中國住房的發(fā)展

中國住房的發(fā)展——從古代、近現(xiàn)代、現(xiàn)代三個(gè)時(shí)段分析中國古代住房1中國近現(xiàn)代住房2中國現(xiàn)代住房3總結(jié)與討論4目錄CONTENTS1.1中國古代的住房情況

我國有著悠久的居住文化和豐富的住房保障經(jīng)驗(yàn)。早在兩千多年前,先賢們就提出了“各安其居而樂其業(yè)”的偉大理想。在東晉著名詩人陶潛設(shè)計(jì)的世外桃源里,住房是一個(gè)必要條件,所謂“土地平曠,屋舍然”,讓人油然而生向往之心。中國古人還重視居住的自然和人文環(huán)境。1.1中國古代的住房情況

兩千年前中國的先賢就提出了安居樂業(yè)的光輝思想。從先秦到唐代,實(shí)行專門的宅地制度,賦予宅地比耕地更多的權(quán)利,如永久使用、自有買賣等,以保障人民基本居住需要得到滿足。宋代以后,所有土地均可自由買賣,宅地喪失其特權(quán),國家開始建立住房救濟(jì)制度,包括對(duì)貧民的安濟(jì)院和對(duì)災(zāi)民的留養(yǎng)一遣送制度與水沖民房修費(fèi)銀制度。在清代,還曾實(shí)行針對(duì)旗人的福利分房制度,并在北京地區(qū)實(shí)施

“指扣體晌認(rèn)買官房”制度。這些理論和實(shí)踐是中國法律史和社會(huì)史的重要內(nèi)容,也為當(dāng)前的住房權(quán)保障提供了歷史借鑒。

清代旗人實(shí)行的是類似現(xiàn)代的住房福利制度。旗人住房制度原是都城建設(shè)和防衛(wèi)的需要,但自清兵人關(guān)、定鼎北京之后,就成為一項(xiàng)福利制度,是旗人優(yōu)越的政治地位在經(jīng)濟(jì)上的重要表現(xiàn)。其主要內(nèi)容是旗人(包括滿洲八旗、蒙古八旗和漢軍八旗)在劃定地區(qū)居住(北京為內(nèi)城,外地為滿城),住房由清政府免費(fèi)提供,按照官職高低分配。住房在旗人之間可以自由流動(dòng),但禁止租典給漢人,也禁止旗人到漢人居住區(qū)(城外)買房和居住。制度類似于現(xiàn)在所說的福利分房。但從康熙時(shí)期就開始出現(xiàn)和漢人的秘密交易,到乾隆時(shí)正式放開旗民交產(chǎn)禁令,市場(chǎng)化成為不可逆轉(zhuǎn)的潮流。1.最早形成的是商朝井田制時(shí)代的“五畝之宅”制。2.商鞍變法時(shí)期,制定了名田宅制度,根據(jù)軍功授予爵位及田宅，這一制度延用到漢代。3.在魏晉以后的均田制中,宅地作為土地的一部分,按照人口多少分配。和前述的“五畝之宅”、名田宅制度一樣,宅地也是允許農(nóng)民永遠(yuǎn)占有的。4.唐代園宅地不但數(shù)量大,權(quán)利也相當(dāng)發(fā)達(dá),不但國家不能收回,而且可以自由買賣。這類似于當(dāng)前中國農(nóng)村的宅基地制度。1.2中國古代的住房情況的歷史分期5.唐代中期以后,土地大規(guī)模私有化,宅地和其他土地沒有了法律上的區(qū)別,均進(jìn)人市場(chǎng)流通,而國家也無力保障每個(gè)人均占有一定數(shù)量的宅地,這在一定程度上造成了居住的艱難,甚至士子、低級(jí)官僚也難幸免。這也是著名詩人杜甫寫作“安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏”詩句的歷史背景。6.宋代成為一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。宋代法律承認(rèn)了政府的住房保障責(zé)任,并開始引人司法保障機(jī)制,要追究失職官員的刑事責(zé)任。7.清代形成了比較成熟的流民留養(yǎng)一遣送制度和水沖民房修費(fèi)銀制度。清代旗人實(shí)行的是類似現(xiàn)代的住房福利制度。

官方文書記載的資料：康熙三十四年(1695年)五月,根據(jù)康熙帝的指示,八旗都統(tǒng)調(diào)查了內(nèi)城旗人住房情況,發(fā)現(xiàn)無房旗人達(dá)7000多人。這是中國歷史上少見的關(guān)于人民住房條件的官房調(diào)查,雖然調(diào)查僅限于最為尊貴的八旗子弟——地位卑微的非旗人住房問題不在清代皇帝關(guān)心的范圍之內(nèi),無須調(diào)查,也就無法知悉——不過，以此推論,固然不敢說非旗人的住房情況必然惡劣,但中國古代存在住房問題是確定無疑的,特別是在發(fā)生災(zāi)荒的情況下。這促使古代先賢開始了對(duì)住房保障間題的探索。

總體而言,在中國古代社會(huì),國家的住房保障行為還屬于恩賜性質(zhì),個(gè)人沒有主張的權(quán)利,對(duì)于住房本身也沒有品質(zhì)上的要求,這和住房權(quán)的要求還有很大的差距,但一些具體的制度及其變遷如宅地制度、災(zāi)民住房保障制度、旗人住房福利制度對(duì)當(dāng)前的住房權(quán)保障有一定的借鑒價(jià)值。1.3中國古代的住房情況總結(jié)2.1中國近現(xiàn)代住房情況把中國近現(xiàn)代住房的發(fā)展分為四個(gè)階段,即:(1)清末民初直至建國前的階段；(2)學(xué)習(xí)蘇聯(lián)和探索實(shí)踐(1949-1957)階段;

(3)極端簡(jiǎn)約和緩慢發(fā)展(1958-1978)階段;(4)艱難起步和逐步發(fā)展(1979-1991)階段;(1)清末民初直至建國前的階段；2學(xué)習(xí)蘇聯(lián)和探索實(shí)踐階段(1949-1957)在這個(gè)階段,計(jì)劃經(jīng)濟(jì)、福利和公有住房體制逐步形成。在設(shè)計(jì)思想方面,引入了蘇聯(lián)的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)方法和居住小區(qū)規(guī)劃思想,設(shè)計(jì)和建造了新中國第一批住宅,北京百萬莊、幸福村、右安門住宅以及上海曹陽新村住宅就是典型的代表。其特點(diǎn)是:(1)居住面積標(biāo)準(zhǔn)低;(2)多戶合住在很大的套房里;(3)共用廚房和面積很小的衛(wèi)生間;(4)傳統(tǒng)的公共空間“廳”失去蹤影;(5)沒有走道,套間式住宅流行;(6)室外環(huán)境尚未提上日程。同時(shí),住宅科技出現(xiàn)一些小的繁榮景象,表現(xiàn)在:(1)住宅標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)從1950年代初開始編制;(2)一些磚混結(jié)構(gòu)的多層住宅通用設(shè)計(jì),按標(biāo)準(zhǔn)單元組成標(biāo)準(zhǔn)住宅樓棟;(3)住宅設(shè)計(jì)開始重視居住實(shí)情和人性化、私密性等居住需求;(4)住宅工業(yè)化體系有了較快的發(fā)展。3極端簡(jiǎn)約和緩慢發(fā)展階段(1958-1978)在“大躍進(jìn)”、文化大革命的影響下,這一階段的住宅標(biāo)準(zhǔn)有所降低,如建設(shè)了干打壘住宅、筒子樓住宅等,而在北京和天津等城市則出現(xiàn)了城市公社大樓。到文化大革命后期,實(shí)行“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理”的建設(shè)模式,住宅小區(qū)的規(guī)模擴(kuò)大,居住區(qū)密度提高,出現(xiàn)了高層住宅,住宅工業(yè)化體系進(jìn)一步發(fā)展。4艱難起步和逐步發(fā)展階段(1979-1991)這個(gè)階段,國家實(shí)行改革開放和有計(jì)劃商品經(jīng)濟(jì)。開始以放權(quán)讓利為取向的改革,如住房投資、住房建設(shè)體制和住房分配制度改革,以及補(bǔ)貼出售公房等。

1949年新中國成立后,仍然以“居者有其屋”為解決住房問題的總思路。隨著社會(huì)體制的改革,在城市和農(nóng)村分別實(shí)行了兩種新的住房制度。城市的住房制度主要內(nèi)容是:在實(shí)行低工資制度的基礎(chǔ)上,由政府無償劃撥土地,并由政府或單位出資建設(shè)公房,在職工申請(qǐng)住房的基礎(chǔ)上,通過行政分配給職工居住,收取很低的房租。這個(gè)制度,被人們簡(jiǎn)稱為“實(shí)物福利分房制度”。與此同時(shí),中國農(nóng)村的住房供應(yīng)也隨著土地所有制的改革而發(fā)生了變化。新中國成立后,在憲法中規(guī)定農(nóng)村土地歸集體所有,農(nóng)民建房所需土地由政府批給,即宅基地。2.2中國近現(xiàn)代住房問題

新中國建立之初在城鎮(zhèn)實(shí)行的由政府和單位大包大攬的住房制度,存在的主要缺點(diǎn)是:1.住房建設(shè)全靠政府和單位,個(gè)人沒有投入,不利于加快住宅建設(shè);2.居民交的租金不夠維修之用而需單位補(bǔ)貼,由于補(bǔ)貼費(fèi)用不足,造成許多住房失修失養(yǎng);3.住房不能在市場(chǎng)上賣,居民不能通過市場(chǎng)買賣住房以改善居住條件;4.住房由行政分配,很容易產(chǎn)生不正之風(fēng)。2.3中國近現(xiàn)代住房的改變

針對(duì)住房制度存在的缺點(diǎn),鄧小平同志在1980年提出了改革住房制度的設(shè)想。改革的主要內(nèi)容是在大力發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下,將實(shí)物福利分房制度改為以住房商品化為基礎(chǔ)輔以必要的社會(huì)保障的新住房制度。

住房分三類供應(yīng),高收人者在市場(chǎng)上購買或租用商品房;中低收入者購買或租用經(jīng)濟(jì)適用房;最低收人者租住廉租屋。新的制度,能夠充分地調(diào)動(dòng)國家、單位和個(gè)人的積極性,啟動(dòng)住房消費(fèi),加快住房建設(shè),并按照居民不同的經(jīng)濟(jì)收人有區(qū)別地實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。中國在改革住房制度的同時(shí),在住房觀念上也進(jìn)行了破舊立新,主要有以下幾點(diǎn):1.破除公房越多越能體現(xiàn)社會(huì)進(jìn)步的舊觀念,樹立起只有加快住房建設(shè),提高人民居住水平才能體現(xiàn)社會(huì)進(jìn)步的新觀念;2.破除福利越多越能體現(xiàn)社會(huì)制度優(yōu)越性的舊觀念,樹立起社會(huì)福利必須與社會(huì)經(jīng)濟(jì)承擔(dān)能力相適應(yīng)才能加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展和多建住房的新觀念;3.破除住房不是商品不能發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的舊觀念,樹立起住房是商品,必須大力發(fā)展住房市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的新觀念;4.破除國有土地只能無償使用的舊觀念,樹立住房需要的土地應(yīng)該實(shí)行有償使用并與適當(dāng)?shù)纳鐣?huì)保障相結(jié)合的新觀念;5.破除居民需要住房要靠行政分配的舊觀念,樹立居民需要住房應(yīng)該到市場(chǎng)上去購買或租賃的新觀念；

以上住房觀念的“破舊立新”,歸納起來說,就是要使廣大居民破除實(shí)物福利分配住房的舊觀念,逐步樹立起在政府的支持和政策引導(dǎo)下,到市場(chǎng)去購買或租賃住房,并通過梯度消費(fèi)不斷提高住房水平的新觀念。

隨著國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,中國農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)也有了較快的發(fā)展?？偟恼f來,在中國農(nóng)村正在逐步地改變的住房觀念,主要內(nèi)容是逐步地摒棄手工方式建設(shè)的落后住房,建設(shè)并居住初具現(xiàn)代化水平的住房。這是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)變帶來的觀念轉(zhuǎn)變。3.1中國現(xiàn)代住房情況

快速發(fā)展和體現(xiàn)公平(1992-至今)階段。這個(gè)階段國家實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。城鎮(zhèn)住房制度改革進(jìn)一步深化。住房制度改革始于1980年鄧小平關(guān)于住房問題的講話,以后經(jīng)歷了試點(diǎn)售房(1979-1985)、提租補(bǔ)貼(1986-1990)、以售帶租(1991-1993)和全面推進(jìn)住房市場(chǎng)化改革(1994-1998)等階段。1998年7月,國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(23號(hào)文)宣布全國城鎮(zhèn)從1998下半年開始停止住房實(shí)物分配,全面實(shí)行住房分配貨幣化。住房新體制問世,推行住房分配貨幣化,開始了中國進(jìn)入商品住宅時(shí)代。同時(shí),建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。國家啟動(dòng)保障性住房計(jì)劃,并于2008年投資9000億元啟動(dòng)保障性住房建設(shè)。

對(duì)比古代與近現(xiàn)代，現(xiàn)代住宅類型更加多樣化,私人汽車、居住小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、社區(qū)營造、交通通信,居住模式和智能化受到關(guān)注。特別是進(jìn)入21世紀(jì),各國特別是歐盟、美國、日本等發(fā)達(dá)國家,都結(jié)合本國發(fā)展現(xiàn)狀制定了住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。其總體趨勢(shì)是:發(fā)展以標(biāo)準(zhǔn)化、系列化、通用化住宅建筑構(gòu)配件、部品為特征,以專業(yè)化、社會(huì)化生產(chǎn)和商品化供應(yīng)為基本方向的住宅產(chǎn)業(yè)化體制;在這一總體發(fā)展趨勢(shì)下,各國住宅產(chǎn)業(yè)科技發(fā)展還表現(xiàn)出:采用高新技術(shù)對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)進(jìn)行改造更新和升級(jí);強(qiáng)調(diào)住宅產(chǎn)業(yè)技術(shù)研究與環(huán)境治理、城市建設(shè)相結(jié)合。3.2現(xiàn)代住宅及科技發(fā)展的趨勢(shì)及未來

我國住宅建設(shè)已經(jīng)進(jìn)入現(xiàn)代化、多樣化和產(chǎn)業(yè)化時(shí)期,正在向資源利用效率最高,對(duì)環(huán)境影響最小和對(duì)生物種群最好的方向前進(jìn)?，F(xiàn)在世界各國都在關(guān)注地球氣溫上升,海平面上升,降水變化和干旱與洪水等全球氣候變化。氣候變化影響到糧食和水資源,生態(tài)系統(tǒng)和生物多樣化,人類居住區(qū)和人類健康,關(guān)系到人類的生存和發(fā)展。建設(shè)低碳住宅和居住區(qū),應(yīng)當(dāng)受到更多的關(guān)注。綠色住宅、可持續(xù)住宅、生態(tài)住宅、低碳住宅、三最住宅、3A級(jí)住宅是現(xiàn)代和未來住宅的發(fā)展方向,要求住宅建設(shè)和使用過程中充分實(shí)現(xiàn)資源節(jié)約和環(huán)境友好的目標(biāo)才是人類的生存和發(fā)展最終目的。4.總結(jié)與討論

從歷史情況來看，我國每一時(shí)期的政策之間有明顯的相互銜接與揚(yáng)棄的痕跡，而我國目前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)往往“頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳”，所謂“新政”往往拋棄了原有政策已經(jīng)取得成效的部分，甚至推出一些所謂符合經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律的花里胡哨的政策，往往并不能解決問題，這應(yīng)該是目前我國房?jī)r(jià)居高不下，大量中低收入者買不起房，居住權(quán)無保證的一個(gè)重要原因。下一步的行動(dòng)中，我們需要兼顧政策的銜接性，保證政策的彼此互補(bǔ)，出現(xiàn)良性的“組合拳”。從短期政策操作來看，可以從下3點(diǎn)著手：??首先，修改土地拍賣制度。實(shí)現(xiàn)以建設(shè)目標(biāo)為主線的招標(biāo)制度。建設(shè)目標(biāo)的制定，必須考慮房?jī)r(jià)目標(biāo)，房地產(chǎn)數(shù)量、質(zhì)量、環(huán)境目標(biāo)，吸納移民目標(biāo)，保障住房最低剛性需求的目標(biāo)，等等。地方政府不是以獲得最大土地轉(zhuǎn)讓金為目的，而是以實(shí)現(xiàn)城市長(zhǎng)