某置業(yè)公司定位及營(yíng)銷策劃報(bào)告營(yíng)銷策劃報(bào)告

匯都國(guó)際二期定位及營(yíng)銷策劃報(bào)告深圳市至祥置業(yè)有限公司二〇〇七年七月運(yùn)營(yíng)匯都國(guó)際二期贏在執(zhí)行?精誠合作完美策劃至祥將本著積極審慎態(tài)度，把握房地產(chǎn)投資規(guī)律，精心策劃、嚴(yán)格監(jiān)控，與您共塑品牌，共鑄輝煌！?總論

設(shè)計(jì)本案的宗旨是實(shí)現(xiàn)銷售利潤(rùn)最化。以匯都國(guó)際二期地塊的基本規(guī)劃設(shè)計(jì)，及盡可能提高項(xiàng)目容積率和商業(yè)的比重為前提，從提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值和利于市場(chǎng)推廣的角度出發(fā)設(shè)計(jì)本案，內(nèi)容涉及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議、業(yè)態(tài)定位、功能配比建議、形象定位、客戶定位、價(jià)格定位、營(yíng)銷推廣策略等，希望為貴司評(píng)價(jià)匯都國(guó)際二期地塊的預(yù)期市場(chǎng)價(jià)值及落實(shí)后期推廣策略提供有效的幫助?！康禺a(chǎn)首先是巨人的游戲，但最終卻是思想者之間的對(duì)話?目錄二.商業(yè)定位及營(yíng)銷推廣一.項(xiàng)目定位的思考三.住宅定位及營(yíng)銷推廣?本篇運(yùn)用現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷理論SWOT分析法，通過對(duì)本項(xiàng)目全面地剖析，對(duì)影響本項(xiàng)目的負(fù)面因素提出有效的解決方法。在市場(chǎng)分析基礎(chǔ)上，通過較為完全的市場(chǎng)細(xì)分法，確立本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，并充分研究目標(biāo)客戶的各種共性、個(gè)性需要，以超前的創(chuàng)新手法拓展市場(chǎng)的潛在需要，同時(shí)站在創(chuàng)造、引導(dǎo)市場(chǎng)的高度定位項(xiàng)目，完成項(xiàng)目的主體定位。項(xiàng)目定位的思考?項(xiàng)目基本情況匯都國(guó)際二期地塊為唐家營(yíng)地塊和狀元樓待拆遷的狹長(zhǎng)形地塊。唐家營(yíng)地塊總占地面積為19797.14平方米，地塊呈南北走向，整體極不規(guī)則，其中北端寬度僅59.83平方米，西端寬為295.44平方米，東南方向都為不規(guī)則的曲線和折線分布。該地塊北臨昆明城市干道東風(fēng)路，西臨項(xiàng)目一期，東面與拓東體育館接壤，南面與目前的狀元樓農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)緊緊相連，地理位置極佳。狀元樓農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)地塊總占地9000余平方米，為一條長(zhǎng)近400米，寬度20米左右的狹長(zhǎng)形地塊。整體地塊呈南北偏東走向，南接城市干道拓東路，東接拓東體育館北大門，北臨東風(fēng)東路。狀元樓農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)為“金汁河”上蓋臨時(shí)建筑，“金汁河”是一條具有豐富歷史人文內(nèi)涵的河道．?SWOT分析1.規(guī)劃優(yōu)勢(shì)匯都國(guó)際集商業(yè)、住宅、寫字樓、休閑娛樂旅游于一體，這樣的大型城市綜合體項(xiàng)目將為項(xiàng)目打造國(guó)際化交流平臺(tái)。項(xiàng)目順勢(shì)、借勢(shì)而為，有很強(qiáng)的市場(chǎng)支撐力和良好的品牌知名度和美譽(yù)度。2.配套優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目緊鄰?fù)貣|體育館，區(qū)域內(nèi)以運(yùn)動(dòng)健康為核心的配套氛圍極為濃厚，且匯都國(guó)際定位于昆明市的城市綜合體，集商業(yè)、住宅、寫字樓、休閑娛樂旅游于一體，這樣的大型綜合項(xiàng)目是目前昆明這一國(guó)際化城市所缺乏的。3.地段優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目位于盤龍區(qū)核心，昆明市區(qū)，地理位置上佳。4.交通優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目位于白塔路和東風(fēng)東路，交通極為便利。5.人文優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目有狀元樓、真慶觀等歷史古跡，區(qū)域內(nèi)人文歷史內(nèi)涵豐富。匯都國(guó)際一期的成功為二期推廣奠定了良好的基礎(chǔ)。優(yōu)勢(shì)（Strength）6.先期優(yōu)勢(shì)?

項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)在于規(guī)劃優(yōu)勢(shì)、地段優(yōu)勢(shì)與配套優(yōu)勢(shì),匯都國(guó)際定位于昆明市的城市綜合體，集商業(yè)、住宅、寫字樓、休閑娛樂旅游于一體，高起點(diǎn)的規(guī)劃、高規(guī)格的定位必將為項(xiàng)目二期的發(fā)展注入了強(qiáng)大的生命力，并引起廣大的市民，尤其是投資客的極大關(guān)注；位于白塔路和東風(fēng)東路兩大交通干道，外部交通便捷，能匯集一定的人流，形成濃厚的商業(yè)氛圍；并且周邊匯集了體育館、真慶觀及大型百貨、超市等將最大程度地聚集人氣，鼎盛財(cái)氣。小結(jié)?劣勢(shì)（Weakness）項(xiàng)目最大的劣勢(shì)在于地塊開發(fā)成本高。小結(jié)建設(shè)工期長(zhǎng)。期房銷售在面對(duì)市場(chǎng)時(shí)競(jìng)爭(zhēng)力較弱,尤其是商鋪；項(xiàng)目地塊受形狀和開發(fā)要求的限制，規(guī)劃設(shè)計(jì)的難度較大；拆遷壓力大、成本高，開發(fā)要求高、開發(fā)利潤(rùn)要求最大化，二者平衡難度極大。?機(jī)會(huì)點(diǎn)（Opportunity）西南經(jīng)濟(jì)圈乃至東南亞經(jīng)濟(jì)圈的三角核心地帶，項(xiàng)目面臨形成資本運(yùn)營(yíng)經(jīng)濟(jì)平臺(tái)等眾多歷史性發(fā)展機(jī)遇；盤龍區(qū)以匯都國(guó)際為核心，打造新的商貿(mào)中心的政策落實(shí)，有效提升區(qū)域價(jià)值；昆明商業(yè)地產(chǎn)面臨歷史性發(fā)展機(jī)遇，近期內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)銷售持續(xù)向好；二環(huán)路以內(nèi)不再新批用地，在短期內(nèi)不會(huì)有很強(qiáng)勁競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升空間相當(dāng)巨大；匯都國(guó)際一期華聯(lián)的進(jìn)駐將提高項(xiàng)目的商業(yè)投資潛力，如項(xiàng)目能與匯都國(guó)際一期的商業(yè)項(xiàng)目形成互補(bǔ)，與周邊商業(yè)地產(chǎn)一同借勢(shì)、造市，將會(huì)大大提高項(xiàng)目?jī)r(jià)值；隨著匯都國(guó)際一期的工程進(jìn)度的加快及招商等各項(xiàng)工作的進(jìn)一步落實(shí)，項(xiàng)目的規(guī)模效應(yīng)將有利于攔截競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的客源。1.2.3.5.6.4.?可以看出，項(xiàng)目面臨著一定的市場(chǎng)機(jī)遇，其未來的市場(chǎng)前景是較樂觀的，我們需要做的是把握住市場(chǎng)的機(jī)遇，站在引領(lǐng)市場(chǎng)、填補(bǔ)市場(chǎng)空白點(diǎn)的角度,提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。小結(jié)?4.本項(xiàng)目面臨昆明現(xiàn)有幾大商圈的威脅，同為以百貨零售業(yè)為主的三市街及青年路商圈，尤其是東風(fēng)路、南屏步行街、順城街等的改造，以三市街為核心的諸多步行街將聯(lián)為一體，其核心商圈地位得到進(jìn)一步確立，無論是人氣還是影響力，白塔路商圈在短期內(nèi)很難有三市街、青年路商圈之勢(shì)。1.國(guó)家宏觀調(diào)控持續(xù)加強(qiáng)，金融支持、個(gè)人按揭貸款等方面將受到極大限制,這對(duì)大面積、高價(jià)位的商鋪將產(chǎn)生極大沖擊，但對(duì)于小面積、低總價(jià)和大面積、低總價(jià)的商鋪影響較?。?.2005年下半年將面臨市中心眾多項(xiàng)目集中亮相，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將十分激烈。3.“政府出臺(tái)的房地產(chǎn)政策對(duì)于消費(fèi)者商鋪投資的影響情況”的調(diào)查結(jié)果顯示,三分之一消費(fèi)者表示會(huì)受影響。威脅點(diǎn)（Threat）?

可以看出，2007年是中國(guó)房地產(chǎn)“宏觀調(diào)控年”，項(xiàng)目處于商業(yè)地產(chǎn)政策不明朗之時(shí)，因此把握先機(jī)，贏得時(shí)間，適當(dāng)引導(dǎo),才能搶得市場(chǎng)。小結(jié)?

項(xiàng)目有良好的平臺(tái)和市場(chǎng)機(jī)遇，面對(duì)開發(fā)利潤(rùn)最大化的開發(fā)要求和項(xiàng)目的實(shí)際情況，可謂機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存，機(jī)遇與挑戰(zhàn)同在，但市場(chǎng)總是存在的，重要的是我們?nèi)绾稳ラ_發(fā)市場(chǎng)，挖掘市場(chǎng)潛力，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)，鑒于“房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱、房?jī)r(jià)過高”已提上了“兩會(huì)”議程，我們必須抓住2005年的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，并適當(dāng)引導(dǎo)投資市場(chǎng)，相信應(yīng)該有很好的開發(fā)回報(bào)。SWOT分析結(jié)論?策略選擇從匯都國(guó)際規(guī)劃定位為集商業(yè)、住宅、寫字樓、休閑娛樂旅游于一體的城市綜合體出發(fā),宣傳項(xiàng)目的規(guī)劃高度、所面臨的經(jīng)濟(jì)平臺(tái)及所匯聚的巨大商業(yè)能量,說明項(xiàng)目產(chǎn)品的城市價(jià)值及其稀缺性，第一時(shí)間吸引昆明市民的關(guān)注。進(jìn)而宣傳項(xiàng)目匯都國(guó)際一期的大型商業(yè)、大型居住區(qū)及周邊商務(wù)、商貿(mào)人流而帶動(dòng)的巨大財(cái)氣,向投資者推廣說明項(xiàng)目的巨大財(cái)富帶動(dòng)力，及說明城市稀缺資源的不可再生性及其所營(yíng)造的居住氛圍、所帶動(dòng)的商業(yè)價(jià)值，第一時(shí)間引發(fā)昆明高消費(fèi)群體及投資客對(duì)項(xiàng)目的高度關(guān)注，吸引并通過系列特色活動(dòng),讓昆明廣大市民參與到活動(dòng)中,使其對(duì)項(xiàng)目有更深的了解，進(jìn)而產(chǎn)生購買欲望。

1.從產(chǎn)品宣傳形式上吸引購買者?

2.從產(chǎn)品本身上吸引購買者通過對(duì)項(xiàng)目品牌的塑造，凸現(xiàn)商業(yè)的價(jià)值及住宅產(chǎn)品的內(nèi)涵、居住價(jià)值，闡述項(xiàng)目的發(fā)展前景。

從提升經(jīng)營(yíng)管理理念的方式，吸引廣大經(jīng)營(yíng)者的目光，引導(dǎo)其積極參與，通過控制鋪位總價(jià)、降低置業(yè)門檻、解除后顧之憂的原則，盡量擴(kuò)大投資客群體，以經(jīng)營(yíng)者帶動(dòng)投資客，從而達(dá)到項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化的提升，實(shí)現(xiàn)銷售利潤(rùn)最大化的目的。商業(yè)部分?從項(xiàng)目所處地段的城市價(jià)值角度及所擁有的成熟而周全的市政配套、生活配套來闡述項(xiàng)目的地段價(jià)值的彌足珍貴，并將項(xiàng)目片區(qū)濃郁熱烈的生活氛圍與優(yōu)質(zhì)物業(yè)及將提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù)、幽靜內(nèi)環(huán)境形成強(qiáng)烈的對(duì)比，從而說明項(xiàng)目住宅物業(yè)整合了一切優(yōu)質(zhì)的城市資源，成就了昆明人渴望已久了的“進(jìn)可望繁華，退可守寧靜”的優(yōu)質(zhì)城市生活。項(xiàng)目住宅物業(yè)將讓昆明人開始全新的都市生活，將領(lǐng)跑昆明城市豪宅。住宅部分?項(xiàng)目總體定位關(guān)于匯都國(guó)際二期定位思考，我們認(rèn)為應(yīng)與項(xiàng)目實(shí)際及一期的宣傳推廣保持一致，并盡可能的為項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)提供參考，重點(diǎn)考慮了以下幾個(gè)方面：1、盡可能提高容積率和商業(yè)物業(yè)面積，以滿足項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值最大化的要求；2、二期的唐家營(yíng)地塊形狀不規(guī)則，規(guī)劃設(shè)計(jì)難度大，且地塊面積不足2萬平方米，有效使用率低；3、擬規(guī)劃的狀元樓步行街拆遷地塊狹窄細(xì)長(zhǎng)，規(guī)劃設(shè)計(jì)及業(yè)態(tài)規(guī)劃將在很大程度上受到制約；4、項(xiàng)目二期前期核心定位為狀元樓文化步行街、東南亞風(fēng)情步行街的實(shí)際情況?

匯都國(guó)際整體定位為“城市綜合體”，是一個(gè)高檔次、多元化、復(fù)合功能的大型地產(chǎn)項(xiàng)目，二期定位須與一期商貿(mào)中心的定位互為補(bǔ)充，共同形成一個(gè)功能更多、更齊全的綜合體。充分考慮首期定位的基礎(chǔ)上，結(jié)合貴司的開發(fā)要求，我們認(rèn)為二期除商業(yè)步行街、住宅這兩個(gè)基本功能要素外，可根據(jù)地塊實(shí)際情況，考慮一定比例的投資型公寓。定位思路?借助以有效整合城市資源的高端住宅為龍頭，體現(xiàn)項(xiàng)目的人文景觀及星級(jí)管理服務(wù)，從而提升項(xiàng)目以滿足旅游需求為主的公寓的投資價(jià)值。項(xiàng)目總體定位集商業(yè)步行街，投資型公寓和高檔住宅為一體的復(fù)合式城市綜合體，其將成為國(guó)際昆明，引領(lǐng)東南亞風(fēng)情和云南民俗文化相得益彰的旅游品牌，是昆明創(chuàng)建國(guó)際化旅游城市的城市名片。二期以滿足旅游需求的商業(yè)步行街為核心定位，與一期商貿(mào)中心的定位互為補(bǔ)充，共同構(gòu)建一個(gè)面向東南亞廣闊市場(chǎng)的平臺(tái)。定位理由?項(xiàng)目總體規(guī)劃建議北面唐家營(yíng)地塊規(guī)劃為公寓及住宅設(shè)地下兩層作為停車場(chǎng)，以滿足住戶停車的需要。并且在建筑單體的分布方面，應(yīng)注意提醒設(shè)計(jì)師最大限度地借助狀元樓----真慶觀的人文景觀資源。以滿足住戶對(duì)小區(qū)環(huán)境品質(zhì)的需求。同時(shí)注意內(nèi)部功能完備，如精心雕琢的道路體系、休閑功能、雕塑小品、遮陽頂棚等，無處不體現(xiàn)與人的親切溝通。首層西北面層高六米作商業(yè)步行街。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，要求設(shè)計(jì)師做出空間適度，環(huán)境優(yōu)美的園區(qū)；將各塔樓轉(zhuǎn)換層及與狀元樓商業(yè)步行街環(huán)境有機(jī)結(jié)合起來，形成多個(gè)主題花園，構(gòu)筑內(nèi)部景觀視覺走廊，與都市形成共鳴，關(guān)鍵是打商住功能的檫邊球，為商業(yè)街爭(zhēng)取70年產(chǎn)權(quán)，提高商業(yè)街的銷售價(jià)值。讓建筑與環(huán)境尺度距離貼近，外空間展示親切的休閑氛圍，視線范圍直接親近然的生活。?目錄一.項(xiàng)目定位的思考三.住宅定位及營(yíng)銷推廣二.商業(yè)定位及營(yíng)銷推廣?商業(yè)定位在本次商業(yè)定位思考中，就項(xiàng)目的商業(yè)定位，尤其是狀元樓文化步行街，業(yè)態(tài)定位以消費(fèi)=休閑+娛樂+餐飲+購物為核心，營(yíng)造一個(gè)365全天候休閑步行廣場(chǎng)，與前期宣傳基本保持一致。定位范圍特別說明二期規(guī)劃的全部商業(yè)物業(yè)，包括公寓及住宅的裙樓和全部商業(yè)步行街。?業(yè)態(tài)規(guī)劃風(fēng)情商業(yè)街+萬國(guó)美食街+特色酒吧街公寓及住宅的裙樓及其劃分出的臨街鋪

↓↓主題商場(chǎng)/家居商場(chǎng)+時(shí)尚生活街商業(yè)步行街?整體經(jīng)營(yíng)業(yè)種規(guī)劃圖示商業(yè)街+主題賣場(chǎng)體驗(yàn)式互動(dòng)旅游經(jīng)濟(jì)(商業(yè)文明體驗(yàn)的亮點(diǎn))習(xí)慣性消費(fèi)經(jīng)濟(jì)(現(xiàn)代都市商業(yè)的亮點(diǎn))萬國(guó)美食街特色酒吧街風(fēng)情商業(yè)街主題商場(chǎng)時(shí)尚生活街文物古玩坊民間藝術(shù)坊時(shí)尚精品、服飾坊主題夜店特區(qū)風(fēng)情酒吧區(qū)酒窖自釀沙龍坊麥當(dāng)勞及風(fēng)味小吃坊中華美食坊東南亞美食坊商業(yè)文化+旅游大都會(huì)商業(yè)?詮釋因?yàn)轫?xiàng)目有特別的歷史文化遺跡（聚奎樓、金汁河、真慶觀），并且是商業(yè)城市綜合體的一部分，因此充分整合利用已有商業(yè)資源，將商業(yè)文化旅游體驗(yàn)式經(jīng)濟(jì)與習(xí)慣性消費(fèi)經(jīng)濟(jì)相結(jié)合，符合現(xiàn)代商業(yè)規(guī)律，旅游體驗(yàn)式經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)人氣，習(xí)慣性消費(fèi)經(jīng)濟(jì)聚集人氣，兩者相結(jié)合，相互滲透、牽引，必將能鼎盛商氣。營(yíng)造一個(gè)365天全天候休閑步行廣場(chǎng)，這與項(xiàng)目整體開發(fā)的二期旅游為核心的市場(chǎng)定位更吻合。發(fā)展旅游地產(chǎn)，將商業(yè)文化街打造成昆明旅游新干線——由商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)管理公司和旅游局協(xié)商，將商業(yè)街開辟成昆明的一個(gè)旅游景點(diǎn)/游覽專線，或與昆明幾個(gè)大旅行社達(dá)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，進(jìn)行多邊資源整合，既可實(shí)現(xiàn)多贏（消費(fèi)者放心、投資者放心、開發(fā)商“籠絡(luò)”了消費(fèi)者和投資者之心），項(xiàng)目也不必為招商而招商，還可在往后經(jīng)營(yíng)中“籠絡(luò)”消費(fèi)者，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)健康經(jīng)營(yíng)。123?

招商對(duì)象

時(shí)尚生活街布藝、工藝品店、陶瓷店、陶吧、攝影音像店、五金店寵物醫(yī)院裙樓主題概念商場(chǎng)/家居商場(chǎng)（如好百年、宜家家私）公寓及住宅的裙樓及其劃分出的臨街鋪臨街鋪?西餐廳、中西快餐廳麥當(dāng)勞/肯德基、面點(diǎn)王、日本料理、韓國(guó)餐館中國(guó)八大菜系及特色風(fēng)味餐飲、小吃等招商對(duì)象商業(yè)街萬國(guó)美食街——以中國(guó)的美食物文化為主線，結(jié)合世界各國(guó)的特色飲食文化，發(fā)展以中華美食為主的萬國(guó)美食沙龍。?昆明最大的名酒和酒文化主題區(qū)，與特色酒吧街、夜生活?yuàn)蕵穲?chǎng)所結(jié)合，并以酒、酒吧文化為主線，與中國(guó)名酒的生態(tài)產(chǎn)業(yè)結(jié)合，是銷售和推廣的基地。并由經(jīng)營(yíng)管理公司/發(fā)展商贊助并推舉其中一家大型酒吧牽頭，舉辦為期一周左右的酒吧文化節(jié)，每年都有無數(shù)來自五湖四海的朋友不約而同來這里狂歡、感受不同主題的酒吧文化，將像香港的蘭桂坊、北京的三里屯一樣將酒吧文化提升為昆明的城市符號(hào)，從而提升項(xiàng)目的價(jià)值，同時(shí)也為項(xiàng)目商業(yè)街申辦為旅游新干線提供了內(nèi)容，減少了難度。特色酒吧街1）城市特色酒吧（包括清吧、搖滾吧）等世界各地的主題特色吧2）主題夜店特區(qū)（夜總會(huì)KTV、迪廳、小資情調(diào)咖啡館、茶藝館）3）酒坊（昆明各種酒的銷售展示基地）招商對(duì)象?風(fēng)情商業(yè)街文物古玩坊和民間藝術(shù)坊作為真慶觀和狀元樓的延續(xù)，關(guān)鍵是將文化融入到商業(yè)街區(qū)中，讓商業(yè)街區(qū)更有特色，突顯旅游文化主題，打造昆明特色主題商業(yè)街。表行、眼鏡行化妝品、皮具、服裝、時(shí)尚飾品的品牌專賣店說明古玩、瓷器、玉器、珠寶、字畫、古董家私及仿古董品的交易市場(chǎng)（集拍賣、出售、鑒別、交流于一體）；民間織品、布藝、中國(guó)絲綢等及展示、設(shè)計(jì)、批發(fā)于一體；1）文物古玩坊2）民間藝術(shù)坊3）時(shí)尚精品、服飾坊?目標(biāo)客戶分析22.0%30.0%48.0%0%10%20%30%40%50%60%云南地州的昆明市的（包括昆明市區(qū)和郊縣區(qū)的省外的36.4%18.2%18.2%18.2%9.1%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%曲靖昭通麗江大理臨滄10.0%8.0%8.0%4.0%4.0%2.0%2.0%2.0%2.0%2.0%2.0%2.0%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%湖南四川浙江廣西江西安徽貴州河南湖北江蘇山東重慶未來目標(biāo)客戶群調(diào)查?

目標(biāo)客戶分析結(jié)合項(xiàng)目的特性及我們十多年操作商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)把握，我們認(rèn)為項(xiàng)目的主力客戶是投資客，而不是經(jīng)營(yíng)者，經(jīng)營(yíng)者只是輔助客戶，據(jù)我們市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果顯示，昆明70%以上的經(jīng)營(yíng)商家都是租鋪位，而且昆明的經(jīng)營(yíng)商家80%以上不是昆明本地人，他們的買鋪意向并不強(qiáng)烈，這就不利于項(xiàng)目銷售價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，而且由于經(jīng)營(yíng)者既看到了買商鋪的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也看到了相應(yīng)的劣勢(shì)，他們更難被打動(dòng)，而且由于經(jīng)營(yíng)者多年的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)買鋪有一定的理性認(rèn)識(shí)，過多的經(jīng)營(yíng)者購買，對(duì)拉動(dòng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格不利。因此我們必須從其他投資領(lǐng)域爭(zhēng)搶投資客，通過無限擴(kuò)大投資客群體，來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的銷售利潤(rùn)最大化，也只有投資客戶最大化，才能拉動(dòng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。?機(jī)關(guān)/事業(yè)單位干部40%

企業(yè)主25%

企業(yè)管理人員15%

教師/醫(yī)生/律師/科研人員10%其他10%

1）純投資客戶（60%）2）投資與自營(yíng)結(jié)合客戶10%3）自營(yíng)客戶30%目標(biāo)客戶細(xì)分?商業(yè)形象樹立商業(yè)街建筑層數(shù)以3層為主，局部2層，屋頂形式主要采用局部平坡屋頂與空中花園的設(shè)計(jì)，局部可以加高，以豐富整個(gè)商業(yè)立面及天際線，樹立較好的商業(yè)形象。?立面設(shè)計(jì)應(yīng)跟隨時(shí)代變化，應(yīng)符合時(shí)代背景，要反映市場(chǎng)和地域的需求和特點(diǎn)，應(yīng)延續(xù)狀元樓歷史文化內(nèi)涵，吸收云南多民族特色的民俗建筑特色。整個(gè)設(shè)計(jì)及色彩的采用，能較好與整個(gè)樓盤較好融合。成都芙蓉古鎮(zhèn)商業(yè)步行?3、商業(yè)街的外立面除了考慮與住宅小區(qū)形成一個(gè)整體統(tǒng)一的形象以外，也應(yīng)考慮到商業(yè)物業(yè)建筑的特色，商業(yè)物業(yè)更著重于營(yíng)造商業(yè)氛圍，突顯商業(yè)價(jià)值，因此，其中立面色彩上一般是非常喜慶的橙色/磚紅色/橙紅色搭配咖啡色/黃色等。2、由于昆明雨季較長(zhǎng)，紫外線較為強(qiáng)烈，建議商業(yè)可以考慮設(shè)置騎樓的形式。1、立面顏色應(yīng)以簡(jiǎn)潔耐看（如淺米黃色等）的顏色為主，顏色的應(yīng)該考慮到整個(gè)地塊的顏色統(tǒng)一，并能形成較為熱鬧的商業(yè)氛圍。?4、南北軸南段及東西軸上重現(xiàn)傳統(tǒng)建筑散布于沿街兩側(cè)。南北軸的北段注意與現(xiàn)代風(fēng)格相融合，避免與二期住宅建筑風(fēng)格沖突。5、狀元樓農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)地塊總占地9000余平方米，為一條長(zhǎng)近400米，寬度20米左右的狹長(zhǎng)形地塊，只能設(shè)置單邊商業(yè)街，但單邊商業(yè)街不利于商業(yè)氛圍的營(yíng)造，因此建議與三期地塊一起考慮規(guī)劃為雙排商業(yè)街，但先把二期的單邊商業(yè)街做出來先銷售，但在銷售中還是給客戶印象還是雙邊商業(yè)街。?商業(yè)環(huán)境的營(yíng)造建議廣場(chǎng)設(shè)置的考慮建議整條商業(yè)步行街布局三個(gè)廣場(chǎng)，分別是聚奎樓廣場(chǎng)、東側(cè)入口廣場(chǎng)、以及”n”形回環(huán)處的休閑廣場(chǎng)。這主要是考慮到人在商業(yè)街內(nèi)消費(fèi)的一個(gè)疲勞程度，退讓出休憩空間，用于晚上或定期舉辦各種活動(dòng)（如新年倒計(jì)時(shí)狂歡），目的是為了留住消費(fèi)人群，并讓他們形成一定習(xí)慣的停留、消費(fèi)，同時(shí)也是為了提升鋪位價(jià)值，以降低內(nèi)街的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)商業(yè)操作的可控性。?在步行街南北入口及關(guān)鍵結(jié)點(diǎn)分別布置幾組反映當(dāng)年昆明繁華商貿(mào)及人們生活習(xí)俗的浮雕畫，再現(xiàn)老昆明生活掠影。另外將各不同時(shí)期的街景照片分別鑲嵌在北入口二期住宅底層步行道分隔墻上,以增加步行街歷史文化的內(nèi)涵，從而完整地，連續(xù)地重拾老街歷史。

入口廣場(chǎng)

?聚奎樓廣場(chǎng)聚奎樓廣場(chǎng)位于狀元樓商業(yè)步行街的兩段：歷史段和未來段的結(jié)合處，東向有一個(gè)“n”形的回環(huán)，特殊的區(qū)位賦予了聚奎樓廣場(chǎng)豐富的商業(yè)內(nèi)涵和歷史文化內(nèi)涵。功能定位:集休閑，旅游與文化活動(dòng)為一體的社區(qū)級(jí)廣場(chǎng)。形象定位:社區(qū)容器型廣場(chǎng)----體驗(yàn)性場(chǎng)所(觀，感，聞，參與)聚奎樓廣場(chǎng)的形象塑造主要側(cè)重以下幾點(diǎn)：1）協(xié)調(diào)東西軸和南北軸上重要節(jié)點(diǎn)的整體關(guān)系。

2）設(shè)計(jì)結(jié)合已有周邊建筑情況，處理好廣場(chǎng)的空間尺度和空間環(huán)境。

3）處理好穿越人流與休閑，活動(dòng)人群的關(guān)系。聚奎樓廣場(chǎng)的整體設(shè)計(jì)應(yīng)能體現(xiàn)該地區(qū)的歷史及人文特征，特別是云南及東南亞民俗文化的表達(dá)。同時(shí)廣場(chǎng)本身應(yīng)是時(shí)代的產(chǎn)物，應(yīng)有時(shí)代的特征。內(nèi)涵定位?空間環(huán)境設(shè)計(jì)

作為昆明第一特色商業(yè)步行街，其功能涉及購物，旅游，休閑為一體。內(nèi)容多樣性應(yīng)該是空間組織形式及環(huán)境設(shè)施相適應(yīng)。狀元樓商業(yè)步行業(yè)街將成為匯都國(guó)際二期實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的點(diǎn)睛之作，它的作用等同于圍棋中的棋眼，精妙與否關(guān)乎全局。建議狀元樓步行街與二期住宅部分連接成一體，形成“凸”形的布局。突出個(gè)性，通過街道特有的空間環(huán)境特性展現(xiàn)，諸如極具東南亞風(fēng)情的建筑風(fēng)格、特別的歷史文化遺跡（聚奎樓、金汁河、真慶觀形成視覺歷史走廊）、特殊的商業(yè)語言、特殊的照明方式、特殊的地面鋪裝、特有植物群落(桂花樹、樟木樹、櫻花等)等等。

?商鋪尺寸控制的建議就銷售而言，遵循總價(jià)控制原則，就必須控制單個(gè)商鋪的面積。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論，消費(fèi)者喜歡商鋪平均層高為4.037米，平均開間為5.689米，平均進(jìn)深為6.83米。根據(jù)昆明的市場(chǎng)情況及我們十多年商業(yè)的成功操作經(jīng)驗(yàn)，及對(duì)商業(yè)的發(fā)展前景的把握，我們對(duì)項(xiàng)目的商鋪的層高、開間、進(jìn)深提出以下建議。

1對(duì)規(guī)劃的狀元樓多層步行商業(yè)街建議設(shè)置立體商鋪，以3層為主，局部2層；層高不宜設(shè)置過高，即使設(shè)置過高的層高,因?yàn)橛辛Ⅲw跨度，也很難體現(xiàn)商業(yè)價(jià)值，因此，一般一樓層高4.5米，二樓層高3.6米，三樓層高3.3-3.6米;2商鋪進(jìn)深控制12-15米左右，開間控制在6-8米，有效控制鋪位總價(jià)，利于先期銷售，快速回籠資金；3裙樓控制在兩層以內(nèi)，每層6000㎡左右4裙樓臨街鋪面積最大化，進(jìn)深控制12米左右，開間控制在8米左右；5裙樓商鋪面積控制在25-35㎡以內(nèi)。?市場(chǎng)形象投資/購買商業(yè)步行街的商鋪，穩(wěn)賺不賠，眾所周知，最具升值潛力的商鋪一種是步行街的商鋪，一種是購物中心的商鋪，這兩種都能最大程度的聚集人氣，確?？土?；項(xiàng)目既是，步行街的商鋪又是購物中心（匯都一期的大型商業(yè)）的商鋪，是中國(guó)商業(yè)全新升級(jí)版，財(cái)富幾何級(jí)飆升升值潛力高于一切。商業(yè)步行街----白塔核心商圈的金枝玉葉

VS

財(cái)富幾何級(jí)飆升VS

升值潛力高于一切詮釋?營(yíng)銷主題匯都國(guó)際風(fēng)情步行街VS365天全天候休閑步行廣場(chǎng)?炒作步驟↓1匯都國(guó)際作為城市綜合體所帶動(dòng)的巨大商業(yè)潛力↓2項(xiàng)目周邊將匯聚50萬長(zhǎng)期消費(fèi)群，及面臨上億次商貿(mào)、商務(wù)、旅游觀光人流，商機(jī)無限；↓3復(fù)興狀元坊商業(yè)研討會(huì)，引發(fā)市民關(guān)注；↓4。從項(xiàng)目片區(qū)的交通優(yōu)勢(shì)及項(xiàng)目與上海新天地等發(fā)展歷程相似商圈的租金水平、商業(yè)物業(yè)售價(jià)比較，從而說明項(xiàng)目的發(fā)展前景和升值潛力?因此，我們的定價(jià)既要考慮利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)最大化，同時(shí)要結(jié)合經(jīng)營(yíng)商家和投資者的承受能力和投資信心。商業(yè)定價(jià)格前提有經(jīng)營(yíng)前景的商業(yè)項(xiàng)目再高的定價(jià)也會(huì)熱銷，而許多商鋪成本價(jià)銷售也會(huì)滯銷。因此成本對(duì)商鋪定價(jià)的影響已顯得相當(dāng)微弱，起決定性作用的則是商鋪的經(jīng)營(yíng)前景，投資升值潛力。?因此建議采取低價(jià)入市，低開高走的價(jià)格策略，商業(yè)街商鋪以13000元/㎡進(jìn)入市場(chǎng)，以此為窗口對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)作試探，強(qiáng)銷階段升到15000元/㎡，持銷階段達(dá)到17000-18000元/㎡，最終實(shí)現(xiàn)15000元/㎡的銷售均價(jià)。裙樓商鋪以10000元/㎡進(jìn)入市場(chǎng)強(qiáng)銷階段升到12000元/㎡，持銷階段達(dá)到14000-15000元/㎡，最終實(shí)現(xiàn)12000元/㎡的銷售均價(jià)。價(jià)格定位基于項(xiàng)目的實(shí)際質(zhì)數(shù)及貴司的開發(fā)要求，結(jié)合昆明商業(yè)市場(chǎng)的實(shí)際情況，及對(duì)項(xiàng)目周邊商鋪?zhàn)饨鸬牧私?，采用收益還原法及市場(chǎng)比較法，初步擬定項(xiàng)目商業(yè)街市場(chǎng)銷售均價(jià)為15000元/㎡（三層的綜合均價(jià)），裙樓（一、二層）市場(chǎng)銷售均價(jià)為12000元/㎡。?本項(xiàng)目商業(yè)街一層商鋪的指導(dǎo)價(jià)位為：21429元/㎡本項(xiàng)目商業(yè)街二層商鋪的指導(dǎo)價(jià)位為：12857元/㎡本項(xiàng)目商業(yè)街三層商鋪的指導(dǎo)價(jià)位為：10715元/㎡本項(xiàng)目商業(yè)裙樓一層商鋪的指導(dǎo)價(jià)位為：15000元/㎡本項(xiàng)目商業(yè)裙樓二層商鋪的指導(dǎo)價(jià)位為：9000元/㎡價(jià)格定位根據(jù)立體商鋪定價(jià)理論，一般二層商鋪價(jià)格是一層商鋪價(jià)格的0.6倍，三層商鋪價(jià)格是一層價(jià)格的0.5倍得出?本項(xiàng)目商業(yè)街的價(jià)格差異主要通過位置差、出入口影響差、臨“街”深度差、臨“街”面寬差，具體原則如下：結(jié)合本項(xiàng)目的平面布局和交通、人流的組織狀況，初步擬訂商業(yè)街最大位置差為2000元/㎡，裙樓一層最大位置差為4000元/㎡，裙樓二層最大位置差為600元/㎡；商業(yè)街每棟綜合價(jià)差為3800元/㎡，裙樓一層綜合價(jià)差為6800元/㎡，裙樓二層綜合價(jià)差為2400元/㎡。

價(jià)差出入口是商業(yè)項(xiàng)目人流最為集中的區(qū)域，其商業(yè)價(jià)值必然更高。具體到本項(xiàng)目，出入口影響價(jià)差建議：最大影響差800元/㎡主道兩邊的商鋪所面對(duì)的人流必然多余遠(yuǎn)離主道的商鋪，其商業(yè)價(jià)值的差異通過價(jià)差來調(diào)節(jié)，最大價(jià)差初步擬訂為500元/㎡。當(dāng)?shù)烂嫦鄬?duì)較寬的商鋪，可以把店內(nèi)所陳列的商品最大限度地展示給路過的客流，所面對(duì)的商業(yè)機(jī)會(huì)相應(yīng)也會(huì)增加許多，這種差異體現(xiàn)在價(jià)差上建議控制在500元/㎡左右。位置差出入口影響差臨“街”深度差臨“街”面寬差?投資模式從目前的金融政策來看，投資者最高可獲6成按揭，自己支付剩余的4成，投資者的首付款比例相對(duì)過高，將在一定程度上影響其購買力。因此，為有效地降低投資者的置業(yè)門檻及投資風(fēng)險(xiǎn)，吸引更多投資客，爭(zhēng)取項(xiàng)目更高的銷售率，建議采取降低首付的方式。臨街商鋪（包括從集中商業(yè)中劃分出來的臨街鋪位及商業(yè)步行街的立體鋪位）一拖二的立體商鋪，由于立體跨度大，第三層的商業(yè)價(jià)值很難實(shí)現(xiàn)，建議采取贈(zèng)送第三層以上物業(yè)的投資模式；因此臨街商鋪單價(jià)高，并且遵循一定的使用原則，不可能劃分太小，特別是一拖二甚至立體街鋪，投資門檻非常高，使很多投資客可望不可及。?常規(guī)操作

一層賣21429元/㎡二層賣12857元/㎡三層賣10715元/㎡總價(jià)2700000元（21429×60＋12857×60＋10715×60）

非常規(guī)操作（提高一、二層售價(jià)，送第三層）2700000÷（60×2）=22500元/㎡（一、二層價(jià)格）→一層賣28125元/㎡二層賣16875元/㎡贈(zèng)送第三層60㎡總價(jià)2700000元（28125×60＋16875×60）或總價(jià)2700000元（22500×120）一個(gè)建筑面積為180㎡（60㎡/層×3層）提高一、二層售價(jià)，贈(zèng)送第三層

具體操作案例1?針對(duì)裙樓臨街鋪，建議采取贈(zèng)送發(fā)展基金，沖減首付的投資模式；根據(jù)我們多年操作商業(yè)經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展商不管是以贈(zèng)送發(fā)展基金的名義還是“返租”，一般以3-5年為一個(gè)時(shí)間段，而且商業(yè)的培育期一般也為3年左右，街鋪的市場(chǎng)培育期較其他商業(yè)要短些，一般2年左右?；诖?，并結(jié)合昆明當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)投資市場(chǎng)情況，我們提出2年贈(zèng)送16%（每年8%，發(fā)展商承擔(dān)包稅），或2年贈(zèng)送19.4%（8%+1.7%稅，每年9.7%，發(fā)展商不承擔(dān)稅）較為切合市場(chǎng)實(shí)際。是2年贈(zèng)送24%（每年8%，包稅），還是2年贈(zèng)送19.4%（8%+1.7%稅，發(fā)展商業(yè)不承擔(dān)稅），其實(shí)兩者都是一樣的，但2年贈(zèng)送19.4%（8%+1.7%稅，每年9.4%，發(fā)展商不承擔(dān)稅）更能吸引投資者。?實(shí)際銷售均價(jià)20000元/㎡總價(jià)20000×60=120萬元首付4成120萬元×0.4=48萬元

按揭6成72萬元月供款72萬元×109.82=7907元/月發(fā)展商回款48萬元＋72萬元=120萬元非常規(guī)操作：實(shí)際銷售均價(jià)20000元/㎡÷（1-19.4%）=24814元/㎡總價(jià)24814×60=148.884萬元發(fā)展商贈(zèng)送發(fā)展基金148.884萬元×19.4%=28.8835萬元首付4成148.884萬元×0.4=59.5536萬元實(shí)際首期

59.5536萬元－288835萬元=30.67萬元按揭6成89.33萬元月供款89.33萬元×109.82=9810元/月發(fā)展商回款89.33萬元＋30.67萬元=120萬元具體操作操作價(jià)格在正常銷售價(jià)的基礎(chǔ)上提升了19.4%，同時(shí)送2年19.4%（9.7%/年，發(fā)展商不承擔(dān)稅）的發(fā)展基金。

具體案例比較（一個(gè)60㎡的街鋪）?據(jù)我們研究中心對(duì)國(guó)家政策的了解，現(xiàn)中國(guó)四大銀行針對(duì)房地產(chǎn)放貸已成立了一個(gè)工會(huì)組織，可以說今后商業(yè)地產(chǎn)的按揭將卡得更緊，尤其是返租的產(chǎn)權(quán)商鋪，而且返租也使發(fā)展商背負(fù)很大的資金壓力。帶租約銷售，發(fā)展商補(bǔ)貼一定租金，沖減首付，降低投資門檻的投資模式；

群樓內(nèi)鋪投資模式因此，基于項(xiàng)目商業(yè)群樓內(nèi)鋪的體量不是很大及我們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的多年操作經(jīng)驗(yàn)，建議集中商業(yè)在引進(jìn)商家抑或引進(jìn)品牌經(jīng)營(yíng)管理公司的前提下，內(nèi)鋪采取帶租約銷售，發(fā)展商給業(yè)主補(bǔ)貼一定租金的操作形式。?怎樣吸引投資客裙樓臨街鋪一拖二的立體商鋪提出贈(zèng)送發(fā)展基金，2年贈(zèng)送19.4%，并以此來沖抵首期，降低投資門檻，擴(kuò)大投資大軍。投資客雙收益（發(fā)展基金＋鋪位租金）。

買兩層，送一層，投資者只需購買第一、二層，就可擁有一棟三的商業(yè)。?

怎樣堅(jiān)定投資信心

為進(jìn)一步增強(qiáng)投資者的投資信心，打消其顧慮，建議向投資者提“5年后原價(jià)回購”的承諾。對(duì)于發(fā)展商來講，考慮5年中的物業(yè)升值及通貨膨脹的影響，5年后鋪位的價(jià)值肯定超過購買價(jià)，因此投資者在5年后要求發(fā)展商回購的可能性不大。即使有回購的可能，發(fā)展商也通過一定方式降低市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)?；刭?五年到期后一個(gè)月之內(nèi)為回購時(shí)間，回購的前提是業(yè)主必須籌集一定的現(xiàn)金贖出鋪位，但一般贖鋪的工作日至少15個(gè)工作日，而且必須事先向銀行申請(qǐng)，并要交一定的違約金，鑒于此我們提出一個(gè)月的回購時(shí)，超出此時(shí)期內(nèi)則視為自動(dòng)放棄被回購權(quán)利，目的是發(fā)展商可以避免過大面積的回購風(fēng)險(xiǎn)?；刭彆r(shí)總價(jià)應(yīng)減去經(jīng)營(yíng)管理公司所贈(zèng)予的全部發(fā)展基金?？刂埔欢ǖ幕刭彵壤木唧w操作?擔(dān)保

發(fā)展商作為擔(dān)保方為所有一次性付款業(yè)主提供后續(xù)資金擔(dān)保，向銀行借貸所購裙樓臨街鋪位總價(jià)的60%（因?yàn)榘l(fā)展商贈(zèng)送19.4%的發(fā)展基金，等于購買者只付了鋪位總價(jià)的80.6%，銀行一般放貸鋪位總價(jià)的80%，80.6%×80%=64.48，基于盡量減少承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的考慮，所以提出發(fā)展商只擔(dān)保臨街鋪位總價(jià)的60%）。擔(dān)保所購立體商鋪的80%（銀行基于風(fēng)險(xiǎn)的考慮，一般只放貸鋪位總價(jià)的80%），作為后續(xù)運(yùn)營(yíng)基金。?

將高

多種營(yíng)銷手法分階段組合運(yùn)用,面市即制造轟動(dòng)效應(yīng),“短平快”實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。營(yíng)銷策略

買第一、二層送第三層商業(yè)街（一拖二）商鋪的三層售價(jià)轉(zhuǎn)移到一、二層，從而提出買兩層送兩層，以此來刺激客戶的購買欲望。1?2營(yíng)銷策略首期優(yōu)惠裙樓臨街鋪在銷售中提出即送2年發(fā)展基金，其根本目的在于降低投資者的置業(yè)門檻和投資風(fēng)險(xiǎn)，而昆明商業(yè)地產(chǎn)按揭最低做到六成十年，首期是投資者投資商鋪時(shí)一次性投入最大的資金，降低首期是降低投資者門檻的主要手段之一。裙樓內(nèi)鋪采取帶租約銷售，發(fā)展商補(bǔ)貼一定租金的形式，降低首付款，帶動(dòng)廣大投資者。因此，通過將商鋪提高，并通過一次性贈(zèng)送2年19.4%發(fā)展基金的形式，這樣投資者只需二成的首期款就可輕松擁有商鋪，以此為目的從而帶動(dòng)更多的投資者，激發(fā)更多的潛在客戶。?在商鋪銷售時(shí)與客戶簽訂協(xié)議，若商戶能與整個(gè)市場(chǎng)同步開業(yè)，將免去經(jīng)營(yíng)商家第一年的物業(yè)管理費(fèi)。以此來吸引經(jīng)營(yíng)者購買商鋪，既促進(jìn)了項(xiàng)目銷售，又提升了住宅底商及規(guī)劃路商業(yè)街鋪位的價(jià)值，并能保持項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)。發(fā)展商向銀行為一次性付款客戶（臨街鋪位總價(jià)的60%、立體商鋪總價(jià)的80%的）貸款擔(dān)保，解決經(jīng)營(yíng)壓力，同時(shí)也是基于宏觀政策的調(diào)控，鼓勵(lì)客戶一次性付款。

為進(jìn)一步增強(qiáng)投資者的投資信心，打消其顧慮，向投資者提“5年后原價(jià)回購”的承諾。對(duì)于發(fā)展商來講，考慮5年中的物業(yè)升值及通貨膨脹的影響，5年后鋪位的價(jià)值肯定超過購買價(jià)，因此投資者在5年后要求發(fā)展商回購的可能性不大。貸款基金3免管理費(fèi)45年回購5?

公關(guān)活動(dòng)策劃舉辦復(fù)興狀元坊商業(yè)新聞發(fā)布，制造輿論；舉辦財(cái)富論壇，并宴請(qǐng)香港著名投資專家及資深精算師對(duì)項(xiàng)目的前景發(fā)表演講，展示項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)；通過商鋪位竟拍，高出底價(jià)部分金額贊助希望工程，戰(zhàn)展示發(fā)展商社會(huì)公信力；開盤激情秀，提高項(xiàng)目影響力；招商新聞發(fā)布會(huì)，首度吸引經(jīng)營(yíng)者；聘請(qǐng)著名人士作為樓盤形象代言人，發(fā)揮名人效應(yīng)幫助銷；?招商聚集階段：片區(qū)規(guī)劃前景和城市綜合體的聚合經(jīng)濟(jì)效應(yīng)炒做1.樹立項(xiàng)目國(guó)際化品牌形象；2.突出項(xiàng)目的核心價(jià)值優(yōu)勢(shì)；3.凸現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)街的文化內(nèi)涵，提升鋪位價(jià)值。持銷階段：推廣項(xiàng)目的中心賣點(diǎn)，開展促銷活動(dòng)、推廣促銷計(jì)劃銷售前期認(rèn)購階段：隆重推出商業(yè)步行商鋪，宣傳功能展示等項(xiàng)目的國(guó)際化市場(chǎng)定位1、樹立項(xiàng)目是片區(qū)商業(yè)集中帶的形象；2、昆明商業(yè)中心的地位；3、項(xiàng)目出現(xiàn)是片區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。開盤強(qiáng)銷階段：強(qiáng)勢(shì)宣傳項(xiàng)目投資前景、投資模式、發(fā)展商社會(huì)責(zé)任感等尾盤階段：不斷營(yíng)造銷售火爆市場(chǎng)印象，通過組織大型社會(huì)活動(dòng)制造人氣，同時(shí)推出優(yōu)惠促銷手段1、造成持續(xù)熱銷、持續(xù)火爆的一種態(tài)勢(shì)2、新老客戶形成一種信息傳遞3、通過活動(dòng)讓廣大投資者有積極的參與行為達(dá)到效果達(dá)到效果達(dá)到效果達(dá)到效果達(dá)到效果推廣思路1.營(yíng)造項(xiàng)目市場(chǎng)追捧熱潮；2.重點(diǎn)突出“低首付”、“發(fā)展基金”“贈(zèng)送樓層”等實(shí)際賣點(diǎn)3.強(qiáng)力宣傳開盤營(yíng)銷活動(dòng)，造成市場(chǎng)轟動(dòng)。1.保持市場(chǎng)熱度；2.重點(diǎn)開展促銷活動(dòng)、聚集人氣；3.落實(shí)賣點(diǎn)，深入人心。?1、善借勢(shì)者贏借助項(xiàng)目一期的銷售熱度等各方之勢(shì)，實(shí)現(xiàn)快速銷售2、主動(dòng)出擊者贏銷售、招商同時(shí)出擊，直擊目標(biāo)客戶，主動(dòng)出擊3、理念領(lǐng)跑者贏先進(jìn)的投資理念引領(lǐng)投資熱潮商業(yè)銷售獨(dú)特主張?目錄一.項(xiàng)目定位的思考二.商業(yè)定位及營(yíng)銷推廣三.住宅定位及營(yíng)銷推廣?具備高尚住宅品質(zhì)的都市豪宅理由3、盤龍區(qū)并沒有真正意義上的豪宅，高檔樓盤所占的比例非常之小，無論是從樓盤的硬件還是軟件上來說，配套設(shè)施及提供的管理服務(wù)都是非常之薄弱及低質(zhì)素的。對(duì)于本項(xiàng)目而言，發(fā)展豪宅所面臨的市場(chǎng)空白比較大，產(chǎn)品的發(fā)揮空間比較大，價(jià)格的空間也比較大。1、項(xiàng)目的高容積率（R≧8）和高開發(fā)利潤(rùn)的要求，決定了項(xiàng)目必須定位為城市豪宅。2、項(xiàng)目位于昆明繁華商住區(qū)的中心位置，從環(huán)境資源看，有拓東體育館、真慶觀；從生活氛圍來看，政府機(jī)關(guān)、銀行證卷機(jī)構(gòu)、賓館、休閑中心、茶樓酒肆周邊林立；從區(qū)域整體環(huán)境來看，項(xiàng)目片區(qū)旺盛的人氣、成熟的商業(yè)氛圍，完備的體育休閑設(shè)施造就了項(xiàng)目在片區(qū)的“地王”地位。檔次定位?產(chǎn)品定位城市豪宅市場(chǎng)的表述城市豪宅專業(yè)設(shè)計(jì)高質(zhì)量完美配套上好地段質(zhì)素人居優(yōu)勢(shì)內(nèi)環(huán)境高檔次豪宅開發(fā)，必須脫穎而出，必須做到方方面面都是精品甚至極品，必須以更好的品質(zhì)，更高的檔次，更好、更個(gè)性的服務(wù)、配套，甚至以其無以倫比的內(nèi)存質(zhì)量與檔次形象，迎合甚至引領(lǐng)一種全新的都市生活。結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際及貴司的開發(fā)利潤(rùn)要求，我們認(rèn)為項(xiàng)目產(chǎn)品除了達(dá)到基本建筑要求外，還應(yīng)從高附加值方面闡述項(xiàng)目的城市豪宅定義。

?創(chuàng)新和超前是豪宅的生命，最新、最獨(dú)特、唯一性的東西才能產(chǎn)生高附加值，才能成為買家追捧的產(chǎn)品。項(xiàng)目具備開發(fā)城市豪宅的潛質(zhì)，但如何才能在市場(chǎng)中突圍而出，則必須獨(dú)具創(chuàng)新性與唯一性。這一定位主要體現(xiàn)六大特點(diǎn)

在頂層設(shè)置星空會(huì)所或設(shè)置于塔樓中，并以空中連廊的形式，連接三座或二座塔樓，以通透式設(shè)計(jì)成為鬧市中的一道風(fēng)景線——空中走廊/空中會(huì)所，既是配套，也是觀景臺(tái)，不但尊貴豪華，而且美觀實(shí)用，關(guān)鍵是起到了沖擊昆明所有會(huì)所的效果，能從很大程度上提升了項(xiàng)目的價(jià)值。1超前性?本著“以人為本”的實(shí)際理念，打造標(biāo)新立異的“皇家氣派園林”豪華住所，以個(gè)性鮮明、品位高尚的建筑造型、高檔豪華的配套及尊貴的星級(jí)服務(wù)，結(jié)合立體化（鑒于項(xiàng)目高達(dá)8的容積率，綠化效果只能通過垂直綠化實(shí)現(xiàn)）的“皇家氣派園林”，使之成為獨(dú)具城市價(jià)值的經(jīng)典住宅。

2差異性今時(shí)今日，昆明人排長(zhǎng)隊(duì)爭(zhēng)先恐后買樓的日已經(jīng)一去不復(fù)返，而且現(xiàn)在昆明的推盤量大增，市場(chǎng)處于高對(duì)抗性競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，各發(fā)展商也使出渾身解數(shù)，爭(zhēng)取客戶，他們更加注重樓盤的品質(zhì)，更加注重園林環(huán)境的營(yíng)造，以提升樓盤的核心競(jìng)爭(zhēng)力3市場(chǎng)導(dǎo)向性?因此，我們必須既要體現(xiàn)項(xiàng)目的品質(zhì)，又要體現(xiàn)項(xiàng)目的高附加值。從人與自然相依存出發(fā)，打造人雖身在繁華都市之中，但又能時(shí)時(shí)親近自然（“皇家氣派園林”），城市豪華住所成為人們追求居家環(huán)境的最高境界。發(fā)展商贊助知名品牌大學(xué)（如有一定難度，也可考慮當(dāng)?shù)刂髮W(xué)），成立一個(gè)建筑研究院，由研究院給項(xiàng)目頒一獎(jiǎng)項(xiàng)，以此為炒作空間，抬高項(xiàng)目的附加值。提出“皇家尺度”——最適合人居、生態(tài)、健康（延年益壽）的居住空間，并請(qǐng)幾個(gè)在建筑界較有影響力的專家，就未來幾年的居住標(biāo)準(zhǔn)發(fā)表言論，從而造就項(xiàng)目皇家居住尺度空間的市場(chǎng)影響力。高附加值（軟件）項(xiàng)目品質(zhì)（硬件）?產(chǎn)品的質(zhì)變創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)的唯一性搶占市場(chǎng)的制高點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目而言:舍我其誰的氣勢(shì)對(duì)客戶而言:非你不買的誘惑城市豪宅的產(chǎn)品定位表述?產(chǎn)品設(shè)計(jì)打造昆明豪宅市場(chǎng)的“勞斯萊斯”市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者策略打造昆明豪宅市場(chǎng)的“勞斯萊斯”個(gè)性化稀缺性獨(dú)特化高品味豪華性高價(jià)格產(chǎn)品創(chuàng)新空中會(huì)所空中花園景觀電梯度身定造功能全躍層智能化地段+園林皇家氣派園林區(qū)域中心地段限量套數(shù)風(fēng)格+服務(wù)現(xiàn)代建筑風(fēng)格尊貴酒店服務(wù)裝修酒店大堂單價(jià)片區(qū)最高價(jià)格?住宅、公寓整體規(guī)劃

本項(xiàng)目為高容積率的高層豪華住宅，容積率設(shè)定為8，小區(qū)規(guī)劃為至少3棟超高層住宅、1棟超高層公寓及景觀配套用地。設(shè)置局部裙樓，塔樓均為仝框筒結(jié)構(gòu)，另建地下2層，用途為車庫及設(shè)備用房。綠化率60%，除退縮用地綠化外，其他用地規(guī)劃為綠地及配套，其綠地部分規(guī)劃為以水景為主的皇家氣派園林，配套部分主要為室外網(wǎng)球場(chǎng)、高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)等，此外還有轉(zhuǎn)換層的綠化及空中花園的綠化，這些注重休閑性與參與性。根據(jù)地塊實(shí)際情況，建議住宅擺放盡量靠西北面，這樣可以形成一個(gè)東南面的平臺(tái)花園，并與拓東體育館相銜接。戶型保留盡可能多的東南面朝向，利于銷售。力求增加建筑面積，建議采取高層住宅棟與棟之間采用聯(lián)體設(shè)計(jì)。考慮到昆明住宅消費(fèi)市場(chǎng)對(duì)朝向要求習(xí)慣，建議采用一梯雁字形布局，避免出現(xiàn)有正北面、正西面的朝向，否則將造成某個(gè)朝向單位的整體滯銷．132?建筑風(fēng)格我們的目標(biāo)是使項(xiàng)目成為“城市標(biāo)志性豪宅建筑符號(hào)”。項(xiàng)目定位為城市豪宅，必須讓“受眾”去感受一種氛圍，而這種氛圍的的營(yíng)造必須是由外及里的，首先要抓住眼球，因此，我們必須賦予項(xiàng)目凸顯風(fēng)格的外衣。因此?風(fēng)格設(shè)計(jì)建議以純現(xiàn)代的手法體現(xiàn)其獨(dú)特性、標(biāo)志性，立面以鮮麗、明快的色彩搭配為主，一反市中心裙樓建筑灰塵、刻板的感覺，凸顯項(xiàng)目的個(gè)性風(fēng)格，并能與園林融為一體，達(dá)至渾然天成的境界，力求使整個(gè)立面體現(xiàn)簡(jiǎn)約純粹的現(xiàn)代時(shí)尚，采用地標(biāo)性設(shè)計(jì)及飄逸的弧線設(shè)計(jì)，加強(qiáng)項(xiàng)目的可識(shí)別性，使其在眾樓盤中別樹一幟，給“受眾”留下深刻印象。?建筑形體注重營(yíng)造高低錯(cuò)落感，頂部注意直線與弧形造型的結(jié)合，飄板設(shè)計(jì)的飄逸性，使整個(gè)建筑群體充滿現(xiàn)代建筑的氣息；建筑物正立面的墻身色彩和窗玻璃相間，形成墻面與玻璃的虛實(shí)對(duì)比；整個(gè)建筑群體應(yīng)與項(xiàng)目以水為主題的園林結(jié)合，使用一些飄逸的線條，給人以水的輕盈剔透之感，形成了整個(gè)小區(qū)的整體性和可識(shí)別性；塔樓和頂部考慮設(shè)置玻璃燈塔，不僅豐富了立面效果，亦形成了城市獨(dú)特的夜景，更隱喻了燈塔引領(lǐng)歸家之路的境界，給人親切歸屬之感；立面上考慮設(shè)置一些水平裝飾線條，將刻板的塔樓進(jìn)行分段設(shè)計(jì)，使住宅各個(gè)不同戶型的零碎細(xì)構(gòu)件如：飄窗、陽臺(tái)、攔板等均統(tǒng)一在井然有序的秩序中，完全消除了普通住宅設(shè)計(jì)中小構(gòu)件的瑣碎感，使立面整體化。?戶型設(shè)計(jì)及配比戶型可分可合，靈活處理，以適應(yīng)家庭的舒適要求。戶型設(shè)計(jì)原則靈活分隔平面，形成各樓層中不同的戶型組合，各有差異的戶型設(shè)計(jì)，以適應(yīng)多變的市場(chǎng)需求；?戶型賣點(diǎn)提供開放式廚房設(shè)計(jì)的可能性，廚房與餐廳間采用輕質(zhì)墻分隔，廚、衛(wèi)水管設(shè)計(jì)采用集中設(shè)置方式形成“管井”，解決廚、衛(wèi)的防噪及美觀問題，以品牌潔具作為衛(wèi)生間走管設(shè)計(jì)依據(jù)，確定標(biāo)準(zhǔn)出口位置，提高住宅的使用檔次；頂層設(shè)置復(fù)式的空中別墅，只為少數(shù)頂級(jí)人員度身打造，體現(xiàn)豪宅稀缺的特性；各棟塔樓戶型君有差異，內(nèi)部間隔不完全一樣，可雙拼，可采用平層、躍式；公寓可考慮錯(cuò)層（包括雙錯(cuò)層和三錯(cuò)層）的相間設(shè)計(jì)；1234?三房以上的主人房盡量考慮主臥衛(wèi)生間的設(shè)置；四房以上的主人房除了考慮主臥衛(wèi)生間的設(shè)置外，還應(yīng)考慮步入式衣柜或衣帽間的設(shè)置；考慮每戶儲(chǔ)藏間的設(shè)置，同時(shí)也必須兼顧儲(chǔ)藏間可改作工人用房的功能考慮；住宅每戶應(yīng)考慮玄觀的設(shè)置，供業(yè)主入戶后換鞋或放雨傘之用，同時(shí)避免一開門即可看到客廳活動(dòng)的尷尬，既考慮私密性，也要考慮滿足功能要求；5678?考慮設(shè)置雙層超大露臺(tái)，挑高5.8米。這一點(diǎn)可以借鑒深圳[鼎太風(fēng)華二期]的處理方式：進(jìn)深3米，挑高5.8米，建筑面積最多達(dá)24.6平方米。幾乎可以相當(dāng)于一個(gè)私人的空中花園；而且這樣的面積是贈(zèng)送的；實(shí)用率大大提高，一些戶型的套內(nèi)面積甚至大于建筑面積，可以彌補(bǔ)高層建筑實(shí)用率低的問題；9?躍式入戶花園的設(shè)計(jì)。傳統(tǒng)的入戶花園在昆明已經(jīng)存在，它是大門和客廳的過渡連接，是一種將室外環(huán)境與室內(nèi)空間有效結(jié)合的方法。躍式入戶花園是入戶花園的升級(jí)版。采用0.2米高的兩步踏級(jí)，實(shí)現(xiàn)室外到室內(nèi)的靈動(dòng)過渡，使入戶花園更顯層次感。與客廳的功能區(qū)分也更加明顯。把庭院精神引入現(xiàn)代家居生活，使之成為對(duì)外私密，對(duì)內(nèi)開放的家庭風(fēng)景藝術(shù)?？梢越梃b深圳[沙河日月府]的設(shè)計(jì)手法；大戶型可采用雙通道，主通道--客廳；副通道--廚房/工人房，保姆及鐘點(diǎn)工可行不同通道，廳里有客人也不干擾其它家人。雙陽臺(tái)、落地凸窗、弧度景觀落地凸窗；1011?匯都國(guó)際二期住宅客戶意向戶型統(tǒng)計(jì)分析1.要求購買車位;2.要求私家庭院;3.要求管家式物管公司.·根據(jù)一段時(shí)間對(duì)匯都國(guó)際二期住宅意向客戶的統(tǒng)計(jì)得出以下結(jié)論：序號(hào)意向戶型意向房型意向面積總客戶量112批其中特別要求配套要求1平層3室2廳2衛(wèi)120㎡-140㎡占42%帶空中花園2躍層4室2廳2衛(wèi)160㎡-180㎡占24%帶屋頂花園和露臺(tái)3復(fù)式5室2廳3衛(wèi)160㎡-200㎡帶屋頂花園和露臺(tái)4小戶型1室1廳1衛(wèi)50㎡-65㎡占34%景觀陽臺(tái)

?二期作為匯都國(guó)際的一部分，規(guī)模決定了二期不可能是單一的戶型結(jié)構(gòu)。它必然是混合的，保證最佳的人口類型比例，合理的戶型規(guī)劃確保這是一個(gè)各種年齡層的人相互依存的社區(qū)。根據(jù)匯都國(guó)際一期住宅的市場(chǎng)反饋，結(jié)合昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)居家戶型住宅對(duì)面積要求的一般情況分析的結(jié)論。昆明中心城市的住宅需求整體向好，在與項(xiàng)目定位檔次基本相符合的條件下，戶型比例盡可能滿足以上基本比例，可以根據(jù)實(shí)際的規(guī)劃設(shè)計(jì)情況做適當(dāng)調(diào)整。戶型配比?住宅兩房/80-90平方米占15％三房110-120平方米占４０％四房130-140平方米占３０％豪華四房160-180平方米（由兩房雙拼而成），占2%四房以上/160-250（平面、復(fù)式、躍式）平方米占13％小兩房/65-75平方米占50％一房/50-55平方米占50％公寓???會(huì)所命名“帝豪會(huì)”，與項(xiàng)目定位及開發(fā)理念密切銜接。功能會(huì)所的規(guī)模與大小只是形式，重要的是服務(wù)內(nèi)容與實(shí)用功能，會(huì)所不計(jì)入公攤面積，但不僅供本住宅業(yè)主使用，還可供公寓業(yè)主使用，提高公寓的自身價(jià)值，甚至對(duì)外開放，提高項(xiàng)目的知名度。?會(huì)所四大功能康體平臺(tái)健身房、球館、瑜珈、體能訓(xùn)練中心休閑平臺(tái)咖啡廳、棋牌室、美容纖體、美發(fā)、休閑茶室、書吧、琴吧娛樂平臺(tái)音樂演奏臺(tái)、舞池、業(yè)主舉辦的party場(chǎng)所、清吧溝通平臺(tái)設(shè)立高級(jí)沙龍聚會(huì)場(chǎng)所、“名仕俱樂部”、不定期舉辦酒會(huì)、論壇等流活動(dòng)?配套及裝修高檔酒店大堂——從視覺上引進(jìn)室外環(huán)境園林，創(chuàng)造出園林式大堂的全新概念；采用酒店式管理方式，使業(yè)主有享受貴賓待遇的感覺。車庫——分區(qū)設(shè)置電子眼監(jiān)控系統(tǒng)及緊急按紐裝置。?智能化系統(tǒng)局域網(wǎng)及寬帶可視對(duì)講系統(tǒng)停車場(chǎng)管理系統(tǒng)小區(qū)周邊防范系統(tǒng)電話預(yù)約管理系統(tǒng)遠(yuǎn)程計(jì)量智能抄表系統(tǒng)安防報(bào)警系統(tǒng)社區(qū)智能化系統(tǒng)建議?☆家庭智能系統(tǒng)主要包括報(bào)警和家電控制兩方面功能，它是利用電子設(shè)備的特殊功能對(duì)家居生活起到保證安全、防范危險(xiǎn)的作用，當(dāng)室內(nèi)發(fā)生諸如：入室行竊、發(fā)生火情、煤氣泄露、人員急病等情況時(shí)，其會(huì)將信息及時(shí)傳到管理中心或相應(yīng)部門，以便及時(shí)處理，當(dāng)家中無人時(shí)可通過信息反饋中心自動(dòng)發(fā)信息給業(yè)主?！顦怯羁梢晫?duì)講系統(tǒng)☆自動(dòng)抄表系統(tǒng)（通過局域網(wǎng)遠(yuǎn)程自動(dòng)計(jì)量水、電、煤氣）☆紅外線探測(cè)系統(tǒng)（防盜、火災(zāi)）☆社區(qū)網(wǎng)家居服務(wù)（通過家庭電腦與管理處電腦的信息中心為社區(qū)居民提供各種服務(wù)，如鐘點(diǎn)服務(wù)、保姆服務(wù)等）☆保安電子報(bào)警系統(tǒng)☆停車場(chǎng)管理系統(tǒng)☆24小時(shí)監(jiān)控系統(tǒng)☆24小時(shí)自動(dòng)巡更系統(tǒng)☆寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（信息高速公路）☆多種教育和家庭服務(wù)系統(tǒng)Internet網(wǎng)上沖浪、軟件下載、各重點(diǎn)學(xué)校聯(lián)網(wǎng)教育等社區(qū)智能化系統(tǒng)細(xì)分?物業(yè)管理建議提供星級(jí)酒店式的服務(wù)，物業(yè)管理人員統(tǒng)一安排四星級(jí)以上酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)。提供“英式管家”服務(wù)把服務(wù)變成藝術(shù)管家根源于英國(guó)，但并不是只有英國(guó)才有管家，只是英國(guó)人將此職業(yè)發(fā)揮的淋漓盡致，臻與藝術(shù)化，本項(xiàng)目并非請(qǐng)英國(guó)人擔(dān)任此職，但引入“英式管家”服務(wù)，充分彰顯業(yè)主的尊貴身份，與普通物業(yè)存在差異。說明發(fā)展商組建管理公司，邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)外著名大型物業(yè)管理公司擔(dān)任物業(yè)管理顧問；?住宅目標(biāo)客戶定位按行業(yè)分：企業(yè)主、金融證券人事、政府機(jī)關(guān)公務(wù)員。按區(qū)域分:以本區(qū)域消費(fèi)為主，其中盤龍區(qū)客戶應(yīng)在80%以上，省內(nèi)地州客戶及其他在20%左右。按年齡分：35-50歲的事業(yè)有成的家庭需求為主。目標(biāo)客戶財(cái)富特征持有股票、國(guó)債、期權(quán)等；有一輛的車/家里有電腦已有一套房/年收入8萬以上?目標(biāo)客戶職業(yè)特征從目標(biāo)客戶的職業(yè)特征來看，中上階層的成分較復(fù)雜，一般工作在主流或流行的行業(yè)，從事以腦力勞動(dòng)為主的職業(yè)（包括以腦力勞動(dòng)為主，兼具體力勞動(dòng)的職業(yè)，如高級(jí)技工等）.各種經(jīng)濟(jì)類型的中小企業(yè)的經(jīng)理、企業(yè)家；行政或公共事業(yè)專職管理者；具有中高職稱的教師、工程師、醫(yī)生及各類市場(chǎng)稀缺的高級(jí)專業(yè)技術(shù)人才，特別是那些善于在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和新興行業(yè)中將知識(shí)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)力的科技精英；各級(jí)政府機(jī)構(gòu)的高級(jí)公務(wù)員、辦事員，他們往往或多或少的具有一定的職業(yè)權(quán)力，自80年代后期始，跟著體制改革的深化，他們?cè)谥匦抡{(diào)整自身社會(huì)位置的過程中，以分別占有的權(quán)利資源、高質(zhì)量的社會(huì)關(guān)系資源，在以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的機(jī)會(huì)結(jié)構(gòu)中保持或換取了相應(yīng)的地位；商業(yè)、服務(wù)業(yè)中的佼佼者和傳媒、演藝界的明星或自由職業(yè)者以及外企、三資企業(yè)的白領(lǐng)工作者。?

公寓以投資客為主，占50%以上；其次為25-35歲年輕時(shí)尚群體，這類消費(fèi)群體中昆明本地人約占70%，對(duì)昆明有一定情緣的外地人約占30%，他們一般將此物業(yè)作為過度性住宅，而且極其看中此后本小區(qū)的投資價(jià)值。所以很注重價(jià)格和居住地的配套、交通，還有他們要求置業(yè)門檻低，帶全屋標(biāo)準(zhǔn)裝修或裝修套餐，且較注重小區(qū)的物業(yè)管理及周邊治安。?命名建議，人崇尚“事出有因，師出有名”，因此可以說有“名”傳遍天下，無“名”行之不遠(yuǎn)。好的樓盤名稱既是活的廣告，又是無聲的宣傳，既可以促進(jìn)銷售的順利，又可以獲得買家的喜愛和認(rèn)同，甚至可以成為名牌，恒久不衰，特別是針對(duì)大規(guī)模分期開發(fā)的樓盤意義更大?！霸诙ㄎ粫r(shí)代，做重要的營(yíng)銷售策略之一就是給產(chǎn)品起名”，好的名字，要有強(qiáng)烈的形象力，傳神般表達(dá)項(xiàng)目個(gè)性，定位與功能，具有強(qiáng)而有力的傳播性。結(jié)合項(xiàng)目的定位，凸顯尊貴大氣的豪宅風(fēng)范。初擬案名為：匯都·皇家御景金色探戈或匯都·白金公館/漢宮住宅公寓?

星住宅營(yíng)銷推廣住宅營(yíng)銷的重點(diǎn)是提高價(jià)值，實(shí)現(xiàn)短平快當(dāng)每個(gè)客戶到達(dá)售樓中心的時(shí)，首先有具備交警專業(yè)知識(shí)的保安指揮車輛停靠并為客戶打開車門，將客戶請(qǐng)進(jìn)接洽中心，受過四星級(jí)以上酒店培訓(xùn)的接待生請(qǐng)客人就座，倒上差或飲料，然后請(qǐng)出專業(yè)知識(shí)豐富受過良好訓(xùn)練的置業(yè)顧問讓客戶全程感受尊貴服務(wù)，讓客戶認(rèn)識(shí)并感知到在本案安家是一種享受，一種類榮耀與自豪，是經(jīng)濟(jì)實(shí)力、身份地位、社會(huì)高尚文化的象征。主要訴求賣點(diǎn)星級(jí)酒店的英式管家服務(wù)，彰顯業(yè)主的尊貴身份詮釋軟件?硬件上將入戶大堂、電梯間等公共部分按照星級(jí)酒店大堂標(biāo)準(zhǔn)來裝修，拔高檔次，體現(xiàn)尊崇；樣板房展現(xiàn)尊貴、典雅品位，將眼球沖擊轉(zhuǎn)化為心靈行動(dòng)；國(guó)際時(shí)尚風(fēng)情街，是住宅的配套，體現(xiàn)國(guó)際都市街區(qū)時(shí)尚生活。?大堂裝修圖示↓大堂入口圖示→大堂裝修圖示↓?入戶大堂電梯圖示↓

電梯廳圖示↓

電梯廳圖示↓

樣板房風(fēng)格展示↓樣板房風(fēng)格展示↓?樣板房風(fēng)格展示?

匯都·皇家御景，領(lǐng)跑城市豪宅都市靜美豪宅，尊貴享受國(guó)際人居VS品質(zhì)生活英式管家服務(wù)，世襲貴賓禮遇皇家氣派園林，驚艷昆明市場(chǎng)形象營(yíng)銷主題主要訴求?市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力提煉城市價(jià)值是熱銷的根本獨(dú)特非凡的皇家氣派園林是熱銷的支撐品質(zhì)生活（英式管家服務(wù)）是熱銷的基礎(chǔ)配套是熱銷的底蘊(yùn)生活氛圍是熱銷的沉錠14325?

價(jià)格策略基于項(xiàng)目的實(shí)際質(zhì)素及貴司的開發(fā)要求，結(jié)合昆明住宅市場(chǎng)情況，初步擬定項(xiàng)目住宅的市場(chǎng)銷售均價(jià)為6000元/㎡，這也是昆明住宅市場(chǎng)的一個(gè)“天”價(jià)，項(xiàng)目定位為高尚住宅，并賦予其一定的高附加值，將其炒作推廣為都市豪宅，但項(xiàng)目的主力戶型為110-120平方米的三房占４０％，130-140平方米的四房占３０％，按照市場(chǎng)均價(jià)來算，位于66-84萬元，就連80-90平方米的兩房也位于48-54萬元，根據(jù)我們對(duì)昆明住宅市場(chǎng)及收入水平的調(diào)研分析，昆明50萬元以上的住宅物業(yè)，是銷售的一大瓶頸，面臨很大的市場(chǎng)壓力。盡管我們對(duì)項(xiàng)目、對(duì)市場(chǎng)有很大的信心，并相信能引導(dǎo)市場(chǎng)，但我們還是希望能審慎入市，因此建議采取低開高走的價(jià)格策略，以5700元/㎡進(jìn)入市場(chǎng)，以此為窗口對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)作試探，強(qiáng)銷階段升到6000元/㎡，持銷階段達(dá)到6300元/㎡，最終實(shí)現(xiàn)6000元/㎡的銷售均價(jià)。?

公關(guān)活動(dòng)策劃☆舉辦專業(yè)論壇（如項(xiàng)目的創(chuàng)新設(shè)計(jì)、生態(tài)人居等）與新聞發(fā)布相結(jié)合，制造輿論；☆舉行著名的管理專家及顧問咨詢專家的大型演講或論壇，展示項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)；☆以高層人士為主的大型酒會(huì)，沙龍或互動(dòng)式的論壇，定向推廣樓盤；☆贊助或舉辦高尚文化藝術(shù)活動(dòng)，如音樂會(huì)、名車展、名畫展等；☆聘請(qǐng)著名人士作為樓盤形象代言人，發(fā)揮名人效應(yīng)幫助銷售；促銷策略☆贈(zèng)送家電☆汽車抽獎(jiǎng)/豪華裝修套餐抽獎(jiǎng)☆業(yè)主直銷計(jì)劃。利用業(yè)主的口碑在高收入階層中形成宣傳，加強(qiáng)滲透，帶動(dòng)銷售；?公寓營(yíng)銷推廣昆明首個(gè)投資型酒店公館

頂極酒店特權(quán)、國(guó)際化投資方式詮釋：昆明是一個(gè)國(guó)際性的旅游城市，旅游經(jīng)濟(jì)興旺。每年逾千萬的國(guó)內(nèi)外游客導(dǎo)致大量的旅游住房需求，市場(chǎng)前景廣闊。項(xiàng)目由酒店管理集團(tuán)服務(wù)運(yùn)營(yíng)，全方位的物業(yè)管理提升公寓品質(zhì)，滿足旅游及商務(wù)人士的市場(chǎng)需求，當(dāng)前昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)尚無此類投資產(chǎn)品，擁有優(yōu)越的市場(chǎng)先機(jī)。市場(chǎng)形象?推廣主線

投資新領(lǐng)地，財(cái)富新主張從投資模式設(shè)定的角度挖掘其投資價(jià)值投資模式核心要點(diǎn)提高單價(jià)，贈(zèng)送相應(yīng)比例的首期，降低門檻；品質(zhì)彰顯尊貴從物業(yè)的檔次及品味突出貴賓生活領(lǐng)地（服務(wù)上體現(xiàn)）的形象?定價(jià)策略根據(jù)項(xiàng)目公寓的基本質(zhì)素，及結(jié)合贈(zèng)送裝修的實(shí)際情況（實(shí)際上300-350元/㎡，賣相上達(dá)到800元/㎡），我們可以采取高開高走的價(jià)格策略。132項(xiàng)目在盤龍片區(qū)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手稀少，綜合產(chǎn)品質(zhì)量、配套設(shè)施、地段等重要影響因素來看，能夠與項(xiàng)目匹敵的對(duì)手目前還沒有，項(xiàng)目可以在市場(chǎng)、在一定時(shí)段內(nèi)制造出市場(chǎng)的空白點(diǎn)，在沒有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況下，突破市場(chǎng)目前的高價(jià)位，并且適度的提高追求尊崇感的消費(fèi)者能夠接受的。項(xiàng)目公寓的體量較小，作為昆明市區(qū)中心地段的酒店式公寓，可謂是奇貨奇居。高開高走的價(jià)格策略可以塑造出公寓的增值現(xiàn)象，必然能夠激發(fā)消費(fèi)者的搶購欲望。基于項(xiàng)目的實(shí)際及貴司的開發(fā)要求，結(jié)合市場(chǎng)情況，項(xiàng)目公寓初步擬定的市場(chǎng)銷售均價(jià)為6500-6800元/㎡。?價(jià)值提升品牌酒店管理公司的信心保障及對(duì)價(jià)值的提升作用；星級(jí)服務(wù)（星級(jí)酒店式培訓(xùn)、星級(jí)酒店銷售模式）貫穿于項(xiàng)目銷售的全過程，以服務(wù)凸顯檔次，以檔次提升價(jià)