北京新天地、CBD、世貿(mào)調(diào)研

北京大型購物中心項目考察CBD商圈之國貿(mào)商城王府井商圈之東方新天地北京商業(yè)、商圈總體概況CBD商圈之世貿(mào)天階購物中心項目KPI指標總結(jié)12345Part1

北京商業(yè)、商圈總體情況北京商業(yè)發(fā)展總體概況：北京商業(yè)的發(fā)展已經(jīng)進入一個黃金時期，規(guī)模大，商業(yè)飽和度日益增強，業(yè)態(tài)層次鮮明，檔次不斷提高規(guī)模巨大支柱地位檔次高檔特色突出在2008年全球經(jīng)濟危機蔓延的大環(huán)境下，北京商業(yè)仍然保持加速發(fā)展，社會消費品零售額卻創(chuàng)出了4500億元的新高隨著北京商業(yè)規(guī)模不斷擴大，許多國內(nèi)外頂尖品牌看中北京商業(yè)發(fā)展的巨大潛力，入駐北京，北京商業(yè)的檔次越來越高商業(yè)增加值在GDP中的比例逐年上升，是從業(yè)人員最多的行業(yè)，成為北京經(jīng)濟社會發(fā)展的支柱行業(yè)之一，為北京經(jīng)濟增長和社會穩(wěn)定做出了重要貢獻北京強調(diào)發(fā)展特色商業(yè)，培育發(fā)展特色商業(yè)街和特色市場；“老字號”是北京特色商業(yè)發(fā)展的重要力量，紅橋市場、潘家園舊貨市場等特色市場成為京城獨特的發(fā)展景觀

王府井商圈CBD商圈西單商圈北京商圈分布：西單和王府井是北京最傳統(tǒng)的商圈，隨著時間的發(fā)展，新型商圈不斷崛起，多中心商圈特征日益明顯

形成原因：北京最傳統(tǒng)的商圈就是西單大街和王府井大街，然后隨著時間的發(fā)展，在北京的環(huán)形城市結(jié)構(gòu)在周邊形成了眾多的商圈，新型商圈不斷崛起，市場競爭日益激烈；形成了眾多傳統(tǒng)的商業(yè)聚集區(qū)域，也逐漸形成了北京的商圈格局商業(yè)區(qū)域包括：前門商業(yè)區(qū)域、阜成門商業(yè)區(qū)域、朝陽門商業(yè)區(qū)域、東直門商業(yè)區(qū)域、東單商業(yè)區(qū)域、安貞商業(yè)區(qū)域、馬甸商業(yè)區(qū)域等；重點商圈包括：CBD商圈、燕莎商圈、王府井商圈、西單商圈、中關村商圈、亞奧商圈等。多中心商圈概況購物中心模式成為主流北京2007年開業(yè)的商鋪面積將達到410萬平方米，其中以購物中心模式運作的約為280萬平方米，占總面積的68.3％。北京新建的眾多項目都是采用購物中心模式，購物中心已成為新商業(yè)地產(chǎn)項目的主流經(jīng)營模式購物中心作為適應市場需求變化的產(chǎn)物，得到了業(yè)主、零售商和消費者三方的共同認可。便于管理在購物中心模式下，基本不涉及統(tǒng)一收銀、營業(yè)員管理培訓等復雜環(huán)節(jié)，對管理深度及廣度要求相對不高，因而易于被業(yè)主認可并推行。一站式消費符合客戶需求隨著收入水平及文化素質(zhì)的持續(xù)提高，人們的消費需求逐漸朝著復合式、感性化方向發(fā)展，而購物中心能夠連續(xù)實現(xiàn)購物、休閑、聚會等系列活動，可“一站式”地滿足人們多元化的需求，并且其空間規(guī)劃也更易為顧客創(chuàng)造愉悅的游逛體驗。為租戶提供更好的環(huán)境與百貨公司之敞開式賣場相比，購物中心通常能夠為租戶提供更大面積、更為獨立的店鋪空間，使入駐商家能夠更好地營造其品牌個性氛圍，促進形象價值提升，因而受到零售品牌、特別是強調(diào)感性售賣的中高檔品牌的高度認可北京商業(yè)運營模式：購物中心已成為北京新商業(yè)地產(chǎn)項目的主流經(jīng)營模式，得到業(yè)主、零售商和消費者三方的共同認可Part2王府井商圈之東方新天地王府井商圈：區(qū)位圖和項目圖如右所示：商圈概況：主要由一條步行街帶動的，客流量大，以來京旅游的外地人為主。商圈范圍:王府井商圈南起長安街，北至燈市西口，東接金魚胡同，西連東安門大街，面積達45萬平方米左右。商圈特點：老字號聚集，商業(yè)檔次不統(tǒng)一；零售業(yè)態(tài)主導，對本地高端消費吸引正在淡化；商圈內(nèi)發(fā)展不均衡，正在面臨全面提升典型項目：東方廣場；銀泰百貨；新東安市場；金寶匯王府井商圈:新天地等大型綜合性購物中心的加入，頗具傳統(tǒng)色彩的王府井商圈逐步演變成一個國際性旅游商圈

東方廣場新東安市場東方新天地東方新天地：占地10萬平方米，總建筑面積達80萬平方米，目前亞洲最大的商業(yè)建筑群之一，是真正的北京“城中之城”。東方廣場：雄踞于北京市中心，坐落于東長安街1號之絕佳位置。東方廣場規(guī)模宏大、位置絕佳、前瞻性高科技設計與高效率的辦公理念、加之頂尖的豪華居停與層出不窮的購物休閑樂趣，東方廣場名符其實地成為了一個生活新焦點，商貿(mào)新紀元。東方廣場：大型綜合體北京東方廣場東方新天地開業(yè)于2000年，是由長江實業(yè)集團、和記黃埔、東方海外、中國銀行、中國保險共同開發(fā)。東方廣場”劃分為“東方經(jīng)貿(mào)城”和“東方新天地”兩部分?！皷|方經(jīng)貿(mào)城”擁有八幢辦公大樓、一幢五星級豪華酒店及四幢酒店式服務公寓?！皷|方新天地”包括五個不同風格的商場和一個中央噴水泉廣場、多個四季常綠的花園和一個龐大的三層室內(nèi)停車場。項目簡介1東方經(jīng)貿(mào)城：8幢甲級寫字樓項目簡介1東方經(jīng)貿(mào)城擁有８幢甲級寫字樓，云集了眾多財富500強企業(yè)與各行業(yè)龍頭公司在此.東方豪庭公寓：2幢豪華服務式公寓項目簡介1東方豪庭公寓擁有2幢豪華服務式公寓，為優(yōu)雅、時尚與便利生活提供了保證。五星級酒店：北京東方君悅大酒店項目簡介1五星級的北京東方君悅大酒店不僅擁有世界一流的酒店設施與服務，其充滿熱帶風情的大型室內(nèi)游泳池更是令人嘆為觀止。東方新天地商業(yè)：市域頂級商業(yè)項目簡介1東方新天地商場面積達12萬平方米，擁有7個不同主題的購物區(qū)、四季常青的花壇、市中心最大的五彩音樂噴泉以及擁有逾1,800個停車位的室內(nèi)停車場。7個主題購物區(qū)：繽紛新天地、都市新天地、庭苑新天地、寰宇新天地、活力新天地、尊萃時光別館和天空大道商業(yè)簡介27個主題購物區(qū)各有不同的商品定位，在裝飾風格上也各有特色，適合更多的消費層。另外有餐飲、娛樂、休閑等多種配套設施，使東方新天地在購物的基礎上具有更多的功能。繽紛新天地：臨近王府井商業(yè)街，人流量大，觀光游客多，地鐵站與東方新天地商場相連處位于該區(qū)

商業(yè)簡介2繽紛新天地裝飾風格熱鬧而明快，仿佛一個室內(nèi)嘉年華會。走進這個區(qū)，繽紛的色彩及具有節(jié)日氣氛的裝飾使人心情開朗，主要商鋪有晨曦百貨、華潤超市、ESPRIT及精彩無限音像數(shù)碼廣場等。都市新天地：強調(diào)大都市的繁華，吸引都市消費主力軍–青年人，主要經(jīng)營休閑品牌及珠寶飾品商業(yè)簡介2都市新天地的整體色調(diào)為簡潔的銀灰色，先進的超清晰大螢幕使人感到科技發(fā)展的脈搏，整個區(qū)充滿了高科技氛圍，滿足青年人的審美需求。此外，這里還有亞洲最大的鉆石精品店之一的恒信鉆石宮殿,展示藝術(shù)與科學完美結(jié)合的愛普生影藝坊、Apple、Centre及知名品牌派、NE.TIGER、TomTailor、Nike360等。購物之余，人們還可以從這里進入美食街，40多家食肆令人們盡享世界各地風味美食。庭苑新天地：位于商場中部，與北京東方君悅大酒店相連商業(yè)簡介2在這里，典雅的裝飾風格中蘊涵著時尚的光芒，并匯聚著世界各地的頂級品牌，如E.Zegna,Charriol,Dunhill,KENZO,PaulSmith,PalZileri,Givenchy,Burberry,S.T.Dupont,Valentino和St.John等，帶出高品味的消費理念。寰宇新天地：這是一個追求時尚的人士不可不去的部分商業(yè)簡介2在這個高級購物廊里集中了國際品牌的服裝服飾，另外還有飾品精品店，如琉璃工房、施華洛世奇，無一不向人們傳達著精致高尚的生活品位。這部分商場裝修豪華尊貴，格調(diào)高雅時尚，聚集這里的國際品牌有Bally、MaxMara、Ports及Shiseido等。活力新天地：緊鄰東單北大街，擁有北京最大、種類最齊全的體育用品中心商業(yè)簡介2運動100，大眾汽車品味車苑、奧迪品味車苑汽車展示廳及五星級東方新世紀影院、時尚基地等主力店，展示現(xiàn)代生活便利新元素。尊萃時光別館：位于東方君悅大酒店與東方新天地首層連接處，是一個名表、珠寶的匯聚地商業(yè)簡介2包括面積近200平方米的國內(nèi)第一家歐米茄專賣店。其他已進駐的品牌還包括積家表、豪門世家、豪雅表、Zenith、Korloff、Mouteik、芳華珍珠及ShirelyJewellery等，為追求品質(zhì)與時尚的人士提供更多的購物選擇。天空大道：位于東方廣場平臺層，是連接商場東方新天地及商務區(qū)東方經(jīng)貿(mào)城的紐帶商業(yè)簡介2此處不僅為在商務區(qū)的客戶在辦公之余提供了舒適的休閑環(huán)境，伴隨多家品牌及餐飲店鋪的入駐更增加了此區(qū)域的功能性，更大程度的為消費者提供便利。入駐此區(qū)域的商戶有多家特色餐飲店鋪如高檔新派中式餐廳東方寒舍、特色中餐家合私房菜、高檔日式餐廳道樂、高檔法餐凱帝思法餐廳、充滿異國風情的咖啡廳星巴克和林寶堅尼咖啡店。另有高級廚具店博德寶、勞斯萊斯汽車展廳、頂級家俱店易簡極家、尼康陳列室等。地鐵層商鋪商業(yè)業(yè)態(tài)3男女服裝：BB15：百圖時裝店BB32：阿桑娜BB52：掂BB47：天寶兒BB66：SisleyBB23：MANGOBB06：播BB08A：江南布衣BB53，BB55：MissSixtyBB35：AnnaSuiBB50：VivienneTamBB31：Max&COBB71B：MEXXBB33：JustCavaillBB90：OasisBB37，BB39：DKNYBB72：西羅直覺BB45A：奧德臣BB48：AlteaBB36：Replay銀行/服務/其他

CC27：意大利伊爾薩洗衣中心EE20：香港旅游開發(fā)局旅游咨詢及服務中心百貨/超市

AA11，BB01：晨曦百貨BB01A：華潤超級市場CC15，CC17，CC19，CC21，CC23：屈臣氏娛樂/展廳/影音/圖書

BB65：東方新世紀影院娛樂/展廳/影音/圖書

BB65：東方新世紀影院休閑服裝/內(nèi)衣用品

BB17B：貝納通BB21B：酷BB22：納帕佳BB86：時尚基地BB20：蜜BB25：TimberlandBB56：JockeyBB51A：卓丹BB51B：卡爾克萊恩牛仔DD01—10，BB62，BB60：i.tBB11，BB09：LevisBB19：Nike360°BB29：Diesel休閑服BB61，BB63：奧莉皮鞋/飾品/禮品BB07：法國圣伽步BB18：海盜船飾品EE02：南默帽子BB26：約瑟西寶EE03C：銀之堡EE13A：EAJ飾品BB70：EasySpiritBB16：BataBB41：米蘭奴皮具專賣店BB43：思加圖EE17：公仔專賣店EE01：EE01E：俏金族BB40，BB42：PlusTTBB67：愛克佩特珠寶/鐘表/眼鏡

EE03：斯沃琪EE03B：時間世界BB46B：瞬間*永恒EE09：伊華時尚EE03A：設計者的時間EE02A：科普洛特BB92：南洋之光個人護理/美容EE05：佰草集EE07A，EE07B：皇室美甲CC29：匠人組合EE08A：ADE香水百貨/超市

AA11，BB01：晨曦百貨BB01A：華潤超級市場CC15，CC17，CC19，CC21，CC23：屈臣氏地鐵層商鋪商業(yè)業(yè)態(tài)3

餐廳/快餐/咖啡廳

BB08B，AA37B：面包新語BB10，BB12A：星巴克咖啡EE12，CC01：DQ冰激凌CC02：水果撈CC03：吉野家CC10A：桃花島CC08，CC10B：米斯特比薩CC06：雪峰農(nóng)場高山茶BB30：面愛面CC05：田野永和CC07：荷花泰菜CC26：貝兒多爸爸泡芙工廠CC16：西蜀豆花莊CC18：山水居CC20：絢麗華夏酒屋CC25A：味百咖喱CC25B：肯德基地鐵層商鋪商業(yè)業(yè)態(tài)3餐廳/快餐/咖啡廳

CC30B：蘇菲蛋糕巧克力店CC35：大食代EE06：驕意咖啡EE08：凡情·蒂諾比利時巧克力廊BB78，BB80，BB82：翡翠皇宮酒家BB88：俏江南FF06：美珍香FF08：味千拉面CC32：金翠河茶餐廳FF16：時時樂FF02：優(yōu)根芙絲FF12：一茶一坐FF10：真功夫CC11：麥兄弟面包工房CC09：素美人甜品工房FF03：百勝廚FF01：羅馬娜CC38—46：一品小籠食通天大街P1層：花花食界EE01C&EE01D：美多有機生活館CC12：麻布十番休閑服裝/內(nèi)衣用品AA64B：Fila服飾專賣店AA35：Paul&SharkA201A：Esprit/edcAA59A，AA59B：TommyHilfiger

皮鞋/飾品/禮品

A107：阿加達首飾A106B：金色寶藏A110：派克AA12：黃錦A410，AA46，AA48：琉璃工房AA53A，AA53：萬寶龍AA55B，AA57：施華洛世奇SS07：巴利GG12：文房一號AA27：FolliFollieAA07B：OxetteAA26：LloydA508：法騰EE01F，EE01G：北京奧運會特許商品AA59C：StuartWeitzmenGG10，GG11：祖堂個人護理/美容AA19：歐舒丹EE01A，EE01B：美甲AA21：水芝澳AA50A：資生堂美的空間A512，AA52B：瑪花纖體AA06B：無添加首層商鋪商業(yè)業(yè)態(tài)3男女服裝AA10：上海徐AA17：慕詩AA16：天山AA18：瑪絲菲爾AA25：MaxStudioAA31，AA33：東北虎皮草AA15：KookaiAA23：AtmaA402B：MaxMaraAA61A：EricBompardSS05，A305：柏佰利GG03，GG05，KK03：上海灘A210C：切瑞蒂1881A310：索尼婭·里基爾A407：LaperlaA203：NinaRicciAA43：高田賢三A307：費雷男女服裝A210，A212：寶姿1961A301，A302，A303，A306：TrussardiA202：皮爾曼都AA67A：歐時力AA41：CoachA201D：A.TestoniAA20：派SS06，A308A：杰尼亞AA32：登喜路AA36：都彭AA39：紀梵希AA45：爵士萊利PE—Apt（01）：恒龍洋服A307：費雷AA37：康納利AA42，A405：波士AA22：肯文迪GG08：克蘭迪隆首層商鋪商業(yè)業(yè)態(tài)3娛樂/展廳/影音/圖書

AA02，BB01B，BB02：精彩無限音像數(shù)碼廣聲A510：奧迪品味車苑AA50：大眾汽車北京奧運車苑AA52A：Bose音響AA51：Vertu手機AA63：B&O音響A106A：DGLifestyleStoreA103B：ITBar銀行/服務/其他

BB12B：柯達快速沖印店CC22：煙草專賣店百貨/超市

AA11，BB01：晨曦百貨

珠寶/鐘表/眼鏡

A103A：瑞士梅花表A109：名表城AA07A：琦凡珠寶AA06C，AA08：伊麗·羅氏AA09：普柏琳EE15：愛斯寶AA29：恒信鉆石宮殿GG01：豪雅表GG02：真力時GG06：海倫·芬GG15，GG16：摩蒂克SS01A：帝陀表AA06A：卡西歐A403，A401：蒂凡尼SS01A：帝陀表餐廳/快餐/咖啡廳

BB28：天福茗茶AA56：麥當勞CC28，CC30A：元綠回轉(zhuǎn)壽司BB05B，F(xiàn)F05A，F(xiàn)F05B：巴黎貝甜B(yǎng)B05A：思冰客冰激淋珠寶/鐘表/眼鏡

AA06A：卡西歐A403，A401：蒂凡尼SS01，SS01A：勞力士GG07：卡洛夫A506：亮視點AA05A，AA05B：浪琴和雷達AA03：天梭表A108：西鐵城AA49：BlancpainA408：墨涅塔GG09：芳華珠寶AA22：JustGoldKK01，KK02：陀飛輪A101：江詩丹頓A502：萬國表首層商鋪商業(yè)業(yè)態(tài)3PW1（06—09）：博德寶廚柜娛樂/展廳Pw1（11—12）：尼康娛樂/展廳PW—Apt（01—02）：易簡極家娛樂/展廳PW2（10—15）：中國銀行北京市王府井支行銀行/服務PW3（10—15）：中國工商銀行銀行/服務PE1（09—12）：中國建設銀行銀行/服務PW2（16—17）：渣打銀行北京分行個人理財中心銀行/服務PE3（01—02）：長江商學院銀行/服務SS09：北京銀行24小時自動銀行銀行/服務PE3（03—07）：招商銀行北京分行東方廣場支行銀行/服務PW1（01—05）：金考復印服務銀行/服務天空大道商鋪商業(yè)業(yè)態(tài)3PE2（01—10）：生活方式專賣店男女裝EE11，A105：雅天妮飾品/禮品PW—Apt（06）：湯尼英蓋個人護理/美容PW2（01—05）：海洋洋個人護理/美容EE16，PE—Apt（05）：思妍麗個人護理/美容EE05A：Eternal香水個人護理/美容PC2（01—03）：牛扒工廠餐廳PW—Apt（03）：佐億咖啡咖啡廳PW—Apt（05A）：品諾酒窖餐廳PW3（01—07）：寒室餐廳PE1（01—08）：道樂日式菜館餐廳歐米茄(Omega)——

全球最大旗艦店，面積近600平方米項目主力店4自1848年成立至今，歐米茄在時計精確度、各類型比賽、運動項目計時、到專業(yè)太空手表和潛水表的設計方面均屢獲獎項。曾見證人類征服太空、先后22次擔任奧運會的指定計時、創(chuàng)下多項精確計時紀錄。除此之外，在1999年由英國制表大師佐治·丹尼爾(GeorgeDaniels)研制的革命性同軸機芯，成為20世紀機械手表界的最重要發(fā)明之一。歐米茄還將為溫哥華2010年和倫敦2012年奧運會及傷殘人士奧運會作大會的指定計時。旗艦店的設計由日本設計師足立和夫(KazuoAdachi)操刀。以大自然作為主題概念的設計，完美表現(xiàn)時間、太陽、水和地球四個重要元素，力求為北京的鐘表愛好者帶來高雅而愜意的購物享受。鐵獅東尼(a.testoni)——“鞋中之皇”北京旗艦店項目主力店4AmedeoTestoni于1929年在當時的意大利皮鞋之都博洛尼亞(Bologna)創(chuàng)立了a.testoni，并一直以生產(chǎn)高質(zhì)素男裝皮鞋而著稱。鐵獅東尼的工匠技術(shù)繼承了17世紀藝術(shù)工匠的豐富經(jīng)驗和傳統(tǒng)。一雙男鞋從設計、打樣、選革、加工、剪裁、訂制、打磨，中間需經(jīng)過兩個多月的時間才完成。以嚴謹?shù)膶徝罉藴首鳛槟０?，造就了每雙皮鞋完美的縫合和打磨，尤以黑牌皮鞋系列帶有這影子。黑牌系列象征著典雅的自我追求與時尚的風格，訴說著現(xiàn)實與理想的極致。皮爾曼都(PierreMantoux)——北京旗艦店項目主力店4PierreMantoux代表著經(jīng)典與時尚，象征著精致與典雅。主要針對19—65年齡層并具有一定的消費水平的消費群體。PierreMantoux的設計理念走在時尚前沿，以獨一無二的產(chǎn)品風格和極致服貼的人體工學設計，引領時尚潮流，為時尚的女性增添自信。PierreMantoux北京旗艦店亮相北京東方新天地，純粹而別致的時尚專賣店內(nèi)承載著充滿意大利時尚誘惑的PierreMantoux襪裝，帶來一種全新的充滿個性的時尚新元素。意大利一線襪裝品牌PierreMantoux(皮爾曼都)，是意大利最著名、歷史最悠久的襪裝生產(chǎn)商之一，目前該品牌只有在全球的高級百貨公司內(nèi)有售切瑞蒂1881(Cerruti1881)——北京旗艦店項目主力店41881年，Cerruti家族于意大利創(chuàng)立了第一間紡織廠，所設計生產(chǎn)的布料，深受歐洲及世界各地裁縫師推崇。Cerruti1881延續(xù)百年經(jīng)典，讓時裝成為生活中的一種藝術(shù)及態(tài)度，并因?qū)r尚的獨到見解，受到眾多電影巨星的喜愛，李察·基爾(RichardGere)身著Cerruti出演《風月俏佳人》，華人影星周潤發(fā)也以一身Cerruti禮服出席奧斯卡頒獎典禮。全新Cerruti北京旗艦店，在黑白色的簡約設計上，配合黑鋼鏡面的效果，營造出型格高尚的時代感?！百徫镄蓍e娛樂美食俱全”的購物中心商城特色5東方新天地除了服裝服飾、珠寶名表，還有一家汽車展廳、一家多廳電影院、兩家音響專賣店、多家美容美發(fā)機構(gòu)和50多家餐飲店鋪，堅持提供最全面、最時尚的“一站式”購物體驗。項目融入香港風情的元素商城特色5東方新天地是由長江實業(yè)集團、和記黃埔、東方海外、中國銀行、中國保險共同開發(fā)。所以里面也融入了很多香港風情，如廣告宣傳、商鋪等，甚至用粵語播音建筑特色：項目將四合院和現(xiàn)代建筑的理念相結(jié)合，內(nèi)圓外方、門內(nèi)有門、樓中見樓商城特色5東方廣場巧妙結(jié)合傳統(tǒng)四合院概念和現(xiàn)代建筑構(gòu)思，完美再現(xiàn)東方古韻同時，又不失雄麗典雅；其內(nèi)圓外方、門內(nèi)有門、樓中見樓的設計更象征著無限商機。無論室內(nèi)與室外，東方廣場均開辟了市中心罕有的綠化空間，常年綠意盎然的環(huán)境，頗有些鬧中取靜、市內(nèi)綠洲般的由衷喜悅。運營管理6東方新天地適時、適勢而變則鑄就了他本身的輝煌。東方廣場一直在改變，而且是向著好的方向變?！盀榱烁淖兺醺土髋c東方廣場不相融的問題，東方新天地在開業(yè)第一年就花了1100多萬元在商場推廣上，希望盡快提升商場的知名度，并希望改變北京市民不去王府井購物的思想”從2003年起，東方新天地開始對租戶進行10%的清洗，一些不符合東方新天地理念的租戶被退約。清洗之后，我們引進的就是與林保堅尼類似的世界頂級品牌，這場租戶洗牌運動將會以10%的速度進行，直到第二年中旬。在引進眾多世界一線品牌之后，特別開辟了兩個定位高端的消費專區(qū)——“尊萃時光別館”和“天空大道”。前者匯聚多家世界頂級腕表及珠寶名店，如“歐米茄”、“積家”、“豪門世家”等?！疤炜沾蟮馈眲t以經(jīng)營高檔餐廳及名牌展廳為主，如特色高檔中餐“寒舍”、豪華汽車“勞斯萊斯”展廳等。東方新天地的“變”吸引了越來越多一線品牌的進入，發(fā)展之路也越走越寬，業(yè)態(tài)組合日臻完善。東方新天地斥巨資做營銷推廣，提高商場知民度；對租戶進行篩選；另外開辟兩個高端的消費專區(qū)項目總結(jié)7無論在招商、產(chǎn)品、定位、營銷等方面，東方新天地都有自己的獨特優(yōu)勢，在“求變”之上更有獨得之密。在項目招商上，東方新天地完全沿用港商一貫的“只租不售”政策，從而確保經(jīng)營的一體化與連續(xù)性。這使得東方新天地在管理上得心應手，在與競爭對手的博弈中，占盡優(yōu)勢。在產(chǎn)品上，想要做出特色，就要有良好的產(chǎn)品設計。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商相當于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)供應商，而東方新天地在克服了地下空間設計因沒有日照、自然通風、采光而產(chǎn)生的不舒適感與壓抑感的難題。巧妙利用地面開口部分開設大面積天窗自然采光，在燈光、通風等方面做足文章。并投入大量資金，以嚴格的標準進行地下硬件配套設施的建造，保證地下消防、疏散、排煙等系統(tǒng)的完善，解決了地下商業(yè)設施由于人流量大、用電負荷大以及餐飲店產(chǎn)生的油煙不易排出的問題。在定位上，東方新天地整體定位于時尚、中高收入的白領階層，滿足他們休閑、娛樂、購物多種需求。入駐商戶以國際知名品牌為主，中西合璧，店內(nèi)裝修體現(xiàn)濃郁的休閑氛圍，為顧客提供多種增值服務。

東方新天地在招商上只租不售；利用天窗采光，設計獨特；整體定位時尚、中高收入的白領階層項目總結(jié)7東方新天地非常著重推銷自己的整體形象，采用三大手段促進“東方”的升級。一是注重東方君悅酒店、東方經(jīng)貿(mào)城與東方新天地的整體營銷策略，使東方廣場的用戶能夠有機地融合起來，增加東方新天地的忠實用戶群。東方廣場不惜血本將東方君悅酒店與東方新天地廣場的通道打通，使酒店與商場的客戶可以自由穿行，而通道拓寬打通的代價是犧牲了整整一個黃金地段的租戶位置。二是加強商城的現(xiàn)場管理，如對新進租戶的裝潢設計有嚴格的要求，必須與東方新天地的整體形象吻合；增加了新天地的服務大使，使需要得到幫助的人得到應急的幫助。東方新天地一開始就與傳統(tǒng)百貨、時尚百貨完全不同，業(yè)態(tài)中餐飲、娛樂占相當大的比例，零售、餐飲、娛樂三種業(yè)態(tài)各占三分之一。據(jù)了解，東方新天地的零售商業(yè)占30%至35%，餐飲業(yè)占25%至35%，休閑娛樂占30%至40%。其中，有許多休閑娛樂項目在北京獨一無二，深受消費者喜愛。比如索尼探夢、影像娛樂等。

東方新天地注重整體升級；業(yè)態(tài)中餐飲、娛樂占相當大的比例，有許多休閑娛樂項目在北京獨一無二Part3CBD商圈之世貿(mào)天階CBD商圈：北京最具規(guī)模、最國際化的高檔商業(yè)中心區(qū);供國內(nèi)外高級管理人士安居休閑工作的國際文化生活社區(qū)，商務氛圍濃厚CBD商圈：區(qū)位圖和項目圖如右所示：商圈概況：供國內(nèi)外高級管理人士安居休閑工作的國際文化生活社區(qū)。商圈范圍:朝陽區(qū)東三環(huán)路與建國門外大街交匯的地區(qū)。規(guī)劃面積約4平方公里。商圈特點：商業(yè)供應量快速增長，商圈地位逐步升級；涉外氛圍濃重，外籍人士眾多；各業(yè)態(tài)經(jīng)營良好，商業(yè)自持比例高；休閑娛樂業(yè)態(tài)相對匱乏，市場空白點顯現(xiàn)

典型項目：國貿(mào)商城、華茂購物中心、世貿(mào)天階、銀泰購物中心世貿(mào)天階國貿(mào)商城華茂購物中心CBD商圈發(fā)展商簡介：世貿(mào)天階項目發(fā)展商為北京奧中置地投資公司項目發(fā)展商為北京奧中置地投資公司。公司成立于1995年，先后投資了廣渠門、順四條、芳草地、金茂公寓等項目。1999年開發(fā)了世貿(mào)國際公寓，也位于國貿(mào)商圈，開盤六個月售出90%。2003年開發(fā)建設世貿(mào)天階項目，2006年建成投入使用項目簡介1區(qū)位簡介世貿(mào)天階位于迎賓國道東大橋路的東側(cè)，緊鄰國貿(mào)、嘉里中心.坐鎮(zhèn)北京CBD西區(qū)門戶，已被朝陽區(qū)政府定為政府重點工作項目，并成為CBD的旗艦商業(yè)。項目簡介1Part4CBD商圈之國貿(mào)商城1990年8月開業(yè)，在北京率先引進品牌專賣店從事零售業(yè)務的經(jīng)營模式；2000年改造擴建后，總建筑面積6萬平方米，營業(yè)面積為3萬平方米，分為地上兩層和地下兩層；由2美國著名設計公司ARQUITECTONICA擔綱商城的整體設計，循環(huán)式的結(jié)構(gòu)布局展示出流暢的弧型曲線，將國貿(mào)中心的龐大建筑群體有機地聯(lián)系起來，并與地鐵國貿(mào)站直接相接，通行十分便利；全面的業(yè)種組合，服飾名品區(qū)、時尚主題店、休閑娛樂區(qū)、餐飲區(qū)、辦公服務、家居飾品、兒童服飾區(qū)、主題百貨、超市等一應俱全；國貿(mào)自身的寫字樓、酒店、公寓客戶；周邊使館區(qū)及其他物業(yè)的客戶；全市及海內(nèi)外來京旅游的高端人群。商業(yè)概況規(guī)劃設計業(yè)態(tài)組合客戶來源商業(yè)延續(xù)其整體物業(yè)的高端形象，是北京著名的以提供高檔商品和服務為主的現(xiàn)代化購物場所項目簡介1合理、全面的品牌組合，充分考慮客戶需求，滿足不同客人時尚消費需求，進駐商家均為國際頂尖品牌商業(yè)業(yè)態(tài)2全面的業(yè)種組合，服飾名品區(qū)、時尚主題店、休閑娛樂區(qū)、餐飲區(qū)、辦公服務、家居飾品、兒童服飾區(qū)、主題百貨、超市等一應俱全，800平米冰面的京城首家商廈內(nèi)針柄溜冰場新穎獨特。首層、二層：以高檔、時尚為主題的服裝服飾精品區(qū)地下二層：休閑娛樂區(qū)地下一層：時尚消費區(qū)，引入了晨曦百貨作為主力店國貿(mào)商城業(yè)態(tài)組合代表品牌國際精品GUCCI、DIOR、LOUISVUITTON、M0NTBLANC、BACCARAT男女服裝INNEE、GFFERRE、AQUASCUTUM、PINK、DAKS、Adidas首飾、飾品EMPEROR、SWAROVSKI、KONPLOTT、PILGRIM皮具皮鞋F(xiàn)URLA、STACCATO、NINEWEST、KATESPADE家居禮品圖書中國金幣、繡花張、皇繡繡品、ALESSI、齊物誠品國際品牌專賣店時尚品牌區(qū)國際精品區(qū)200家40家140家服裝服飾店國貿(mào)商城的豪華陣容與一般商業(yè)項目餐飲占比較大不同，國貿(mào)商城中男女服裝占絕對比例，這是由其頂級商業(yè)的定位決定的商業(yè)業(yè)態(tài)2目前已開業(yè)的店鋪164家，男女服裝占絕對比例餐飲基本作為商城的配套而存在業(yè)態(tài)組合代表品牌男女服裝60家餐飲27家首飾精品17家皮具皮鞋20家家居禮品圖書13家服務10家其他17家主入口主要排布高檔次的物業(yè)，商城盡端商業(yè)檔次較低；整個商城動線呈循環(huán)型，導視清晰商城平面3高檔次物業(yè)基本沿主入口排布，面積劃分也相對完整，公共面積更為充分；盡端（南側(cè)）商業(yè)檔次相對較低；面積劃分較為細碎，公共面積相對較小。項目導視系統(tǒng)清晰晨曦百貨晨曦百貨、華潤萬家、屈臣氏是國貿(mào)商城三大主題商店，為商城帶來大量人氣以年輕時尚為主題的主題百貨店，營業(yè)面積3300平方米，主要經(jīng)營服裝等。主力店4華潤超市個人護理商店，標顧客鎖定在18——35歲的女性，有化妝品、藥物、個人護理用品、時尚飾物、糖果、心意卡及禮品等二萬五千種

屈臣氏中高消費市場為定位的Oleˊ超市，以及為滿足年輕消費者追求快捷、舒適的時尚生活而精心打造的一種全新形象便利店。循環(huán)結(jié)構(gòu)：整體設計以循環(huán)式的結(jié)構(gòu)布局展示出流暢的弧形曲線，將國貿(mào)中心龐大建筑群有機聯(lián)系商城特色5美國著名設計公司ARQUITECTONICA擔綱商城的整體設計，循環(huán)式的結(jié)構(gòu)布局展示出流暢的弧型曲線，將國貿(mào)中心的龐大建筑群體有機地聯(lián)系起來。以項目東入口為例由電梯上二層寫字樓大廳二樓寫字樓大廳一樓大廳設置銀行大廳右方由樓梯下至地下一層商城一樓大廳設置銀行大廳右方有電梯到地下商城一樓大廳跳高2層一樓大廳挑高，凸現(xiàn)大氣真冰溜冰場特色基礎數(shù)據(jù)位置：商城地下二層開業(yè)：1999年５月總面積：1450平方米冰面：800米客流量：10萬人次/年其中青少年兒童占總量的80%以上人氣旺盛早上九點，已經(jīng)聚集了眾多的小孩練習溜冰，很多家長在旁邊守候陪同真冰溜冰場：800平米冰面的溜冰場是北京首家商廈真冰溜冰場，設計新穎獨特，為商城帶來大量人氣商城特色5環(huán)保冰場：是北京目前唯一的一家環(huán)保冰場，采用鹽水作為介質(zhì)，無污染配套齊全：冰鞋型號齊全，從兒童穿的25號到成人的47號；冰場內(nèi)的小食店提供飲料和零食，供客人休憩豐富多彩的活動：冰場定期會組織花樣滑冰表演或冰上趣味比賽；冰場還組織各年齡段的花樣溜冰班，冰球訓練班。在營業(yè)時間外還可包場打冰球。優(yōu)惠的價格：不同時間段90分鐘的價格為30元至50元，還包括冰鞋費玻璃天幕：30米跨度的玻璃天幕下的國貿(mào)溜冰場，陽光直瀉而下，落地卻是光滑的真冰。細節(jié)：富有新意的環(huán)型花壇，采集陽光的玻璃天井，精致的櫥窗陳列，舒適寬敞的公共休憩場所商城特色52細微之處打動客戶134玻璃天井精致櫥窗舒適的休憩環(huán)型花壇商城由美國商城設計師創(chuàng)意，眾多的玻璃穹頂成為商城的重要特色，眾多造型各異的堅定、弧形頂與地面的弧形走廊有機稽核眾多的綠色植物、座椅、藝術(shù)品陳列等藝術(shù)環(huán)