物業(yè)公司投標(biāo)文件模板模板

復(fù)地連城國(guó)際前期物業(yè)管理投標(biāo)文件投標(biāo)人名稱(chēng)：上實(shí)物業(yè)管理（上海）地址和郵編：上海市淮海中路1298號(hào)5樓31目錄投標(biāo)函……………………1法定代表人身體證實(shí)書(shū)…………………2授權(quán)委托書(shū)………………2第一章綜合說(shuō)明書(shū)……3第二章小區(qū)物業(yè)管理整體設(shè)想……18第三章有效管理機(jī)制………………24第四章管理規(guī)章制度…………………32第五章創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)和方法………………39第六章小區(qū)文化活動(dòng)…………………41第七章便民服務(wù)………43第八章智能化系統(tǒng)管理維護(hù)………46第九章日常管理承諾和方法………49第十章物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施效果………………56第十一章費(fèi)用測(cè)算……61結(jié)束語(yǔ)……………………68投標(biāo)函致：浙江復(fù)地置業(yè)發(fā)展我方確定收到貴方提供杭州市“復(fù)地連城國(guó)際”前期物業(yè)管理招標(biāo)文件全部?jī)?nèi)容，我方：上實(shí)物業(yè)管理（上海）作為投標(biāo)者正式授權(quán)×××市場(chǎng)策劃部經(jīng)理代表我方進(jìn)行相關(guān)投標(biāo)一切事宜。在此提交投標(biāo)文件，正本一份，副本五份。包含以下等內(nèi)容：（一）投標(biāo)函；（二）授權(quán)委托書(shū)（三）響應(yīng)標(biāo)書(shū)。我方已完全明白招標(biāo)文件全部條款要求，并重申以下幾點(diǎn)：（一）我方?jīng)Q定參與杭州市“復(fù)地連城國(guó)際”前期物業(yè)管理投標(biāo)。（二）本投標(biāo)文件使用期為投標(biāo)截止日至《中標(biāo)通知書(shū)》發(fā)出之日，如中標(biāo)，使用期將延至協(xié)議終止日為止。（三）我方已具體研究了招標(biāo)文件全部?jī)?nèi)容包含修正文（假如有）和全部已提供參考資料和相關(guān)附件并完全明白，我方放棄在此方面提出含糊意見(jiàn)或誤解一切權(quán)力。（四）我方承諾投標(biāo)文件中一切資料、數(shù)據(jù)是真實(shí)，并負(fù)擔(dān)由此引發(fā)一切責(zé)任。（五）我方明白并愿意在要求開(kāi)標(biāo)時(shí)間和日期以后，投標(biāo)使用期之內(nèi)撤回投標(biāo)，則投標(biāo)確保金將被貴方?jīng)]收。（六）我方同意根據(jù)貴方可能提出要求而提供和投標(biāo)相關(guān)任何其它數(shù)據(jù)或信息。（七）我方了解貴方不一定接收最低價(jià)或任何貴方可能收到投標(biāo)。（八）我方假如中標(biāo)，將確保推行招標(biāo)文件和招標(biāo)文件修改書(shū)（假如有話）中全部責(zé)任和義務(wù)，在中標(biāo)通知書(shū)要求時(shí)間內(nèi)簽定《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，并嚴(yán)格按國(guó)家相關(guān)法規(guī)推行自己全部責(zé)任，按質(zhì)、按量、按期完成《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》中全部任務(wù)。（九）全部和本招標(biāo)相關(guān)函件請(qǐng)發(fā)往下列地址：地址：上海市淮海中路1298號(hào)5樓郵政編碼：31單位名稱(chēng)（法人公章）：法定代表人（署名或蓋章）：日期：10月12日法定代表人身份證實(shí)書(shū)致：浙江復(fù)地置業(yè)發(fā)展×××（居民身份證號(hào)碼：×××）在我單位任董事長(zhǎng)職務(wù)，是我企業(yè)單位法定代表人，其署名（或蓋章）真跡如本書(shū)末尾所表示。特此證實(shí)。單位名稱(chēng)：上實(shí)物業(yè)管理（上海）（蓋單位公章）地址：上海市淮海中路1298號(hào)5樓法定代表人：（簽字或蓋章）10月12日授權(quán)委托書(shū)致：浙江復(fù)地置業(yè)發(fā)展茲委托×××（居民身份證號(hào)碼：×××）為我單位委托代理人，代表我單位就“復(fù)地連城國(guó)際”前期物業(yè)管理相關(guān)事宜辦理簽署投標(biāo)文件、進(jìn)行談判、簽定協(xié)議和處理和之相關(guān)一切事物，其署名（或蓋章）真跡如本授權(quán)委托書(shū)末尾所表示，特此證實(shí)。授權(quán)委托單位：上實(shí)物業(yè)管理（上海）（蓋單位公章）地址：上海市淮海中路1298號(hào)5樓法定代表人：委托代理人：10月12日

第一章綜合說(shuō)明書(shū)1、企業(yè)介紹一、企業(yè)概況上實(shí)物業(yè)是專(zhuān)門(mén)從事物業(yè)管理及其相關(guān)服務(wù)獨(dú)立法人企業(yè)，注冊(cè)資金62萬(wàn)美元（折合人民幣513.22萬(wàn)元）。企業(yè)于經(jīng)過(guò)了國(guó)家建設(shè)部物業(yè)管理企業(yè)一級(jí)資質(zhì)審核，成為滬上40來(lái)家國(guó)家一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)之一。企業(yè)已經(jīng)過(guò)上海市質(zhì)量審核中心ISO9001:質(zhì)量管理體系、ISO14001:環(huán)境管理體系和GB/T28001:職業(yè)健康安全管理體系認(rèn)證。經(jīng)過(guò)多年連續(xù)發(fā)展，現(xiàn)在企業(yè)管業(yè)面積已逾630多萬(wàn)平方米，管業(yè)種類(lèi)包含超（特）高層綜合商辦樓、高科技工業(yè)園區(qū)、公眾物業(yè)、中高級(jí)住宅小區(qū)、別墅、工業(yè)廠房、近代優(yōu)異保護(hù)建筑和醫(yī)院后勤保障服務(wù)等，其中已取得全國(guó)物業(yè)管理示范大廈/住宅小區(qū)管理項(xiàng)目7個(gè)，上海市物業(yè)管理優(yōu)異大廈/住宅小區(qū)管理項(xiàng)目11個(gè)。1997年7月注冊(cè)成立物業(yè)管理企業(yè)，其前身經(jīng)過(guò)和境外專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理企業(yè)合作，使企業(yè)學(xué)到了境外物業(yè)管理優(yōu)異思想、理念、模式、方法和技術(shù)，為企業(yè)在成立后幾年內(nèi)連續(xù)健康、穩(wěn)步、快速發(fā)展打下了良好基礎(chǔ)。經(jīng)過(guò)多年探索和實(shí)踐，在吸收了境外物業(yè)管理優(yōu)異經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理實(shí)際情況后，企業(yè)已經(jīng)形成了含有本身物業(yè)特色管理思想和服務(wù)特色，促進(jìn)了企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，也逐步形成了本企業(yè)獨(dú)特企業(yè)文化。歷年來(lái)，上實(shí)物業(yè)取得了全國(guó)和上海市很多榮譽(yù)。業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)本企業(yè)管理任何項(xiàng)目全部融入了“統(tǒng)一理念，統(tǒng)一規(guī)范，統(tǒng)一要求”?！吧蠈?shí)物業(yè)”在服務(wù)觀念、操作方法等諸方面獨(dú)樹(shù)一幟：奉行“時(shí)時(shí)以一流標(biāo)準(zhǔn)要求自己，事事用服務(wù)觀念對(duì)待業(yè)戶(hù)”理念；堅(jiān)持“業(yè)主至上，服務(wù)第一，寓服務(wù)于管理之中”宗旨；提倡“業(yè)主并不總是正確，但她永遠(yuǎn)是第一位”思想；提出服務(wù)接待“不能帶‘不’字作結(jié)束語(yǔ)”要求；創(chuàng)建“新、嚴(yán)、精、細(xì)”特色；實(shí)現(xiàn)“滿(mǎn)足和超越業(yè)主合理期望”目標(biāo)。“上實(shí)物業(yè)”完全根據(jù)市場(chǎng)化標(biāo)準(zhǔn)和現(xiàn)代企業(yè)制度模式運(yùn)作，以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)于企業(yè)管理各個(gè)方面，含有良好企業(yè)團(tuán)體精神，一直堅(jiān)持以“誠(chéng)信、規(guī)范”標(biāo)準(zhǔn)要求自己，一直追求高效管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，努力爭(zhēng)取“管理一流，服務(wù)一流，職員素質(zhì)一流，綜合效益一流”。企業(yè)成立十年來(lái)，年年完成利潤(rùn)指標(biāo)，取得了良好經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益?！吧蠈?shí)物業(yè)”現(xiàn)有在冊(cè)職員2400多人。憑借企業(yè)雄厚實(shí)力和上好口碑，吸引了一批曾在境內(nèi)外著名物業(yè)管理企業(yè)工作多年、學(xué)歷層次較高、受過(guò)嚴(yán)格專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)資深物業(yè)管理人才，她們不僅含有管理能力和熟悉務(wù)實(shí)，而且有一定理論建樹(shù)，在多份專(zhuān)業(yè)雜志和書(shū)籍上發(fā)表論文和文章。企業(yè)還配置有齊全含有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)VIP服務(wù)接待、工程維修、安全保衛(wèi)和清潔保綠隊(duì)伍。二、企業(yè)信譽(yù)情況上海實(shí)業(yè)集團(tuán)是上海大型企業(yè)集團(tuán)之一，是上海市政府在海外窗口企業(yè)，在促進(jìn)滬港合作和發(fā)展過(guò)程中發(fā)揮了主動(dòng)作用，上實(shí)集團(tuán)在滬港家喻戶(hù)曉，乃至在全國(guó)也很著名，上實(shí)物業(yè)管理（上海）是上海實(shí)業(yè)集團(tuán)旗下全資子企業(yè)，含有獨(dú)立法人資格。所以企業(yè)在上海地域發(fā)展物業(yè)管理享受天時(shí)地利人和優(yōu)勢(shì)?！吧蠈?shí)物業(yè)”以：規(guī)范、誠(chéng)信、品牌、利潤(rùn)嚴(yán)謹(jǐn)自律，以追求和取得100%項(xiàng)目成功率而贏得社會(huì)各方好評(píng)，也為“服務(wù)品牌”增添了榮耀?！吧蠈?shí)物業(yè)”管理物業(yè)類(lèi)型綜合性強(qiáng)、包含面廣，管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)豐富，如在建超（特）高層綜合商辦樓宇，即世界第一高〖環(huán)球金融中心〗，建筑面積分別是38萬(wàn)m2，已經(jīng)在管〖金鐘廣場(chǎng)〗和〖上實(shí)大廈〗，樓高分別為208米和150米，建筑面積分別是9.1萬(wàn)m2和6.7萬(wàn)m2，還有智能化小區(qū)、生態(tài)環(huán)境保護(hù)小區(qū)和年紀(jì)達(dá)100余年近代保護(hù)建筑等。這些大廈和小區(qū)物業(yè)管理對(duì)工程技術(shù)方面要求既高又全方面，本企業(yè)現(xiàn)有各類(lèi)工程技術(shù)人員200多人，完全能勝任多種建筑設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行管理和養(yǎng)護(hù)維保工作?！忌蠈?shí)大廈〗設(shè)施、設(shè)備管理在業(yè)內(nèi)是有口皆碑。“上實(shí)物業(yè)”所擁有保潔、保安和特約服務(wù)經(jīng)營(yíng)人員隊(duì)伍，專(zhuān)業(yè)技能全部達(dá)成了同業(yè)較高水平，這些專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍技能足以應(yīng)對(duì)現(xiàn)在物業(yè)管理服務(wù)所包含專(zhuān)業(yè)技術(shù)要求。我們?cè)谒芾砩鷳B(tài)環(huán)境保護(hù)小區(qū)和樓齡很高近代保護(hù)建筑時(shí)也能泰然自若，得心應(yīng)手?！吧蠈?shí)物業(yè)”取得關(guān)鍵榮譽(yù)：2市級(jí)機(jī)關(guān)黨委系統(tǒng)優(yōu)異黨支部（中共上海市級(jí)機(jī)關(guān)委員會(huì)頒發(fā)）。2上海市質(zhì)量管理獎(jiǎng)（上海市質(zhì)量管理獎(jiǎng)審定委員會(huì)頒發(fā)）。2建設(shè)行業(yè)信用AAA級(jí)單位（中國(guó)調(diào)查統(tǒng)計(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)資信評(píng)定中心評(píng)定）。2全國(guó)質(zhì)量、服務(wù)誠(chéng)信示范單位（全國(guó)市場(chǎng)誠(chéng)信建設(shè)組織委員會(huì)頒發(fā)）。2建設(shè)行業(yè)信用AAA級(jí)單位（中國(guó)調(diào)查統(tǒng)計(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)資信評(píng)定中心評(píng)定）。2上海上實(shí)（集團(tuán)）黨委系統(tǒng)優(yōu)異黨支部（中共上海上實(shí)（集團(tuán)）委員會(huì)頒發(fā)）。2建設(shè)行業(yè)信用·信譽(yù)AAA級(jí)單位（中國(guó)調(diào)查統(tǒng)計(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)資信評(píng)定中心評(píng)定）。2智能化大樓和住宅小區(qū)管理資質(zhì)（上海市物業(yè)管理協(xié)會(huì)智能化教授組認(rèn)定）。2《親情住區(qū)建設(shè)》課題組組員（國(guó)家建設(shè)部、中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)、上海市房科院）。2《物業(yè)管理用戶(hù)滿(mǎn)意度指數(shù)》課題組組員（上海市房地資源管理局、上海市房科院）。2《上海市物業(yè)管理企業(yè)分等定級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》課題組組員（上海市房地資源管理局、上海市房科院）。2中央電視臺(tái)曾專(zhuān)題報(bào)道（企業(yè)管理〖瑞南新苑〗作為上海市新建小區(qū)精神文明建設(shè)經(jīng)典，在春天在由中央文明委組織、中央電視臺(tái)攝制服務(wù)行業(yè)創(chuàng)建文明系列片《偉大發(fā)明》中進(jìn)行了專(zhuān)題報(bào)道）。2上海電視臺(tái)、東方電視臺(tái)曾專(zhuān)題報(bào)道（對(duì)上實(shí)物業(yè)管理企業(yè)及相關(guān)關(guān)鍵活動(dòng)數(shù)次進(jìn)行專(zhuān)題報(bào)道）。2榮獲《亞洲物業(yè)管理品牌企業(yè)》稱(chēng)號(hào)（亞洲物業(yè)管理協(xié)會(huì)、國(guó)際房地產(chǎn)商協(xié)會(huì)評(píng)定）。2榮獲《上海市實(shí)施卓越績(jī)效優(yōu)異企業(yè)》獎(jiǎng)（上海市質(zhì)量管理中心審定委員會(huì)頒發(fā)）。2企業(yè)所管轄《上實(shí)大廈》榮獲《辦公樓物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范-示范基地》（上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)認(rèn)定）。2在第三屆中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)人氣榜評(píng)選中，被評(píng)為最好物業(yè)管理企業(yè)（搜房網(wǎng)全球機(jī)構(gòu)）言而有信，有“說(shuō)到一定做到，做到比說(shuō)愈加好”口碑。為了更立即地得到業(yè)主意見(jiàn)和信息，切實(shí)糾正管理服務(wù)中存在不足，不停提升和完善本身物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)，本企業(yè)愿意接收各方意見(jiàn)和批評(píng)，在已經(jīng)設(shè)置企業(yè)投訴電話基礎(chǔ)上，又開(kāi)通了800－620－3434業(yè)主無(wú)償投訴熱線。三、物業(yè)管理業(yè)績(jī)“上實(shí)物業(yè)”自1997年7月成立至今十年有余，不僅直接管理面積由最初6.7萬(wàn)M2逐步地一步一個(gè)腳印增加至現(xiàn)在630多萬(wàn)M2，且均是中高級(jí)項(xiàng)目,經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)最好，加上合作、顧問(wèn)80余萬(wàn)M2管理面積，總體量已逾700余萬(wàn)M2。而且管理種類(lèi)綜合齊全，這在業(yè)內(nèi)是絕無(wú)僅有。在業(yè)內(nèi)有“精品物業(yè)”之稱(chēng)。1999年2月，本企業(yè)就經(jīng)過(guò)了“涉外超高層綜合商辦樓”和“超高層住宅小區(qū)”ISO9002質(zhì)量確保體系第三方認(rèn)證，2月又經(jīng)過(guò)了ISO9001:質(zhì)量管理體系改版認(rèn)證。，企業(yè)還經(jīng)過(guò)了ISO14001:環(huán)境管理體系認(rèn)證。，企業(yè)經(jīng)過(guò)了ISO14001:環(huán)境管理體系認(rèn)證。4月建立和實(shí)施ISO9001:、ISO14001:、GB/T28001：結(jié)合型管理體系經(jīng)過(guò)了上海市質(zhì)量審核中心認(rèn)證。企業(yè)對(duì)下轄各個(gè)管理項(xiàng)目全部實(shí)施ISO9001:質(zhì)量管理體系和ISO14001:環(huán)境管理體系和GB/T28001：職業(yè)健康安全管理體系貫標(biāo)，這在業(yè)內(nèi)也是不多見(jiàn)。尤其是部分商務(wù)樓綠色環(huán)境工作，以境外環(huán)境管理體系標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行達(dá)標(biāo)，本企業(yè)管轄“金鐘廣場(chǎng)”商務(wù)樓被評(píng)為上海市繁榮商業(yè)中心地域首幢“綠色示范大廈”。憑借企業(yè)嚴(yán)謹(jǐn)扎實(shí)工作作風(fēng)、顯著工作成績(jī)，從而得到了社會(huì)各界和各級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)部門(mén)一致好評(píng)。經(jīng)上海市用戶(hù)評(píng)價(jià)中心測(cè)評(píng)，調(diào)查統(tǒng)計(jì)表明，企業(yè)/業(yè)主對(duì)本企業(yè)所管轄每個(gè)管理處總滿(mǎn)意度指數(shù)達(dá)85.33，領(lǐng)先于現(xiàn)在上海市一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)平均水平,名列前茅。同時(shí)也反應(yīng)出本企業(yè)作為一個(gè)政府服務(wù)性窗口企業(yè)和發(fā)展商、業(yè)委會(huì)和業(yè)主之間全部建立著良好關(guān)系。第一季度上海十大“百姓滿(mǎn)意物業(yè)”評(píng)選揭曉。上實(shí)物業(yè)取得百姓滿(mǎn)意度分值為90.732，比平均分值高13.155個(gè)百分點(diǎn)，位列全市物業(yè)服務(wù)公眾滿(mǎn)意度第三名。，由上海市房產(chǎn)局牽頭物業(yè)管理行業(yè)業(yè)主滿(mǎn)意度指數(shù)課題研究，本企業(yè)是兩個(gè)物業(yè)管理企業(yè)之一，本企業(yè)管理樓宇在此課題調(diào)研中名列前茅。9月，本企業(yè)被選為“上海市物業(yè)管理用戶(hù)滿(mǎn)意度指數(shù)課題組”組員單位?！忌蠈?shí)大廈〗1999年11月被評(píng)為“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)異示范大廈”；自1998年起歷年被評(píng)為市治安消防優(yōu)異單位。多年來(lái)，上實(shí)大廈管理處和上海市消防局第五支隊(duì)建立了警民共建關(guān)系，并在〖上實(shí)大廈〗數(shù)次聯(lián)合舉行了商務(wù)辦公樓綜合消防演練，收到了良好效果。7月，由上海市消防局第五支隊(duì)、盧灣區(qū)消防監(jiān)督處和本企業(yè)在〖金鐘廣場(chǎng)〗聯(lián)合舉行了上海鬧市區(qū)首個(gè)商務(wù)辦公樓綜合消防演練，得到了社會(huì)各界好評(píng)，和業(yè)內(nèi)人士贊許。〖瑞南新苑〗在10月被評(píng)為上海市首批“四高小區(qū)”，2月被評(píng)為“上海市物業(yè)管理優(yōu)異住宅小區(qū)”，底又被評(píng)為“全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”，期間還取得很多單項(xiàng)榮譽(yù)。春天，〖瑞南新苑〗以上海市新建小區(qū)精神文明建設(shè)經(jīng)典身份，作為全國(guó)商品房住宅小區(qū)唯一代表，在由中央文明委組織、中央電視臺(tái)攝制服務(wù)行業(yè)創(chuàng)建文明系列片《偉大發(fā)明》中進(jìn)行了專(zhuān)題報(bào)道。企業(yè)含有針對(duì)具體項(xiàng)目量身定做以適宜管理服務(wù)方案，并含有在相同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下提供高標(biāo)準(zhǔn)管理服務(wù)能力。我們管理項(xiàng)目至今沒(méi)有虧損，而且勇于將預(yù)決算明細(xì)帳清冊(cè)提交委托方/業(yè)委會(huì)審核。企業(yè)經(jīng)過(guò)多年實(shí)踐運(yùn)作，積累了豐富經(jīng)驗(yàn)，尤其是為了處理各類(lèi)矛盾和問(wèn)題，在和物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)各方溝通和協(xié)調(diào)方面，在阻止違法（約）裝修（搭建）、保持外立面和環(huán)境不被破壞方面，全部能妥善處理，達(dá)成預(yù)定目標(biāo)，對(duì)處理棘手問(wèn)題有對(duì)策、有方法，而且還不會(huì)引發(fā)很大矛盾糾紛，這是上海同行自嘆望塵莫及。本企業(yè)除全權(quán)管理物業(yè)同時(shí)，還為上海和外地省市多家物業(yè)企業(yè)擔(dān)任顧問(wèn)，經(jīng)過(guò)本企業(yè)培訓(xùn)、現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)，這些企業(yè)物業(yè)管理有了顯著提升，有還成為當(dāng)?shù)匚飿I(yè)行業(yè)中佼佼者。四、物業(yè)管理特色經(jīng)過(guò)多年探索實(shí)踐和積累總結(jié)，本企業(yè)物業(yè)管理服務(wù)特色可概括為四個(gè)字，即“新、嚴(yán)、精、細(xì)”：新──管理中不停融入新理念、探索新思緒、接收新經(jīng)驗(yàn)、利用新方法，建立新機(jī)制。企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，不停提升和完善管理思想，學(xué)習(xí)和借鑒國(guó)外優(yōu)異管理經(jīng)驗(yàn)，努力爭(zhēng)取在管理和服務(wù)上有所突破，有所創(chuàng)新。嚴(yán)──在企業(yè)管理中充足表現(xiàn)高效、精干、嚴(yán)格要求，堅(jiān)持能進(jìn)能出、能上能下激勵(lì)機(jī)制，提倡優(yōu)勝劣汰、賞罰分明競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，以嚴(yán)格管理、嚴(yán)明紀(jì)律、嚴(yán)厲態(tài)度、嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范、嚴(yán)密方法，確保各項(xiàng)管理工作落到實(shí)處。精──堅(jiān)持精品意識(shí)、品牌意識(shí)，在提升管理水準(zhǔn)同時(shí)，不停提升服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)技能和服務(wù)意識(shí)。對(duì)每一件工作、每一塊標(biāo)識(shí)、每一項(xiàng)部署全部精心設(shè)計(jì)、精心策劃。細(xì)──對(duì)每一個(gè)步驟、每一個(gè)步驟、每一個(gè)過(guò)程全部想得細(xì)、做到位，對(duì)每一件事全部細(xì)觀察、細(xì)設(shè)想，對(duì)每一位用戶(hù)，全部細(xì)致周到、體貼入微，盡一切所能滿(mǎn)足和超越用戶(hù)合理要求和期望。本企業(yè)大量學(xué)習(xí)和借鑒境外物業(yè)管理優(yōu)異理念、經(jīng)驗(yàn)和方法，又結(jié)合本國(guó)國(guó)情，對(duì)每個(gè)不一樣管理項(xiàng)目設(shè)定不一樣標(biāo)準(zhǔn)，采取不一樣方法，但全部表現(xiàn)了“統(tǒng)一理念、統(tǒng)一規(guī)范、統(tǒng)一要求”，取得了很好社會(huì)效應(yīng)。遵守國(guó)家、政府法律法規(guī)，堅(jiān)持“正當(dāng)、合理、合情”地處理一切事務(wù)是本企業(yè)一貫標(biāo)準(zhǔn)。本企業(yè)率先在涉外辦公樓組建業(yè)委會(huì)，還首創(chuàng)了在業(yè)委會(huì)組建以前定時(shí)召開(kāi)業(yè)主會(huì)議討論物業(yè)管理事宜好方法，在行業(yè)內(nèi)被宣傳推廣。一直堅(jiān)持物業(yè)管理專(zhuān)題就是管理物業(yè)，一切活動(dòng)圍繞這一根本展開(kāi)，從而使物業(yè)保值增值得以實(shí)現(xiàn)。本企業(yè)將管理物業(yè)作為物業(yè)管理關(guān)鍵工作內(nèi)容，很關(guān)注對(duì)房屋、設(shè)施、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)。每十二個(gè)月維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃全部要反復(fù)論證，尤其是針對(duì)〖辦公大廈〗系統(tǒng)全、設(shè)備多、規(guī)模大特點(diǎn)，編制了20年維保概算。一經(jīng)確定，就確保按期保質(zhì)保量完成，包含外墻清洗也從不間斷。在遵守規(guī)范前提下，為不一樣業(yè)主提供人性化情感服務(wù)。本企業(yè)報(bào)修10分鐘抵達(dá)做法，曾被《新民晚報(bào)》專(zhuān)題報(bào)道。本企業(yè)提倡：先做好服務(wù)，讓再挑剔業(yè)主也無(wú)處挑剔，然后在管理上堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)，從不讓步。即使我們堅(jiān)持管理標(biāo)準(zhǔn)很果斷，但幾年來(lái)基礎(chǔ)沒(méi)有收到有效投訴。本企業(yè)把“超值服務(wù)”承諾真正落到實(shí)處，并使業(yè)主/住戶(hù)能切實(shí)感受得到。我們所管轄部分項(xiàng)目,如《上實(shí)大廈》在運(yùn)作過(guò)程中出現(xiàn)降低管理費(fèi)情況下，服務(wù)水準(zhǔn)卻仍然是同業(yè)中上好。所以，我們管理辦公樓宇租售率幾年來(lái)一直保持在98.5％以上，而新建住宅樓宇也全部全部實(shí)現(xiàn)了100％銷(xiāo)售。本企業(yè)提出保安、保潔專(zhuān)業(yè)條線內(nèi)部承包法，取得了很好效果，有效地調(diào)配資源，提升專(zhuān)業(yè)管理水平，加強(qiáng)了控制和監(jiān)督，降低了運(yùn)行成本，使總體管理水平又提升了一大步。所以，引發(fā)行業(yè)內(nèi)主管部門(mén)重視。在服務(wù)觀念方面，我們堅(jiān)持“時(shí)時(shí)以一流標(biāo)準(zhǔn)要求自己，事事用服務(wù)觀念對(duì)待業(yè)戶(hù)”理念，奉行“業(yè)主至上，服務(wù)第一，寓服務(wù)于管理之中”宗旨，提倡“業(yè)主并不總是正確，但她永遠(yuǎn)是第一位”思想；要求服務(wù)接待保持“不能帶‘不’字作結(jié)束語(yǔ)”態(tài)度；實(shí)現(xiàn)“滿(mǎn)足和超越業(yè)主合理期望”目標(biāo)。在企業(yè)管理方面，我們堅(jiān)持“取法乎上，博采眾長(zhǎng)、融合提煉、自成一家”方針，努力學(xué)習(xí)和吸收境外物業(yè)管理優(yōu)異理念、經(jīng)驗(yàn)和方法，結(jié)合國(guó)情實(shí)情，建立了一整套較為有效管理制度、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理方法、操作程序和用人機(jī)制、行為規(guī)范，要求全體管理人員“把今天事做到最好，明天事考慮周到”，為企業(yè)做實(shí)、做強(qiáng)、做大奠定了良好基礎(chǔ)，從而保障了為委托方提供管理服務(wù)優(yōu)質(zhì)。在規(guī)范發(fā)展方面，我們正確處理二者之間辯證關(guān)系，并用實(shí)踐證實(shí)規(guī)范是發(fā)展基礎(chǔ)和肯定條件，發(fā)展是規(guī)范結(jié)果和既定目標(biāo)。沒(méi)有規(guī)范，就沒(méi)有發(fā)展；沒(méi)有規(guī)范，就是發(fā)展了也不會(huì)持久。能不能做到規(guī)范發(fā)展，已經(jīng)成為衡量一個(gè)行業(yè)、一個(gè)企業(yè)整體水平關(guān)鍵標(biāo)志。所以，我們?cè)跒槲蟹教峁﹥?yōu)質(zhì)服務(wù)過(guò)程中一直保持規(guī)范化運(yùn)作體系，故不管是和我們合作開(kāi)發(fā)商還是業(yè)主委員會(huì)全部對(duì)本企業(yè)規(guī)范化運(yùn)作物業(yè)管理表示極其認(rèn)可，由此部分大型開(kāi)發(fā)商還和本企業(yè)結(jié)成了戰(zhàn)略伙伴關(guān)系。本企業(yè)在物業(yè)管理過(guò)程中充足尊重產(chǎn)權(quán)人意志和利益，合理協(xié)調(diào)相關(guān)方關(guān)系。我們每個(gè)管理項(xiàng)目在該區(qū)域全部是最好，所以使委托方得到物有所值，物超所值利益和價(jià)值。充足發(fā)揮“三位一體”（現(xiàn)在以發(fā)展為“多位一體”）管理模式，形成“多方共贏”局面。2、管理經(jīng)驗(yàn)及結(jié)果序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)管理面積（萬(wàn)m2）物業(yè)類(lèi)型項(xiàng)目所在地關(guān)鍵業(yè)績(jī)1上實(shí)大廈6.7涉外超高層綜合商辦樓上海市徐匯區(qū)漕溪北路18號(hào)全國(guó)物業(yè)管理示范大廈上海市物業(yè)管理優(yōu)異大廈上海市消防工作優(yōu)異單位2金鐘廣場(chǎng)9.18涉外超高層綜合商辦樓上海市盧灣區(qū)淮海中路98號(hào)全國(guó)物業(yè)管理示范大廈上海市物業(yè)管理優(yōu)異大廈上海市智能化大廈盧灣區(qū)綠色物業(yè)3環(huán)球金融中心38涉外超高層綜合商辦樓上海市浦東新區(qū)世紀(jì)大道100號(hào)4海上海新城22.88LOFT創(chuàng)意高級(jí)商住公寓上海市楊浦區(qū)大連路920號(hào)上海市物業(yè)管理優(yōu)異大廈5潤(rùn)和國(guó)際總部園8.09辦公樓浦東張衡路、李冰路部分建設(shè)中6玉佛城12.38高層住宅小區(qū)全國(guó)物業(yè)管理示范小區(qū)上海市文明住宅普陀區(qū)區(qū)優(yōu)異小區(qū)7黃浦新苑17.83高層住宅小區(qū)上海市黃浦區(qū)制造局路171號(hào)建設(shè)部小康住宅小區(qū)上海市優(yōu)異住宅小區(qū)8御景園11.56高層/多層住宅小區(qū)上海市浦東新區(qū)錦繡路888號(hào)全國(guó)物業(yè)管理示范小區(qū)上海市優(yōu)異住宅小區(qū)9瑞南新苑10.73超高層住宅小區(qū)上海市盧灣區(qū)瑞金南路185弄全國(guó)物業(yè)管理示范小區(qū)上海市優(yōu)異住宅小區(qū)上海市文明小區(qū)上海市“四高”小區(qū)上海市完整街坊上海市消防工作優(yōu)異單位10中石化銷(xiāo)售大廈0.58辦公樓上海市靜安區(qū)鎮(zhèn)寧路98號(hào)11地方天園7.29高層小高層住宅小區(qū)上海市普陀區(qū)東新路355弄上海市優(yōu)異住宅小區(qū)上海市“四高”小區(qū)上海市文明小區(qū)12嘉園8.36高層住宅小區(qū)上海市靜安區(qū)萬(wàn)航渡路458弄上海市優(yōu)異住宅小區(qū)上海市“四高”小區(qū)上海市綠化小區(qū)上海市花園小區(qū)13嶺南雅苑8.87多層小高層住宅小區(qū)上海市寶山區(qū)嶺南路1181號(hào)上海市優(yōu)異住宅小區(qū)上海市文明小區(qū)14錦灝佳園10.22多層/高層住宅小區(qū)上海市優(yōu)異住宅小區(qū)上海市文明小區(qū)上海市“四高”小區(qū)上海市綠色環(huán)境保護(hù)小區(qū)15東新大廈2.35辦公樓高級(jí)公寓上海市黃浦區(qū)寧海路、浙江路16創(chuàng)世紀(jì)花園10.19高層住宅小區(qū)上海市徐匯區(qū)零陵路789號(hào)全國(guó)物業(yè)管理示范小區(qū)17家化濱江苑4.94住宅小區(qū)上海市浦東新區(qū)浦明路1188弄18春天花園16.52別墅小區(qū)上海市長(zhǎng)寧區(qū)婁山關(guān)路999號(hào)19明日星城22.01高層住宅小區(qū)上海市黃浦區(qū)河南南路1009號(hào)20步高苑5.89高層住宅小區(qū)上海市盧灣區(qū)陜西南路370弄上海市文明小區(qū)上海市“四高”小區(qū)21臨江大廈2.91辦公樓高級(jí)公寓上海市虹口區(qū)東大名路1062弄虹口區(qū)優(yōu)異住宅小區(qū)22夏陽(yáng)湖國(guó)際花園16.07高層住宅小區(qū)23地杰?chē)?guó)際城35.9小高層高層住宅小區(qū)上海市浦東新區(qū)24德瑪公寓2.28小高層住宅小區(qū)上海市盧灣區(qū)肇家浜路188弄25祥和星宇花園22.56多層/小高層/別墅上海市普陀區(qū)鼓浪路真北路26淡水灣花園14.05高層住宅小區(qū)上海市盧灣區(qū)馬當(dāng)路588號(hào)建設(shè)中27航天苑26.86多層/小高層/別墅住宅小區(qū)上海市閔行區(qū)建設(shè)中28世紀(jì)廣場(chǎng)0.17公眾物業(yè)上海市黃浦區(qū)九江路518號(hào)29和欣國(guó)際花苑25.24高層上海市寶山區(qū)建設(shè)中30無(wú)錫金色江南三、四期42多層/小高層/別墅住宅小區(qū)江蘇省無(wú)錫市31無(wú)錫太湖威尼斯花園9.8別墅江蘇省無(wú)錫市全國(guó)物業(yè)管理示范小區(qū)32加洲河濱花園26.2多層/高層無(wú)錫惠山區(qū)建設(shè)中33達(dá)利廣場(chǎng)12高層/商場(chǎng)/公寓青島黃島開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)中34電影華苑6.14住宅小區(qū)徐匯區(qū)零陵路751弄建設(shè)中35天津萊茵小鎮(zhèn)30住宅小區(qū)天津市建設(shè)中36KING紫金門(mén)花苑32住宅小區(qū)無(wú)錫市建設(shè)中37首創(chuàng)·雋府33住宅小區(qū)無(wú)錫市建設(shè)中38瑞城花園31高層酒店公寓無(wú)錫市建設(shè)中39大理小區(qū)30住宅小區(qū)云南大理建設(shè)中合計(jì)632.75合作、顧問(wèn)管理項(xiàng)目一覽表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)管理面積（萬(wàn)m2）物業(yè)類(lèi)型項(xiàng)目所在地關(guān)鍵業(yè)績(jī)1申港豪園5.7小高層/別墅住宅小區(qū)江蘇省如皋市建設(shè)中2聯(lián)富廣場(chǎng)10.17大型商場(chǎng)上海市七浦路3新弘國(guó)際公寓8.86住宅上海市老滬太路199弄4愛(ài)法奧朗新莊園20別墅南匯航頭鎮(zhèn)5中南世紀(jì)城40住宅南通合計(jì)84.733、接管關(guān)鍵人員名單介紹及職稱(chēng)（專(zhuān)業(yè)資格資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件）項(xiàng)目責(zé)任人簡(jiǎn)歷表姓名性別男年紀(jì)職務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理職稱(chēng)經(jīng)濟(jì)師擬在本協(xié)議中擔(dān)任職務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理畢業(yè)學(xué)校職業(yè)學(xué)校職業(yè)學(xué)校參與工作時(shí)間28年從事本專(zhuān)業(yè)工作時(shí)間履歷

第二章小區(qū)物業(yè)管理整體設(shè)想1、確定管理模式“多位一體”管理模式——作為本項(xiàng)目標(biāo)小區(qū)管理支撐連城國(guó)際居住項(xiàng)目作為杭州市余杭地域關(guān)鍵組成部分，要把管理服務(wù)和江南文化氣息聯(lián)合起來(lái)，成為杭州市最有品位、最值得驕傲小區(qū)，成為余杭最含有特色小區(qū)。我們會(huì)配合主管部門(mén)在小區(qū)成立業(yè)委會(huì)并會(huì)同市政成立由政府部門(mén)牽頭，業(yè)委會(huì)、居委會(huì)、商業(yè)街、市政管理代表和物業(yè)企業(yè)等派代表參與組成連城國(guó)際管委會(huì)，充足發(fā)揮“多位一體”模式作用?！罢皩?zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)理念，實(shí)施物業(yè)管理早期介入，實(shí)現(xiàn)多方共贏連城國(guó)際項(xiàng)目標(biāo)開(kāi)發(fā)商充足考慮廣大業(yè)主長(zhǎng)遠(yuǎn)投資，為切實(shí)保障其利益，以前瞻性理念，在開(kāi)發(fā)早期就選聘優(yōu)異物業(yè)管理企業(yè)，引入物業(yè)管理早期介入全程物業(yè)管理服務(wù)，共同打造杭州地產(chǎn)界又一新亮點(diǎn)。經(jīng)過(guò)成功管理和服務(wù)實(shí)踐，肯定實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)者、業(yè)主、消費(fèi)者和物業(yè)企業(yè)“多方共贏”局面。本企業(yè)作為專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)，將秉承開(kāi)發(fā)商前瞻性、專(zhuān)業(yè)化優(yōu)異理念，創(chuàng)新服務(wù)理念，形成管理特色，主動(dòng)實(shí)施物業(yè)管理早期介入，切實(shí)為本項(xiàng)現(xiàn)在期物業(yè)管理全過(guò)程提供專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)，并樹(shù)立和小區(qū)內(nèi)權(quán)益各方共獲收益、共享財(cái)富美好理想?！獙哟慰臻g和功效定位結(jié)合，物業(yè)管理企業(yè)全方位配合實(shí)施“三統(tǒng)一”要做好連城國(guó)際項(xiàng)目標(biāo)物業(yè)管理服務(wù)，就必需要將本項(xiàng)目標(biāo)層次空間和功效定位相結(jié)合，充足利用其特點(diǎn)，進(jìn)行總體構(gòu)思布局，在縱橫交錯(cuò)建筑物之間施展物業(yè)管理手段和技術(shù)，忠實(shí)服務(wù)于居民。利用物業(yè)管理企業(yè)全方位配合開(kāi)發(fā)商、運(yùn)行商或經(jīng)營(yíng)者“三統(tǒng)一”模式，即“統(tǒng)一劃分布局、統(tǒng)一宣傳策劃、統(tǒng)一物業(yè)管理”，做到統(tǒng)一和多采相結(jié)合，既統(tǒng)一又不單一，充足表現(xiàn)綜合功效商業(yè)和會(huì)所等特征?！c(diǎn)面結(jié)合，突現(xiàn)關(guān)鍵，營(yíng)造充滿(mǎn)人文、生態(tài)、現(xiàn)代感高級(jí)居住小區(qū)連城國(guó)際小區(qū)地處杭州市優(yōu)越位置，將是杭州人和各地優(yōu)異人士關(guān)注焦點(diǎn)。物業(yè)管理要結(jié)合功效定位特點(diǎn)，有效融合江南文化、周?chē)虡I(yè)業(yè)態(tài)、鄰近標(biāo)志性建筑和周?chē)幕瘹夥眨O(shè)定符合連城國(guó)際項(xiàng)目特點(diǎn)運(yùn)作機(jī)制，以點(diǎn)面結(jié)合，突現(xiàn)關(guān)鍵，使本項(xiàng)目真正成為一個(gè)充滿(mǎn)人文、生態(tài)、現(xiàn)代感高級(jí)居住小區(qū)?！M善齊全服務(wù)體系，滲透物業(yè)管理全方位、表現(xiàn)物業(yè)服務(wù)多方面連城國(guó)際項(xiàng)目確立服務(wù)業(yè)鏈接，開(kāi)發(fā)商計(jì)劃設(shè)計(jì)中提供了完備服務(wù)體系。物業(yè)管理也將從業(yè)態(tài)源頭開(kāi)始，全方位滲透，多方面表現(xiàn)，把西方理性和東方人性有機(jī)結(jié)合，提供杭州人和優(yōu)異人士全部能接收管理服務(wù)，用細(xì)心、貼心、用心服務(wù)理念，貫穿于物業(yè)管理服務(wù)全過(guò)程。經(jīng)營(yíng)和小區(qū)公建配套服務(wù)功效、開(kāi)設(shè)多項(xiàng)軟硬件設(shè)施，做到想業(yè)主之所想，提供便民、利民優(yōu)質(zhì)服務(wù)。全方面推行“人性化物業(yè)管理模式”我們借鑒中國(guó)外物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，廣泛引入人性化物業(yè)管理優(yōu)異管理理念，以關(guān)注職員不一樣需求、關(guān)注業(yè)主家居質(zhì)量、關(guān)注環(huán)境溫馨友好、關(guān)注小區(qū)整體氣氛為特色人性化管理模式。物業(yè)人性化管理實(shí)現(xiàn)了多個(gè)統(tǒng)一：對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，重視了外在環(huán)境和內(nèi)在情感統(tǒng)一；對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，實(shí)現(xiàn)了規(guī)范化管理和人性化管理統(tǒng)一；對(duì)職員來(lái)說(shuō)，表現(xiàn)了企業(yè)發(fā)展和個(gè)人成長(zhǎng)統(tǒng)一?！叭诵曰飿I(yè)管理模式”就是在管理、環(huán)境、空間各個(gè)層次和步驟營(yíng)造既相互信任、相互尊敬，又有明確行為規(guī)則約束友好、有序舒暢環(huán)境和文化氣氛，使大家在工作、生活、文化娛樂(lè)等各方面品味需求均得到滿(mǎn)足。在物業(yè)管理實(shí)踐中提煉出人性化物業(yè)管理模式必將使連城國(guó)際項(xiàng)目標(biāo)物業(yè)管理在檔次上得到全方面提升。個(gè)性化服務(wù)作為服務(wù)性行業(yè)，我們?cè)诠芾矸?wù)上不停吸收行業(yè)內(nèi)較優(yōu)異理念，在物業(yè)管理中，我們將提供個(gè)性化服務(wù)，以適應(yīng)社會(huì)發(fā)展和消費(fèi)細(xì)分市場(chǎng)趨勢(shì)。我們從過(guò)去著眼于滿(mǎn)足業(yè)主群體需求、通常需求，提升到在滿(mǎn)足業(yè)主上述需求基礎(chǔ)上，最大可能地滿(mǎn)足于業(yè)主個(gè)性需求、特殊需要高度；盡可能多地為業(yè)主提供關(guān)心心靈、關(guān)注人性深層次服務(wù)。所以，我們將依據(jù)各類(lèi)業(yè)主不一樣需求，提供不一樣層次、不一樣類(lèi)型個(gè)性化管家式服務(wù)。我們將依據(jù)各類(lèi)業(yè)主不一樣需求，提供更適合不一樣層面、不一樣類(lèi)型個(gè)性化小區(qū)服務(wù)內(nèi)容，實(shí)施有效“愛(ài)好分類(lèi)、個(gè)性服務(wù)”，將以往物業(yè)服務(wù)大面積、大分類(lèi)和大時(shí)段上升為業(yè)主細(xì)分、愛(ài)好細(xì)分、服務(wù)細(xì)分更人性化服務(wù)。實(shí)踐“即時(shí)服務(wù)和隱性管理”相結(jié)合管理設(shè)想我們?cè)谶B城國(guó)際項(xiàng)目標(biāo)物業(yè)管理中，將引入“即時(shí)服務(wù)”和“隱性管理”相結(jié)合管理理念?！凹磿r(shí)服務(wù)”，就是我們將對(duì)小區(qū)業(yè)主服務(wù)需求做全方面、深入、細(xì)致了解，并成立“業(yè)主應(yīng)急服務(wù)隊(duì)伍”和“二十四小時(shí)快速維修隊(duì)伍”，確保在業(yè)主需要幫助時(shí)會(huì)即時(shí)出現(xiàn)，為業(yè)主提供立即滿(mǎn)意服務(wù)，我們強(qiáng)調(diào)是服務(wù)快捷性和業(yè)主滿(mǎn)意度?！半[性管理”是服務(wù)檔次提升，其主旨是充足尊重業(yè)主私密空間和生活私密性，而且確保在業(yè)主需要幫助時(shí)即時(shí)出現(xiàn)，提供深層次個(gè)性化服務(wù)。比如，小區(qū)清潔管理，我們?cè)跇I(yè)主上下班高峰期不讓業(yè)主看到保潔員，充足尊重了業(yè)主私密空間。物業(yè)管理人職業(yè)化人力資源是物管企業(yè)最大資本，所以，必需樹(shù)立現(xiàn)代人力“資本”觀念，把人力資源作為企業(yè)一個(gè)最關(guān)鍵資本進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用，擴(kuò)大投資，讓其為企業(yè)發(fā)明更多價(jià)值。我企業(yè)已經(jīng)建立了一套客觀公正價(jià)值評(píng)價(jià)體系和晉升考評(píng)機(jī)制，能量化盡可能加以量化，不能量化則以合適方法轉(zhuǎn)化可量化項(xiàng)目，在工作績(jī)效考評(píng)方面將重視績(jī)效改善，而在工作態(tài)度和能力方面?zhèn)戎赜陂L(zhǎng)久表現(xiàn)，在考評(píng)過(guò)程中，以上級(jí)考評(píng)下級(jí)為主，輔以同級(jí)之間和下級(jí)對(duì)上級(jí)評(píng)價(jià)來(lái)綜合衡量，確保考評(píng)公平、公正和公開(kāi)。我們?cè)谖飿I(yè)行業(yè)內(nèi)已經(jīng)含有以下三個(gè)方面優(yōu)勢(shì)：一是含有對(duì)人才有吸引力、符合企業(yè)實(shí)際薪酬福利政策；二是重視和職員溝通，加大了情感投資力度，充足尊重職員，對(duì)職員進(jìn)行“人文關(guān)心、情感服務(wù)”，用溫馨、友好企業(yè)內(nèi)部人際關(guān)系氣氛打動(dòng)和感染職員，讓職員感受到企業(yè)這個(gè)“大家庭”溫暖；三是進(jìn)行職位激勵(lì)，幫助職員進(jìn)行職業(yè)生涯設(shè)計(jì)，給職員尤其是中高層管理人員自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)機(jī)會(huì)。經(jīng)過(guò)種種努力，我們引進(jìn)人才、留住人才、用好人才、提升人才，使職員以企業(yè)為家，以現(xiàn)在職業(yè)為終生職業(yè)，確保所轄項(xiàng)目標(biāo)物業(yè)管理質(zhì)量，確保了企業(yè)可連續(xù)性發(fā)展。2、管理服務(wù)方法我們?cè)诃h(huán)境控制上要保持建筑環(huán)境原汁原味；在管理服務(wù)上要學(xué)習(xí)借鑒境內(nèi)外優(yōu)異物業(yè)管理服務(wù)理念、模式、方法和手段，并結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，形成一整套適宜有效管理服務(wù)理念、模式、方法和手段；在人文環(huán)境上，要符合中國(guó)特色，表現(xiàn)中西交融、博采眾長(zhǎng)、文明協(xié)調(diào)、多元發(fā)展。以人為本，建立一門(mén)式接待服務(wù)中心我們?cè)诠芾矸?wù)中，引進(jìn)境內(nèi)外優(yōu)異管理服務(wù)理念，建立本項(xiàng)目適宜有效管理模式。在業(yè)主擁有業(yè)權(quán)基礎(chǔ)上，我們管理服務(wù)會(huì)方便業(yè)主生活，成立一門(mén)式接待服務(wù)中心，提供全方位各項(xiàng)服務(wù)，總體協(xié)調(diào)小區(qū)業(yè)主各類(lèi)事務(wù)，并在第一時(shí)間快速反應(yīng)立即處理，以滿(mǎn)足業(yè)主多種需求。同時(shí)，我們管理要做到不侵犯她人正當(dāng)權(quán)益，為全部在復(fù)地連成國(guó)際小區(qū)生活工作大家提供溫馨友好大家庭環(huán)境。安全第一，保障住宅小區(qū)公共秩序安全業(yè)主對(duì)于居家安全是十分關(guān)切，安全保障程度也是最能直觀反應(yīng)物業(yè)管理企業(yè)管理水準(zhǔn)，將直接影響業(yè)主對(duì)物業(yè)管理滿(mǎn)意度。我們將依據(jù)“群防群治”、“綜合治理”標(biāo)準(zhǔn)，為防偷竊、防破壞、防流氓活動(dòng)、防意外事故等所管理物業(yè)開(kāi)展一系列管理活動(dòng)。比如，制訂管委會(huì)例會(huì)制度，對(duì)小區(qū)交通、業(yè)主入住、噪音控制、設(shè)備設(shè)施維保工作進(jìn)行制度化、程序化管理，確保小區(qū)安寧、祥和，做到開(kāi)放空間松而不亂，有序開(kāi)放；封閉空間外部固若金湯，內(nèi)部寬松愉悅。我們擬將建立起由中央監(jiān)控中心統(tǒng)一指揮調(diào)度、戰(zhàn)斗力強(qiáng)治安快速反應(yīng)系統(tǒng)，該系統(tǒng)既強(qiáng)調(diào)快速快捷，又強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，快速快捷即要求保安員在接到快速支援命令后90秒鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，其它崗位人員也會(huì)相繼趨前援助；多重結(jié)合即小區(qū)治安工作要做到流動(dòng)崗、固定崗相結(jié)合、整裝和便裝相結(jié)合、全方面防范和關(guān)鍵防范相結(jié)合，確保小區(qū)治安防范萬(wàn)無(wú)一失。智能設(shè)施，提供專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理維護(hù)保養(yǎng)連城國(guó)際項(xiàng)目中智能化系統(tǒng)十分完善而且優(yōu)異，物業(yè)管理人員和工程技術(shù)人員就需要掌握對(duì)應(yīng)科技知識(shí)，既要懂操作，也要懂系統(tǒng)維護(hù)。我們將嚴(yán)格根據(jù)ISO質(zhì)量管理體系規(guī)范化操作，早期進(jìn)駐施工現(xiàn)場(chǎng)熟悉小區(qū)功效配置、建筑情況等情況，并提出合理化提議，在各階段發(fā)揮物業(yè)管理作用。同時(shí)，培養(yǎng)和配置一支掌握智能化系統(tǒng)技術(shù)及管理方法專(zhuān)業(yè)技能精湛早期管理服務(wù)隊(duì)伍。現(xiàn)代化物業(yè)企業(yè)應(yīng)該實(shí)施現(xiàn)代化優(yōu)異物業(yè)管理，實(shí)施電腦化管理是提升物業(yè)管理水平關(guān)鍵所在。我們已在企業(yè)所轄項(xiàng)目中全方位使用了現(xiàn)時(shí)較為優(yōu)異物業(yè)管理軟件系統(tǒng)。我們將總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，爭(zhēng)取將現(xiàn)在最新網(wǎng)絡(luò)版投入連城國(guó)際項(xiàng)目標(biāo)管理中，從而全方面提升本項(xiàng)目標(biāo)物業(yè)管理水平。加強(qiáng)監(jiān)督，建立多元化、全方位監(jiān)督體系本企業(yè)開(kāi)創(chuàng)多元化、全方位管理服務(wù)監(jiān)督體系得到了物業(yè)管理界和主管部門(mén)一致好評(píng)，也伴伴隨企業(yè)發(fā)展，成為本企業(yè)一大特色。在連城國(guó)際項(xiàng)目標(biāo)物業(yè)管理中我們將充足發(fā)揮這一特色，建立良好社會(huì)關(guān)系和強(qiáng)有力社會(huì)監(jiān)督體系，把連城國(guó)際項(xiàng)目建設(shè)成高品質(zhì)生活小區(qū)。當(dāng)業(yè)主需要時(shí)，我們會(huì)隨時(shí)出現(xiàn)在業(yè)主面前；當(dāng)業(yè)主暫不需要時(shí)，我們將待命。滿(mǎn)足需求，推出多形式方便業(yè)主衍生服務(wù)將連城國(guó)際小區(qū)打造成余杭區(qū)內(nèi)一個(gè)文化生活經(jīng)濟(jì)中心，會(huì)所設(shè)置和服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)在立足于滿(mǎn)足業(yè)主部分生活需求后，能給其提供并帶來(lái)更深層次享受和娛樂(lè)。我們準(zhǔn)備推出便利式、預(yù)約式、經(jīng)濟(jì)式衍生服務(wù)（特約服務(wù)、個(gè)性化服務(wù)），為廣大業(yè)主提供更多方便。商鋪管理，兼顧方便居民、綜合治理關(guān)系連城國(guó)際綜合商業(yè)管理既要給小區(qū)居民帶來(lái)方便、舒適、優(yōu)雅、高級(jí)享受，更要做到不影響小區(qū)居民生活。所以，對(duì)配套商鋪招商要貼近生活需要，生活必需落實(shí)有統(tǒng)一策劃、分門(mén)別類(lèi)，兼顧健康、休閑、娛樂(lè)。對(duì)店鋪招商要統(tǒng)一設(shè)計(jì)方案，方案要和建筑風(fēng)貌融為一體。同時(shí)采取有效方法，做到燈光不造成光污染；聲音不造成噪音污染；清潔不造成衛(wèi)生污染；商鋪不造成環(huán)境污染。并阻止商鋪業(yè)主發(fā)生對(duì)小區(qū)安全有影響和隱患舉措。環(huán)境管理，展現(xiàn)自然宜人海派新風(fēng)格對(duì)連城國(guó)際項(xiàng)目標(biāo)環(huán)境綠化管理是重中之重，我們擬在公共綠地、商鋪門(mén)前、公寓居住區(qū)門(mén)前、窗臺(tái)和露臺(tái)上擺放部分綠化，點(diǎn)綴美化環(huán)境，給人以常綠常新感覺(jué)，并在滿(mǎn)足小區(qū)居民需求同時(shí)，兼顧觀賞性，展現(xiàn)出自然宜人海派新風(fēng)格。逐步增加小區(qū)管理服務(wù)技術(shù)含量未來(lái)物業(yè)管理行業(yè)是人才競(jìng)爭(zhēng)，也是管理服務(wù)中技術(shù)含量比拼，技術(shù)競(jìng)爭(zhēng)將起最終作用。在連城國(guó)際項(xiàng)目標(biāo)物業(yè)管理中，我們將逐步加大技術(shù)投入力度，如治安管理中，逐步增加技防在管理中比重；環(huán)境綠化逐步實(shí)施綠化機(jī)械化，既提升工作效率，又節(jié)省人力成本；在機(jī)電設(shè)備管理中，利用成熟技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)，加緊智能化建設(shè)。第三章有效管理機(jī)制1、管理方法內(nèi)部管理架構(gòu)連城國(guó)際管理處連城國(guó)際管理處保安消防保安消防用戶(hù)管理保潔綠化園區(qū)文化工程維修用戶(hù)管理保潔綠化園區(qū)文化工程維修接待接待激勵(lì)機(jī)制在實(shí)際工作中，我們充足考慮職員個(gè)體差異，實(shí)施差異激勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)。我們將綜合考慮職員性別、職務(wù)、學(xué)歷、年紀(jì)等幾方面原因，制訂能滿(mǎn)足絕大多數(shù)職員利益激勵(lì)機(jī)制：物質(zhì)激勵(lì)：增加職員工資、生活福利、保險(xiǎn)，發(fā)放獎(jiǎng)金、生活用具、工資晉級(jí)。信息激勵(lì)：交流企業(yè)、職員之間信息，進(jìn)行思想溝通，如匯部門(mén)溝通會(huì)、報(bào)制度、懇談會(huì)、經(jīng)理接待日制度.目標(biāo)激勵(lì)：經(jīng)過(guò)推行目標(biāo)責(zé)任制，使企業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)層層落實(shí)，每個(gè)職員現(xiàn)有目標(biāo)又有壓力，產(chǎn)生強(qiáng)烈動(dòng)力，努力完成任務(wù)。監(jiān)督機(jī)制本企業(yè)有完善監(jiān)督機(jī)制，關(guān)鍵包含:實(shí)時(shí)監(jiān)控制度，企業(yè)利用網(wǎng)絡(luò)隨時(shí)對(duì)各管理部和各部門(mén)日常管理工作進(jìn)行監(jiān)督控制，發(fā)覺(jué)問(wèn)題立即糾正；定時(shí)匯報(bào)制度，各處定時(shí)匯報(bào)工作情況，提交工作計(jì)劃，由企業(yè)審核，并評(píng)定工作業(yè)績(jī)；不定時(shí)巡察，填補(bǔ)紕漏，促進(jìn)管理工作愈加完善；投訴制度，接收業(yè)主投訴，并立即做出處理方案，調(diào)查事情原委，盡可能給業(yè)主滿(mǎn)意回復(fù)；接收業(yè)主及各級(jí)行政部門(mén)監(jiān)督，定時(shí)向業(yè)主通報(bào)物業(yè)管理情況，定時(shí)公開(kāi)財(cái)務(wù)情況和物業(yè)管理運(yùn)作情況。自我約束機(jī)制本企業(yè)已經(jīng)過(guò)ISO9001:質(zhì)量管理認(rèn)證，依據(jù)該體系具體標(biāo)準(zhǔn)并參考國(guó)家建設(shè)部全國(guó)城市物業(yè)管理小區(qū)評(píng)選標(biāo)準(zhǔn)，制訂管理中心日常工作標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合崗位聘用機(jī)制和逐層考評(píng)機(jī)制，形成自我約束機(jī)制。信息反饋機(jī)制在內(nèi)部反饋中，管理部有定時(shí)和不定時(shí)多種會(huì)議，比如每七天一次主管人員例會(huì)；每七天五各班組班務(wù)會(huì)；每個(gè)月一次主管會(huì)議等等，會(huì)議內(nèi)容就是反應(yīng)情況、溝通信息、協(xié)調(diào)關(guān)系和處理問(wèn)題。在對(duì)外反饋中，將經(jīng)過(guò)回訪制度和定時(shí)服務(wù)調(diào)查來(lái)完成。工作計(jì)劃我們將工作計(jì)劃分為前期管理、入住期管理和常規(guī)期管理三部分，根據(jù)輕重有序、科學(xué)實(shí)效標(biāo)準(zhǔn)，制訂管理工作計(jì)劃。前期管理工作計(jì)劃前期介入，參與計(jì)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)→擬訂物業(yè)管理方案→組建物業(yè)管理隊(duì)伍→完善管理及辦公條件→制訂管理規(guī)章制度→物業(yè)驗(yàn)收和接管入住期管理工作計(jì)劃入住手續(xù)辦理→住戶(hù)裝修管理→檔案建立和管理正常期管理工作計(jì)劃房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)；機(jī)電設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)；安保管理；智能化設(shè)施管理；小區(qū)環(huán)境管理；財(cái)務(wù)管理；小區(qū)文化活動(dòng)開(kāi)展；便民服務(wù)和完善配套；2、物資裝備辦公設(shè)備辦公桌(椅)、電腦、飲水機(jī)、打印機(jī)、物業(yè)接待臺(tái)、保險(xiǎn)箱、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、文件柜、小會(huì)議桌(椅)、掛壁式空調(diào)、更衣柜工程設(shè)備鋁合金升降梯(6M)、電錘(進(jìn)口)、潛水泵(單相)、指針式萬(wàn)用表、數(shù)字式鉗形表、兆歐表(1000V)、小型切割機(jī)、絕緣墊、鋁合金升降梯(4M)、數(shù)字式萬(wàn)用表、鋁合金升降梯(2.5M)、電動(dòng)疏通機(jī)、手提充電式遠(yuǎn)射燈套筒扳手(公制)、各類(lèi)小工具、角向磨光機(jī)、工具箱、、梅花/開(kāi)口扳手(公制)、保潔設(shè)備手推車(chē)、桶式洗塵機(jī)、鋁合金合頁(yè)梯、垃圾桶、小型清潔工具、增壓泵水槍、其它清潔工具。保安設(shè)備對(duì)講機(jī)、警棍、聚光手電筒、遮陽(yáng)傘等其它設(shè)備。3、人員配置各類(lèi)人員數(shù)量崗位人數(shù)工作概述物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理1人主持全方面管理工作用戶(hù)服務(wù)部3人用戶(hù)接待兼文檔內(nèi)勤、資料管理、綜合服務(wù)工程部3人水電工、給排水、日常房屋設(shè)備維保安保部25人監(jiān)控、大門(mén)、巡視、疏導(dǎo)交通、糾正違章保潔部10人公共走道、外圍、車(chē)庫(kù)保潔、綠化工作合計(jì)42人各崗位人員數(shù)量崗位名稱(chēng)人數(shù)經(jīng)理1人用戶(hù)主管1人工程領(lǐng)班1人保安主管1人用戶(hù)接待員1人出納1人維修工2人保安領(lǐng)班4人保安員16人監(jiān)控管理員4人保潔領(lǐng)班1人公寓樓保潔9人總計(jì)：42人各崗位人員要求物業(yè)經(jīng)理男性，年紀(jì)40歲以下，大專(zhuān)以上學(xué)歷，持有建設(shè)部頒發(fā)物業(yè)經(jīng)理上崗證書(shū)，有良好表示和溝通能力，熟悉物業(yè)管理相關(guān)政策、法規(guī)；五年以上物業(yè)管理經(jīng)歷，協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，能全方面負(fù)責(zé)小區(qū)管理。保安主管男性,25---35歲高中以上學(xué)歷，三年以上相關(guān)經(jīng)歷，保安崗位證書(shū)、消防崗位證書(shū)，會(huì)操作常見(jiàn)消防設(shè)備，含有一定保安消防知識(shí)，并有對(duì)保安隊(duì)員培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)，能負(fù)責(zé)全企業(yè)保安條線整體工作，善于處理各類(lèi)突發(fā)事件，協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。工程主管男性，年紀(jì)45歲以下，大專(zhuān)以上學(xué)歷，掌握物業(yè)工程相關(guān)技術(shù)知識(shí)和工作操作步驟，有設(shè)備類(lèi)上崗證或中級(jí)證，含有較強(qiáng)文案寫(xiě)作能力,熟悉強(qiáng)弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)，含有較強(qiáng)工程管理、協(xié)調(diào)能力,熟悉土建常識(shí)，五年以上相關(guān)經(jīng)驗(yàn)?？头鞴苣?女性，35歲左右，大專(zhuān)以上學(xué)歷，三年以上物業(yè)管理經(jīng)歷，良好溝通表示和協(xié)調(diào)能力，有建設(shè)部頒發(fā)物業(yè)管理人員上崗證書(shū)。維修工男性,45歲以下，2年以上物業(yè)小區(qū)專(zhuān)業(yè)設(shè)備維修、保養(yǎng)經(jīng)驗(yàn)。保安員（男）1.70米以上，年紀(jì)30歲以下，初中以上學(xué)歷,工作責(zé)任心強(qiáng)，無(wú)違法犯罪統(tǒng)計(jì)，人品佳，退伍軍人優(yōu)先。出納女性，35歲以下，財(cái)會(huì)類(lèi)專(zhuān)業(yè)，二年以上會(huì)計(jì)工作經(jīng)驗(yàn)，熟練掌握各類(lèi)會(huì)計(jì)報(bào)表編制，持有會(huì)計(jì)上崗證，有會(huì)計(jì)初、中級(jí)職稱(chēng)者優(yōu)先。接待女性，25歲左右，大專(zhuān)以上學(xué)歷，形象佳，聲音甜美，語(yǔ)言溝通能力強(qiáng)，熟悉電腦操作，熟練掌握各類(lèi)表單編制。4、人員培訓(xùn)在我們投入連城國(guó)際前期物業(yè)管理服務(wù)工作后，將根據(jù)物業(yè)規(guī)模及需要提出物業(yè)管理中心職員總體架構(gòu)及各級(jí)人員編制。依據(jù)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)之要求,招聘連城國(guó)際物業(yè)管理服務(wù)所需之全部管理職員。按職務(wù)要求及勞務(wù)市場(chǎng)情況擬訂職員工薪標(biāo)準(zhǔn)。擬訂整體招聘計(jì)劃（包含招聘廣告內(nèi)容、招聘人數(shù)、技術(shù)要求、所需學(xué)歷及工作經(jīng)驗(yàn)等）。篩選合適申請(qǐng)人，安排面試、復(fù)試，并按工作前后所需提出錄用之提議（工程骨干人員將被優(yōu)先安排到位工作，幫助物業(yè)機(jī)電設(shè)備測(cè)試及驗(yàn)收）。職員培訓(xùn)、考察及實(shí)習(xí) 職員上崗培訓(xùn)：完善和系統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)職員上崗培訓(xùn)，將有利于職員能愈加快適應(yīng)新崗位。我們經(jīng)過(guò)多年各類(lèi)型物業(yè)管理服務(wù)實(shí)踐和對(duì)不一樣層次之職員進(jìn)行培訓(xùn)，已發(fā)展出一套上實(shí)物業(yè)獨(dú)特培訓(xùn)課程和培訓(xùn)體系。我們將針對(duì)連城國(guó)際項(xiàng)目特征及物業(yè)管理中心職員之具體情況，度身定制一系列上崗前物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)課程。該課程由我們高級(jí)行政人員和專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)講師進(jìn)行實(shí)地教授，使職員在上崗前能基礎(chǔ)掌握物業(yè)管理所需之各類(lèi)基礎(chǔ)知識(shí)，方便其日常物業(yè)管理服務(wù)工作之順利開(kāi)展。同時(shí)，我們亦會(huì)對(duì)聘用物業(yè)管理職員進(jìn)行考評(píng)和評(píng)定，就職員之物業(yè)管理服務(wù)能力進(jìn)行評(píng)定，挑選出適宜之物業(yè)管理人選，組建優(yōu)異物業(yè)管理團(tuán)體。 職員在職培訓(xùn)：我們將對(duì)連城國(guó)際物業(yè)管理中心在職職員進(jìn)行循環(huán)物業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn)，安排各類(lèi)重溫培訓(xùn)課程，并針對(duì)職員存在之不足，提供立即培訓(xùn)課程。務(wù)求連城國(guó)際物業(yè)管理中心在職職員服務(wù)素質(zhì)能達(dá)成國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)要求。 跟班實(shí)習(xí)培訓(xùn)和交流：我們將安排連城國(guó)際物業(yè)管理中心部分職員至我們管理之同類(lèi)型和其它類(lèi)型樓盤(pán)進(jìn)行跟班實(shí)習(xí)，方便實(shí)地了解上實(shí)物業(yè)高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理運(yùn)作方法和內(nèi)容；同時(shí)，我們會(huì)安排物業(yè)管理中心高層管理人員，參與我們定時(shí)舉行物業(yè)管理服務(wù)研討會(huì)，經(jīng)過(guò)交流和相互借鑒，以完善和提升連城國(guó)際物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)作服務(wù)品質(zhì)。5、職員獎(jiǎng)懲制度職員日?？荚u(píng)采取記分制，以100分為基準(zhǔn)，依據(jù)職員表現(xiàn)對(duì)分值進(jìn)行加減，職員得分將作為獎(jiǎng)懲、續(xù)聘依據(jù)。具體內(nèi)容：序號(hào)項(xiàng)目加減分標(biāo)準(zhǔn)1上班遲到、早退減5-10分2上班抽煙、看報(bào)、聊天、吃東西減5-10分3上班時(shí)間打私人電話減5-10分4違反服裝管理要求和不戴工牌者減5-10分5在宿舍會(huì)客、留外人住宿、不按時(shí)就寢者減5-10分6未使用文明語(yǔ)言，和用戶(hù)爭(zhēng)辯者減5-10分7工作不認(rèn)真，出差錯(cuò)或服務(wù)欠佳被投訴者減5-10分8上班喝酒、瞌睡、擅離工作崗位未造成損失者減5-10分9非工作需要，私用機(jī)電設(shè)備，消防器材者減5-10分10當(dāng)值時(shí)間睡覺(jué)減5-10分11玩忽職守，違反操作規(guī)程，造成事故或損失者減5-10分12蓄意破壞、偷竊公物或用戶(hù)之物品者減5-10分13未經(jīng)許可向外界泄露資料、文件內(nèi)容者減5-10分14收車(chē)費(fèi)不撕停車(chē)票據(jù)或以權(quán)謀私者減5-10分15服務(wù)態(tài)度差，受到用戶(hù)合理投訴減5-10分16工作主動(dòng)主動(dòng)、任勞任怨者加5-10分17培訓(xùn)認(rèn)真刻苦、成績(jī)突出，能夠?qū)W以致用者加5-10分18工作中善于發(fā)覺(jué)問(wèn)題，并立即反應(yīng)者加5-10分19反應(yīng)問(wèn)題立即，起到防微杜漸作用者加5-10分20警惕性高，抓獲小偷或亂發(fā)廣告者加5-10分21工作中常常提出合理化提議并被采納者加5-10分22能夠處理問(wèn)題，處理問(wèn)題靈活者加5-10分23拾金不昧者加5-10分24出色完成上級(jí)交給特殊任務(wù)者加5-10分25在服務(wù)中發(fā)明優(yōu)異成績(jī)，屢受各界表彰者加5-10分26提出合理化提議，經(jīng)實(shí)施有顯著成效者加5-10分27保護(hù)公共財(cái)產(chǎn)安全，預(yù)防重大事故，搶險(xiǎn)救災(zāi)成績(jī)顯著者加5-10分28揭發(fā)損害用戶(hù)利益或違規(guī)行為，抵制歪風(fēng)邪氣事跡突出者加5-10分29嚴(yán)格控制開(kāi)支，節(jié)省能源、費(fèi)用有顯著成效者加5-10分30幫助公安機(jī)關(guān)破獲重大案件、抓獲重大案犯者加5-10分6、職員儀容儀表要求勤剪發(fā)，不留奇型頭發(fā)。勤洗澡更衣、勤剪指甲、勤洗手。男性胡須剃潔凈，女性不得濃妝、梳理整齊。佩工號(hào)卡，衣著注意整齊，不掉扣露胸，不準(zhǔn)光腳穿鞋子上崗。客人面前不挖耳、不剔牙、不抓頭皮、不挖鼻子、不吃零食、不吸煙、不打哈欠。工作時(shí)間不準(zhǔn)談話聊天，不交頭接耳，更不能說(shuō)粗話。注意做到“三輕一快”(講話輕、操作輕、走路輕、動(dòng)作要快)。工作中發(fā)生矛盾應(yīng)內(nèi)部處理，不能在客人面前爭(zhēng)吵，也不能向外界泄露。職員不佩帶要求以外飾品，BP機(jī)及手機(jī)應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)佩帶。工作時(shí)間穿本單位要求統(tǒng)—工作服，左胸前佩戴服務(wù)標(biāo)志。工作服要整齊，領(lǐng)帶、領(lǐng)花挺括潔凈，系戴端正，扣齊紐扣，鞋襪整齊，皮鞋要保持光亮。頭發(fā)要整齊、梳理整齊，不得有頭皮屑。鞋子不得沾染灰塵和油漬。雙手保持清潔，指甲內(nèi)不得留有污物，夏季手臂保持清潔。不得看見(jiàn)耳垢，不得有眼屎。挺胸抬頭，不能彎腰駝背，也不能肩膀向一側(cè)傾斜。姿態(tài)要端正，雙手自然下垂，不能叉腰抱胸，不能將手放在兜內(nèi)。要顯得莊重有禮，落落大方。

第四章管理規(guī)章制度1、管理規(guī)章制度建立一套健全、適宜、完善、可操作性強(qiáng)規(guī)章制度，是實(shí)施專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化物業(yè)管理準(zhǔn)繩和確保。多年來(lái)，企業(yè)一直致力于探索規(guī)范化、制度化管理路徑，大力加強(qiáng)制度建設(shè)。企業(yè)本著連續(xù)進(jìn)取、勇于創(chuàng)新精神，不停完善管理、服務(wù)步驟，使各項(xiàng)制度全部得到了深入完善。針對(duì)本項(xiàng)目標(biāo)特點(diǎn)，本企業(yè)將在充足吸收原有管理經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，依據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)政策法規(guī)，編制適合于本項(xiàng)目標(biāo)一整套管理制度。設(shè)施、設(shè)備管理運(yùn)作制度物業(yè)管理處于正式接管前，依據(jù)小區(qū)內(nèi)全部設(shè)施、設(shè)備實(shí)際情況，制訂出對(duì)應(yīng)工作制度、巡檢制度、操作規(guī)程、安全規(guī)程及緊急情況處理措施和每十二個(gè)月維修保養(yǎng)計(jì)劃。設(shè)施設(shè)備在保修期間，物業(yè)管理處負(fù)責(zé)設(shè)備運(yùn)作管理，遇設(shè)備故障，應(yīng)立即和保修單位聯(lián)絡(luò)，由其負(fù)責(zé)維修或更換。保修期滿(mǎn)后，物業(yè)管理處工程維修人員，應(yīng)對(duì)全部設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行定時(shí)巡回檢驗(yàn)，熟悉設(shè)備運(yùn)行特征及早發(fā)覺(jué)事故隱患，確保設(shè)施設(shè)備處于良好運(yùn)行狀態(tài)，定時(shí)做好各類(lèi)設(shè)備日常保養(yǎng)工作，同時(shí)，做好設(shè)備臺(tái)帳統(tǒng)計(jì)、整理和歸檔。環(huán)境衛(wèi)生管理運(yùn)作制度大廳清潔——大廳地面、壁面天天清潔一次，平時(shí)巡掃不間斷；樓層指示牌、信報(bào)箱天天清潔一次；大廳門(mén)口設(shè)防塵除塵腳墊；陰雨天放置防濕腳墊，豎立“小心防滑”通告牌，并提供雨傘放置箱，保持大廳及公共走道整齊、安全。電梯、電梯廳、公共走廊保潔——電梯轎箱內(nèi)、電梯扶手、門(mén)槽溝內(nèi)日常清潔天天一次，平時(shí)巡掃不間斷；電梯廳地面、壁面日常清潔天天一次，巡掃不間斷，公共走廊地面、壁面日常清潔天天一次，巡掃不間斷，照明設(shè)備和電氣設(shè)備消除設(shè)備外露部分日常清潔天天一次。全部公用部位玻璃窗每個(gè)月清潔一次。照明燈具每二月清潔一次。樓梯臺(tái)階、樓道扶手、樓梯間地面、壁面日常清潔天天一次，巡掃不間斷。地下車(chē)庫(kù)地面清掃及頂層管道清潔每個(gè)月一次。垃圾清運(yùn)——日產(chǎn)日清，天天清掃二次。安保消防管理運(yùn)作制度物業(yè)管理處對(duì)小區(qū)實(shí)施全方面治安、消防管理，安保人員全方面負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)治安工作，負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)外治安巡查，人員、車(chē)輛、貨物進(jìn)出管理。夜間不許可閑雜人員留宿小區(qū)內(nèi)。每班天天對(duì)小區(qū)進(jìn)行全方面巡視二次。工作方法：門(mén)崗實(shí)施站立式服務(wù)，對(duì)出入小區(qū)領(lǐng)導(dǎo)敬禮致意，室內(nèi)、外崗均為活動(dòng)崗，各崗位可輪換工作，保持不間斷流動(dòng)巡視。小區(qū)關(guān)鍵出入口二十四小時(shí)值班，其它出入口、疏散口流動(dòng)值守，確保出入通暢，對(duì)訪客進(jìn)行問(wèn)詢(xún)，并統(tǒng)計(jì)在冊(cè)。對(duì)進(jìn)出停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛作為引導(dǎo)管理工作，預(yù)防車(chē)輛被盜；對(duì)小區(qū)周?chē)缆芳熬G化區(qū)域?qū)嵤┎婚g斷巡視值勤。對(duì)小區(qū)區(qū)域內(nèi)關(guān)鍵部位、交通要道關(guān)鍵監(jiān)控，發(fā)覺(jué)不明身份或可疑之人應(yīng)立即匯報(bào)，并進(jìn)行監(jiān)視或上前問(wèn)詢(xún)，預(yù)防治安事件發(fā)生。當(dāng)接到報(bào)警信號(hào)時(shí)，應(yīng)第一時(shí)間趕到現(xiàn)場(chǎng)，妥善處理，必需時(shí)應(yīng)打110報(bào)警。夜間值勤要加強(qiáng)安保巡查，提升警惕，不得擅離崗位，確保管理小區(qū)安全。要認(rèn)真落實(shí)“預(yù)防為主、防消結(jié)合”消防工作方針，為小區(qū)發(fā)明一個(gè)良好消防安全環(huán)境。安保人員必需進(jìn)行消防法及制度培訓(xùn)，對(duì)安保人員及其它管理人員進(jìn)行消防技能訓(xùn)練和實(shí)際操演。每個(gè)月二次檢驗(yàn)消防設(shè)施完好，每三個(gè)月一次檢驗(yàn)滅火器完好。消防工作是安保人員關(guān)鍵職責(zé)之一，必需盡心盡責(zé)做好消防工作。當(dāng)發(fā)生火災(zāi)、爆炸等其它危及人身、社會(huì)安全突發(fā)事件時(shí)，應(yīng)根據(jù)應(yīng)急方案，以最快速度趕至現(xiàn)場(chǎng)，引導(dǎo)和疏散人群，進(jìn)行搶險(xiǎn)、救災(zāi)工作。管理處建立防火安全管理制度，消防設(shè)施操作規(guī)程及火災(zāi)緊急疏散方案，并落實(shí)實(shí)施，確保管理區(qū)域內(nèi)財(cái)產(chǎn)及人身安全不受損失。其它規(guī)章制度為了使各工種各項(xiàng)工作更趨于規(guī)范化和可操作性，在介入物業(yè)管理服務(wù)后，我們會(huì)依據(jù)分工不一樣將具體制訂多種操作規(guī)程、工作制度和作業(yè)步驟，形成一整套工作質(zhì)量文件，目標(biāo)是要在各項(xiàng)服務(wù)中，使各工種人員上崗有標(biāo)準(zhǔn)，作業(yè)有依據(jù)，操作符合規(guī)范。為了使職員能隨時(shí)了解和掌握工作職責(zé)，將相關(guān)各崗位職責(zé)在作業(yè)場(chǎng)所合適地點(diǎn)上墻掛放，以提醒工作人員隨時(shí)注意。關(guān)鍵文件目錄以下：消防設(shè)備操作規(guī)程水系統(tǒng)操作規(guī)程配電系統(tǒng)操作規(guī)程弱電系統(tǒng)操作規(guī)程電梯安全運(yùn)行規(guī)程防火管理制度、處理規(guī)程設(shè)備巡視、檢驗(yàn)制度設(shè)備運(yùn)行、看管制度設(shè)備維護(hù)、檢測(cè)制度日常維修工作制度綠化工工作制度保潔工工作制度安保職員作制度理職員作制度接待職員作制度管理處檢驗(yàn)制度管理處崗位經(jīng)濟(jì)考評(píng)細(xì)則2、檔案建立和管理檔案資料管理是物業(yè)管理關(guān)鍵組成部分。科學(xué)、規(guī)范化檔案管理能為住宅小區(qū)房屋及公用設(shè)施設(shè)備使用、維修及更新改造提供指導(dǎo)，為各項(xiàng)管理服務(wù)順利開(kāi)展發(fā)明條件。針對(duì)本項(xiàng)目及物業(yè)管理特點(diǎn)，配置專(zhuān)業(yè)檔案管理人員，對(duì)全部檔案進(jìn)行科學(xué)系統(tǒng)管理。檔案資料管理要求檔案資料采取多個(gè)形式儲(chǔ)存方法，如紙質(zhì)資料、電腦硬盤(pán)或軟盤(pán)、錄相帶、錄音帶、光碟、照片、膠片等，并采取適宜保管、儲(chǔ)存方法。文檔資料搜集、編目、歸檔、保管按本企業(yè)文檔資料管理程序進(jìn)行，做到標(biāo)識(shí)清楚、分類(lèi)明確、易于查閱，并采取防蟲(chóng)、防蛀、防霉、防潮、防火等防護(hù)方法。電子文檔由專(zhuān)員按要求建立電子目錄分類(lèi)管理，并定時(shí)整理。文件資料根據(jù)文件使用性質(zhì)及關(guān)鍵性進(jìn)行分類(lèi)，并編制文件資料儲(chǔ)存清單。當(dāng)文檔資料情況發(fā)生變動(dòng)時(shí)，立即對(duì)應(yīng)調(diào)整文件資料儲(chǔ)存清單，以確保資料查閱方便。借閱文檔資料必需辦理手續(xù)，外來(lái)人員查閱資料必需驗(yàn)證并登記其人證件，經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理同意后方可查閱。物業(yè)管理服務(wù)文檔資料目錄目錄號(hào)一級(jí)目錄二級(jí)目錄三級(jí)目錄1-1物業(yè)計(jì)劃?rùn)n案用地同意文件小區(qū)計(jì)劃圖建設(shè)用地計(jì)劃許可證土地使用權(quán)出讓資料地界界樁放點(diǎn)匯報(bào)項(xiàng)目同意文件建設(shè)工程計(jì)劃許可證施工許可證建筑物命名、更名審批資料用水指標(biāo)批文用電指標(biāo)批文1-2物業(yè)接管驗(yàn)收資料移交證實(shí)資料物業(yè)移交會(huì)議紀(jì)要或移交證實(shí)工程設(shè)備交接資料工程、設(shè)備技術(shù)資料交接清單房屋鑰匙交接清單驗(yàn)收證實(shí)資料工程完工驗(yàn)收證實(shí)消防驗(yàn)收資料環(huán)境保護(hù)達(dá)標(biāo)（噪聲）驗(yàn)收資料房屋驗(yàn)收表1-3物業(yè)專(zhuān)業(yè)化管理企業(yè)專(zhuān)業(yè)化管理資料略物業(yè)專(zhuān)業(yè)化管理管理處專(zhuān)業(yè)化管理資料略1-4發(fā)展商物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議略1-5前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議略1-6房屋本體維修基金管理略1-7房屋使用及公眾制度房屋使用資料略公眾制度略1-8業(yè)主委員會(huì)（業(yè)主委員會(huì)成立后）業(yè)主委員會(huì)籌備及成立資料略業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作資料略1-9業(yè)主委員會(huì)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議（業(yè)主委員會(huì)成立后）略1-10爭(zhēng)創(chuàng)計(jì)劃和實(shí)施方案爭(zhēng)創(chuàng)計(jì)劃方案略實(shí)施情況略1-11管理制度及工作標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量確保制度及工作程序略收費(fèi)管理制度略安全管理制度略維修管理制度略環(huán)境管理制度略業(yè)主服務(wù)管理制度略行政后勤管理制度略人事、考評(píng)管理檔案人事資料略職員培訓(xùn)統(tǒng)計(jì)略職員考評(píng)統(tǒng)計(jì)略1-12各類(lèi)人員崗位資格證書(shū)略服務(wù)人員儀容禮儀標(biāo)準(zhǔn)衣飾標(biāo)準(zhǔn)略禮儀標(biāo)準(zhǔn)略管理處組織結(jié)構(gòu)及崗位職責(zé)略1-13辦公自動(dòng)化資料略1-14財(cái)務(wù)管理檔案財(cái)務(wù)管理制度略財(cái)務(wù)收支情況略1-15工程檔案完工資料略技術(shù)資料略1-16產(chǎn)權(quán)資料略業(yè)主檔案略租戶(hù)檔案略1-17值班制度及統(tǒng)計(jì)略業(yè)主服務(wù)檔案略1-18業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查資料略1-19維修服務(wù)資料略2-1各類(lèi)標(biāo)識(shí)清單略2-2房屋管理檔案略2-3裝修管理檔案略3-1共用設(shè)施設(shè)備管理檔案共用設(shè)施設(shè)備管理資料略共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)統(tǒng)計(jì)略3-2給排水系統(tǒng)管理檔案給排水系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)略3-3供配電系統(tǒng)管理檔案略3-4電梯系統(tǒng)管理檔案電梯管理資料略電梯維護(hù)保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)略4-1小區(qū)封閉式管理檔案略4-2安全管理檔案安全管理資料略安全工作統(tǒng)計(jì)略安全工作檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)略4-3安全防范方法略4-4消防管理檔案消防管理資料略消防應(yīng)急方案略消防工作統(tǒng)計(jì)略4-5停車(chē)場(chǎng)管理檔案停車(chē)場(chǎng)管理資料略停車(chē)場(chǎng)管理統(tǒng)計(jì)略4-6非機(jī)動(dòng)車(chē)輛管理檔案略5-1保潔管理檔案保潔管理資料略保潔工作統(tǒng)計(jì)略5-2消殺服務(wù)檔案略5-3商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理檔案略5-4寵物管理檔案略6綠化管理檔案綠化管理資料略綠化工作統(tǒng)計(jì)略7小區(qū)文化活動(dòng)檔案創(chuàng)建安全文明小區(qū)資料略小區(qū)文化活動(dòng)資料略8經(jīng)營(yíng)管理檔案管理服務(wù)費(fèi)收繳資料略便民有償服務(wù)檔案略經(jīng)營(yíng)情況略

第五章創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)和方法1、各項(xiàng)指標(biāo)承諾及實(shí)施方法序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)國(guó)家評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)及指標(biāo)管理指標(biāo)管理目標(biāo)實(shí)施方法1房屋完好率98%98%實(shí)施巡視制度，確保房屋完好，無(wú)新違章搭建及損壞公共設(shè)施。對(duì)遺留違章和業(yè)委會(huì)、政府合作，逐步處理。2房屋報(bào)修、回應(yīng)時(shí)間立即率98%98%接到維修通知，正常情況30分鐘內(nèi)抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，立即完成或約定維修具體時(shí)間。3維修工程質(zhì)量合格率100%100%分項(xiàng)檢驗(yàn)，一步到位，并進(jìn)行回訪制度，以確保維修工程合格，滿(mǎn)足業(yè)主需要。4管理費(fèi)收繳率98%98%根據(jù)要求收取，如需適時(shí)協(xié)議業(yè)委會(huì)協(xié)商調(diào)整，不私自提升收費(fèi)。5綠化完好率98%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)施巡查制度，并由環(huán)境綠化處主管監(jiān)督實(shí)施，以實(shí)現(xiàn)小區(qū)公共綠化綠地?zé)o破壞、無(wú)踐踏，無(wú)黃土裸露現(xiàn)象，發(fā)覺(jué)問(wèn)題立即修復(fù)。6清潔、保潔率90%92%落實(shí)責(zé)任人天天保潔工作，實(shí)施巡查制度，建檔統(tǒng)計(jì)，并由環(huán)境綠化處監(jiān)督實(shí)施，以確保小區(qū)內(nèi)垃圾天天收取兩次，空氣清新，設(shè)施完工好。7道路完好率及使用率90%92%建立報(bào)修機(jī)制，落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，物業(yè)管理處經(jīng)理監(jiān)督實(shí)施，以確保道路完好、通暢。8窨井完好率98%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)9污水處理、明溝完好率95%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)施巡查制度，建檔統(tǒng)計(jì)，以確保池、管設(shè)備完好，并定時(shí)疏通，清理、保養(yǎng)。10排水管線、明暗溝完好率98%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行檢驗(yàn)和疏通清潔，維修處監(jiān)督實(shí)施，以確保道路完好、通暢。11路燈完好率90%實(shí)施日常維修和正常報(bào)修制度，以確保路燈無(wú)損、正常使用并進(jìn)行定時(shí)清潔、養(yǎng)護(hù)。12停車(chē)場(chǎng)、單車(chē)棚完好率90%落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行周期養(yǎng)護(hù)，以確保設(shè)施完好，美觀整齊。13公共文體設(shè)施、休閑設(shè)施及小區(qū)雕塑完好率95%95%落實(shí)責(zé)任人，維修處監(jiān)督實(shí)施，物業(yè)管理處經(jīng)理監(jiān)督實(shí)施，以確保設(shè)施完好，美觀整齊。14消防設(shè)施設(shè)備完好率100%100%落實(shí)責(zé)任人，實(shí)施巡視制度，建檔統(tǒng)計(jì)，物業(yè)管理處經(jīng)理監(jiān)督實(shí)施，并定時(shí)維護(hù)和檢修以確保消防設(shè)施完好無(wú)損、正常使用。15電梯正常運(yùn)行率95%98%完善機(jī)電設(shè)備運(yùn)作制度和維護(hù)保養(yǎng)制度，配置專(zhuān)業(yè)工程技術(shù)員進(jìn)行保養(yǎng)16水泵正常運(yùn)行率95%98%完善機(jī)電設(shè)備運(yùn)作制度和維護(hù)保養(yǎng)制度，配置專(zhuān)業(yè)工程技術(shù)員進(jìn)行保養(yǎng)17配電機(jī)組正常運(yùn)行率95%98%完善機(jī)電設(shè)備運(yùn)作制度和維護(hù)保養(yǎng)制度，配置專(zhuān)業(yè)工程技術(shù)員進(jìn)行保養(yǎng)18周界報(bào)警正常運(yùn)行率95%98%完善機(jī)電設(shè)備運(yùn)作制度和維護(hù)保養(yǎng)制度，配置專(zhuān)業(yè)工程技術(shù)員進(jìn)行保養(yǎng)19住戶(hù)滿(mǎn)意率98%合理完善投訴步驟，定時(shí)對(duì)住戶(hù)進(jìn)行物業(yè)企業(yè)滿(mǎn)意率調(diào)查2、爭(zhēng)創(chuàng)“國(guó)優(yōu)”計(jì)劃和具體實(shí)施方案首先，尊重業(yè)戶(hù)，從思想上重視業(yè)戶(hù)作用，堅(jiān)持業(yè)戶(hù)滿(mǎn)意第一，保持企業(yè)發(fā)展后勁。我們?cè)谖飿I(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，堅(jiān)持以“業(yè)戶(hù)滿(mǎn)意第一”為關(guān)鍵，經(jīng)過(guò)對(duì)不一樣年紀(jì)層次和群體個(gè)性化需求分析，推出各類(lèi)服務(wù)項(xiàng)目，在提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)同時(shí)使企業(yè)贏利。其次，尊重職員，把企業(yè)文化融合在小區(qū)管理過(guò)程中，管理方案實(shí)施事先征求業(yè)戶(hù)認(rèn)可和職員認(rèn)同，定時(shí)聽(tīng)取業(yè)戶(hù)意見(jiàn)和提議，經(jīng)過(guò)創(chuàng)建物業(yè)管理示范小區(qū)和小區(qū)文化活動(dòng)，增強(qiáng)業(yè)戶(hù)自治、自律意識(shí)，獲取廣大業(yè)戶(hù)真誠(chéng)回應(yīng)，共同推進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理工作。再次，采取現(xiàn)代化管理技術(shù)，發(fā)揮高科技在管理中作用。小區(qū)管理處利用物業(yè)管理軟件進(jìn)行網(wǎng)上辦公，企業(yè)對(duì)管理處實(shí)施實(shí)時(shí)監(jiān)控。我們將依據(jù)智能化系統(tǒng)在企業(yè)所管理小區(qū)成功運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合“連城國(guó)際”特點(diǎn)，制訂對(duì)應(yīng)管理方案。實(shí)施對(duì)小區(qū)治安、消防、交通二十四小時(shí)監(jiān)管；利用企業(yè)網(wǎng)站，建立“連城國(guó)際”小區(qū)網(wǎng)頁(yè)，提供網(wǎng)上報(bào)修、網(wǎng)上投訴、網(wǎng)上購(gòu)物、網(wǎng)上圖書(shū)館等服務(wù)。為業(yè)戶(hù)提供一個(gè)安全、舒適、便捷、高效生活環(huán)境。

第六章小區(qū)文化活動(dòng)健康、文化和生活是小區(qū)文化建設(shè)專(zhuān)題，它包含：健康身心、健康生活方法、健康人居關(guān)系、健康小區(qū)文明；鮮明突出文化風(fēng)格、豐富多彩小區(qū)文化活動(dòng)、形式各異活動(dòng)組織，提倡現(xiàn)代生活方法和居住理念。連城國(guó)際項(xiàng)目小區(qū)文化建設(shè)將在提倡健康人生同時(shí)緊隨上實(shí)企業(yè)文化脈絡(luò)，集中表現(xiàn)出健康和文化溶入生活精髓。將年紀(jì)相仿、愛(ài)好愛(ài)好相同業(yè)主組織起來(lái)組成專(zhuān)題活動(dòng)團(tuán)體，定時(shí)交流活動(dòng)，并逐步引導(dǎo)其自主開(kāi)展健康豐盛文化活動(dòng)；結(jié)合當(dāng)?shù)厝宋?、地域特點(diǎn)，開(kāi)展各類(lèi)專(zhuān)題小區(qū)活動(dòng)，強(qiáng)調(diào)娛樂(lè)性、知識(shí)性、趣味性、公益性，吸引業(yè)主廣為參與，直至形成小區(qū)文化特色代表；還能夠和專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)合作針對(duì)不一樣層次業(yè)主組織專(zhuān)題活動(dòng)，首先為業(yè)主提供良好服務(wù)，其次增加一定經(jīng)濟(jì)收益。1、針對(duì)不一樣年紀(jì)業(yè)主群體，組織對(duì)應(yīng)愛(ài)好愛(ài)好活動(dòng)團(tuán)體兒童愛(ài)好班兒童活動(dòng)是聯(lián)絡(luò)陌生家庭之間關(guān)鍵紐帶，可依據(jù)資源情況組織部分兒童愛(ài)好班，舞蹈班、聲樂(lè)班、書(shū)法班、繪畫(huà)班等。老年藝術(shù)團(tuán)豐富小區(qū)內(nèi)老年業(yè)主生活，可組織成立書(shū)法班、合唱團(tuán)、戲曲小組、棋牌活動(dòng)小組等。各類(lèi)體育項(xiàng)目俱樂(lè)部針對(duì)中青年業(yè)主，能夠組織成立各類(lèi)日常體育項(xiàng)目俱樂(lè)部，定時(shí)組織聯(lián)賽、友誼賽等，如足球、籃球、羽毛球、乒乓球、網(wǎng)球等體育隊(duì)，定時(shí)開(kāi)展競(jìng)技比賽。2、各類(lèi)專(zhuān)題小區(qū)活動(dòng)郊游活動(dòng)在季節(jié)適宜情況下，組織業(yè)主赴郊外出游，既使業(yè)主身心得到放松，也能促進(jìn)業(yè)主間交流，塑造小區(qū)內(nèi)良好人際關(guān)系。各類(lèi)展覽活動(dòng)針對(duì)某一專(zhuān)題請(qǐng)業(yè)主提供物品參與展覽，如書(shū)畫(huà)展、攝影展、自制手工藝品展等，既提升了活動(dòng)文化氣息，也為業(yè)主提供了展示自己舞臺(tái)。環(huán)境保護(hù)活動(dòng)經(jīng)過(guò)組織一系列和環(huán)境保護(hù)相關(guān)活動(dòng)，如環(huán)境保護(hù)知識(shí)宣傳，廢物利用比賽等，提升業(yè)主環(huán)境保護(hù)意識(shí)，共建美好家園。文藝活動(dòng)重大節(jié)日期間組織文藝晚會(huì)、嘉年華會(huì)，活躍氣氛，增強(qiáng)小區(qū)凝聚力。3、引入專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)舉行專(zhuān)題活動(dòng)醫(yī)療保健講座針對(duì)中老年人，和醫(yī)療服務(wù)部門(mén)共同組織醫(yī)療保健講座，提升中老年人保健知識(shí)，同時(shí)對(duì)這類(lèi)機(jī)構(gòu)及產(chǎn)品有所宣傳，可合適獲取一定服務(wù)費(fèi)用。美容護(hù)膚講座針對(duì)女性業(yè)主，和美容機(jī)構(gòu)定時(shí)組織美容護(hù)膚知識(shí)講座，宣傳相關(guān)知識(shí)和產(chǎn)品，可合適獲取一定服務(wù)費(fèi)用。旅游俱樂(lè)部和專(zhuān)業(yè)旅行社聯(lián)合，針對(duì)熱愛(ài)旅游業(yè)主開(kāi)展旅游景點(diǎn)介紹，旅行知識(shí)介紹，組織旅游沙龍、論壇等，組織進(jìn)行出游活動(dòng)等，可收取一定服務(wù)費(fèi)用。

第七章便民服務(wù)1、便民服務(wù)開(kāi)展總體思緒提供種類(lèi)齊全服務(wù)項(xiàng)目，內(nèi)容涵蓋業(yè)主口常衣、食、住、行、用等每一個(gè)方面。同時(shí)依據(jù)業(yè)主需求改變，在實(shí)際操作中不停設(shè)計(jì)和推出滿(mǎn)足業(yè)主個(gè)性要求服務(wù)項(xiàng)目，不提供過(guò)剩服務(wù)產(chǎn)品。重視統(tǒng)籌和組織，確保無(wú)償服務(wù)項(xiàng)目提供可行性。充足考慮業(yè)主承受能力，有償服務(wù)按略低于市場(chǎng)平均價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主提供。和社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)、專(zhuān)業(yè)企業(yè)攜手，在小區(qū)內(nèi)定點(diǎn)定員服務(wù)，經(jīng)過(guò)社會(huì)力量，開(kāi)展專(zhuān)業(yè)化各類(lèi)特約服務(wù)。2、無(wú)償服務(wù)內(nèi)容編號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容備注代訂酒店用戶(hù)介紹保姆代請(qǐng)家教代訂牛奶無(wú)償配置搶救箱、搶救藥品代購(gòu)車(chē)船票代寄、代領(lǐng)郵件代訂報(bào)刊、雜志臨時(shí)代為保管小件物品代辦旅游手續(xù)電話留言服務(wù)代租汽車(chē)協(xié)辦喜事慶典攝影、攝像幫助代購(gòu)代送禮品、鮮花提供圖書(shū)閱覽可成立連城國(guó)際圖書(shū)室組織圖書(shū)、音像制品交流組織多種展銷(xiāo)活動(dòng)開(kāi)設(shè)棋類(lèi)活動(dòng)場(chǎng)所可定時(shí)舉行比賽建立老年活動(dòng)組織、創(chuàng)辦老年課堂組織老年人交誼活動(dòng)邀請(qǐng)相關(guān)展覽、小型演出隊(duì)來(lái)小區(qū)服務(wù)提供屋室臨時(shí)性特約安全護(hù)衛(wèi)3、有償服務(wù)內(nèi)容編號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容備注家用電器檢驗(yàn)、小修按成本收費(fèi)鋪、貼一般地磚按成本收費(fèi)坐廁安裝按成本收費(fèi)安裝分體式空調(diào)按成本收費(fèi)洗手盆安裝按成本收費(fèi)安裝吊燈按成本收費(fèi)查線路、換線路（電路）按成本收費(fèi)修理、更換電表、水表等（不含材料）按成本收費(fèi)安裝抽油煙機(jī)按成本收費(fèi)換門(mén)鎖按成本收費(fèi)更換、檢修開(kāi)關(guān)、插座按成本收費(fèi)修理洗手盆、洗菜盆下水管、馬桶浮球（不含材料）按成本收費(fèi)修門(mén)、配鎖按成本收費(fèi)換鎮(zhèn)流器按成本收費(fèi)木門(mén)維修按成本收費(fèi)清洗排風(fēng)扇按成本收費(fèi)清洗抽油煙機(jī)按成本收費(fèi)清洗空調(diào)過(guò)濾網(wǎng)按成本收費(fèi)安裝音響和家用電器按成本收費(fèi)安裝燈具、門(mén)鈴、廚柜（不含材料）按成本收費(fèi)修理、更換水閥、水龍頭、各類(lèi)軟管等（不含材料）按成本收費(fèi)修理窗簾、拉窗等（不含材料）按成本收費(fèi)疏通下水管道（主管）按成本收費(fèi)疏通下水管道（支管）按成本收費(fèi)修理家俱配件（不含材料）按成本收費(fèi)洗車(chē)按成本收費(fèi)車(chē)打蠟按成本收費(fèi)打掃衛(wèi)生按成本收費(fèi)木地板打蠟按成本收費(fèi)看護(hù)病人按成本收費(fèi)上門(mén)收洗衣服（洗衣費(fèi)另計(jì)）按成本收費(fèi)創(chuàng)辦家政培訓(xùn)按成本收費(fèi)家庭綠化、盆景造型按成本收費(fèi)美容美發(fā)按成本收費(fèi)裁剪、紡織、寵物喂養(yǎng)指導(dǎo)按成本收費(fèi)鐘點(diǎn)工按成本收費(fèi)傳真按成本收費(fèi)打字按成本收費(fèi)復(fù)印按成本收費(fèi)租售鮮花、盆景按成本收費(fèi)代接代送客人按成本收費(fèi)健康檢驗(yàn)按成本收費(fèi)建立健康檔案按成本收費(fèi)兒童計(jì)劃免役檔案按成本收費(fèi)其它醫(yī)療項(xiàng)目按成本收費(fèi)

第八章智能化系統(tǒng)管理維護(hù)高素質(zhì)管理人員和高智能化優(yōu)異設(shè)施是物業(yè)管理高效率可靠確保。經(jīng)過(guò)對(duì)本項(xiàng)目標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)考查及分析，依據(jù)其地理環(huán)境和特點(diǎn)，我們將采取對(duì)應(yīng)方法，以確保本項(xiàng)目能更合理、完善地進(jìn)行服務(wù)、管理。1、智能化系統(tǒng)日常運(yùn)行保安巡更系統(tǒng)日常運(yùn)行為確保巡更人員和固定崗人員一直保持良好體力和精神情況，我們將制訂合理值班程序，對(duì)流動(dòng)崗、固定崗、巡查路線進(jìn)行輪換。智能中心將把巡更路線、簽到器點(diǎn)對(duì)點(diǎn)時(shí)間間隔閡巡更遙控器、對(duì)講機(jī)資料記入電腦加以控制。到出現(xiàn)異常情況報(bào)警時(shí)，監(jiān)控人員將立即和巡更人員進(jìn)行對(duì)講聯(lián)絡(luò)，確定情況類(lèi)別。通常情況時(shí)，由巡更人員處理后繼續(xù)按路線巡查，中心將統(tǒng)計(jì)事發(fā)原因。遇要支援時(shí)，由智能中心派出快速應(yīng)急隊(duì)伍趕赴現(xiàn)場(chǎng)幫助處理。智能停車(chē)管理系統(tǒng)日常運(yùn)行管理處對(duì)于車(chē)輛管理，除了采取固定崗?fù)?，將充足利用智能設(shè)備優(yōu)異功效。智能中心將已辦理停車(chē)手續(xù)車(chē)主資料記入電腦，并配發(fā)感應(yīng)式磁卡，控制道閘起落，完成車(chē)輛出入登記。一旦車(chē)主將磁卡丟失，應(yīng)立即匯報(bào)智能中心，可避免出現(xiàn)丟車(chē)事故。外來(lái)車(chē)輛進(jìn)出在嚴(yán)格控制情況下，由固定崗輸入該車(chē)資料，在中心控制下，任一道口均可進(jìn)行系統(tǒng)識(shí)別給一次性放行經(jīng)過(guò)。使得未在智能停車(chē)系統(tǒng)監(jiān)控下車(chē)輛無(wú)法進(jìn)出。攝像監(jiān)控系統(tǒng)日常運(yùn)行在小區(qū)內(nèi)部署多臺(tái)攝像機(jī)，二十四小時(shí)親密監(jiān)控停車(chē)場(chǎng)、道路、行人步行出入口等關(guān)鍵場(chǎng)所。智能中心監(jiān)控人員將全天候?qū)嵤┒男r(shí)屏幕監(jiān)控，同時(shí)將監(jiān)控異常情況記入錄像帶，以備查證。當(dāng)出現(xiàn)異常情況時(shí)，監(jiān)控人員將視情況通知該區(qū)域固定崗、巡更隊(duì)和快速應(yīng)急隊(duì)伍進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)處理。緊急情況時(shí)按應(yīng)急處理方案實(shí)施。居家報(bào)警系統(tǒng)日常運(yùn)行當(dāng)出現(xiàn)報(bào)警信號(hào)時(shí)，電腦屏幕將立即顯示該住戶(hù)相關(guān)資料，監(jiān)控人員立即和住戶(hù)聯(lián)絡(luò)。電梯報(bào)警對(duì)講系統(tǒng)日常運(yùn)行智能中心作為電梯管理一級(jí)監(jiān)控，當(dāng)電梯報(bào)警時(shí)，由相關(guān)人員立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)處理，當(dāng)相關(guān)人員10秒內(nèi)未能接聽(tīng)報(bào)警時(shí)，由智能中心接聽(tīng)報(bào)警，并快速通知管理人員解救被困人員，同時(shí)通知電梯維修部在3分鐘內(nèi)趕赴現(xiàn)存處理。如電梯內(nèi)發(fā)生治安報(bào)警，智能中心將立即派出巡更人員或快速應(yīng)急隊(duì)伍現(xiàn)場(chǎng)處理。消防報(bào)警系統(tǒng)日常運(yùn)行根據(jù)消防相關(guān)要求，對(duì)各關(guān)鍵場(chǎng)所、部位設(shè)置報(bào)警監(jiān)測(cè)裝置，并將信號(hào)接到智能控制中心。并嚴(yán)格根據(jù)企業(yè)消防設(shè)施管理要求，定時(shí)檢驗(yàn)維護(hù)和試運(yùn)行。2、智能化系統(tǒng)日常保養(yǎng)及巡視項(xiàng)目?jī)?nèi)容周期監(jiān)控系統(tǒng)巡視、檢驗(yàn)每七天保養(yǎng)每六個(gè)月巡更系統(tǒng)信息讀取器巡視、檢驗(yàn)每個(gè)月保養(yǎng)每六個(gè)月紅外探測(cè)器保養(yǎng)每十二個(gè)月智能控制中心設(shè)備保養(yǎng)每十二個(gè)月消防報(bào)警系統(tǒng)巡視、檢驗(yàn)每個(gè)月保養(yǎng)每六個(gè)月3、巡查路線最好選擇最好巡查路線和通訊工具將使小區(qū)安全管理無(wú)死區(qū)、盲區(qū)。合理巡更簽到和智能監(jiān)控中心親密配合，立即處理突發(fā)事件；快速支援可靠快速，巡更人員無(wú)后顧之憂(yōu)。流動(dòng)崗巡查路線定時(shí)輪換將使巡更人員一直保持良好精神狀態(tài)和充沛體力。4、小區(qū)報(bào)警應(yīng)急處理消防報(bào)警應(yīng)急處理根據(jù)企業(yè)文件要求，管理處全體職員均是義務(wù)消防宣傳員和消防救護(hù)員，平時(shí)在不一樣崗位從事本職員作?；鹁l(fā)生時(shí)，快速進(jìn)入緊急狀態(tài)，在監(jiān)控中心統(tǒng)一指揮下推行自己職責(zé)。每十二個(gè)月還將舉行一次消防模擬演練，以檢驗(yàn)和提升本身消防和應(yīng)急能力。治安報(bào)警應(yīng)急處理連城國(guó)際在小區(qū)內(nèi)安裝了優(yōu)異安全管理設(shè)備，但僅有優(yōu)異技術(shù)設(shè)備優(yōu)勢(shì)是不足夠，決定原因是人，是經(jīng)過(guò)合適培訓(xùn)含有優(yōu)異素質(zhì)安全保衛(wèi)隊(duì)伍。我們將經(jīng)過(guò)監(jiān)控中心把兩種優(yōu)勢(shì)融為一體，二十四小時(shí)全天候服務(wù)可使得治安防范固若金湯。多種報(bào)警，全部將經(jīng)過(guò)監(jiān)控中心得到快速有序處理。電梯故障應(yīng)急處理企業(yè)將派專(zhuān)員負(fù)責(zé)電梯維護(hù)保養(yǎng)和應(yīng)急故障處理。在監(jiān)控中心調(diào)度下，電梯應(yīng)急問(wèn)題將由專(zhuān)業(yè)人員在最短時(shí)間內(nèi)處理。并立即通知專(zhuān)業(yè)維修保養(yǎng)企業(yè)。

第九章日常管理承諾和方法1、入住管理入住籌備階段包含：入住所收取各項(xiàng)費(fèi)用及計(jì)費(fèi)時(shí)間確實(shí)定入住實(shí)施支出費(fèi)用確實(shí)定入住文件及資料準(zhǔn)備其它物品準(zhǔn)備小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)管理人員配置入住準(zhǔn)備階段包含：對(duì)接入住前接管驗(yàn)收工作對(duì)接返修工作事宜入住前開(kāi)荒保潔部署集中辦理入住現(xiàn)場(chǎng)入住現(xiàn)場(chǎng)及業(yè)主經(jīng)過(guò)路線部署鑰匙接管入住相關(guān)咨詢(xún)解答培訓(xùn)入住其它工作準(zhǔn)備文件資料平面設(shè)計(jì)和印刷裝袋入住實(shí)施階段包含：入住步驟和崗位安排人員培訓(xùn)和進(jìn)行模擬演練開(kāi)發(fā)商向業(yè)主交驗(yàn)房屋業(yè)主入住手續(xù)辦理入住現(xiàn)場(chǎng)突發(fā)事件處理業(yè)主檔案存檔2、智能化系統(tǒng)及公共設(shè)施管線保護(hù)落實(shí)專(zhuān)員確保預(yù)埋管線圖紙資料完整性，實(shí)地標(biāo)樁、標(biāo)示正確完整，并有具體統(tǒng)計(jì)；制訂專(zhuān)題制度，阻止區(qū)內(nèi)施工單位、裝修施工隊(duì)未經(jīng)同意私自拆改行為，經(jīng)審核同意，應(yīng)有相關(guān)手續(xù)，資料完整，查詢(xún)方便；落實(shí)專(zhuān)員定時(shí)對(duì)管線設(shè)施進(jìn)行巡檢，做好巡檢統(tǒng)計(jì)，發(fā)覺(jué)問(wèn)題立即處理。3、安全防范物理防范充足地利用和改善小區(qū)建筑設(shè)計(jì)，使其在物理上含有防撬、防踹、防攀緣、防跨越、防爬入等安全防范功效。結(jié)合本項(xiàng)目標(biāo)實(shí)際情況，采取以下物理防范方法：全部外圍墻應(yīng)有足夠高度（>2M），且圍墻底部不應(yīng)設(shè)置有面積太大裝飾鐵藝，預(yù)防犯罪分子破壞進(jìn)入，圍墻頂端要保持水平，不要有高低不平裝飾，以免影響紅外線正常使用，在和工地交界處應(yīng)設(shè)置圍擋，確保形成一個(gè)堅(jiān)固嚴(yán)密一級(jí)防線。技術(shù)防范技術(shù)防范是指用防盜探測(cè)器、攝像機(jī)、門(mén)禁等部分電子設(shè)備對(duì)建筑物內(nèi)外進(jìn)行防范一個(gè)手段，是對(duì)物理防范補(bǔ)充和延伸，技術(shù)防范將是未來(lái)安全防范體系中不可缺乏組成部分，也是一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)。所以擬對(duì)本項(xiàng)目采取以下技防方法：周界防越報(bào)警及小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)在小區(qū)四面設(shè)置紅外線探測(cè)器，在監(jiān)控中心能夠立即有效反應(yīng)出每一防區(qū)警情，并以有效方法通知保安人員。該系統(tǒng)應(yīng)含有發(fā)射機(jī)、接收機(jī)及線路被剪斷破壞時(shí)立即報(bào)警功效。對(duì)入侵、故障報(bào)警應(yīng)只有分類(lèi)統(tǒng)計(jì)存放（時(shí)間、位置）功效。該系統(tǒng)和閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)。如有外界侵入，則閉路監(jiān)控系統(tǒng)自動(dòng)顯示報(bào)警區(qū)域圖像并錄像，在保安監(jiān)控中心實(shí)現(xiàn)聲光報(bào)警提醒，并立即反應(yīng)在小區(qū)安保監(jiān)控中心電子地圖上。當(dāng)聯(lián)動(dòng)監(jiān)控探頭由監(jiān)控中心手動(dòng)控制進(jìn)行監(jiān)視時(shí)，如有紅外對(duì)視報(bào)警應(yīng)有報(bào)警提醒操作人員復(fù)位或自動(dòng)復(fù)位功效。每警戒區(qū)域光束張角大于2.5米，紅外對(duì)射間距最好能在30~40米之間，按物業(yè)管理規(guī)律設(shè)置防區(qū)?？删幊炭刂疲茉O(shè)置警戒時(shí)間段及報(bào)警信號(hào)輸出類(lèi)型等。應(yīng)含有高靈敏性和盡可能少誤報(bào)率。門(mén)禁一卡通系統(tǒng)在設(shè)置訪客對(duì)講和車(chē)輛出入管理系統(tǒng)同時(shí)，設(shè)置門(mén)禁管理系統(tǒng)，業(yè)主刷卡出入，訪客經(jīng)過(guò)訪客對(duì)講身份確定后進(jìn)入。有效對(duì)小區(qū)出入人員進(jìn)行管理，預(yù)防閑雜人員進(jìn)入，為小區(qū)營(yíng)造一個(gè)寧?kù)o、舒適、安全環(huán)境。閉路監(jiān)控系統(tǒng)主出入口攝像機(jī)采取一體化球機(jī)。該球機(jī)可編程預(yù)設(shè)99個(gè)預(yù)制點(diǎn)，能自動(dòng)按預(yù)設(shè)點(diǎn)巡視，無(wú)須操作員介入；一旦有警情，自行跟蹤錄像，立即捕捉報(bào)警現(xiàn)場(chǎng)情況。圍墻采取定點(diǎn)監(jiān)控探頭，和周界紅外連動(dòng)。單元對(duì)講系統(tǒng)在小區(qū)關(guān)鍵出入口處各設(shè)置一臺(tái)小區(qū)非可視門(mén)口機(jī)；在每個(gè)單元門(mén)口設(shè)置一臺(tái)單元門(mén)口機(jī)，單元門(mén)鎖可經(jīng)過(guò)IC卡和呼叫中控室采取對(duì)應(yīng)方法打開(kāi)。功效要求小區(qū)門(mén)衛(wèi)功效經(jīng)過(guò)小區(qū)門(mén)口機(jī)，使訪客在進(jìn)入小區(qū)前就必需進(jìn)行身份確實(shí)定，有效預(yù)防了無(wú)關(guān)人員進(jìn)入小區(qū)內(nèi)部，確保了小區(qū)公共安全。選擇電磁鎖，停電期間管理，系統(tǒng)設(shè)計(jì)中考慮后備電源能有效處理。訪客對(duì)講系統(tǒng)采取聯(lián)網(wǎng)型非可視對(duì)講系統(tǒng)。人員出入小區(qū)大門(mén)及單元門(mén)門(mén)禁識(shí)別系統(tǒng)經(jīng)過(guò)非接觸式IC卡識(shí)別技術(shù)，有效識(shí)別進(jìn)入小區(qū)大門(mén)和單元門(mén)人員。開(kāi)啟電控鎖，同時(shí)和物業(yè)中心聯(lián)網(wǎng)，將人員出入資料輸入計(jì)算機(jī)中，供物業(yè)查看。保安巡更系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)住宅樓、公建、關(guān)鍵道路、綠地、周界等處，加強(qiáng)安保人員對(duì)住宅樓巡查力度。單元門(mén)、一卡通識(shí)別點(diǎn)除外，在圍墻外側(cè)合適位置設(shè)置讀卡器巡更點(diǎn)。不采取巡更軟件，經(jīng)過(guò)門(mén)禁讀卡器采集巡更統(tǒng)計(jì)，巡更統(tǒng)計(jì)可單獨(dú)顯示和單獨(dú)存取。人員防范基于上述二種設(shè)施基礎(chǔ)，再結(jié)合人