房地產基礎知識(修改版)

房地產基礎知識世聯(lián)地產呼曉靚代理銷售基礎培訓系列課程2此課程的意義新入職銷售代表通過該培訓課程培訓對象1、了解房地產的概念及開發(fā)流程2、普及房地產銷售中的基礎知識3、掌握與房地產銷售業(yè)務中的基本概念.1、將要奮斗在一線銷售中的戰(zhàn)斗英雄們2、愿意抓住房地產發(fā)展白銀十年尾巴未來的財富精英報告結構3房地產的基本概念1房地產開發(fā)流程2房地產的基礎知識3不同階段的銷售知識4銷售小貼士54房地產的基本概念房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。房地產是房產和地產的合稱，又稱不動產。房地產是一種不能移動，或移動后會引起性質、形狀改變的財產。

培訓前需要了解：什么是房地產（基本概念）？一、土地、土地所有權建筑物、權益的概念5土地-地球的表面及其上下一定范圍內的空間土地所有權-分為集體土地所有權和國有土地所有權，集體轉為國有才能上市交易建筑物-人工建筑而成，由建筑材料、建筑構配件和設備等組成的整體物，包括房屋和構筑物兩大類權益-產權、使用權、抵押權、典權注意：根據(jù)我國國有土地性質（全民所有制），土地交易的標的為使用權而非產權房地產的基本概念6房地產的基本概念Text1Text2Text3Text4Text5影響因素多樣性。位置的固定性和不可移動性使用的長期性投資大量性。保值增值性。二、房地產有以下幾個特征：三、房地產的類別7土地和房屋可以按以下方法分類：1、居住用地2、公用設施用地（含商業(yè)用地）3、工業(yè)用地4、倉儲用地5、對外交通用地6、道路廣場用地7、市政公用設施用地8、綠化用地9、特殊用地根據(jù)土地的用途分類1、住宅2、工業(yè)廠房和倉庫3、商場和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂設施7、政府和公用設施8、多功能建筑（綜合樓宇）根據(jù)房屋的用途分類：由于房地產是由土地及地上的建筑物、構筑物構成，對于土地和房屋可以按以下方法分類:房地產的基本概念報告結構8房地產的基本概念1房地產開發(fā)流程2房地產的基礎知識3不同階段的銷售知識4銷售小貼士59一、土地資源的獲取招標、拍賣、掛牌（主要方式）六類用地（住宅、商業(yè)、娛樂、旅游、金融、服務業(yè)）政府批準劃撥國有土地（醫(yī)用、軍用、經(jīng)適房及保障房等政府用地）協(xié)議轉讓（此方式目前基本不采用）123房地產類的土地資源分為：國有土地和集體土地。房地產開發(fā)的前提：開發(fā)商只有得到土地使用權才能建房獲得土地使用權的方式：房地產開發(fā)流程10二、土地使用權的期限根據(jù)2007年10月1日起施行的《物權法》中的明確規(guī)定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期?！?4321居住用地70年工業(yè)用地50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年綜合或其他用地50年國有土地使用權出讓年限房地產開發(fā)流程11生地：指未形成建設用地條件的土地熟地：指已具備一定的供水、排水、供電、通訊、通氣、道路等基礎設施條件和完成地上建筑物、構筑物動拆遷的形成建設用地條件的土地三、土地開發(fā)分類三通一平五通一平七通一平通水、通電、通路、平整土地通水、通電、通路、通氣、通訊、平整土地通水、通電、通路、通郵、通訊、通暖氣、通天燃氣或煤氣、平整土地房地產開發(fā)流程12房地產開發(fā)流程1.市場條件判斷2.項目位置選擇1.確定開發(fā)方案2.編制可行性研究報告1.辦理《建設用地規(guī)劃許可證》2.領取《國有土地使用證》1.領取《建設工程規(guī)劃許可證》2.領取《建設工程施工許可證》1.招標:尋找施工單位3.開工建設1.領取《商品房銷售許可證》選址立項取得土地規(guī)劃設計開工建設竣工驗收13建設用地規(guī)劃許可證二、開發(fā)流程房地產開發(fā)流程可以用“五證”的取得來貫穿商品房銷售許可證建筑工程施工許可證建設工程規(guī)劃許可證國有土地使用證一二三四五圖片暫缺14土地出讓方式招標

招標方式概念指土地所有者（出讓人）向多方土地使用者（投標者）發(fā)出投標邀請，通過各投標者設計標書的競爭，來確定土地使用權受讓人的方式。

招標流程評標出讓人確定標的及標底投標人投標出讓人、投標人開標評標小組確定中標人對能夠最大限度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準，或者能夠滿足招標文件的實質性要求且價格最高的投標人，應當確定為中標人。15土地出讓方式拍賣

拍賣方式概念按照指定時間、地點，在公開場所出讓方用叫價的方法將土地使用權拍賣給出價最高者（競買人）。

拍賣流程（一）主持人點算競買人；

（二）主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關事項；

（三）主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。沒有底價的，應當明確提示；

（四）主持人報出起叫價；

（五）競買人舉牌應價或者報價；

（六）主持人確認該應價后繼續(xù)競價；

（七）主持人連續(xù)三次宣布同一應價而沒有再應價的，主持人落槌表示拍賣成交；

（八）主持人宣布最高應價者為競得人。

16土地出讓方式掛牌

掛牌方式概念出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬定出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公告，接受競買人的報價并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出讓結果確定土地使用者。

掛牌流程接受新報價出讓人宗地信息掛牌公布競買人報價出讓人更新掛牌價格出讓人確定競得人掛牌起始日掛牌截止日掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：

（一）在掛牌期限內只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；

（二）在掛牌期限內有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；

（三）在掛牌期限內無應價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。

在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應當對掛牌宗地進行現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人。17土地出讓方式協(xié)議

協(xié)議方式概念指政府作為土地所有者（出讓方）與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達成協(xié)議并簽訂土地使用權出讓合同，有償出讓土地使用權的行為。

劃拔

劃拔方式概念指縣級以上人民政府依法批準，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交其使用，或者將土地無償交給土地使用者的行為。18招標拍賣掛牌交易場所指定地點拍賣行土地交易場所交易方式一次報價多次報價多次報價持續(xù)時間長短長復雜程度需要制作標書

十分復雜不復雜一般衡量指標價格及指定的技術等其它條件價格價格適用范圍具備其他綜合目標或特定的社會、公益建設條件土地用途無特別限制及要求土地用途無特別限制及要求招標、拍賣、掛牌的異同報告結構19房地產的基本概念1房地產開發(fā)流程2房地產的基礎知識3不同階段的銷售知識4銷售小貼士520一、中國大陸現(xiàn)行土地制度

國有土地使用權出讓國家土地使用者土地使用權(一定年限)土地使用權出讓金(提前支付)

只擁有土地使用權，沒有所有權。房地產基礎知識只擁有土地使用權，沒有所有權。

土地使用權出讓(土地一級市場)由國家壟斷。21房地產基礎知識二、相關專業(yè)術語

容積率

容積率總建筑面積

建筑密度建筑用地面積

建筑或建筑群實際占用的土地面積,包括室外工程(如綠化、道路、停車場等)的面積,其形狀和大小由建筑紅線加以控制。

總建筑面積是指小區(qū)內住宅、公建、人防地下室面積總和。

一定地塊內，總建筑面積與建筑用地面積的比值。它反映土地利用情況和經(jīng)濟性的技術經(jīng)濟指標,即容積率越大,土地利用程度越高。(計算方式:容積率=總建筑面積/總用地面積（平方米/平方米）)

。

用地內各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率(%),它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。(計算方式:建筑密度（毛）=總建筑基底面積/總用地面積（%）)22房地產基礎知識二、相關專業(yè)術語

房屋層數(shù)

層高

建筑高度

凈高

房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內地坪±0以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。

層高是指房產高度以“層”為單位計量，它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。

建筑物室外地面至其檐口或屋面面層的高度。

建筑間距

兩棟建筑物或構筑物外墻之間的水平距離。建筑間距主要根據(jù)所在地區(qū)的日照、通風、采光、消防安全等方面的因素綜合考慮確定23一、基礎知識二、相關專業(yè)術語

低層建筑

多層建筑

小高層建筑（非規(guī)范性）

高層建筑

高度小于或等于10米的建筑。低層居住建筑為一層至三層。

高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多層住宅為四層至七層。低層住宅和多層住宅一般統(tǒng)稱為多層住宅即7層以下及含7層。19-33層

介于多層及高層之間，一般指8-18層之間的建筑。

點式（塔式）建筑

指建筑平面外廓基本成矩形,其長邊與短邊之比小于2的建筑。

板式建筑

指建筑平面外廓基本成矩形,其長邊與短邊之比大于或等于2的建筑,并且短邊長度小于或等于16米。24房地產基礎知識二、相關專業(yè)術語

復式

躍式

錯層

一個住宅占兩個樓層，有內部樓梯聯(lián)系上下層，一般在首層安排起居室、廚房。餐廳、衛(wèi)生間等。

是一層住宅但較普通住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。

是一套房子不處于同一平面，即房內的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。錯層住宅的面積計算方法參照平面住宅面積計算。報告結構25房地產的基本概念1房地產開發(fā)流程2房地產的基礎知識3不同階段的銷售知識4銷售小貼士5階段性銷售知識蓄客期認籌期開盤熱銷期平銷期尾盤營銷周期A蓄客期B認籌期C開盤D熱銷期階段性銷售知識集中開盤銷售步驟A認籌B選房C銷控D簽約階段性銷售知識區(qū)域沙盤講解項目沙盤講解樣板間講解客戶溝通談判現(xiàn)場銷售流程認購房源確認填寫認購書銷控確認財務繳款填寫認購臺賬錄入明源系統(tǒng)填寫簽約確認單簽約確認單審核財務繳款填寫簽約臺賬錄入明源系統(tǒng)報告結構29房地產的基本概念1房地產開發(fā)流程2房地產的基礎知識3不同階段的銷售知識4銷售小貼士5銷售小貼士1、房地產價格構成:1、征地補償費：土地補償費、青苗補償費、集體財產補償費、超轉人員補償費、農轉工人員級差補貼、菜田、安置勞動力補償、平地補助費、私人財產補償費。2、拆遷安置補償費：私房作價、地上物補償費、搬家費、拆房費、碴土清理費、臨時設施費、周轉房費、農戶住房原拆原建費、單位拆遷費、安置用房費。3、其他土地開發(fā)費：三通一平費、勘察設計費、拆遷征地管理費。4、政府性收費及“四源”費：“四源”費包括煤氣廠、熱力氣、自來水廠、污水處理廠。5、附屬工程費：附屬工程包括指煤氣調壓站、熱力站、開閉所、變電室、鍋爐房、高壓水泵房等。6、室外工程費：室外工程指上水、污水、雨水、電力、電信、熱力、煤氣、庭院、圍墻、人防出入口等。7、公共配套工程費：配套工程指幼兒園、文化站、中小學、衛(wèi)生站、門診部、市場、街道辦