保障性住房項目場調(diào)研報告

保障性住房

市

場

調(diào)

研

報長沙高新開發(fā)區(qū)麓谷保障住房開發(fā)有限公司

成控部綜合部

二零一零年九月二日一、保障性住房項目的概念及前景TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"1、保障性住房概念 5\o"CurrentDocument"2、保障性住房分類 5\o"CurrentDocument"3、保障性住房特點 6\o"CurrentDocument"4、保障性住房現(xiàn)狀 6\o"CurrentDocument"5、保障性住房前景 6\o"CurrentDocument"二、中國現(xiàn)有保障性住房建設(shè)政策 7\o"CurrentDocument"1、關(guān)于加強廉租住房管理有關(guān)問題的通知 7\o"CurrentDocument"2、關(guān)于中央投資支持國有工礦棚戶區(qū)改造有關(guān)問題的通知 9\o"CurrentDocument"3、2010國家對經(jīng)濟適用房的新政 11\o"CurrentDocument"三、發(fā)達國家的住房保障制度 11\o"CurrentDocument"（一）.發(fā)達國家住房保障制度建設(shè)的基本實踐 111、美國情況 112、瑞典情況 123、英國情況 124、澳大利亞情況 125、日本情況 126、新加坡情況 13\o"CurrentDocument"（二）、對發(fā)達國家住房保障制度建設(shè)情況的基本評價 13\o"CurrentDocument"（三）、對我國住房保障制度建設(shè)的啟示 14、湖南省住房保障責(zé)任及工作規(guī)劃17、湖南省住房保障責(zé)任及工作規(guī)劃17\o"CurrentDocument"1、2010湖南省住房保障責(zé)任狀內(nèi)容及相關(guān)信息 17\o"CurrentDocument"2、2009-2011湖南省廉租住房保障規(guī)劃 18\o"CurrentDocument"五、湖南省地州市目前工作開展情況 20\o"CurrentDocument"1、2009年長沙市住房保障局工作情況 21\o"CurrentDocument"2、已出臺的長沙市城市住房保障制度實施細則（2007版） 22\o"CurrentDocument"3、2010年衡陽市住房保障工作規(guī)劃 28\o"CurrentDocument"六、國內(nèi)從事保障房開發(fā)的相關(guān)公司工作情況 29\o"CurrentDocument"1、北京金泰地產(chǎn) 29\o"CurrentDocument"2、北京住總房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 30\o"CurrentDocument"3、天津房地產(chǎn)開發(fā)龍頭一天房發(fā)展（600322.SH） 30\o"CurrentDocument"4、長沙高新技術(shù)開發(fā)區(qū)麓谷保障房開發(fā)有限公司 31七、政府保障性住房開發(fā)管理機構(gòu)、辦事流程、相關(guān)政策 32TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"1、架構(gòu)圖 32\o"CurrentDocument"2、辦事流程 32\o"CurrentDocument"3、相關(guān)政策 32\o"CurrentDocument"八、媒體對保障性住房開發(fā)的相關(guān)評論 32\o"CurrentDocument"1、房地產(chǎn)商如何看待保障房開發(fā) 33\o"CurrentDocument"2、上海保障房“國企主導(dǎo)”建設(shè)經(jīng)驗 34\o"CurrentDocument"3、保障性住房發(fā)展防“雙刃”之傷 35\o"CurrentDocument"4、鼓勵和引導(dǎo)民間資本進入政策性住房建設(shè)領(lǐng)域 38\o"CurrentDocument"九、市場進入的指導(dǎo)原則與建議 39\o"CurrentDocument"！、SWOT（優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅）分析 39\o"CurrentDocument"2、項目進入指導(dǎo)原則及建議 40\o"CurrentDocument"十、初步調(diào)研得出的結(jié)論 41\o"CurrentDocument"十一、調(diào)研情況說明及附注 41、保障性住房項目的概念及前景1、保障性住房概念保障性住房是指政府在對中低收入家庭實行分類保障過程中所提供的限定供應(yīng)對象、建設(shè)標準、銷售價格或租金標準，具有社會保障性質(zhì)的住房。保障性安居工程主要是指城市的廉租住房、城市的經(jīng)濟適用住房，也包括在一些林區(qū)、墾區(qū)、煤礦職工的棚戶區(qū)（危舊房）改造、游牧民定居工程。從今年開始，黨中央、國務(wù)院提出了要擴大農(nóng)村危房改造的試點工作，所以我們把解決城市低收入住房困難的廉租房、經(jīng)濟適用住房，解決林區(qū)、墾區(qū)、煤礦棚戶區(qū)的改造問題、游牧民定居工程和擴大農(nóng)村危房改造試點工作統(tǒng)稱為保障性安居工程。不同情況的低收入家庭，對保障性住房有租賃與買賣的不同需求。廉租住房是政府或機構(gòu)擁有，用政府核定的低租金租賃給低收入家庭。低收入家庭對廉租住房沒有產(chǎn)權(quán)，是非產(chǎn)權(quán)的保障性住房。經(jīng)濟適用住房是政府以劃撥方式提供土地，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金，實行稅收優(yōu)惠政策，以政府指導(dǎo)價出售給有一定支付能力的低收入住房困難家庭。這類低收入家庭有一定的支付能力或者有預(yù)期的支付能力，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。這是廉租住房和經(jīng)濟適用住房最本質(zhì)的區(qū)別。通過保障制度的完善，不論是哪一類住房，最終目的都是盡快地解決低收入家庭住房困難，實現(xiàn)“住有所居”的目標，這是最根本的。世界各國將住房大多分為公屋或私屋。公屋是由政府買單的保障性住房，而私屋則是私人擁有不享受政府買單優(yōu)惠的自建或市場化的商品房。日本有一種保障性住房叫公營住房，類似于廉租住房，住戶是沒有任何產(chǎn)權(quán)的；還有一種是公團住房，政府提供相當?shù)膬?yōu)惠條件，使得住房者擁有一部分產(chǎn)權(quán)。新加坡的保障性住房叫“組屋”，既有租，也有售。2、保障性住房分類一、兩限商品住房：即“限套型、限房價、競地價、競房價"。為降低房價，解決本地居民自住需求，保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。目前情況來看，首批限價房規(guī)定：限價房的套型建筑面積全部為90平方米以下。二、經(jīng)濟適用房：指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟性是指住宅價格相對于市場價格比較適中，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計及其建筑標準上強調(diào)住房的使用效果，而非建筑標準。經(jīng)濟適用住房面積需要嚴格控制在中小套型，中套住房面積控制在80平方米左右，小套住房面積控制在60平方米左右。三、廉租房：廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。在房價瘋漲，經(jīng)濟適用房走入困境，百姓居住難的背景下，廉租房成為了社會關(guān)注的焦點，能成為了低收入家庭的住房“救命草”。據(jù)調(diào)查，廉租房戶型設(shè)定是以一居室、兩居室為主，建筑面積原則上按一居室套型建筑面積35平方米，兩居室套型建筑面積45平方米，三居室套型建筑面積55平方米。三個項目中的三居都不高于55平方米，名副其實的“袖珍”小戶型。四、政策性租賃房：指通過政府或政府委托的機構(gòu)，按照市場租價向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房，同時，政府對承租家庭按月支付相應(yīng)標準的租房補貼。其目的是解決家庭收入高于享受廉租房標準而又無力購買經(jīng)濟適用房的低收入家庭的住房困難。這個概念正好被定格在新出爐的“租賃型經(jīng)濟適用房”。經(jīng)濟適用房以租代售，可以說是將經(jīng)濟適用房變成“擴大版的廉租房”。3、保障性住房特點社會保障性住房是我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)中較具特殊性的一種類型住宅，它通常是指根據(jù)國家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，提供給特定的人群使用，并且對該類住房的建造標準和銷售價格或租金標準給予限定，起社會保障作用的住房。社會保障性住房制度也就是在社會保障性住房建設(shè)、分配、流通等具體實踐中形成的制度。4、保障性住房現(xiàn)狀與商品房相比，保障性住房制度還很不完善，致使有人開始懷疑這項舉措的推行。保障性住房成為“雞肋”的現(xiàn)象，主要是由于保障性住房無法像商品房那樣有高額的“賣地”款可得，反而要政府倒貼配套資金。因此，一些地方政府在建設(shè)保障性住房的過程中，將保障性住房建在了位置偏遠房源不好的地方。要從根本上解決保障性住房的建設(shè)問題，一是要從財政層面解決多年以來地方政府依賴的“賣地財政”，同時還要看看保障性住房的供應(yīng)是否落到實處，將那些依然是畫在墻上的“大餅”，真正轉(zhuǎn)化為老百姓嘴里的食物。由于70%以上的常住人口都是中低收入家庭，我國的住房保障制度只能以低水平、廣覆蓋為目標；中國的住房保障體系需要保障70%以上的中低收入家庭。應(yīng)該是一個多層次的體系。第一層級是不足10%的極低收入的家庭、老人、病人等進入政府提供的廉租屋，通過這種方式來保證最弱勢民眾的居住生存權(quán)。所以廉租屋的建設(shè)比重應(yīng)該在5-10%。第二層級是20—80%的中低收入民眾，在政府住房貨幣化補助、優(yōu)惠利率、優(yōu)惠稅收等優(yōu)惠條件下通過限價商品房、經(jīng)濟適用房、租賃經(jīng)濟適用房、民工住房等多種形式來解決。其中經(jīng)濟適用房的建設(shè)比重應(yīng)該不低于20%。限價商品房的建設(shè)比重應(yīng)該不低于30-50%。、只有20%以上中高收入者，他們的住房完全由市場決定，不納入住房保障體系。5、保障性住房前景加大保障性住房建設(shè)力度，進一步改善人民群眾的居住條件，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,是黨中央進一步加強民生建設(shè)的重要舉措.日前提出幾項重要意見：意見主要有以下幾項內(nèi)容。一是加大保障性住房建設(shè)力度，爭取用3年時間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問題。在加大保障性住房建設(shè)力度的同時，積極推進農(nóng)村危房改造。二是進一步鼓勵普通商品住房消費。加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度。對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。三是支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化。引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求。取消城市房地產(chǎn)稅。四是強化地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責(zé)。落實地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責(zé)。因地制宜解決其他住房困難群體住房問題。五是加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測。繼續(xù)加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析，建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和統(tǒng)計制度，完善市場監(jiān)測分析機制，準確把握房地產(chǎn)市場走勢，及時發(fā)現(xiàn)市場運行中的新情況、新問題，提高調(diào)控措施的預(yù)見性、針對性和有效性。意見提到，積極營造良好的輿論氛圍。堅持正確的輿論導(dǎo)向。以加快保障性住房建設(shè)，鼓勵住房合理消費，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展為基調(diào)，大力宣傳中央出臺的各項政策措施及其成效，著力穩(wěn)定市場信心。二、中國現(xiàn)有保障性住房建設(shè)政策1、關(guān)于加強廉租住房管理有關(guān)問題的通知關(guān)于加強廉租住房管理有關(guān)問題的通知建保[2010]62號中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2010年05月05日各省、自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、民政廳、財政廳，直轄市建委（房地局、住房保障房屋管理局）、民政局、財政局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團建設(shè)局、民政局、財務(wù)局：為加強廉租住房管理，確保廉租住房公平配租和有效使用，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)[2007]24號）和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等九部委《廉租住房保障辦法》（建設(shè)部令第162號）等有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：一、嚴格建設(shè)和準入管理（一）各地區(qū)要通過新建、改建、購置、租賃等方式多渠道籌集廉租住房房源。新建廉租住房堅持集中建設(shè)和在經(jīng)濟適用住房、商品住房、棚戶區(qū)改造項目中配建相結(jié)合，以配建為主。新建廉租住房項目要盡可能安排在交通便利、公共設(shè)施較為齊全的區(qū)域，同步做好小區(qū)內(nèi)外市政配套設(shè)施建設(shè)，方便低收入家庭生活、就業(yè)、就醫(yī)和子女入學(xué)。（二）嚴格執(zhí)行廉租住房單套建筑面積控制在50平方米以內(nèi)的規(guī)定。要根據(jù)低收入家庭人口結(jié)構(gòu)情況，合理安排不同套型面積住房的比例。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承建的配建廉租住房，住房保障部門要提出套型面積等控制要求，作為項目法人招標的前置條件。（三）優(yōu)化廉租住房戶型設(shè)計，加大建筑節(jié)能技術(shù)的推廣應(yīng)用，力求在較小的戶型內(nèi)滿足基本居住需要，努力做到功能齊全、布局合理、節(jié)能環(huán)保和經(jīng)濟適用。（四）各市、縣人民政府要落實經(jīng)國務(wù)院同意印發(fā)的《城市低收入家庭認定辦法》（民發(fā)[2008]156號）的有關(guān)規(guī)定，明確廉租住房保障申請人的收入和資產(chǎn)申報義務(wù)，抓緊建立住房保障、公安（車輛和戶籍管理入人力資源和社會保障（社會保險入房地產(chǎn)、金融、工商、稅務(wù)、住房公積金等部門和機構(gòu)的信息共享機制，著力提高廉租住房保障資格審核工作的準確性。（五）各市、縣住房保障部門要會同有關(guān)部門完善廉租住房申請、審核、公示、輪候、配租程序，確保廉租住房配租過程公開透明，配租結(jié)果公平公正。二、強化租賃管理和服務(wù)（六）各市、縣住房保障部門要切實履行廉租住房產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)，加強廉租住房合同管理，明確承租對象的權(quán)利和義務(wù)，載明租金水平、租賃期限、轉(zhuǎn)借或轉(zhuǎn)租的處罰以及其他違反使用規(guī)定的責(zé)任等事項。（七）集中建設(shè)的廉租住房小區(qū)的管理和服務(wù)，可由租戶自我管理、自我服務(wù)，也可以選擇專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或原公有住房管理機構(gòu)承擔(dān)。在其他項目中配建的廉租住房管理和服務(wù)，要納入項目統(tǒng)一的物業(yè)管理。（八）強化廉租住房租金管理，提高廉租住房租金和服務(wù)收費的繳交率。對不按合同約定繳納租金并經(jīng)催交無效的，可以通報承租人所在單位并從承租人工資收入中直接劃扣。（九）廉租住房租金要嚴格執(zhí)行“收支兩條線”管理，全額用于廉租住房及配套設(shè)施的維修養(yǎng)護和管理，不足部分由市、縣財政預(yù)算安排。按規(guī)定落實對低保家庭的供暖費補貼、水電氣開戶費減免政策。（十）完善廉租住房租賃補貼發(fā)放和管理制度，確保補貼資金?？钣糜诟纳凭幼l件。（十一）正在享受實物配租廉租住房或領(lǐng)取廉租住房租賃補貼的家庭，再購買其他住房的，應(yīng)當辦理廉租住房保障退出手續(xù)。（十二）房屋登記機構(gòu)辦理房屋權(quán)屬登記時，應(yīng)根據(jù)住房保障部門提供的信息，比對申請登記人家庭成員是否正在享受廉租住房保障的信息。三、切實落實監(jiān)管責(zé)任（十三）解決城市低收入家庭住房困難是政府公共服務(wù)的重要職責(zé)，市、縣人民政府住房保障部門是廉租住房管理的責(zé)任主體。要健全管理機制和實施機構(gòu)，充實人員，落實工作經(jīng)費，切實履行政府資產(chǎn)管理和對低收入家庭公共服務(wù)的職責(zé)。（十四）市、縣住房保障部門要通過定期入戶調(diào)查等方式，及時了解保障對象家庭成員變動情況及廉租住房使用情況。住房保障部門可以通過政府購買服務(wù)的方式，委托廉租住房物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)廉租住房使用情況的檢查等工作。（十五）對騙取廉租住房保障、惡意欠租、無正當理由長期閑置，違規(guī)轉(zhuǎn)租、出借、調(diào)換和轉(zhuǎn)讓廉租住房等行為，市、縣住房保障部門要按照有關(guān)規(guī)定或合同約定責(zé)令限期退回；逾期未退回的，可以按照合同約定，采取調(diào)整租金等方式處理，直至收回廉租住房，并取消該家庭再次申請廉租住房保障的資格；對拒不執(zhí)行處理決定的，市、縣住房保障部門可向當?shù)厝嗣穹ㄔ荷暾垙娭茍?zhí)行。（十六）充分發(fā)揮社會監(jiān)督作用，暢通投訴舉報渠道。通過各種形式主動接受媒體和公眾的監(jiān)督。對社會各界舉報投訴的騙取廉租住房保障及違規(guī)使用廉租住房的行為，要及時處理，并公布結(jié)果。（十七）國家機關(guān)工作人員在廉租住房建設(shè)、管理過程中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，依法依紀追究責(zé)任；涉嫌犯罪的，移送司法機關(guān)處理。（十八）本通知自印發(fā)之日起施行。中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部中華人民共和國民政部中華人民共和國財政部二O-O年四月二十三日2、關(guān)于中央投資支持國有工礦棚戶區(qū)改造有關(guān)問題的通知關(guān)于中央投資支持國有工礦棚戶區(qū)改造有關(guān)問題的通知建保[2010]56號中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2010年05月05日各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳（建委、住房保障和房屋管理局、房地局）、發(fā)展改革委，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團建設(shè)局、發(fā)展改革委：為加快推進國有工礦棚戶區(qū)改造，根據(jù)《關(guān)于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（建保[2009]295號）（以下簡稱《指導(dǎo)意見》），現(xiàn)將中央投資支持國有工礦棚戶區(qū)改造的有關(guān)問題通知如下：一、請你們按照《指導(dǎo)意見》的有關(guān)規(guī)定，加快編制國有工礦棚戶區(qū)改造規(guī)劃及年度計劃，抓緊做好項目前期工作，落實建設(shè)資金、土地、拆遷安置補償?shù)冉ㄔO(shè)條件，按固定資產(chǎn)投資項目有關(guān)規(guī)定履行相關(guān)程序。二、中央投資補助范圍為城市規(guī)劃區(qū)外、不能通過商業(yè)開發(fā)解決的國有工礦棚戶區(qū)改造工程，包括在建項目和當年具備開工條件的項目。中央補助投資按照項目批準文件和有效拆遷許可證確定的拆遷改造戶數(shù)為依據(jù)進行安排，用于為國有工礦棚戶區(qū)改造工程直接配套的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。具體補助標準另行研究確定。三、省級住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同省級發(fā)展改革委對申報項目進行審查，認真核實年度拆遷改造任務(wù)和安置方案。申請中央投資補助項目，必須具備以下條件：1、符合省級人民政府批準的棚戶區(qū)改造規(guī)劃；2、市、縣人民政府對年度拆遷補償安置方案已完成審定，并已正式核發(fā)拆遷許可證；3、建設(shè)程序到位，建設(shè)用地和資金已落實，具備當年開工條件。四、省級發(fā)展改革委會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門向住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委提出國有工礦棚戶區(qū)改造中央投資補助建議計劃，并附以下文件：1、經(jīng)省級人民政府批準的全省（區(qū)、市）棚戶區(qū)改造規(guī)劃；2、項目單位的基本情況；3、省級發(fā)展改革委批復(fù)的項目可行性研究報告、初步設(shè)計文件；4、項目資金落實文件；5、市、縣人民政府有關(guān)部門核發(fā)的拆遷許可證，年度擬拆遷改造計劃；6、土地部門出具的建設(shè)用地批準文件；規(guī)劃部門出具的建設(shè)工程規(guī)劃許可證；7、項目單位對所報內(nèi)容和附屬文件真實性負責(zé)的聲明以及其他需提交的文件。中央所屬工礦企業(yè)的棚戶區(qū)改造項目按照屬地原則，由所在地負責(zé)統(tǒng)籌規(guī)劃和申報。五、已納入中央下放地方煤礦棚戶區(qū)改造和其他棚戶區(qū)（危舊房）改造規(guī)劃，享受中央投資補助的建設(shè)項目，按原渠道安排，不得重復(fù)申請中央投資補助。六、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同國家發(fā)展改革委對各省上報的年度計劃拆遷改造戶數(shù)進行審核，國家發(fā)展改革委會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部根據(jù)核定的拆遷改造戶數(shù)和補助標準下達年度投資計劃。七、省級人民政府對本地區(qū)國有工礦棚戶區(qū)（包括中央所屬工礦企業(yè)棚戶區(qū)）改造負總責(zé)，省級政府要安排資金，支持國有工礦棚戶區(qū)改造。市、縣人民政府是國有工礦棚戶區(qū)改造的責(zé)任主體，要加大資金投入，落實稅費、土地供應(yīng)等相關(guān)政策；有關(guān)企業(yè)要積極籌集建設(shè)資金，承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。八、各地要按照中央投資項目管理的有關(guān)要求，加強對安排中央補助投資的棚戶區(qū)改造項目的監(jiān)管，嚴格執(zhí)行有關(guān)法律、法規(guī)，落實相關(guān)單位責(zé)任，強化項目建設(shè)管理，杜絕安全隱患，確保工程質(zhì)量。要加強項目建設(shè)資金管理，如出現(xiàn)虛報瞞報、挪用資金、擅自改變建設(shè)內(nèi)容等違法違規(guī)行為，按有關(guān)規(guī)定追究相關(guān)部門和責(zé)任人的責(zé)任。中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會10二。一。年四月十三日3、2010國家對經(jīng)濟適用房的新政國務(wù)院2010年4月27日發(fā)布政策，關(guān)于經(jīng)濟適用房的文件，凡屬于經(jīng)濟適用房以后不允許上市交易（出售、出讓、出租、空置、繼承），而且有經(jīng)濟適用房者不得二次購房，如有購房的人員一經(jīng)查出，國家將立即收回本人名下的經(jīng)濟適用房。2010年4月30日，通州、昌平兩個區(qū)域執(zhí)行政策，以后禁止交易。大興區(qū)、朝陽區(qū)、海淀區(qū)近期執(zhí)行。三、發(fā)達國家的住房保障制度20世紀初以來，發(fā)達國家為保證“人人享有適當?shù)淖》俊?，滿足低收入者的基本居住需求,先后建立了較完善的住房保障制度。學(xué)習(xí)和借鑒國外住房保障制度的成功經(jīng)驗，對構(gòu)建我國住房保障制度有著重大的啟示意義。一、發(fā)達國家住房保障制度建設(shè)的基本經(jīng)驗（一）.發(fā)達國家住房保障制度建設(shè)的基本實踐1、美國情況美國是典型的市場經(jīng)濟國家，美國政府建立住房保障制度的指導(dǎo)思想，是對公平的維護不應(yīng)以效率損失為代價。美國的住房保障制度主要有以下內(nèi)容（1）區(qū)別高、中、低收入者，制定不同的住房政策。對高收入者,由市場供應(yīng)商品房;對中等收入者，供應(yīng)公共住房,政府對開發(fā)建設(shè)社會住房的企業(yè)給予貸款擔(dān)保和貼息優(yōu)惠支持，并調(diào)控社會住房的建設(shè)標準和售價;對低收入者，則提供標準較低的廉租屋，只租不售,房租超過家庭收入25%以上的部分由政府補貼。（2）住房金融支持。由聯(lián)邦全國抵押協(xié)會、政府全國抵押貸款協(xié)會和聯(lián)邦住宅抵押協(xié)會為中低收入家庭提供購房貸款。同時，由政府出面對符合條件的中低收入家庭購房進行擔(dān)保，如果居民無力償還銀行貸款，政府可為其安排廉租房，并將原來的住房出售，歸還貸款，以避免銀行出現(xiàn)貸款風(fēng)險。（3）對購買自有住房實行稅收減免。對使用抵押貸款購買公共住房的中等收入者,按照每月歸還貸款的數(shù)額,核減一定比例的稅款，并免繳財產(chǎn)增值稅，以鼓勵私人購房。（4）住房租金補貼。家庭收入為居住地的中等收入80%以下者均可申請住房租金補貼,享受補貼的家庭拿出總收入的25%支付租金，其余由政府發(fā)放的住房券支付。（5）老人住宅。老人住宅分公立老人公寓和私立老人公寓，公立老人公寓由老人退休金支付外,不足部分由政府承擔(dān)；私立老人公寓由慈善團體、政府和個人三者共同承擔(dān)住宅費用。（6）多管齊下的立法保障。美國政府先后通過了《住房法》、《城市重建法》、《國民住宅法》等,對住房保障中包括擴大房屋抵押貸款保險、提供較低租金公房、提供低息貸款建房、提供房租補貼和幫助低收入者家庭11獲得房屋所有權(quán)等方面作了明確規(guī)定。2、瑞典情況瑞典是經(jīng)濟發(fā)達國家，也是高福利國家的代表,這一點充分體現(xiàn)在住房保障制度的建設(shè)舉措上:（1）政府投資建設(shè)公有住房。由公房公司組成的協(xié)會（SABD）建設(shè)和管理全國的公有住房,公房公司不以贏利為目的,地方政府以無息或低息貸款提供全部建設(shè)投資。（2）住房補貼。瑞典實行兩種住房補貼:一種是給退休人員補貼，金額有時達到全部住宅費用（全國大約有30%的退休人員從住房補貼中受益）；一種是對低收入、多子女家庭的補貼，以住房費用為基礎(chǔ)，再根據(jù)家庭收入和子女數(shù)量來調(diào)節(jié)。（3）合作建房。瑞典全國住房合作聯(lián)盟（HSB）為約1/10的瑞典人提供了住宅,HSB有自己的儲蓄銀行,為社員提供高于一般銀行存款利率1%的利率，但其支出僅限于與住房有關(guān),合作社按會員入會時間和儲蓄金額決定提供住房的次序，一般8?10年可獲得住房。3、英國情況英國的居住水平在歐洲名列前茅，其公共住房政策和住房保障舉措的實施效果明顯。英國政府在住房保障方面的積極探索有:⑴實行住房補助。住房補助無全國的統(tǒng)一標準,由地方政府自行組織。住房補助分為租房補助和買房補助兩大類。管理部門對申請人的收入水平、存款、家庭成員和住房條件等進行全面審查，只有獲得批準的公民才可享受政府提供的優(yōu)惠條件和住房補助。（2）房屋互助協(xié)會。英國房屋互助協(xié)會是一個將儲蓄存款投資于以私人自住住宅為擔(dān)保的長期貸款的非盈利性互助機構(gòu),協(xié)會的資金大部分來自個人儲蓄，約80%的資產(chǎn)是為購買新住房或舊住房的抵押放款，償還期長達20年或20年以上;資產(chǎn)的另一部分投資于中央和地方政府的債券。澳大利亞是充分利用住房發(fā)展計劃實行住房保障的典型國家。住房資助是澳大利亞聯(lián)邦住房保障制度的重要內(nèi)容，其目的是幫助住戶解決在獲得和維護住房方面遇到的困難，并提供足夠的靈活性以滿足他們的需要。針對不同的需求群體，澳大利亞政府制定了一系列住房資助計劃，包括:公共住房計劃、社區(qū)住房計劃、土著住房計劃、私人市場資助計劃等，涉及到私人部門、公共部門和社區(qū)部門。4、澳大利亞情況澳大利亞住房資助用于滿足長期、中期和臨時需要以及緊急收容需要，其中，公共住房計劃是政府住房資助的主要方式,用于向無力在私人市場購買住房的中低收入者及其家庭或其他需要住房的人士提供適宜的、他們負擔(dān)得起的居所;社區(qū)住宅計劃是給那些低收入者和有特殊需要的住戶提供出租住宅;土著住房計劃是對澳大利亞土著人和托雷斯海峽島民通過多種途徑提供住房資助。所有的州政府及澳北區(qū)政府為包括無家可歸者及在私人出租市場受歧視的居民在內(nèi)的各類住戶提供資助，只是由于各州的發(fā)展情況不同，各州資助計劃的構(gòu)成和范圍也不同.5、日本情況日本作為后起的市場經(jīng)濟國家，社會保障起步晚而發(fā)展快，保障水平已不亞于其他發(fā)達國12家，其社會保障是一種社會全體的互助制度，住房保障在社會保障中占有突出地位。戰(zhàn)后日本地價飛漲,人口過度集中，住房問題日趨突出，政府通過立法來推行住宅建設(shè),先后制定了《住宅金融公庫法》、《公營住宅法》、《日本住宅公團法》，制定了公營住房計劃和住房建設(shè)計劃，建立了住房金融公庫和日本住房公團等機構(gòu)。日本政府通過財政撥款、貸款，采取了重點支持公營住房的建設(shè)和資助各種住房機構(gòu)、團體建造和供應(yīng)出租住房的政策。進入20世紀80年代中期以后,日本住房政策的重點從支持住房直接投資向住房直接投資和間接投資并重的方向發(fā)展,政府既對公庫、公團、公社的住房建設(shè)投資給予資助，同時又大力支持住房信貸,促進居民個人自建、自購住房。日本政府在住房保障制度方面的具體做法有：（1）以低息貸款促進企業(yè)從事民間住宅建設(shè)。（2）政府以低稅和免稅優(yōu)惠促進私人住宅的興建與購置。（3）發(fā)揮地方群眾團體的作用，吸收社會資金發(fā)展住宅建設(shè)。6、新加坡情況新加坡是新興工業(yè)國家，在解決住房問題方面成績突出，其住房保障制度有許多特色：（i）實行住房公積金制度。允許動用公積金存款的一部分作為購房的首期付款，不足部份由每月交納的公積金分期支付。（2）分級提供公有住宅補貼。嚴格按家庭收入情況來確定享受住房保障的水平,住房短缺時期只有月收入不超過800新元的家庭才有資格租住公有住宅。購買一室一套的公有住宅，政府補貼13;購買三室一套的公有住宅，政府只補貼5%;購買四室以上一套的公有住宅,不僅無補貼,而且按本價加5%上交政府。（3）公有住房的合理配售。公有住宅計劃推出初期供小于求，只能采取“登記 搖號”的辦法處理，從1989年開始登記制改為訂購制，每季度公布今后3個月新建公有住房計劃，購買人提出申請。如果某地區(qū)供小于求,則抽簽決定。（4）建設(shè)具有活力的社區(qū)。新加坡住房發(fā)展局非常重視各個社會階層的融合。住房發(fā)展局要求居住區(qū)內(nèi)混合不同戶型，既設(shè)出租房又設(shè)商品房，使每個小區(qū)都匯集了不同民族不同社會階層的居民。同時，政府采取現(xiàn)金補助和優(yōu)先分房的激勵機制,鼓勵復(fù)合家庭和已婚子女申請鄰近父母的住所以方便相互照應(yīng).（二）、對發(fā)達國家住房保障制度建設(shè)情況的基本評價發(fā)達國家住房保障制度在具體設(shè)計上存在差異,但在住房保障體系建立和完善的過程中,存在共同點:一是住房保障動因和目標的相似性。發(fā)達國家均以“政治、安定、公平”作為建立住房保障制度的基本動因，以“滿足城市居民的基本居住需求,保障居民的基本生活需要”作為建立住房保障制度的出發(fā)點。二是住房保障政策演進的相似性。各國最初的住房保障制度是由政府在金融和住房供應(yīng)上進行大規(guī)模國家干預(yù)，政府直接投資或補貼建設(shè)公共住房。隨著全國性住房短缺的緩解以至消失，轉(zhuǎn)而鼓勵運用市場機制解決大量的住房供應(yīng)，政府住房保障制度只面對地區(qū)性和特殊階層的居民。三是住房保障責(zé)任和保障功能的相似性。各國住房保障重在建立公平社會，縮減貧富之間的差距。同時，各國的住房保障制度也具有諸多不同點:一是住房保障模式的不同。以英國為代表的住房保障模式倡導(dǎo)公民普遍地享受住房福利，國家擔(dān)負保障公民住房福利的職責(zé);以美國為代表的住房保障模式重視權(quán)利與義務(wù)的密切聯(lián)系，提出對公平的維護不應(yīng)以效率的損失為代價；以新加坡為代表的住房保障模式重視以政府強制儲蓄,建立以中央公積金為核心的社會保13障體系;等等。二是住房保障方式的不同。比如在住房供應(yīng)支持方式上，英國、新加坡政府設(shè)立專門機構(gòu)、提供營運資金、直接建造公房，法國、瑞典、德國、日本則主要依靠政府提供長期和優(yōu)惠利率貸款（或貸款利息補償）等財政優(yōu)惠措施,鼓勵非盈利機構(gòu)建房。三是公共住房供應(yīng)模式的不同。英國等國公共住房所占比例較高，是以大量公共住房供應(yīng)模式為主的歐美工業(yè)化國家的代表;美國則是補充型公共住房供應(yīng)模式的代表,除了20世紀30年代的特殊情況外,大都采用以私有住房為主體、公共住房只起補充作用的補充型公共住房供應(yīng)模式。四是住房補貼模式的不同。各國政府的住房補貼方式包括面向住房供應(yīng)方的補貼和面向住房需求方的補貼兩大類，二戰(zhàn)以后,各國政府住房補貼政策經(jīng)歷了從供給方增量住宅的建設(shè)補貼向需求方存量住宅的房租補貼的轉(zhuǎn)移。（三）、對我國住房保障制度建設(shè)的啟示.政府作為構(gòu)建和實施住房保障制度的主體由于住房所具有的特性及住房市場所存在的缺陷，以低收入者為主體的特殊階層難以僅僅只依賴市場機制來解決自身的住房問題。發(fā)達國家解決低收入家庭住房問題的實踐證明，政府必須介入居民的住房問題,并作為公共住房供應(yīng)的主體。發(fā)達國家雖然主張自由競爭、市場調(diào)節(jié),但在公共住房供應(yīng)上，政府卻采用各種方法進行干預(yù)。住房保障制度是一項重要的社會政策,政府作為一國經(jīng)濟的宏觀調(diào)控者和管理者，擔(dān)負著促進社會全面發(fā)展和保障全體居民基本權(quán)利實現(xiàn)的職責(zé),理應(yīng)成為構(gòu)建住房保障體制的主體。伴隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展,目前我國低收入居民的住房問題正在成為一個日益突出的社會問題，而各級政府在思想認識、機構(gòu)準備與資金準備上都還顯不足。必須借鑒發(fā)達國家的先進經(jīng)驗，在推動住房制度商品化、社會化的同時，政府應(yīng)義不容辭地承擔(dān)起構(gòu)建住房保障體系的重任,努力成為構(gòu)建公共住房供應(yīng)體系的主體,與其他參與者如房地產(chǎn)公司、房屋中介公司、房屋租賃公司和其他民營力量等合作，采取靈活的、適宜的手段，發(fā)動全社會的力量，加大公共住房供應(yīng)，加快建立住房保障體系,以維護廣大居民的切身利益，保持社會穩(wěn)定。.住房保障的運作方式是政府在維護市場機制的基礎(chǔ)上干預(yù)住房市場政府成為構(gòu)建住房保障體制的主體，并不意味著政府要完全取代市場機制,更不是破壞市場機制，而是在市場機制無法發(fā)揮作用或無法充分發(fā)揮作用的情況下引導(dǎo)市場,是對市場機制的補充和修正。住房保障制度的構(gòu)建，必須建立在充分發(fā)揮市場機制作用的基礎(chǔ)上。發(fā)達國家在進行住房保障體制的設(shè)計時，政府一般是以雙重身份干預(yù)住房市場:其一，以管理監(jiān)督者的身份代表全社會管理和監(jiān)督住宅市場，從而成為影響住宅市場的外在因素；其二，政府以直接參與者的身份，作為住宅市場的內(nèi)在因素直接參與交易，影響住宅市場的供求關(guān)系、供求價格和資金循環(huán)，調(diào)節(jié)市場內(nèi)部的諸種關(guān)系以及市場內(nèi)外之間的關(guān)系。因此，我國在住房保障體制構(gòu)建過程中，一定要正確認識政府與市場的關(guān)系，注意處理好兩者的關(guān)系，注意住房保障方式選擇對市場機制的影響,要在維護市場機制的基礎(chǔ)上干預(yù)住房市場，僅僅對市場失靈的領(lǐng)域進行彌補和修正。.為住房保障制度的實施提供法律依據(jù)和保障14住房保障制度作為一項重要的社會政策,需要有效的法律支持。發(fā)達國家政府的住房保障制度基本上是以法律形式存在的，反映在不同時期的住房法規(guī)中，不同形式的法律法規(guī)在建設(shè)住房保障制度方面起了不可替代的作用，為公共住房政策的實施提供了法律依據(jù)和保障。目前，我國還缺乏專門的住房保障法律法規(guī)，應(yīng)制定出符合我國國情的統(tǒng)一的住房保障法規(guī),從法律上規(guī)定住房保障的對象、保障標準、保障水平、保障資金的來源以及建立專門管理的機構(gòu)。.明確住房保障的目標范圍發(fā)達國家住房保障制度目標群的范圍經(jīng)歷了由大到小的轉(zhuǎn)變。在住房短缺時期，其住房保障制度的目標群范圍幾乎包括高、中、低收入階層隨著住房短缺問題的逐步解決,住房保障制度目標群的范圍逐漸轉(zhuǎn)向中、低收入階層;而隨著住房條件的進一步改善和住房發(fā)展階段的進一步升級,目前，發(fā)達國家政府住房保障制度的目標群完全鎖定在低收入階層。我國目前存在政府財力不足、低收入階層的人數(shù)較多等實際情況，住房保障制度應(yīng)鎖定低收入家庭,首先滿足貧困家庭等特殊群體在居住方面的基本需要。同時，在發(fā)達國家住房保障制度的實踐中，曾經(jīng)出現(xiàn)過貧民窟現(xiàn)象,即提供給低收入者的公共住房往往集中在城市的某些區(qū)域，形成了低收入、低教育水平、低就業(yè)率、低社會服務(wù)質(zhì)量和高犯罪率的社區(qū)。為此，在住房保障對象鎖定為低收入家庭的同時,必須采取積極的措施，盡量避免采用直接投資建房的公共住房政策手段，而應(yīng)采取房租補貼手段,讓低收入家庭自由地、分散地到市場上去租房住,從而使其自然融入其他社會階層，促使社會各階層相互融合。同時，住房保障作為社會保障的一個方面,其建立、完善離不開其它保障制度的支持和配合。醫(yī)療、失業(yè)、養(yǎng)老等保障制度的建立健全,可以對住房保障制度的構(gòu)建起到保駕護航的作用，可以穩(wěn)定居民的心理預(yù)期、促進消費觀念的轉(zhuǎn)變,有效解決低收入階層的生存和發(fā)展問題促進社會各階層相互融合。因此,在構(gòu)建住房保障體系的同時，還應(yīng)該健全、完善其它住房保障制度。.根據(jù)住房發(fā)展所處階段決定住房保障方式住房發(fā)展階段決定了住房保障體制的覆蓋范圍和程度，影響了住房保障方式的選擇以及各種具體方式之間的關(guān)系。不同的住房發(fā)展階段，住房的供求關(guān)系狀況有很大的差別,住房保障的需求程度和發(fā)生作用的范圍也會相應(yīng)產(chǎn)生很大的差別。在住房嚴重短缺時期，住房供應(yīng)不能滿足住房需求,住房價格與城鎮(zhèn)居民家庭平均的住房支付能力差距較大，需要政府保障的范圍相對較大，需要保障的程度也較高。而在住房供求關(guān)系相對緩和時期，需要政府保障的范圍較小、保障程度的要求較低。同時，不同的住房發(fā)展階段也會深刻影響住房保障具體方式的選擇，在住房嚴重短缺時期,應(yīng)當適用最有利于刺激住宅的供給、加快住房建設(shè)的政府直接建房方式;在住房供求關(guān)系比較緩和時期，采取房租補貼的方式，則更具有選擇性，更有利于減少保障資金支出。因此，我國在住房保障體制構(gòu)建過程中，應(yīng)當根據(jù)住房發(fā)展階段來決定住房保障體制的運行方式，并隨其演進而及時地對住房保障體制的運行方式進行相應(yīng)調(diào)整。.注意住房保障的層次性住房保障的實質(zhì)是政府承擔(dān)住房市場價格與居民支付能力的差距，由于保障對象的住房支付能力千差萬別,住房保障制度的建設(shè)和實施，必須注意體現(xiàn)住房保障的層次性，即住房分配方面的垂直公平和水平公平問題。前者是指各家庭從“公平計劃”中獲得的收入分配程度不同，后者是指“公平計劃”平等對待各家庭。我國作為一個發(fā)展中國家,特別是在受到人力、15物力、財力制約的條件下，不可能在短時期內(nèi)大范圍解決居民的住房問題因此,住房保障制度必須分層次，采用能夠靈活地適應(yīng)不同保障對象的具體需求，提供不同保障水平的保障方式。必須制定分級計劃,有步驟、分層次地解決中、低收入家庭的住房問題,根據(jù)不同的經(jīng)濟政策安排、不同的住房發(fā)展階段和不同的居民保障需求，從住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)方式方面建立適應(yīng)不同收入水平居民住房支付能力的、分層次的住房保障體系，提供不同的保障手段,靈活地適應(yīng)不同保障對象的具體需求和保障待遇。.大力提高財政支付能力財政支付能力是保持住房保障制度運行可持續(xù)性的基礎(chǔ)性因素，在很大的程度上決定了住房保障制度運行的效果。住房保障制度作為政府向居民提供的一種公共產(chǎn)品，其效用就是通過支付轉(zhuǎn)移的方式實現(xiàn)社會收入的再分配，使廣大中低收入和最低收入居民家庭也能夠享受經(jīng)濟發(fā)展的利益，保持分配公平和社會穩(wěn)定。要使住房保障體制的運行具有可持續(xù)性必須考慮政府的財政支付能力。同時，還必須多渠道籌集住房保障資金，大力提高財政支付能力。.大力發(fā)展住房金融發(fā)達的住房金融為發(fā)達國家建設(shè)住房保障制度創(chuàng)造了條件。一方面，發(fā)達的住房金融為公共住房政策創(chuàng)造了寬松的外部環(huán)境，使住房保障制度得以在較有利的條件下實施;另一方面,發(fā)達的住房金融本身就是參與住房保障制度的重要內(nèi)容。隨著我國住房制度改革的推進，住房金融的發(fā)展已成為推動住房保障制度建設(shè)的關(guān)鍵。目前我國住房金融除住房公積金貸款以外，尚未有直接面向中、低收入家庭發(fā)放的低息或無息貸款的住房金融機構(gòu);還未建立完善的政策性住房抵押貸款風(fēng)險擔(dān)保機制，低收入家庭貸款缺乏擔(dān)保主體;同時，參與住房金融的機構(gòu)偏少，涉及面窄,放貸條件苛刻，工作效率低。必須進一步大力發(fā)展住房金融，積極開展住房儲蓄和政策性住房抵押貸款，完善貸款擔(dān)保機制，降低中、低收入居民申請貸款的門檻，增強其購房能力，促進住房保障制度的順利構(gòu)建。.住房保障實施手段從“磚頭補貼”向“人頭補貼”轉(zhuǎn)變發(fā)達國家住房保障制度在實施手段和工具方面，大都經(jīng)歷了從“磚頭補貼”向“人頭補貼”的轉(zhuǎn)變?！按u頭補貼”和“人頭補貼”兩種政策的適用前提和促進市場消費的作用不盡相同，根本區(qū)別在于政府介入住房市場的角度和政府住房補貼的側(cè)重點有所不同。在“磚頭補貼”中，財政補貼直接投向生產(chǎn)者，在銷售得以實現(xiàn)的前提下，通過生產(chǎn)者的供給行為間接地傳遞給消費者，其缺陷是:政府必須縝密安排投資計劃,并對分配辦法和市場流通實施嚴密監(jiān)控,這就構(gòu)成了政府對住房市場的直接干預(yù)，而政府過分介入住房市場勢必有悖于住房商品化、市場化的改革目標;為使接受財政補貼的住房建設(shè)者能夠按照政府規(guī)定的標準建房，政府要付出巨大的監(jiān)督成本，同時，監(jiān)督不力的案例也經(jīng)常發(fā)生。與“磚頭補貼”相比較“人頭補貼”是對消費者進行直接補貼，是一種更優(yōu)的政策選擇,其優(yōu)越性在于:能夠避免對住房市場的直接干預(yù);財政補貼的作用直接到達需要補貼的人頭，并全部轉(zhuǎn)化為消費者的福利滿足，而不會在住房建設(shè)階段產(chǎn)生效益流失或被生產(chǎn)者所占有:政府不需要付出巨額的監(jiān)督成本，提高了政府的市場調(diào)控效率;能充分地鼓勵居民自置住房。“磚頭補貼”向“人頭補貼”的轉(zhuǎn)變，既與這兩種政策手段本身的優(yōu)缺點有關(guān)，更是經(jīng)濟社會發(fā)展自然選擇的結(jié)果。我國構(gòu)建市場經(jīng)濟條件下住房保障制度時，應(yīng)考慮本國國情，審時度勢，抓住機遇，注重“人頭補貼”手段的運用，設(shè)計適宜的公共住房政策模式。16.建立動態(tài)調(diào)節(jié)機制發(fā)達國家的公共住房政策適應(yīng)客觀條件的變化，形成了動態(tài)調(diào)節(jié)機制，比如，公共政策目標群范圍的確定經(jīng)歷了由大到小的動態(tài)調(diào)整，公共政策手段經(jīng)歷了從“磚頭”向“人頭”的動態(tài)調(diào)節(jié)，同時，在住房居住者結(jié)構(gòu)形態(tài)上實現(xiàn)了不同收入階層之間住房水平板塊。這種動態(tài)調(diào)節(jié)機制根據(jù)住宅市場出現(xiàn)的新情況、新問題，有針對性地調(diào)整保障內(nèi)容和保障方式,基本解決了低收入家庭的住房問題。我國在選擇公共住房政策模式和構(gòu)建住房保障制度時，也應(yīng)當考慮它的動態(tài)調(diào)節(jié)功能，以適應(yīng)復(fù)雜多變的客觀環(huán)境,促進住宅業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。四、湖南省住房保障責(zé)任及工作規(guī)劃1、2010湖南省住房保障責(zé)任狀內(nèi)容及相關(guān)信息我省與住建部簽訂2010年責(zé)任書年內(nèi)新增廉租房9.9萬套

湖南省政府門戶網(wǎng)站5月20日，省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳消息，5月19日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部代表保障性安居工程協(xié)調(diào)小組與全國各省市簽訂2010年住房保障工作目標責(zé)任書，要求各地大力推進保障性住房項目建設(shè)。湖南省副省長韓永文代表省政府簽訂責(zé)任書。該責(zé)任書是為落實今年《政府工作報告》關(guān)于推進保障性安居工程建設(shè)的工作任務(wù)，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》要求而簽訂。這也是住建部首次與地方政府簽訂住房保障工作目標責(zé)任書，其目標完成情況將納入相關(guān)考核問責(zé)。根據(jù)責(zé)任書，我省今年住房保障工作目標如下：新增廉租住房（包括新建、購買、改建、租賃等方式）9.9萬套，新增發(fā)放租賃住房補貼2.5萬戶；新建經(jīng)濟適用住房1.72萬套；新建公共租賃住房1萬套；城市棚戶區(qū)改造8.1萬戶；林業(yè)棚戶區(qū)（危舊房）改造2萬戶；國有工礦棚戶區(qū)改造1.7萬戶；農(nóng)村危房改造4.2萬戶；煤礦棚戶區(qū)改造按照國家發(fā)改委下達的年度計劃執(zhí)行。中央將陸續(xù)加大資金補助力度，國家發(fā)行的地方債也將重點向保障性住房項目傾斜。目前，新建廉租住房方面，中央預(yù)算內(nèi)投資補助資金18.962億元已下?lián)苤廖沂?。根?jù)責(zé)任書，我省將加大資金投入，優(yōu)先安排建設(shè)項目用地，加快供地，嚴格執(zhí)行稅費支持政策，并規(guī)范保障性住房準入退出和后續(xù)管理。172、2009-2011湖南省廉租住房保障規(guī)劃湖南省2009-2011年廉租住房保障規(guī)劃省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳省發(fā)展和改革委員會

省財政廳 省國土資源廳根據(jù)全國保障性安居工程工作會議精神，按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改革委、財政部《關(guān)于印發(fā)2009-2011年廉租住房保障規(guī)劃的通知》（建?！?009〕91號）要求，為切實解決我省城市低收入家庭住房困難問題，制定本規(guī)劃。一、指導(dǎo)思想和基本原則（一）指導(dǎo)思想。以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，按照保增長、保民生、保穩(wěn)定的總體要求，加大廉租住房建設(shè)力度，穩(wěn)步推進城市和國有工礦棚戶區(qū)（危舊房）改造，著力增加房源供應(yīng)，完善租賃補貼制度，加快建立健全以廉租住房制度為重點的住房保障體系，促進民生改善和社會和諧。力爭到2011年底，城市低收入住房困難家庭的住房條件得到明顯改善。（二）基本原則。.統(tǒng)籌規(guī)劃，分年實施。綜合考慮經(jīng)濟社會發(fā)展水平、城市（含縣城，下同）低收入住房困難家庭數(shù)量、住房困難程度、住房支付能力和財政承受能力等因素，確定保障目標和任務(wù)，有計劃、有步驟地組織實施。.增加房源供應(yīng)，實物保障為主。目前，我省正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，城市低收入家庭對保障性住房的需求較大。近期，要通過加大廉租住房建設(shè)籌集規(guī)模、實施棚戶區(qū)（危舊房）改造，增加廉租住房房源，滿足城市低收入住房困難家庭的基本住房需要。.市州負總責(zé)，縣市區(qū)抓落實。建立住房保障績效評價和考核制度，實行目標責(zé)任制管理。市州人民政府對本地區(qū)廉租住房保障工作負總責(zé)，縣市區(qū)人民政府具體負責(zé)廉租住房房源籌集、配租和租賃補貼發(fā)放工作。.積極爭取中央支持，加大地方配套資金投入。抓住中央擴內(nèi)需、促增長有利時機，積極爭取中央對我省廉租住房建設(shè)和棚戶區(qū)（危舊房）改造資金支持。省人民政府建立廉租住房保障和棚戶區(qū)（危舊房）改造專項補助資金制度。縣市區(qū)人民政府通過財政預(yù)算等方式，多渠道籌措廉租住房保障資金。二、總體目標和年度工作任務(wù)（一）總體目標。進一步健全實物配租和租賃補貼相結(jié)合的廉租住房制度，推進棚戶區(qū)（危舊房）改造，完善相關(guān)土地、財稅和信貸支持政策。從2009年起到2011年，全省新增廉租住房28.4萬套（含2008年第四季度已開工建設(shè)廉租住房9520套），新增租賃補貼7.1萬戶，爭取用三年時間，基本解決現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問題。（二）年度工作任務(wù)。1.2009年，全省新增廉租住房房源9.9萬套，新增發(fā)放租賃補貼3.5萬戶。2.2010年，全省新增廉租住房房源9.9萬套，新增發(fā)放租賃補貼2.5萬戶。3.2011年，全省新增廉租住房房源8.6萬套，新增發(fā)放租賃補貼1.1萬戶。三、保障方式和保障標準18（一）保障方式。通過統(tǒng)一集中新建、配建、購買、改建、政府長期租賃等方式籌集房源進行實物配租和棚戶區(qū)（危舊房）改造解決廉租住房保障對象住房，同時繼續(xù)實施租賃補貼制度，多渠道、多方式解決城市低收入住房困難家庭的住房問題。實物廉租住房也可以政府投資和低收入家庭出資共建，實行共有產(chǎn)權(quán)。棚戶區(qū)（危舊房）改造實行政府補助、企業(yè)投資和個人出資相結(jié)合，可實行多種產(chǎn)權(quán)方式安置。（二）保障標準。廉租住房保障對象是城市低收入住房困難家庭，具體條件由市州或縣市區(qū)人民政府確定。廉租住房保障標準控制在人均住房建筑面積13平方米左右，單套建筑面積在50平方米以內(nèi)，保證基本居住功能。租賃補貼額根據(jù)當?shù)仄骄袌鲎饨?、家庭住房支付能力合理確定。四、政策措施（一）多渠道籌措資金。.中央補助資金。包括新建廉租住房項目中央預(yù)算內(nèi)投資補助、中央廉租住房保障專項補助、棚戶區(qū)（危舊房）改造以獎代補資金。新建廉租住房項目中央預(yù)算內(nèi)投資補助資金按《中央預(yù)算內(nèi)投資對中西部財政困難地區(qū)新建廉租住房項目的支持辦法》發(fā)改投資〔2007〕3676號）申請和管理。中央廉租住房保障專項補助資金，按照財政部《關(guān)于修訂中央廉租住房保障專項補助資金實施辦法的通知》（財綜〔2008〕48號）規(guī)定的條件申報。各地可根據(jù)實際情況，統(tǒng)籌使用中央下?lián)艿念A(yù)算內(nèi)投資補助和中央財政廉租住房保障專項補助資金。.省人民政府加大對各市州、縣市區(qū)建設(shè)廉租住房（包括購置、改造、租賃等）和發(fā)放租賃補貼的資金投入，對棚戶區(qū)（危舊房）改造給予資金支持。2009年中央財政代理發(fā)行的地方政府債券重點支持各市州、縣市區(qū)的廉租住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造項目。.市州、縣市區(qū)人民政府要按照國家有關(guān)規(guī)定多渠道籌集廉租住房保障資金。市州、縣市區(qū)財政要將廉租住房保障資金納入年度預(yù)算安排。住房公積金增值凈收益全部用于廉租住房建設(shè)。采取有效措施，保證土地出讓凈收益用于廉租住房保障的比例不低于10%。轉(zhuǎn)貸市州的地方政府債券要優(yōu)先重點用于廉租住房建設(shè)和棚戶區(qū)（危舊房）改造項目。從城市維護建設(shè)稅、城鎮(zhèn)公用事業(yè)附加、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、土地出讓收入中安排資金用于棚戶區(qū)（危舊房）改造；有條件的可建立政府貼息制度，專項用于棚戶區(qū)（危舊房）改造實施單位的貸款貼息。.對符合貸款條件的廉租住房建設(shè)和棚戶區(qū)（危舊房）改造項目，商業(yè)銀行要加大信貸支持力度。.企業(yè)和個人合理負擔(dān)。國有企業(yè)在符合城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的前提下，利用自用土地或通過危舊房改造，與縣市區(qū)人民政府共建廉租住房，優(yōu)先解決本單位符合規(guī)定條件職工的住房困難，其余住房統(tǒng)籌用于城市住房困難家庭。.積極鼓勵社會捐贈，多渠道籌集社會資金。（二）落實土地和稅費政策。.優(yōu)先安排建設(shè)用地。各市州、縣市區(qū)要根據(jù)廉租住房保障規(guī)劃和年度計劃，統(tǒng)籌安排廉租住房用地計劃，優(yōu)先安排建設(shè)用地，確保廉租住房項目如期開工建設(shè)。廉租住房建設(shè)項目，應(yīng)按照城市規(guī)劃、住房建設(shè)規(guī)劃，確定選址，落實地塊，盡可能安排在交通便利、公共設(shè)施較為齊全的區(qū)域。棚戶區(qū)改造安置住房建設(shè)用地應(yīng)納入當?shù)乇Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)用地供應(yīng)計劃。.鼓勵各類住房配套建設(shè)。新建廉租住房主要在經(jīng)濟適用住房、普通商品住房、棚戶區(qū)改造項目中配建，配建的具體比例由縣市區(qū)人民政府根據(jù)項目具體情況統(tǒng)籌安排確定。配建套數(shù)、建設(shè)標準、回購價格或收回條件，要作為土地劃撥或出讓的前置條件，并在國有建設(shè)用地劃撥決定書和國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同中明確約定。19.落實稅費支持政策。廉租住房建設(shè)和棚戶區(qū)（危舊房）改造項目免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金，項目外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用由政府負擔(dān)。（三）結(jié)合棚戶區(qū)（危舊房）改造多渠道籌措房源。棚戶區(qū)（危舊房）低收入住房困難家庭較為集中，推進棚戶區(qū)（危舊房）改造有利于大范圍解決低收入家庭的住房困難。各市州、縣市區(qū)要加大棚戶區(qū)（危舊房）改造力度，加強相關(guān)政策支持。棚戶區(qū)（危舊房）改造要堅持政府主導(dǎo)、群眾參與、市場運作的原則，與廉租住房建設(shè)結(jié)合起來進行，拓展建設(shè)資金渠道，統(tǒng)籌安排廉租住房、經(jīng)濟適用住房和普通商品住房建設(shè)，優(yōu)先解決棚戶區(qū)（危舊房）低收入住房困難家庭的住房問題。五、監(jiān)督管理（一）落實目標責(zé)任制。市州人民政府對本地區(qū)廉租住房保障工作負總責(zé)，明確所轄縣市區(qū)人民政府廉租住房保障工作年度目標責(zé)任，并加強監(jiān)督考核。各市州、縣市區(qū)人民政府要按照省人民政府的統(tǒng)一部署，明確具體措施，健全住房保障工作機構(gòu)，切實做到規(guī)劃到位、資金到位、政策到位、監(jiān)管到位，確保分配公平。住房保障所需工作經(jīng)費由同級財政預(yù)算安排解決。（二）確保工程質(zhì)量和使用功能。嚴格執(zhí)行初步設(shè)計（或?qū)嵤┓桨福徟⒐こ陶型稑?、施工圖審查、施工許可、質(zhì)量監(jiān)督、工程監(jiān)理、竣工驗收備案等建設(shè)程序，加強審批管理；嚴格執(zhí)行國家有關(guān)住房建設(shè)的強制性標準，確保廉租住房建設(shè)項目工程質(zhì)量。建立行政審批快捷通道，縮短審批時限，確保按期實現(xiàn)工程建設(shè)目標。按照發(fā)展省地節(jié)能環(huán)保型住宅的要求，推廣新技術(shù)、新材料和新工藝。有關(guān)住房質(zhì)量和使用功能等方面的要求，應(yīng)在建設(shè)合同中予以明確。（三）嚴格準入退出管理。完善保障性住房申請、審核、公示、輪候、復(fù)核、退出制度，健全社區(qū)、街道和住房保障部門三級審核公示制度，建立規(guī)范化的收入、財產(chǎn)和住房條件審查制度，形成科學(xué)有序、信息共享、辦事高效、公開透明的工作機制。嚴肅工作紀律，堅決查處弄虛作假、以權(quán)謀私等違法違規(guī)行為。（四）加強監(jiān)督檢查。在省城市保障性住房建設(shè)和農(nóng)村危房改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組的領(lǐng)導(dǎo)下，省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳會同有關(guān)部門抓緊建立健全廉租住房保障工作考核機制，完善全省城市低收入家庭住房保障管理信息系統(tǒng)，加強對各市州、縣市區(qū)廉租住房保障制度建設(shè)和本規(guī)劃實施情況的監(jiān)督檢查。重點檢查廉租住房年度計劃執(zhí)行情況，包括建設(shè)用地落實、資金使用和建設(shè)工程質(zhì)量，以及目標任務(wù)完成情況等。各市州要根據(jù)本規(guī)劃，制訂（修訂）本地區(qū)2009-2011年廉租住房保障規(guī)劃，并報省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省發(fā)展和改革委員會、省財政廳、省國土資源廳備案。附表：湖南省2009-2011年各市州廉租住房保障任務(wù)分解表（略）五、湖南省地州市目前工作開展情況201、2009年長沙市住房保障局工作情況今年我局繼續(xù)以貫徹落實安居工程為核心，切實推進我市經(jīng)濟適用住房貨幣補貼、廉租住房保障和住房制度改革等各項工作，其工作要點如下：一、09年我市住房保障工作的總體目標2009年計劃完成6000戶貨幣補貼憑證發(fā)放，完成廉租房建設(shè)5萬平方米建設(shè)廉租住房1000套，迅速啟動所有項目，有困難的也要采取措施。通過回購、租賃、貨幣補貼等方式解決6000戶，對人均住房面積12平方米以下的城市低收入家庭實現(xiàn)應(yīng)保盡保。二、經(jīng)濟適用住房工作1、審核貨幣補貼申請資料和憑證發(fā)放完成6000戶貨幣補貼憑證的發(fā)放。嚴格審核我市經(jīng)濟適用住房貨幣補貼申請資料。2、完善貨幣補貼新政策及時聽取各方面的意見，繼續(xù)修訂、完善相關(guān)操作流程和配套細則，制定經(jīng)濟適用住房回購辦法。3、抓好經(jīng)濟適用住房存量項目建設(shè)對已批的經(jīng)濟適用住房項目爭取能上的則趕快上，形成一定的工作量。加強對經(jīng)濟適用住房建設(shè)進度和質(zhì)量的督查，確保建設(shè)任務(wù)按質(zhì)按量的完成。4、做好與棚改、企業(yè)危舊房改造銜接協(xié)調(diào)合理安排經(jīng)適房現(xiàn)有房源和存量項目建設(shè)進度，確保房源建設(shè)與安置同步。5、引導(dǎo)開發(fā)商定向建設(shè)安置房積極引導(dǎo)開發(fā)商定向建設(shè)一批功能齊全、戶型合適、價格適宜等符合拆遷安置對象需求的保障房源。三、廉租住房工作1、促使廉租住房管理步入規(guī)范化探索適合我市實際的廉租住房建設(shè)、管理模式，規(guī)范廉租房產(chǎn)權(quán)處置、物業(yè)管理、租金收取等，同時加強對保障對象的動態(tài)管理，嚴格準入、退出，不斷完善廉租住房保障制度，逐步建立起科學(xué)有序、行為規(guī)范、辦事高效、公開透明的廉租住房管理機制，提升規(guī)范化管理水平。212、制定廉租住房回購辦法，完善廉租房審批操作軟件迅速制定出廉租住房回購辦法。綜合各區(qū)、縣（市）反饋的意見，完善廉租房審批操作系統(tǒng)，提高廉租住房保障工作效率和質(zhì)量。四、房改房工作1、做好全市職工住房貨幣補貼書面請示市政府，建議將市屬行政事業(yè)單位職工住房貨幣補貼納入2009年市財政預(yù)算，從2009年起分三年時間發(fā)放職住房補貼。組織人員對全市行政事業(yè)單位的職工住房補貼分期分批進行審批發(fā)放。2、繼續(xù)做好職工住房補貼軟件開發(fā)的完成。3、做好存量公房出售和房改中的歷史遺留問題的處理做好全市存量公有住房出售工作。做好國有企業(yè)和改制企業(yè)房改中歷史遺留問題的處理，重點抓好長房集團直管公房2192戶按房改房出售的審核工作。五、完成上級交辦的其它工作任務(wù)長沙市住房保障工作局2009年2月5日2、已出臺的長沙市城市住房保障制度實施細則（2007版）為構(gòu)建我市全方位、多層次的城市住房保障制度體系，切實解決全市低收入家庭住房問題，保持房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，實現(xiàn)“居者有其屋”的和諧社會目標，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)〔2007〕24號）和《湖南省人民政府辦公廳關(guān)于加快城鎮(zhèn)廉租住房建設(shè)的通知》（湘政辦發(fā)〔2007〕34號）及《長沙市人民政府關(guān)于做好城市低收入家庭住房保障工作的意見》（長政發(fā)〔2007〕40號）等相關(guān)政策精神，結(jié)合我市實際，制定本實施細則。一、指導(dǎo)思想、目標和基本原則（一）指導(dǎo)思想：通過政府保障與市場供給相結(jié)合的住房資源配置機制建立社會住房保障制度，全面覆蓋并分層次滿足我市低收入家庭的基本居住需求，促進和諧社會發(fā)展。（二）目標：加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系，實行全方位、多層次的城市住房保障制度，達到低收入家庭“居者有其屋”的城市住房保障目標。（三）基本原則：堅持市場經(jīng)濟和政府保障相結(jié)合的原則，發(fā)揮市場規(guī)律調(diào)節(jié)和政府宏觀22調(diào)控功能;堅持適度保障和保障標準動態(tài)調(diào)整原則，對保障對象實行審核準入和退出機制；堅持貨幣保障與實物保障相結(jié)合和分層次保障的原則，以住房貨幣補貼為主，實物配租為輔；堅持市區(qū)兩級政府共同建設(shè)，區(qū)報市審，以區(qū)為主原則，全市統(tǒng)一標準和政策，建設(shè)指標分解到區(qū)；堅持建設(shè)規(guī)劃指標和標準適度的原則，報建審批實行綠色通道。二、進一步完善廉租住房制度（一）廉租住房保障對象及范圍廉租住房制度是解決城市低收入家庭住房困難的主要途徑，保障對象是城市低收入住房困難家庭。2007年底前，我市要對符合規(guī)定住房困難條件、申請廉租住房租賃補貼的城市低保家庭基本做到應(yīng)保盡保?！笆晃濉逼谀庾》恐贫缺Ｕ戏秶沙鞘凶畹褪杖胱》坷щy家庭擴大到低收入住房困難家庭。廉租住房保障面積標準由市人民政府根據(jù)全市家庭平均住房水平和財政能力，結(jié)合家庭結(jié)構(gòu)和人口等因素確定，實行動態(tài)管理、逐年公布，政府對現(xiàn)住房面積未達住房保障面積標準的部分予以保障。（二）廉租住房保障方式廉租住房保障方式以發(fā)放租賃住房補貼為主，租金核減、實物配租為輔。租賃住房補貼是指符合條件的申請對象可自主從市場租賃住房，由政府按規(guī)定標準發(fā)放租金補貼。對符合條件享受長沙市城市居民最低生活保障待遇的城市低保家庭，可按廉租住房保障面積標準和市場平均租金給予補貼。對符合規(guī)定住房困難條件、申請廉租住房租賃補貼的低保家庭基本做到應(yīng)保盡保。租金核減是指產(chǎn)權(quán)或管理單位按照規(guī)定，在一定時期內(nèi)，對現(xiàn)已承租公有住房的城鎮(zhèn)低保家庭給予核減租金，使其按照實物配租的租金標準和面積標準繳納房租。實物配租是指向符合條件的申請對象提供廉租住房，并按照規(guī)定收取租金。實物配租優(yōu)先面向孤、老、病、殘等特殊困難家庭及其他急需救助的家庭。（三）廉租住房保障對象條件廉租住房保障對象必須同時符合下列條件：1、具有本市城區(qū)常住戶口5年以上，一人戶且年滿25歲以上；2、家庭收入標準：享受長沙市城市居民最低生活保障待遇連續(xù)1年以上；3、住房困難標準：同住家庭成員中無私房（含房改房、集資房、經(jīng)濟適用住房、共有產(chǎn)權(quán)房等）或家庭人均住房建筑面積低于12平方米。上述標準及條件實行動態(tài)管理，由市人民政府每年向社會公布一次。（四）廉租住房房源廉租住房房源按下列渠道籌集：1、政府和單位出資新建的廉租住房；2、城市直管公房中可用于廉租保障的住房；3、單位騰空的可用于實物配租的住房；4、政府和單位出資收購的住房；5、社會捐贈的住房；6、其他渠道籌集的住房。（五）廉租住房建設(shè)1、廉租住房建設(shè)堅持政策引導(dǎo)、多渠道籌集的原則。采取政府適度建設(shè)和籌集房源，社區(qū)家庭自主認租，財政給予補貼的方式予以解決。2、切實保證廉租住房建設(shè)用地供應(yīng)，在土地供應(yīng)計劃中優(yōu)先安排，并在申報年度用地指標時單獨列出。3、從2008年開始，新建廉租住房建設(shè)任務(wù)由各區(qū)承擔(dān)，主要在經(jīng)濟適用住房以及普通商品住房小區(qū)中配建，并在用地規(guī)劃和土地出讓條件中明確規(guī)定建成后移交政府或回購；也23可適當相對集中建設(shè)。積極發(fā)展住房租賃市場，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)中小戶型住房面向社會出租。4、新建廉租住房單套建筑面積控制在50平方米以內(nèi)。每套獨門獨戶，配套建設(shè)臥室、廚房、廁所和給排水、供電、有線電視等設(shè)施，廉租住房不配套車庫和雜屋。5、廉租住房優(yōu)惠政策：（1）行政劃撥方式供應(yīng)土地；（2）新建廉租住房免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金；（3）服務(wù)性收費減半；（4）契稅免收；（5）對單位和個人按政府規(guī)定租金出租給廉租住房保障對象的，免征房產(chǎn)稅。（6）國家規(guī)定的其他政策支持。（六）廉租住房資金來源城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房保障的資金，實行財政預(yù)算安排為主、多種渠道籌措的原則：1、年度財政預(yù)算按照不低于財政收入2%比例安排（市本級和五區(qū)財政各負擔(dān)50%）；2、土地出讓凈收益10%以上；3、住房公積金增值收益在提取貸款風(fēng)險準備金和管理費用之后全部用于廉租住房建設(shè)；4、廉租住房租金收入；5、其他資金。（七）廉租住房保障對象審核準入1、申請廉租住房應(yīng)當由戶主作為申請人。戶主不具有完全民事行為能力的，申請家庭可推舉具有完全民事行為能力的家庭成員作為申請人。2、申請人持民政部門核發(fā)的城市居民最低生活保障金領(lǐng)取證明和住房情況證明及申報規(guī)定需要提供的其他相關(guān)證明文件，按照規(guī)定程序向住房保障部門提出書面申請，經(jīng)審核符合條件的在戶口和居住社區(qū)所在地同時公示，無異議或者異議不成立的予以登記，建立檔案，并將登記結(jié)果予以公示。3、住房保障部門可以通過入戶調(diào)查、鄰里訪問、查閱相關(guān)部門資料以及信函索證等方式對申請人的家庭收入和住房狀況進行核實。申請人及有關(guān)單位、組織或者個人應(yīng)當接受調(diào)查，如實提供有關(guān)情況。如申請人拒絕接受調(diào)查，住房保障部門不能準確掌握申請人情況，不予實施住房保障。（八）廉租住房保障管理1、實物配租市住房保障工作局根據(jù)各區(qū)申請廉租住房的實際戶數(shù)，進行綜合平衡后安排指標，并將廉租住房實物配租的分配結(jié)果予以公示。實物配租保障面積標準為每人建筑面積12平方米。租金標準在住房保障面積內(nèi)按維修費、管理費、地段差價因素收取，由市物價局和市住房保障工作局按期公布。享受實物配租的家庭在租賃期間發(fā)生的水費、電費、物業(yè)管理費等由承租家庭負擔(dān)。2、租賃住房補貼住房保障面積標準每人建筑面積12平方米。無房戶住房補貼按1人戶每月100元，每增加一人增加補貼100元。住房困難戶統(tǒng)一按每月補貼50元。補貼標準實行動態(tài)管理，每年向社會公布一次。3、租金核減租金核減住房保障面積標準：每人建筑面積不大于12平方米。租金標準：在住房保障面積內(nèi)按維修費、管理費、地段差價因素收取。超出住房保障部分面積以上的租金，由產(chǎn)權(quán)或管理單位按本單位其他同等住房租金標準收取或適當?shù)陀谏唐纷》科骄饨鹗杖　?4（九）動態(tài)監(jiān)管和退出機制1、住房保障部門建立城市保障住房和低收入家庭住房檔案制度，并及時更新完善。享受住房保障待遇的家庭應(yīng)按年度向住房保障部門如實申報家庭收入、家庭人口及住房等資產(chǎn)變動情況。2、住房保障部門每年對享受廉租住房家庭進行一次審核。對不再符合住房保障條件的家庭取消住房保障待遇。3、對取消住房保障待遇的家庭，停發(fā)租賃住房補貼或停止核減租金，在三個月時間內(nèi)收回配租住房。三、改進和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度（一）保障對象經(jīng)濟適用住房是政府提供政策優(yōu)惠，限定銷售價格和面積標準、按照合理標準建設(shè)的具有保障性質(zhì)政策性住房，供應(yīng)對象為城市低收入住房困難家庭，并與廉租住房保障對象銜接。（二）申請審核1、申請對象經(jīng)濟適用住房申請對象分為家庭申請人和單身申請人。家庭申請人是指符合晚婚標準的夫婦組成的家庭以及離異或喪偶帶子女的單親家庭；單身申請人是指年滿30周歲以上（含）的未婚人員以及離異或喪偶不帶子女的人員。過去享受過福利分房或購買了經(jīng)濟適用住房的家庭不得再購買經(jīng)濟適用住房。已經(jīng)購買了經(jīng)濟適用住房的家庭又購買其他住房的，原經(jīng)濟適用住房由政府按規(guī)定回購。申請人必須同時符合下列條件：（1）具有本市城區(qū)常住戶口5年以上（含符合本市安置條件的軍隊轉(zhuǎn)業(yè)人員）；（2）無房戶（未享受過福利分房且無私房）及住房困難戶（人均住房建筑面積低于12平方米）；（3）低收入家庭：家庭收入標準根據(jù)國家和省相關(guān)文件規(guī)定及我市具體情況確定。經(jīng)濟適用住房供應(yīng)對象的家庭收入標準和住房困難標準，由市人民政府確定，實行動態(tài)管理，每年向社會公布一次。2、審批程序：申請購買經(jīng)濟適用住房按照下列程序辦理：（1）申請：申請人向住房保障部門提交有關(guān)資料。（2）三級審批：有單位的由單位及其主管部門初審蓋章；無單位的由社區(qū)、街道辦事處初審蓋章后到區(qū)住房保障部門復(fù)審蓋章。由市住房保障工作局審批。（3）二次審核：辦理購房資格確認單時進行資格審核；簽定購房合同辦理準購單時進行復(fù)核。（4）公示：經(jīng)審查符合條件的對象在戶口和居住社區(qū)所在地同時公示，無異議或者異議不成立的予以登記，建立檔案。（三）經(jīng)濟適用住房建設(shè)1、經(jīng)濟適用住房建設(shè)按照政府組織協(xié)調(diào)，市場運作的原則，采取項目法人招標的方式，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和良好社會責(zé)任的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施;也可以由市人民政府確定的實施經(jīng)濟適用住房管理的非營業(yè)性機構(gòu)直接組織建設(shè)。2、經(jīng)濟適用住房年度建設(shè)計劃實行指標管理。每年新增購房申報戶名額指標根據(jù)當年建設(shè)量確定，并采取搖號或輪候方式落實具體對象。對于已發(fā)放資格確認單還未購經(jīng)濟適用住房的，由市住房保障工作局重新審查確認資格。全市年度建設(shè)計劃由市政府分解下達到各區(qū)人民政府，各區(qū)人民政府負責(zé)落實項目用地。253、經(jīng)濟適用住房規(guī)劃設(shè)計應(yīng)按規(guī)定單套住房建筑面積標準，各種套型比例，結(jié)合室外景觀環(huán)境標準進行規(guī)劃設(shè)計。經(jīng)濟適用住房的單套住房建筑面積控制在60平方米左右。經(jīng)濟適用住房不配套停車場和車庫。4、在普通商品住房小區(qū)中配建經(jīng)濟適用住房的，應(yīng)將經(jīng)濟適用住房建筑面積和套數(shù)等要求作為用地規(guī)劃和土地出讓的前提條件，并在土地出讓合同中明確約定。5、經(jīng)濟適用住房建設(shè)單位對其建設(shè)的經(jīng)濟適用住房工程質(zhì)量負最終責(zé)任，建設(shè)單位必須向買受人出具《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，并承擔(dān)保修責(zé)任。6、優(yōu)惠政策（1）建設(shè)用地采取行政劃撥方式供應(yīng)，納入年度土地供應(yīng)計劃，并由市國土資源局在申報年度用地指標時單獨列出，優(yōu)先安排落實。（2）免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金。（3）經(jīng)濟適用住房項目小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用由項目所在地的區(qū)人民政府負擔(dān)。（4）經(jīng)濟適用住房建設(shè)單位可以以在建項目作抵押向商業(yè)銀行申請住房開發(fā)貸款。（5）購買經(jīng)濟適用住房的個人可以優(yōu)先提取或發(fā)放住房公積金貸款。（四）經(jīng)濟適用住房建設(shè)指標經(jīng)濟適用住房年度建設(shè)總量占全市年度新建住宅總量的10-15%，各年度實際建設(shè)指標根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展等因素綜合確定。市政重點工程拆遷安置對象符合經(jīng)濟適用房準入條件的其指標單列，另行統(tǒng)建解決。經(jīng)濟適用住房建設(shè)分社會項目和企業(yè)自建經(jīng)濟適用住房，社會項目可集中建設(shè)或在普通商品住房小區(qū)中配建。企業(yè)自建經(jīng)濟適用住房（集資合作建房）只能由距離城區(qū)較遠的獨立工礦企業(yè)和住房困難戶較多的企業(yè)，在符合城市規(guī)劃前提下，經(jīng)市人民政府批準，利用自用土地組織實施，并納入全市經(jīng)濟適用住房供應(yīng)計劃。其建設(shè)標準、優(yōu)惠政策、供應(yīng)對象、產(chǎn)權(quán)關(guān)系等均按照經(jīng)濟適用住房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（五）經(jīng)濟適用住房資金來源1、各級財政安排的用于經(jīng)濟適用住房建設(shè)的專項撥款和