議題5-10中建投資業(yè)務(wù)組合

中國建筑股份有限公司董事長常務(wù)會2015年第5次（05月14日）議案名稱：中建美國公司美國投資業(yè)務(wù)組合提交部門：投資部一、議案基本情況議案提交的目的

需董事長常務(wù)會決策中建美國公司投資業(yè)務(wù)組合（大紐約地區(qū)澤西市Newport高級公寓項目、紐約揚克斯市HudsonPark高級出租公寓樓項目、休斯頓市Broadstone高級出租公寓樓項目）實施有關(guān)事宜。一、議案基本情況

項目一：大紐約地區(qū)澤西市Newport高級公寓項目大紐約地區(qū)澤西市Newport高級公寓項目周邊環(huán)境3規(guī)劃條件宗地位置2910118收入預測5財務(wù)評價資金籌資分析及建議市場調(diào)查與研究投資估算74項目概要61開發(fā)計劃一、議案基本情況1、項目概要大紐約地區(qū)澤西市Newport高級公寓項目中建美國公司擬出資5500萬美元收購紐約都會區(qū)澤西市新港區(qū)兩塊多用途綜合開發(fā)用地進行房地產(chǎn)開發(fā)，然后引入財務(wù)投資人。已經(jīng)有眾多投資人表示投資意向，中建美國公司可以在土地交割后自行選擇財務(wù)投資人的持股比例。中建美國公司將按照美國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的成熟操作模式。即中建美國做為普通合伙人(GP)，將收取項目相應(yīng)的開發(fā)費用和LP（有限合伙人）的利率分成（Waterfall)；同時做為建造商，項目將為公司帶來近2億美元的建造業(yè)務(wù)收入；國新國際將做為項目戰(zhàn)略投資者。項目總投資為2.73億美元，其中土地費用約5500萬美元。兩塊宗地均為熟地，政府審批已經(jīng)基本完成，75Park地塊占地面積1.18英畝，ShoreLoft地塊占地面積0.67英畝，業(yè)主均為Lefrak和Simon聯(lián)合體。地塊受澤西城再開發(fā)委員會（JCRA）與Lefrak20年前簽訂的再開發(fā)協(xié)議中的規(guī)模要求管控?，F(xiàn)有的規(guī)劃指標均為與Lefrak家族談判的結(jié)果；該項目保守的純投資收益率為18%（不含GP取費），樂觀估計可達25%以上；該項目為中建美國公司在盛大澤西項目投標失敗后，在澤西市市長StevenFulop的介紹下，通過兩輪投標和與Lefrak家族近三個月艱苦談判的結(jié)果。1、項目概要項目運作模式結(jié)構(gòu)圖地理位置項目地處新澤西澤西市，與紐約曼哈頓下城金融區(qū)僅一河之隔，地理位置優(yōu)越。其公共交通便捷，緊鄰輕軌車站和輪渡碼頭，與Newport地鐵站僅一街之隔，可快速通達曼哈頓中城和下城。2、宗地位置Newport高級公寓新澤西州2、宗地位置區(qū)位優(yōu)勢新港區(qū)是澤西城最好的居住區(qū)域。該地塊是該區(qū)域最后一塊出售型公寓用地。宗地比鄰哈德遜水灣，擁有曼哈頓全天際線，景色獨一無二；從周邊建筑和樓盤本身的設(shè)計來看，幾乎所有單元都擁有水景；20樓以上更是擁有完全無阻擋的景色。3、周邊環(huán)境交通環(huán)境：四通八達的水陸空公共交通Path地鐵Path地鐵站連通新澤西及曼哈頓的重要區(qū)域Hudson-Bergen輕軌新澤西輕軌鐵路共有23個車站，13個位于澤西市。.輪渡近在咫尺的PaulusHook輪渡碼頭提供到達曼哈頓中下城的渡輪服務(wù)。新澤西客運列車Hoboken中心客運列車站可步行5分鐘到達，新澤西8條主要客運列車線中有6條以此作為直達終點站。機場澤西市離紐瓦克國際機場不到10英里約15分鐘車程即可抵達，另有拉瓜迪亞和JFK肯尼迪國際機場也均距澤西市不到25英里。到曼哈頓下城世貿(mào)中心5分鐘到曼哈頓中城20分鐘以內(nèi)轉(zhuǎn)地鐵到達曼哈頓任一主要區(qū)域不超過40分鐘4、規(guī)劃條件總體規(guī)劃75ParkLane高層公寓ShoreLofts公寓總計占地面積1.18英畝0.67英畝1.85英畝層數(shù)377可開發(fā)公寓套數(shù)40548453總建筑面積495,439平尺113,198平尺608,637平尺凈建筑面積393,916平尺76,725平尺410,562平尺商鋪面積7,248平尺16,646平尺23,894平尺單元平均面積1,0051,5984、規(guī)劃條件75ParkLane高層公寓規(guī)劃ParkLane規(guī)劃公寓套數(shù)總計405套，戶型包括：單身公寓、一室一廳、兩室一廳、三室一廳，其中一室一廳和兩室一廳占比較大。戶數(shù)平均面積（平方英尺）平均售價（美元）總面積（平方英尺）單身公寓53666549,51935,298一室一廳159846694,516131,976兩室一廳1521164935,979175,764三室一廳4116111,271,27161,218ShoreLoft公寓規(guī)劃ShoreLoft規(guī)劃公寓48套，底層為商鋪，2-7層為復式住宅,戶型包括：兩室一廳、三室一廳、四室一廳戶數(shù)平均面積（平方英尺）平均售價（美元）總面積（平方英尺）兩室一廳151,205871,97118,075三室一廳271,7101,216,68546,170四室一廳62,0801,451,16061,2185、市場調(diào)查與研究澤西市住宅市場市場需求自2012年以來，澤西市住宅市場持續(xù)增長，尤其在過去的6個月時間，市場超乎預期的活躍。有關(guān)報告顯示，市場看好、價格走高的動因有以下4點。價格走高房源極度緊缺，市場供不應(yīng)求(2006年后該區(qū)域再無新的銷售型公寓供應(yīng)）利率仍處于歷史低點但已緩慢回升，消費者急于鎖定低利率市場看好經(jīng)濟穩(wěn)定，持續(xù)回暖房市反彈，利好消息彌漫澤西市中心產(chǎn)權(quán)公寓銷售一覽（2014vs.2013）平均售價：13.2%平均售價/平尺：12.6%平均市場停留天數(shù)：30.6%發(fā)展計劃6、開發(fā)計劃項目節(jié)點安排如下：

2015年5月底：完成土地的交割

2015年12月底：完成所有設(shè)計變更的報批，LP投資和建造貸款關(guān)閉

2016年1月底：獲得澤西市建筑許可證并正式開工2018年6月底：項目完工并拿到入住許可，建設(shè)期為30個月2016年12月底：開始進入第一輪小規(guī)模預售（測試市場）2017年6月底：開始進入到大規(guī)模預售階段2019年6月底：銷售完成，銷售期6+24個月，月銷售數(shù)量15套左右建設(shè)周期：預計可以于2015年底具備施工條件。高層公寓建設(shè)周期計劃為24個月，loft公寓建設(shè)周期計劃為18個月。銷售周期：該地區(qū)高層樓盤去化率為每月15個單元，但考慮到已經(jīng)近8年沒有新樓盤供應(yīng)，預計該項目的開售將會大大促進去化率。招商周期：Lefrak和SIMON聯(lián)合體已經(jīng)鎖定了商業(yè)部分的購買權(quán)。以其在業(yè)內(nèi)的地位，項目落成前即可完成招商，穩(wěn)定后的空置率將控制在5%以內(nèi)。7、投資估算開發(fā)成本：美國地產(chǎn)開發(fā)中，土地占成本的比重較小。普通地區(qū)不超過15%，大都會地區(qū)也一般不會超過25%。而建造成本本身會占到項目成本的50%-80%，為最重要的成本控制項。PLAZA將能夠充分降低我們的成本超支風險：

１）在帶給PLAZA建造業(yè)務(wù)的同時，我們也形成了價格約束機制和激勵機制；2）用巴哈馬積累起來的國內(nèi)采購資源來降低采購成本。項目總投資為2.728億美元，計劃自有資金投入30%，約為8180萬美元，余下的70%資金計劃通過中國進出口銀行進行項目融資，融資額約為1.91億美元，貸款利率為Libor+350基本點。8、收入預測１）商鋪部份已經(jīng)由Simon提前以預定形式進行購買，降低了商鋪銷售風險2）美國的住宅銷售成本非常高，約為售價的6%，我們將通過EB-5和國內(nèi)銷售來降低銷售成本。如果能夠完成50%的此類銷售，將增加項目利潤1000萬美元左右。9、財務(wù)評價在不考慮作為GP其它取費和利潤分享的情況下，該項目的成本利潤率為37.7%，內(nèi)部收益率約17.8%，股本倍數(shù)為1.9倍，是非常值得投資的項目。9、財務(wù)評價戰(zhàn)略投資人：國新國際潛在財務(wù)投資人：中誠基金信泰資本廣發(fā)基金外管局美國投資基金EB－5投資者取費和利潤分享：土地增值：LP進入時土地將按8000－9000萬美元進行估值，我司的賬面收益為2500－3500萬美元；開發(fā)費用：總投資額（不含土地）的4%

+利潤分享計劃（Waterfall)建造服務(wù)：PLAZA取費3%+成本節(jié)余分享計劃（GMPSharing）融資服務(wù)：本地建造貸款（貸款額1%），中國政策性銀行項目貸款（貸款額2%）銷售服務(wù)：由中建主導的銷售（銷售的1%）10、資金籌措該項目采用美國主流的開發(fā)模式，基本采用“開發(fā)商”和“投資商”分離的模式，所有資金由美國公司自行解決，不需要總部再投入資金。投融資結(jié)構(gòu)股權(quán)融資

81,800,000

30%Lefrak/Simon

12,500,00015.2%

4.60%中建國新

34,650,00042.4%12.70%廣發(fā)基金

17,325,00021.2%

6.35%信泰資本

17,325,00021.2%

6.35%債權(quán)融資

191,000,000

70%中國進出口銀行

191,000,000100.0%

70%總計：

272,800,000

100%11、風險分析一、市場風險重點考慮房屋售價波動、成交情況變動等導致收益的不確定性。目前，美國住宅市場正處于穩(wěn)健復蘇階段，未來4年將仍然處于上升期。而澤西市得天獨厚的地理位置和市場地位則增強了該區(qū)域地產(chǎn)的穩(wěn)健性。因此，基本不存在較大的市場風險。二、成本控制風險中建美國公司在美國經(jīng)營30年，積累了豐富的經(jīng)驗，尤其是具有在紐約曼哈頓建設(shè)高層建筑的經(jīng)驗。公司2013年收購的PLAZA公司更加強化了成本管控能力。對于該項目，美國公司進行了較為詳細的成本估算，同時也在市場上進行了相應(yīng)的詢價并采用了較為保守的數(shù)字。三、信貸風險該項目由于地理位置優(yōu)越，前景比較明朗，從和當?shù)劂y行的初步談判來看，均表示出較強的合作意愿，美國公司有信心取得更優(yōu)惠的貸款利率和貸款條件。美國公司認為，該項目基本不存在信貸風險。12、分析及建議綜上所述，該項目是中建美國通過在澤西城多年的深厚的政商關(guān)系才能夠獲得的頂級的開發(fā)機會。背靠眾多財務(wù)投資人，中建美國公司可以項目發(fā)展商的商業(yè)模式，幾乎無風險的運作該項目。該項目不但將帶領(lǐng)PLAZA公司進入新澤西高端公寓建造市場，獲得近2.3億美元的承包業(yè)務(wù)，而且也將收取總計約為項目總投資的6%左右的各類項目發(fā)展和服務(wù)費用。本項目對中建美國在北美地區(qū)長遠發(fā)展具有重要戰(zhàn)略意義，建議批準中建美國實施該投資開發(fā)項目。一、議案基本情況

項目二：紐約揚克斯市HudsonPark高級出租公寓樓項目紐約揚克斯市Hudson

Park高級出租公寓樓項目周邊環(huán)境3市場調(diào)查宗地位置25經(jīng)營及規(guī)劃4項目概要18分析及建議財務(wù)評價76投資估算一、議案基本情況項目位于美國紐約曼哈頓北部揚克斯市濱河區(qū)，由三期構(gòu)成，分別是HudsonParkSouth,HudsonParkNorth,與HudsonParkPhaseIII。HudsonParkSouth,HudsonParkNorth由已建成的兩期5幢高層出租公寓，共560個單元構(gòu)成，HudsonParkPhaseIII為一塊27239平方英尺未來可開發(fā)地塊。HudsonParkSouth(“HPS”或“1期”)2003年春完工Yonkers海濱社區(qū)再發(fā)展計劃的催化劑Yonkers近30年來沿哈德遜河發(fā)展的第一個社區(qū)266戶一室和兩室的豪華公寓HudsonParkNorth(“HPN”或“2期”)2008年春季完工294戶一室或兩室的豪華公寓HudsonParkLand(“3期”)未開發(fā)0.23英畝的地皮擬建：接近23層包括222戶的公寓樓8,192平方英尺最先進的娛樂空間一室內(nèi)游泳池，屋頂天臺與健身中心HPS的每棟樓都有獨立車庫，而HPN和3期將共享一個即將擴展到另外兩個樓層含164個車位的已存車庫。1、項目概要1、項目概要揚克斯市HadsonPark高級公寓項目中建美國目前已與HudsonPark綜合地產(chǎn)的業(yè)主簽訂了購買合同，同時獲得30天的盡職調(diào)查時間。中建美國公司通過多輪投標和談判，以1.78億美元（較第二標高出300萬美元）的價格獲得該項目。其中HudsonParkI&II持有型公寓的估值為1.68億美元，美國公司計劃利用國新控股對中建美國的投資作為收購項目持有型公寓的資本金，購買項目的南樓和北樓作為持有物業(yè)，在收購項目同時，美國公司將繼續(xù)接手現(xiàn)有物業(yè)的房地美和房利美的抵押貸款，杠桿率約為60%。該持有項目現(xiàn)金流穩(wěn)定，未來市場和利率風險較低，是屬于房地產(chǎn)投資類型中的穩(wěn)健型，內(nèi)部收益率可達11.8%，高于美國房地產(chǎn)權(quán)威行業(yè)機構(gòu)NCREIF的同類投資的歷史平均回報率約2.8%。綜合評估當?shù)卦靸r，出售價格，租金和持有成本等，開發(fā)空地估值1000萬美元。項目目前的持有者為股東機構(gòu)投資者Birkshire和物業(yè)管理公司Collins。其中Birkshire為美國著名的投資機構(gòu)，旗下管理的資產(chǎn)總額額過110億美元。其出售該資產(chǎn)的原因是其2005年成立的總額為13億美元的BerkshireMultifamilyValueFund10年持有期到期需要退出。Collins為當?shù)刂奈飿I(yè)管理公司，其也將在一段時間內(nèi)繼續(xù)做為該項目的物業(yè)管理公司。該項目由美國公司全額出資收購，收購資本金約為5800萬美元，資金來源為國新的投資款。銀行貸款約1.2億美元，為現(xiàn)有物業(yè)抵押貸款的直接轉(zhuǎn)讓。1、項目概要項目運作模式結(jié)構(gòu)圖地理位置HudsonPark項目坐落于紐約州上州揚克斯市（Yonkers）的中心位置，地理位置優(yōu)越，交通便利。項目遠可眺望曼哈頓城市燈火，近可坐擁Hudson河的美麗河景。2、宗地位置揚克斯市澤西州3、周邊環(huán)境交通便利：項目周邊交通便利，距離Yonkers地鐵北站臺僅3分鐘步行距離，由此出發(fā)至紐約大中央車站僅需28分鐘，距離紐約曼哈頓及康涅狄格州斯坦福德分別僅需25分鐘及30分鐘車程。項目地塊距離全美最大的企業(yè)型航空服務(wù)基地之一WestchesterCounty機場僅需30分鐘。澤西市配套完善：HudsonPark周邊完善的社區(qū)環(huán)境由著名餐廳，酒吧，畫廊，藝術(shù)中心及各種公園，購物中心，服務(wù)中心組成。日常生活設(shè)施包括X20,Zuppa,和WaterfrontCafé在內(nèi)的高端飯店，目前，凱悅酒店正在建設(shè)的大型購物中心將更加方便居民的購物需求。未來公寓供應(yīng)預測2012-2013年政府批準的公寓建筑許可證為624個單元。未來兩年類似公寓的市場供應(yīng)量有限。據(jù)規(guī)劃報批階段的位于Yonkers市的高層公寓約為550戶，若兩個項目都獲批，則可能在2019年后投入市場。空置率預測Yonkers地區(qū)歷史平均空置率為3.7%，由于未來兩年供應(yīng)量有限，需求被進一步壓制，空置率會有所下降。租金預測近兩年，曼哈頓的租金水平在強烈市場需求之下大幅上漲，導致收入相對較低的年青白領(lǐng)不堪重負，紛紛選擇居住交通便利、成本較低的曼哈頓周邊地區(qū)。Yonkers供需關(guān)系及空置率Yonkers租金增長率揚克斯市出租公寓市場概況4、市場調(diào)查HudsonPark南北樓經(jīng)營情況HudsonPark一、二期具有空置率低，租金增長穩(wěn)定等特點。而相比于周邊相似地區(qū)的房產(chǎn)，HudsonPark的平均租金偏低，空置率偏低：平均租金（$/sqft）為2.35，相比于whiteplains的平均租金要低20%。項目的歷史空置率低至平均1.5%左右，而whiteplains的空置率卻高達3.75%。項目優(yōu)越的地理環(huán)境，完善的配套設(shè)施與高質(zhì)量的設(shè)計和完成度定義了曼哈頓員工的全新生活標準。而借助此地區(qū)正在迅速趨向成熟的優(yōu)勢，HudsonPark的租金在未來必將持續(xù)升高。5、經(jīng)營及規(guī)劃HudsonPark三期規(guī)劃方案HudsonPark開發(fā)項目的最后一期，占地0.23英畝，總建造面積為210,675sf,222戶公寓，產(chǎn)品定位為高層現(xiàn)代出租公寓，目標客戶為處于事業(yè)起步期的職業(yè)青年。規(guī)劃方案中單身公寓為28套，占比12.6%，一室單元占比最大，為58%，共129套，兩室單元共65套,占比29%。另外項目擬建一個服務(wù)于整個項目租戶的總面積為8,192平方英尺的高端健康休閑俱樂部，一個室內(nèi)游泳池，屋頂天臺與健身中心。HudsonPark三期空地開發(fā)獲批規(guī)劃指標占地面積0.23英畝容積率21規(guī)劃建筑面積210,675平尺公寓可租面積176,174平尺會所面積10,272平尺可開發(fā)公寓套數(shù)222套5、經(jīng)營及規(guī)劃HudsonPark三期開發(fā)方案建設(shè)周期：方案設(shè)計圖紙已完成，已獲政府部門規(guī)劃批準，計劃于2016年1月正式進入施工狀態(tài)。高層公寓建設(shè)周期計劃為24個月。2018年1月可落成。出租穩(wěn)定期：根據(jù)CostarPortfolioStrategy供需報告分析，該地區(qū)歷史平均空置率為3.7％，低于多數(shù)紐約城與周邊衛(wèi)星城鎮(zhèn)，空置率波動幅度受經(jīng)濟影響較小?，F(xiàn)今該地區(qū)無出租公寓在建，但550戶左右的2個項目處于早期設(shè)計階段，未向政府部門報審。考慮到收購土地為熟地規(guī)劃報批已完成，項目開發(fā)周期短，加上利用現(xiàn)有合作公司已有的市場推廣資源，保守預計１年之后可達80％以上入住率，兩年之內(nèi)該新建出租公寓的空置率可以穩(wěn)定在5%，假設(shè)略高于歷史平均水平3.7%。出租穩(wěn)定期所需時間較短。該項目將由公司繼續(xù)持有，同時將開發(fā)貸款替換為抵押貸款。5、經(jīng)營及規(guī)劃6、投資估算項目一、二期投資估算對項目一、二期資本金部分的收購價格為6740萬美元，在收購項目之后，美國公司將繼承其已有的抵押貸款1.048億美元，收購項目一、二期總投資額為1.72億美元。項目三期投資估算項目三期總投資8845萬美元，其中土地成本收購1035萬美元，建安成本6145萬美元，管理費790萬美元，財務(wù)費用530萬美元，不可預計費344萬美元。項目三期總投資中30%為資本金，為2600萬美元，由中建使用國新的資金進行出資。余下70%為貸款，為6250萬美元，擬從中國銀行貸款，貸款利率為Libor+275基點。項目總投資估算項目總投資額為1.8億至2.6億美元（取決于3期是否需要現(xiàn)在進入市場，還是做為土地儲備）。其中，資本金的投入為收購項目一、二期已有物業(yè)的資本金為6742萬美元，繼承的物業(yè)抵押貸款為1.05億美元；開發(fā)項目三期資本金為2600萬美元，貸款為6250萬美元；該項目由美國公司全額出資收購，收購資本金約為5800萬美元，資金來源為國新的投資款。銀行貸款約1.2億美元，為現(xiàn)有物業(yè)抵押貸款的直接轉(zhuǎn)讓。7、財務(wù)評價這里預測了項目一、二期未來十年作為持有物業(yè)的回報率，并假設(shè)在持有10年之后將項目出售。項目一、二期綜合經(jīng)營回報率為7.3%，項目凈利潤為8633萬美元，項目內(nèi)部收益率為11.1%。項目一、二期財務(wù)評價HudsonPark南樓持有期收入65.7%財務(wù)杠桿HudsonPark南樓十年年均收入$223（萬美元）￥1,380.37萬元HudsonPark南樓十年出售收入$4,955（萬美元）￥3.067億元貸款償清后總收入$7,181（萬美元）￥4.445億元凈利潤$4,110（萬美元）￥2.544億元經(jīng)營投資回報率7.2%內(nèi)部收益率11.2%HudsonPark北樓持有期收入56.2%財務(wù)杠桿HudsonPark北樓十年年均收入$240(萬美元）￥1,485.60萬元HudsonPark北樓十年出售收入$5,026（萬美元）￥3.111億元貸款償清后總收入$8,195（萬美元）￥5.072億元凈利潤$4,523（萬美元）￥2.799億元經(jīng)營投資回報率7.5%內(nèi)部收益率11%HudsonPark南、北樓組合60.9%財務(wù)杠桿十年年均收入$463（萬美元）￥2,865.97萬元十年出售收入$9,981（萬美元）￥6.178億元貸款償清后總收入$1.54（億美元）￥9.53億元凈利潤$8,633（萬美元）￥5.343億元經(jīng)營投資回報率7.3%內(nèi)部收益率11.1%7、財務(wù)評價項目三期財務(wù)評價HudsonPark三期開發(fā)指標假設(shè)現(xiàn)租金$3.00年租金增幅3%2019租金假設(shè)$3.40空置率6%退出資本化率5.5%交割手續(xù)費3%項目2018年完工，保守預計１年之后可達80％以上入住率，兩年之內(nèi)該新建出租公寓的空置率可以穩(wěn)定在5%，假設(shè)略高于歷史平均水平3.7%。出租穩(wěn)定期所需時間較短。假設(shè)在出租率高于85%后，該項目將公開招標出售，預計2020年前完成出售。項目凈利潤為1873萬美元，成本利潤率為21.2%，內(nèi)部收益率為17.6%。$總額$/SF￥總額成本開發(fā)成本$78,100,000$333￥483,439,000.00土地成本$10,350,000$44￥64,066,500.00總成本$88,450,000$377￥547,505,500.00收入經(jīng)營收入$1,398,000￥8,653,620.00銷售收入$90,162,000$385￥558,102,780.00開發(fā)退稅$15,620,000$66￥96,687,800.00凈利潤$18,730,00074￥115,938,700.00成本利潤率21.2%內(nèi)部收益率17.6%股本倍數(shù)1.98、分析及建議本項目地理位置優(yōu)越，這類持有型地產(chǎn)地處經(jīng)濟增長穩(wěn)定的大都會圈，現(xiàn)金流穩(wěn)定，風險較小，在市場上屬于稀缺資源，其濱河空地為熟地開發(fā)，工程周期短，盈利前景樂觀。項目收益前景較好，開發(fā)風險可控，投資收益可觀，符合公司的財務(wù)目標；中建美國公司可以利用自身的建筑方面的優(yōu)勢進行物業(yè)的升級發(fā)行，由單純的建設(shè)承包商向資產(chǎn)運營商和項目運作商轉(zhuǎn)型，使其作為融資帶動總承包的互補，防范流動性風險，在積累公司的資產(chǎn)組合的同時進行價值創(chuàng)造，便于美國公司以紐約大都會區(qū)為據(jù)點，深入開拓美國東岸市場。該項目更是中建美國公司地產(chǎn)與承包業(yè)務(wù)聯(lián)動的一次良機，建議批準中建美國實施該投資開發(fā)項目。一、議案基本情況

項目三：休斯頓市Broadstone高級出租公寓樓項目休斯敦Broadstone高級出租公寓樓項目4563環(huán)境配套投融資分析財務(wù)評價風險分析宗地位置21項目概況一、議案基本情況1、項目概況持有型地產(chǎn)業(yè)務(wù)簡述中建美國公司將由單純的建造商向“項目開發(fā)商”和“資產(chǎn)運營商”方向轉(zhuǎn)型。在引入國新國際的3億美元戰(zhàn)略投資后，中建美國需要快速進行資產(chǎn)配置，以為投資人獲得最大的回報。從資產(chǎn)配置的地區(qū)看，公司重點關(guān)注大紐約華盛頓地區(qū)、以邁阿密為主的東南部地區(qū)、以休斯敦為主的德克薩斯地區(qū)，加州地區(qū)和芝加哥地區(qū)并選擇了從東、南部三個大區(qū)入手；從資產(chǎn)配置的物業(yè)類型來看，公司重點關(guān)注多層住宅、酒店和辦公樓并選擇市場風險最小，現(xiàn)金流最為穩(wěn)定的多層住宅做為現(xiàn)階段的工作重點。該類業(yè)務(wù)也將在時機成熟的時候?qū)⒁肫渌攧?wù)投資者，中建美國將強化投資管理和資產(chǎn)管理的角色；該類業(yè)務(wù)在引入財務(wù)投資者后（LP），中建美國將按照美國房地產(chǎn)持有型業(yè)務(wù)的成熟操作模式，在收購、退出、管理等各個環(huán)節(jié)收取服務(wù)費用并獲得激勵性收入。1、項目概況休斯敦Broadstone高級出租公寓樓項目項目總投資為7450萬美元（折合4.6億元），共272個單元，23萬余平方英尺（使用面積），平均每單元27萬美元，每平方英尺321美元（折合每平米21400元）；該項目由中建國新投入2607萬美元（占比35%），銀行抵押4842萬美元（占比65%）。項目凈利潤為4544萬美元，綜合經(jīng)營回報率為9.5%，保守測算的項目內(nèi)部收益率為12.8%。該項目是公司近一年來在全國范圍內(nèi)投標20多個項目（休斯敦地區(qū)10多個項目）后中標的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，也是中建美國在休斯敦地區(qū)見到的質(zhì)量最好的資產(chǎn)。該資產(chǎn)是由于開發(fā)階段投資商Prudential在轉(zhuǎn)給自己持有時，持有的投資組合額度在該地區(qū)已滿，才對外銷售。該項目是我們在油價最低谷的時候的正確判斷。當時眾多競爭對手都比較猶豫，中建美國從而以較低的價格獲得了該優(yōu)秀項目。地理位置項目坐落于德州休斯頓市中心以西6.2英里的Galleria上城區(qū)，距離德克薩斯州排名第一、全美排名第七的高檔購物商場GalleriaMall僅需步行5分鐘。項目臨近連接休斯頓地區(qū)的Loop-610與59號高速公路，距離GreenwayPlaza與西邊的Westchase金融中心中心僅需12分鐘車程，距離東邊的休斯頓CBD、西南的德州休斯頓醫(yī)學中心僅需25分鐘車程。2、宗地位置3、環(huán)境配套居民構(gòu)成-項目所在的地區(qū)聚集的都是年輕有為的專業(yè)人士，60%的住戶年齡在18-35歲，住戶的平均家庭收入超過$142,000，3英里范圍內(nèi)的平均家庭收入超過$108,000,平均房產(chǎn)價值超過$585,000，兩者都遠高于休斯頓地區(qū)的平均水平。生活配套-傍鄰風景秀麗的PostOakBoulevard，其北側(cè)有一個景觀湖，使之成為極具吸引力并且無乎無可復制的湖景房。物業(yè)的整體設(shè)計現(xiàn)代時尚，所有樓套都擁有難得一見的3米層高，以及與出售型公寓檔次相當?shù)牡匕?、廚房和衛(wèi)生間等內(nèi)部設(shè)施，完全能夠滿足最高端客戶的需求。該物業(yè)的配套設(shè)施是極具度假式體驗的頂級配備，不但外部擁有湖心公園，而且內(nèi)設(shè)擁有頂級專業(yè)器材的雙層24小時健身中心、私人按摩房、小型模擬高爾夫球場、游戲娛樂室、酒吧、室外游泳池和多功能廳自帶廚房。4、規(guī)劃及經(jīng)營規(guī)劃情況BroadstonePostOak于2014年5月開始投入出租市場，共272個單元，包含164戶一居室和108戶二居室，分別擁有21種和8種獨特的戶型設(shè)計，平均每個單元863平方英尺，平均租金為$2,102，該項目同時包含一個獨立車庫，含379個停車位。在短短9個月的時間里，該項目以平均每月新租出20戶的速度，出租率升到70%，來看房的租戶絡(luò)繹不絕，預計在2015年七月能夠達到穩(wěn)定狀態(tài)的95%出租率。該出租公寓室內(nèi)配置高檔，可定制化空間大，易滿足各種不同需求的租戶。4、規(guī)劃及經(jīng)營經(jīng)營情況由最近十二個月的財務(wù)報表可知，項目具有空置率下降迅速、租金增長穩(wěn)定等特點。項目的歷史空置率從2014年第三季度的70%降到2015年第一季度的30%。項目優(yōu)越的地理環(huán)境，完善的配套設(shè)施與高質(zhì)量的設(shè)計正好迎合了該區(qū)域高收入租戶的需求，而借助此地區(qū)正在迅速趨向成熟的優(yōu)勢，BroadstonePostOak的租金在未來必將持續(xù)升高。戶型占用率面積/SF實際平均月租金($)平均月租金($)/SF一室62%7611,8592.44兩室88%1,2013,0162.51總數(shù)58%8532,1022.46租金對比圖:5、投資估算對項目的收購價格為7450萬美元，每單元收購價格為$273,897。中建美國的資金結(jié)構(gòu)是從銀行的貸款率為65%，貸款額約為$48,425,000，內(nèi)部收益率可達12.7%，進入市場的資本化率約為4.88%。中建美國計劃使用國新國際的資金作為該項目的收購資金，不需要總部進行資金投入。BroadstonePostOak

金額($)

$每單元or%收購價格7,450,000273,897資本率4.88%

資本性支出136,000500收購成本700,000

總投資額75,336,000276,971貸款48,425,00064.30%資本金26,911,00035.70%6、財務(wù)評價這里預測了項目未來十年作為持有物業(yè)的回報率，并假設(shè)在持有10年之后將項目出售。項目綜合經(jīng)營回報率為9.5%，項目凈利潤為4544萬美元，項目內(nèi)部收益率為12.7%。

2015201620172018201920202021202220232024BroadstonePostOak6.5%6.9%7.6%8.2%8.9%9.6%10.3%11.1%11.8%12.7%BroadstonePostOak持有期收入64.3%財務(wù)杠桿

十年年均收入

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