二手房交易知識

二手房交易知識二手房交易知識萬商天勤（上海）律師事務(wù)所律師，法律經(jīng)濟(jì)網(wǎng)首席合伙人王保紅律師主講第二頁，共22頁。王保紅律師介紹擅長領(lǐng)域：房地產(chǎn)建筑，公司法，合同法，股權(quán)交易及投融資，外商投資、知識產(chǎn)權(quán)，國內(nèi)訴訟及仲裁等；擔(dān)任中國多家大型房地產(chǎn)公司、股份公司、外商投資企業(yè)的法律顧問；曾參與處理國企改制收購，國內(nèi)首批外資企業(yè)上市，海外基金發(fā)行及股票上市工作。第三頁，共22頁。課程目錄怎樣交易2房地產(chǎn)律師代理服務(wù)4怎樣選房

31二手房交易過程中的稅目

33第四頁，共22頁。一、選房地理位置是關(guān)鍵物業(yè)狀況物業(yè)管理者水平戶型選擇探訪鄰里是否和睦第五頁，共22頁。二、交易賣方身份的真實(shí)性：賣方的還貸情況買賣合同簽約事項(xiàng)普通住宅和非普通住宅《物權(quán)法》及政策對房地產(chǎn)交易的影響第六頁，共22頁。二、交易賣方身份的真實(shí)性：交易時(shí)，買方需查看賣方的房地產(chǎn)權(quán)證原件，或委托中介到房地產(chǎn)交易中心查詢。其中有幾項(xiàng)需要特別關(guān)注：

產(chǎn)權(quán)人姓名、租賃備案情況、房屋面積、共有人信息、抵押狀態(tài)。第七頁，共22頁。二、交易賣方的還貸情況：若標(biāo)的房產(chǎn)存在抵押，則賣方需要在交易過戶之前，將該房屋內(nèi)的抵押情況予以注銷。若賣方的抵押是在購進(jìn)該套房屋時(shí)，由于抵押貸款而產(chǎn)生的，則他需要與銀行預(yù)約還貸，并在取得抵押注銷材料后，將全套材料送進(jìn)房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行注銷。第八頁，共22頁。二、交易當(dāng)事人基本情況房屋的基本情況：交房時(shí)間：違約責(zé)任：合同生效、變更、中止、終止條款；必須學(xué)會使用補(bǔ)充協(xié)議：買賣不破租：戶口：車位問題：買賣合同簽約事項(xiàng)特別提示：不要輕易交出自己的資金，不要輕易簽字，聘請或咨詢專業(yè)人士，查看所有證件及文書原件；第九頁，共22頁。二、交易普通住宅和非普通住宅：根據(jù)滬地稅流〔〕號文件的規(guī)定，普通住房必須同時(shí)符合下列條件：住宅小區(qū)建筑容積率以上；單套建筑面積平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格：低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格倍以下，坐落在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于元平方米，內(nèi)環(huán)與外環(huán)間的低于元平方米，外環(huán)線以外的低于元平方米。凡不符合上述條件的均為非普通住房。第十頁，共22頁。二、交易《物權(quán)法》及政策對房地產(chǎn)交易的影響《物權(quán)法》第二十條當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。關(guān)注政策對房地產(chǎn)市場的影響。第十一頁，共22頁。三、二手房交易過程中的稅目出售方稅費(fèi)購買方稅費(fèi)關(guān)于營業(yè)稅關(guān)于土地增值稅關(guān)于房屋購買時(shí)間的確定受贈房產(chǎn)處理按揭手房如何轉(zhuǎn)讓二手房錢款交割有四種方式第十二頁，共22頁。三、二手房交易過程中的稅目出售方稅費(fèi)：全額營業(yè)稅：總價(jià)×％（滿年收差額部分×％）個(gè)人所得稅：（兩種征收方法任選其一，通常選第一種）、總價(jià)×％（非普通住宅）總價(jià)×％（普通住宅）、差額部分×％土地增值稅：總價(jià)×％（滿年免征；滿年總價(jià)×％）合同印花稅：總價(jià)×交易手續(xù)費(fèi)：面積×元㎡第十三頁，共22頁。三、二手房交易過程中的稅目購買方稅費(fèi)：契稅：非普通住宅：總價(jià)×％普通住宅：總價(jià)×％合同印花稅：總價(jià)×交易手續(xù)費(fèi)：面積×元㎡登記費(fèi)：元圖紙費(fèi)：元權(quán)證印花稅：元第十四頁，共22頁。三、二手房交易過程中的稅目關(guān)于營業(yè)稅：年月日后，個(gè)人將購買不足年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過年（含年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過年（含年）的非普通住房對外銷售的，按其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的余額征收營業(yè)稅。第十五頁，共22頁。三、二手房交易過程中的稅目關(guān)于土地增值稅：個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住房的，仍按規(guī)定暫免征收土地增值稅。個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或者改善居住條件轉(zhuǎn)讓非普通住房，居住滿五年的，免征土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收；居住未滿三年的按規(guī)定征收。從年月日起，對個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住房，既沒有評估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，實(shí)行核定征收土地增值稅：凡居住未滿三年的，按轉(zhuǎn)讓收入的征收，居住滿三年未滿五年的減半征收。第十六頁，共22頁。三、二手房交易過程中的稅目關(guān)于房屋購買時(shí)間的確定：凡在年月日前購買新建商品住房的，以購房人取得的產(chǎn)權(quán)證或房屋交接書上記載的時(shí)間按孰先原則確定。凡在年月日前購買存量商品住房的，以購房人取得的產(chǎn)權(quán)證上記載的時(shí)間確定。凡在年月日后購買商品住房的，以購房人取得的產(chǎn)權(quán)證或契稅清算后取得的完稅憑證上記載的時(shí)間確定。第十七頁，共22頁。三、二手房交易過程中的稅目受贈房產(chǎn)處理：年月日，國稅總局發(fā)布《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場個(gè)人無償贈與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》，其中表明：對個(gè)人無償贈與住房的受贈人全額征收契稅、印花稅，而對于受贈人取得贈與人無償贈與的不動(dòng)產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的，在繳納個(gè)人所得稅時(shí)，按的稅率計(jì)算。第十八頁，共22頁。三、二手房交易過程中的稅目按揭手房如何轉(zhuǎn)讓：（目前各大銀行已經(jīng)停止了二手房轉(zhuǎn)按揭手續(xù)的辦理）按揭二手房的轉(zhuǎn)讓與新建商品房轉(zhuǎn)讓相比更為復(fù)雜，涉及到了買賣雙方的法律關(guān)系以及房屋所有權(quán)人與銀行的按揭貸款關(guān)系等多方法律關(guān)系，有時(shí)還會涉及到開發(fā)商與房屋產(chǎn)權(quán)人的反擔(dān)保法律關(guān)系。因此，在購買按揭二手房時(shí)一定要謹(jǐn)慎小心，最好是能夠聘請律師全程陪購。第十九頁，共22頁。三、二手房交易過程中的稅目二手房錢款交割有四種方式：第一種，買賣雙方直接交接。第二種，通過公證處交接，這種方式也稱為公證處提存。第三種，通過律師事務(wù)所交接。第四種，通過銀行托管交易資金或由銀行為個(gè)人出具履約保函。如果交易方愿意承擔(dān)一定的費(fèi)用，可以考慮公證提存、銀行擔(dān)保、律師監(jiān)管等第三方擔(dān)保的形式。第二十頁，共22頁。四、房地產(chǎn)律師代理服務(wù)為從根本上解決目前二手房交易中存在的風(fēng)險(xiǎn)和可能產(chǎn)生的問題，上海市律師協(xié)會倡導(dǎo)和推廣以“五代”服務(wù)為切入點(diǎn)，將其法律服務(wù)全面引入到房產(chǎn)居間中介