江蘇蘇州嘉安青劍湖項(xiàng)目定位及營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告-114PPT

嘉安青劍湖項(xiàng)目定位及營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告市場(chǎng)與政策分析宏觀(guān)政策環(huán)境房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境片區(qū)發(fā)展借鑒參考萬(wàn)達(dá)商業(yè)發(fā)展模式產(chǎn)品基礎(chǔ)產(chǎn)品大賣(mài)點(diǎn)產(chǎn)品抗性消費(fèi)族群產(chǎn)品分析思考產(chǎn)品定位推廣手法創(chuàng)意表現(xiàn)產(chǎn)品概念項(xiàng)目案名形象定位SLOGAN媒體通路建議活動(dòng)建議LOGO及VI整盤(pán)形象稿周邊項(xiàng)目狀況項(xiàng)目推廣節(jié)奏生存背景借鑒參考產(chǎn)品分析思考產(chǎn)品定位推廣手法創(chuàng)意表現(xiàn)市場(chǎng)與政策分析既然要分析宏觀(guān)環(huán)境，我們就先放大了說(shuō)宏觀(guān)環(huán)境之國(guó)際大背景①美國(guó)次貸連累歐洲影響中國(guó)出口全球流動(dòng)性過(guò)剩依然存在；美國(guó)次貸危機(jī)并沒(méi)有過(guò)去（其貨幣制度和信用體系決定了本次次貸危機(jī)只是冰山一角）；美國(guó)可能已經(jīng)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)衰退期（索羅斯等大腕如此認(rèn)為）；個(gè)人認(rèn)為美聯(lián)儲(chǔ)和美國(guó)政府的努力救市，可使美國(guó)短期內(nèi)不會(huì)爆發(fā)金融危機(jī)，美國(guó)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)應(yīng)該還會(huì)下跌，但是其它產(chǎn)業(yè)并不會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。歐洲受美國(guó)次貸影響要比中國(guó)大得多，但是中國(guó)對(duì)美國(guó)的出口在08年會(huì)有所下降。注：美聯(lián)儲(chǔ)估計(jì)今年美國(guó)經(jīng)濟(jì)增速在1.3%至2.0%，低于此前預(yù)測(cè)的1.8%至2.5%。局部國(guó)家或地區(qū)沖突不斷②科索沃、伊朗、阿富汗、巴以等局部國(guó)家或地區(qū)依然存在不穩(wěn)定性；中國(guó)全面介入的可能性很小，最多是在某些立場(chǎng)上被迫表態(tài)。

③海外資本投資房地產(chǎn)趨于謹(jǐn)慎在人民幣升值的預(yù)期下，在中國(guó)金融市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定并還有發(fā)展前景的情況下，海外游資對(duì)中國(guó)的資本市場(chǎng)熱情不會(huì)下降太多；而對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于宏觀(guān)政策的嚴(yán)厲，開(kāi)發(fā)商集團(tuán)的分化，有效需求的下降，海外資本趨于謹(jǐn)慎（羅杰斯預(yù)言中國(guó)樓市將現(xiàn)調(diào)整）。

國(guó)際大背景對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)或是房地產(chǎn)而言，前景應(yīng)是偏冷的宏觀(guān)環(huán)境之國(guó)內(nèi)大背景①金融方面緊縮、穩(wěn)定為主人民幣保持升值態(tài)勢(shì)（人民幣兌美元匯率在2007年升值接近7%，漲幅為2006年的兩倍，普遍認(rèn)為08年升值將超過(guò)10%）通貨膨脹，CPI不斷創(chuàng)新高（08年1月到達(dá)7.1%，08年2月到達(dá)8.7%，創(chuàng)12年來(lái)新高，預(yù)計(jì)08年上半年高，下半年低）股市暴漲后進(jìn)入較長(zhǎng)的盤(pán)整期流動(dòng)性過(guò)剩依然存在，加息和加準(zhǔn)備金率成為常用杠桿，07年一年共6次調(diào)高貸款利率，共10次上調(diào)準(zhǔn)備金率，08年，流動(dòng)性過(guò)剩依然存在，因此上調(diào)準(zhǔn)備金率和利率還將繼續(xù)。銀根緊縮對(duì)房地產(chǎn)而言，開(kāi)發(fā)商拿錢(qián)不容易，購(gòu)房者拿錢(qián)也不容易。中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)保持健康發(fā)展②08年奧運(yùn)促進(jìn)北京乃至全國(guó)基礎(chǔ)建設(shè)、交通、物流、酒店、餐飲、旅游等產(chǎn)業(yè)發(fā)展；10年世博促進(jìn)上海波及長(zhǎng)三角基礎(chǔ)建設(shè)、交通、物流、酒店、餐飲、旅游等產(chǎn)業(yè)發(fā)展；07年我國(guó)稅收總額近5萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)31%，政府采購(gòu)、消費(fèi)、建設(shè)、投資、保障等也會(huì)對(duì)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。③08上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)各方關(guān)系微妙05/06年調(diào)控使07年供不應(yīng)求，導(dǎo)致07年2-3季度全國(guó)性房?jī)r(jià)普漲。07年9月底被稱(chēng)為有史以來(lái)最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)政策“二套房貸款政策”的出臺(tái)，在10月份就收到立竿見(jiàn)影的效果，市場(chǎng)有效需求下降。

目前進(jìn)入一個(gè)：短期內(nèi)消費(fèi)者有效需求下降明顯、開(kāi)發(fā)商集團(tuán)內(nèi)部博弈、消費(fèi)者與開(kāi)放商價(jià)格博弈、中央政府強(qiáng)烈希望看到成果、地方政府被動(dòng)應(yīng)付和觀(guān)望。國(guó)內(nèi)大背景處于長(zhǎng)期看好，短期觀(guān)望、激烈博弈的狀態(tài)預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)政策走勢(shì)對(duì)中國(guó)08年經(jīng)濟(jì)政策的預(yù)測(cè)可以用24字來(lái)概括，即：擴(kuò)內(nèi)需縮貨幣穩(wěn)物價(jià)壓房?jī)r(jià)救股市護(hù)傳統(tǒng)增保障促和諧①擴(kuò)內(nèi)需②縮貨幣③穩(wěn)物價(jià)④壓房?jī)r(jià)

⑤救股市⑥護(hù)傳統(tǒng)⑦增保障即七大手段⑧促和諧即一大目標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)影響較大的政策是：縮貨幣利空壓房?jī)r(jià)利空救股市利好讓我們一一道來(lái)縮貨幣07年社會(huì)上流動(dòng)性過(guò)剩，直接導(dǎo)致股市和房?jī)r(jià)一路上揚(yáng)。提高存貸款利率、提高準(zhǔn)備金率、發(fā)行特別國(guó)債等貨幣緊縮政策成為國(guó)家重要的金融杠桿。比如07年一年共6次調(diào)高貸款利率，共10次上調(diào)準(zhǔn)備金率。08年，流動(dòng)性過(guò)剩依然存在，因此上調(diào)準(zhǔn)備金率和利率還將繼續(xù)。另外，由于的人民幣升值，會(huì)導(dǎo)致國(guó)際游資進(jìn)入中國(guó)資本市場(chǎng)，擴(kuò)大中國(guó)的資金流動(dòng)性。本來(lái)中央政府讓人民幣以較慢的速度升值的策略是比較正確的，但是由于08年美國(guó)經(jīng)濟(jì)肯定不好，因此美元貶值會(huì)加劇，一定程度上促進(jìn)了人民幣的升值。由此，我們認(rèn)為，08年一整年央行貨幣緊縮政策不會(huì)改變，2-3次的利率或準(zhǔn)備金率調(diào)整可以看做是最少的。壓房?jī)r(jià)05、06年的宏觀(guān)調(diào)控并沒(méi)有使房?jī)r(jià)穩(wěn)定下來(lái)，反而加劇了供不應(yīng)求的局面，因此07年2、3季度全國(guó)房?jī)r(jià)瘋漲。而07年9月底被稱(chēng)為有史以來(lái)最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)政策“二套房貸款政策”的出臺(tái)，卻在10月份就收到立竿見(jiàn)影的效果。中央政府已經(jīng)知道，房?jī)r(jià)的漲跌說(shuō)到底是供求引起的，“二套房貸款政策”實(shí)際上就是壓制了1）首次購(gòu)房、2）二次以上改善型自住購(gòu)房、3）個(gè)人或家庭合理投資購(gòu)房、4）投機(jī)購(gòu)房這4種購(gòu)房需求中的后3種，因此本次調(diào)控效果明顯。甚至萬(wàn)科還帶頭叫低房?jī)r(jià)。08年，中央政府對(duì)壓制房?jī)r(jià)是比較堅(jiān)決的，主要會(huì)做到以下三點(diǎn)：第一“二套房貸款政策”會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行，大量收縮市場(chǎng)上買(mǎi)房的資金，大大下降有效購(gòu)房需求；第二對(duì)開(kāi)發(fā)商囤地、囤房的現(xiàn)象會(huì)嚴(yán)厲打擊，保持甚至加大市場(chǎng)供應(yīng)量；第三各城市逐步推出廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

救股市06年一年07年上半年股市漲幅是驚人的，如果泡沫吹得太大對(duì)股民、對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)、對(duì)整個(gè)社會(huì)穩(wěn)定都是不利的，因此07年530開(kāi)始政府對(duì)股市主要是壓制的。08年，政府的態(tài)度將不是一味的壓制，因?yàn)閲?guó)際市場(chǎng)的股市特別是歐美股市在美國(guó)次貸的影響下可能還會(huì)下跌，如果外圍股市把中國(guó)股市拉下太多，首先政府不愿看到上市央企損失太大，其次政府不愿看到股民的資金大量流出股市（流出股市一會(huì)增加流動(dòng)性，二會(huì)使得新的央企上市融資、已上市央企再融資充滿(mǎn)困難），再次中國(guó)其他企業(yè)乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也需要股市的資金支持?，F(xiàn)在，基金開(kāi)閘已開(kāi)始，如果股市下降太大，政府必然出臺(tái)更多有效政策救市。房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境土地出讓持續(xù)放量，別墅和商業(yè)用地增加明顯。土地投放量連續(xù)兩年保持高位運(yùn)行；吳中、園區(qū)比重大，其中吳中首次領(lǐng)先；商業(yè)、商住用地比重增加明顯；

2007年蘇州市區(qū)商品房供應(yīng)量827.7萬(wàn)平米，銷(xiāo)售量846.5萬(wàn)平米；住宅供應(yīng)量686.6萬(wàn)平米，銷(xiāo)售量708.2萬(wàn)平米；2007年蘇州商品房市場(chǎng)首次呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況。

2007年蘇州普通住宅全年銷(xiāo)售均價(jià)超過(guò)了6500元/平米，與2006年比較，房?jī)r(jià)漲幅在40％左右；在購(gòu)房客戶(hù)中本市城區(qū)占76.6%，本市其他占2.0%；外地占18.8%，其中本省其他地區(qū)占7.9%，外省市占10.9%；境外占2.6%。商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)迅猛，本地需求占絕對(duì)主力。商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)差強(qiáng)人意。自06年起，市區(qū)商業(yè)類(lèi)房源的整體供求規(guī)模開(kāi)始大幅度擴(kuò)張，同時(shí)，商業(yè)類(lèi)房源的供過(guò)于求局面在06年表現(xiàn)的最為明顯。進(jìn)入07年以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個(gè)量增價(jià)漲的急速擴(kuò)張時(shí)期，商業(yè)物業(yè)也面臨難得的發(fā)展機(jī)遇。07年市區(qū)商業(yè)類(lèi)房源成交量較06年大幅增加，商辦市場(chǎng)供過(guò)于求的局面很大程度上得到了緩解，但相比住宅市場(chǎng)的持續(xù)供不應(yīng)求，商辦市場(chǎng)的表現(xiàn)只能算差強(qiáng)人意。商業(yè)物業(yè)遍地開(kāi)花，競(jìng)爭(zhēng)激烈。

07年市區(qū)商業(yè)類(lèi)房源供應(yīng)量集中度不夠，各個(gè)區(qū)域供應(yīng)量相差不大，競(jìng)爭(zhēng)壓力均不小。主題商業(yè)不斷涌現(xiàn)。現(xiàn)代商業(yè)區(qū)別于傳統(tǒng)商業(yè)的重要標(biāo)志不僅體現(xiàn)在建筑形態(tài)上，而且還體現(xiàn)在業(yè)態(tài)業(yè)種的定位上。在蘇州，具有鮮明的特征和內(nèi)涵，特定的消費(fèi)客群的各類(lèi)主題商業(yè)不斷涌現(xiàn)，

07年主題商業(yè)表現(xiàn)最為耀眼的當(dāng)屬李公堤二期水巷鄰里的招商開(kāi)業(yè)。水巷鄰里以特色餐飲、商務(wù)休閑娛樂(lè)、精品購(gòu)物等為主題，此外，蘇州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、南蘇州生活廣場(chǎng)等一批集餐飲、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)等多種功能于一體的綜合性、一站式購(gòu)物中心成為區(qū)域商業(yè)的龍頭。凱馬汽車(chē)廣場(chǎng)的重要組成部分凱馬大街、中澳廣場(chǎng)、東方錦城等商業(yè)項(xiàng)目均成功開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，推進(jìn)整個(gè)汽車(chē)主題公園加速建設(shè)。形形色色的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)遍地開(kāi)花，但前景堪憂(yōu)。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)在業(yè)態(tài)業(yè)種定位方面一般比較專(zhuān)一，依靠規(guī)模聚集產(chǎn)生的強(qiáng)大輻射能力生存發(fā)展。

蘇州機(jī)電五金城、江南汽配城、華夏五金機(jī)電城等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)已完成一期開(kāi)發(fā)并陸續(xù)招商經(jīng)營(yíng)，二期正處于籌備發(fā)展之中。一力物流園鋼材交易市場(chǎng)和新蘇州家居廣場(chǎng)。兩者在開(kāi)盤(pán)后不久都取得了驕人的銷(xiāo)售成績(jī)，延續(xù)了專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的火爆。但同時(shí)我們對(duì)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展前景擔(dān)憂(yōu)，為數(shù)眾多的各類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，其規(guī)模都異常龐大，對(duì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、業(yè)種聚集、城市輻射力、配套設(shè)施建設(shè)……等多種外界因素要求較高。片區(qū)發(fā)展大蘇州規(guī)劃長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)副中心；世界加工廠(chǎng)；東方旅游名城；新興移居城市；超速發(fā)展國(guó)際一流的產(chǎn)業(yè)基地。企業(yè)總數(shù)在8300家，其中世界500強(qiáng)71家。陽(yáng)澄湖置地度假酒店——五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造的旅游度假酒店陽(yáng)澄湖農(nóng)莊——包括酒店、VIP區(qū)、度假別墅等陽(yáng)澄湖度假區(qū)——由酒店（三星級(jí)）、配套服務(wù)樓、游艇俱樂(lè)部三個(gè)主要單體組成陽(yáng)澄食街——四大主題功能美食區(qū)蓮花堤商業(yè)街——?jiǎng)e具特色的長(zhǎng)堤商業(yè)街陽(yáng)澄湖休閑旅游度假區(qū)中新科技城重元寺——陽(yáng)澄湖畔的重點(diǎn)游覽項(xiàng)目生存背景借鑒參考產(chǎn)品分析思考產(chǎn)品定位推廣手法創(chuàng)意表現(xiàn)借鑒參考萬(wàn)達(dá)商業(yè)發(fā)展模式爆炸發(fā)展、概念迭出萬(wàn)達(dá)在哈爾濱、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、大連、北京、天津、西安、青島、濟(jì)南、武漢、南京、上海、無(wú)錫、蘇州、重慶、寧波、長(zhǎng)沙、南昌、南寧等20多重要城市開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。從“訂單地產(chǎn)”到“月光經(jīng)濟(jì)”到“城市綜合體”，王健林創(chuàng)造了一個(gè)又一新概念。7年，3個(gè)時(shí)代01-03年：第一代產(chǎn)品是只有一幢樓的單店模式。04-05年：第二代產(chǎn)品是組合店式，即由一群樓組成的店鋪集群。06年－：第三代產(chǎn)品則是由商業(yè)廣場(chǎng)、酒店商務(wù)區(qū)和高級(jí)公寓等功能板塊構(gòu)成的大型城市綜合體。城市綜合體開(kāi)發(fā)是萬(wàn)達(dá)在中國(guó)或是在世界上的首創(chuàng)，起碼在中國(guó)是獨(dú)創(chuàng)，英文叫做HOPSCA（Hotel、Office、Parking、Shoppingmall、Convention、Apartment綜合體的縮寫(xiě)）。城市綜合體代表上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目位于上海新的市級(jí)商業(yè)副中心——五角場(chǎng)，總建筑面積34萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積26萬(wàn)平方米，是上海迄今為止體量最大、擁有業(yè)態(tài)最齊全、商業(yè)氛圍最濃厚、商業(yè)設(shè)施最完備的商業(yè)項(xiàng)目，引入沃爾瑪、巴黎春天百貨、HOLA家居、萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城、新華書(shū)城、黃金珠寶城、第一食品廣場(chǎng)、寶大祥青少年兒童購(gòu)物中心、大歌星KTV、萬(wàn)達(dá)城中城等10家主力店。城市綜合體代表北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)目位于北京中央商務(wù)區(qū)核心地段，緊鄰東三環(huán)和國(guó)貿(mào)中心，坐北朝南。項(xiàng)目總建筑面積約50萬(wàn)平方米，其中商業(yè)廣場(chǎng)面積22萬(wàn)平方米，引入沃爾瑪、新世界百貨、名店世界、萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城、大歌星KTV、桑拿會(huì)所、神采飛揚(yáng)電玩城、索菲特白金五星級(jí)酒店等主力店。城市綜合體代表寧波萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目位于寧波市鄞州中心區(qū)，是寧波新的商業(yè)中心，是寧波迄今為止投資額最大、占地面積最大、停車(chē)位最多的商業(yè)項(xiàng)目。項(xiàng)目總建筑面積55萬(wàn)平方米，其中商業(yè)廣場(chǎng)面積27萬(wàn)平方米，引入沃爾瑪、百安居、HOLA特力屋、喜百度、蘇寧電器、石浦酒樓、神采飛揚(yáng)電玩城、大歌星KTV、萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城、銀泰百貨等11家主力店。城市綜合體代表蘇州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目位于蘇州市平江區(qū)，是規(guī)劃中的中央商務(wù)區(qū)。項(xiàng)目總建筑面積約50萬(wàn)平方米，其中商業(yè)廣場(chǎng)面積15萬(wàn)平方米。城市綜合體代表無(wú)錫萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目位于無(wú)錫市濱湖區(qū)，是新的城市商業(yè)中心。項(xiàng)目總建筑面積70萬(wàn)平方米,其中商業(yè)廣場(chǎng)面積15萬(wàn)平方米，白金五星級(jí)酒店和寫(xiě)字樓面積10萬(wàn)平方米。城市綜合體代表成都萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目位于成都市錦江區(qū),是新的城市商業(yè)副中心。項(xiàng)目總建筑面積約40萬(wàn)平方米,其中商業(yè)廣場(chǎng)面積25萬(wàn)平方米，引入伊藤洋華堂、樂(lè)賓百貨、萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城、精品百貨等十余家主力店。城市綜合體代表哈爾濱開(kāi)發(fā)區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目位于哈爾濱開(kāi)發(fā)區(qū)，總建筑面積28萬(wàn)平方米，其中商業(yè)廣場(chǎng)面積15萬(wàn)平方米，白金五星級(jí)酒店面積4萬(wàn)平方米。城市綜合體代表西安萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目位于西安市碑林區(qū)，總建筑面積40萬(wàn)平方米，其中商業(yè)廣場(chǎng)面積15萬(wàn)平方米，引入沃爾瑪、百貨、萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城等主力店。城市綜合體特征定位：萬(wàn)達(dá)商業(yè)第三代產(chǎn)品——城市綜合體地段：城市中心或次中心業(yè)態(tài)：豐富、互補(bǔ)（購(gòu)物、娛樂(lè)、商務(wù)、酒店、公寓）規(guī)模：大規(guī)模（數(shù)十萬(wàn)方）合作：商業(yè)大品牌聯(lián)盟（沃爾瑪）地位：城市新地標(biāo)運(yùn)營(yíng)：360度全程運(yùn)營(yíng)生存背景借鑒參考產(chǎn)品分析思考產(chǎn)品定位推廣手法創(chuàng)意表現(xiàn)產(chǎn)品分析產(chǎn)品基礎(chǔ)面臨城市東進(jìn)的歷史背景項(xiàng)目位于蘇州東面的蘇州工業(yè)園區(qū)北部，園區(qū)承載著蘇州未來(lái)城市發(fā)展的重任。園區(qū)環(huán)金雞湖已經(jīng)發(fā)展成熟，青劍湖、獨(dú)墅湖區(qū)域?qū)⒁来纬蔀槲磥?lái)發(fā)展的重心。星華街路陽(yáng)雙經(jīng)三路緯七路緯二路人才公寓鄰里中心休閑娛樂(lè)社區(qū)服務(wù)中心中學(xué)花園住宅研發(fā)組團(tuán)二研發(fā)組團(tuán)一幼兒園小學(xué)中高密度住宅研發(fā)辦公別墅區(qū)中高密度住宅鄰里中心幼兒園小學(xué)市政設(shè)施社區(qū)服務(wù)中心園區(qū)配套住宅高科技生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房供電設(shè)施用地生產(chǎn)研發(fā)混合用地白地標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房綜合管理大樓廣場(chǎng)幼兒園區(qū)域性城市商業(yè)綜合體占地面積:21700.76平米容積率:≤2.5用地性質(zhì):商業(yè)建筑面積:54252平米建筑密度:≤30%綠地率:≥40%限高:60米2.5容積率純商業(yè)用地總建面積達(dá)5.4萬(wàn)方星級(jí)酒店商業(yè)可能產(chǎn)品百貨購(gòu)物中心辦公大廈soho公寓主題型商業(yè)廣場(chǎng)沿街商鋪Loft辦公地塊可建物業(yè)探討大賣(mài)場(chǎng)關(guān)鍵詞科技新城,人氣不足形態(tài)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)可行性星級(jí)酒店檔次較高，可與周?chē)蓍e娛樂(lè)設(shè)施相互補(bǔ)充，協(xié)調(diào)性好招商運(yùn)營(yíng)困難，周邊商務(wù)需求不足，難以銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流較差百貨購(gòu)物中心檔次較高，業(yè)態(tài)業(yè)種豐富，商業(yè)消費(fèi)輻射力大需要大型主力店入駐，銷(xiāo)售困難，缺乏人氣,交通不便差辦公大廈周邊無(wú)辦公項(xiàng)目，未來(lái)科技城有一定支撐區(qū)域純辦公需求不足，面臨現(xiàn)代大道項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)較差主題型商業(yè)廣場(chǎng)區(qū)域前景廣闊，缺乏大型的商業(yè)模式；商業(yè)和住宅可互相帶動(dòng)居住、商業(yè)氛圍尚未形成較好SOHO公寓LOFT辦公產(chǎn)品多元，將居住和辦公功能結(jié)合，彈性空間設(shè)計(jì)，滿(mǎn)足不同家庭結(jié)構(gòu)不同生活方式人群需求，去化迅速現(xiàn)金回流快，相比純商業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小商業(yè)產(chǎn)權(quán)，市場(chǎng)接受有一定難度較好沿街商鋪傳統(tǒng)商業(yè)形勢(shì)，開(kāi)闊型購(gòu)物，商業(yè)價(jià)值大商住混合，對(duì)住宅有影響

較好大賣(mài)場(chǎng)周邊人氣逐漸聚集，區(qū)域缺乏一個(gè)上檔次、上規(guī)模的大賣(mài)場(chǎng)目前人氣有待加強(qiáng)，招商成為關(guān)鍵可以考慮地塊可建物業(yè)探討產(chǎn)品類(lèi)型定位商住樓部分：

LOFT辦公（空間可隨意組合,可變性大）

SOHO公寓(面積較小，商住功能)商業(yè)部分：建議做成中高端特色商業(yè)區(qū)，體現(xiàn)運(yùn)動(dòng)、活力……；

要有集中式商業(yè)廣場(chǎng)，聚集人氣，方便舉辦商業(yè)活動(dòng)；產(chǎn)品風(fēng)格趨向現(xiàn)代主題性建筑突出，即商住樓的形體和外立面視覺(jué)抓人眼球。應(yīng)是相當(dāng)別致、精致、富有現(xiàn)代商務(wù)意向的，并有一定的超前感。商業(yè)部分外觀(guān)和格局應(yīng)有強(qiáng)烈的視覺(jué)吸引力，有空間感，達(dá)到過(guò)目不忘的效果，讓人產(chǎn)生好奇，想要去體驗(yàn)一下。產(chǎn)品規(guī)劃草圖產(chǎn)品局部示意產(chǎn)品局部示意產(chǎn)品局部示意產(chǎn)品大賣(mài)點(diǎn)區(qū)域發(fā)展力蘇州向東；園區(qū)北拓南進(jìn)；后金雞湖時(shí)代的炙熱點(diǎn)；第①大點(diǎn)全新商業(yè)模式第②大點(diǎn)單店模式組合店式城市綜合體高消費(fèi)人群五萬(wàn)人的固定高端消費(fèi)人群；園區(qū)強(qiáng)勁的產(chǎn)業(yè)支撐；第③大點(diǎn)產(chǎn)品抗性地較荒人氣差雖然距園區(qū)CBD只有4公里，但是目前地塊的狀況給客戶(hù)的感覺(jué)難免還是有點(diǎn)偏。雖然物理距離不遠(yuǎn)，但是心理距離較遠(yuǎn)。第①抗性配套較差

雖然將來(lái)周邊規(guī)劃的配套相當(dāng)高尚和完善，也有部分項(xiàng)目已在動(dòng)工，但目前而言，現(xiàn)在各項(xiàng)生活配套有待加強(qiáng)。

第②抗性客群觀(guān)念不是投資客、自營(yíng)客買(mǎi)不買(mǎi)得起的問(wèn)題，而是他們想不想買(mǎi)，敢不敢買(mǎi)的問(wèn)題；而是他們對(duì)投資這類(lèi)產(chǎn)品觀(guān)念的認(rèn)同。對(duì)產(chǎn)品投資價(jià)值和升值潛力的認(rèn)同。第③抗性消費(fèi)族群前期投資客為主前期預(yù)計(jì)大部分客戶(hù)為投資客：他們是唯亭、園區(qū)、蘇州其它各區(qū)，甚至包括部分其它省市的投資客。他們看中的是項(xiàng)目的升值潛力和投資回報(bào)率。中后期自營(yíng)客增多中后期自營(yíng)客的比例會(huì)逐漸增多，不同的子產(chǎn)品有著不同的自營(yíng)客LOFT辦公：一兩個(gè)人、工作室性質(zhì)辦公、商住。SOHO公寓：年青白領(lǐng)。商業(yè)部分：區(qū)域內(nèi)對(duì)應(yīng)業(yè)態(tài)買(mǎi)商鋪?zhàn)誀I(yíng)他們是看好園區(qū)的富人投資客：使財(cái)富增值。自營(yíng)客：創(chuàng)業(yè)或擴(kuò)大事業(yè)版圖，拓展資本渠道。他們是私營(yíng)業(yè)主、高級(jí)公務(wù)員、城市白領(lǐng)等“富人階層”，他們的共同點(diǎn)是：對(duì)財(cái)富的增值欲望。在上升趨勢(shì)明顯又不乏競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境中；在青劍湖區(qū)域需要進(jìn)一步得到認(rèn)可的歷史時(shí)刻；面對(duì)追逐財(cái)富的富人族群；一個(gè)園區(qū)北全新的商服綜合項(xiàng)目。定位推廣應(yīng)該怎么做？生存背景借鑒參考產(chǎn)品分析思考產(chǎn)品定位推廣手法創(chuàng)意表現(xiàn)思考讓我們把本項(xiàng)目和園區(qū)科技城兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行整合，

打出兩個(gè)重拳！

2008年，

園區(qū)青劍湖年。青劍湖——園區(qū)的后花園，大型低密度國(guó)際新城

科技城——世界高科技產(chǎn)業(yè)聚集地,具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的智慧型小區(qū)

這些都是園區(qū)后金雞湖時(shí)代的最熱點(diǎn)。新區(qū)域、新坐標(biāo)、新名片新概念、新方向、新定義兩大重拳所賦予我項(xiàng)目的歷史使命：

①改變園區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)格局②引領(lǐng)新的商業(yè)模式潮流生存背景借鑒參考產(chǎn)品分析思考產(chǎn)品定位推廣手法創(chuàng)意表現(xiàn)推廣定位產(chǎn)品概念新生代城市共生體

TheNewCityDynastySymbiosisOrganism

概念新生代城市共生體TheNewCityDynastySymbiosisOrganism新生代。即蘇州商業(yè)模式發(fā)展到綜合商服項(xiàng)目階段，發(fā)展到城市共生體。新生代。全新的國(guó)際新城，全新的生活方式，全新的商業(yè)型態(tài)。城市。表達(dá)項(xiàng)目的城市屬性，和綜合屬性。釋義概念城市共生體。嘉安開(kāi)發(fā)的新一代的商業(yè)項(xiàng)目，首先項(xiàng)目不單單是純寫(xiě)字樓，也不是單純的商業(yè)街，而是一個(gè)商服綜合體。寫(xiě)字樓本身包括LOFT辦公、SOHO公寓，最重要的是還有相當(dāng)體量的特色商業(yè)街區(qū)，一個(gè)容商貿(mào)、娛樂(lè)、休閑為一體，群眾參與性非常強(qiáng)的商業(yè)廣場(chǎng)。釋義新生代城市共生體TheNewCityDynastySymbiosisOrganism概念其次項(xiàng)目應(yīng)是一個(gè)城市共生體，所謂的城市共生體其共生體現(xiàn)在三個(gè)方面。①第一，項(xiàng)目本身應(yīng)是具備新陳代謝功能的，各種業(yè)態(tài)之間是互相補(bǔ)充，互相促進(jìn)，達(dá)成共生關(guān)系的；釋義新生代城市共生體TheNewCityDynastySymbiosisOrganism概念②第二，項(xiàng)目和所在片區(qū)以及整個(gè)城市是共生的。這一點(diǎn)體現(xiàn)在項(xiàng)目為園區(qū)其它區(qū)域特別是CBD、CLD帶來(lái)不同類(lèi)型商住空間、中高檔特色商業(yè)廣場(chǎng)的補(bǔ)充；對(duì)周邊片區(qū)和整個(gè)城市是一種提升而不是重復(fù)建設(shè)或惡性競(jìng)爭(zhēng)；釋義新生代城市共生體TheNewCityDynastySymbiosisOrganism概念③第三，項(xiàng)目和消費(fèi)者達(dá)成共生。即項(xiàng)目本身各種配制、服務(wù)滿(mǎn)足商住客戶(hù)、SOHO客戶(hù)、中高端購(gòu)物娛樂(lè)客戶(hù)較為全面的物理和心理需求。具有自我成長(zhǎng)性，并使每一種類(lèi)型的客戶(hù)都感到舒適和快樂(lè)。釋義新生代城市共生體TheNewCityDynastySymbiosisOrganism項(xiàng)目案名嘉安·共生國(guó)際

SymbiosisInternational

主推案名案名嘉安·共生國(guó)際

SymbiosisInternational

共生國(guó)際。提出城市共生的概念，這是新一代綜合商服項(xiàng)目應(yīng)有的城市責(zé)任。共生國(guó)際。用“國(guó)際”兩字體現(xiàn)項(xiàng)目是國(guó)際化、時(shí)尚度、綜合性。共生國(guó)際。代表整個(gè)城市的朝向。甚至是整個(gè)世界的朝向。釋義備選案名嘉安·共生廣場(chǎng)嘉安·國(guó)際生活廣場(chǎng)嘉安·商界形象定位中國(guó)新生代·城市共生體

TheNewCityDynastySymbiosisOrganismOf

China

定位中國(guó)新生代·城市共生體TheNewCityDynastySymbiosisOrganismOf

China

把項(xiàng)目定位提升到“中國(guó)”的高度。中國(guó)新生代·城市共生體將對(duì)中國(guó)商服項(xiàng)目重新定義。中國(guó)新生代·城市共生體引領(lǐng)整個(gè)蘇州商服項(xiàng)目的新朝向。釋義SLOGAN財(cái)富乘法資本共生力量

EnlargingYourCapital財(cái)富乘法。表明投資或入駐嘉安·共生國(guó)際，財(cái)富的增值不是簡(jiǎn)單的加法，而是幾何級(jí)的乘法。資本共生