中國(guó)商服辦公用地的主要特征、溢價(jià)率、出讓及成交情況分析

中國(guó)商服辦公用地的主要特征、溢價(jià)率、出讓及成交情況分析

一、商服辦公用地主要范圍及特征

商服用地，即商業(yè)、金融業(yè)、餐飲旅館業(yè)及其他經(jīng)營(yíng)性服務(wù)業(yè)建筑及其相應(yīng)附屬設(shè)施用地。商服用地不同于民用地，可以出售。

商服用地主要用于商業(yè)、服務(wù)業(yè)的土地。包括批發(fā)零售用地、住宿餐飲用地、商務(wù)金融用地、其他商服用地。對(duì)應(yīng)《土地利用現(xiàn)狀分類（GB/T21010-2007）》中的（05）商服用地，但不包括已建成的農(nóng)村建設(shè)用地中的商服用地。

二、商服辦公用地發(fā)展現(xiàn)狀

2014-2016年中國(guó)商服辦公用地溢價(jià)率呈波動(dòng)狀態(tài)，2016年達(dá)到最高值，商服辦公用地溢價(jià)率為14.23%；2017年開(kāi)始下降，商服辦公用地溢價(jià)率11.88%；2018年中國(guó)商服辦公用地溢價(jià)率9.99%；2019年中國(guó)商服辦公用地溢價(jià)率7.63%。

商服用房主要包括辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房。數(shù)據(jù)顯示，近年來(lái)，我國(guó)商服用房的投資熱度有所下降。

2018年中國(guó)商服辦公用地出讓宗數(shù)、成交宗數(shù)、未成交宗數(shù)分別為19583宗、14378宗、4229宗；2019年中國(guó)商服辦公用地出讓宗數(shù)、成交宗數(shù)、未成交宗數(shù)分別為15135宗、11252宗、3369宗。

2014-2019年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的商服用房投資規(guī)?？傮w呈下降的趨勢(shì)，導(dǎo)致商服辦公用地出讓面積、成交面積、未成交面積都下降，2019年中國(guó)商服辦公用地出讓面積、成交面積、未成交面積分別為30207.82萬(wàn)平方米、22258.68萬(wàn)平方米、6999.3萬(wàn)平方米。

2014-2019年中國(guó)商服辦公用地出讓及成交地面均價(jià)總體均呈上漲趨勢(shì)，2018年中國(guó)商服辦公用地出讓地面均價(jià)2658元/平方米，比上年上漲85元/平方米；2019年中國(guó)商服辦公用地出讓地面均價(jià)2833元/平方米，比上年上漲175元/平方米。

2018年中國(guó)商服辦公用地成交地面均價(jià)3118元/平方米，比上年下降15元/平方米；2019年中國(guó)商服辦公用地成交地面均價(jià)3465元/平方米，比上年上漲347元/平方米。

2014年中國(guó)商服辦公用地成交價(jià)款9608.34億元，為近年來(lái)商服辦公用地成交價(jià)款最高值；2015年下降明顯，商服辦公用地成交價(jià)款下降至7207.7億元；2016-2018年又逐年增長(zhǎng)，至2018年商服辦公