城市土地利用

1第十章城市土地利用第二節(jié)城市土地利用結(jié)構(gòu)第三節(jié)中心商務(wù)區(qū)2第二節(jié)城市土地利用結(jié)構(gòu)3一、土地利用類型

城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)部（90）建標(biāo)字第322號(hào)實(shí)施時(shí)間：1991年3月1日城市用地分類采用大類、中類和小類三個(gè)層次的分類體系，共分10大類，46中類，73小類；居住用地：居住小區(qū)、居住街坊、居住組團(tuán)和單位生活區(qū)等各種類型的成片或零星的用地。公共設(shè)施用地：行政辦公用地、商業(yè)金融業(yè)用地、文化娛樂用地、體育用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、教育科研設(shè)計(jì)用地工業(yè)用地倉(cāng)儲(chǔ)用地對(duì)外交通用地道路廣場(chǎng)用地市政公用設(shè)施用地綠地特殊用地水域及其他第一節(jié)城市土地利用結(jié)構(gòu)

4一、土地利用類型

在西方，城市土地利用一般劃分為：(1)商業(yè)用地:零售商業(yè)大都位于交通最方便，行人眾多或主要交通交匯點(diǎn)上。專業(yè)性服務(wù)業(yè)需要交通方便，商業(yè)活動(dòng)頻繁，但不一定接近行人眾多的地區(qū)。批發(fā)業(yè)的顧客為零售商，由于需要較大空間儲(chǔ)存貨物，占地頗多，其付租能力又不如前兩者，可位于非市中心區(qū)。第一節(jié)城市土地利用結(jié)構(gòu)

5一、土地利用類型

(2)工業(yè)用地。大型工業(yè)：占地面積大，所以很難在租金或土地使用費(fèi)昂貴的土地上立足，其區(qū)位一般受用地的適用性、運(yùn)輸量與環(huán)境保護(hù)等因素所決定。小型工場(chǎng)：其生存的條件是勞動(dòng)力和市場(chǎng)，它們比租金更為重要。小型工場(chǎng)的付租能力有很大的彈性，主要視其產(chǎn)品的檔次而定。倉(cāng)庫(kù)用地與工業(yè)用地類似，其區(qū)位也要視其儲(chǔ)存貨物的檔次及用地要求而定。第一節(jié)城市土地利用結(jié)構(gòu)

6一、土地利用類型

(3)政府機(jī)關(guān)用地政府往往是土地的支配者，在法律上它可以強(qiáng)行收購(gòu)和征用所需要的土地，一般不考慮租金問題，而交通方便及鄰近其服務(wù)對(duì)象是其主要的區(qū)位因素。第一節(jié)城市土地利用結(jié)構(gòu)

7一、土地利用類型

(4)住宅用地城市中有大量的住宅用地，由于市民必須量入而出，租金的支出不能過于龐大，而交通費(fèi)支出也受到一定的限制，其居住地點(diǎn)往往是綜合考慮生活費(fèi)用、居住面積、租金和交通費(fèi)，假設(shè)前兩者不變，便只能以交通費(fèi)遷就其租金。同樣的居住面積，在一般的情況下，接近市中心，租金高，但可以節(jié)省交通費(fèi)；而遠(yuǎn)離市中心，則可以少付租金，但要花費(fèi)較多的交通費(fèi)。假設(shè)可付出的租金不變的話，在市內(nèi)租用的房屋居住面積小，但可節(jié)省交通費(fèi)，在郊區(qū)租用的房屋，居住面積較大，但要付出的交通費(fèi)用卻大得多。因此，從市民總收人中扣除生活費(fèi)用，決定可付租金和交通費(fèi)的能力，再根據(jù)交通時(shí)間耗費(fèi)的多少和對(duì)寬闊的居住面積的渴望程度，就可決定個(gè)人居住的地點(diǎn)。第一節(jié)城市土地利用結(jié)構(gòu)

8一、土地利用類型

(5)休憩用地及綠化地帶隨著對(duì)城市生活素質(zhì)和美化環(huán)境的重視，作為休憩用地及綠化地帶的各種公園、游園等，也在城市的土地利用中占有重要地位。但其區(qū)位因素不是付租能力或市場(chǎng)機(jī)制，而是通過社會(huì)對(duì)市民的關(guān)心，確定它的存在。第一節(jié)城市土地利用結(jié)構(gòu)

9一、土地利用類型

(6)交通用地和其它公用事業(yè)用地。沒有交通和公用事業(yè)用地，城市便不可能發(fā)揮其職能?？墒撬男再|(zhì)與商業(yè)和住宅用地不同，而與休憩用地和綠化地帶相似，是公共財(cái)富之一。不過它們又具有生產(chǎn)性質(zhì)，有的可自負(fù)盈虧或間有盈利，如碼頭、飛機(jī)場(chǎng)和自來水廠等。

(7)農(nóng)業(yè)用地和水面。第一節(jié)城市土地利用結(jié)構(gòu)

10一、土地利用類型

功能分化 各種用地的區(qū)位因素是有差異的，差異愈大，各種用地之間的分化趨向愈強(qiáng)，這種傾向叫功能的分化(functionalsegregation)，功能區(qū) 由于這種功能分化，形成了城市某一地區(qū)只有某一種單一功能，因此在現(xiàn)代城市中出現(xiàn)了按其土地利用劃分的若干功能區(qū)(FunctionalAreas)。第一節(jié)城市土地利用結(jié)構(gòu)

11一、土地利用類型

混合土地利用 在非歐美地區(qū)的城市，各種用地的區(qū)位因素差異不大，分化傾向不強(qiáng)，故工業(yè)、商業(yè)、住宅功能往往混雜在一起，一般稱為混合土地利用。混合土地利用的評(píng)價(jià) 過去認(rèn)為，這種混合土地利用是一種落后的土地利用模式。但是近年來，土地利用功能分區(qū)的模式遭到了不少批評(píng)，認(rèn)為這種土地利用功能區(qū)過于分化，犧牲了城市的有機(jī)組織，忽視了城市中人與人之間的多方面的聯(lián)系，耗用能源太多。因此，人們提出了多功能綜合區(qū)的概念，并認(rèn)為這是解決上述問題的重要途徑。1978年12月，一批建筑師在秘魯利馬集會(huì)，會(huì)后發(fā)表的“馬丘比丘宣言”指出，為適應(yīng)城市的急劇發(fā)展，更有效地使用人力、土地和資源，更好地協(xié)調(diào)生活環(huán)境與自然環(huán)境，為此，要努力去創(chuàng)造一種綜合的多功能的生活環(huán)境，而不是把各功能區(qū)機(jī)械分離。第一節(jié)城市土地利用結(jié)構(gòu)

12一、土地利用類型

我國(guó)城市土地利用類型也大體一致。但由于長(zhǎng)期單一計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的作用，城市各種土地利用類型的區(qū)位因素有所不同。當(dāng)前，由于我國(guó)正式確立了建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，上述區(qū)位因素正開始發(fā)揮作用。第一節(jié)城市土地利用結(jié)構(gòu)

13二、伯吉斯的同心環(huán)模式14二、伯吉斯的同心環(huán)模式

(一）主要內(nèi)容：城市的中心是商業(yè)會(huì)聚之地，農(nóng)民初進(jìn)城市時(shí)，為了找工作方便，便居住在中心商業(yè)區(qū)附近，后來以零售和服務(wù)為主的商業(yè)中心區(qū)向外膨脹，市民也向外遷移。15二、伯吉斯的同心環(huán)模式

環(huán)繞商業(yè)中心的外圍是早期建造的舊房子，其中一部分被零售商業(yè)所侵占，一部分為低級(jí)住宅、小型工廠、批發(fā)商業(yè)及一些貨倉(cāng)的過渡地帶，這一帶也是新來移民居住地區(qū)。再外圍的第三帶，是原來較大工廠的工人住宅區(qū)。再向外第四帶是較富有的中產(chǎn)階級(jí)住宅區(qū)。最外圍地帶是富人居住區(qū)，散布著高級(jí)住宅，密度低，房舍寬敞。由于他們需要駕車人市工作，故又稱通勤人員住宅區(qū)(commuterzone)。16二、伯吉斯的同心環(huán)模式17二、伯吉斯的同心環(huán)模式（二）模式的地租理論解釋赫德(Hurd)、黑格(Haig)和李嘉圖(Ricardo)等土地的經(jīng)濟(jì)地租是指利用土地所得報(bào)酬，減去成本后的剩余。經(jīng)濟(jì)地租的量度是：某種土地的生產(chǎn)力與最差土地的生產(chǎn)力之差。最差條件的土地經(jīng)濟(jì)地租為零。以城市商業(yè)為例，中心商業(yè)區(qū)條件最佳，所以其產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)地租最高，離開中心商業(yè)區(qū)一段距離之后，由于交通不便，顧客不多，所以其土地沒有作商業(yè)用途的價(jià)值，其經(jīng)濟(jì)地租為零，中間地段所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)地租介于兩者之間18二、伯吉斯的同心環(huán)模式19

由于不同的功能所要求的交通條件不同，在完全競(jìng)爭(zhēng)的條件下，每一功能即每一土地利用區(qū)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)地租遞減曲線是不同的(圖10—7)。

二、伯吉斯的同心環(huán)模式20零售業(yè)的經(jīng)濟(jì)地租曲線梯度最大，其在市中心所能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)地租卻為各功能之冠。服務(wù)業(yè)、輕工業(yè)和批發(fā)業(yè)的經(jīng)濟(jì)地租曲線的梯度較零售業(yè)為小住宅用地：多層樓房用地利用率高，每單位面積所能產(chǎn)生的價(jià)值較低密度的平房為高，所以其經(jīng)濟(jì)地租曲線的斜度也較平房大農(nóng)業(yè)的經(jīng)濟(jì)地租曲線梯度是各類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中最小的一種二、伯吉斯的同心環(huán)模式21

若把上述各功能的經(jīng)濟(jì)地租遞減曲線重疊(圖10—8)，各曲線相交，可知道各地段產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)地租最高的是什么功能。在完全競(jìng)爭(zhēng)的社會(huì)，所有產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)地租均為土地?fù)碛姓咭宰饨鸬男问绞杖。魍恋厥褂谜甙雌洚a(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)地租決定其自身的付租能力，向土地?fù)碛姓咦庥猛恋?，而土地?fù)碛姓邉t把土地租給出價(jià)最高的使用者，這樣城市中心為零售業(yè)所租賃，然后為專業(yè)性服務(wù)業(yè)、工業(yè)及批發(fā)業(yè)，再遠(yuǎn)一些為高密度多層住宅，然后是低密度住宅。住宅之外才是農(nóng)業(yè)。假設(shè)城市所在地區(qū)為一均質(zhì)的平地，各種土地利用將呈同心環(huán)布局。這就是同心環(huán)模式的新解釋。222324

交通線的影響二、伯吉斯的同心環(huán)模式25三、霍伊特的扇形模式26三、霍伊特的扇形模式霍伊特(HomerHoyt)認(rèn)為，均質(zhì)性平面的假設(shè)太不現(xiàn)實(shí)，因而他于1939年提出了扇形模式或楔形模式在他的模式中，保留了同心環(huán)模式的經(jīng)濟(jì)地租機(jī)制，加上了放射狀運(yùn)輸線路的影響，即線性易達(dá)性和定向慣性(directionalinertia)的影響，使城市向外擴(kuò)展的方向呈不規(guī)則式。他把中心的易達(dá)性稱為基本的易達(dá)性，把沿著輻射運(yùn)輸路線所增加的易達(dá)性稱為附加的易達(dá)性。27三、霍伊特的扇形模式輕工業(yè)和批發(fā)商業(yè)對(duì)運(yùn)輸路線的附加易達(dá)性最為敏感，所以呈楔形，而且不是一個(gè)平滑的楔形，它可左右隆起。住宅區(qū)，貧民住在環(huán)繞工商業(yè)土地利用的地段中產(chǎn)階級(jí)和富人則沿著交通大道或河道，或湖濱，或高地向外發(fā)展，自成一區(qū)，不與貧民混雜。當(dāng)人口增多，貧民區(qū)不能朝中產(chǎn)階級(jí)和高級(jí)住宅區(qū)發(fā)展時(shí)，也會(huì)循不會(huì)受阻的方向作放射式發(fā)展，因此城市各土地利用功能區(qū)的布局呈扇形或楔形。2829四、哈里斯和厄爾曼的多核心模式

30四、哈里斯和厄爾曼的多核心模式

基于伯吉斯、霍伊特等的城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)模式均為單中心，而忽略了重工業(yè)對(duì)城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)的影響和市郊住宅區(qū)的出現(xiàn)等等，哈里斯和厄爾曼在1945年提出較為精細(xì)的多核心模式

3132四、哈里斯和厄爾曼的多核心模式模式假設(shè)城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)除主要經(jīng)濟(jì)胞體(economiccells)——即中心商業(yè)區(qū)(CBD)外，尚有次要經(jīng)濟(jì)胞體散布在整個(gè)體系內(nèi)。這些胞體包括未形成城市前，中心地系統(tǒng)內(nèi)各低級(jí)中心地和在形成城市過程中的其它成長(zhǎng)點(diǎn)。這些中心地和成長(zhǎng)點(diǎn)皆隨著整個(gè)城市的運(yùn)輸網(wǎng)、工業(yè)區(qū)或各種專業(yè)服務(wù)業(yè)，如大學(xué)、研究中心等的發(fā)展而發(fā)展。其中交通位置最優(yōu)越的最后成為中心商業(yè)區(qū)，其它中心則分別發(fā)展成次級(jí)或外圍商業(yè)中心和重工業(yè)區(qū)。哈里斯及厄爾曼還考慮到，易達(dá)性所吸引的商業(yè)、工業(yè)或貧民，本身便有排斥高級(jí)住宅的傾向。因?yàn)楹笳叩膮^(qū)位因素之一便是要遠(yuǎn)離這些有礙環(huán)境的土地利用。介于兩者之間的是中級(jí)住宅區(qū)。33四、哈里斯和厄爾曼的多核心模式

評(píng)價(jià)：這一模式雖較為復(fù)雜，但仍然基于地租理論。它假設(shè)付租能力較高的高密度住宅傾向于接近中心點(diǎn)和其它主要經(jīng)濟(jì)胞體，但最接近這些胞體的空間卻被批發(fā)商業(yè)和輕工業(yè)所占有。由于哈里斯及厄爾曼的模式并沒有假設(shè)城內(nèi)土地是均質(zhì)的，所以各土地利用功能區(qū)的布局并無一定序列，大小也不一樣，其空間布局圖是非常富有彈性的。

34五、城市土地利用三模式的發(fā)展35五、城市土地利用三模式的發(fā)展上述三個(gè)城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)模式，雖然有地租理論的支持，可是由于他們的創(chuàng)始人都是美國(guó)人，其所列舉的土地利用功能區(qū)的空間布局一般和美國(guó)的城市比較接近，至于對(duì)其它國(guó)家的現(xiàn)實(shí)性，連霍伊特本人也指出，不一定適用，必須加以修改。

36五、城市土地利用三模式的發(fā)展：

1、曼的模式曼(Manna)提出了一個(gè)典型的英國(guó)中等城市的模式。該模式是伯吉斯和霍伊特兩模式的綜合由于英國(guó)位于西風(fēng)帶，城市的西部為上風(fēng)帶，多為高級(jí)住宅所占有，而城市的東部為下風(fēng)帶，工業(yè)和貧民多被迫于此。37五、城市土地利用三模式的發(fā)展2、麥基發(fā)展中國(guó)家模式麥基(Mcgee)的模式在殖民地和發(fā)展中國(guó)家城市的應(yīng)用。由于這些地區(qū)存在著二元經(jīng)濟(jì)，所以有兩組不同的商業(yè)中心。其一為西式商業(yè)中心，其形態(tài)和西方城市的中心商業(yè)區(qū)相仿。以國(guó)際貿(mào)易為主，零售商店出售的也以進(jìn)口高檔貨為多。另一類為外來移民的商業(yè)中心，從事當(dāng)?shù)氐呢浧焚I賣為主。介于其間的是混合性土地利用，工商業(yè)住宅兼有，互相混雜。38五、城市土地利用三模式的發(fā)展在外來移民的商業(yè)中心的前面為港口區(qū)，后為住宅區(qū)，而住宅區(qū)的發(fā)展呈楔形或扇形。在西式商業(yè)中心后面的是高級(jí)住宅，而在混合性土地利用后面是當(dāng)?shù)鼐用窬幼^(qū)，不過密度不如前者，也無工商業(yè)。部分混合土地利用地區(qū)由于商業(yè)中心的擴(kuò)展而改為商業(yè)用途。再后為新發(fā)展的高級(jí)市郊住宅區(qū)和十分貧窮的木屋居民區(qū)。兩者可能距離頗遠(yuǎn)，但亦可能近在咫尺，而生活水平懸殊。再后為城郊農(nóng)業(yè)帶。新建的工業(yè)村則多位于舊城以外的空間。39五、城市土地利用三模式的發(fā)展

3、垂直模式所有上述模式都是平面的，忽視了城市的垂直差異。以易達(dá)性和付租能力來衡量，中心商業(yè)區(qū)的底層無疑是城市最有吸引力和最易到達(dá)的地方，所以在中心商業(yè)區(qū)的低層往往為付租能力最高的零售業(yè)所占用。其上層可能為專業(yè)性服務(wù)業(yè)，再上層卻不能排除用于住宅的可能。40六、計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下中國(guó)城市土地利用模式41六、計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下中國(guó)城市土地利用模式中國(guó)現(xiàn)代城市是在大規(guī)模工業(yè)化建設(shè)條件下，在特定社會(huì)制度、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市建設(shè)政策的影響下的發(fā)展，其空間結(jié)構(gòu)的演替，已顯示出以功能分區(qū)為基礎(chǔ)的有計(jì)劃配置的基本特征，即由各種不同功能區(qū)——工業(yè)區(qū)、中心區(qū)、文教區(qū)、行政區(qū)、旅游區(qū)等以不同的組合關(guān)系和方式，形成了頗具特色的社會(huì)主義城市的空間結(jié)構(gòu)格局。42六、計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下中國(guó)城市土地利用模式（一）圈層模式1、羅楚鵬模式1979年，香港學(xué)者羅楚鵬提出。由4個(gè)同心圓組成的城市地域結(jié)構(gòu)：①老的城市核心區(qū)；②工業(yè)一居住單元；③綠帶等開敞空間；④食品、農(nóng)作物和加工工業(yè)區(qū)。羅氏模型對(duì)城市內(nèi)部社會(huì)服務(wù)中心配置體系進(jìn)行了初步的揭示。43六、計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下中國(guó)城市土地利用模式2、朱錫金模式3、武進(jìn)的研究44六、計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下中國(guó)城市土地利用模式評(píng)價(jià)①基本上仍屬于同心圓的構(gòu)造形式，但對(duì)城市內(nèi)部各圈層已進(jìn)一