XX都市商圈城市設(shè)計(jì)

長沙市雨花區(qū)東塘商圈城市設(shè)計(jì)2013.04

PART1

項(xiàng)目背景：

東塘的歷史使命

PART2定位目標(biāo)：

東塘的未來目標(biāo)

PART3發(fā)展策略：

怎樣建構(gòu)未來的東塘

PART4方案解析：

東塘未來的空間藍(lán)圖

PART5實(shí)施指引：

東塘的開發(fā)計(jì)劃構(gòu)想

PART1

項(xiàng)目背景：

東塘的歷史使命41、城市空間結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變：從單核城市多核城市單核城市“五一廣場-芙蓉廣場”作為絕對核心形成城市的主中心多核城市一主兩副多中心空間體系的確立，長沙正由單核城市向多核城市轉(zhuǎn)變一、項(xiàng)目背景長沙正經(jīng)歷單中心向多中心的演變，城市空間面臨重構(gòu)：一方面，城市規(guī)模迅速擴(kuò)大，將形成多個(gè)新的城市副中心；另一方面，主中心的功能產(chǎn)業(yè)和空間布局進(jìn)一步優(yōu)化和升級?？缭桨l(fā)展長沙作為兩型社會(huì)示范區(qū)，迎來快速向外擴(kuò)張的跨越式發(fā)展大河西先導(dǎo)區(qū)北部新城高鐵-空港新城52、城市商圈模式的轉(zhuǎn)變：從集中發(fā)展分散多核心一、項(xiàng)目背景集中發(fā)展階段人口和產(chǎn)業(yè)活動(dòng)向商業(yè)中心聚集分散多核心階段商業(yè)中心的成長速度減緩，區(qū)域內(nèi)部的商業(yè)中心的區(qū)域差異縮小、區(qū)域商業(yè)呈現(xiàn)多核心的趨勢分散多樣化發(fā)展階段商業(yè)中心影響力擴(kuò)散，刺激低一級商業(yè)中心的形成和興起城市外圍新興商圈不斷出現(xiàn)，城市中心的老商圈面臨新興商圈的競爭，市場自發(fā)性地升級重構(gòu)。城市商圈逐步演進(jìn)為分散多核心模式。63、東塘在城市演變中的轉(zhuǎn)變：從發(fā)展成熟龍頭？一、項(xiàng)目背景解放后～60s：初步發(fā)展城市道路和鐵路引導(dǎo)城市發(fā)展，位于中心城區(qū)的東塘商圈在城市整體發(fā)展下，有了初步發(fā)展的動(dòng)力90s～05年左右：鼎盛階段城市進(jìn)入快速發(fā)展階段。隨著大型零售商業(yè)、電子信息企業(yè)地區(qū)性總部和網(wǎng)點(diǎn)、酒店餐飲的入駐，東塘商圈成為長沙商圈的龍頭之一60～90s：成熟階段隨著芙蓉路、韶山路、勞動(dòng)路的相繼建成以及城市東拓南進(jìn)，東塘商圈逐步形成長沙一個(gè)較為成熟的商業(yè)中心之一未來10年，全市范圍內(nèi)的商圈將從“群雄并起”到“多核鼎立”，形成適應(yīng)未來城市空間結(jié)構(gòu)的商圈新版圖，東塘在激烈的商圈競爭中亟待突出重圍的二次發(fā)展。

？05年以后：在激烈的競爭中漸顯衰退隨著城市發(fā)展版圖的擴(kuò)張和空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整，新興商圈不斷涌現(xiàn)，分散多核心的商圈模式逐漸凸顯，商圈競爭激烈，不進(jìn)則退74、城市整體的發(fā)展訴求一、項(xiàng)目背景依據(jù)《長沙市城市總體規(guī)劃（2003-2020）（2011年修改）》，東塘商圈屬于城市主體，總規(guī)確定的城市主體規(guī)劃布局策略為：“規(guī)劃強(qiáng)化綜合服務(wù)功能，“退二進(jìn)三”，改善環(huán)境質(zhì)量，完善基礎(chǔ)設(shè)施，建設(shè)城市商務(wù)中心和商業(yè)中心，使之成為集信息、金融、商務(wù)、行政辦公于一體，環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施一流、高效集約的‘極核’”。對城市主體進(jìn)一步細(xì)分，總規(guī)對東塘商圈所在的二環(huán)線以內(nèi)區(qū)域的具體規(guī)劃布局策略為：“二環(huán)線以內(nèi)要有機(jī)疏散人口，外遷布局零散的工業(yè)企業(yè)，優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)，增加綠地及公共設(shè)施用地，改善基礎(chǔ)設(shè)施條件?！币虼?，從城市整體層面來看，對于片區(qū)的總體發(fā)展訴求為：結(jié)構(gòu)優(yōu)化、品質(zhì)提升85、區(qū)政府的發(fā)展訴求一、項(xiàng)目背景《長沙市雨花區(qū)人民政府2011年年度工作報(bào)告》提出：“轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，精心打造高端產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間布局……構(gòu)建業(yè)態(tài)多樣、層次豐富的現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)體系，將東塘商圈建設(shè)成為區(qū)域性城市商業(yè)中心……”

而對于規(guī)劃區(qū)的具體發(fā)展設(shè)想，區(qū)政府提出：要從全局的角度高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，前瞻性設(shè)計(jì)；要從大局的高度，將東塘商圈打造為以商業(yè)為主的現(xiàn)代都市商業(yè)圈

因此，從區(qū)級層面來看，對于片區(qū)的總體發(fā)展訴求為：高標(biāo)準(zhǔn)提質(zhì)，強(qiáng)有力復(fù)興96、東塘的未來使命：華麗提升，重構(gòu)復(fù)興一、項(xiàng)目背景在長沙迎來跨越式發(fā)展契機(jī)、城市結(jié)構(gòu)由單核向多核演化的過程中，對東塘商圈而言，于外，商圈群雄并起，在激烈競爭中不進(jìn)則退；于內(nèi)，在規(guī)模、業(yè)態(tài)等方面面臨各種現(xiàn)實(shí)問題。在這樣的形勢下：安于現(xiàn)狀市場被蠶食，被新興商圈所取代！尋求重構(gòu)提升自身價(jià)值，分享城市發(fā)展的盛宴！實(shí)現(xiàn)華麗提升，重構(gòu)復(fù)興——形象：塑造河?xùn)|中心城區(qū)“新窗口”的關(guān)鍵路徑功能：城市商圈創(chuàng)新復(fù)興“引爆點(diǎn)”的關(guān)鍵路徑服務(wù)：完善老城公共設(shè)施“示范區(qū)”的關(guān)鍵路徑交通：打造復(fù)合交通樞紐“樣板區(qū)”的關(guān)鍵路徑

PART2定位目標(biāo)：

東塘的未來目標(biāo)111、區(qū)位與規(guī)劃范圍二、定位目標(biāo)本次規(guī)劃范圍北至城南路，西至芙蓉路，南至赤黃路，東至曙光路，總面積約3.2平方公里。東塘商圈位于長沙市東南部，緊鄰市中心，是自上世紀(jì)八十年代以來隨著城市的東拓南進(jìn)而逐步形成的一個(gè)較為成熟的商業(yè)中心之一。韶山路和勞動(dòng)路在東塘廣場交匯形成“黃金十字架”，構(gòu)成了東塘商圈的核心區(qū)。市級中心12二、定位目標(biāo)小結(jié)：居住用地比重較大，分布混亂公共設(shè)施不完善，科研院所占地較大工業(yè)用地效益較低，面臨搬遷開敞空間嚴(yán)重缺乏，景觀較差2、現(xiàn)狀基本認(rèn)知：用地現(xiàn)狀13二、定位目標(biāo)2、現(xiàn)狀基本認(rèn)知：建設(shè)情況現(xiàn)狀建筑質(zhì)量現(xiàn)狀建筑層數(shù)14二、定位目標(biāo)小結(jié)：以低層及多層建筑為主，高層比重極低建筑質(zhì)量不高，分布雜亂建筑密度較大，但土地利用效益低建筑風(fēng)貌不協(xié)調(diào)，缺乏標(biāo)志性建筑背街小巷較多，缺乏現(xiàn)代商業(yè)氛圍2、現(xiàn)狀基本認(rèn)知：建設(shè)情況購物中心臨街零售商住樓單位家屬區(qū)東塘立交橋核心區(qū)周邊15二、定位目標(biāo)小結(jié)：以低層及多層建筑為主，高層比重極低建筑質(zhì)量不高，分布雜亂建筑密度較大，但土地利用效益低建筑風(fēng)貌不協(xié)調(diào)，缺乏標(biāo)志性建筑背街小巷較多，缺乏現(xiàn)代商業(yè)氛圍2、現(xiàn)狀基本認(rèn)知：建設(shè)情況購物中心臨街零售商住樓單位家屬區(qū)東塘立交橋核心區(qū)周邊16二、定位目標(biāo)小結(jié)：產(chǎn)業(yè)之間關(guān)聯(lián)度不高，產(chǎn)業(yè)影響力較弱商業(yè)以零售業(yè)為主，集聚效應(yīng)較低；呈現(xiàn)兩極分化，品質(zhì)參差不齊企事業(yè)單位交集分布，阻礙經(jīng)濟(jì)核心的形成2、現(xiàn)狀基本認(rèn)知：業(yè)態(tài)現(xiàn)狀大類行業(yè)編號中類行業(yè)用地面積（公頃）比例（%）總比例（%）生產(chǎn)服務(wù)行業(yè)1金融業(yè)0.880.2714.22住宿業(yè)2.610.793客運(yùn)業(yè)1.910.584辦公服務(wù)26.998.155通訊業(yè)4.471.346閑置地10.163.07生活服務(wù)行業(yè)7商業(yè)14.444.3685.88文化、體育和娛樂業(yè)8.782.659醫(yī)療衛(wèi)生9.362.8211教育51.3915.5212住宅200.1860.4417二、定位目標(biāo)小結(jié)：城市道路結(jié)構(gòu)不完善，交通微系統(tǒng)循環(huán)性差未來將有4條地鐵線通過，大幅度提升片區(qū)的交通通達(dá)性商業(yè)核心區(qū)交通便捷度不高，人行空間被停車侵占人行交通不成系統(tǒng)，局部地段存在安全隱患2、現(xiàn)狀基本認(rèn)知：道路交通概況18四、方案解析社會(huì)停車場現(xiàn)狀配建停車場現(xiàn)狀2、現(xiàn)狀基本認(rèn)知：道路交通概況

停車場分布不均勻，社會(huì)公共停車場不足19東塘商圈現(xiàn)狀地下空間資源開發(fā)較少。目前，僅有的地下空間主要有:東塘立交橋周邊的地下人行通道；位于韶山路上的大都市地下商業(yè)步行街；勞動(dòng)路雅禮中學(xué)路段的雅禮地下商業(yè)街。四、方案解析地下空間開發(fā)利用現(xiàn)狀2、現(xiàn)狀基本認(rèn)知：地下空間利用概況20二、定位目標(biāo)3、SWOT分析：劣勢

商業(yè)功能比例偏低現(xiàn)狀用地以居住和教育科研用地為主，商業(yè)金融用地（C2）比例僅占5.58%。且商業(yè)檔次參差不齊

道路交通擁堵嚴(yán)重道路交通體系不完善，并且人行交通不成體系，一方面交通擁堵，另一方面交通問題導(dǎo)致區(qū)內(nèi)各區(qū)塊聯(lián)系較弱

配套設(shè)施嚴(yán)重不足現(xiàn)狀公共設(shè)施用地科研院所用地，配套的文化娛樂體育設(shè)施嚴(yán)重缺乏；市政基礎(chǔ)設(shè)施也開始無法應(yīng)付復(fù)雜城市功能的需求，承載力顯著不足。更無法適應(yīng)更大規(guī)模市場的發(fā)展需要，系統(tǒng)亟待優(yōu)化改善。

城市環(huán)境品質(zhì)落后現(xiàn)狀背街小巷較多，缺乏現(xiàn)代化商業(yè)氛圍；建筑質(zhì)量參差不齊，商業(yè)中心區(qū)形象缺乏特色，嚴(yán)重阻礙商圈的形象與檔次；難以改善整體商業(yè)氛圍。現(xiàn)狀綠地功能分布較為單一，尚未形成系統(tǒng)，市民嚴(yán)重缺乏公共綠地和公共活動(dòng)空間。21二、定位目標(biāo)3、SWOT分析：優(yōu)勢

得天獨(dú)厚的區(qū)位條件東塘商圈東塘商圈處于長沙城市中心區(qū)向外圍輻射的重要節(jié)點(diǎn)上，是長沙市城市結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)東塘商圈是長沙市重要的老牌商圈,匯集了多家現(xiàn)代百貨、大型超市、酒店、餐飲、娛樂服務(wù)業(yè)及中小商業(yè)，以及多座專業(yè)寫字樓、商務(wù)樓。

長期以來聚集的旺盛人氣東塘商圈目前已成為長沙南部人氣最旺的商業(yè)聚集地，隨著商圈聚集效應(yīng)的進(jìn)一步凸顯以及周邊城市建設(shè)，將成為長沙市消費(fèi)人流最集中的區(qū)域之一。同時(shí)，區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀內(nèi)有大量企事業(yè)單位家屬區(qū)和商品住宅，也為未來商圈的改造提供了所必須的消費(fèi)群體。

產(chǎn)業(yè)升級可提供的空間資源東塘商圈現(xiàn)狀內(nèi)單位企業(yè)占地面積較大，企業(yè)不夠景氣，隨著城市發(fā)展“退二進(jìn)三”的要求，工業(yè)用地將逐步搬遷本區(qū)，加大東塘商圈可改造力度。22二、定位目標(biāo)3、SWOT分析：機(jī)遇區(qū)域交通條件的改善增強(qiáng)商圈輻射力依托高鐵，長沙的國家樞紐地位得到空前提升，標(biāo)志著長沙具備更大的吸引力和輻射力，為長沙市建設(shè)區(qū)域消費(fèi)中心創(chuàng)造了良好的硬件條件。城市規(guī)模擴(kuò)張帶來商業(yè)需求的迅速增加長沙在未來10-20年將迅速發(fā)展成為800萬人口的超級城市。城市規(guī)模的迅速擴(kuò)大，人口的迅速增加，都將帶來大量的商業(yè)需求。東塘必須緊緊抓住這一歷史契機(jī)，努力提升規(guī)模和檔次，對商業(yè)用地和空間進(jìn)行設(shè)計(jì)和重構(gòu)。23二、定位目標(biāo)3、SWOT分析：機(jī)遇軌道交通建設(shè)提升商圈輻射力城市功能軸線形成強(qiáng)化商圈的輻射影響中心城區(qū)的“商務(wù)金融軸”和“商業(yè)軸”。均穿過東塘商圈并在此交匯，強(qiáng)化了東塘商圈商業(yè)商務(wù)功能的輻射影響。長沙軌道交通建設(shè)已全面鋪開，地鐵1號線、3號線、4號線和7號線分別均貫穿本區(qū)，并在區(qū)域設(shè)有4個(gè)換乘點(diǎn)和2個(gè)站點(diǎn)，能有效匯聚人氣，對于周邊用地的開發(fā)注入了新的動(dòng)力。商務(wù)軸商業(yè)軸24二、定位目標(biāo)3、SWOT分析：挑戰(zhàn)新興商圈涌現(xiàn)帶來的激烈競爭，傳統(tǒng)業(yè)態(tài)受到?jīng)_擊城市更新模式加大改造難度東塘商圈作為長沙傳統(tǒng)商圈，其提質(zhì)改造在滿足市場發(fā)展的需求的同時(shí)，亦須尊重原有的歷史肌理。其更新改造應(yīng)采用漸進(jìn)式發(fā)展模式。在未來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和商業(yè)提質(zhì)過程中，如何和諧處理歷史與未來的關(guān)系，將成為本次城市設(shè)計(jì)中的重點(diǎn)和難點(diǎn)。隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量和密度進(jìn)一步增加。未來長沙將形成一個(gè)市級商業(yè)中心，兩個(gè)城市商業(yè)副中心，21個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)格局，東塘商圈將面臨強(qiáng)力挑戰(zhàn)和市場競爭。

？25綜合SWOT分析表明，東塘商圈想要做大做強(qiáng)，就必須——

內(nèi)部能力

外部因素優(yōu)勢（Strengths）劣勢（Weaknesses）

得天獨(dú)厚的區(qū)位條件良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)長期以來聚集的旺盛人氣產(chǎn)業(yè)升級可提供的空間資源

商業(yè)功能比例偏低道路交通擁堵嚴(yán)重配套設(shè)施嚴(yán)重不足城市環(huán)境品質(zhì)落后機(jī)遇（Opportunities）S-O：發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會(huì)W-O：利用機(jī)會(huì)，克服劣勢

區(qū)域交通條件的改善增強(qiáng)商圈輻射力城市規(guī)模擴(kuò)張帶來商業(yè)需求的迅速增加軌道交通建設(shè)提升商圈輻射力城市功能軸線形成強(qiáng)化商圈的輻射影響

傳統(tǒng)商業(yè)升級，提高檔次，將東塘商圈發(fā)展成為南部高檔商業(yè)中心建設(shè)適應(yīng)市場發(fā)展需求的綜合性一站式購物中心

調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，向多功能、綜合型、現(xiàn)代化方向邁進(jìn)進(jìn)行用地整合和土地置換，以高水平的規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)開發(fā)抓住地鐵建設(shè)的機(jī)遇，優(yōu)化交通體系，完善配套設(shè)施威脅（Threats）S-T：發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅W-T：減小劣勢，避免威脅

新興商圈涌現(xiàn)，東塘傳統(tǒng)優(yōu)勢被削弱。傳統(tǒng)業(yè)態(tài)受到新模式的沖擊。城市更新模式加大改造難度

調(diào)整定位，明確未來發(fā)展方向和戰(zhàn)略目標(biāo)利用大量的人流、資金流、信息流和消費(fèi)需求，促進(jìn)總部經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代服務(wù)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

提高經(jīng)營層次，向中高檔消費(fèi)需求實(shí)施主體轉(zhuǎn)換對企業(yè)改制、搬遷置換的土地，在引進(jìn)項(xiàng)目時(shí)嚴(yán)格審批，鼓勵(lì)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的發(fā)展抓住機(jī)遇、整合用地；優(yōu)化產(chǎn)業(yè)、突出商業(yè)；定位高端、打造特色……從傳統(tǒng)商圈邁向綜合性商業(yè)中心！3、SWOT分析：結(jié)論二、定位目標(biāo)26日本新宿二、定位目標(biāo)4、案例研究東京市內(nèi)主要繁華區(qū)和三大副都心之一經(jīng)濟(jì)、行政、商業(yè)、文化、信息等部門云集于商務(wù)區(qū)，金融保險(xiǎn)業(yè)、不動(dòng)產(chǎn)業(yè)、零售批發(fā)業(yè)、服務(wù)業(yè)成為新宿的主要行業(yè)商業(yè)、商務(wù)、文化、服務(wù)等多樣功能高度復(fù)合，高端百貨、特色商業(yè)街、創(chuàng)意社區(qū)等多元業(yè)態(tài)高度融合上海徐家匯上海市重要的城市副中心和市級商業(yè)中心功能復(fù)合，以大商業(yè)為主導(dǎo)，百貨零售、超市、餐飲業(yè)、賓館業(yè)、文化娛樂、金融、保險(xiǎn)、信息咨詢、商務(wù)辦公等全面發(fā)展。業(yè)態(tài)豐富，傳統(tǒng)百貨商場、城市綜合體、專業(yè)特色街共同發(fā)展是重慶最大的次級商圈，板塊內(nèi)院校眾多，具有明顯的教育經(jīng)濟(jì)圈特征功能多樣，包括百貨、家電、IT產(chǎn)品、圖書、休閑娛樂等業(yè)態(tài)多元，商圈以步行街、廣場為依托，分布眾多零售百貨商家及專業(yè)市場，商業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸完善。重慶沙坪壩27功能的混合，尤其是商業(yè)、商務(wù)和文化娛樂三大功能的融合，以及居住的支撐成功的商業(yè)中心往往融合了交通樞紐、商務(wù)辦公、商業(yè)零售、文化娛樂、高端居住等多種城市功能，并且有著完善的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施。整體體現(xiàn)高強(qiáng)度、高集約、高利用率。經(jīng)營業(yè)態(tài)和物業(yè)形態(tài)全面升級，向“高端、綜合、體驗(yàn)”轉(zhuǎn)變。商業(yè)業(yè)態(tài)中集購物、娛樂、文化于一體的大型購物中心占據(jù)主導(dǎo)；商務(wù)空間由超高層寫字樓群組成，硬件和軟件全面超越傳統(tǒng)中心區(qū)；針對消費(fèi)人群需求設(shè)置休閑娛樂、酒店、藝術(shù)、高檔公寓等多元配套；同時(shí)積極引進(jìn)新興產(chǎn)業(yè)和高端服務(wù)業(yè)。二、定位目標(biāo)4、案例研究：商業(yè)中心的共性特征—樞紐支持、功能復(fù)合、居住支撐、形象高端28二、定位目標(biāo)5、與長沙代表性商圈的競爭力比較分析基于各類商圈的地理位置、商業(yè)特征和整體定位，選取了幾個(gè)代表性的商圈與東塘商圈進(jìn)行競爭力橫向比較，以挖掘東塘自身的特色和優(yōu)勢，進(jìn)一步明確商圈未來的發(fā)展方向。五一商圈黎托商圈雷鋒湖商圈紅星商圈東塘商圈區(qū)位★★★★★位于主城區(qū)中心部位，是傳統(tǒng)的城市中心區(qū)★★★★☆位于雨花區(qū)黎托鄉(xiāng)，長沙市主城區(qū)的東部。距火車站4公里，距天心生態(tài)新城6公里★★★★☆位于大河西先導(dǎo)區(qū)的核心，距市政府11.5公里★★★★★位于長沙市韶山南路與湘府路交匯處，正處在長沙、株洲、湘潭三市相向發(fā)展的位置，城市的南大門★★★★☆雨花區(qū)是長沙市的東南門戶，占據(jù)了長沙市東南兩個(gè)方向出城口的主通道交通★★★★☆五一大道、芙蓉路、韶山路等20多條城市主干道縱橫交織，城市軌道交通1、2號線在此交叉布置。受老城區(qū)發(fā)展影響，交通有擁堵現(xiàn)象★★★★★機(jī)場高速、勞動(dòng)?xùn)|路、香樟路、湘府東路等城市主干道橫貫東西，京珠高速、武廣高鐵和滬昆線貫穿南北，是中南地區(qū)區(qū)域性的鐵路客運(yùn)中心★★★★☆用地東、北、西三面為現(xiàn)狀或規(guī)劃的城市主干道，北倚長寧公路，東臨繞城線，西靠黃橋大道，南接象鼻山森林公園的北界線，交通便利★★★★☆城際公路干線韶山路和城市主干道萬家麗路縱貫區(qū)域南北，與洞井路、二環(huán)線、香樟路、木蓮沖路、湘府路、時(shí)代陽光大道等城市干道交織成網(wǎng)，交通便利★★★★☆芙蓉路、韶山路、曙光路、城南路、勞動(dòng)路和赤黃路構(gòu)成了區(qū)域內(nèi)部的三橫三縱的交通網(wǎng)絡(luò)配套設(shè)施★★★★★以中高檔大型百貨商場和星級酒店為代表的完善的商務(wù)商業(yè)配套★★★★☆武廣客運(yùn)站、長株潭汽車總站、地鐵黎托站等交通站點(diǎn)匯集于此，以武廣國際商貿(mào)中心、瀏陽河生態(tài)商務(wù)區(qū)為代表的商務(wù)商業(yè)配套設(shè)施即將建成★★★☆☆由于是城市發(fā)展新區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相對落后，公共的商業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生等配套設(shè)施不完善★★★☆☆主要是低檔商業(yè)設(shè)施，公共的教育、醫(yī)療衛(wèi)生等配套設(shè)施不完善★★★★★城市發(fā)展較為成熟，商業(yè)、居住、教育、體育、文化娛樂、醫(yī)療衛(wèi)生等配套設(shè)施相對較為完善產(chǎn)業(yè)聚集度★★★★★云集了各類銀行的總部或者省分行，金融、咨詢、商務(wù)辦公等產(chǎn)業(yè)聚集其中★★★★☆未來主要為長株潭地區(qū)提供高品質(zhì)的商貿(mào)、金融、咨詢、會(huì)展等服務(wù)★★★★☆未來是長沙主要的研發(fā)創(chuàng)新中心和總部商務(wù)中心★★★☆☆現(xiàn)狀以日用品、建材、蔬菜等大規(guī)模批發(fā)零售的低檔次商業(yè)業(yè)態(tài)為主，以現(xiàn)代商務(wù)辦公為主的寫字樓較少★★★★☆現(xiàn)狀以友誼商城、金色家族、平和堂、貿(mào)易大廈等為代表的中高檔商業(yè)業(yè)態(tài)為主，在區(qū)域內(nèi)還密密麻麻分布了多家科研設(shè)計(jì)單位生態(tài)環(huán)境★★★☆☆公共綠地面積偏低，自然生態(tài)環(huán)境受城市化影響有一定破壞★★★★☆東臨瀏陽河風(fēng)光帶和磨盆洲生態(tài)公園，區(qū)域中間位黎托生態(tài)公園，環(huán)境良好★★★★★區(qū)域內(nèi)雷鋒河、石壩河、馬頭壩河交匯其中國，坐擁象鼻窩風(fēng)景森林公園，形成山水交融的絕佳景觀★★★★☆省森林植物園和圭塘河生態(tài)景觀區(qū)，環(huán)境較好★★★☆☆由于處于城市老城區(qū)，公共綠地面積偏低，以人工小品等硬質(zhì)景觀為主政策導(dǎo)向★★★★★新一版總規(guī)修編中定位為長沙的中央商務(wù)區(qū)，區(qū)域的金融商務(wù)中心★★★★★新一版總規(guī)修編中定位為具有商務(wù)功能的交通樞紐型的城市副中心，區(qū)域的商務(wù)中心★★★★★新一版總規(guī)修編中定位為城市副中心，總部商務(wù)辦公中心★★★★☆最新版商業(yè)布局網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃中定位為區(qū)域級商業(yè)商貿(mào)中心★★★★☆最新版商業(yè)布局網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃中定位為區(qū)域級現(xiàn)代商務(wù)中心295、與長沙代表性商圈的競爭力比較分析五一商圈：長沙傳統(tǒng)的城市商業(yè)中心現(xiàn)有完善的配套設(shè)施和高端商務(wù)辦公空間政策支持成為長沙CBD是毋庸置疑的黎托商圈：長沙副中心良好的交通可達(dá)性和集散能力現(xiàn)代區(qū)域商務(wù)中心雷鋒湖商圈：大河西先導(dǎo)區(qū)的核心區(qū)域國家“兩型社會(huì)”示范區(qū)建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域得天獨(dú)厚的生態(tài)條件強(qiáng)有力的政府支持以總部商務(wù)辦公為主的城市副中心紅星商圈：新興商業(yè)中心，旺盛人氣省政府南遷和南部發(fā)展軸線的歷史契機(jī)長沙南部及長株潭融城區(qū)的重要商業(yè)節(jié)點(diǎn)和區(qū)域性商業(yè)中心東塘商圈：充分認(rèn)識其他商圈的優(yōu)勢，把握自身的特色資源，揚(yáng)長避短傳統(tǒng)商業(yè)節(jié)點(diǎn)和城市中心區(qū)的的商業(yè)副中心緊鄰五一商圈，直接受到主中心的影響和輻射零售商業(yè)：難以動(dòng)搖五一廣場周邊地區(qū)的核心領(lǐng)導(dǎo)地位商務(wù)金融：難以動(dòng)搖芙蓉廣場周邊地區(qū)的核心領(lǐng)導(dǎo)地位應(yīng)在現(xiàn)有商業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上，整合用地、優(yōu)質(zhì)教育、社區(qū)資源，打造集商務(wù)、商業(yè)、居住、文化娛樂等功能聚集于一體的復(fù)合型商業(yè)中心承接市級中心區(qū)的功能外溢和市場差異化需求二、定位目標(biāo)30二、定位目標(biāo)6、相關(guān)規(guī)劃解讀：《長沙市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃（2005-2020）》長沙市商業(yè)體系：市級商業(yè)中心（一級商業(yè)中心）區(qū)域性商業(yè)中心（二級商業(yè)中心）社區(qū)（居住區(qū)）級商業(yè)中心專業(yè)（特色）街（區(qū)）中心鎮(zhèn)商業(yè)、一般鎮(zhèn)商業(yè)長沙市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總體空間布局：1個(gè)市級商業(yè)中心、13個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心、30個(gè)社區(qū)級商業(yè)中心。東塘商業(yè)中心根據(jù)該規(guī)劃：東塘商圈屬于13個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心之一；近期應(yīng)注重引入專業(yè)店和專賣店等新型業(yè)態(tài)，增加餐飲、娛樂設(shè)施，配套建設(shè)方便居民生活的服務(wù)設(shè)施；遠(yuǎn)期規(guī)劃中，創(chuàng)立區(qū)域中心的商務(wù)特色，在實(shí)施城市“開拓”戰(zhàn)略中，以大型購物中心和大型消費(fèi)中心建設(shè)為具體措施，擴(kuò)大輻射范圍和經(jīng)營力度。31二、定位目標(biāo)6、相關(guān)規(guī)劃解讀：《長沙市商務(wù)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》“一點(diǎn)二軸三環(huán)線多板塊”城市商業(yè)空間布局：“一點(diǎn)”：五一商圈，注重發(fā)展購物中心、高檔酒店、金融服務(wù)、信息服務(wù)、中介咨詢等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，引領(lǐng)長沙市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展?！岸S”：沿“五一路”的東西商業(yè)軸線和沿“芙蓉路”的南北商業(yè)軸線?！叭h(huán)線”：“一環(huán)”，以袁家?guī)X、溁灣鎮(zhèn)、東塘、湘江世紀(jì)城為節(jié)點(diǎn)構(gòu)成的現(xiàn)代商貿(mào)圈，注重發(fā)展購物中心、精品百貨、特色商業(yè)街?！岸h(huán)”，即以東岸鄉(xiāng)、望城經(jīng)開區(qū)、紅星市場、金霞物流園為節(jié)點(diǎn)構(gòu)成的商貿(mào)物流批發(fā)市場圈，注重發(fā)展現(xiàn)代化的商品市場和物流市場?！叭h(huán)”，即以星沙鎮(zhèn)、高塘嶺鎮(zhèn)、大托鎮(zhèn)、玉潭鎮(zhèn)為節(jié)點(diǎn)構(gòu)成的商業(yè)發(fā)展圈，注重發(fā)展商業(yè)、商務(wù)、旅游、文化等產(chǎn)業(yè)。“多板塊”：詳見右表根據(jù)該規(guī)劃，東塘商圈定位為“現(xiàn)代商務(wù)中心、傳統(tǒng)特色的新型綜合消費(fèi)服務(wù)中心”。名稱定位火車站商業(yè)板塊高檔商貿(mào)中心馬坡嶺商業(yè)板塊便利性商業(yè)板塊東岸商貿(mào)板塊新型商務(wù)商貿(mào)區(qū)大托商業(yè)板塊生態(tài)商貿(mào)中心南湖濱河商業(yè)板塊生態(tài)游憩商貿(mào)中心溁灣鎮(zhèn)商業(yè)板塊綜合型商業(yè)板塊望城坡商業(yè)板塊高檔生態(tài)商業(yè)區(qū)湘江新區(qū)商業(yè)板塊生態(tài)游憩商貿(mào)中心洋湖垸商業(yè)板塊總部經(jīng)濟(jì)商業(yè)板塊望城經(jīng)開區(qū)商業(yè)板塊大市場大批發(fā)大流通的商貿(mào)區(qū)金洲開發(fā)區(qū)商業(yè)板塊特色商業(yè)區(qū)玉潭鎮(zhèn)商業(yè)板塊綜合型商貿(mào)區(qū)金霞商業(yè)板塊便利性商業(yè)板塊湘江世紀(jì)城商業(yè)板塊高檔購物體驗(yàn)商務(wù)區(qū)月湖商業(yè)板塊高檔游憩商務(wù)區(qū)高橋商業(yè)板塊專業(yè)商貿(mào)中心紅星商業(yè)板塊商貿(mào)商業(yè)板塊東塘商業(yè)板塊現(xiàn)代商務(wù)中心，傳統(tǒng)特色的新型綜合消費(fèi)服務(wù)中心武廣商業(yè)板塊新型高檔生態(tài)商業(yè)板塊星沙商業(yè)板塊綜合商務(wù)中心瀏陽市商業(yè)板塊城市生活商業(yè)板塊規(guī)劃各商業(yè)板塊一覽表32差異化發(fā)展，強(qiáng)調(diào)生態(tài)環(huán)境品質(zhì)和成熟生活配套強(qiáng)調(diào)差異化競爭，建立細(xì)分特性定位，利用地鐵建設(shè)的契機(jī)，通過改造更新，營造優(yōu)美的生態(tài)空間環(huán)境、完善的的生活配套設(shè)施、便捷的休閑娛樂條件，營造休閑型都市商業(yè)商務(wù)新模式。突出適應(yīng)時(shí)代需求的多樣化綜合性體驗(yàn)式商業(yè)模式借鑒國內(nèi)外成功商業(yè)經(jīng)驗(yàn)，適應(yīng)當(dāng)前市場需求，強(qiáng)調(diào)商業(yè)、文化、娛樂功能的高度復(fù)合性，打造集百貨、超市、餐飲、休閑、娛樂等功能于一體的一站式購物娛樂中心。二、定位目標(biāo)7、總體定位東塘商圈定位為以商業(yè)商務(wù)、居住和文化娛樂功能為核心的復(fù)合型城市副中心33依托傳統(tǒng)商圈和老牌社區(qū)，尋求差異化復(fù)合型發(fā)展以提升復(fù)興，著力將東塘商圈打造為:長株潭地區(qū)具有國際水準(zhǔn)和廣泛影響的商業(yè)中心；長沙市城市中心區(qū)商業(yè)商務(wù)功能次極及城市中心功能復(fù)合化的示范空間之一；雨花區(qū)的商貿(mào)娛樂中心和形象展示窗口；激發(fā)市民體驗(yàn)城市文化和感受現(xiàn)代生活的目的地之一。二、定位目標(biāo)8、規(guī)劃目標(biāo)優(yōu)質(zhì)公共環(huán)境吸納資源的匯聚混合功能以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化地塊尺度控制以增加行人對商業(yè)的接觸和公共交流機(jī)會(huì)標(biāo)志性空間形態(tài)或特色景觀環(huán)境立體空間資源開發(fā)以爭取用地的最大經(jīng)濟(jì)效益便捷的公共交通與易達(dá)性強(qiáng)的公共設(shè)施交通聯(lián)系提供更多的沿街商業(yè)界面以吸引人氣安全舒適滿足行人多樣行為需求的公共空間環(huán)境

PART3發(fā)展策略：

怎樣建構(gòu)未來的東塘35三、發(fā)展策略規(guī)劃理念：從局部改造到系統(tǒng)更新StrategiesHOW?容量評估策略——明確更新的對象，合理預(yù)測建設(shè)規(guī)模

交通優(yōu)化策略——打造以綠色出行為基礎(chǔ)的道路交通網(wǎng)絡(luò)

功能提升策略——優(yōu)化功能及布局以激發(fā)城市活力特色營造策略——城市空間改善提升以營造片區(qū)特色1234確定系統(tǒng)更新思路361、容量評估策略：總體思路確定不可動(dòng)用地改造可行性：基于建筑質(zhì)量、容積率等物質(zhì)層面因子的評價(jià)改造必要性：基于開發(fā)意向、社會(huì)功能等非物質(zhì)層面因子的評價(jià)3.結(jié)論：根據(jù)最后城市設(shè)計(jì)方案對理想容量進(jìn)行修正，確定各地塊的規(guī)劃容量。經(jīng)驗(yàn)分區(qū)：基于地鐵站點(diǎn)、服務(wù)半徑及性質(zhì)對地塊開發(fā)容量的預(yù)測因子評價(jià)：基于交通可達(dá)性、景觀優(yōu)劣度等對地塊開發(fā)容量的評價(jià)密度校核：借鑒深圳密度分區(qū)研究成果經(jīng)驗(yàn)對開發(fā)容量進(jìn)行校核1.可改造用地確定三、發(fā)展策略2.容量預(yù)測371、容量評估策略：現(xiàn)狀建設(shè)容量現(xiàn)狀地塊容積率大部分在2.0以下，容積率3.0以上的地塊較少，地區(qū)整體開發(fā)為中低強(qiáng)度，現(xiàn)狀建筑總量為585.81萬平方米。對于定位為市級商業(yè)副中心的東塘商圈，許多地塊的土地利用效率較低，不能滿足未來商圈發(fā)展的需要。根據(jù)實(shí)際建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，改造后的容量一般為現(xiàn)狀容量的2倍，才能滿足資金的平衡。三、發(fā)展策略38根據(jù)用地權(quán)屬調(diào)查，將規(guī)劃地區(qū)內(nèi)中小學(xué)、醫(yī)院等公共設(shè)施確定為片區(qū)不可動(dòng)用地，在規(guī)劃中進(jìn)行保留，保障城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善性。1、容量評估策略：可改造用地確定確定不可動(dòng)用地三、發(fā)展策略39選取建筑質(zhì)量、容積率、用地權(quán)屬三個(gè)因子，從物質(zhì)層面對規(guī)劃區(qū)用地的可改造度進(jìn)行分析，并采取分級打分的方式將改造度量化，分值越高表示用地針對該因子的可改造度越低。建筑質(zhì)量評價(jià)

容積率評價(jià)

用地權(quán)屬評價(jià)

1231、容量評估策略：可改造用地確定物質(zhì)層面的改造可行性評價(jià)三、發(fā)展策略40疊加

面化

231可改造度面積（公頃）可改造度強(qiáng)43.30可改造度中65.81可改造度弱129.471、容量評估策略：可改造用地確定物質(zhì)層面的改造可行性評價(jià)用地權(quán)屬評價(jià)建筑質(zhì)量評價(jià)容積率評價(jià)將不同因子分值進(jìn)行疊加，并進(jìn)一步面化得到物質(zhì)層面的可改造度評價(jià)三、發(fā)展策略41從片區(qū)發(fā)展需求、改造訴求等非物質(zhì)層面分析得出需要改造的區(qū)域。1、容量評估策略：可改造用地確定非物質(zhì)層面的改造必要性評價(jià)B商圈功能影響

C軌道交通影響

A路網(wǎng)系統(tǒng)影響

D開發(fā)意向影響

因道路系統(tǒng)優(yōu)化需要改造的地塊因商圈功能提升需要改造的地塊規(guī)劃交通站點(diǎn)區(qū)位帶動(dòng)影響需要改造的地塊已有改造訴求的地塊三、發(fā)展策略42將物質(zhì)和非物質(zhì)兩個(gè)層面的改造評價(jià)結(jié)果進(jìn)行疊加，得出最終可改造用地。最終確定的可改造用地面積為107.55公頃，其現(xiàn)狀建筑量為404.66萬平方米。BCAD非物質(zhì)層面

物質(zhì)層面

可改造用地1、容量評估策略：可改造用地確定路網(wǎng)系統(tǒng)影響商圈功能影響軌道交通影響開發(fā)意向影響三、發(fā)展策略43容量預(yù)測

因子評價(jià)

密度校核

綜合結(jié)論

經(jīng)驗(yàn)分區(qū)

依據(jù)深圳等城市軌道站點(diǎn)周邊用地開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，地鐵站點(diǎn)周邊500米影響范圍內(nèi)地塊的平均毛容積率在3.0以上。地鐵站點(diǎn)周邊地塊500米毛容積率示意1、容量評估策略：容量預(yù)測基于軌道交通站點(diǎn)影響的經(jīng)驗(yàn)分區(qū)地鐵站點(diǎn)周邊500M范圍示意三、發(fā)展策略44地鐵站點(diǎn)周邊地區(qū)應(yīng)反映一定的市場經(jīng)濟(jì)價(jià)值規(guī)律，站點(diǎn)200米核心服務(wù)半徑內(nèi)地塊的開發(fā)強(qiáng)度宜控制在4.0-10，站點(diǎn)200-500米服務(wù)半徑內(nèi)地塊的開發(fā)強(qiáng)度宜控制在3.0-6。地鐵站點(diǎn)周邊地塊200米毛容積率示意1、容量評估策略：容量預(yù)測基于軌道交通站點(diǎn)影響的經(jīng)驗(yàn)分區(qū)容量預(yù)測

因子評價(jià)

密度校核

綜合結(jié)論

經(jīng)驗(yàn)分區(qū)

三、發(fā)展策略地鐵站點(diǎn)周邊200M范圍示意45借鑒國內(nèi)外的成功開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，地鐵站點(diǎn)周邊不同功能等級地塊的開發(fā)強(qiáng)度有所區(qū)別：市級商務(wù)中心地塊的平均毛容積率一般控制在6-11左右，市級零售商業(yè)中心地塊的平均毛容積率一般控制在4-8左右；地塊站點(diǎn)以交通綜合樞紐功能為主的，適宜高強(qiáng)度開發(fā)，平均毛容積率一般控制在8-10；地鐵站點(diǎn)以交通接駁和換乘功能為主的，適宜中高強(qiáng)度開發(fā)，平均毛容積率一般控制在3.5-6。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)分區(qū)確定可改造地塊的開發(fā)強(qiáng)度，建筑總量為518.22萬平方米。1、容量評估策略：容量預(yù)測基于軌道交通站點(diǎn)影響的經(jīng)驗(yàn)分區(qū)容量預(yù)測

因子評價(jià)

密度校核

綜合結(jié)論

經(jīng)驗(yàn)分區(qū)

三、發(fā)展策略46因子評價(jià)密度校核

綜合結(jié)論

經(jīng)驗(yàn)分區(qū)

本次規(guī)劃提出了多因子分析評價(jià)的判斷方法，在地鐵地塊開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，對地塊的交通可達(dá)性、景觀優(yōu)劣度、功能需求以及可行性等因子權(quán)重打分評估，計(jì)算地塊的理想開發(fā)強(qiáng)度。理論建筑容量為593.15萬平方米。1、容量評估策略：容量預(yù)測因子評價(jià)容量預(yù)測

三、發(fā)展策略改造地塊編號圖地塊評分示意圖地塊編號規(guī)劃容積率區(qū)間因子評價(jià)地塊理論容積率交通景觀設(shè)施可行性加權(quán)評分12-47.07.07.07.07.03.422-46.07.07.07.06.83.432-47.07.07.06.06.73.342-46.04.06.06.05.73.352-46.05.07.08.06.93.462-47.08.08.06.07.13.172-47.08.08.06.07.13.182-45.05.06.07.06.03.292-45.06.07.08.06.83.4102.5-67.09.07.06.07.05.8113.5-87.07.07.07.07.06.3122.5-56.07.06.07.06.54.8132.5-56.05.06.07.06.23.8142-47.07.07.07.07.04.0152.5-56.07.06.07.06.54.8162-45.07.07.06.06.33.3172.5-55.06.07.07.06.54.4182.5-56.07.07.07.06.84.9192.5-55.06.06.07.06.24.7202.5-57.08.07.06.06.85.02110-119.09.09.09.09.011.0222.5-57.07.08.07.07.35.0232.5-57.07.08.07.07.35.0242.5-57.08.08.05.06.84.9252.5-56.07.08.06.06.84.9262.5-57.08.08.05.06.84.9276-79.08.09.09.09.56.5282.5-68.08.08.07.07.75.2292.5-68.08.08.07.07.75.2303.5-78.08.07.08.07.77.0313.5-88.08.07.08.07.77.6323.5-78.08.07.08.07.77.0333.5-78.08.07.08.07.77.0343.5-77.07.08.06.07.05.1353.5-87.07.08.08.07.88.0363.5-58.08.07.08.07.75.0373.5-78.08.07.08.07.77.0382-47.07.08.07.07.33.5393.5-58.08.07.08.07.75.04010-119.09.09.09.09.011.0412.5-67.07.07.07.07.05.0422.5-66.07.07.08.07.23.4432.5-67.07.07.08.07.45.1446-99.08.09.09.09.59.0452.5-67.08.08.05.06.85.0462.5-66.07.07.07.06.84.94710-127.07.08.07.07.312.0482-47.08.07.07.06.63.94910-129.09.09.09.09.012.0503.5-78.08.07.08.07.77.0513.5-78.08.07.08.07.77.0523.5-68.08.07.08.07.75.047容量預(yù)測因子評價(jià)

密度校核綜合結(jié)論

經(jīng)驗(yàn)分區(qū)

參考深圳市密度分區(qū)與城市設(shè)計(jì)專題研究結(jié)論，根據(jù)地塊周邊的道路數(shù)量綜合確定出開發(fā)強(qiáng)度的適宜范圍。

容積率居住非居住區(qū)位條件

市級中心4.510.0

區(qū)級中心4.06.0

片區(qū)中心3.54.5

一般地區(qū)3.23.5交通條件軌道1條200m內(nèi)+1+2500m內(nèi)+0.4+0.82條200m內(nèi)+2+4500m內(nèi)+0.8+1.63條200m內(nèi)+3+6500m內(nèi)+1.6+2.4道路2條+0.2+0.53條+0.4+14條+0.6+1.51、容量評估策略：容量預(yù)測密度校核三、發(fā)展策略48容量預(yù)測因子評價(jià)

密度校核

綜合結(jié)論經(jīng)驗(yàn)分區(qū)

根據(jù)規(guī)劃路網(wǎng)劃分的地塊，提出理論的建設(shè)容量經(jīng)驗(yàn)分區(qū)

密度校核

因子評價(jià)

1、容量評估策略：容量預(yù)測綜合結(jié)論綜合結(jié)論

三、發(fā)展策略49根據(jù)規(guī)劃路網(wǎng)劃分的地塊，提出理論的建設(shè)容量根據(jù)容量預(yù)測，最終可改造地塊的建筑容量為581.85萬平方米。規(guī)劃區(qū)域內(nèi)總建筑容量為763萬平方米。

改造地塊編號圖1、容量評估策略：容量預(yù)測綜合結(jié)論容量預(yù)測因子評價(jià)

密度校核

綜合結(jié)論經(jīng)驗(yàn)分區(qū)

三、發(fā)展策略地塊編號現(xiàn)狀容積率測算容積率容積率變化值12.24.01.823.54.00.533.53.70.242.23.51.352.23.81.662.45.02.672.45.02.682.23.61.491.74.02.3104.86.01.2113.04.51.5122.14.52.4131.24.02.8141.44.02.6153.24.00.8162.33.91.6172.35.02.7183.55.52.0192.65.02.4203.55.01.5214.711.06.3223.25.32.1233.25.32.1240.95.24.3252.65.12.5261.85.13.3地塊編號現(xiàn)狀容積率測算容積率容積率變化值273.76.52.8283.75.41.7293.75.82.1301.07.06.0311.77.65.9321.77.65.9331.37.05.7341.64.02.4351.08.07.0362.15.02.9371.94.02.1381.66.04.4391.85.03.2402.311.08.7412.15.43.3420.64.03.4432.85.72.9441.89.07.2452.05.03.0462.34.92.6472.312.09.7482.03.01.0494.012.08.0503.37.03.7513.77.03.3522.75.02.350根據(jù)規(guī)劃路網(wǎng)劃分的地塊，提出理論的建設(shè)容量現(xiàn)狀容積率容積率增加值1、容量評估策略：容量預(yù)測綜合結(jié)論容量預(yù)測因子評價(jià)

密度校核

綜合結(jié)論經(jīng)驗(yàn)分區(qū)

三、發(fā)展策略51長沙市城市綜合交通體系規(guī)劃—城市道路網(wǎng)規(guī)劃圖長沙對外綜合交通走廊布局由“十”字形向半“米字型”轉(zhuǎn)變。長株潭地區(qū)成為的三條國家級綜合交通走廊的匯聚地，成為國家級綜合交通樞紐。本次規(guī)劃分別從空港、高鐵站、高速公路等對外聯(lián)系的出口分析本片區(qū)所將承擔(dān)的過境交通。2、交通優(yōu)化策略：上層次規(guī)劃解讀三、發(fā)展策略52長沙市城市綜合交通體系規(guī)劃—城市道路網(wǎng)規(guī)劃圖鐵路：五一大道、車站路為長沙站客流集散。長途汽車站：芙蓉路、東二環(huán)、城南路、桂花路等城市干路進(jìn)行交通集散。機(jī)場：規(guī)劃長瀏高速公路、勞動(dòng)?xùn)|路快速路、南三環(huán)東延線等快速道路與機(jī)場聯(lián)絡(luò)道、機(jī)場大道等內(nèi)部快速路銜接。高速：G107、G319穿城而過，繞城高速過遠(yuǎn)，芙蓉路、韶山路、三一大道等城市主干路分流過境交通。高鐵：芙蓉路、韶山路、勞動(dòng)路為聯(lián)系高鐵的主要通道。2、交通優(yōu)化策略：上層次規(guī)劃解讀三、發(fā)展策略53片區(qū)內(nèi)承擔(dān)對外交通的主要道路有芙蓉路和韶山路，皆為南北向道路，芙蓉路聯(lián)系的主要方向?yàn)楸狈?，韶山路主要?lián)系南方。2、交通優(yōu)化策略：對外交通對片區(qū)的影響三、發(fā)展策略54片區(qū)路網(wǎng)布局道路系統(tǒng)：除城市主干道外其他級別道路不成體系，等級低、通行速度慢，多為盡端式、錯(cuò)位路口，且嚴(yán)重缺乏城市支路。312交通流量：交通量較大集中在芙蓉路與韶山路以及勞動(dòng)路東塘立交至侯家塘立交段。其次為勞動(dòng)?xùn)|路段與城南西路段。交叉口：交通量較大的為韶山路與城南路（1）、勞動(dòng)路（2），芙蓉路與勞動(dòng)路（3）的交叉口，現(xiàn)狀交通較為擁堵。片區(qū)交通量分布擁堵交叉口示意2、交通優(yōu)化策略：現(xiàn)狀道路交通問題三、發(fā)展策略55分類分流，有效組織通過性交通與到達(dá)性交通的分離組織；人—非—車在道路斷面空間上的分離整體協(xié)調(diào)，遠(yuǎn)近結(jié)合協(xié)調(diào)地塊內(nèi)部道路與區(qū)域路網(wǎng)的交通銜接；協(xié)調(diào)既有道路交通規(guī)劃與片區(qū)各地塊開發(fā)的既有方案和建設(shè)進(jìn)度。公交優(yōu)先，以人為本完善公共交通設(shè)施，引導(dǎo)片區(qū)商業(yè)與軌道交通、公交樞紐的聯(lián)合開發(fā)，聚集人氣，構(gòu)建舒適、安全的步行系統(tǒng)。多模式，立體化完善片區(qū)地下空間的整合及建筑的相關(guān)聯(lián)系，構(gòu)筑多模式、立體化交通體系，通過空間的整合提供交通運(yùn)行效率。2、交通優(yōu)化策略：優(yōu)化原則三、發(fā)展策略563.連通內(nèi)部盡端式支路，促進(jìn)微循環(huán)交通。2、交通優(yōu)化策略：道路網(wǎng)優(yōu)化片區(qū)內(nèi)道路網(wǎng)優(yōu)化大致分為三個(gè)步驟：1.形成貫穿的南北向道路，分解芙蓉路和韶山路的交通壓力。2.構(gòu)建貫穿的東西向道路，分解城南路與勞動(dòng)路的交通壓力。三、發(fā)展策略57【鏈接：鳳凰城項(xiàng)圈】

美國鳳凰城自1979年起策略性地對城市重點(diǎn)地段進(jìn)行開發(fā)或再開發(fā)，利用具有歷史意義和激發(fā)活動(dòng)的活力因子，如商業(yè)街道、濱水步道、噴泉、當(dāng)?shù)靥厣尿T樓、紀(jì)念碑以及城市中的大自然等，使其逐步成長為催化整個(gè)市區(qū)發(fā)展的觸媒元素，形成一條催化項(xiàng)目鏈，被稱為“鳳凰城項(xiàng)圈”。循序?qū)Э夭呗裕捍_立“催化項(xiàng)目”，引導(dǎo)“反應(yīng)過程”，實(shí)現(xiàn)對開發(fā)的有效導(dǎo)控?；凇按呋遍_發(fā)策略的功能單元?jiǎng)澐郑夯竟δ軉卧衅谥亻_發(fā)的基礎(chǔ)性功能單元催化功能單元可帶動(dòng)相關(guān)項(xiàng)目開發(fā)的功能單元培育功能單元中長期需要培育的高品質(zhì)功能單元零售商業(yè)地下商業(yè)街大型商業(yè)綜合體品牌居住基本服務(wù)配套……星級酒店、商務(wù)公園文化娛樂中心精品街市、新天地……社區(qū)文化大排檔品牌學(xué)校健康中心，曲藝茶館……功能單元催化關(guān)系示意：品牌居住社區(qū)流動(dòng)大排檔基本配套品質(zhì)居住配套品牌學(xué)校大型商業(yè)綜合體基本配套地下商業(yè)街商務(wù)公園居住商業(yè)商務(wù)高端酒店體育休閑廣場文化娛樂精品街市琴棋畫社健康中心零售專賣少年文化宮文化創(chuàng)意展區(qū)綠色屋頂體驗(yàn)會(huì)音樂噴泉活動(dòng)場美食狂歡節(jié)電子競技比賽中心文化活動(dòng)中心休閑公園新天地基于差異化策略的項(xiàng)目類型篩選區(qū)域視角的發(fā)展機(jī)遇城市視角的發(fā)展需求服務(wù)配套品牌居住精品街市零售專賣體驗(yàn)購物體驗(yàn)型商業(yè)綜合體老城居住區(qū)高端酒店服務(wù)配套體育休閑文化娛樂中心商務(wù)辦公商業(yè)零售----------------本區(qū)條件與比較優(yōu)勢差異化策略品牌居住大型商業(yè)綜合體休閑購物體育休閑休閑娛樂商務(wù)辦公高端酒店文化娛樂中心休憩綠地精品街市現(xiàn)代都市商業(yè)圈---集散廣場----------------------------3、功能提升策略：項(xiàng)目策劃三、發(fā)展策略58品牌居住商業(yè)商務(wù)歡快，體驗(yàn)，提供多元化，活力洋溢的都市型休閑娛樂功能…主題復(fù)合策略：突出“商業(yè)商務(wù)、品牌居住、文化娛樂”多元復(fù)合的功能主題；文化娛樂品牌精品社區(qū)教育、醫(yī)療配套社區(qū)服務(wù)雅致，品質(zhì)，打造高端品牌居住，對現(xiàn)狀存在居住打造精品居住空間。文化娛樂中心體育休閑復(fù)合型商業(yè)綜合體專賣零售地下商業(yè)街繁榮，多樣，吸引城市人群，服務(wù)片區(qū)內(nèi)部人群都市生態(tài)綠頂廣場文化創(chuàng)意展區(qū)相融相輔相生多元復(fù)合城市副中心長沙第二大商圈品牌居住文化活動(dòng)中心商務(wù)中心3、功能提升策略：項(xiàng)目策劃三、發(fā)展策略59復(fù)合型商業(yè)綜合體專賣零售地下商業(yè)街把對復(fù)合型商業(yè)綜合體的開發(fā)作為東塘商圈復(fù)興的引爆點(diǎn)，吸引周邊人流，提升商圈競爭力。激發(fā)商業(yè)活力，提高多元商業(yè)業(yè)態(tài)，促進(jìn)區(qū)域繁榮。提升商品品質(zhì)，打造精品優(yōu)質(zhì)地下商業(yè)街區(qū)，形成小資聚集地。商務(wù)辦公為商務(wù)人群與提供良好的辦公環(huán)境，商業(yè)、餐飲、酒吧以及星級酒店等設(shè)施。商業(yè)商務(wù)3、功能提升策略：項(xiàng)目策劃三、發(fā)展策略深圳華潤萬象城區(qū)位：羅湖區(qū)占地：十約萬M2總建筑面積：55萬M2功能：商業(yè)、辦公、酒店、深圳萬象城是華潤中心的購物及娛樂中心，是深圳最大、華南最好、中國最具示范效應(yīng)的大型室內(nèi)購物中心，總建筑面積達(dá)18.8萬平方米，擁有6層商用樓面，300多個(gè)大小不一、功能各異的獨(dú)立店鋪，集零售、餐飲、娛樂、休閑、文化、康體等諸多元素為一身，包羅萬象、應(yīng)有盡有，為消費(fèi)者帶來全新的消費(fèi)概念和生活體驗(yàn)，是真正意義的“一站式”消費(fèi)中心。它整合了百貨公司、國際品牌旗艦店、時(shí)尚精品店、美食廣場、奧運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)溜冰場、大型動(dòng)感游樂天地、多廳電影院等元素，為深圳居民及游客提供一站式購物、休閑、餐飲、娛樂服務(wù)。

60文化娛樂中心都市生態(tài)屋頂體驗(yàn)作為城市副中心，文化娛樂空間需要強(qiáng)化，打造都市休閑品質(zhì)空間，多元化都市型文化娛樂中心。通過對屋頂綠化的利用，打造成都市農(nóng)田等生態(tài)休閑空間，讓屋頂空間成為體驗(yàn)型都市陽臺(tái)。體育休閑引入體育休閑項(xiàng)目，服務(wù)周邊居住區(qū)，讓都市人體驗(yàn)到健康的生活方式。文化創(chuàng)意展區(qū)針對都市文化藝術(shù)，并結(jié)合東塘悠久的歷史開發(fā)文化創(chuàng)意展區(qū)，提升片區(qū)的文化氛圍。文化娛樂3、功能提升策略：項(xiàng)目策劃三、發(fā)展策略上海新天地新天地分北里、南里。北里主要為主題餐飲、特色商業(yè)、酒吧和藝術(shù)休閑娛樂，3.5萬平米。南里以一座總建面為2.5萬平米的購物、娛樂、休閑中心為主。該中心功能主要包括國際影城、劇院餐廳、家居用品、健身及水療俱樂部、酒店式服務(wù)公寓（53套單元）等。成功要素：城市人文資源的積淀復(fù)合的功能構(gòu)成傳統(tǒng)建筑的保護(hù)與更新藝術(shù)、人文元素的注入創(chuàng)意階層書寫城市魅力61教育、醫(yī)療配套品牌居住品牌精品社區(qū)優(yōu)質(zhì)社區(qū)服務(wù)結(jié)合東塘便利的交通以及商業(yè)繁榮的環(huán)境打造高品質(zhì)的精品社區(qū)，服務(wù)高端人群。引入品牌學(xué)校、醫(yī)療、文化體育、商業(yè)等設(shè)施，完善新區(qū)生活的日常需求。社區(qū)品質(zhì)的核心保障，提供全面優(yōu)質(zhì)的社區(qū)服務(wù)，提升社區(qū)價(jià)值。3、功能提升策略：項(xiàng)目策劃三、發(fā)展策略建外SOHO建外SOHO位于長安街上，國貿(mào)中心正南面，是目前CBD中面積最大的建筑項(xiàng)目，總占地面積為16.9公頃（東西長約760米），由18棟公寓、2棟寫字樓、4棟SOHO小型辦公房及大量裙房組成，配套設(shè)施包括幼兒園和會(huì)所等。建外SOHO在居住概念上強(qiáng)調(diào)了“小”，街道的尺度小，廣場小；在設(shè)計(jì)上突出了“無中心、多層次、混合就是活力”的理念，使其商業(yè)街呈現(xiàn)出更豐富、更親切的空間情態(tài)。翠湖天地翠湖天地面向太平橋人工湖綠地，一湖之隔便是新天地酒吧風(fēng)情街。得天獨(dú)厚的太平湖景觀，將翠湖的居住與自然環(huán)境融為一體。除開景觀優(yōu)勢其交通區(qū)位優(yōu)勢及比鄰地段都給其帶來了巨大的競爭，生活及其便利，為都市白領(lǐng)和精英提供了良好的居住環(huán)境，其品牌已經(jīng)象征了一種都市人精致的生活態(tài)度。623、功能提升策略：多元功能復(fù)合互動(dòng)文化活動(dòng)中心標(biāo)志性高樓大型綜合體高檔小區(qū)讀書廣場商務(wù)總部美食街特色酒店地下商業(yè)搖滾音樂會(huì)旗艦店在保持其主導(dǎo)功能集聚形態(tài)的同時(shí)，增加各類功能，使功能充分混合，激發(fā)城市的活力。三、發(fā)展策略633、功能提升策略：城市肌理演變與業(yè)態(tài)發(fā)展歷程2003年2005年2010年2005.金色家族開業(yè)2005.東塘立交橋整改，韶山路拓改城市東拓南進(jìn)，商圈形成234152012-...2008-20112005-20082000-20041990-20001995.1東塘友誼商城開業(yè)2004.國美、通程電器開業(yè)2004.步步高、家潤多進(jìn)駐2004.大都市商業(yè)街開業(yè)2007.平和堂東塘店開業(yè)2009.長沙市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃修編確定東塘商圈2010.商業(yè)地產(chǎn)成為長沙最熱的熱點(diǎn)，如東塘瑞府通過對規(guī)劃區(qū)城市肌理的分析，可以看出規(guī)劃區(qū)在近年以增加大體量肌理的方式發(fā)展。三、發(fā)展策略643、功能提升策略：促進(jìn)商業(yè)活力的城市肌理模式——小尺度模式長沙東塘深圳華強(qiáng)北東京新宿香港旺角20M60M0.12公頃3個(gè)沿街店鋪25個(gè)/公頃通過深圳華強(qiáng)北、東京新宿、香港旺角的案例對比可以看出，具有活力的城市商圈的小尺度城市肌理可以促進(jìn)商業(yè)界面的增加，激發(fā)零售業(yè)態(tài)的活力，可以類比到東塘商圈，現(xiàn)狀本身以小尺度為主，規(guī)劃建議保持其小尺度肌理，通過增加商業(yè)界面復(fù)興東塘商圈。三、發(fā)展策略原本單一的通過線路提高路網(wǎng)密度給予行人和機(jī)動(dòng)車各行其道的選擇商業(yè)滲透性有限，2個(gè)商業(yè)界面增加商業(yè)滲透性，產(chǎn)生16個(gè)商業(yè)界面65長沙東塘香港太古廣場深圳萬象城紐約洛克菲勒中心羅湖核心商務(wù)區(qū)軌道1、2號線交匯換乘點(diǎn)曼哈頓中心地段軌道1、6號線可達(dá)陸上交通方便長沙市中心，第二大商圈軌道1、3、4、7號線可達(dá)香港核心地段，維港海景及香港公園景致兩條地鐵線交匯點(diǎn)總建筑面積19萬㎡年銷售額逾40億元以上；日均客流＞12萬總建筑面積74萬㎡日均客流＞25萬曼哈頓第二中心，輻射全世界的商務(wù)中心總建筑面積65萬㎡日均客流＞13萬香港商場翹楚之一？3、功能提升策略：促進(jìn)商業(yè)活力的城市肌理模式——大尺度模式通過對深圳萬象城、紐約洛克菲勒中心、香港太古廣場案例分析，可以看出，大尺度肌理的商業(yè)綜合體可以增加片區(qū)的吸引力，作為地塊開發(fā)的引爆點(diǎn)，這些綜合體均分布在交通節(jié)點(diǎn)周邊。東塘片區(qū)具有交通優(yōu)勢，并有三條軌道線經(jīng)過。規(guī)劃建議在軌道站點(diǎn)附近布置大尺度商業(yè)綜合體引爆商圈新活力。三、發(fā)展策略663、功能提升策略：城市空間組織模式通過分析可知，片區(qū)宜采用小尺度+大尺度的空間組織模式。在地塊內(nèi)部基本保留并優(yōu)化小尺度空間模式，在主干道兩側(cè)及干道交叉口采用大尺度空間組織模式，并在節(jié)點(diǎn)處進(jìn)行強(qiáng)化。200*150150*120120*10080*6050*50三、發(fā)展策略673、功能提升策略：地塊價(jià)值分區(qū)價(jià)值最高區(qū)域價(jià)值較高區(qū)域價(jià)值一般區(qū)域價(jià)值較低區(qū)域25.4%15.4%24.2%35.0%根據(jù)軌道交通以及城市道路的交通區(qū)位進(jìn)行價(jià)值分區(qū)。其中價(jià)值最高區(qū)域?yàn)?6.1公頃，價(jià)值較高區(qū)域?yàn)?0.1公頃，價(jià)值一般區(qū)域?yàn)?3.0公頃，價(jià)值較低區(qū)域?yàn)?1.4公頃。三、發(fā)展策略68商業(yè)用地商務(wù)用地居住用地商住用地娛樂用地文化用地

綠地3、功能提升策略：具有活力的功能布局結(jié)構(gòu)在已篩選出的可改造用地中劃分主要功能布局，進(jìn)行功能細(xì)化并落實(shí)到空間上。采用混合式布置各類用地，并預(yù)留一定的公共綠化，使各個(gè)地塊布局更具有活力。三、發(fā)展策略69現(xiàn)狀公共綠地面積0.2公頃，僅占總用地的0.06%。且現(xiàn)狀綠地尚未形成系統(tǒng)，現(xiàn)狀的公共空間也多為單位內(nèi)部綠地，分布較不均勻，市民嚴(yán)重缺乏公共活動(dòng)空間。4、特色營造策略：現(xiàn)狀地域特色分析公共綠地單位綠地體育場公共綠地單位綠地體育場五分鐘步行圈300m5min三、發(fā)展策略704、特色營造策略：基于可達(dá)性分析的公共空間預(yù)警分區(qū)服務(wù)合格區(qū)：300米步行可達(dá)。范圍覆蓋區(qū)域大于街坊面積的2/3欠服務(wù)區(qū)：300米步行可達(dá)。范圍未覆蓋區(qū)域大于街坊面積的2/3服務(wù)盲區(qū)：紅區(qū)、綠區(qū)以外的區(qū)域。完全沒有公共空間覆蓋的地區(qū)服務(wù)合格區(qū)服務(wù)盲區(qū)欠服務(wù)區(qū)三、發(fā)展策略714、特色營造策略：城市界面、標(biāo)志性建筑、公共空間三大要素東塘新地標(biāo)Top1城市界面公共空間三、發(fā)展策略72韶山路西韶山路東芙蓉路勞動(dòng)路北勞動(dòng)路南勞動(dòng)路韶山路微波通道H≤169.52m微波通道H≤169.52m微波通道限高169.52m東塘地標(biāo)＞200m4、特色營造策略：基于視線分析的城市界面及標(biāo)志性建筑布局三、發(fā)展策略734、特色營造策略：東塘公共空間與世界著名城市的比較分析綠化率、建設(shè)覆蓋率對比根據(jù)下圖城市肌理的對比以及對綠化率、建設(shè)覆蓋率的對比可以得出，東塘片區(qū)極度缺少綠化公共空間，建設(shè)覆蓋率偏高，規(guī)劃需要增加綠地公共空間。三、發(fā)展策略744、特色營造策略：商業(yè)、商務(wù)、居住公共空間的優(yōu)化布局模式商業(yè)類公共空間的改善模式——沿街布局、廣告活動(dòng)、休憩、娛樂居住類公共空間的改善模式——“中心”到“邊緣”、“錯(cuò)位布局法則”商務(wù)類公共空間的改善模式——集中布局、商談、思考、休息、解壓NOyesNOyesNOyes三、發(fā)展策略754、特色營造策略：城市公共空間布局原有公共空間建議增加公共空間通過在可改造地塊增加商務(wù)、商業(yè)和居住公共空間，使公共空間在量上達(dá)到滿足，同時(shí)通過各種方式改造公共空間，使公共空間在質(zhì)上得到提升。300m5min三、發(fā)展策略

PART4方案解析：

東塘未來的空間藍(lán)圖77主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：規(guī)劃范圍面積321公頃總建筑面積763萬平方米毛容積率：2.37綠地率：17%規(guī)劃居住人口：10.1萬人（現(xiàn)狀8.3萬）1、城市設(shè)計(jì)方案四、方案解析782、土地利用規(guī)劃四、方案解析韶山路城南路勞動(dòng)路芙蓉路赤黃路曙光路規(guī)劃用地匯總表建設(shè)用地用地代碼用地性質(zhì)用地面積（Ha）占建設(shè)用地比例（%）大類中類R居住用地127.0039.57R2二類居住用地69.5121.66R2+B1二類居住用地+商業(yè)用地57.4917.91A公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地78.7624.54A1行政辦公用地7.762.42A2文化設(shè)施用地0.200.06A3

教育科研用地62.5719.50其中A31高等院校用地34.4810.74A32中等專業(yè)學(xué)校用地2.600.81A33中小學(xué)用地21.156.59A35科研用地4.341.35A5醫(yī)療衛(wèi)生用地8.232.56B商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地53.6916.73B1商業(yè)用地8.092.52其中B14旅館用地1.120.35B2商務(wù)用地7.792.43B1+B2商業(yè)用地+商務(wù)用地21.176.60B3娛樂康體用地0.650.20其中B31娛樂用地0.650.20B4公用設(shè)施營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用地0.200.06其中B41加油加氣站用地0.200.06公寓+商務(wù)辦公+集中商業(yè)用地11.523.59文娛+住宅+集中商業(yè)用地4.271.33S道路與交通設(shè)施用地59.1618.43S1城市道路用地57.1917.82S41公共交通場站用地0.480.15S42社會(huì)停車場用地1.490.46G綠地與廣場用地1.650.51G1公園綠地1.650.51H特殊用地0.690.21H42安保用地0.690.21小計(jì)320.95100.00合計(jì)320.95-793、重點(diǎn)地段鳥瞰圖四、方案解析803、空間示意：總體鳥瞰圖四、方案解析813、空間示意：總體鳥瞰圖四、方案解析823、空間示意：總體鳥瞰圖四、方案解析833、空間示意：總體鳥瞰圖四、方案解析843、空間示意：總體鳥瞰圖四、方案解析85四、方案解析3、空間示意：節(jié)點(diǎn)鳥瞰圖86規(guī)劃范圍面積321公頃現(xiàn)狀：建筑面積585萬平方米理論：建筑面積763萬平方米規(guī)劃：建筑面積827萬平方米城市設(shè)計(jì)方案四、方案解析如何支撐？1、優(yōu)化道路交通系統(tǒng)，著重提高支路網(wǎng)密度，提升地區(qū)微循環(huán)能力；2、注重地下空間開發(fā)利用，增加地區(qū)社會(huì)停車場與地下停車庫建設(shè)；3、重點(diǎn)解決東塘立交節(jié)點(diǎn)處道路問題，建設(shè)下沉廣場、架空人行走廊等保障綠色交通；4、完善設(shè)施配套，提升多元功能，塑造富有活力的城市副中心；87片區(qū)道路系統(tǒng)等級分為城市結(jié)構(gòu)型主干道、城市主干道、城市次干道、城市支路四個(gè)等級。城市干路網(wǎng)延續(xù)既有城市道路結(jié)構(gòu)不做大的調(diào)整，規(guī)劃重點(diǎn)加強(qiáng)了城市次干道和城市支路的建設(shè)，一方面通過地塊改造幫助理順局部區(qū)段的交通線形和增加道路連通度，盡量避免錯(cuò)位路口，有利于交通集散。4、道路交通系統(tǒng)規(guī)劃：道路等級四、方案解析88重點(diǎn)加密城市次干道和城市支路，以利于交通微循環(huán)的秩序打通，緩解干路交通?，F(xiàn)狀支路密度1.35km/km2規(guī)劃支路密度3.68km/km2

4、交通交通系統(tǒng)規(guī)劃：道路網(wǎng)密度四、方案解析894、道路交通系統(tǒng)規(guī)劃：交通需求預(yù)測交通發(fā)生量及吸引量預(yù)測四、方案解析

經(jīng)統(tǒng)計(jì)，片區(qū)用地面積256.63萬平米，建筑面積約763萬平米，包括居住、商業(yè)、辦公、教育等用地類型。經(jīng)測算，片區(qū)高峰小時(shí)產(chǎn)生量為24.3萬人次/小時(shí)，高峰小時(shí)吸引量為37.2萬人次/小時(shí)。90產(chǎn)生量吸引量

經(jīng)統(tǒng)計(jì)，片區(qū)用地面積256.63萬平米，建筑面積約763萬平米，包括居住、商業(yè)、辦公、教育等用地類型。經(jīng)測算，片區(qū)高峰小時(shí)產(chǎn)生量為24.3萬人次/小時(shí)，高峰小時(shí)吸引量為37.2萬人次/小時(shí)。4、道路交通系統(tǒng)規(guī)劃：交通需求預(yù)測交通發(fā)生量及吸引量預(yù)測四、方案解析91

交通分布預(yù)測根據(jù)長沙城市道路交通模型研究數(shù)據(jù)及參數(shù)標(biāo)定結(jié)果，結(jié)合本次研究范圍，確定片區(qū)交通分布情況。通過計(jì)算得出，片區(qū)至外圍片區(qū)的交通約占60%；片區(qū)內(nèi)部交通約占40%。片區(qū)內(nèi)部之間以及與外圍小區(qū)的出行分布期望線如圖。交通方式劃分預(yù)測根據(jù)最新長沙市綜合交通規(guī)劃成果，確定片區(qū)未來出行交通方式的劃分比例為：慢行40%、小汽車（含出租車）25%、公共交通35%。

4、道路交通系統(tǒng)規(guī)劃：交通需求預(yù)測交通分布及交通方式劃分預(yù)測四、方案解析92

運(yùn)行效率經(jīng)測算，片區(qū)主要干路高峰小時(shí)交通運(yùn)行處于擁堵狀態(tài)，但片區(qū)內(nèi)支路路網(wǎng)運(yùn)行較為平穩(wěn)。路名交通量飽和度服務(wù)水平芙蓉路66230.97E韶山路69430.96E曙光路27160.97E城南路37371.00F勞動(dòng)路58550.96E黃土嶺路28400.89D梓園路12680.79D小林子沖路10150.74C

結(jié)合項(xiàng)目方案及交通組織情況，對預(yù)測機(jī)動(dòng)車吸發(fā)量進(jìn)行路網(wǎng)加載分配，得到方案交通預(yù)測結(jié)果。道路流量經(jīng)預(yù)測分析，片區(qū)內(nèi)主要干路交通流量較大，片區(qū)內(nèi)支路交通趨于均衡，區(qū)域路網(wǎng)的潛能也得到了很好的利用。4、道路交通系統(tǒng)規(guī)劃：交通需求預(yù)測交通分配預(yù)測四、方案解析934、道路交通系統(tǒng)規(guī)劃：靜態(tài)交通規(guī)劃四、方案解析規(guī)劃停車場分為社會(huì)停車場與配建停車場，停車采用地面停車與地下停車兩種方式。地下停車按50平米/輛標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，地面停車按25平米/輛標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。規(guī)劃區(qū)內(nèi)停車位約為28151個(gè)，其中地面停車場位約597個(gè)位，地下停車位約27554個(gè)。規(guī)劃一層、負(fù)一層停車場

用地面積/公頃可容納車位數(shù)/個(gè)合計(jì)56.111219其中規(guī)劃地面停車場1.49597規(guī)劃地下配建停車場48.559709規(guī)劃地下公共停車場6.061212規(guī)劃負(fù)二層停車場規(guī)劃地下停車場84.6616932總計(jì)140.7628151規(guī)劃一層、負(fù)一層停車場規(guī)劃負(fù)二層停車場分區(qū)停車場數(shù)量944、道路交通系統(tǒng)規(guī)劃：公共交通接駁體系東塘商圈內(nèi)總共有23個(gè)公交站點(diǎn)。公交站點(diǎn)分布較為均勻合理。片區(qū)內(nèi)被公交站點(diǎn)300米服務(wù)范圍覆蓋了90%以上。但由于商圈內(nèi)部缺乏城市支路與外部道路聯(lián)系，因此，內(nèi)部支路系統(tǒng)缺乏公交可達(dá)性。規(guī)劃增加地鐵站周邊公交站數(shù)量以及經(jīng)過地鐵站公交線路，同時(shí)新增一條社區(qū)公交線路，線路上設(shè)置4個(gè)站點(diǎn)，串聯(lián)地鐵站與各個(gè)街區(qū)。規(guī)劃共設(shè)置37個(gè)公交站，其中與地鐵直接接駁站18個(gè)。有效改善街區(qū)內(nèi)部公交可達(dá)性。四、方案解析95隱患1：勞動(dòng)中路往東步行距離約1200米，行人橫過馬路的問題較大，主要原因?yàn)橥鶘|方向無地下通道，隔路相望的兩條街道僅僅由簡單的人行橫道線連接。隱患2：勞動(dòng)西路東塘西站附近，距離地下通道較遠(yuǎn)，橫穿馬路現(xiàn)象較多，導(dǎo)致車輛堵塞較嚴(yán)重。雅禮中學(xué)站附近，由于靠近雅禮中學(xué)和楓樹山小學(xué)，導(dǎo)致在上放學(xué)時(shí)間，車流、人流量較大，交通有所堵塞。隱患3：韶山北路東塘北站，靠近湖南廣播大學(xué)。且附近沒有地下通道，橫穿馬路現(xiàn)象嚴(yán)重。交通有所堵塞。1324、道路交通系統(tǒng)規(guī)劃：慢行系統(tǒng)規(guī)劃四、方案解析96與商業(yè)建筑結(jié)合與文化建筑結(jié)合居住區(qū)慢行系統(tǒng)二層廊道系統(tǒng)選取典型的節(jié)點(diǎn)把慢行系統(tǒng)與各類地塊相結(jié)合，示意如下：4、道路交通系統(tǒng)規(guī)劃：慢行系統(tǒng)規(guī)劃四、方案解析973124、道路交通系統(tǒng)規(guī)劃：交叉口優(yōu)化3、侯家塘立交西側(cè)2、東塘立交東側(cè)1、韶山路與城南路交叉口南側(cè)四、方案解析98住宅商業(yè)裙樓地下商業(yè)地下停車住宅商業(yè)裙樓地下商業(yè)地下停車車行道/軌道線人行通道/軌道站廳勞動(dòng)路芙蓉路/韶山路地下一層地下二層參考上海楊浦區(qū)五角場的改造方案，利用交叉口四個(gè)象限的用地設(shè)置下沉廣場，與四周地塊的地下商業(yè)相連接，設(shè)置地下通道將四個(gè)下沉廣場連通，實(shí)現(xiàn)四個(gè)地塊的人行聯(lián)系。改造后，不僅有利于聚集交叉口四周地塊的商業(yè)人氣，加強(qiáng)其人行聯(lián)系，同時(shí)可利用下沉廣場塑造城市景觀，也可利用下沉廣場解決地下空間的采光通風(fēng)等問題。此外，設(shè)置地下二層的車行通道連接兩側(cè)的停車場，保障南北交通聯(lián)系。4、道路交通系統(tǒng)規(guī)劃：交叉口優(yōu)化優(yōu)化方式四、方案解析994、道路交通系統(tǒng)規(guī)劃：交叉口優(yōu)化剖面示意四、方案解析100通過地下車行道，連通東西地塊，加強(qiáng)東西地塊的聯(lián)系，地下車行道通過地下停車場出入口進(jìn)出，結(jié)合地下停車場設(shè)置。此外，地下車行道將片區(qū)地下停車場連通，可實(shí)現(xiàn)資源共享，并解決地塊東片區(qū)的南北聯(lián)系問題。4、道路交通系統(tǒng)規(guī)劃：交叉口優(yōu)化地下車行道四、方案解析1014、道路交通系統(tǒng)規(guī)劃：交叉口優(yōu)化東塘立交優(yōu)化空間示意四、方案解析1024、道路交通系統(tǒng)規(guī)劃：交叉口優(yōu)化東塘立交優(yōu)化空間示意四、方案解析1034、道路交通系統(tǒng)規(guī)劃：交叉口優(yōu)化東塘立交優(yōu)化空間示意地鐵站廳地下商業(yè)街地下車行道四、方案解析1044、道路交通系統(tǒng)規(guī)劃：交通組織建議四、方案解析賀龍?bào)w育館規(guī)劃區(qū)對外聯(lián)系交叉口根據(jù)相交道路等級，周邊用地功能情況采用不同的控制策略?，F(xiàn)狀賀龍?bào)w育館產(chǎn)生巨大交通量，造成芙蓉路與城南路交叉口擁堵，規(guī)劃將沿賀龍?bào)w育館一側(cè)支路設(shè)置為單行線路，將部分交通量通過規(guī)劃區(qū)疏解到其他區(qū)域，減輕芙蓉路交通壓力。勞動(dòng)路與韶山路交叉口建立地下環(huán)路，通過地上地面地下立體化的交通組織，有效分流交通，提高交叉口通行能力，解決交通擁堵問題。105規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀8.3萬人，有中學(xué)4處（合共175班），小學(xué)6處（合共100班），醫(yī)院4處（合共750床），工人文化宮1處?，F(xiàn)狀公共設(shè)施一覽表現(xiàn)狀設(shè)施分布圖現(xiàn)狀設(shè)施一覽表項(xiàng)目數(shù)量規(guī)模中學(xué)4175班小學(xué)6100班醫(yī)院4750床工人文化宮1-+小中++++中中中中小小小小小小工工工人文化宮醫(yī)院小學(xué)中學(xué)5、公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃：現(xiàn)狀設(shè)施概況四、方案解析106規(guī)劃區(qū)內(nèi)居住人口為9.8萬人，以長沙市公共服務(wù)設(shè)施配置標(biāo)準(zhǔn)及中心分區(qū)控規(guī)確定的公共服務(wù)設(shè)施為依據(jù)，規(guī)劃中學(xué)4處（合共184班），小學(xué)8處（合共124班），醫(yī)院4處（合共960床。規(guī)劃公共設(shè)施一覽表規(guī)劃公共設(shè)施分布圖項(xiàng)目設(shè)