房地產課程導入

介紹：任志強，籍貫山東萊州，中共黨員，北京市政協(xié)委員，現任北京市華遠地產股份有限公司董事長，華遠集團總裁，同時兼任北京市商業(yè)銀行監(jiān)事、新華人壽保險公司董事。持有中國人民大學法律碩士學位。任志強語錄：1“粉絲賣到魚翅的價格才叫泡沫。”

2“人人都買得起房有其所者不應再買房”

3“房地產商需要囤地地里有糧心中才不慌”

4“工資在漲、GDP在漲，房價不漲就不對”

5“中國人太有錢，房子太便宜”

6“我們只是當丫環(huán)的?！?/p>

7“宏觀調控不為了讓房價下跌，是為了穩(wěn)漲”

8“房價降了，房地產開發(fā)商有權不蓋房?！?/p>

9“房地產就該是暴利行業(yè)”

10“我是商人，不考慮窮人”

11“沒買房的人都虧了”

12“中國可供開發(fā)的土地還有很多”

13“高檔房本來就是窮人買不起的”

14“公布開發(fā)商成本等于讓男人公布老婆的三圍數據”

15“我的房價不會降，讓外地甚至境外富人來買房”

16買不起房為什么不回農村

華業(yè)地產21億競得北京市通州區(qū)運河核心區(qū)地塊2010-10-0807:22:00

來源：中國證券報華業(yè)地產（600240）公告，以21.94億元成功競得北京市通州區(qū)運河核心區(qū)IV－02、03多功能用地國有建設用地使用權。兩地塊均位于通州區(qū)運河核心區(qū)西岸。其中IV－02地塊用地總面積為1.79萬平方米，其中建設用地面積1.12平方米。建筑控制規(guī)模為8.8萬平方米，中標價為7.69億元。單價：42960元/平方米而IV－03地塊用地總面積為2.74萬平方米，其中建設用地面積1.65萬平方米。建筑控制規(guī)模為16.3萬平方米，中標價格是14.25億元。單價：52007元/平方米北京最貴住宅10.79萬每平方米2010年第三季度，北京商品住宅期房單盤銷售均價最高達10.791萬元/平方米。前日，北京房地產交易管理網公布了今年三季度商品住宅成交均價排名，位于北京飯店旁的霞公府以10.791萬元/平方米位居榜首，西釣魚臺7號以10.35萬元/平方米緊隨其后。三季度銷售均價排名前30樓盤中，約有70%的樓盤比二季度價格出現上揚。最貴樓盤均價降逾千元2010亞洲十大豪宅最新排行榜

名次項目名稱國家/地區(qū)1安蒂拉（Antilla）印度2港島大浪灣道10號中國香港3廣州大一中國大陸4港島大浪灣道12號中國香港5南京鐘山國際高爾夫別墅中國大陸6上?！ぞG城玫瑰園中國大陸7港島淺水灣道6-12號中國香港8Arwaa

Mansion新加坡9宏盛帝寶中國臺灣10瑞吉居（St

Regis）新加坡排名第一的“安蒂拉”

由印度首富穆克什安巴尼耗資10億美元建造，這座位于孟買的大廈高173米、擁有直升機停機坪的27層高的大樓將僅供穆克什全家和仆人們居住

排名第一的“安蒂拉”由印度首富穆克什安巴尼耗資10億美元建造，這座位于孟買的大廈高173米、擁有直升機停機坪的27層高的大樓將僅供穆克什全家和仆人們居住排名第二的是港島大浪灣道10號香港富豪許晉亨的豪華別墅，估值7億元；廣州大一山莊排名第三廣州大一山莊這也是中國大陸最昂貴也是最具投資價值的豪宅，單套定價不低于1000萬美元(約6800萬人民幣)，物管費每平方米近百元，該項目由國際頂級大師一對一設計。例：加息對房貸的影響40萬元、20年期的商貸，每月多還60元07年的一次利率調整中，與個人住房貸款相關的政策包括個人住房公積金貸款利率5年(含)以下從3.60%提高到3.78%，5年以上從4.05%提高到4.23%；商業(yè)銀行自營性個人住房貸款利率5年(含)以下從4.77%提高到4.95%，5年以上從5.04%提高到5.31%。假設借款人采用等額本息還款法(即每月還相同金額)，如果申請的是公積金貸款，貸款額度1萬元，那么，5年貸款期限每月要多還款0.81元，累計多還款48.51元；10年期限每月要多還款0.86元，累計多還款103.07元；15年期限每月要多還款0.91元，累計多還款163.27元；20年期限每月要多還款0.95元，累計多還款229.2元；25年期限每月要多還款1元，累計多還款300.52元；

30年期限每月要多還款1.05元，累計多還款376.83元。如果申請的是商業(yè)銀行自營性個人住房貸款(也就是常說的商貸)，貸款額度1萬元，那么，5年貸款期限每月要多還款0.82元，累計多還款49.38元；10年期限每月要多還款1.33元，累計多還款159.13元；15年期限每月要多還款1.42元，累計多還款254.83元；20年期限每月要多還款1.5元，累計多還款360.79元；25年期限每月要多還款1.59元，累計多還款476.1元；30年期限每月要多還款1.67元，累計多還款599.65元。借款人只要用實際貸款額度乘以不同年期的多還款數額，就可計算出每月和累計要多還款的數額。比如，40萬元、期限20年的商業(yè)貸款，每月就要多還款60元，累計多還款14431.6元。

應對措施：以房養(yǎng)貸，買房出租添資產

一些剛工作不久、收入不高、積蓄不多的青年白領也有應對加息的辦法。

小高進入上海一家展覽公司工作才３年，每月收入５０００元左右，一直在上海租房住。房價一天天上漲，他和家人越來越擔心今后在上海買不起房，于是，父母替他首付，自己貸款幾十萬，在市中心買了一套二手房。

不過，小高自己并沒有入住，而是出租出去?！斑@套房子在市中心，每月可租３０００元左右，足以還每月的貸款，我還住在原來租的房子里，每月只付１０００多元。我什么也沒改變，卻多了一套自己的產權房，而且這套房子還不斷升值。幾年后，我結婚時可以重新裝修一下，當作新房也很合算啊?！彼χf。

應對措施：巧用土地差價，讓資本升值

何小姐的應對之策與小高相似，只是采用了相反的方向——由市中心到郊區(qū)。

幾年前，她在市中心買了一套７０多平米的房子，結婚生孩子之后，覺得房子不夠住，又在上海與江蘇交界的郊區(qū)，買了一套面積更大的?！艾F在孩子讀書，不能去住，但那套房子只要４０多萬元，首付了一部分，每月只需還貸１０００多元?！彼榻B。

簡單裝修后，何小姐把那套郊外的房子出租，“房租與月還貸額相當，基本沒有負擔。我還與銀行簽訂了固定利率貸款，即使再加息，風險也是銀行擔著?！彼f等孩子大了，全家再住到郊區(qū)，然后把城里的房子出租或出售，變現后添點錢在城里買套更大的。

第二節(jié)房地產經營管理的界定分為經營與管理兩大內涵“經營”——就是策劃，主要涉及企業(yè)的發(fā)展方向，發(fā)展目標與發(fā)展策略等一系列具有全局性和戰(zhàn)略性的活動，其目的在于不斷提高企業(yè)的生命力和經濟效益，從而保證企業(yè)得以不斷發(fā)展與壯大?！肮芾怼薄褪菍嵤侵笧閷崿F企業(yè)的經營總目標，對企業(yè)各種要素及其運行施加的一系列組織與調控活動，其主要目的在于不斷提高各種管理活動的效率，從而保證企業(yè)經營總目標的順利實現。房地產企業(yè)的經營與管理是相互聯(lián)系，相互依賴的，先有經營而后才有管理可言，經營方向正確，企業(yè)的經營效益與管理效率一、房地產經營指房地產經營者對房屋的建造、買賣、租賃、信托、交換、維修、裝飾及土地使用權的出讓、轉讓等按價值規(guī)律所進行的有預測、有目標、有組織的經濟活動。包括房產經營、地產經營和服務經營（一）房產經營房產經營一般由房地產企業(yè)經營。在社會主義市場經濟條件下，我國房地產業(yè)的經營目標是合理有效地組織好房屋的流通，實現房屋的價值，積累房屋擴大再生產的資本或資金，發(fā)揮房屋的效用，最大限度地滿足人民群眾的居住需求和社會需要。為此目的而進行的房屋建造、買賣、租賃、信托、交換、維修、裝飾等各項經濟活動，都是房產經營的內容。（二）地產經營地產經營的內容包括產權經營和開發(fā)經營兩部分，即以城市土地使用權為對象的出讓、轉讓、抵押等產權經營和以城市土地為勞動對象進行“三通一平”、“七通一平”，把“生地”變成“熟地”的開發(fā)經營。三通一平：通水、通電、通路、平整土地五通一平：通水、通電、通路、通氣、通訊、平整土地七通一平：通水、通電、通路、通郵、通訊、通暖氣、通天燃氣或煤氣、平整土地生地——未進行征地補償的新區(qū)土地毛地——未經拆遷安置補償的舊城區(qū)土地熟地——已具備“七通一平”、“三通一平”建設條件的土地。（三）服務經營

房地產咨詢：未有關房地產活動的當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。

價格評估：以房地產為對象，由專業(yè)估價人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

房地產經紀：向進行房地產投資開發(fā)、轉讓、抵押、租賃的當事人提供房地產居間介紹和代理的經營行為。物業(yè)管理：對投入使用的各類房屋及其附屬配套設施，運用現代管理科學和先進的維修養(yǎng)護技術，以經營方式進行管理，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經濟效益。二、房地產經營的特征1.房地產屬于不動產,生產周期長2.房產與地產的價格相互隱含3.房產與地產使用權的轉讓都必須符合國家法律規(guī)定,同時也必須具備法律規(guī)定的必備形式.4.房產與地產的權屬轉移同步化三、房地產管理的概念房地產管理一般包括以下幾方面:1:城市規(guī)劃2:房地產市場宏觀調控及監(jiān)督3:房地產檔案管理4:房地權登記5:國有土地的征用6:規(guī)范土地的拍賣及招標

第二章房地產開發(fā)

第一節(jié)房地產開發(fā)程序的概述

一、房地產開發(fā)的概念（一）房地產開發(fā)的概念房地產開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間、并改變人類生存的物質環(huán)境的一種活動。（二）要求要求開發(fā)商：戰(zhàn)略眼光、操作技巧；市場分析與市場推廣、項目策劃與投資決策、經濟合同、財政金融、城市規(guī)劃、建筑設計、項目管理等方面的知識

土地、建筑材料、城市基礎設施、城市公共配套、勞動力、資金、管理、專業(yè)人員經驗。二、房地產開發(fā)的程序該程序可分為八個步驟四個階段房地產開發(fā)的八個步驟包括：1.提出投資設想2.細化投資設想3.可行性研究4.合同談判5.簽署正式協(xié)議或合同6.工程建設7.竣工交用8.物業(yè)資產管理上述八個步驟又可分為四個階段

投資機會選擇與決策分析階段、前期工作階段、建設階段和租售階段。2.細化投資設想開發(fā)商選擇出實現其開發(fā)設想的開發(fā)用地，探討技術可行性，與潛在的租客、業(yè)主、銀行、合作伙伴、專業(yè)人士接觸，做出初步設想方案，探討獲取開發(fā)用地的可行性。

5.簽署正式協(xié)議或合同包括合作開發(fā)協(xié)議、建設貸款協(xié)議和長期融資協(xié)議、土地出讓或轉讓合同、工程施工合同、保險合同和預租（售）合同。第二節(jié)、投資機會選擇與決策分析

投資設想

投資機會尋找——看地投資機會選擇投資機會篩選——分析客觀情況，潛在的買家、合作伙伴

市場分析——供求關系、競爭環(huán)境、投資決策分析目標市場項目財務評價——分析經營收入、開支費用、財務指標投資決策總評：從我國房地產開發(fā)行業(yè)的實踐來看，房地產企業(yè)越來越重視房地產市場分析與研究工作，也已經較好地掌握了房地產開發(fā)項目財務評價的技術與方法，但決策技術和決策方法的使用還不普遍，因為開發(fā)商更加相信自己的直覺判斷。第三節(jié)前期工作一、申請項目用地，獲得土地使用權；（一）土地儲備與土地一級開發(fā)1.土地儲備土地儲備，是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現調控土地市場、促進土地資源合理利用的目標，依法取得土地，進行前期開發(fā)、儲存以備供應土地的行為。土地儲備的范圍：包括依法收回的國有土地、收購的土地、行駛優(yōu)先購買權取得的土地、已辦理農用地轉用和土地征收批準手續(xù)的土地以及其他依法取得的土地2.土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)，是由政府或其授權委托的企業(yè)進行土地征收、拆遷、土地平整，進行地上、地下市政基礎設施和社會公共設施建設，使土地達到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”的建設條件的活動。土地一級開發(fā)的項目實施模式，有政府土地儲備機構負責實施并委托開發(fā)企業(yè)負責土地開發(fā)具體管理和授權開發(fā)企業(yè)負責實施兩種模式（二）獲取土地的途徑取得土地使用權的方式有三種：出讓、轉讓、劃撥1.出讓1）概念國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。2）出讓的特征：土地所有權與使用權分離；土地使用權出讓是有償的；土地使用權的出讓是有期限的：居住用地70年、商業(yè)旅游娛樂用地40年，其余50年。出讓的方式有拍賣、招標、協(xié)議3種。2.轉讓：經出讓方式獲得土地使用權的土地使用者，通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權在轉移的行為。轉讓的方式主要有3種：出售、交換和贈與。3.劃撥：經縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將其土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

劃撥的特征：沒有明確的期限；無須支付土地使用權出讓金；不能隨意轉讓、出租和抵押。二、征地拆遷征地是指政府按照法律規(guī)定的程序和條件，將農村集體所有制土地轉變?yōu)閲宜械男袨?。在征地過程中需支付一定的補償費，并對原有集體所有土地上的人員進行妥善安置。拆遷是因房地產開發(fā)項目需要而對在開發(fā)區(qū)內屬他人所有或使用的房地產權益，依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定而實施的依法轉移房地產權益的行為過程。拆遷涉及多方面的權益，矛盾突出，是開發(fā)項目至關重要的一項工作。江西撫州強拆釘子戶爆發(fā)沖突3人自焚三、項目勘察設計勘察——對地形、地質及水文等狀況進行測繪、勘探和測試。方案設計——反映建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結構、環(huán)境關系等方面；初步設計——在方案設計的基礎上，提出設計標準、基礎形式、結構方案及各專業(yè)的設計方案；施工圖設計——工程各構成部分的尺寸、布置和主要施工方法，繪制詳細的建筑安裝詳圖及必要的文字說明。設計方案應征詢環(huán)保、人防、消防、自來水、市政、供電、煤氣、綠化電信等部門的意見。與城市規(guī)劃管理部門協(xié)商、獲得規(guī)劃部門許可。一、不適合建房的地形1.活動斷層及其附近地區(qū)；2.飽含水的松沙層3.軟弱的淤泥層、松軟的人工填土層4.古河道、舊池塘和河灘地5.容易產生開裂、沉陷、滑移的陡坡、河坎6.細長突出的山嘴、高聳的山包或三面臨水的臺地四、基礎設施的建設1.能源系統(tǒng)：包括供電、供熱、供氣等2.給水、排水系統(tǒng)：包括取水、輸水、凈水、配水管網（上水道）、排水管網（下水道）、污水處理、排污工程等。3.道路交通系統(tǒng)4.郵電、通訊系統(tǒng)5.環(huán)境系統(tǒng)：園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、垃圾處理五、籌措資金資金的渠道主要有四個方面：1.自有流動資金；2.向銀行或其他金融機構貸款；安排短期、長期信貸3.向社會發(fā)行融資債券；4.預售商品房。六、通過招標投標選擇承包商

以工程設計、施工、工程所需的材料設備和其他有關工程的標的物為對象，招請若干個單位進行秘密的報價競爭，從中選擇技術實力強、管理好，信譽良好的施工單位，要求技術先進、質量最佳、工期最短、造價最低。招標的方式包括公開招標、邀請招標、議標。第四節(jié)建設階段——施工建設階段：是指項目開工到竣工驗收所經過的過程。開發(fā)商在建設階段所涉及的管理工作，就是從業(yè)主的角度，對建設過程實施：1.質量控制2.進度控制3.成本控制4.合同管理5.安全管理6.竣工驗收步驟：城市規(guī)劃部門在施工現場進行放線、驗線；建設行政主管部門領取建設工程開工證；控制建筑工程成本；處理工程變更問題；交由監(jiān)理公司負責簽付工程進度款；確保工程質量和進度；施工完成后，通過竣工驗收后，投放到房地產市場。第五節(jié)租售階段一、選擇物業(yè)租售形式成功的房地產租售過程一般包括三個階段：1.為潛在的購買者或租戶了解物業(yè)狀況而進行宣傳、溝通階段；2.就有關價格或租金及合同條件而進行的談判階段3.雙方協(xié)商一致后的簽約階段（一）開發(fā)商自行租售委托房地產經紀機構租售要支付0.5%-3%的傭金。首先，大型房地產開發(fā)公司，他們往往有自己專門的市場營銷隊伍和世界或區(qū)域性的銷售網絡，他們提供的自我服務有時比委托房地產經紀機構更有效；其次，房地產價格高漲、市場供應短缺時，所開發(fā)的項目很受使用者和投資者歡迎；另外，當開發(fā)商已有較明確，甚至是固定的銷售對象時，也不需要房地產經紀機構。（二）委托房地產經紀機構租售房