長(zhǎng)寧來(lái)福士廣場(chǎng)物業(yè)管理方案

長(zhǎng)寧來(lái)福士廣場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)方案2013年10月目錄一.整體服務(wù)理念二.各區(qū)域服務(wù)重點(diǎn)三.服務(wù)方式與酬金四.部分項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)分享五.公司介紹物業(yè)管理服務(wù)1)整體服務(wù)理念

管理區(qū)域劃分與人員進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃27層寫字樓建筑面積：33,522㎡20層寫字樓建筑面積：28,673㎡41層寫字樓建筑面積：83,791㎡T1,T2裙房建筑面積：83,945㎡T3裙房建筑面積：17,060㎡T3T1T2保護(hù)建筑建筑面積：5,690㎡東區(qū)裙房西區(qū)裙房物業(yè)總體管理界面物業(yè)管理界面業(yè)主營(yíng)運(yùn)及物管中心物業(yè)管理界面說(shuō)明甲方運(yùn)營(yíng)部門長(zhǎng)寧來(lái)福士世邦魏理仕物業(yè)管理中心T1客服

（4人）T2客服

（2人）T3客服

（2人）西商客服

（3人）東商客服

（5人）物業(yè)管理中心–總體人員架構(gòu)(擬)分包服務(wù)：保潔服務(wù)

保安服務(wù)、高配、綠化、蟲控、特種設(shè)備維保等管理中心人員小計(jì)：114人外判保潔：198人外判保安：312人

合計(jì)：624人

消防安全管理專員（1人）客服主管

（1人）工程部經(jīng)理

（1人）工程文秘

（1人）工程領(lǐng)班

（4人）出納

（1人）物業(yè)主任

（2人）保安主管

（1人）總經(jīng)理秘書（1人）物業(yè)經(jīng)理

（1人）會(huì)計(jì)（1人）主管工程師

（4人）物業(yè)助理

（6人）管理中心接待

（1人）寫字樓接待

（6人）工程員工

（61人）財(cái)務(wù)經(jīng)理（1人）行政人事主任

（1人）文員兼?zhèn)}管

（2人）物業(yè)總經(jīng)理

（1人）工程員工工程經(jīng)理：1位工程文秘：1位主管工程師：4位工程領(lǐng)班：4位弱電技工： 8位強(qiáng)電技工：18位暖通技工：18位給排水技工： 8位萬(wàn)能工： 8位倉(cāng)管工： 1位共計(jì)： 71位外判保潔清潔主管： 1位清潔領(lǐng)班： 8位外圍、機(jī)動(dòng)崗：66位T1保潔：27位T2&T3保潔：31位商場(chǎng)清潔工：48位車庫(kù)清潔工：17位共計(jì)： 198位外判保安保安主管： 1位保安領(lǐng)班： 6位監(jiān)控、外圍、機(jī)動(dòng)崗： 90位卸貨區(qū)保安： 12位T1保安：32位T2&T3保安： 47位商場(chǎng)保安： 76位車庫(kù)管理保安： 48位共計(jì)： 312位物業(yè)管理中心–細(xì)分崗位分布物業(yè)管理中心保安崗位圖保安主管編制1名保安領(lǐng)班編制6名機(jī)動(dòng)崗編制48名地下車庫(kù)出入口門崗（崗位5個(gè)、編制20名）地下車庫(kù)崗位14個(gè)，編制28名非機(jī)動(dòng)車庫(kù)崗位2個(gè)，編制6名T1保安崗位15個(gè)，編制32名T2保安崗位11個(gè)，編制26名T3保安崗位8.5個(gè)，編制21名西區(qū)商場(chǎng)崗位7.5個(gè)，編制18名東區(qū)商場(chǎng)崗位25個(gè)，編制58名卸貨區(qū)崗位3個(gè)，編制12名監(jiān)控中心崗位3個(gè)，編制12名外圍保安崗位4個(gè)，編制16名外圍巡邏崗位2個(gè)，編制8名T1辦公樓T2辦公樓T3辦公樓西區(qū)商場(chǎng)東區(qū)商場(chǎng)地下車庫(kù)監(jiān)控中心卸貨區(qū)2015年2016年 Q4 Q1Q2及Q3Q1Q3物業(yè)管理服務(wù)階段簡(jiǎn)述首期交付及對(duì)外宣傳推廣配合西區(qū)商場(chǎng)、T3辦公樓交付T1辦公樓交付運(yùn)行優(yōu)化方案進(jìn)行及服務(wù)提升T2辦公樓交付出售型寫字樓交付及同期跟進(jìn)二裝管理（交叉施工）籌備期預(yù)算及開辦費(fèi)用確定物業(yè)服務(wù)中心團(tuán)隊(duì)建設(shè)各項(xiàng)開辦啟動(dòng)工作整體承接查驗(yàn)東區(qū)商場(chǎng)交付2014年物業(yè)管理中心–人員進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃部門崗位總?cè)藬?shù)2014年2015年2016年Q4Q1Q2&Q3Q1Q3籌備期T3/西區(qū)商場(chǎng)T2辦公樓東區(qū)商場(chǎng)T1辦公樓管理中心物業(yè)總經(jīng)理111111總經(jīng)理秘書111111物業(yè)經(jīng)理111111物業(yè)主任211222物業(yè)助理644556客服主管111111客服助理（辦公、地庫(kù)）164491116保安主管111111消防安全管理員1-1111文員兼?zhèn)}管211222管理處接待111111大堂接待（辦公樓）6-4446行政人事主任111111財(cái)務(wù)經(jīng)理111111會(huì)計(jì)111111出納1-1111工程部經(jīng)理111111工程文秘111111工程主管444444工程領(lǐng)班444444工程員工611836475461小計(jì)11447719099114外判保安(外判)312-157228276312保潔(外判）198-90143167198小計(jì)510-247371443510合計(jì)：62447318461542624財(cái)務(wù)–1)物業(yè)管理費(fèi)

2)采購(gòu)與費(fèi)用審批建議物業(yè)管理費(fèi)收入及支出（入住率97%）區(qū)域

面積（㎡）/數(shù)量管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)元/月/㎡或個(gè)每月管理費(fèi)小計(jì)每月收入小計(jì)每月支出小計(jì)盈余T2辦公樓30,175.0025.00731,743.759,375,094.618,520,023.85641,269.32T3辦公樓26,288.0031.00790,480.16西區(qū)商場(chǎng)22,291.0043.00929,757.61東區(qū)商場(chǎng)(北)65,355.0043.002,725,957.05東區(qū)商場(chǎng)(南)34,127.0043.001,423,437.17T1辦公樓76,629.6031.002,304,252.07

地庫(kù)

1,224

350.00415,548.00保護(hù)建筑5,554.0010.0053,873.80物業(yè)管理費(fèi)調(diào)研–辦公樓位置（區(qū)）編號(hào)物業(yè)名稱辦公樓物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

(人民幣/元/平方米/月)備注長(zhǎng)寧1長(zhǎng)峰中心30.00含空調(diào)2龍之夢(mèng)33.00含空調(diào)3萬(wàn)寶國(guó)際30.00含空調(diào)4尚嘉中心35.00含空調(diào)5古北國(guó)際財(cái)富中心（二期）32.00含空調(diào)6萬(wàn)都中心35.00含空調(diào)靜安7會(huì)德豐廣場(chǎng)42.00含空調(diào)8恒隆廣場(chǎng)38.00含空調(diào)9中信泰富31.50含空調(diào)10嘉里中心（二期）39.00含空調(diào)徐匯11世紀(jì)商貿(mào)37.00含空調(diào)黃浦12香港新世界大廈32.00含空調(diào)13新富港中心30.00含空調(diào)浦東14國(guó)金中心40.00含空調(diào)15上海環(huán)球金融中心45.50含空調(diào)截止至2013年第一季度物業(yè)管理費(fèi)調(diào)研–商業(yè)截止至2013年第一季度位置（區(qū)）編號(hào)物業(yè)名稱商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

(人民幣/元/平方米/月)備注長(zhǎng)寧1HQ虹橋城63.00實(shí)用面積2高島屋90.00實(shí)用面積黃浦3K1190.00實(shí)用面積普陀4月星環(huán)球港80.00實(shí)用面積徐匯5iapm110.00實(shí)用面積6港匯廣場(chǎng)80.00實(shí)用面積浦東（陸家嘴）7金茂大廈74.50實(shí)用面積8上海環(huán)球金融中心80.00實(shí)用面積9正大廣場(chǎng)55.00實(shí)用面積物業(yè)管理費(fèi)收入分析(按區(qū)域)能耗單價(jià)、人員薪金按照國(guó)家相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)整物業(yè)管理費(fèi)支出分析(按區(qū)域)能耗單價(jià)、人員薪金按照國(guó)家相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)整物業(yè)管理費(fèi)支出分析(按費(fèi)用種類)能耗單價(jià)、人員薪金按照國(guó)家相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)整T1物業(yè)管理費(fèi)(人民幣/平方米/月)月收入(人民幣/月)31.0025.00 31.0043.00(建筑面積) 商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)(人民幣/平方米/月)月支出(人民幣/月)月盈余/虧損(人民幣/月)

一期 2,921,403.32 3,508,471.54 -587,068.22

二期 5,647,360.37 5,789,590.01 -142,229.64

三期 7,070,797.54 7,115,513.03 -44,715.49

總體

9,375,049.61 8,520,023.85 641,269.32物業(yè)管理費(fèi)分析T2物業(yè)管理費(fèi)(人民幣/平方米/月)T3物業(yè)管理費(fèi)(人民幣/平方米/月)財(cái)務(wù)保障CBRE公司總部財(cái)務(wù)部門支持第三方審計(jì)公司每年對(duì)項(xiàng)目上的財(cái)務(wù)賬目、固定資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估CBRE公司總部合規(guī)部門，主要是對(duì)項(xiàng)目上的現(xiàn)金流、財(cái)務(wù)制度及相關(guān)的反腐系統(tǒng)文件進(jìn)行評(píng)估（如：相關(guān)合同、請(qǐng)購(gòu)及理由陳述表、政府官員調(diào)查總結(jié)表、供應(yīng)商承諾書–反腐敗聲明與保證、供應(yīng)商專業(yè)審查清單等）預(yù)算內(nèi)的采購(gòu)與費(fèi)用批準(zhǔn)流程甲方(長(zhǎng)寧來(lái)福士)CBRE總部資深董事/董事CBRE總部財(cái)務(wù)經(jīng)理

CBRE項(xiàng)目物業(yè)總經(jīng)理CBRE項(xiàng)目物業(yè)經(jīng)理/主管工資及人事支出費(fèi)用其他物業(yè)運(yùn)行開支費(fèi)用CBRE項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)專門賬戶完成付費(fèi)預(yù)算外的采購(gòu)與費(fèi)用批準(zhǔn)、應(yīng)急費(fèi)用審批流程CBRE總部資深董事/董事CBRE總部財(cái)務(wù)經(jīng)理

甲方(長(zhǎng)寧來(lái)福士)CBRE項(xiàng)目物業(yè)總經(jīng)理CBRE項(xiàng)目物業(yè)經(jīng)理/主管工資及人事支出費(fèi)用其他物業(yè)運(yùn)行開支費(fèi)用CBRE項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)專門賬戶完成付費(fèi)審計(jì)報(bào)告Sample管理重點(diǎn)–培訓(xùn)24物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)課程教學(xué)實(shí)習(xí)基地CBRE注冊(cè)物業(yè)管理師中國(guó)區(qū)：74位“英國(guó)特許房屋經(jīng)理學(xué)會(huì)會(huì)員資格課程”教學(xué)考核基地CBRE英國(guó)特許房屋經(jīng)理中國(guó)區(qū)：111位管理重點(diǎn)–培訓(xùn)體系文件建立–收房流程收房不合格收房合格收房完畢，業(yè)主/租戶提出二裝申請(qǐng)記錄不合格項(xiàng)目，要求總包方限期進(jìn)行整改，工程部跟進(jìn)，限期并達(dá)到業(yè)主/租戶收房要求不合格項(xiàng)復(fù)檢復(fù)檢直至達(dá)到業(yè)主/租戶要求通知業(yè)主/租戶再次收房甲方銷售確認(rèn)客服部接到《業(yè)主/租戶收房通知書》工程部確認(rèn)與總包方收房完畢，確認(rèn)無(wú)問(wèn)題客服部跟進(jìn)銷售與業(yè)主/租戶確認(rèn)收房日期，時(shí)間客服部組織各專業(yè)與業(yè)主/租戶召開首次協(xié)調(diào)會(huì)，準(zhǔn)備收房相關(guān)文件業(yè)主/租戶繳納費(fèi)用購(gòu)房余款預(yù)付管理費(fèi)維修基金其他款項(xiàng)業(yè)主/租戶接到《客戶收房通知書》收房（驗(yàn)房）交樓文本制定交樓表單《臨時(shí)管理規(guī)約》《業(yè)戶手冊(cè)》《裝修手冊(cè)》《看房托管協(xié)議》由客服部牽頭，各相關(guān)專業(yè)共同配合完成物業(yè)管理中心跟進(jìn)甲方運(yùn)營(yíng)部門跟進(jìn)體系文件建立–交房流程人員、物品、場(chǎng)地準(zhǔn)備管理人員統(tǒng)計(jì)各項(xiàng)數(shù)據(jù)，整理資料，建立客戶檔案，反饋給相關(guān)部門。交樓資料準(zhǔn)備（禮盒、文件）業(yè)主/租戶備齊資料前來(lái)收樓統(tǒng)一辦理手續(xù)填寫《入住租戶情況登記表》交樓人員檢查相關(guān)部門的確認(rèn)甲方財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理處財(cái)務(wù)部進(jìn)行收費(fèi)非統(tǒng)一辦理手續(xù)客服部將信息反饋給發(fā)展商法務(wù)部交樓人員告知上級(jí)主管是否收樓交樓單元清潔檢查（提前一日）交樓人員組織各專業(yè)人員陪同業(yè)主/租戶收樓驗(yàn)房，并填寫相關(guān)表格，并確認(rèn)水電表讀數(shù)。根據(jù)甲方與業(yè)主/租戶商定具體收樓時(shí)間配合驗(yàn)房。對(duì)現(xiàn)場(chǎng)檢查問(wèn)題，填寫《設(shè)備設(shè)施情況檢查表》，跟進(jìn)承包商整改，與業(yè)主辦理移交手續(xù)。否是物業(yè)管理中心跟進(jìn)甲方運(yùn)營(yíng)部門跟進(jìn)體系文件建立-裝修流程提供和簽署相關(guān)必備文件客服部告知否發(fā)放施工單位《施工許可證》，正式進(jìn)場(chǎng)施工單位接受隱蔽工程驗(yàn)收繼續(xù)施工，裝修完畢接受消、電、環(huán)境檢查向物業(yè)提供審批報(bào)告，進(jìn)行竣工驗(yàn)收驗(yàn)收合格后，客戶準(zhǔn)備進(jìn)場(chǎng)開業(yè)手續(xù)，施工單位按規(guī)定期限到物業(yè)辦理退費(fèi)手續(xù)各部門審核同意后，由客服部發(fā)放各專業(yè)應(yīng)確定各自巡視項(xiàng)目各專業(yè)確定驗(yàn)收工作內(nèi)容相關(guān)政府部門保安部工程部客服部需交納的相關(guān)費(fèi)用所需各類圖紙施工期間定期巡視施工現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)違反施工規(guī)定的現(xiàn)象進(jìn)行阻止和處罰否，則進(jìn)行整改至隱檢合格客戶提交二裝圖紙各專業(yè)角度進(jìn)行審圖收房完畢，客戶提出二裝申請(qǐng)客戶需提交二裝必備的資料和相關(guān)手續(xù)物業(yè)管理中心跟進(jìn)甲方運(yùn)營(yíng)部門跟進(jìn)體系文件建立–設(shè)施設(shè)備巡檢流程了解自身責(zé)任范圍內(nèi)的設(shè)備按規(guī)定的時(shí)間、次數(shù)對(duì)責(zé)任設(shè)備巡查檢查設(shè)備表面及機(jī)內(nèi)清潔情況是否良好清潔檢查端子緊固情況是否良好緊固接口端子檢查告警情況檢查設(shè)備異味、異聲及過(guò)熱情況確認(rèn)設(shè)備正常后完成巡查記錄巡查工作日志否是否是有無(wú)否是是否正常查明原因維修維修查明原因有無(wú)告警體系文件建立–服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)(SOP與KPI)體系文件建立–危機(jī)處理體系文件建立–危機(jī)處理A.消防演習(xí)C.急救演練B.防汛防臺(tái)D.緊急搶修E.媒體溝通ABCDE焦點(diǎn)——二次裝修管理施工時(shí)間控制噪音控制：辦公樓噪音不可超過(guò)40分貝商場(chǎng)噪音不可超過(guò)55分貝環(huán)境控制：TVOC（甲醛）標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)不大于0.6mg/m3體系文件建立–二次裝修物業(yè)管理服務(wù)2)各區(qū)域服務(wù)重點(diǎn)T2T3物業(yè)管理服務(wù)–管理界面(T2,T3)41層寫字樓建筑面積：83,791㎡27層寫字樓建筑面積：33,522㎡20層寫字樓建筑面積：28,673㎡T1T2T3物業(yè)管理服務(wù)–管理界面系統(tǒng)化管理界面的區(qū)域分割門禁系統(tǒng)公共區(qū)域位置交通導(dǎo)向管理中心相對(duì)獨(dú)立建立不同區(qū)域物業(yè)人員制服區(qū)分不同區(qū)域不同制服，區(qū)分T1、T2及T1、商場(chǎng)區(qū)域物業(yè)服務(wù)人員T1、商業(yè)區(qū)域T2、T3物業(yè)管理服務(wù)–招標(biāo)流程前期準(zhǔn)備，辦理招標(biāo)備案簽定委托代理合同招標(biāo)小組組成招標(biāo)公告資格預(yù)審招標(biāo)文件資料采集編制招標(biāo)文件修改招標(biāo)文件開發(fā)商確認(rèn)招標(biāo)文件修改招標(biāo)書發(fā)放招標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)勘查答疑招標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)勘查答疑組織評(píng)委專家投標(biāo)書提交開標(biāo)會(huì)議評(píng)標(biāo)會(huì)議中標(biāo)結(jié)果公告發(fā)放中標(biāo)通知書物業(yè)合同簽訂中標(biāo)備案整個(gè)招標(biāo)流程，在材料齊全的情況下，需要兩個(gè)月左右的準(zhǔn)備期，實(shí)際情況將甲方主導(dǎo)推進(jìn)物業(yè)及使用角度提供樣板區(qū)域建議建議租賃中心安排物業(yè)專員入駐，提供服務(wù)內(nèi)容咨詢及示范，給客戶直觀感受租賃中心大堂設(shè)置保安拉門禮儀服務(wù)大堂外保安提供開門禮儀服務(wù)建議采用綠化租擺形式，為來(lái)訪客戶創(chuàng)造身心愉快的商業(yè)環(huán)境定時(shí)定期進(jìn)行舒適度調(diào)整(環(huán)境、溫度、光照、亮度、濕度等客戶直觀感受)，提升項(xiàng)目形象提供商務(wù)中心服務(wù)示范物業(yè)管理服務(wù)–租售中心管理建議物業(yè)管理服務(wù)–在管租售中心實(shí)景拍攝資產(chǎn)收益/價(jià)值最大化降低風(fēng)險(xiǎn)合理化運(yùn)營(yíng)費(fèi)用提升資產(chǎn)價(jià)值最大化投資回報(bào)租戶全面資料建檔/防止客戶流失第三方收入來(lái)源提早續(xù)約談判地面翻修機(jī)電系統(tǒng)升級(jí)更新裝修管理二次開發(fā)/定位LEEDEB認(rèn)證主要服務(wù)項(xiàng)目招標(biāo)承包商管理預(yù)算能耗/能源管理專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)環(huán)境安全及健康風(fēng)險(xiǎn)管理制度專業(yè)資質(zhì)考核T2T3寫字樓重點(diǎn)-資產(chǎn)管理服務(wù)租約續(xù)訂策略及市場(chǎng)進(jìn)度新租約及代理管理租約續(xù)訂市場(chǎng)概要表現(xiàn)定期更新維修保養(yǎng)工作安排處理租戶投訴并解答相關(guān)問(wèn)題租約終止及租約提前終止安排入住和退租押金收取及退還租戶關(guān)系管理維護(hù)業(yè)主權(quán)益代收租金及其它交易相關(guān)收益代繳稅款凈租金收益匯出月度/季度/年度資產(chǎn)表現(xiàn)報(bào)告(包括租務(wù)及

財(cái)務(wù)報(bào)告)租賃及租務(wù)管理代收租金及租金匯付T2T3寫字樓重點(diǎn)-資產(chǎn)管理服務(wù)租務(wù)及財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)管理報(bào)告通訊互動(dòng)平臺(tái)IT智能管理系統(tǒng)解決方案物業(yè)管理客戶服務(wù)平臺(tái)及支持熱線能源標(biāo)桿管理系統(tǒng)基于窗口查詢的關(guān)聯(lián)數(shù)據(jù)庫(kù)及網(wǎng)絡(luò)提交/獲得報(bào)告可網(wǎng)絡(luò)訪問(wèn)管理報(bào)告可網(wǎng)絡(luò)連接的實(shí)時(shí)信息基于網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的能源基準(zhǔn)客戶和管理層的企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)T2T3寫字樓重點(diǎn)-資產(chǎn)管理服務(wù)(智能化平臺(tái))長(zhǎng)寧來(lái)福士專屬微博專會(huì)網(wǎng)址CBRE房地產(chǎn)行情/市場(chǎng)狀況/項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)理財(cái)訊息附近商戶推薦贈(zèng)券/餐廳優(yōu)惠券票務(wù)、餐廳、快遞等代訂服務(wù)商務(wù)出行安排代步租賃增值服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)-T2與T3其他服務(wù)41層寫字樓建筑面積：83,791㎡27層寫字樓建筑面積：33,522㎡20層寫字樓建筑面積：28,673㎡物業(yè)管理服務(wù)–管理界面(T1)T1T2T3管理重點(diǎn)-環(huán)境與環(huán)保為了用戶、訪客的健康而提高室內(nèi)空氣質(zhì)量力爭(zhēng)將ISO環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)用到貴項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)最高水平環(huán)境質(zhì)素增加員工環(huán)保意識(shí)空氣質(zhì)量及環(huán)境保護(hù)可持續(xù)性場(chǎng)地節(jié)水能源與大氣室內(nèi)環(huán)境品質(zhì)材料及資源創(chuàng)新設(shè)計(jì)地區(qū)優(yōu)先性可持續(xù)性發(fā)展世邦魏理仕為USGBC成員之一中國(guó)區(qū)資產(chǎn)服務(wù)部團(tuán)隊(duì)有3名LEED

認(rèn)證專家物業(yè)管理服務(wù)–空氣質(zhì)量物業(yè)管理服務(wù)某寫字樓大堂管理方案導(dǎo)向設(shè)置門禁系統(tǒng)接待前臺(tái)與禮賓臺(tái)設(shè)置商務(wù)中心的設(shè)置商務(wù)物品租賃（雨傘、推車、周轉(zhuǎn)箱等）特殊天氣物品配備大堂材質(zhì)日常保養(yǎng)與維護(hù)展示區(qū)活動(dòng)方案（如需）日常運(yùn)行安全管理建議節(jié)能建議物業(yè)管理服務(wù)-商業(yè)區(qū)管理界面T3裙房建筑面積：17,060㎡T1,T2裙房建筑面積：83,945㎡東區(qū)裙房西區(qū)裙房項(xiàng)目特點(diǎn)：

店多面廣防污難度大：油煙、油污水、噪音、廚余垃圾特殊要求

燃?xì)獍踩?yīng)空調(diào)氣流組織油煙排放處理干濕垃圾分類廚余垃圾清運(yùn)地坪降板處理清潔用房布置物業(yè)管理服務(wù)–餐飲設(shè)計(jì)圖紙建議-面積、影廳坡度、屏寬-樓板荷載、電氣、溫控-消防、隔音、天線地線休憩區(qū)、盥洗室的配置餐飲小食等貨運(yùn)路線人流/物流導(dǎo)向與日常管理界面劃分專項(xiàng)設(shè)備(電梯等)(與商業(yè)區(qū)不同運(yùn)作時(shí)段的管理)物業(yè)管理服務(wù)–影院皂液機(jī)大卷廁紙機(jī)坐廁墊紙機(jī)空氣清新機(jī)滅蠅燈驅(qū)蟲定時(shí)噴機(jī)一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月滅鼠112222112221滅蚊33221133滅蠅1234610101010643滅蟑螂1112221合計(jì)2381011151414171264物業(yè)管理服務(wù)–環(huán)境(蟲控、洗手間)物業(yè)管理服務(wù)-工程建議運(yùn)營(yíng)階段的業(yè)態(tài)調(diào)整確定業(yè)態(tài)定位、比例排油煙、上下水、污水管道設(shè)置及排放等設(shè)備調(diào)整兩個(gè)消防中心+一個(gè)監(jiān)控中心之間的信息聯(lián)動(dòng)二次裝修中消防電位電子碼CRT描述更新確保運(yùn)營(yíng)正常、迅速響應(yīng)應(yīng)急情況消防施工方與以前商戶名稱對(duì)應(yīng)一次裝修安全隱患前期介入有助于接管運(yùn)營(yíng)規(guī)范二次裝修并協(xié)調(diào)管理設(shè)備設(shè)備等成品保護(hù)商戶倉(cāng)庫(kù)裝修裝修材料須符合消防部門相關(guān)要求能耗計(jì)量管理系統(tǒng)建議能源管理平臺(tái)必要時(shí)考慮預(yù)付費(fèi)電表非正常營(yíng)業(yè)時(shí)間能耗費(fèi)用影院、酒吧、歌城等商戶能源利用率低工程人員加班費(fèi)用建議在適當(dāng)區(qū)域采用VRV空調(diào)系統(tǒng)項(xiàng)目總體施工進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避物業(yè)管理服務(wù)-工程建議物業(yè)管理服務(wù)保護(hù)建筑區(qū)域物業(yè)服務(wù)重點(diǎn)思南公館總建筑面積：65,154平方米地理位置：重慶南路258號(hào)（近復(fù)興中路）物業(yè)性質(zhì)：開放式商業(yè)/酒店/精裝公寓/企業(yè)公館管理方式：全權(quán)管理管理重點(diǎn)：-保護(hù)建筑依舊翻新維保工作-舊式洋房改建與規(guī)范指標(biāo)的共融-各種應(yīng)急系統(tǒng)與流程-環(huán)評(píng)處理-各種類型標(biāo)識(shí)必須清晰-39株近百年古樹綜合養(yǎng)護(hù)-大型活動(dòng)人流安全管理文化底蘊(yùn)中老式花園洋房花園中的商場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)類似案例經(jīng)驗(yàn)分享查詢機(jī)全自動(dòng)收費(fèi)站車位指示燈車輛外觀系統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)–停車場(chǎng)停車場(chǎng)管理方案出入管理系統(tǒng)(包括時(shí)租管理和月租管理)智能系統(tǒng)(車牌識(shí)別、語(yǔ)音對(duì)講、車輛引導(dǎo)、中央管理、非機(jī)動(dòng)車停車管理)特色設(shè)備(超聲波車位探測(cè)器)信號(hào)無(wú)盲點(diǎn)(對(duì)講機(jī)、移動(dòng)、聯(lián)通、電信、WIFI等)自助式繳費(fèi)機(jī)物業(yè)管理服務(wù)–停車場(chǎng)系統(tǒng)管理軟件系統(tǒng)登錄用戶編輯權(quán)限設(shè)定收費(fèi)界面建筑垃圾臨時(shí)堆放點(diǎn)臨時(shí)卸貨平臺(tái)物業(yè)管理服務(wù)–地下室地下室方案駕駛員休息客用、員工盥洗室卸貨平臺(tái)垃圾房/建筑垃圾臨時(shí)堆放點(diǎn)租戶迷你倉(cāng)庫(kù)員工餐廳(如有)物業(yè)用房戶外出租車上下客區(qū)建議物業(yè)用房駕駛員休息室員工餐廳區(qū)域例：物業(yè)管理服務(wù)3)服務(wù)方式與酬金服務(wù)方式與酬金服務(wù)階段建議服務(wù)期酬金備注前期顧問(wèn)（如需）按實(shí)際月度支付每月人民幣叁萬(wàn)伍仟圓整(RMB35,000.00)待定籌備期3個(gè)月每月人民幣叁萬(wàn)伍仟圓整(RMB35,000.00)分期交付期預(yù)計(jì)21個(gè)月每月人民幣伍萬(wàn)圓整(RMB50,000.00)自2015年1月至2016年9月整體交付運(yùn)營(yíng)期12個(gè)月每月人民幣陸萬(wàn)圓整（RMB60,000.00）我司將以酬金制模式為貴司提供項(xiàng)目全權(quán)委托物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)4)部分項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)分享(上海地區(qū))金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)總建筑面積：178,492平方米地理位置：張揚(yáng)路3611弄物業(yè)性質(zhì)：開放式商業(yè)/寫字樓管理方式：全權(quán)管理管理重點(diǎn)：-三個(gè)月八十五家租戶之二次裝修-租戶消防意識(shí)薄弱-各種應(yīng)急系統(tǒng)與流程-環(huán)評(píng)處理-各種類型標(biāo)識(shí)必須清晰-后場(chǎng)與隔油池系統(tǒng)化管理-大型活動(dòng)人流安全管理LifeHub@JinQiao花園中之商場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)類似案例經(jīng)驗(yàn)分享嘉亭薈城市生活廣場(chǎng)總建筑面積：75,481平方米地理位置：墨玉南路1033號(hào)物業(yè)性質(zhì)：開放式商業(yè)/精裝公寓

管理方式：全權(quán)管理管理重點(diǎn)：

-集中開業(yè)前的二次裝修

-與公建設(shè)施聯(lián)通的管理分割

-地鐵11號(hào)線安亭站鏈接區(qū)域管理

-

交通樞紐站及區(qū)域內(nèi)輔助設(shè)施的管理

-各種類型標(biāo)識(shí)必須清晰

-后場(chǎng)與隔油池管理

-大型音樂節(jié)活動(dòng)人流安全管理LifeHub@AnTing花園中之商場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)類似案例經(jīng)驗(yàn)分享經(jīng)驗(yàn)分享南翔太茂發(fā)展商CCH所在地上海南翔鳳翔路3168號(hào)建筑面積44,607平方米物業(yè)類型開放式商業(yè)廣場(chǎng)(蒞臨軌交)服務(wù)模式前期顧問(wèn)及全權(quán)委托尚都里南岸發(fā)展商弘怡房地產(chǎn)所在地上海市朱家角新風(fēng)路240弄建筑面積69,000平方米物業(yè)類型開放式商業(yè)(銜接朱家角旅游風(fēng)景區(qū))

服務(wù)模式前期顧問(wèn)及全權(quán)委托長(zhǎng)泰廣場(chǎng)發(fā)展商長(zhǎng)甲集團(tuán)所在地上海浦東新區(qū)張江金科路建筑面積313,455平方米物業(yè)類型5A級(jí)寫字樓開放式商業(yè)廣場(chǎng)服務(wù)模式前期顧問(wèn)及全權(quán)委托經(jīng)驗(yàn)分享上海萬(wàn)象城開發(fā)商華潤(rùn)集團(tuán)所在地上海閔行區(qū)虹莘路建筑面積530,000平方米物業(yè)類型商業(yè)、寫字樓、博覽館等(下聯(lián)軌交維護(hù)中心)服務(wù)模式前期顧問(wèn)上海中心發(fā)展商上海城投所在地上海浦東新區(qū)建筑面積574,058平方米物業(yè)類型5A辦公樓、五星級(jí)酒店(JHotel)、商業(yè)、觀光廳服務(wù)模式前期及運(yùn)營(yíng)期駐場(chǎng)顧問(wèn)金港中心開發(fā)商金光集團(tuán)所在地上海虹口區(qū)東大名路建筑面積470,000平方米物業(yè)類型商業(yè)5A級(jí)寫字樓，五星級(jí)酒店服務(wù)模式前期顧問(wèn)新富港大廈發(fā)展商上海新匯房地產(chǎn)開發(fā)公司所在地上海市蒙自路763號(hào)建筑面積76,848平方米物業(yè)類型辦公樓配套商業(yè)服務(wù)模式全權(quán)委托經(jīng)驗(yàn)分享世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)發(fā)展商上海新匯房地產(chǎn)開發(fā)公司所在地上海市長(zhǎng)樂路989號(hào)建筑面積90,000平方米物業(yè)類型辦公樓配套商業(yè)(星巴克，建行)服務(wù)模式全權(quán)委托萬(wàn)寶國(guó)際廣場(chǎng)發(fā)展商上海南部投資所在地上海市鎮(zhèn)寧路111號(hào)建筑面積65,719平方米物業(yè)類型