中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢分析及前景預(yù)測

中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢分析及前景預(yù)測

一、養(yǎng)老地產(chǎn)市場規(guī)模分析

到2018年末60歲及以上人口為24949萬人，比上年增加859萬人，占全國總?cè)丝诘?7.9%。社科院發(fā)布《大健康產(chǎn)業(yè)藍(lán)皮書：中國大健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告》預(yù)測，2050年我國60歲及以上老年人口數(shù)量將達(dá)4.83億人，80歲及以上老年人口將達(dá)1.08億人。隨著人口老齡化問題的加劇，養(yǎng)老日益受到重視。

龐大的老年人口規(guī)模以及驚人的老年人口增速，為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了空間，同時也為企業(yè)帶來了新的盈利點。

在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中，養(yǎng)老地產(chǎn)將成為重要組成部分之一。目前，我國的養(yǎng)老地產(chǎn)的主要形式有老年公寓、老年住宅、養(yǎng)老機構(gòu)等，開發(fā)主體涉及了房地產(chǎn)開發(fā)商、保險公司和養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)等，產(chǎn)品類型也基本覆蓋了不同年齡階段老年人的需求。

從當(dāng)前的養(yǎng)老行業(yè)來說，居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老是主要的三種養(yǎng)老模式，其中居家養(yǎng)老是主流。一方面是受傳統(tǒng)文化影響，更為重要的還有養(yǎng)老資源的錯配，以及老年人口的資產(chǎn)不足，難以支撐收費較高的養(yǎng)老機構(gòu)。觀點指數(shù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截止2019年6月30日，全國的養(yǎng)老院總數(shù)為30664間。其中江西省養(yǎng)老院在全國中所占的比重最高，為8.18%，寧夏最低，為0.23%。如果和老年人口相比較，則可以發(fā)現(xiàn)不少老年人口在全國占比較高的省份，其

我國養(yǎng)老地產(chǎn)尚處于起步階段，主要體現(xiàn)在以下四個方面。首先，養(yǎng)老地產(chǎn)項目仍集中在經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)。根據(jù)對全國近150個項目的調(diào)研，京津冀經(jīng)濟圈、長三角經(jīng)濟圈、珠三角經(jīng)濟圈、川渝經(jīng)濟圈形成4個重要的養(yǎng)老地產(chǎn)集群區(qū)域，這些區(qū)域相對來說，經(jīng)濟較為發(fā)達(dá)，人均可支配收入以及醫(yī)療資源優(yōu)勢比較明顯，因此養(yǎng)老地產(chǎn)數(shù)量也相對高一些。其余區(qū)域少有項目布局。

在全國的養(yǎng)老院中，月均收費在500-1000元之間的養(yǎng)老機構(gòu)有22255家，其中有19682家為國營機構(gòu)，占比88.43%。而其他收費階梯中，民營機構(gòu)都占據(jù)了一定的主導(dǎo)地位，不過數(shù)量還是相對有限，而且供應(yīng)較少。

其次，養(yǎng)老地產(chǎn)項目空置率較高。在上述4大養(yǎng)老地產(chǎn)集群地中，川渝地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項目空置率最高，達(dá)到47.50%；京津冀、長三角空置率也超過40%，珠三角最低也有36.87%。而一般養(yǎng)老院入住率要達(dá)到75-85%才能盈虧平衡，較高的空置率表明國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還處于早期階段。

第三，養(yǎng)老地產(chǎn)前期融資成本高、投資量相對較大，運營成本更是較高，導(dǎo)致售價普遍較高，而且還是在城市周邊郊區(qū)非中心區(qū)域的前提。數(shù)據(jù)顯示，京津冀銷售類養(yǎng)老地產(chǎn)價格最高，已超過2萬元/平方米，長三角、珠三角、川渝平均售價也在1萬元/平方米以上。

最后，盈利模式尚未成熟。我國的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品類型眾多，盈利模式上也呈現(xiàn)出繽紛多彩的局面，大體延續(xù)買地、建房、賣房的套路。與普通住宅相比，養(yǎng)老地產(chǎn)只是增加了醫(yī)療服務(wù)等特色，并沒有太大差別。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式尚處于探索階段，以養(yǎng)老地產(chǎn)為主體衍生的服務(wù)配套體系、金融化運作以及增值服務(wù)體系等盈利模式尚未形成。

目前我國有90%的老年人選擇居家養(yǎng)老，約7%的老年人在社區(qū)享受日間照料和托老服務(wù)，只有不到3%的老年人可入住養(yǎng)老機構(gòu)。養(yǎng)老服務(wù)對于龐大的中國老人群體來說，是一個非常大的市場。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場蛋糕太大，不少企業(yè)試水養(yǎng)老地產(chǎn)。

預(yù)計2020年我國養(yǎng)老地產(chǎn)市場規(guī)模將達(dá)7.7萬億元，2030年市場規(guī)模將達(dá)到22.3萬億元。

二、行業(yè)未來發(fā)展前景廣闊

首先，在生活水平提升、人口老齡化發(fā)展及房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的影響下，未來我國養(yǎng)老地產(chǎn)將成為將朝著社區(qū)規(guī)?；?、區(qū)位郊區(qū)化、家居智能化、建筑多樣化、功能豐富化、服務(wù)專業(yè)化六大方向演變，實現(xiàn)行業(yè)進一步發(fā)展，拓寬行業(yè)市場空間。

其次，養(yǎng)老地產(chǎn)項目建設(shè)將依據(jù)中國特色并充分借鑒諸如美國、日本的各參與主體合作與產(chǎn)業(yè)鏈細(xì)分的成功經(jīng)驗，加強參與主體之間的良性合作，充分發(fā)揮各主體的專業(yè)優(yōu)勢，探索新的開發(fā)建設(shè)與運營模式。一旦新的模式形成，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)前景將更加明朗。

最后，從政策層面來看，國家對養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策支持力度進一步加大，出臺的政策包含明確養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向、實現(xiàn)土地有效供給、激活市場參與主體、加大金融支持力度、智慧養(yǎng)老等方面，養(yǎng)老地已經(jīng)開始邁向發(fā)展的快車道，前景一片大好。例如，2017年2月，工信部等三部委聯(lián)合出臺《智慧健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展行