中航地產(chǎn)產(chǎn)品線(xiàn)研究

112012年7月中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)·上海克而瑞信息技術(shù)有限公司中航地產(chǎn)產(chǎn)品線(xiàn)規(guī)劃研究

2做什么1為什么做2怎么做3為適應(yīng)中航地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)整體戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的需要，實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模快速擴(kuò)張，確定國(guó)內(nèi)一流、國(guó)際領(lǐng)先的行業(yè)地位。從中航地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略層面高度，構(gòu)建中航地產(chǎn)特有的產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃方案。

跳出地產(chǎn)圈，以國(guó)際化的視野，圍繞核心問(wèn)題，搭建契合中航地產(chǎn)的產(chǎn)品戰(zhàn)略技術(shù)路線(xiàn)。工作思考路徑3

通過(guò)前期的溝通和接洽，我們對(duì)中航地產(chǎn)產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃研究需求有進(jìn)一步的了解。我們的思考問(wèn)題和研究思路如下：核心問(wèn)題思考的核心問(wèn)題中航地產(chǎn)以什么樣的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)選擇標(biāo)桿如何建立契合中航地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的產(chǎn)品線(xiàn)產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃方案如何落地實(shí)施如何構(gòu)建與企業(yè)戰(zhàn)略相匹配的產(chǎn)品戰(zhàn)略4研究思路在對(duì)中航地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合典型企業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，研究適合中航地產(chǎn)發(fā)展的產(chǎn)品戰(zhàn)略1.產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)研究2.案例分析

企業(yè)自身?xiàng)l件產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃制定與實(shí)施產(chǎn)品線(xiàn)梳理研究產(chǎn)品線(xiàn)選擇確立產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃方案產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃方案實(shí)施

戰(zhàn)略問(wèn)題的確認(rèn)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境分析企業(yè)戰(zhàn)略選擇產(chǎn)品戰(zhàn)略與企業(yè)戰(zhàn)略的關(guān)系產(chǎn)品戰(zhàn)略目標(biāo)選擇知名企業(yè)標(biāo)桿選擇

典型房企研究5易居通過(guò)專(zhuān)家訪(fǎng)談、案頭研究及數(shù)據(jù)分析等工作，綜合形成本次報(bào)告的觀(guān)點(diǎn)數(shù)據(jù)分析分析專(zhuān)家訪(fǎng)談的數(shù)據(jù)信息搜集分析中航地產(chǎn)的各方面信息專(zhuān)家訪(fǎng)談通過(guò)電話(huà)或面談方式訪(fǎng)談行業(yè)專(zhuān)家，包括中航地產(chǎn)戰(zhàn)略及產(chǎn)品部門(mén)人員，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專(zhuān)家、學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)專(zhuān)家等。案頭研究分析外部環(huán)境、研究先進(jìn)企業(yè)模式，尋找中航榜樣企業(yè)。項(xiàng)目調(diào)研通過(guò)對(duì)中航各地重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，掌握公司一手資料。工作方法6產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)研究案例分析產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃制定與實(shí)施目錄PART1PART2PART37產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)研究PART1——產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)研究模塊5產(chǎn)品戰(zhàn)略目標(biāo)選擇模塊1企業(yè)戰(zhàn)略的確認(rèn)模塊4產(chǎn)品戰(zhàn)略與企業(yè)各子戰(zhàn)略的關(guān)系模塊2企業(yè)內(nèi)、外部環(huán)境分析模塊3企業(yè)戰(zhàn)略選擇8產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)研究識(shí)別目前的企業(yè)戰(zhàn)略是制定產(chǎn)品戰(zhàn)略的前提模塊1企業(yè)戰(zhàn)略的確認(rèn)中航發(fā)展歷程目前發(fā)展戰(zhàn)略企業(yè)創(chuàng)立資產(chǎn)重組跨越式發(fā)展1986年10月，中航房地產(chǎn)股份有限公司前身為中國(guó)中航集團(tuán)下屬子公司中航房地產(chǎn)公司。中航集團(tuán)整合旗下優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)資產(chǎn)，重組后的中航地產(chǎn)股份有限公司于2007年12月24日正式成立，現(xiàn)注冊(cè)資本為67.9億元人民幣。2009年業(yè)績(jī)大幅飆升，躋身行業(yè)發(fā)展前列。土地儲(chǔ)備、銷(xiāo)售業(yè)績(jī)均有上佳表現(xiàn)。輕松躍進(jìn)房企百億俱樂(lè)部。1986年2007年2009年資料來(lái)源：中航地產(chǎn)官方網(wǎng)站9模塊2企業(yè)內(nèi)、外部環(huán)境分析企業(yè)內(nèi)、外部環(huán)境分析方式SWOT分析+企業(yè)集團(tuán)產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)研究10模塊3企業(yè)戰(zhàn)略選擇——上市擴(kuò)張企業(yè)的使命及愿景企業(yè)業(yè)務(wù)范圍、增長(zhǎng)方向、戰(zhàn)略點(diǎn)把控如何擴(kuò)大規(guī)模，迅速做大做強(qiáng)？如何拓展和守衛(wèi)如何做出卓越的業(yè)績(jī)尋求持續(xù)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)能力提升的途徑如何提升競(jìng)爭(zhēng)地位，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率？尋求主業(yè)最佳組合新業(yè)務(wù)如何篩選，如何拓展現(xiàn)金支持實(shí)現(xiàn)成長(zhǎng)尋求機(jī)會(huì)長(zhǎng)期滾動(dòng)第一層面第二層面第三層面業(yè)務(wù)思考產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)研究11模塊4產(chǎn)品戰(zhàn)略與企業(yè)各子戰(zhàn)略的關(guān)系產(chǎn)品戰(zhàn)略人才戰(zhàn)略

融資戰(zhàn)略

創(chuàng)新戰(zhàn)略

財(cái)務(wù)戰(zhàn)略

品牌戰(zhàn)略

文化戰(zhàn)略

營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略

產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)研究模塊5產(chǎn)品戰(zhàn)略目標(biāo)選擇產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)研究企業(yè)戰(zhàn)略產(chǎn)品戰(zhàn)略目標(biāo)選擇產(chǎn)品戰(zhàn)略目標(biāo)選擇依據(jù)產(chǎn)品線(xiàn)盈利能力、擴(kuò)張能力、城市接納程度產(chǎn)品戰(zhàn)略目標(biāo)確定的依據(jù)需結(jié)合企業(yè)自身發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)及社會(huì)責(zé)任等，來(lái)確定產(chǎn)品戰(zhàn)略目標(biāo)的方向。12上市擴(kuò)張1313案例分析模塊1知名企業(yè)標(biāo)桿選擇案例PART2——案例分析模塊2典型房企案例分析海爾標(biāo)桿企業(yè)研究

萬(wàn)科標(biāo)桿企業(yè)研究

帕爾迪標(biāo)桿企業(yè)研究

典型房企的運(yùn)營(yíng)模式分析

典型房企的產(chǎn)品分析14示例1——海爾名牌戰(zhàn)略（1984-1991年）只做一個(gè)產(chǎn)品探索并積累企業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)

總結(jié)出一套可移植的管理模式多元化戰(zhàn)略（1992-1998年）從一個(gè)產(chǎn)品向多個(gè)產(chǎn)品發(fā)展

從白色家電進(jìn)入黑色家電領(lǐng)域

以“吃休克魚(yú)”的方式進(jìn)行資本運(yùn)營(yíng)

以無(wú)形資產(chǎn)盤(pán)活有形資產(chǎn)國(guó)際化戰(zhàn)略（1998-2005年）產(chǎn)品批量銷(xiāo)往全球主要經(jīng)濟(jì)區(qū)域市場(chǎng)

有自己的海外經(jīng)銷(xiāo)商網(wǎng)絡(luò)與售后服務(wù)網(wǎng)絡(luò)

海爾品牌已經(jīng)有了一定知名度、信譽(yù)度與美譽(yù)度全球化品牌戰(zhàn)略（2005-至今）在每一個(gè)國(guó)家的市場(chǎng)創(chuàng)造本土化的海爾品牌提升產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力和企業(yè)運(yùn)營(yíng)的競(jìng)爭(zhēng)力

與分供方、客戶(hù)、用戶(hù)都實(shí)現(xiàn)雙贏(yíng)利潤(rùn)

從單一文化轉(zhuǎn)變到多元文化，實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展海爾發(fā)展戰(zhàn)略創(chuàng)新四個(gè)階段耐克通用多元化制造型企業(yè)向服務(wù)型企業(yè)轉(zhuǎn)型通用產(chǎn)業(yè)金融模塊1：知名企業(yè)標(biāo)桿選擇案例15第一層面（樹(shù)立品牌）：學(xué)習(xí)營(yíng)銷(xiāo)和物業(yè)管理，建立樣板房、開(kāi)辦萬(wàn)科物業(yè)管理。第二層面（關(guān)注客戶(hù)）：學(xué)習(xí)帶來(lái)客戶(hù)服務(wù)理念的升華，建立萬(wàn)科會(huì)。第三層面（多位一體）：股權(quán)回報(bào)客戶(hù)服務(wù)（客戶(hù)細(xì)分、滿(mǎn)意度）。產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化在各個(gè)時(shí)期內(nèi)，根據(jù)自身情況選擇學(xué)習(xí)標(biāo)桿，從樹(shù)立公司品牌開(kāi)始，關(guān)注客戶(hù)需求，到客戶(hù)細(xì)分、建立住宅產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化模式；再到2009年發(fā)起的工業(yè)化綠色住宅學(xué)習(xí)風(fēng)潮。萬(wàn)科總是恰如其分的把握火候?qū)W習(xí)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，領(lǐng)先于市場(chǎng)發(fā)展。萬(wàn)科歷程經(jīng)驗(yàn)回顧：適時(shí)轉(zhuǎn)型，不斷修煉內(nèi)功；學(xué)習(xí)先進(jìn)企業(yè)管理，確保戰(zhàn)略所向披靡；整合資源，拓寬疆域；透明化公司治理的優(yōu)越性；打造精致產(chǎn)品和金牌形象；最大限度的滿(mǎn)足客戶(hù)需求就能最大份額搶占市場(chǎng)。第四層面（工業(yè)化綠色住宅）工業(yè)化綠色住宅引領(lǐng)綠色、健康生活方式。&日本產(chǎn)業(yè)化住宅示例2——萬(wàn)科1994-20041988-19942005-20082009模塊1：知名企業(yè)標(biāo)桿選擇案例16萬(wàn)科為什么要學(xué)習(xí)美國(guó)PultePulte輝煌的美國(guó)房地產(chǎn)之路萬(wàn)科選擇Pulte作為學(xué)習(xí)榜樣的十大理由Pulte與萬(wàn)科未來(lái)規(guī)劃有相似之處萬(wàn)科學(xué)習(xí)Pulte的三大目的美國(guó)最優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司Pulte美國(guó)Pulte的68年房地產(chǎn)之路萬(wàn)科與Pulte有相似的市場(chǎng)背景Pulte卓越的發(fā)展業(yè)績(jī)與萬(wàn)科的預(yù)計(jì)相同帕爾迪始終如一的價(jià)值驅(qū)動(dòng)帕爾迪能力第一機(jī)會(huì)第二帕爾迪戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)績(jī)效帕爾迪倡導(dǎo)客戶(hù)導(dǎo)向帕爾迪注重股東回報(bào)帕爾迪注重長(zhǎng)期的持續(xù)增長(zhǎng)帕爾迪通過(guò)創(chuàng)新永遠(yuǎn)保持領(lǐng)先帕爾迪戰(zhàn)略性土地儲(chǔ)備與控制帕爾迪注重品牌戰(zhàn)略帕爾迪通過(guò)變革把握提高自身的管理和創(chuàng)新能力推動(dòng)和刺激萬(wàn)科戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)型和調(diào)整讓萬(wàn)科員工保持同樣激情和一致的思維方式榜樣確立的基礎(chǔ)學(xué)習(xí)的目標(biāo)成果核心學(xué)習(xí)理由榜樣層面模塊1：知名企業(yè)標(biāo)桿選擇案例17萬(wàn)科帕爾迪成立時(shí)間1984年1956年從事項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模中國(guó)內(nèi)地最大的房地產(chǎn)企業(yè)，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)頭羊世界500強(qiáng)企業(yè)第455位，美國(guó)最大的房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)宗旨建筑無(wú)限生活創(chuàng)造滿(mǎn)意、喜笑顏開(kāi)的客戶(hù)；向客戶(hù)提供他所需要的產(chǎn)品，充分利用現(xiàn)在人力、財(cái)力資源；理解客戶(hù)的需求企業(yè)理念企業(yè)價(jià)值理念；創(chuàng)造健康豐盛的人生企業(yè)核心理念：在最佳的低點(diǎn)為居住提供超一流的住房和服務(wù)管理價(jià)值理念：職員是最有價(jià)值的資源企業(yè)文化專(zhuān)業(yè)化+規(guī)范化+透明度一旦加入我們的家庭，客戶(hù)就將享有Pulte提供的終身服務(wù)企業(yè)商業(yè)模型

持續(xù)創(chuàng)新的產(chǎn)品工業(yè)化生產(chǎn)住宅——像造汽車(chē)一樣造房子

精細(xì)化企業(yè)運(yùn)營(yíng)

工業(yè)化生產(chǎn)住宅——將工業(yè)化生產(chǎn)方式應(yīng)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的先行者發(fā)展戰(zhàn)略多元化、專(zhuān)業(yè)化、精細(xì)化、規(guī)?；瘷M向擴(kuò)張、縱向延伸管理體制職業(yè)經(jīng)理人管理制度分權(quán)管理法融資戰(zhàn)略多元化融資眾多融資渠道組合客戶(hù)理念與策略理念：客戶(hù)是萬(wàn)科永遠(yuǎn)的伙伴策略：樹(shù)立客戶(hù)關(guān)系管理的旗幟，創(chuàng)建“萬(wàn)客會(huì)”理念：應(yīng)用客戶(hù)模型追求卓越品質(zhì)策略：11類(lèi)客戶(hù)細(xì)分學(xué)習(xí)榜樣索尼、新鴻基、Pulte豐田汽車(chē)、沃爾瑪、麗嘉酒店項(xiàng)目公司萬(wàn)科與Pulte對(duì)照一覽表模塊1：知名企業(yè)標(biāo)桿選擇案例18豐田為不同客戶(hù)提供不同產(chǎn)品，建立完整的客戶(hù)細(xì)分體系。帕爾迪建立了以生命周期和支付能力兩個(gè)維度將客戶(hù)劃分為11個(gè)細(xì)分領(lǐng)域。示例3——帕爾迪豐田沃爾瑪麗嘉酒店客戶(hù)細(xì)分供應(yīng)鏈管理客戶(hù)服務(wù)沃爾瑪以其標(biāo)準(zhǔn)化配置而聞名。標(biāo)準(zhǔn)化能幫助其產(chǎn)生規(guī)模效益，從而起到降低成本的作用。帕爾迪為了降低成本，強(qiáng)化住宅工業(yè)化生產(chǎn)優(yōu)勢(shì)向沃爾瑪學(xué)習(xí)供應(yīng)鏈管理。將麗嘉酒店的服務(wù)理念和服務(wù)流程引入到自己的客戶(hù)服務(wù)體系中，讓消費(fèi)者體驗(yàn)體貼入微式的服務(wù)?？蛻?hù)服務(wù)學(xué)麗嘉酒店.帕爾迪成立之初就確立了“在最合適的地方建最好的房子，通過(guò)整個(gè)購(gòu)房體驗(yàn)過(guò)程取悅.客戶(hù)”的經(jīng)營(yíng)理念。全美最大的房地產(chǎn)企業(yè)，保持了50年連續(xù)盈利的記錄，跨25個(gè)州49個(gè)市場(chǎng)459個(gè)社區(qū)經(jīng)營(yíng)。2006年進(jìn)入《財(cái)富》全球500強(qiáng)。模塊1：知名企業(yè)標(biāo)桿選擇案例19尋找標(biāo)桿中航地產(chǎn)的榜樣在哪里？萊納（Lennar）汽車(chē)行業(yè)零售行業(yè)沃爾瑪家樂(lè)福通信設(shè)備

西門(mén)子………………美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)特朗普（Trump)霍頓（D.R.Horton）

手表……20緊跟領(lǐng)先者，學(xué)習(xí)榜樣，超越榜樣，實(shí)現(xiàn)領(lǐng)先眾多優(yōu)秀企業(yè)在行業(yè)內(nèi)外尋找學(xué)習(xí)標(biāo)桿不同階段，企業(yè)選擇不同的榜樣進(jìn)行學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)榜樣可以使企業(yè)更加具有創(chuàng)新性和競(jìng)爭(zhēng)力，少走彎路。他山之石中航地產(chǎn)國(guó)際標(biāo)桿的標(biāo)準(zhǔn)傾向：

行業(yè)外：奢侈品行業(yè)及其他可借鑒意義的標(biāo)桿企業(yè)。

行業(yè)內(nèi)：可類(lèi)比的國(guó)際房企，比如特朗普等企業(yè)21典型房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品分析1模塊2：典型房企的案例分析典型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式分析2——新鴻基/萬(wàn)達(dá)/特朗普/富力——星河灣/綠城/龍湖第一階段（轉(zhuǎn)型前）專(zhuān)注于銷(xiāo)售型物業(yè)的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售第二階段（轉(zhuǎn)型準(zhǔn)備工作）開(kāi)發(fā)物業(yè)和投資物業(yè)的現(xiàn)金流配比=8：2

嘗試探索可復(fù)制的商業(yè)地產(chǎn)模式做大開(kāi)發(fā)物業(yè)現(xiàn)金流平臺(tái)第三階段（轉(zhuǎn)型關(guān)鍵期）開(kāi)發(fā)物業(yè)和投資物業(yè)的現(xiàn)金流配置比例=2：8

開(kāi)發(fā)物業(yè)零增長(zhǎng)開(kāi)發(fā)物業(yè)以貨如輪轉(zhuǎn)的方式加速現(xiàn)金供給第四階段（繁榮期）物業(yè)結(jié)構(gòu)平衡：開(kāi)發(fā)物業(yè)和投資物業(yè)的土地儲(chǔ)備在長(zhǎng)期中均等收益結(jié)構(gòu)平衡：投資物業(yè)在長(zhǎng)期中利潤(rùn)貢獻(xiàn)率在40-50%新鴻基的四個(gè)發(fā)展階段

模塊2：典型房企案例分析新鴻基地產(chǎn)專(zhuān)注于銷(xiāo)售物業(yè)的開(kāi)發(fā)集中轉(zhuǎn)型時(shí)期，開(kāi)發(fā)物業(yè)零增長(zhǎng)，集中開(kāi)發(fā)投資物業(yè)租售并舉的轉(zhuǎn)型前期租售并舉的平衡時(shí)期1963-1976年1977-1987年1988-1991年1992-至今準(zhǔn)備工作完成標(biāo)志：開(kāi)發(fā)物業(yè)在運(yùn)營(yíng)資本不變情況下可產(chǎn)生20億元經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金找到可復(fù)制的商業(yè)地產(chǎn)模式（新市鎮(zhèn)區(qū)域性MALL）集中轉(zhuǎn)型期完成標(biāo)志：投資物業(yè)土地儲(chǔ)備占總土地儲(chǔ)備40-50%核心模式成功復(fù)制，租金收益貢獻(xiàn)率比例25%現(xiàn)金流的平衡：開(kāi)發(fā)物業(yè)和投資物業(yè)的現(xiàn)金流配置比例=5：5開(kāi)發(fā)物業(yè)維持自身的現(xiàn)金流平衡投資物業(yè)缺口靠資本市場(chǎng)支持等待外部機(jī)遇的出現(xiàn)：地產(chǎn)市場(chǎng)處于長(zhǎng)周期上升階段投資物業(yè)能提供合理回報(bào)資本市場(chǎng)能提供融資支持運(yùn)作模式案例——新鴻基內(nèi)部條件外部條件新鴻基由銷(xiāo)售到銷(xiāo)售、租賃并重戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的內(nèi)外部條件模塊2：典型房企案例分析龐大開(kāi)發(fā)物業(yè)的現(xiàn)金流平臺(tái)。1977年現(xiàn)金流僅為1.5億元，1988年提高到22億元。投資物業(yè)面積從680萬(wàn)平方英尺增加到1150萬(wàn)平方英尺。租金收入則從4.8億港元增加到12億港元。龐大的現(xiàn)金流使得新鴻基騰出手腳進(jìn)行投資性物業(yè)的開(kāi)發(fā)。內(nèi)部管理能力的積累。十年間多次嘗試投資型物業(yè)，完成了新鴻基中心、帝苑酒店和沙田新城市廣場(chǎng)項(xiàng)目，從而在投資物業(yè)上積累起一定的管理經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)逐步增大投資型物業(yè)土地儲(chǔ)備。在實(shí)踐中積累經(jīng)驗(yàn)，選取出適合快速?gòu)?fù)制、大量生產(chǎn)的產(chǎn)品—新城市廣場(chǎng)

1977-1991香港房地產(chǎn)處于長(zhǎng)周期的上升階段。上升周期不僅加速了開(kāi)發(fā)物業(yè)的銷(xiāo)售，也縮短了投資物業(yè)的培育期，租金收益得到快速提升，大大降低了轉(zhuǎn)型風(fēng)險(xiǎn)。

初始合理的租金回報(bào)。企業(yè)轉(zhuǎn)型初期，寫(xiě)字樓投資回報(bào)率在9%，商鋪投資回報(bào)率在8%左右。進(jìn)入90年代，樓價(jià)快速攀升，資本化率逐步降低，物業(yè)租金收益率一度降至4-5%。資本市場(chǎng)的融資支持。資本市場(chǎng)的支持進(jìn)一步加快了轉(zhuǎn)型，并使負(fù)債率維持在低位。1988、1989兩個(gè)年度連續(xù)配股，總?cè)谫Y金額40億港元，手中現(xiàn)金增加了35億港元。模塊2：典型房企案例分析商業(yè)寫(xiě)字樓酒店住宅新鴻基產(chǎn)品新鴻基產(chǎn)品分為兩種，投資型物業(yè)和銷(xiāo)售型物業(yè)。即一種依靠租賃，一種依靠銷(xiāo)售。產(chǎn)品組合中酒店、大部分的商業(yè)、寫(xiě)字樓均采用租賃的方式經(jīng)營(yíng)。這為企業(yè)贏(yíng)得了穩(wěn)定的現(xiàn)金流。另外一種模式是銷(xiāo)售，銷(xiāo)售的主要物業(yè)類(lèi)型為高端住宅。新鴻基開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品精細(xì)，設(shè)計(jì)科學(xué)，講求創(chuàng)新的高端住宅深受置業(yè)客戶(hù)的喜愛(ài)。新鴻基地產(chǎn)產(chǎn)品線(xiàn)情況模塊2：典型房企案例分析風(fēng)險(xiǎn)控制能力新鴻基的風(fēng)險(xiǎn)控制能力非常強(qiáng)，并且能夠充分地運(yùn)用資本市場(chǎng)的金融杠桿應(yīng)對(duì)企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。新鴻基在香港把開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品分為銷(xiāo)售物業(yè)和投資物業(yè)，銷(xiāo)售物業(yè)就是銷(xiāo)售型的住宅。投資物業(yè)就是持有型物業(yè)，持有用來(lái)出租、經(jīng)營(yíng)的物業(yè)，包括商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、酒店式公寓、停車(chē)場(chǎng)等。新鴻基是在采用其他相關(guān)業(yè)務(wù)來(lái)彌補(bǔ)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)缺點(diǎn)的方式來(lái)防范風(fēng)險(xiǎn)，多元化是新鴻基的選擇。風(fēng)險(xiǎn)控制能力對(duì)房產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)對(duì)惡劣外部環(huán)境以及行業(yè)周期性時(shí)尤為重要。盈利模式——新鴻基地產(chǎn)物業(yè)銷(xiāo)售和租賃的收入幾乎各近一半，且租賃業(yè)務(wù)盈利較穩(wěn)定租售并舉新鴻基的經(jīng)典租售并舉的盈利模式，規(guī)避了市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)帶來(lái)了穩(wěn)定的現(xiàn)金流。改善現(xiàn)金流新鴻基降低負(fù)債及提高現(xiàn)金流動(dòng)性的做法是多元化業(yè)務(wù)的組合。應(yīng)用這中方式在企業(yè)在面臨房地產(chǎn)周期調(diào)整的時(shí)候就有足夠的資金進(jìn)行周轉(zhuǎn)。26模塊2：典型房企案例分析企業(yè)創(chuàng)立階段企業(yè)轉(zhuǎn)型、摸索、調(diào)整階段發(fā)展與擴(kuò)張階段1988年萬(wàn)達(dá)公司成立，通過(guò)借貸、擔(dān)?；I集資金，進(jìn)行住宅建設(shè)，掘得第一桶金。1992年改制為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司。1995年95-98年，在住宅開(kāi)發(fā)的同時(shí)，歷經(jīng)開(kāi)辦電梯廠(chǎng)、制藥廠(chǎng)、連鎖商業(yè)等的探索。1999年開(kāi)始“訂單地產(chǎn)”的最初模式思考——傍大款“沃爾瑪”。2000年確立商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)“兩條腿”走路的發(fā)展戰(zhàn)略2001年萬(wàn)達(dá)第一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目——長(zhǎng)春沃爾瑪萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目建成。2002年萬(wàn)達(dá)與港資新鴻基公司、太平洋百貨原管理團(tuán)隊(duì)，合股成立大洋百貨集團(tuán)，注冊(cè)資金2億元，萬(wàn)達(dá)占股40%.2003年萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式遭遇調(diào)整；萬(wàn)達(dá)資金鏈緊張，銀行資金占主導(dǎo)地位的模式遭遇考驗(yàn)，轉(zhuǎn)而尋求長(zhǎng)線(xiàn)資本渠道。2004年04-06年，為了應(yīng)對(duì)“訂單模式”租金回報(bào)率偏低和擴(kuò)張商業(yè)資源不足的問(wèn)題，萬(wàn)達(dá)開(kāi)始培養(yǎng)企業(yè)的內(nèi)在商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。2006年計(jì)劃發(fā)行REITs失敗，發(fā)行CMBS。2007年05-07年，產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)向第三代轉(zhuǎn)型。2009年加強(qiáng)土地儲(chǔ)備，對(duì)外宣稱(chēng)將200億元拿地。2012年計(jì)劃在2012年新開(kāi)業(yè)15個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，新運(yùn)營(yíng)7家五星級(jí)或超五星級(jí)酒店。運(yùn)作模式案例——萬(wàn)達(dá)27模塊2：典型房企案例分析運(yùn)作模式案例——萬(wàn)達(dá)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)地產(chǎn)經(jīng)歷挫折和波動(dòng)的調(diào)整之路，恰恰是萬(wàn)達(dá)增強(qiáng)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)能力的過(guò)程。早前銷(xiāo)售模式和“訂單地產(chǎn)”初始狀態(tài)在進(jìn)入實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程后顯露出的弊端，促使萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)在商業(yè)模式上重新定位，以及加強(qiáng)商業(yè)資源的整合能力。節(jié)點(diǎn)事件戰(zhàn)略調(diào)整起因調(diào)整方案建立“訂單模式”長(zhǎng)春商業(yè)與沃爾瑪租金合同談洽6個(gè)月，這只是單店項(xiàng)目，如果有6-8個(gè)主力店，就需要一年多的時(shí)間談合同把中國(guó)城市劃定等級(jí)，北京、上海、廣州、深圳為第一等，剩下為二等，各等級(jí)租金價(jià)格事先規(guī)定好?！坝唵文Ｊ健痹庥鼍窒薜蛢r(jià)將主力店出租給沃爾瑪，并把成本壓力轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)買(mǎi)鋪面的小商戶(hù)。一方面萬(wàn)達(dá)起步業(yè)績(jī)不足以支撐巨額成本，一方面小商戶(hù)經(jīng)營(yíng)壓力大，影響項(xiàng)目整體形象調(diào)整原有商業(yè)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售模式，建立購(gòu)物中心原則只租不售的規(guī)定。并將商業(yè)業(yè)態(tài)重新組合，調(diào)整主力店和單店占比。組建大洋百貨退出大洋百貨一方面萬(wàn)達(dá)急于擴(kuò)張規(guī)模，另一方面與戰(zhàn)略合作伙伴的租金洽談中談判能力不強(qiáng)，并可通過(guò)組建大洋百貨增加租金談判籌碼其一與萬(wàn)達(dá)遭遇資金瓶頸有關(guān)，其二由于萬(wàn)達(dá)急于發(fā)行REITs，在租戶(hù)上也避免關(guān)聯(lián)交易。與麥格理探路REITs失利，后發(fā)行CMBS麥格理通過(guò)銀團(tuán)貸款，購(gòu)買(mǎi)了9家萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)，其目的是為了在香港REITs上市，但項(xiàng)目最終運(yùn)作失敗一家在開(kāi)曼群島注冊(cè)、名叫DynastyAsset(Holdings)Ltd.(以下簡(jiǎn)稱(chēng)DAL)的公司，發(fā)行了總價(jià)值1.45億美元的CMBS(商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券)產(chǎn)品，其中涉及的9個(gè)商場(chǎng)物業(yè)，均來(lái)自萬(wàn)達(dá)旗下。運(yùn)作模式案例——萬(wàn)達(dá)第一代第二代第三代產(chǎn)品種類(lèi)純商業(yè)純商業(yè)商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓、住宅選址核心商圈黃金地段核心商圈黃金地段城市核心商圈、城市副中心、城市的開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)模5萬(wàn)平方米15萬(wàn)平方米40-80萬(wàn)平方米業(yè)態(tài)購(gòu)物功能組合購(gòu)物功能組合24小時(shí)不夜城+集成功能組合主力商家超市+家電+影院超市+建材+家電+影院百貨+超市+家電+美食+影院建筑形態(tài)單個(gè)盒子式組合式綜合體，盒子+街區(qū)+高層的組合案例長(zhǎng)沙、南昌、青島沈陽(yáng)、天津?qū)幉?、上海、北京、成都萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線(xiàn)分析模塊2：典型房企案例分析28

住宅產(chǎn)品線(xiàn)不同于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線(xiàn)，其標(biāo)準(zhǔn)通常容易固定，而每個(gè)商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作要考慮內(nèi)外部商業(yè)資源的整合問(wèn)題，因此每個(gè)商業(yè)產(chǎn)品線(xiàn)中品類(lèi)通常都是獨(dú)立研發(fā)的過(guò)程。萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)從2000年后開(kāi)始呈現(xiàn)市場(chǎng)，2001年第一個(gè)項(xiàng)目長(zhǎng)春萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)。萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)發(fā)展到現(xiàn)在，其發(fā)展模式共經(jīng)歷了三代產(chǎn)品。29模塊2：典型房企案例分析運(yùn)作模式案例——萬(wàn)達(dá)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)以商業(yè)地產(chǎn)為核心主業(yè)，支柱產(chǎn)業(yè)包括：高級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨，其中支柱產(chǎn)業(yè)均為圍繞核心產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)的配套產(chǎn)業(yè)。這四大業(yè)務(wù)板塊之間相互支持、相互提升，形成了一個(gè)有機(jī)業(yè)務(wù)整體。核心產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)支柱產(chǎn)業(yè)文化產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)五星酒店支柱產(chǎn)業(yè)連鎖百貨支持商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)租金議價(jià)籌碼長(zhǎng)線(xiàn)發(fā)展定位，國(guó)內(nèi)最大連鎖商業(yè)商業(yè)項(xiàng)目“吸客”業(yè)態(tài)組合提高經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)產(chǎn)業(yè)鏈向電影業(yè)上游延伸長(zhǎng)線(xiàn)發(fā)展定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合構(gòu)成自持物業(yè)，委托經(jīng)營(yíng)低地價(jià)籌碼城市綜合體住宅、寫(xiě)字樓傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)核心作用：平衡現(xiàn)金流帶動(dòng)商業(yè)項(xiàng)目客流量戰(zhàn)略定位：輔助現(xiàn)金流萬(wàn)達(dá)盈利模式銷(xiāo)售型物業(yè)拉平項(xiàng)目成本，依靠持有型商業(yè)物業(yè)收益盈利萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的商業(yè)模式精髓——公司開(kāi)發(fā)商業(yè)住宅混合項(xiàng)目，適當(dāng)控制商業(yè)、住宅比例。銷(xiāo)售型物業(yè)部分的銷(xiāo)售金額可以拉平整個(gè)項(xiàng)目成本，持有商業(yè)部分便可享有無(wú)投入式收益利潤(rùn)。產(chǎn)業(yè)鏈條上游的多重資源整合打造競(jìng)爭(zhēng)力萬(wàn)達(dá)將“土地、資金、資源、品牌”前置到商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈上游，是其打造核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。訂單模式與商業(yè)模式的配合萬(wàn)達(dá)的“訂單模式”中的國(guó)際和國(guó)內(nèi)品牌，對(duì)其商業(yè)資源平臺(tái)發(fā)揮著核心的作用。30運(yùn)作模式案例——特朗普特朗普地產(chǎn)品牌特朗普摩天大樓TrumpTower特朗普豪邸TrumpPalace特朗普國(guó)際旅館TrumpInternationalHotelandTower特朗普高爾夫球場(chǎng)TrumpNationalGolfClubTrump的公司是紐約一個(gè)非常著名的房地產(chǎn)公司，紐約著名地標(biāo)性建筑TrumpTower就是他的代表作之一。地產(chǎn)商DonaldTrump以其自己的名字命名了許多紐約的摩天大樓，因此Trump也逐漸成為一個(gè)象征雄偉、豪華、奢侈的品牌。模塊2：典型房企案例分析特朗普產(chǎn)品線(xiàn)分析特朗普企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式：由大財(cái)團(tuán)出資，特朗普負(fù)責(zé)規(guī)劃、承建和租售辦公大樓和住宅。特朗普公司保證財(cái)團(tuán)可以拿回本金和25％的利潤(rùn)，而特朗普則擁有50％的產(chǎn)權(quán)。由于他所規(guī)劃的建物都是世界最頂級(jí)的大樓或豪宅，每次推出后都造成轟動(dòng)，不但被搶購(gòu)或出租一空，而且價(jià)格都高于同業(yè)，使他的名號(hào)成為金字招牌和信譽(yù)的保證。模塊2：典型房企案例分析大財(cái)團(tuán)特朗普頂級(jí)物業(yè)出資規(guī)劃設(shè)計(jì)、建造、運(yùn)營(yíng)持有50%的產(chǎn)權(quán)特朗普公司保證財(cái)團(tuán)可以拿回本金和25％的利潤(rùn)客戶(hù)基于對(duì)特朗普的信任以及其物業(yè)的投資價(jià)值的認(rèn)同，新物業(yè)推出后便遭搶購(gòu)特朗普運(yùn)營(yíng)模式分析運(yùn)作模式案例——特朗普模塊2：典型房企案例分析Trump集團(tuán)在世界諸多著名城市核心區(qū)擁有眾多一流的大廈物業(yè)。摩天大樓華爾街40號(hào)位于紐約曼哈頓核心區(qū)，特朗普購(gòu)買(mǎi)后修復(fù)投資花費(fèi)超過(guò)2億美元。高度72英尺，建筑面積130萬(wàn)平方米。特朗普大廈位于紐約曼哈頓核心區(qū)，緊鄰中央公園，是紐約最值得參觀(guān)的景點(diǎn)之一。提供最奢侈的辦公空間。32運(yùn)作模式案例——特朗普模塊2：典型房企案例分析特朗普豪邸特朗普宮位于紐約曼哈頓核心區(qū)，塔式結(jié)構(gòu)，觀(guān)景全復(fù)式公寓。特朗普宮是豪華居住區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)和典范。特朗普公園大道610號(hào)位于紐約曼哈頓上東城區(qū)。提供無(wú)與倫比的空間、豪華服務(wù)。Trump集團(tuán)在美國(guó)頂級(jí)地段擁有多處豪華居住物業(yè)。33運(yùn)作模式案例——特朗普模塊2：典型房企案例分析豪華酒店位于紐約核心區(qū)，中央公園西側(cè)，是特朗普集團(tuán)的旗艦酒店物業(yè)，提供無(wú)與倫比的奢華享受。特朗普國(guó)際酒店特朗普拉斯維加斯國(guó)際酒店位于拉斯維加斯核心區(qū)，毗鄰當(dāng)?shù)刈詈廊A的購(gòu)物度假的娛樂(lè)場(chǎng)所。酒店視野遼闊，提供卓越的溫泉、餐飲服務(wù)。Trump集團(tuán)在美國(guó)國(guó)內(nèi)已運(yùn)營(yíng)5家豪華酒店；在國(guó)外即將開(kāi)業(yè)6家豪華酒店。34運(yùn)作模式案例——特朗普第一階段（發(fā)展起步期）上世紀(jì)90年代初，富力正式涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)第二階段（基礎(chǔ)壯大期）廣州市中山八路富力廣場(chǎng)項(xiàng)目是富力地產(chǎn)發(fā)展史上的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，他不但奠定了富力地產(chǎn)在廣州的地位，還創(chuàng)造了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)史上最快的征地、建設(shè)、銷(xiāo)售記錄。1998年富力地產(chǎn)進(jìn)入迅猛發(fā)展的快車(chē)道，一系列樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)成功，使富力連續(xù)三年成為廣州市房地產(chǎn)銷(xiāo)售冠軍。第三階段（轉(zhuǎn)型關(guān)鍵期）2002-2005年，富力成功進(jìn)軍北京、天津、西安、重慶，進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)全國(guó)布局。進(jìn)軍商業(yè)：分別在華南、華北布下了商業(yè)地產(chǎn)，有重點(diǎn)的發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)、酒店、物流地產(chǎn)等業(yè)態(tài)。與萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)和凱越酒店集團(tuán)合作，共同打造“廣州富力麗思-卡爾頓酒店”和“廣州富力君越大酒店”兩家超五星酒店。第四階段（上市跨越發(fā)展期）富力地產(chǎn)的四個(gè)發(fā)展階段模塊2：典型房企案例分析涉足地產(chǎn)，確立方向布局全國(guó)，進(jìn)軍商業(yè)夯實(shí)基礎(chǔ)，壯大實(shí)力上市跨越發(fā)展期1994-1995年1996-2001年2002-2005年2006-至今2005年7月富力地產(chǎn)成功在香港聯(lián)交所上市，富力地產(chǎn)進(jìn)入了跨越式發(fā)展時(shí)期。但由于拿地過(guò)于密集及對(duì)商業(yè)地產(chǎn)布局過(guò)多，在07年末至08年房地產(chǎn)市場(chǎng)處于調(diào)整的大背景下，富力地產(chǎn)的資金鏈出現(xiàn)了緊張。隨著09年房地產(chǎn)銷(xiāo)售的好轉(zhuǎn)，富力地產(chǎn)成功度過(guò)了此次危機(jī)。富力主動(dòng)選擇進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的原因：住宅市場(chǎng)頻繁遭遇調(diào)控商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步推進(jìn)，處于上升期與住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值空間更大運(yùn)作模式案例——富力地產(chǎn)36模塊2：典型房企案例分析2004年，富力地產(chǎn)香港上市之后，將其戰(zhàn)略眼光投向了日益勃發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。從酒店到寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、社區(qū)商業(yè)、批發(fā)中心形成了一個(gè)完整的商業(yè)地產(chǎn)體系，并通過(guò)持有和銷(xiāo)售兩種方式將商業(yè)地產(chǎn)的財(cái)富空間發(fā)揮到最大化。商業(yè)產(chǎn)品寫(xiě)字樓商場(chǎng)酒店社區(qū)商業(yè)商業(yè)產(chǎn)品線(xiàn)類(lèi)型代表項(xiàng)目酒店廣州富力麗思.卡爾頓酒店、廣州富力君悅大酒店、北京富力萬(wàn)麗酒店、北京富力快捷假日酒店寫(xiě)字樓摩根中心、富力雙子座、富力盈豐大廈、富力盈泰廣場(chǎng)、富力中心商場(chǎng)及社區(qū)商業(yè)富力天匯mall、北京富力廣場(chǎng)、富力又一城商業(yè)、富力桃園商業(yè)等運(yùn)作模式案例——富力37模塊2：典型房企案例分析2008年，富力的住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)正式走上了多元化路線(xiàn)，產(chǎn)品線(xiàn)涉及中高檔住宅、服務(wù)式公寓、酒店公寓等眾多類(lèi)型，住宅發(fā)展路線(xiàn)以中高檔為主，房?jī)r(jià)因應(yīng)城市而有不同定價(jià)策略。住宅產(chǎn)品城郊改善型高端住宅城市棲居型城市改善型商務(wù)型住宅產(chǎn)品線(xiàn)類(lèi)型代表項(xiàng)目具體內(nèi)容城市改善型富力桃園該類(lèi)產(chǎn)品特色是具備絕佳的景觀(guān)優(yōu)勢(shì)，多采用主流設(shè)計(jì)，并普遍采用了精裝修模式，提升了產(chǎn)品的品質(zhì)，這一產(chǎn)品線(xiàn)所面對(duì)的目標(biāo)客戶(hù)群為達(dá)到一定事業(yè)成就的三口之家，懂得享受生活，最求生活品質(zhì)的人群。（個(gè)別城市個(gè)別項(xiàng)目除外）城郊改善型富力城屬于經(jīng)濟(jì)型住宅，偏離市區(qū)中心，但具備較為便捷的交通，主要面對(duì)的是青年置業(yè)人群，新婚的白領(lǐng)青年以及剛需人群。（個(gè)別城市個(gè)別項(xiàng)目除外）城郊改善型別墅富力灣、富力丹麥小鎮(zhèn)等該類(lèi)產(chǎn)品位于城市遠(yuǎn)郊，主要追求高品質(zhì)生活兼顧投資的高端置業(yè)人群。商務(wù)型住宅富力威爾斯國(guó)際公寓特點(diǎn)是位于城市中心區(qū)位，尤其靠近城市CBD，處于交通干線(xiàn)密集地，此類(lèi)產(chǎn)品中包含一部分的酒店式公寓，目標(biāo)客戶(hù)群為商務(wù)人士。其房型上有明顯的分級(jí)，一房、二房偏小，為經(jīng)濟(jì)型，三房、四房偏大，為舒適型。運(yùn)作模式案例——富力富力地產(chǎn)主動(dòng)從純住宅開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向住宅+商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、持有的內(nèi)外部條件分析模塊2：典型房企案例分析內(nèi)部原因

企業(yè)面臨發(fā)展業(yè)態(tài)的現(xiàn)實(shí)選擇企業(yè)高層看到商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿εc機(jī)遇.轉(zhuǎn)型原因外部原因住宅市場(chǎng)受到宏觀(guān)調(diào)整的影響較大，發(fā)展起伏較大人民幣升值、寫(xiě)字樓價(jià)值低估、商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展、外資進(jìn)入、需求長(zhǎng)期處于上升趨勢(shì)、退出機(jī)制的建立（如境外REITs）。典型房企案例分析—小結(jié)轉(zhuǎn)型需看準(zhǔn)時(shí)機(jī)。新鴻基“磨刀十年”，不僅了培育內(nèi)部團(tuán)隊(duì)、增加了大量的商業(yè)類(lèi)土地儲(chǔ)備，探索出成熟的戰(zhàn)略發(fā)展方向，并抓住轉(zhuǎn)瞬即逝的外部機(jī)遇，成功完成轉(zhuǎn)型。對(duì)于外部市場(chǎng)形勢(shì)的判斷至關(guān)重要，新鴻基成功由銷(xiāo)售型房地產(chǎn)商過(guò)渡到持有型房地產(chǎn)商正是基于這次機(jī)遇的正確把握。拓展上下游資源，以自我運(yùn)營(yíng)為主體。如專(zhuān)攻商業(yè)地產(chǎn)的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中不斷積累經(jīng)驗(yàn)和商業(yè)資源，逐漸形成了根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境和城市級(jí)別而定的商業(yè)產(chǎn)品線(xiàn)，最終實(shí)現(xiàn)自行持有大體量商業(yè)并自行運(yùn)營(yíng)，取得了良好的效果。以銷(xiāo)售性物業(yè)養(yǎng)投資性物業(yè)，以銷(xiāo)售部分的回款填補(bǔ)持有物業(yè)需要付出的成本。萬(wàn)達(dá)、新鴻基、富力均采用了這種模式。目前快速擴(kuò)張的萬(wàn)達(dá)將這種模式發(fā)揮到了極致，解決了萬(wàn)達(dá)快速擴(kuò)張中資金短缺的問(wèn)題。341尋找戰(zhàn)略投資者，達(dá)成戰(zhàn)略聯(lián)盟。特朗普背后的大財(cái)團(tuán)為其提供資金支持，特朗普負(fù)責(zé)規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)，并保障財(cái)團(tuán)的收益，而特朗普保有了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目50%的產(chǎn)權(quán)，形成了項(xiàng)目沉淀。2401模塊2：典型房企案例分析2——新鴻基/萬(wàn)達(dá)/特朗普/富力——星河灣/綠城/龍湖1996年，宏宇廣場(chǎng)奠基2001年4月，廣州星河灣開(kāi)盤(pán)2001年10月，收購(gòu)廣州海怡半島廣州星河灣的開(kāi)發(fā)使星河灣地產(chǎn)踏上品質(zhì)地產(chǎn)之旅。2004年廣州星河灣奪得素有“綠色奧斯卡”之稱(chēng)的［國(guó)際花園社區(qū)］金獎(jiǎng).2002深耕廣州19952007年2009進(jìn)入上海進(jìn)入太原進(jìn)入北京2005年，北京星河灣開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，社區(qū)立體化園林、高品質(zhì)室內(nèi)裝修，重點(diǎn)小學(xué)、雙語(yǔ)幼兒園、超五星級(jí)會(huì)所、酒店式公寓等同期建成，實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)樓美景開(kāi)盤(pán)。以其罕見(jiàn)的高品質(zhì)震動(dòng)京城地產(chǎn)界.2009年，上海浦東星河灣開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日成交40億元。星河灣精工細(xì)作的開(kāi)發(fā)模式與高標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品品質(zhì)，以及自成一體的五星級(jí)酒店服務(wù)體系及對(duì)高端客群的圈層營(yíng)銷(xiāo)和精準(zhǔn)把握取得極大成功。2009年2月，以13.26億元獲取太原土地儲(chǔ)備，樓板價(jià)為780元/平方米。預(yù)計(jì)將于2012年上市。太原星河灣將是星河灣地產(chǎn)在非一線(xiàn)城市打造的首個(gè)項(xiàng)目。四大城市，步步為營(yíng)；產(chǎn)品設(shè)計(jì)一脈相承，品質(zhì)追求精益求精產(chǎn)品代表——星河灣模塊2：典型房企案例分析住宅產(chǎn)品北京星河灣浦東星河灣廣州星河灣上海星河灣太原星河灣星河灣·海怡半島已開(kāi)盤(pán)2012年開(kāi)盤(pán)住宅配套商業(yè)酒店會(huì)所廣州星河灣酒店北京四季會(huì)會(huì)所廣州四季會(huì)會(huì)所產(chǎn)品代表——星河灣星河灣地產(chǎn)控股集團(tuán)在其發(fā)展歷程中形成了以星河灣為標(biāo)志的高端產(chǎn)品線(xiàn)。浦東星河灣酒店模塊2：典型房企案例分析產(chǎn)品代表——星河灣企業(yè)理念：舍得、用心、創(chuàng)新產(chǎn)品理念：營(yíng)造高品質(zhì)住宅、高品位生活平臺(tái)，打造全產(chǎn)品精裝修產(chǎn)品精細(xì)化開(kāi)發(fā)模式，高端精品開(kāi)發(fā)策略通過(guò)價(jià)值重塑方式在非豪宅地段打造豪宅產(chǎn)品。發(fā)展目標(biāo)：政府認(rèn)同，行業(yè)認(rèn)同，業(yè)主認(rèn)同，學(xué)界認(rèn)同，媒體認(rèn)同模塊2：典型房企案例分析價(jià)值重塑手段一：周邊景觀(guān)改造+社區(qū)園林景觀(guān)江邊原始灘涂改造成了富有國(guó)際氣息和時(shí)尚品味的景觀(guān)大道，典雅高貴的景觀(guān)和欄桿等，為大道營(yíng)造出貴族化氣息。

星河灣的招牌南方園林景觀(guān)星河灣的招牌南方園林景觀(guān)，營(yíng)造高品質(zhì)社區(qū)產(chǎn)品代表——星河灣模塊2：典型房企案例分析價(jià)值重塑手段二：高檔的全裝修品質(zhì)及完備的增值服務(wù)高爾夫球場(chǎng)五星級(jí)會(huì)所奢華室內(nèi)裝修產(chǎn)品代表——星河灣模塊2：典型房企案例分析規(guī)劃布局精心規(guī)劃組團(tuán)，達(dá)到景觀(guān)均好性園林景觀(guān)社區(qū)景觀(guān)園林化，營(yíng)造高端居住氛圍建筑立面新古典立面風(fēng)格，歐洲貴族住宅典范產(chǎn)品打造：組團(tuán)規(guī)劃，社區(qū)景觀(guān)園林化，打造高品質(zhì)社區(qū)環(huán)境產(chǎn)品代表——星河灣模塊2：典型房企案例分析戶(hù)型設(shè)計(jì)戶(hù)型設(shè)計(jì)方正合理；注重業(yè)主隱私性和奢華體驗(yàn)裝修材料以國(guó)際品牌和國(guó)內(nèi)一線(xiàn)品牌為主；施工工藝復(fù)雜，注重細(xì)節(jié)，體現(xiàn)奢華性配套設(shè)施優(yōu)質(zhì)教育設(shè)施、五星級(jí)酒店、高爾夫球場(chǎng)等高端配套服務(wù)業(yè)主走廊拼花黑胡桃子木門(mén)高爾夫球場(chǎng)學(xué)校五星級(jí)酒店產(chǎn)品打造：全裝修產(chǎn)品設(shè)計(jì)，高端生活商務(wù)配套使業(yè)主不出家門(mén)享受尊貴服務(wù)產(chǎn)品代表——星河灣模塊2：典型房企案例分析48模塊2：典型房企案例分析產(chǎn)品代表——綠城199519961997199819992000200120022003200420052006200720082009開(kāi)創(chuàng)杭州“低樓盤(pán)低密度”先河綠城代表作桂花城推出市場(chǎng)，內(nèi)部展開(kāi)“桂花城批判”總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，確立“桂花城模式”“桂花城”結(jié)合地域文脈，進(jìn)入全國(guó)。開(kāi)發(fā)高層產(chǎn)品；開(kāi)發(fā)第三代別墅；涉足酒店式公寓開(kāi)發(fā)創(chuàng)新產(chǎn)品多層公寓（丹桂公寓）第一代別墅（丹桂花園）多層公寓（桂花城）第二代別墅（九溪玫瑰園）多層公寓（合肥桂花園、北京百合公寓）第三代別墅（上海玫瑰園、長(zhǎng)沙青竹園）高層公寓（杭州綠園、上海綠城）酒店式公寓（深藍(lán)廣場(chǎng)、丁香公寓）

創(chuàng)新產(chǎn)品（北京御園、上海留莊）第一階段第二階段第三階段1、產(chǎn)品由單系列發(fā)展到多系列2、走高端產(chǎn)品路線(xiàn)3、每一產(chǎn)品系列不斷優(yōu)化、自我升級(jí)4、與市場(chǎng)同步的產(chǎn)品塑造能力49模塊2：典型房企案例分析綠城專(zhuān)注于高品質(zhì)物業(yè)開(kāi)發(fā)，住宅產(chǎn)品類(lèi)型不斷豐富和完善，已形成多層公寓系列、高層公寓系列、別墅系列、平層官邸系列、大型社區(qū)系列及城市綜合體系列，同時(shí)涉及高星級(jí)酒店、寫(xiě)字樓、學(xué)校等公建項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。綠城產(chǎn)品線(xiàn)郊區(qū)享受類(lèi)高端系列商務(wù)住宅類(lèi)城郊改善類(lèi)綠園系列（如杭州綠園）城市公寓系列（如杭州麗江公寓）大型社區(qū)系列（如杭州翡翠城）桂花系列（如杭州丹桂花園）度假公寓系列（如千島湖度假公寓）玫瑰系列（如九溪玫瑰園）平層官邸系列（如北京御園）酒店式服務(wù)公寓系列北京御園綠城杭州桃花源產(chǎn)品代表——綠城50模塊2：典型房企案例分析綠城產(chǎn)品特征精品策略——堅(jiān)持以產(chǎn)品品質(zhì)提升土地價(jià)值規(guī)模導(dǎo)向——靠規(guī)模效應(yīng)打造項(xiàng)目的持續(xù)升值能力產(chǎn)品力——“3硬+1軟”硬件1——建筑外立面和大堂：典雅/氣派/高品質(zhì)感/材質(zhì)優(yōu)良硬件2——社區(qū)園林：公園式園林綠化/參與式的景觀(guān)和小品硬件3——住客會(huì)所：業(yè)主和住客的大會(huì)客廳/高雅公共生活空間軟件——物業(yè)管理：安全/可靠/溫馨/細(xì)致/周到產(chǎn)品代表——綠城51模塊2：典型房企案例分析多層公寓——桂花系列產(chǎn)品整體以低密度、低容積率、高綠化率規(guī)劃層次清晰，強(qiáng)調(diào)環(huán)境意境四坡屋頂、三段式墻面、八角窗等經(jīng)典外觀(guān)特征高層公寓——綠園系列強(qiáng)調(diào)宅間景觀(guān)的營(yíng)造建筑對(duì)外視域范圍大獨(dú)立別墅——玫瑰系列建筑風(fēng)格清晰強(qiáng)調(diào)私家花園的功能產(chǎn)品代表——綠城實(shí)施產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略，開(kāi)發(fā)高品質(zhì)產(chǎn)品，產(chǎn)品從普通住宅到別墅，不斷升級(jí)改善52香醍系列（2009-2012）托斯卡納風(fēng)格，手工打磨的文化石戶(hù)型上200-300平米，與滟瀾山套型在400平米相比更緊湊，但也實(shí)現(xiàn)了別墅的居住生活。產(chǎn)品標(biāo)志性項(xiàng)目評(píng)價(jià)項(xiàng)目圖片龍湖花園（1997-2001)香樟林（2001-2003）藍(lán)湖郡（2003-2006）首創(chuàng)重慶板式圍合、景觀(guān)先行的混合別墅產(chǎn)品，拉開(kāi)龍湖高品質(zhì)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的序幕。高檔定位的都市頂級(jí)獨(dú)棟別墅，大幅提升龍湖的產(chǎn)品形象。獨(dú)棟加聯(lián)排的超大型別墅社區(qū)，在原有純粹北美別墅產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，開(kāi)發(fā)出了地中海風(fēng)格別墅品質(zhì)和產(chǎn)品開(kāi)發(fā)都躍上新臺(tái)階。聯(lián)排別墅加花園洋房、高層住宅等混合而成的龍湖花園建成后在建筑、景觀(guān)、配套、物業(yè)管理等方面成為成為重慶樓市標(biāo)桿，1998-2002年間連續(xù)蟬聯(lián)第一、第二、第三屆重慶市“十佳住宅小區(qū)”評(píng)選第一名。香樟林別墅被房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士評(píng)定為國(guó)內(nèi)最精致、最典雅的北美風(fēng)格別墅，萬(wàn)科董事局主席王石曾說(shuō)要看地道的北美風(fēng)格別墅不需要出國(guó)只要到香樟林就可以了。藍(lán)湖郡推出后成為重慶高端別墅住宅的典范，成為龍湖在重慶的第二個(gè)龍湖大社區(qū)。滟瀾山（2007-2009）坡地式的園區(qū)，托斯卡那風(fēng)格園林，以純自然的手法打造薔薇與銀杏的庭院聯(lián)排產(chǎn)品作出了獨(dú)棟的感覺(jué)下沉式庭院，地下車(chē)庫(kù)停車(chē)滟瀾山推出后即受到業(yè)內(nèi)和客戶(hù)的極大關(guān)注。香醍漫步、香醍溪岸、蔚瀾香醍推出后受到客戶(hù)追捧。模塊2：典型房企案例分析產(chǎn)品代表——龍湖53產(chǎn)品代表——龍湖龍湖產(chǎn)品線(xiàn)已經(jīng)覆蓋獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅、花園洋房、高層電梯公寓、酒店、商務(wù)公寓、購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓等形態(tài)。產(chǎn)品規(guī)劃戰(zhàn)略采取產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略和產(chǎn)品模塊化戰(zhàn)略，并注重產(chǎn)品的細(xì)節(jié)營(yíng)造和創(chuàng)新求變?；▓@洋房、高層別墅香醍溪岸龍湖滟瀾山代表項(xiàng)目頤和原著花盛香醍頂級(jí)公寓唐寧one香樟林藍(lán)湖郡商業(yè)項(xiàng)目北城天街紫城天街西城天街龍湖花園龍湖西苑龍湖南苑模塊2：典型房企案例分析5420082004200520062007200820092012Q1成都、北京西安、上海天津沈陽(yáng)、無(wú)錫、常州、青島、杭州龍湖上市深耕重慶09年銷(xiāo)售金額已達(dá)183.4億，同比增長(zhǎng)59.5%銷(xiāo)售金額102億，全國(guó)9家破百企業(yè)之一銷(xiāo)售金額34.68億元銷(xiāo)售金額115億，全國(guó)13家破百企業(yè)之一新進(jìn)入城市銷(xiāo)售金額22.25億元銷(xiāo)售金額12.82億元在北京、上海兩個(gè)品牌高地的基礎(chǔ)上，繼續(xù)圍繞長(zhǎng)三角和環(huán)渤海進(jìn)行擴(kuò)張，并適度根據(jù)國(guó)家中部崛起的戰(zhàn)略選擇城市進(jìn)行布局龍湖將增持投資性商業(yè)物業(yè)，計(jì)劃在5至7年內(nèi)完成建設(shè)并持有約200萬(wàn)平方米左右的投資性物業(yè)，將土地儲(chǔ)備中的投資性物業(yè)提升至15%，力爭(zhēng)每年租金的增長(zhǎng)保持20-25%的水平區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略產(chǎn)品線(xiàn)擴(kuò)延戰(zhàn)略龍湖上市后更加強(qiáng)化產(chǎn)品線(xiàn)布局戰(zhàn)略，城市進(jìn)入明顯加快，截至2012年1季度已進(jìn)入11個(gè)城市10年1季度銷(xiāo)售金額已達(dá)45.2億，同比增長(zhǎng)78.6%大連1995產(chǎn)品代表——龍湖模塊2：典型房企案例分析全國(guó)數(shù)百員工實(shí)地觀(guān)看項(xiàng)目所在地樓盤(pán)，拍攝圖片產(chǎn)品中心產(chǎn)品中心與其他部門(mén)相對(duì)獨(dú)立存在，成為龍湖核心優(yōu)勢(shì)之體現(xiàn)

專(zhuān)人分類(lèi)分析比較修飾，統(tǒng)一入庫(kù)海外專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)事務(wù)所海外作品國(guó)內(nèi)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)院成功案例公司自身在全國(guó)異地已成功實(shí)施的案例高層進(jìn)行同業(yè)互訪(fǎng)企業(yè)從成立伊始就開(kāi)始有意識(shí)的收集、積累全國(guó)甚至全世界優(yōu)秀的景觀(guān)、外立面、房型等數(shù)據(jù)。時(shí)至今日，取得了大量的成果，初步完成企業(yè)內(nèi)部最核心部分——產(chǎn)品中心。龍湖產(chǎn)品線(xiàn)分析龍湖內(nèi)部有成熟產(chǎn)品庫(kù)（內(nèi)部標(biāo)桿項(xiàng)目），要求項(xiàng)目90%采用標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，10%自行創(chuàng)新。全集團(tuán)售樓處（未來(lái)的會(huì)所）只有五種標(biāo)準(zhǔn)，在風(fēng)格、立面等方面不允許隨意改變。不同標(biāo)準(zhǔn)間風(fēng)格統(tǒng)一，延續(xù)性好，保證整體風(fēng)格的實(shí)現(xiàn)，可實(shí)現(xiàn)快速?gòu)?fù)制。不同項(xiàng)目、不同城市之間在標(biāo)準(zhǔn)化的同時(shí)，在景觀(guān)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、客戶(hù)定位、營(yíng)銷(xiāo)推廣力度等方面，要求新項(xiàng)目比之前的項(xiàng)目深度更深，品質(zhì)更高。55模塊2：典型房企案例分析56產(chǎn)品模式化，打造龍湖標(biāo)準(zhǔn)上海龍湖滟瀾山在別墅項(xiàng)目中，優(yōu)先使用顏色鮮艷的小雛菊北京香醍漫步上海龍湖滟瀾山上海龍湖藍(lán)湖郡北京龍湖滟瀾山在別墅項(xiàng)目中，善于利用天然河道，打造淺灘、流水上海龍湖滟瀾山上海龍湖藍(lán)湖郡在地中海別墅項(xiàng)目中，花盆皆使用渚色陶制花盆北京龍湖滟瀾山上海龍湖藍(lán)湖郡模塊2：典型房企案例分析57產(chǎn)品模式化，打造龍湖標(biāo)準(zhǔn)上海龍湖藍(lán)湖郡上海龍湖滟瀾山在別墅項(xiàng)目中，小區(qū)道路主打文化石，由專(zhuān)人手工打磨在別墅項(xiàng)目中，小區(qū)道路邊的燈俱為六角銅燈上海龍湖藍(lán)湖郡上海龍湖滟瀾山在別墅項(xiàng)目中，小區(qū)道路使用紅磚石拼接上海龍湖藍(lán)湖郡上海龍湖滟瀾山上海龍湖滟瀾山在項(xiàng)目中，小區(qū)道路不見(jiàn)土，大樹(shù)底部鋪放鵝卵石或仿樹(shù)皮上海龍湖藍(lán)湖郡模塊2：典型房企案例分析58龍湖地產(chǎn)通過(guò)建立三大產(chǎn)品戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品快速?gòu)?fù)制與產(chǎn)品創(chuàng)新雙重功效。積木理論建立標(biāo)準(zhǔn)化模塊為基礎(chǔ)的產(chǎn)品庫(kù)，通過(guò)模塊個(gè)性化組合的積木搭建方式，有效解決了產(chǎn)品快速?gòu)?fù)制和中高端客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品獨(dú)特性要求的矛盾。突出景觀(guān)優(yōu)勢(shì)龍湖獨(dú)有的五重景觀(guān)體系和坡地景觀(guān)成為龍湖一線(xiàn)城市項(xiàng)目的標(biāo)簽，加大了龍湖項(xiàng)目的差異化特征，成為龍湖產(chǎn)品核心。產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品品類(lèi)不斷創(chuàng)新、升級(jí)，加強(qiáng)產(chǎn)品獨(dú)特性，滿(mǎn)足客戶(hù)隨著物質(zhì)水平提高后對(duì)高品質(zhì)住宅的更高追求。龍湖產(chǎn)品打造模塊2：典型房企案例分析典型房企案例分析—小結(jié)集中力量打造一種特色產(chǎn)品體系，精益求精不斷創(chuàng)新，成為該細(xì)分領(lǐng)域的領(lǐng)跑者。如星河灣建立了星河灣產(chǎn)品系列，精益求精，不斷深化改進(jìn)，成為城市豪宅標(biāo)簽。星河灣建立標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品體系后，進(jìn)而全國(guó)性復(fù)制，取得了較大的成功。1精細(xì)化產(chǎn)品打造，立體園林實(shí)景、完善的物業(yè)管理服務(wù)成為產(chǎn)品制勝的法寶。龍湖、綠城、星河灣均是這方面的代表企業(yè)，打造特有的產(chǎn)品氣質(zhì)，建立產(chǎn)品信任，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。2企業(yè)在建立標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品線(xiàn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)項(xiàng)目的土地屬性和客戶(hù)需求進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新。龍湖、綠城、星河灣均是這方面的代表企業(yè)。如龍湖90%的復(fù)制+10%的創(chuàng)新，綠城北京御園各期產(chǎn)品的創(chuàng)新。36060產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃制定與實(shí)施PART3——企業(yè)產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃模塊3確立產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃方案模塊1產(chǎn)品線(xiàn)梳理模塊2產(chǎn)品線(xiàn)選擇模塊4產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃方案實(shí)施61模塊1產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃——產(chǎn)品線(xiàn)梳理研究通過(guò)對(duì)中航地產(chǎn)現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備和項(xiàng)目進(jìn)行梳理，規(guī)劃中航地產(chǎn)未來(lái)的產(chǎn)品線(xiàn)。產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃制定與實(shí)施深圳珠海東莞佛山海南長(zhǎng)沙成都蘇州北京長(zhǎng)春土地儲(chǔ)備梳理近期產(chǎn)品線(xiàn)規(guī)劃方向項(xiàng)目的梳理產(chǎn)品線(xiàn)的梳理客戶(hù)特征土地屬性特點(diǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)62客戶(hù)梳理是產(chǎn)品線(xiàn)梳理中的重要組成部分。通過(guò)對(duì)客戶(hù)的梳理了解客戶(hù)需求偏好，總結(jié)客戶(hù)構(gòu)成的線(xiàn)條結(jié)構(gòu)，從而可以更好地進(jìn)行產(chǎn)品定位。模塊1產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃——產(chǎn)品線(xiàn)梳理研究客戶(hù)特征梳理采取定量或定性研究方法對(duì)項(xiàng)目已成交客戶(hù)進(jìn)行分析研究，確定客戶(hù)需求偏好。對(duì)典型項(xiàng)目客戶(hù)進(jìn)行訪(fǎng)談，了解其需求特征成交客戶(hù)梳理客戶(hù)特征梳理潛在客戶(hù)群分析基于整體市場(chǎng)環(huán)境，分析潛在客戶(hù)產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃制定與實(shí)施63模塊2產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃——產(chǎn)品線(xiàn)選擇產(chǎn)品線(xiàn)分析角度產(chǎn)品線(xiàn)結(jié)構(gòu)特色產(chǎn)品盈利性分析產(chǎn)品市場(chǎng)定位產(chǎn)品線(xiàn)結(jié)構(gòu)特色產(chǎn)品線(xiàn)寬度分析產(chǎn)品線(xiàn)長(zhǎng)度分析產(chǎn)品市場(chǎng)定位產(chǎn)品相關(guān)度產(chǎn)品整體營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)綜合考慮產(chǎn)品線(xiàn)內(nèi)部相關(guān)度、產(chǎn)品線(xiàn)之間的關(guān)系，避免內(nèi)耗。適度延長(zhǎng)產(chǎn)品線(xiàn)長(zhǎng)度使得產(chǎn)品線(xiàn)更加豐滿(mǎn)。從整體營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)角度考慮，建立企業(yè)產(chǎn)品線(xiàn)。企業(yè)財(cái)務(wù)擴(kuò)張策略決定企業(yè)產(chǎn)品線(xiàn)的選擇，不同產(chǎn)品線(xiàn)的盈利水平和現(xiàn)金流情況不同產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃制定與實(shí)施64模塊2產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃——產(chǎn)品線(xiàn)選擇盈利性分析利潤(rùn)水平回款速度現(xiàn)金流的穩(wěn)定性住宅低端低快一般中端中快一般高端高慢資金壓力大寫(xiě)字樓自持//前期資金壓力大，后期現(xiàn)金流穩(wěn)定商業(yè)自持//前期資金壓力大，后期現(xiàn)金流穩(wěn)定企業(yè)在選擇產(chǎn)品線(xiàn)時(shí)，需要與企業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略相匹配，同時(shí)考慮土地儲(chǔ)備是否支持該類(lèi)產(chǎn)品的建設(shè)。中航上市后選擇穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略還積極的財(cái)務(wù)策略關(guān)系到產(chǎn)品線(xiàn)如何搭建。如果企業(yè)選擇快速擴(kuò)張，迅速拉升企業(yè)市場(chǎng)份額及盈利水平，則可以選擇先進(jìn)行中高端住宅的產(chǎn)品線(xiàn)建設(shè)，幫助企業(yè)快速實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)目標(biāo)。企業(yè)財(cái)務(wù)擴(kuò)張策略決定企業(yè)產(chǎn)品線(xiàn)的選擇，不同產(chǎn)品線(xiàn)的盈利水平和現(xiàn)金流情況不同產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃制定與實(shí)施65模塊3產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃——產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃方案產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃步驟：先構(gòu)建產(chǎn)品線(xiàn)系列，在此基礎(chǔ)上建立產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系。產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃方案建立產(chǎn)品線(xiàn)系列建立產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃制定與實(shí)施66模塊3產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃——產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃方案建立產(chǎn)品線(xiàn)系列選擇企業(yè)合適的產(chǎn)品線(xiàn)系列，建立標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品系規(guī)范。配套企業(yè)完成原有土地儲(chǔ)備產(chǎn)品分類(lèi)。定義不同產(chǎn)品系列之間的差異性定義產(chǎn)品與客戶(hù)需求之間的關(guān)聯(lián)性強(qiáng)化項(xiàng)目的主體與品牌的識(shí)別性奠定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化和創(chuàng)新的前提基礎(chǔ)產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃制定與實(shí)施根據(jù)中航的長(zhǎng)期和短期發(fā)展需求及資金和現(xiàn)有土地儲(chǔ)備情況，研究制定適合中航發(fā)展的產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)模式，定位產(chǎn)品線(xiàn)。優(yōu)化產(chǎn)品線(xiàn)內(nèi)部條線(xiàn)組合，突出產(chǎn)品系的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。避免產(chǎn)品線(xiàn)之間的產(chǎn)品重疊交叉等。定位產(chǎn)品線(xiàn)系列，優(yōu)化產(chǎn)品線(xiàn)模塊3產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃——產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃方案建立產(chǎn)品線(xiàn)系產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃制定與實(shí)施6768模塊3產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃——產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃方案建立產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系建立標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品體系，明確標(biāo)準(zhǔn)化定位標(biāo)準(zhǔn)，縮短土地運(yùn)營(yíng)時(shí)間，實(shí)現(xiàn)企業(yè)快速完成全國(guó)布局。減低項(xiàng)目成本，便于實(shí)行成本控制，建立標(biāo)準(zhǔn)化體系單體、戶(hù)型標(biāo)準(zhǔn)化公共空間標(biāo)準(zhǔn)化安保系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)化景觀(guān)、建筑標(biāo)準(zhǔn)化內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)化樣板房標(biāo)準(zhǔn)化小區(qū)VI設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化……產(chǎn)品規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)化內(nèi)容項(xiàng)目定位標(biāo)準(zhǔn)化內(nèi)容項(xiàng)目選址標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)客戶(hù)細(xì)分項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃制定與實(shí)施模塊4產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃——產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃實(shí)施合作模式中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)設(shè)計(jì)公司提交產(chǎn)品戰(zhàn)略整體報(bào)告提交產(chǎn)品線(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化報(bào)告提交產(chǎn)品線(xiàn)細(xì)部設(shè)計(jì)方案﹢定期反饋溝通機(jī)制產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃制定與實(shí)施69設(shè)計(jì)公司明確基礎(chǔ)產(chǎn)品設(shè)計(jì)圖紙、材料選擇、品牌推薦、營(yíng)銷(xiāo)道具設(shè)計(jì)方案比選等單體、戶(hù)型設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)庫(kù)公共空間設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)庫(kù)安保系統(tǒng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)庫(kù)景觀(guān)、建筑標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)庫(kù)、內(nèi)裝修設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)庫(kù)樣板房設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)庫(kù)小區(qū)VI設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)庫(kù)模塊4產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃——產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃實(shí)施實(shí)施方案——設(shè)計(jì)院完成產(chǎn)品線(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)庫(kù)建立設(shè)計(jì)院根據(jù)中房信完成的產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃研究成果，打造產(chǎn)品線(xiàn)的標(biāo)準(zhǔn)庫(kù)。比如單體、戶(hù)型標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)庫(kù)、景觀(guān)、建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)庫(kù)。產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃制定與實(shí)施7071進(jìn)度安排及團(tuán)隊(duì)72進(jìn)度安排項(xiàng)目計(jì)劃2012年7月啟動(dòng)，2011年6月完成

第一階段第二階段第三階段

2012.72012.82012.92012.102012.112012.122011.12011.22011.32011.42011.52011.6項(xiàng)目啟動(dòng)

資料梳理

內(nèi)、外部訪(fǎng)談

案例分析

數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)

項(xiàng)目報(bào)告撰寫(xiě)

報(bào)告完成

項(xiàng)目階段性報(bào)告項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)73階段工作分解第一階段：企業(yè)產(chǎn)品戰(zhàn)略研究及案例分析

第二階段：中航地產(chǎn)產(chǎn)品線(xiàn)梳理

第三階段：產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃方案制定與實(shí)施歷時(shí)4個(gè)月，10月底提交報(bào)告歷時(shí)4個(gè)月，2月底提交報(bào)告歷時(shí)4個(gè)月，6月底提交報(bào)告提交研究技術(shù)思路、企業(yè)產(chǎn)品戰(zhàn)略目標(biāo)研究、案例研究成果提交儲(chǔ)備土地屬性、客戶(hù)特征，產(chǎn)品梳理和分析的研究成果產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃最終成果匯報(bào)74克而瑞在市場(chǎng)研究、城市進(jìn)入研究、企業(yè)研究方面占有較為明顯的優(yōu)勢(shì)。服務(wù)過(guò)眾多開(kāi)發(fā)商，如融僑地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、海爾地產(chǎn)、首開(kāi)地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等知名開(kāi)發(fā)商。研究成果研究成果75專(zhuān)家團(tuán)隊(duì)介紹聯(lián)合證券魚(yú)晉華中銀國(guó)際田世欣光大證券趙強(qiáng)申銀萬(wàn)國(guó)殷姿元大京華柴妍……

開(kāi)發(fā)商企業(yè)萬(wàn)科 徐金明萬(wàn)科物業(yè) 余小廣龍湖 韋華寧中?？偛?霍洪勛中海華東周圓金地上海陳卿……

相關(guān)研究人員

專(zhuān)家團(tuán)隊(duì)華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院張永岳上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司/上海易居房地產(chǎn)研究院丁祖昱上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司/上海易居房地產(chǎn)研究院李戰(zhàn)軍上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司/國(guó)際產(chǎn)品部方興……++76研究中心顧問(wèn)專(zhuān)家團(tuán)隊(duì)專(zhuān)家團(tuán)隊(duì)開(kāi)發(fā)商企業(yè)項(xiàng)目顧問(wèn)服務(wù)總負(fù)責(zé)：張燕協(xié)調(diào)支持咨詢(xún)中心項(xiàng)目執(zhí)行負(fù)責(zé)陳嘯天、牟增彬相關(guān)研究人員CRIC全國(guó)各地機(jī)構(gòu)專(zhuān)家委員會(huì)項(xiàng)目執(zhí)行委員會(huì)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)架構(gòu)中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)

上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司將組成一個(gè)強(qiáng)大的分層級(jí)質(zhì)量控制的團(tuán)隊(duì)，確保為貴公司所提供的服務(wù)的質(zhì)量和品質(zhì)總部研究中心北京公司77中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司將為項(xiàng)目成立專(zhuān)門(mén)團(tuán)隊(duì)團(tuán)隊(duì)姓名職位職責(zé)專(zhuān)家團(tuán)隊(duì)張永岳華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院院長(zhǎng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)易居中國(guó)/上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)資深專(zhuān)家，為項(xiàng)目核心問(wèn)題把關(guān)定向丁祖昱中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)/上海克而瑞信息技術(shù)有限公司總經(jīng)理首席執(zhí)行總裁易居中國(guó)/上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)李戰(zhàn)軍上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長(zhǎng)浦東改革與發(fā)展研究院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心主任浦東新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)、浦東新區(qū)政府特聘城鎮(zhèn)規(guī)劃咨詢(xún)專(zhuān)家方興中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)/上海克而瑞信息技術(shù)有限公司國(guó)際產(chǎn)品與業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)部總監(jiān)總負(fù)責(zé)張燕中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)副總裁易居中國(guó)/上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司副總裁上海克而瑞信息技術(shù)有限公司華北區(qū)域中心總經(jīng)理項(xiàng)目總體負(fù)責(zé)，項(xiàng)目發(fā)展思路擬定，報(bào)告質(zhì)量把控顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)陳嘯天中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)/上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司研究中心總經(jīng)理項(xiàng)目具體管理，項(xiàng)目全程跟進(jìn)，報(bào)告成果制作牟增彬中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)/上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司北京機(jī)構(gòu)總經(jīng)理孟音中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)/上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司研究中心咨詢(xún)總監(jiān)王秀玲中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)/上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司北京機(jī)構(gòu)研究咨詢(xún)總監(jiān)張金中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)/上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司研究中心研究經(jīng)理項(xiàng)目組成員張化東、張園園、劉濤、臺(tái)躍華、蔣麗君、蔣曉群等項(xiàng)目組團(tuán)隊(duì)78專(zhuān)家團(tuán)隊(duì)介紹姓名專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)張永岳著名房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家，教授、博士生導(dǎo)師。現(xiàn)任華東師范大學(xué)商學(xué)院院長(zhǎng)、東方房地產(chǎn)學(xué)院院長(zhǎng)、上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)。同時(shí)，兼任中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)理事、上海市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、上海房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)等社會(huì)職務(wù)。是房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)、學(xué)、研一體化的主要推動(dòng)者之一。丁祖昱擁有上海華東師范大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)本科學(xué)位，澳門(mén)科技大學(xué)MBA學(xué)位。一手組建上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司，他還擔(dān)任房地產(chǎn)業(yè)界具有較高的知名度和影響力的中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)中介委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)，同時(shí)他還是中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)常務(wù)理事，國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)司專(zhuān)家。李戰(zhàn)軍畢業(yè)于哈爾濱工業(yè)大學(xué)工業(yè)和民用建筑專(zhuān)業(yè)和東北師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)專(zhuān)業(yè)。先后在哈爾濱工業(yè)大學(xué)、中共安徽省委黨校、上海市人民政府經(jīng)濟(jì)體制改革辦公室、上海市住房制度改革辦公室、上海市公積金管理中心、上海市錦江集團(tuán)財(cái)務(wù)公司、上海香港街開(kāi)發(fā)有限公司、上海亞?wèn)|投資咨詢(xún)公司等部門(mén)任職工作。1995年創(chuàng)建浦東房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心。方興注冊(cè)會(huì)計(jì)師（加拿大）以及注冊(cè)金融師。曾經(jīng)在各大國(guó)際銀行擔(dān)任證券分析師，監(jiān)測(cè)包括香港和大陸在內(nèi)的眾多房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)以及行業(yè)動(dòng)態(tài)，工作過(guò)的國(guó)際銀行包括有美林證券、花旗銀行、瑞士信貸、以及匯豐銀行。2005-2006年，在房地產(chǎn)直接投資領(lǐng)域工作就職期間，曾經(jīng)擔(dān)任ING房地產(chǎn)大中華區(qū)房地產(chǎn)研究和戰(zhàn)略部總監(jiān)。朱靖雷畢業(yè)于同濟(jì)大學(xué)，作為訪(fǎng)問(wèn)學(xué)者參與哈佛大學(xué)亞洲項(xiàng)目、普林斯頓大學(xué)今日商業(yè)峰會(huì)曾在麥肯錫和埃森哲公司擔(dān)任咨詢(xún)顧問(wèn)，現(xiàn)為羅蘭?貝格公司高級(jí)咨詢(xún)顧問(wèn)先后參與過(guò)為國(guó)內(nèi)排名前十的房地產(chǎn)企業(yè)制定集團(tuán)戰(zhàn)略；為上海領(lǐng)先的住宅開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)產(chǎn)品策略；為國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的能源分銷(xiāo)企業(yè)制定業(yè)務(wù)戰(zhàn)略；為廣東地區(qū)領(lǐng)先房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略；為國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的商用車(chē)企業(yè)制定品牌戰(zhàn)略；為國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的微車(chē)企業(yè)制定業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略；為國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的發(fā)電集團(tuán)制定企業(yè)上市戰(zhàn)略；為國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的輸配電企業(yè)實(shí)施業(yè)務(wù)流程重組；為“西氣東輸”項(xiàng)目制定業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目組團(tuán)隊(duì)79方法和能力主要項(xiàng)目行業(yè)經(jīng)驗(yàn)專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)語(yǔ)言能力教育情況張燕四川大學(xué)本科學(xué)位四川省社會(huì)科學(xué)院碩士學(xué)位

職位:

中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)副總裁上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司副總裁

上海克而瑞信息技術(shù)有限公司華北區(qū)域中心總經(jīng)理

中文

英語(yǔ)國(guó)籍:中國(guó)主要負(fù)責(zé)運(yùn)做的區(qū)域案例：深圳?藍(lán)色鹽田（配合政府規(guī)劃，進(jìn)行區(qū)域功能定位、項(xiàng)目展示）成都?中產(chǎn)城東（結(jié)合政府新規(guī)出臺(tái)，用市場(chǎng)導(dǎo)向定義區(qū)位特征，為開(kāi)發(fā)商進(jìn)入造勢(shì)）上海?嘉興潮（從客戶(hù)入手，通過(guò)逆市購(gòu)房，引導(dǎo)市場(chǎng)重新建立區(qū)位認(rèn)識(shí)）主要負(fù)責(zé)的媒體營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目：成都?置信麗都（三期）成都?河濱印象成都?萬(wàn)科城市花園（二/三期）成都?宏信陽(yáng)光上東成都?粼江峰閣上海?安亭新鎮(zhèn)上海?圣莎酒店上海?大華錦繡滿(mǎn)堂上海?大華錦繡華城上海?大華水岸藍(lán)橋房地產(chǎn)區(qū)域品牌推廣項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃媒體營(yíng)銷(xiāo)區(qū)域項(xiàng)目操作項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃媒體營(yíng)銷(xiāo)擁有中國(guó)房地產(chǎn)媒體營(yíng)銷(xiāo)及項(xiàng)目策劃的豐富經(jīng)驗(yàn)。自1999年，先后擔(dān)任《深圳特區(qū)報(bào)》房產(chǎn)部資深編輯、《成都商報(bào)》房地產(chǎn)事業(yè)部主任、《先鋒?居周刊》執(zhí)行副總編、《新民晚報(bào)》房地產(chǎn)事業(yè)部主編。擁有三地房地產(chǎn)媒體運(yùn)營(yíng)的成功經(jīng)驗(yàn)，熟悉三地房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別對(duì)于房地產(chǎn)區(qū)域品牌推廣及大型項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃的媒體運(yùn)做具有資源整合優(yōu)勢(shì)和專(zhuān)業(yè)操作能力。項(xiàng)目組團(tuán)隊(duì)80方法和能力主要項(xiàng)目行業(yè)經(jīng)驗(yàn)專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)語(yǔ)言能力教育情況陳嘯天同濟(jì)大學(xué)美國(guó)沃頓商學(xué)院

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上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司·研究中心

總經(jīng)理

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英語(yǔ)2000.8---今上海克而瑞信息技術(shù)有限公司研究中心總經(jīng)理國(guó)籍:中國(guó)上海市房地產(chǎn)十一五規(guī)劃課題上海市新建商品房輔助決策咨詢(xún)系統(tǒng)開(kāi)發(fā)上海天鴻嘉定新城地塊可行性研究報(bào)告天地源長(zhǎng)三角城市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入戰(zhàn)略研究恒大集團(tuán)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入戰(zhàn)略研究報(bào)告上海綠庭嘉善房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入報(bào)告瑞士信貸第一波士頓寶山商業(yè)項(xiàng)目評(píng)估咨詢(xún)SPG盛高置地常熟項(xiàng)目定位研究東昌長(zhǎng)三角城市群發(fā)展研究中航資本大連綜合項(xiàng)目定位研究萬(wàn)科地產(chǎn)長(zhǎng)三角城市房地產(chǎn)投資潛力研究SPG天津房地產(chǎn)投資潛力研究卓越地產(chǎn)長(zhǎng)三角房地產(chǎn)投資潛力研究中航資本十大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資價(jià)值研究瑞安上海、武漢、重慶高檔住宅投資潛力研究房地產(chǎn)市場(chǎng)研究房地產(chǎn)項(xiàng)目研展房地產(chǎn)產(chǎn)品線(xiàn)研究房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略研究項(xiàng)目定位項(xiàng)目咨詢(xún)企業(yè)戰(zhàn)略市場(chǎng)研究國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)和能級(jí)提升的積極倡導(dǎo)者，長(zhǎng)期致力于房地產(chǎn)行業(yè)細(xì)分市場(chǎng)的基礎(chǔ)性和前瞻性研究，主持并參與了百余項(xiàng)房地產(chǎn)應(yīng)用性研究項(xiàng)目，其中涉及市場(chǎng)、企業(yè)戰(zhàn)略、商業(yè)、客戶(hù)需求、產(chǎn)品、營(yíng)銷(xiāo)等諸多領(lǐng)域。

項(xiàng)目組團(tuán)隊(duì)81方法和能力主要項(xiàng)目行業(yè)經(jīng)驗(yàn)專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)語(yǔ)言能力教育情況牟增彬黑龍江大學(xué)

信息管理專(zhuān)業(yè)

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上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司

北京機(jī)構(gòu)總經(jīng)理

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英語(yǔ)國(guó)籍:中國(guó)融僑地產(chǎn)石家莊城市進(jìn)入報(bào)告北京市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告遠(yuǎn)洋地下室產(chǎn)品調(diào)研及分析

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)河北廊坊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)市場(chǎng)研究及定位報(bào)告

恒大地產(chǎn)石家莊恒大城項(xiàng)目定位遠(yuǎn)洋地產(chǎn)北京大望京項(xiàng)目定位報(bào)告北京優(yōu)秀賞住宅項(xiàng)目全案策劃北京朝陽(yáng)無(wú)限項(xiàng)目住宅全案策劃北京韋伯豪寫(xiě)字樓項(xiàng)目全案策劃北京海開(kāi)冷泉大型項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃、定位及一級(jí)開(kāi)發(fā)顧問(wèn)，首開(kāi)區(qū)產(chǎn)品定位廊坊白家務(wù)大型項(xiàng)目（4000畝）市場(chǎng)研究、規(guī)劃及產(chǎn)品定位廊坊萬(wàn)莊大型項(xiàng)目（23平方公里）區(qū)域規(guī)劃及首開(kāi)區(qū)產(chǎn)品定位房地產(chǎn)投資決策咨詢(xún)項(xiàng)目定位房地產(chǎn)市場(chǎng)研究房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理營(yíng)銷(xiāo)策劃項(xiàng)目定位項(xiàng)目咨詢(xún)項(xiàng)目策劃市場(chǎng)研究12年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)流通服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)投資決策咨詢(xún)、項(xiàng)目咨詢(xún)及管理經(jīng)驗(yàn)，曾工作于多家著名開(kāi)發(fā)商和顧問(wèn)公司，主持和參與過(guò)30多個(gè)項(xiàng)目市場(chǎng)研究、項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品定位、營(yíng)銷(xiāo)策劃等工作。項(xiàng)目組團(tuán)隊(duì)82方法和能力主要項(xiàng)目行業(yè)經(jīng)驗(yàn)專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)語(yǔ)言能力教育情況孟音華東師范大學(xué)人文地理學(xué) 碩士中文英語(yǔ)2004.6---今上海克而瑞信息技術(shù)有限公司研究中心咨詢(xún)總監(jiān)

國(guó)籍:中國(guó)照片市場(chǎng)研究方法與體系城市競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估城市進(jìn)入戰(zhàn)略項(xiàng)目評(píng)估與定位項(xiàng)目組團(tuán)隊(duì)職位:

上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司·研究中心咨詢(xún)總監(jiān)萬(wàn)科地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略咨詢(xún)金地集團(tuán)企業(yè)戰(zhàn)略咨詢(xún)上實(shí)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢(xún)上實(shí)地產(chǎn)2008～2012年住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略萬(wàn)科企業(yè)應(yīng)急戰(zhàn)略研究中海企業(yè)應(yīng)急戰(zhàn)略研究景瑞住宅產(chǎn)品發(fā)展策略咨詢(xún)項(xiàng)目泰達(dá)·津?yàn)I發(fā)展組織體系咨詢(xún)SPG戰(zhàn)略規(guī)劃咨詢(xún)項(xiàng)目海爾地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)戰(zhàn)略研究上海凱迪地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢(xún)恒大集團(tuán)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入戰(zhàn)略研究天地源長(zhǎng)三角城市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入戰(zhàn)略研究東昌長(zhǎng)三角城市群發(fā)展研究萬(wàn)科地產(chǎn)長(zhǎng)三角城市房地產(chǎn)投資潛力研究卓越地產(chǎn)長(zhǎng)三角房地產(chǎn)投資潛力研究中航資本十大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資價(jià)值研究杭州天鴻項(xiàng)目可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)市場(chǎng)研究房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略研究房地產(chǎn)土地研究房地產(chǎn)項(xiàng)目研展房地產(chǎn)政府課題83方法和能力主要項(xiàng)目行業(yè)經(jīng)驗(yàn)專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)語(yǔ)言能力教育情況王秀玲同濟(jì)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院管理學(xué)博士研究方向：房地產(chǎn)金融職位:

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北京機(jī)構(gòu)研究咨詢(xún)部總監(jiān)首席分析師

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英語(yǔ)國(guó)籍:中國(guó)融僑地產(chǎn)石家莊城市進(jìn)入報(bào)告南皋影城項(xiàng)目可行性分析北京房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

2008-2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及預(yù)測(cè)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)別墅地下室產(chǎn)品調(diào)研分析遠(yuǎn)洋亦莊項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及定位報(bào)告北方中惠石景山項(xiàng)目定位報(bào)告

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)河北廊坊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)市場(chǎng)研究及定位報(bào)告

恒大地產(chǎn)石家莊恒大城項(xiàng)目定位遠(yuǎn)洋地產(chǎn)北京大望京項(xiàng)目定位報(bào)告濟(jì)南領(lǐng)秀城項(xiàng)目（總建筑面積326萬(wàn)㎡）市場(chǎng)研究和定位上海海港國(guó)際貿(mào)易中心項(xiàng)目市場(chǎng)研究和產(chǎn)品定位房地產(chǎn)市場(chǎng)研究項(xiàng)目定位及可研性研究房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃房地產(chǎn)政府課題項(xiàng)目定位項(xiàng)目咨詢(xún)項(xiàng)目策劃2002年，涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域，主要從事市場(chǎng)研究和前期項(xiàng)目定位工作，服務(wù)項(xiàng)目涉及普通住宅、高檔公寓、寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、酒店等多種物業(yè)類(lèi)型。服務(wù)的客戶(hù)包括遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、首開(kāi)股份、恒大地產(chǎn)、萬(wàn)科、金融街股份、龍湖地產(chǎn)、首創(chuàng)集團(tuán)、萬(wàn)通地產(chǎn)、中鐵置業(yè)等著名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

2006-2009年，參與建設(shè)部關(guān)于《建筑經(jīng)營(yíng)學(xué)》、《建筑經(jīng)濟(jì)學(xué)》《房地產(chǎn)學(xué)》、《建筑節(jié)能學(xué)》等一系列課題研究，并受到相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)好評(píng)。項(xiàng)目組團(tuán)隊(duì)84方法和能力主要項(xiàng)目行業(yè)經(jīng)驗(yàn)專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)語(yǔ)言能力教育情況張金職位:上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司·研究中心研究經(jīng)理

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英語(yǔ)2006.4---今上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司研究中心研究經(jīng)理國(guó)籍:中國(guó)照片房地產(chǎn)市場(chǎng)研究房地產(chǎn)項(xiàng)目研展房地產(chǎn)產(chǎn)品線(xiàn)研究房地產(chǎn)客戶(hù)需求研究

房地產(chǎn)

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