消費品零售總額241.99億元，同比增長13.63%。其中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額213.11億元，同比增長13.41%，餐飲業(yè)零售額28.27億元，同比增長15.25%。小結(jié)：持續(xù)升溫的固定資產(chǎn)投資，強勁的消費能力，良好的經(jīng)濟運行環(huán)境為房地產(chǎn)開發(fā)投資奠定了堅實的經(jīng)濟根底。二、南寧市房地產(chǎn)市場分析1、南寧市成交情況分析1-1、整體市場供求情況a〕季度供給情況2005年3季度商品房類別供求狀況表時間單位:萬㎡住宅商業(yè)辦公合計2005年7月份批準預售面積9.61.5011.1合同備案面積34.61.80.536.8供求比1:3.61:1.2/1:3.32005年8月份批準預售面積28.432.133.5合同備案面積32.51.70.134供求比1:1.11:0.6/1:1.02005年9月份批準預售面積62.3150.277.5合同備案面積37.81.20.939.8供求比1:0.61:0.11：4.51:0.5合計批準預售面積100.319.52.3122.1合同備案面積104.94.71.5110.6供求比1：1.01：0.21：0.71：0.9◎2005年3季度商品房供給量為122.1萬㎡，去化量為110.6萬㎡，整體呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢，供求相比上個季度有大幅度提升?！蛏虡I(yè)用房供給量增長較多，空置量較大，商業(yè)用房的嚴峻形式進一步加深。辦公房的供求形勢依然沒有得到改變。b〕同期比擬情況2005年3季度供求關(guān)系環(huán)比、同比比照表時間批準預售面積〔萬㎡〕合同登記備案面積〔萬㎡〕供求比2005年3季度122.1110.61：0.92005年2季度56.162.31：1.12004年3季度72.9573.41：1.1◎2005年3季度供給量122.1萬㎡。環(huán)比上季度增長117.6%，比去年同期增長67.4%，本季銷售備案登記110.6㎡，環(huán)比上季度增長78.3%，比去年同期增長51.4%。本季度的供求量比照上季度及往年都有較大幅度提高，但供求狀況卻是供大與求，主要是受商業(yè)類產(chǎn)品影響。1-2、各區(qū)域市場供求情況a〕各區(qū)域商品房供求狀況分析2005年3季度各區(qū)域商品房供求關(guān)系狀況表各板塊批準預售面積比重登記備案面積比重供求比青秀區(qū)16.613.60%14.112.75%1:0.8瑯東板塊36.429.81%35.331.92%1:1.0仙葫板塊8.67.04%15.313.83%1:1.8江南區(qū)6.25.08%13.412.11%1:2.2西鄉(xiāng)塘區(qū)30.124.65%16.514.92%1:0.5興寧區(qū)18.214.91%4.33.89%1:0.2良慶區(qū)64.91%11.710.58%1:2.0南寧市122.1100.00%110.6100.00%1:0.92005年3季度各區(qū)域商品房登記備案狀況圖2005年3季度各區(qū)域商品房登記備案狀況圖青秀區(qū)13%瑯東板塊31%仙葫板塊14%江南區(qū)12%西鄉(xiāng)塘區(qū)15%興寧區(qū)4%良慶區(qū)11%◎2005年3季度南寧市商品房供求比為1：0.9，青秀區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū)和興寧區(qū)呈現(xiàn)供大于求的狀況。瑯東板塊供求根本持平，其他城區(qū)供小于求。整體來講，供求關(guān)系仍處于良好狀況。◎瑯東板塊供給量到達全市29.81%，去化量到達全市31.92%，雖然供求仍是全市的首位，但比重已經(jīng)有所降低；西鄉(xiāng)塘區(qū)的供給量占全市24.65%，去化量占全市14.92%，位列全市第二。b〕各區(qū)域住宅供求狀況分析2005年3季度各區(qū)域住宅批準預售及合同登記備案情況一覽各板塊批準預售面積〔萬㎡〕比重合同登記備案面積〔萬㎡〕比重供求比青秀區(qū)13.313.26%1312.44%1:1.0瑯東板塊31.431.31%34.132.63%1:1.1仙葫板塊7.97.88%14.814.16%1:1.9江南區(qū)5.15.08%12.211.68%1:2.4西鄉(xiāng)塘區(qū)22.422.33%15.715.02%1:0.7興寧區(qū)14.714.66%3.53.35%1:0.2良慶區(qū)5.55.48%11.210.72%1:2.0南寧市100.3100.00%104.5100.00%1:1.02005年3季度各區(qū)域住宅物業(yè)登記備案狀況圖2005年3季度各區(qū)域住宅物業(yè)登記備案狀況圖青秀區(qū)12%瑯東板塊33%仙葫板塊14%江南區(qū)12%西鄉(xiāng)塘區(qū)15%興寧區(qū)3%良慶區(qū)11%◎2005年3季度，南寧市商品房住宅的供求比是1：1.0，供求根本持平。西鄉(xiāng)塘區(qū)和興寧區(qū)呈現(xiàn)供大于求情況；青秀區(qū)和瑯東板塊供求根本平衡；其他城區(qū)呈現(xiàn)供小于求?！颥槚|板塊依舊占據(jù)著供給量和去化量第一的位置，供給量占全市31.31%，去化量占全市32.63%。西鄉(xiāng)塘區(qū)供給量占全市22.33%，去化量占全市15.02%，位列第二。江南區(qū)和良慶區(qū)供給量較少，而興寧區(qū)去化量最低。c〕各區(qū)域商業(yè)供求狀況分析2005年3季度各區(qū)域商業(yè)批準預售及合同登記備案情況一覽各板塊批準預售面積〔萬㎡〕比重合同登記備案面積〔萬㎡〕比重供求比青秀區(qū)2.713.85%0.816.67%1:0.3瑯東板塊3.316.92%0.714.57%1:0.2仙葫板塊0.73.59%0.36.25%1:0.4江南區(qū)1.15.64%1.225.00%1:1.1西鄉(xiāng)塘區(qū)7.739.49%0.816.67%1:0.1興寧區(qū)3.517.95%0.510.42%1:0.1良慶區(qū)0.52.56%0.510.42%1:1南寧市19.5100.00%4.8100.00%1:0.2◎2005年3季度，南寧市商品房商業(yè)供給量為19.5萬㎡，去化量為4.8萬㎡，供求比為1：0.2。◎各區(qū)均有供給量和去化量，西鄉(xiāng)塘區(qū)的供給量最高，到達39.49%。去化量方面，江南區(qū)占據(jù)著第一的位置?！蛉猩虡I(yè)的供給量較上季度增長較多，去化量變化較小，商業(yè)供過于求的情況進一步加深。d〕各區(qū)域辦公供求狀況分析2005年3季度各區(qū)域辦公批準預售及合同登記備案情況一覽各板塊批準預售面積〔萬㎡〕比重合同登記備案面積〔萬㎡〕比重供求比青秀區(qū)0.626.09%0.323.08%1:0.5瑯東板塊1.773.91%0.538.46%1:0.3仙葫板塊00.00%0.215.38%/江南區(qū)00.00%00.00%/西鄉(xiāng)塘區(qū)00.00%00.00%/興寧區(qū)00.00%0.323.08%/良慶區(qū)00.00%00.00%/南寧市2.3100.00%1.3100.00%1:0.6◎2005年3季度南寧市辦公只有青秀區(qū)和瑯東板塊有供給量，去化量為1.3萬㎡?！蛉修k公成交情況不夠理想，每個區(qū)域成交量都較少，可比擬性不大。1-3、價格分析a〕成交價格分析2005年3季度南寧市住宅均價狀況表1月2月3月4月5月6月7月8月9月282127422964286327812700222325482674◎2005年3季度，南寧市商品房住宅均價2486元/㎡，較05年2季度均價2780元/㎡相比，下降10.6%。3季度價格走勢呈上升趨勢，8月較7月上升14.6%，9月較8月上升4.9%，7月時均價低于3季度均價，同時，7月份均價也是1-9月份價格最低的月份。b〕成交總價分析〔根據(jù)南寧市房產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)與總價的區(qū)分，我們將總價劃分四個檔：15萬以下為低端產(chǎn)品、15-30萬為中低端產(chǎn)品、30-45萬為中高端產(chǎn)品、45萬以上為高端產(chǎn)品?！?005年3季度南寧市成交總價分析表15萬以下15-30萬30-45萬45萬以上合計青秀區(qū)2804054391301254瑯東板塊706729407302412仙葫板塊8565616691998江南區(qū)549578150611338西鄉(xiāng)塘區(qū)5626943111021669興寧區(qū)1911855520451良慶區(qū)5566133751211南寧市22933803209811399333總面積〔㎡〕129718.99385171.31303253.85229888.411048032.56◎從成交量上看，15-30萬價格段為成交峰值，占全南寧市總成交量的41%，15萬以下產(chǎn)品成交量位居第二，占全南寧市總成交量的25%?！驈某山幻娣e上來看，15-30萬所占份額最大，占37%，其次是30-45萬，占29%?！驘o論是從成交量上來看，還是從成交面積上來看，與二季度相比，各總價段的序位沒有發(fā)生變化，供求維持著一個相對穩(wěn)定的狀態(tài)?！?季度南寧市15萬以下的產(chǎn)品成交主要集中在西鄉(xiāng)塘區(qū)，成交量最大的工程是迷你新景小區(qū)，其次是良慶區(qū)和江南區(qū)。◎3季度15-30萬的產(chǎn)品成交較為分散，除青秀區(qū)和興寧區(qū)外，其他各區(qū)域所占比重相差無幾?！?0-45萬的產(chǎn)品成交主要集中在瑯東板塊，占全市44%，成交量最大的工程是城市花園和建興苑。其次是青秀區(qū)，占全市21%。西鄉(xiāng)塘區(qū)排在第三位。45萬以上的產(chǎn)品成交主要集中在瑯東板塊，占全市的65%，成交主要集中在城市花園和萬昌·南湖景園，其他城區(qū)此檔產(chǎn)品銷售仍較少。小結(jié)：2005年前3季度，除2季度受國八條影響，供給及去化量收縮比擬嚴重外，1、3季度供求關(guān)系正常，總量增加趨勢明顯。住宅物業(yè)在市場上受到追捧，商業(yè)、辦公物業(yè)現(xiàn)狀堪憂?，槚|板塊稱雄樓市，價格、開發(fā)規(guī)模、工程品質(zhì)等成為南寧樓市的風向標。三、有利投資經(jīng)濟形勢成因分析1、中國東盟自由貿(mào)易區(qū)的形成南寧以其得天獨厚的地緣優(yōu)勢，既區(qū)別于云南省所具有的同類概念，又作為中國西部經(jīng)濟區(qū)、華南經(jīng)濟區(qū)與現(xiàn)東盟北部經(jīng)濟區(qū)的中心地位，建立起面向東南亞的全面開展戰(zhàn)略，其開展?jié)摿κ求@人的。南寧—憑祥的高速公路已根本建成。對房地產(chǎn)開展的重大意義在于其未來所面對的將是一個區(qū)域性的國際市場。2、西南大通道的形成從成都到北海的高等級公路已全線貫穿，往廣東的兩條高速公路的全通也將為時不遠，大流通、樞紐城市的格局正成雛形。南寧對中國西部和南部地區(qū)的集聚和幅射能力將會倍增，區(qū)域性的資源、資金等將會在更深層次、更大范圍以南寧為中心的重組與分配.自然，市場對房地產(chǎn)的需求將會增加。3、國內(nèi)會展中心城市的定位成功隨著南寧國際會展中心的落成以及“兩節(jié)一會〞的舉措,定位于國內(nèi)會展中心城市的南寧,會展業(yè)的開展對其總體經(jīng)濟的開展將起到極大的推動作用.南寧對全國市場的輻射能力也將得到提高。4、城市化進程的順利作為省會城市,作為城市化程度較低的廣西的首府，隨著城市化進程的逐步加快，南寧的人口數(shù)將從目前的150萬人，2021年增加到300萬人的中期規(guī)劃要求。廣西的城市化程度將從目前的20%提高到20年后的50%。顯然，人口增加對房地產(chǎn)業(yè)那么是重大利好，因為消費者對住房和商業(yè)物業(yè)的需求必將隨之增加。國內(nèi)其他一些城市有著同樣的歷程，如成都、重慶、廈門。比照國內(nèi)其他一些城市高達50%的外地居民購房的現(xiàn)象，南寧目前約40%的比率正反映出城市化進程對房地產(chǎn)開展的巨大潛力。5、南寧“中國綠城〞方案的實施成功將推動南寧城市各個方面的綜合開展與進步，使城市在區(qū)域經(jīng)濟中心的地位得到強化，使這座城市以其特有的居住環(huán)境吸引大量的居住消費者。小結(jié)：南寧市作為中國大西南的出海大通道樞紐城市及中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)橋頭堡的地位，在國內(nèi)、國際上的政治經(jīng)濟地位日益凸顯，因此城市建設(shè)也相應需要提升到一個國際化城市建設(shè)的新的高度，在全國房地產(chǎn)業(yè)進入調(diào)整期的情況下，南寧市的房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)數(shù)年保持高速健康的開展，吸引了國內(nèi)外大資本的入駐，如馬來西亞東方資本集團與廣西航洋投資集團聯(lián)合投資達28億元的香榭里花園、大連萬達集團投資達11億元的萬達商業(yè)廣場，以及新加坡財團投資開發(fā)的180畝榮寶華商城等。加劇了房地產(chǎn)劇烈的競爭，使南寧市房地產(chǎn)業(yè)加速了與國際市場接軌的進程。

第三章

工程周邊物業(yè)市場調(diào)查分析工程調(diào)查是可行性研究工作的根底，是在地域選擇后進行的多項生活指標的調(diào)查。本次調(diào)查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境，蟠龍半島區(qū)域房地產(chǎn)市場，地區(qū)既有的生活消費條件，蟠龍半島住宅消費者等幾個方面的調(diào)查，為工程的可行性分析和研究提供充實的研討依據(jù)。該工程位于南寧市蟠龍半島，現(xiàn)在先對蟠龍半島房地產(chǎn)市場作簡要的概述。一、投資地塊的地理環(huán)境土地是不可再生資源，一個工程的土地價值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質(zhì)等，決定了此地塊大局部的市場價值，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。1.土地性質(zhì)及地理位置綜述地塊面積：凈用地面積106000平方米，近似不規(guī)那么的三角形，較平整。該地塊位于蟠龍新區(qū)，遠為農(nóng)田，整個地塊較平整，無丘陵、小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原2.地塊自然景觀及環(huán)境質(zhì)量2.1自然環(huán)境以下為地塊四個方向的環(huán)境情況：1.南向：規(guī)劃水系，多宗尚未開發(fā)的住宅用地。2.北向：邕江水系，柳沙半島。3.東向：南寧大橋及規(guī)劃道路。4.西向：規(guī)劃中的市政公園。 地塊周邊地勢平坦，自然環(huán)境優(yōu)美，邕江蜿蜒而過，無工業(yè)污染。尚未進行大規(guī)模地產(chǎn)開發(fā)，堤園路南岸綠化美化工程及市政規(guī)劃的綠地、休閑廣場、公園等，整個片區(qū)的景觀環(huán)境將得到進一步提升。二、蟠龍區(qū)域分析1.根底設(shè)施狀況分析1．1交通狀況目前蟠龍新區(qū)道路建設(shè)中，南寧大橋也尚未通車，從市中心過蟠龍新區(qū)必須繞行江南區(qū)才能到達，路程較遠。正在根據(jù)目前規(guī)劃路網(wǎng)圖顯示，蟠龍新區(qū)主路網(wǎng)由環(huán)半島提園路及三橫三縱組成，預計在南寧大橋通車后，主要道路建設(shè)將同期全部竣工，這將大大縮短蟠龍新區(qū)與市中心的距離，車程約在20分鐘左右，距離城市副中心金湖廣場的距離也將縮短到車程10分鐘左右。但由于新區(qū)建設(shè)過程將有3年左右時間才能到達根本居住需求，預計公交配套至少在2021年前后才能根本完善。1．2人文環(huán)境及生活配套設(shè)施目前蟠龍新區(qū)的人文環(huán)境及生活配套設(shè)施尚屬空白。三、工程周邊主要物業(yè)分析1．工程地區(qū)總體規(guī)劃及土地出讓情況〔附圖〕2．工程地區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀及態(tài)勢蟠龍新區(qū)目前尚無開發(fā)工程，根據(jù)自然條件及區(qū)域環(huán)境，柳沙半島是目前南寧市市場上具有一定可比性的區(qū)域。柳沙半島與蟠龍新區(qū)一橋之隔，由于歷史原因多年來未進行房地產(chǎn)開發(fā)。去年以來開始進行開發(fā)，柳沙半島首個工程半島香隔里拉以全高層建筑中大戶型入市，銷售情況良好，每平米銷售均價2800元左右，實現(xiàn)了柳沙半島房地產(chǎn)開發(fā)的開門紅，在此區(qū)域的后續(xù)工程也加快進度，整個柳沙半島成為南寧又一方高檔居住區(qū)的開發(fā)熱點。蟠龍新區(qū)與柳沙半島自然條件相似，規(guī)劃條件更佳，估計在2、3年之內(nèi)道路交通，配套逐漸完善之后，新區(qū)房地產(chǎn)工程將以較高的姿態(tài)進入南寧樓市，但以目前條件來支撐房地產(chǎn)開發(fā)，實際價值難以表達，初期價格將比擬低。四、蟠龍區(qū)域消費者調(diào)查分析 在后期市場推廣中，將對目標消費群體作具體的分析了解。目前只能依據(jù)從事房產(chǎn)多年經(jīng)驗加以粗淺的判斷。工程依托于地理位置優(yōu)勢及周邊優(yōu)異的景觀條件，結(jié)合整個工程的時尚、高檔定位，我們主要對住宅局部的目標客戶進行分類分析，營造出清晰的市場形象。自用型客戶由使用用途可分為純居住型和自住投資結(jié)合型。純居住型：可分為原住型〔南寧市的客戶〕、外來型客戶〔區(qū)內(nèi)外欲移居南寧的客戶〕。A、原住型1〕客戶特征年齡在30—45歲之間的事業(yè)成功人士，是同齡人中的佼佼者；個性獨立、思想前衛(wèi)、樂于接受新事物；社會地位與文化層面較高，閑暇時間多；追求高品質(zhì)的居住環(huán)境與生活環(huán)境；目前居住區(qū)域以新城區(qū)居多。B、外來客戶1〕客戶特征區(qū)內(nèi)各地成功人士，消費層次較高，有一定經(jīng)濟實力,認可本工程的生活理念；家庭居住人口多且居住人數(shù)經(jīng)常變動的外地人；意欲移居南寧，向往城市繁華；2〕影響客戶購置的因素對居住環(huán)境及戶型要求較高；樓盤的社會影響力，是否代表時尚、現(xiàn)代，能否表達其社會地位；對南寧市房地產(chǎn)市場有一定了解，主要通過電視、報紙廣告及親戚朋友處了解。自用投資結(jié)合型客戶本工程因戶型面積較大，總價相對較高，且屬于新區(qū)域住宅工程，預計長期投資型客戶較少，短期投資客戶〔又稱炒作型客戶〕相對多。1〕客戶特征以南寧市的客戶為主，身份復雜，多為專業(yè)炒家；資金較為雄厚，投資慎重理性，等候時機出手投資，屬例行性購置客戶；愛讀書看報，密切關(guān)注南寧市的城市開展熱點，熟悉南寧市的房地產(chǎn)開展狀況；對南寧市的房地產(chǎn)市場認知程度深刻，有一定的專業(yè)知識，善于發(fā)現(xiàn)有潛質(zhì)的物業(yè)，由于近期推出的新概念住宅成交及升值較為明顯，看好本工程的升值空間；以短線投資為主，力求快進快出，轉(zhuǎn)手即賺錢，具一定的冒險性；

第四章

工程開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與時機點分析一、房地產(chǎn)投資工程開發(fā)經(jīng)營時機形成模式經(jīng)營時機的實質(zhì)是尋求、識別、把握企業(yè)可進取的市場空間。經(jīng)營時機是外部市場、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本身優(yōu)勢的結(jié)合。經(jīng)營時機轉(zhuǎn)化為工程個性以后，即成為在劇烈的市場競爭中工程的優(yōu)勢點、競爭點、賣點。二、工程開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點 本報告一、二、三局部對該工程作開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析時，已作了許多討論?，F(xiàn)對該工程真正的、突出于工程住宅市場的優(yōu)勢點集中如下。1．工程開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟大“勢〞。①國家宏觀經(jīng)濟逐步穩(wěn)定，近年內(nèi)我國房地產(chǎn)業(yè)還將進入一個上升繁榮期，本工程的開發(fā)經(jīng)營期將正處于此階段。②房地產(chǎn)市場日趨標準，住宅業(yè)房改、金融、投資、財政、市場管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。③置業(yè)意識——古往今來中國文化觀念的組成局部，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會占主導地位的消費觀念。全社會小康后的家庭消費將首先集中在住房條件的改善方面。2．工程的區(qū)位優(yōu)勢與地段優(yōu)勢及其開展空間與規(guī)模①工程的自然環(huán)境，在南寧市得天獨厚：面朝邕江，后有規(guī)劃的一條水系，工程西面有一規(guī)劃的小公園，是較難得的居住用地?？勺鳛槠笫聵I(yè)單位人員，私營、民營企業(yè)家理想的生活基地；②本工程離市中心繁華去距離適中，2007年南寧大橋建成通車后，工程進出交通將更為便捷；③工程占地規(guī)模適中，可開發(fā)建設(shè)中高檔次的住宅小區(qū)，是置業(yè)的理想地方。3．工程所需投資規(guī)模中等，風險低，利潤合理本工程占地189畝，其中有30畝為電力局預留辦公用地，實際住宅開發(fā)面積為159畝；電力局定向開發(fā)的職工住宅約占地99畝。本工程土地購置費用約為8505萬元〔45萬/畝〕，其中電力局擬出資7500萬，剩余1005萬由開發(fā)商承當；開發(fā)商另需承當工程的立項、報建、建設(shè)等費用。本工程定向開發(fā)的局部約占總開發(fā)量的63%，有效地降低了工程的風險。由于土地費用根本由電力局承當，工程的建設(shè)也可分批分期開發(fā)，降低了開發(fā)商所需工程啟動資金投入，更降低了工程的風險。同時，更可以以較低的資金投入獲得較豐厚的回報。上述這些優(yōu)勢點的正確運用，有利于開發(fā)工程的打造良好的根底。三、工程開發(fā)經(jīng)營時機點1、整個南寧經(jīng)濟快速增長，居民純收入不斷增加，近年來房地產(chǎn)市場一直十分火爆，有利于新工程的上馬；2、南寧大橋的建成，將使工程距離市中心的路程縮短一半，進出交通更為便捷，物業(yè)的增值可能性是顯而易見的。未來幾年里，周邊配套設(shè)施將逐步完成，那么后工程銷售將適逢其時。3、工程區(qū)域位置遠離市中心，自然環(huán)境得天獨厚，加之其本錢較市中心同類物業(yè)廉價，而且未來幾年，如一些黨政機關(guān)將搬至潘龍區(qū)，工程區(qū)域內(nèi)將又有大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，整個區(qū)域內(nèi)的根底設(shè)施，市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于工程未來的前景，而且整個工程的潛在購置力也是相當有分量的，這也正是工程的開發(fā)時機點。

第五章

工程定位面對競爭劇烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標兼顧，為實施品牌戰(zhàn)略，在本工程定位時，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。一、目標市場定位1.高校、科研院所高級職稱人士2.民營或私營企業(yè)家或個體老板3.行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級領(lǐng)導4.附近居民區(qū)局部富裕居民購房和二次換房的需要年齡判斷在30－45歲購置目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。二、產(chǎn)品定位根據(jù)對工程周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析，將工程定位為中高等檔次，這是基于劇烈競爭的市場狀況以及工程所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策，主要原因是:1．相對而言，工程區(qū)位位置遠離市中心，本錢較低。2．工程自然環(huán)境得天獨厚；3．從工程區(qū)位內(nèi)同類物業(yè)分析得出結(jié)論。4．隨著南寧大橋的建成和市政府的搬遷，各項根底設(shè)施和市政設(shè)施都會很快跟上。〔產(chǎn)品定位的具體建議見第七章工程規(guī)劃、建筑設(shè)計建議。〕第六章

工程規(guī)劃、建筑設(shè)計建議一、工程總體規(guī)劃建議 ①由于工程開發(fā)周期不是很長，但在規(guī)劃設(shè)計中既要立足現(xiàn)實，又要著眼未來，充分表達可持續(xù)開展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計中，因此在規(guī)劃設(shè)計中一定要充分根據(jù)開發(fā)時的市場情況進行設(shè)計。②總體規(guī)劃中應盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意工程建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。突出環(huán)境設(shè)計的宗旨，以“綠地中的公建〞和“公建中的綠地〞〔政府部門規(guī)定的綠化廣場局部〕兩個手法營造兩個中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出21世紀居住社區(qū)的整體特色。③總體上來說，此工程的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計應采用靈活的戶型和變化的立體效果。④小區(qū)的目標顧客屬中高收入的階層，在規(guī)劃上，停車泊位，按文件規(guī)定住宅不少于0.5車位/戶，商業(yè)辦公按0.6車位/戶，業(yè)主中因為工程位置的原因?qū)⒕植繐碛兴郊臆嚕虼?，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。⑤在設(shè)計規(guī)劃上，建立“城市——社區(qū)——小區(qū)——組團——院落——家庭〞的尺度序列，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理，環(huán)境保護，技術(shù)經(jīng)濟要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。二、住宅建筑設(shè)計建議1、住宅的設(shè)計要適度超前。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計人員必須考慮到今后至少10年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。如果我們今天設(shè)計開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會備受青睞，也肯定會成為銷售中的一個強力賣點。2、住宅設(shè)計應充分表達“以人為本〞的原那么，想住戶之所想，每一細節(jié)的處理都應表達出對人的關(guān)心和尊重,實現(xiàn)動靜分開，潔污分開。特別是對兒童居室，要更多地予以周到細致考慮。正如人們所說：“以人為本，就是以孩子為本〞。每一戶型內(nèi)部布置都應按內(nèi)外分區(qū)、動靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設(shè)計3、住宅外觀設(shè)計采用目前流行的歐式風格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺、天溝、局部墻等細部以其他色彩點綴，做到統(tǒng)一中有變化。4、在建筑材料方面，大量采用新材料、新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)說明，在已建成或正在建成具有“后小康時代〞特征的住房中，新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的采用率，外墻材料為60%，屋面保溫防水材料為90%，管線集中綜合布置為40%。5、戶型設(shè)計多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設(shè)計的多樣化〔平面、復式〕，物業(yè)檔次的多樣化〔多層小洋樓、小高層、〕等。三、小區(qū)配套設(shè)施建議1、會所是未來社區(qū)檔次的標志之一，建議建設(shè)一個中型豪華會所，內(nèi)設(shè)兒童游樂場、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動設(shè)施。2、當今時代已進入數(shù)字化信息時代，住宅小區(qū)的智能化成為開展的必然趨勢。為與時代合拍，擬建小區(qū)應引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進有線電視、電信、計算機三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，整個小區(qū)實行24小時實時監(jiān)控，提供自動抄表，多媒體效勞、網(wǎng)絡(luò)教育、衛(wèi)星電視等多方位的網(wǎng)絡(luò)效勞。3、每戶設(shè)獨立的水、電、煤氣表，小區(qū)內(nèi)采用變頻供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。4、小區(qū)內(nèi)應設(shè)有小型超市、商場、幼兒園等公共建設(shè)配套設(shè)施，為用戶的日常生活提供方便，充分表達出社區(qū)生活的現(xiàn)代化。四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境〞的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個賣點。在當前以及未來相當長的一段時間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)?；谏鲜鲈蚝凸こ套陨淼沫h(huán)境優(yōu)勢，開發(fā)公司在進行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計時，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意小區(qū)內(nèi)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計，建議公司聘請專業(yè)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計人員進行設(shè)計，以期到達較好的環(huán)境效果。上述優(yōu)化建議僅僅是一個思路，設(shè)計人員在把握總體原那么的前提下，可以有更多的突破。

第七章

工程開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算根據(jù)本報告前六章的論述與分析，本章著重討論工程的開發(fā)經(jīng)營策略，并對工程的投資進行估算，對工程實施進度作出安排，并制訂相應的工程籌資方案和投資方案。一、工程開發(fā)經(jīng)營策略 依據(jù)本工程及開發(fā)公司的實際情況，本工程宜采取“合作開發(fā)，整體規(guī)劃、分期實施、力創(chuàng)精品〞的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營策略。1、合作開發(fā)本工程由富凱房地產(chǎn)開發(fā)與電力局〔以下屬三產(chǎn)單位名義〕合作開發(fā)，雙方的合作一方面可使工程擁有較高自有資金，利于工程的實施；另一方面，可利用電力局的客戶資源〔定向開發(fā)職工住房〕，降低了工程的開發(fā)風險。2、整體規(guī)劃這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的一個顯著特點，本地塊占地面積雖不大，為159畝，但因為采用了多種建筑形式，因此必須對地塊進行整體規(guī)劃，分期實施。3、分期實施該工程開發(fā)總建筑面積達212000M2，預計總投資約3.66億元人民幣左右，如此大規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。同時，房地產(chǎn)市場的變幻莫測決定著其風險也較大，分期實施有利于根據(jù)市場需求變化及時調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，躲避風險。根據(jù)對工程地塊的現(xiàn)狀分析，建議工程以地塊以南局部為突破口。其依據(jù)有：①地塊南面環(huán)境、交通條件相對較好，宣傳也更為方便；②從規(guī)劃方面考慮，該區(qū)域具有相對獨立性，可作為一個獨立的工程看待；③從景觀效果考慮，北向風景較好，而房地產(chǎn)工程一般都是將較好區(qū)位工程放在最后階段實施。4、力創(chuàng)精品工程所在地塊的素質(zhì)較好，具有很強的可塑性，通過工程的品牌地塑造，可有效地帶開工程銷售。同時借助于該工程的品牌，可迅速提升開發(fā)公司在南寧市房地產(chǎn)業(yè)界的知名度。5、先環(huán)境、后房屋，全面發(fā)動宣傳攻勢建議工程首期預售之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是公司實力的展示，又可借助于這些形象工程增強購房者對本工程的信心。二、工程投資估算工程總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩局部組成。經(jīng)估算，本工程總投資為38042萬元人民幣，其中建設(shè)投資為28992萬元。詳見表-1：?工程總投資估算表?，更詳細的投資方案可能隨設(shè)計及實施的改變而調(diào)整。表一、工程總投資估算表序號費用名稱費用明細/標準收費金額備注一土地本錢1土地本錢45萬元/畝71550000元159畝〔扣除30畝辦公預留地〕二前期工程費用1總體規(guī)劃費建面×2元/㎡424000元按建筑面積212000M22土地平整用地面積×12元/㎡2544000元3設(shè)計費建面×8元/㎡1696000元4勘察費用地面積×1.5元/㎡318000元5臨時水電費建面×4元/㎡848000元6合計27.5元/M25830000元三報建費用1城建配套費建安費×3%5985000元2教育附加費建安費×1%1995000元3質(zhì)量監(jiān)督費建安費×2.5%4987500元4招標管理費建安費×1%1995000元5防洪費建面×2元/㎡424000元6人防費建面×10元/㎡2120000元7測量費200元/棟6400元按32棟計算8白蟻防治費建面×2元/㎡424000元9墻改押金建面×4.6元/㎡975200元10規(guī)劃效勞費建面×2元/㎡424000元11垃圾處置費建面×1.5元/㎡318000元12散裝水泥保證金6000元—10,000.元1000013合計92.76元/㎡19664100元四建安工程費1土建多層及連排別墅700元/㎡50400000元2土建小高層1000元/㎡120000000元3土建配套商業(yè)1000元/㎡15000000元4土建公共生活設(shè)施700元/㎡3500000元5水電工程建面×50元/㎡10600000元6合計941.04元/㎡199500000元五根底設(shè)施1供水建面×10元/㎡2120000元2供電建面×15元/㎡3180000元3道路建面×30%×60元/㎡3816000元4污、雨水工程建面×10元/㎡2120000元5電視建面×5元/㎡1060000元6建面×4元/㎡848000元7消防建面×1.5元/㎡318000元8合計63.5元/㎡13462000元六配套設(shè)施1綠化建面×12元/㎡2544000元2景觀小品建面×5元/㎡1060000元3庭園燈建面×3.5元/㎡742000元4大門及入口廣場200000元5圍墻120元/㎡360000元按3000米計算6紅外線保安系統(tǒng)700000元7門鈴對講400/戶640000元按1600戶8合計29.5元/㎡6246000七管理費用1管理費一至六×5%15812605元2監(jiān)理費建安費×1.2%2394000元3銷售費用總銷金額×3.5%17514000元八財務(wù)費用1財務(wù)費用約18960000元九不可預見費用1一至六×3%9487563元十總本錢1一＋…＋九380420268元十一銷售收入1定向開發(fā)局部商品房均價2200元/㎡290400000元132000㎡2外銷商品房局部均價2500元/㎡150000000元60000㎡3商業(yè)配套均價4000元/㎡60000000元15000㎡4車位約個元5500400000元2360.38元/㎡十二稅費1營業(yè)稅及附加費總銷售額×5.725%28647900元2房產(chǎn)登記費總銷售額×1.5‰750600元3產(chǎn)權(quán)監(jiān)證費公寓銷售額×1.5%6606000元4印花稅公寓銷售額×5‰2202100元5合計38206500元十三房屋維修基金1建安費×3%5985000元十四工程利潤工程利潤=銷售收入－總本錢－稅費－房屋維修基金=500400000-380420268-38206500-5985000=75788232元建設(shè)投資建設(shè)投資包括土地取得費用、建安工程費用、小區(qū)配套費用、道路、綠建設(shè)投資估算依據(jù)：整個工程從2006年1月開始，2021年12月底全面完成。各種稅費按南寧市目前的取費標準計取。整個工程按中、高水平計算。三、工程實施進度安排 整個工程建設(shè)應面向市場，進行分期開發(fā)，并隨時根據(jù)市場變化，不斷地調(diào)整工程實施的進度。由于工程投資費用和建筑總面積較大，根據(jù)工程實際情況，建議將整個工程分成三期，依次由北到南逐次開發(fā)〔配套及公建中心放在第三期〕，先開發(fā)建設(shè)定向開發(fā)局部的住宅小區(qū)，后開發(fā)建設(shè)外銷商品房住宅小區(qū)，整個工程從2006年1月開始，至2021年12月結(jié)束，歷時34年。工程定向開發(fā)局部安排在一、二期工程完成，外銷局部安排在三期工程完成，工程實施進度方案詳見表—2。表—2工程實施進度方案表〔年、季度〕實施步驟200620072021123412341234工程前期首期工程二期工程三期工程四、工程投資與籌資方案1、工程投資估算工程總投資約為38042萬元。其中：〔1〕土地費用7155萬〔扣除30畝辦公預留地〕.〔2〕前期工程費：583萬元〔4〕建安工程費用：19950萬元2、工程投資估算依據(jù)及說明〔1〕設(shè)備費用按詢價或類似工程設(shè)備投資估算?！?〕建筑工程費參照?廣西省建筑工程單位估價表?及當?shù)仡愃乒こ谈潘阒笜斯浪恪！?〕安裝工程費依據(jù)?全國統(tǒng)一安裝工程概算定額廣西省單位估價表?及類似工程造價調(diào)整。〔4〕其他費用及建筑安裝費用定額按照?廣西省建筑安裝費用定額?及建設(shè)部有關(guān)規(guī)定執(zhí)行?！?〕不同年份的價格資料均調(diào)整至2005年價格水平?！?〕工程建設(shè)單位提供的相關(guān)數(shù)據(jù)?！?〕行業(yè)類似工程經(jīng)驗數(shù)據(jù)。3、工程資金籌措工程方案總投資：約38042萬元前期由富凱房地產(chǎn)開發(fā)出資2000萬，電力局出資2200萬啟開工程，電力局占股55%，富凱占股45%。工程資金缺乏局部由銀行融資貸款解決。工程土地購置款約8505萬元〔含30畝辦公用地款〕，30畝辦公預留地的土地購置款約1350萬由電力局承當，不計入工程本錢。工程實際土地款為7155萬元?？鄢こ虒嶋H土地款7155萬元及工程規(guī)劃設(shè)計等前期費用583萬，工程建設(shè)投資約28408萬元，其中：工程一期工程約52000平方米，投資約6968萬元，二期約80000平方米，投資約10720萬元，三期約80000平方米，投資約10720萬元。工程建設(shè)期歷時3年，從2006年1月至2021年12底全面完成，工程建設(shè)期較長，由于本工程一、二期均為定向開發(fā)，實際運作中，上一期工程的銷售收入中相當一局部可用于下一期的建設(shè)資金。在實際運作時，可根據(jù)本工程實際情況作如下安排：1、工程立項報批手續(xù)辦妥后，可以工程抵押獲得銀行貸款支持。2、工程發(fā)包前，事先約定由施工單位墊付局部工程款。3、隨著工程的開工，工程環(huán)境及內(nèi)部設(shè)施到達一定程度并有一定的氣氛后，盡快辦理?房屋預售許可證?，并開盤預售。具體見表—3：?工程投資方案表?

第八章工程開發(fā)經(jīng)營狀況分析本章對本工程銷售分期方案作出安排，估算工程開發(fā)經(jīng)營收入、本錢、利潤、投資利潤，并計算工程資金現(xiàn)金流量、財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率。本工程中包括公寓式住宅、小高層住宅以及幼兒園、配套商業(yè)、車庫等公建工程。其中，前者采用銷售形式，商業(yè)配套工程可采用銷售或出租，或自行經(jīng)營等多種形式，為測算方便，本報告在工程經(jīng)營估算時，所有商業(yè)配套工程以銷售方法考慮。公建工程中，局部為非經(jīng)營性物業(yè)，如物業(yè)管理辦公室、變電站，局部為收益較少的物業(yè)，且要投入一定的經(jīng)營費用，如幼兒園等。故公建工程的經(jīng)營收入僅考慮商業(yè)配套的銷售收入目，其他工程在本報告中均未考慮。一、工程的價格定位根據(jù)對工程周邊同類物業(yè)價格及銷售情況的分析，結(jié)合本工程的建筑本錢、競爭對手和市場需求等對方面的情況，對工程作如下價格定位：定向開發(fā)局部2200元/m2外銷商品房局部2500元/m2商業(yè)配套4000元/m2二、工程銷售方案根據(jù)本報告的工程經(jīng)營策略、實施進度安排、本物業(yè)供需狀況的調(diào)查，以及本物業(yè)的設(shè)計水準，確定本工程銷售方案。本工程一、二期住宅局部為定向開發(fā)局部，不對外出售。三期為對社會銷售局部，小區(qū)的商業(yè)配套等集中在第三期建設(shè)。三、工程銷售收入估算據(jù)前文確定的工程銷售價位與上述物業(yè)銷售預期方案，測算該工程銷售收入情況如下表四、工程經(jīng)營本錢結(jié)算工程經(jīng)營本錢包括：建造本錢、銷售本錢、銷售稅金和財務(wù)費用。其中：建造本錢=〔當年銷售收入/工程經(jīng)營總收入〕×總建筑投資上述公式僅為近似計算。②銷售本錢含廣告費、人員工資、辦公費等，按銷售收入3.5%計取。③銷售稅金包括營業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設(shè)維護稅、教育費附加。三者合計為銷售收入的5.725%。④財務(wù)費用為工程開發(fā)經(jīng)營期間的利息支出。工程經(jīng)營本錢的各項估算見表—6五、工程利潤估算根據(jù)本工程投資安排、籌資方式、建設(shè)進度、銷售情況，工程利潤計算如表

第九章工程開發(fā)經(jīng)營風險分析本章擬對本工程進行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測度其開發(fā)經(jīng)營風險，然后對工程運作中的主要風險進行定性研究并提出相應對策。一、工程盈虧平衡分析工程盈虧平衡分析包括工程經(jīng)營收入保本點和工程經(jīng)營本錢點分析。1、工程經(jīng)營收入保本點分析工程經(jīng)營本錢=380420268/〔1-5.725%〕=403521897元，保本點=403521897/500400000=80.64%即銷售收入達預測收入的80.64%時，工程處于盈虧平衡狀態(tài)。2、工程經(jīng)營本錢保本點工程保本開發(fā)經(jīng)營本錢=50640萬元，保本點=50040/38042=131.54%即工程開發(fā)經(jīng)營本錢到達預測本錢的131.54%，工程處于盈虧平衡狀態(tài)。實際上工程盈虧平衡點在開發(fā)經(jīng)營各階段是不同的，這是按照計算期平均狀態(tài)計算的結(jié)果。二、工程敏感性分析本工程敏感性分析主要針對工程總投資和工程營業(yè)收入兩項因素進行。1、工程總投資由于工程占地較大，開發(fā)周期較長，其間可能會出現(xiàn)各種不能預期的變化，故工程的總投資額可能會發(fā)生一些變化，估計最大的變動幅度達5%，如果的投資額增加5%，工程的估算利潤下降1833萬元，工程仍然可行。2、工程銷售收入在開發(fā)經(jīng)營的各個過程中，由于銷售收入的預測主要是建立在對本工程的未來前景分析及預測根底之上的，雖然工程前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細小失誤，市場需求的細微變化等因素都有可能影響工程的銷售價位，從而對工程的銷售收入產(chǎn)生不利影響，由于在價格定位時相對較低，故銷售收入最大的下降幅度不會太大，如果下降幅度為5%，工程的銷售收入下降2502萬元，工程仍然可行。三、工程開發(fā)經(jīng)營主要風險及對策分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風險一般包括宏觀經(jīng)濟與政治風險，政策風險、市場風險、資金運作風險、企業(yè)風險等，根據(jù)本報告關(guān)于工程開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、工程定位、工程的技術(shù)經(jīng)濟分析，可以看出，工程具有較強的抗風險能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風險。1、市場風險工程的住宅小區(qū)定位為中等檔次，它所面對的目標顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最根本的居住需求，而是具有較高居住主題，表達對人的關(guān)心和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。這就給工程公司帶來兩個方面的要求，一方面，在工程設(shè)計中，如何精雕、細刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標顧客的要求；另一方面，如何在廣闊的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。任何產(chǎn)品的供給與需求都應該保持相對的平衡，否那么會受到市場的懲罰。房地產(chǎn)市場亦是如此。從產(chǎn)品定位方面考慮，與后湖花園同一區(qū)位、同一檔次的物業(yè)供給量較多，競爭對手就相對較多，這是不好的一面。另一方面，從南寧市居民的住房消費意向看，蟠龍新區(qū)有相當大的潛在居民，即與本工程同一檔次物業(yè)的需求量較大，這是好的一面。因此，本工程須在同檔、差異、變化中表達個性以謀求市場。并隨著蟠龍新區(qū)開展、各項設(shè)施的興建，將大大促進工程所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標顧客量的增加，密切注意目標顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應變。2、工程的資本風險工程的籌資方案中，絕大局部資金是通過銷售收入來實現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期工程投資，如果這一方案不能實現(xiàn)，整個工程將比擬困難；反之，如果所超額完成方案，將促使整個工程順利完成。鑒于上述原因，首期工程的建設(shè)過程中，小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)最好同步進行，讓購房者對本工程有足夠的信心。同時，在首期工程的預售中，可適當加大營銷費用的比重，以發(fā)動銷售宣傳的強力攻勢。3、企業(yè)風險企業(yè)風險包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，工程公司對本工程的目標市場選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達成共識，且在具體實施的各個環(huán)節(jié)中能否準確到位就顯得十分重要。比照工程的本錢與收入的敏感性分析情況，工程的本錢因素更為敏感，因此，在工程的開發(fā)經(jīng)營中，要認真做好工程的本錢控制工作，同時也要加強銷售的宣傳力度及相關(guān)工作。以確保預期目標的實現(xiàn)。

第十章結(jié)論與建議一、工程擁有較好的投資環(huán)境與機遇國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定開展、住房制度改革的深入，南寧市良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，政府對工程公司開發(fā)本工程的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購置力水平等等，這些根本方面為本工程提供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。二、工程在經(jīng)濟上具有較強的可行性工程總建筑面積：212000萬平方米工程總投資：38042萬元工程經(jīng)營利潤：7578萬元上述經(jīng)濟指標是根據(jù)目前的市場形勢對預期目標利潤估算的結(jié)果。三、工程具有的突出優(yōu)勢?潛在需求量大。?住宅小區(qū)的定位屬中等檔次，在供需圈內(nèi)具有廣泛的目標客戶。?工程有定向開發(fā)支持，開發(fā)風險小，投資收益有保障。?工程較好的周邊環(huán)境〔包括自然、人文、交通等環(huán)境〕。?工程所處地塊的開展前景較好。〔有在建的后湖大道和幸福大道〕四、工程開發(fā)經(jīng)營風險較小本工程屬大面積、大規(guī)模開發(fā)、無拆遷負擔，土地開發(fā)使用權(quán)取得費用相對較低，在開發(fā)運作過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，且工程定向開發(fā)局部站工程開發(fā)總量達63%左右，通過一二期的開發(fā)的收益，開發(fā)商無需貸款就可自主開發(fā)第三期，有效降低了工程開發(fā)的風險，只要在實施中輔以全過程科學決策控制，應能穩(wěn)獲預期投資收益。五、工程實施的難點本工程實施的難點：1、工程規(guī)模較大，時間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大；2、工程的定位主題有一定難度，盡管設(shè)計工作一經(jīng)完成，其定位也就相應確定，但在實施過程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善；3房地產(chǎn)行業(yè)競爭劇烈，工程公司需建立一支高素質(zhì)的營銷隊伍，或采取全權(quán)委托中介代理銷售的方式。六、強化工程進程中的投資、質(zhì)量、進度控制，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預測與防范對策，以保證工程按期完成。嚴格執(zhí)行設(shè)計標準，積極推廣標準設(shè)計；及時對工程進度進行偏差分析以調(diào)整后續(xù)工作；按照工程質(zhì)量保證標準在工程各個階段進行工程質(zhì)量管理。目錄TOC\o"1-2"\h\z\u1總論 11.1概述 11.2研究結(jié)論 32市場分析及價格預測 72.1產(chǎn)品性狀及用途 72.2國內(nèi)、國際市場的分析及價格預測 73生產(chǎn)規(guī)模、總工藝流程及產(chǎn)品方案 133.1三氯乙烯裝置的生產(chǎn)規(guī)模及產(chǎn)品方案 133.2裝置操作時間 133.3產(chǎn)品、副產(chǎn)品規(guī)格 133.4關(guān)于產(chǎn)品方案國家與行業(yè)的政策、法規(guī)要求 153.5生產(chǎn)規(guī)模確定的原那么和理由 154工藝裝置技術(shù)方案 154.1工藝技術(shù)方案的選擇 154.2工藝說明 174.3主要原材料消耗定額及消耗量 204.4自動控制 214.5主要設(shè)備的選擇 235原料、輔助材料及動力的供給 285.1主要原材料、輔助材料及動力的規(guī)格及供給 285.2公用工程的規(guī)格及供給 286建廠條件和廠址方案 316.1建廠條件 31廠址的地理位置、地形、地貌概況 316.2廠址方案 327公用工程和輔助設(shè)施方案 347.1總圖運輸 347.2給水、排水 377.3供電及電訊 407.4供熱 427.5貯運設(shè)施及機械化運輸 437.6工廠外管網(wǎng) 457.7空壓站、氮氣站、冷凍站 467.8采暖通風與空氣調(diào)節(jié) 477.9分析化驗 477.10土建工程 488節(jié)能 508.1能耗指標 508.2節(jié)能措施綜述 509環(huán)境保護 519.1執(zhí)行的環(huán)境質(zhì)量標準及排放標準 519.2主要污染源及污染物 519.3環(huán)境保護與綜合利用論述 529.4環(huán)境保護費用 5310平安技術(shù)專篇 5410.1平安技術(shù)專篇 5411消防技術(shù)專篇 6211.1設(shè)計原那么、依據(jù)及標準 6211.2火災危險類別 6311.3消防措施和設(shè)施 6412企業(yè)組織和定員 6612.1管理體制 6612.2裝置定員 6612.3人員培訓 6613工程實施方案 6813.1工程實施階段 6814投資估算及資金籌措 6914.1投資估算 6914.2資金籌措 7015技術(shù)經(jīng)濟分析 7115.1工程概況 7115.2編制依據(jù) 7115.3生產(chǎn)本錢費用估算 7115.4財務(wù)評價計算及主要參數(shù) 7215.5財務(wù)評價計算分析 7315.6財務(wù)評價結(jié)論 741總論1.1概述工程名稱、工程建設(shè)地址：工程名稱：40kt/a三氯乙烯工程工程建設(shè)地址：XXX園區(qū)內(nèi)1.1..1編制依據(jù)〔1〕可行性研究報告編制的內(nèi)容和深度按照[化計發(fā)〔1997〕426號]文公布的?化工建設(shè)工程可行性研究報告內(nèi)容和深度的規(guī)定?。.2編制原那么〔1〕工程建設(shè)必須遵守國家的各項政策、法規(guī)和法令，符合國家的產(chǎn)業(yè)政策、投資方向?！?〕延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，實現(xiàn)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，走出一條有市場、科技含量高、經(jīng)濟效益好、資源消耗低、環(huán)境污染少、資源優(yōu)勢得到充分發(fā)揮的新型工業(yè)化路子，開展循環(huán)經(jīng)濟，實現(xiàn)可持續(xù)開展戰(zhàn)略?！?〕采用的技術(shù)為國家產(chǎn)業(yè)政策積極推薦、倡導的工藝路線。在設(shè)計中按照“工藝先進、技術(shù)成熟、裝置可靠、經(jīng)濟運行合理〞的根本原那么，以確保工廠建成投產(chǎn)后其操作運行穩(wěn)定、能耗低、三廢排放少、產(chǎn)品質(zhì)量好，經(jīng)濟效益明顯?！?〕工程建設(shè)要十分重視環(huán)境保護、平安和工業(yè)衛(wèi)生，三廢治理、消防、平安、勞動保護措施必須與主體裝置同時設(shè)計、同時建設(shè)、同時投運。污染物的排放必須到達規(guī)定的指標，嚴格遵守中華人民共和國和山東省三廢排放標準，三廢經(jīng)處理達標后排放。并保證裝置平安運行和操作人員的健康不受損害，建設(shè)一個生產(chǎn)平安、衛(wèi)生清潔、符合標準的生產(chǎn)環(huán)境?！?〕以經(jīng)濟效益為中心，加強工程的市場調(diào)研，按照少投入、多產(chǎn)出、快速開展的原那么和工廠設(shè)計模式改革的要求，在穩(wěn)妥可靠的前提下，盡量采用國內(nèi)技術(shù)先進、成熟可靠的工藝及設(shè)備；在充分分析交通運輸、原料供給、水源條件及當?shù)乜梢劳性O(shè)施等因素的根底上，合理選擇建設(shè)廠址，盡可能節(jié)省工程建設(shè)投資，實事求是地優(yōu)化各項本錢要素，最大限度地降低工程產(chǎn)品生產(chǎn)本錢，提高工程經(jīng)濟效益，增強工程產(chǎn)品的競爭能力?！?〕本工程的生產(chǎn)涉及乙炔、氯氣、四氯乙烷、氯化氫等易燃、易爆、劇毒和易腐蝕的危險性物料，所以工廠設(shè)計要以HS&E〔健康、平安和衛(wèi)生〕為綱，貫徹“平安第一，預防為主〞的方針。工廠生產(chǎn)應符合職業(yè)平安衛(wèi)生的要求，保障生產(chǎn)過程中職工及附近居民的平安及健康。工程提出的背景、投資的必要性和經(jīng)濟意義.1工程概況40kt/a三氯乙烯工程，擬以采用新工藝、新技術(shù)為前提，結(jié)合市場需求，依托XX市化工的資源優(yōu)勢，以開展循環(huán)經(jīng)濟為最終目標，確定一期建設(shè)：40kt/a三氯乙烯裝置；二期建設(shè)：40kt/a三氯乙烯裝置；總規(guī)模：80kt/a三氯乙烯生產(chǎn)裝置。.2工程提出的背景、投資的必要性和經(jīng)濟意義三氯乙烯〔TCE〕是一種重要化工原料。它是溶解能力極強的溶劑，在工業(yè)上用于金屬清洗(脫脂徹底)和纖維脫除油脂和電子元件的清洗；三氯乙烯作為原料中間體，可用于生產(chǎn)四氯乙烯、氯乙酸、二氯乙酰氯、八氯二丙醚，HCFC-123、HCFC-124、HFC-125、HFC-134a等；也用作萃取劑、溶劑和低溫導熱油介質(zhì)。近年來隨著電子工業(yè)和金屬加工行業(yè)迅猛地開展，三氯乙烯因作為清洗劑的優(yōu)質(zhì)性能，需求量得到不斷地增長；年進口量達4萬噸以上，其中90%用作清洗劑。此外，拉動三氯乙烯需求不斷增長的一個重要因素是三氯乙烯作為綠色致冷劑HFC-134a的一種重要的原料。在美國和歐洲，HFC-134a作為綠色致冷劑已經(jīng)成為目前ODS最正確替代品。近年來，在我國已經(jīng)通過行業(yè)標準和法規(guī)確定了HFC-134a在汽車空調(diào)、冰箱和發(fā)泡劑中應用的行業(yè)標準，所以三氯乙烯需求量必將隨著我國HFC-134a生產(chǎn)技術(shù)的開展和市場范圍的普及而發(fā)生質(zhì)的變化?？傊?，三氯乙烯無論作為有機溶劑還是中間產(chǎn)品，在我國均有良好的市場前景，屬市場短缺、急近年來，作為致冷劑HFC-134a的原料，三氯乙烯需求量迅速增加，使三氯乙烯的總體需求量趨向穩(wěn)定增長。在產(chǎn)品價格方面，在2005年以前，產(chǎn)品市場售價變化不大，根本穩(wěn)定在6000元/噸左右。由于我國對三氯乙烯的反傾銷措施，進入2005年以后，三氯乙烯的價格逐漸升高，近期國內(nèi)產(chǎn)品的價格已經(jīng)接近9500元/噸。三氯乙烯工程具有較大的環(huán)保意義。根據(jù)?關(guān)于消耗臭氧層物質(zhì)的蒙特利爾議定書?及其1991年倫敦修正案要求，開展中國家應在2021年前停止使用受控物質(zhì)。中國作為ODS用量最大的開展中國家，為了盡早實施對?議定書?的承諾，于1993年初制定了?中國消耗臭氧層物質(zhì)逐步淘汰方案?，確定了“根據(jù)中國的實際情況，從1995年開始逐步淘汰ODS，至2005年完全停止ODS的生產(chǎn)及使用〞的戰(zhàn)略方針。因此，盡快開展氯氟烴替代產(chǎn)品HFC-134a已成為當務(wù)之急，而三氯乙烯作為CFCS替代品之一的HFC-134a的主要原料，其開展程度成為該項工作重中之重。在生產(chǎn)技術(shù)方面，近年來新開發(fā)的氣相催化脫氯化氫工藝與皂化法相比：具有廢水量少，物耗能耗低等優(yōu)點。目前三氯乙烯工藝技術(shù)已完全成熟，新技術(shù)的改良和成熟為三氯乙烯裝置建設(shè)提供了有力的保障。三氯乙烯是生產(chǎn)HFC-134a的主要生產(chǎn)原料，隨著綠色致冷劑HFC-134a的生產(chǎn)技術(shù)和市場范圍普及而開展。目前三氯乙烯的生產(chǎn)主要有石油乙烯路線及電石法乙炔路線，由于國際油價不斷攀升，乙烯法生產(chǎn)三氯乙烯的本錢也不斷增加，為電石法生產(chǎn)工藝路線提供了開展空間。而電石法又按照脫HCl工藝分為皂化法和氣相催化法；目前，國內(nèi)皂化法為逐漸淘汰工藝，而氣相催化脫HCl工藝生產(chǎn)三氯乙烯是國家產(chǎn)業(yè)政策積極倡導的工藝技術(shù)。從產(chǎn)品的市場分布看，國內(nèi)市場上的三氯乙烯主要來自日本和俄羅斯；原產(chǎn)日本的三氯乙烯因采用石油乙烯路線，產(chǎn)品質(zhì)量較高，主要是電子級清洗用途，價格也較高。原產(chǎn)俄羅斯的TCE因采用電石法乙炔—皂化法，產(chǎn)品質(zhì)量一般，價格也較低。本工程擬采用的工藝技術(shù)方案是綜合上述工藝優(yōu)點的新型工藝路線—電石乙炔、氣相催化脫HCl法生產(chǎn)三氯乙烯和四氯乙烯；是符合我國國情特點，屬于國家鼓勵開展的新型工程。研究范圍本可行性研究報告研究范圍為主裝置(包括：乙炔發(fā)生、乙炔氯化、脫氯化氫反響、氯化氫精制、別離和殘液回收)及成品貯運包裝等內(nèi)容。研究內(nèi)容包括：〔1〕對產(chǎn)品進行市場調(diào)查和需求預測，確定本裝置的生產(chǎn)規(guī)模和產(chǎn)品方案；〔2〕進行技術(shù)方案比擬，并提出技術(shù)先進、平安可靠、經(jīng)濟合理的工藝技術(shù)方案；〔3〕提出廠址方案，并對總平面布置和公用工程配套設(shè)施方案進行技術(shù)論證。〔4〕根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)、標準和標準，對工程的環(huán)境保護、節(jié)能、消防、勞動保護和平安衛(wèi)生等內(nèi)容進行論證；〔5〕做出工程的投資估算和財務(wù)評價，提出研究報告的結(jié)論。