曲江SOHO推廣方向可行性探討

曲江SOHO推廣方向可行性探討亦邦機(jī)構(gòu)·事業(yè)一部2013.03.19有必要進(jìn)行的項(xiàng)目核心價(jià)值梳理：外在附加價(jià)值：本項(xiàng)目位于曲江一期規(guī)劃區(qū)內(nèi)，可謂曲江行政商務(wù)區(qū)區(qū)的稀缺之地——曲江一期價(jià)值凹地本項(xiàng)目位于曲江唯一創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)聚集地，政策環(huán)境非常好——?jiǎng)?chuàng)意大平臺(tái)文化聚集地本項(xiàng)目緊鄰地鐵4、5號線，與南三環(huán)、繞城高速數(shù)米之隔——雙地鐵物業(yè)交通大動(dòng)脈本項(xiàng)目優(yōu)享曲江9年繁華配套，且項(xiàng)目本身也是曲江的配套之一——曲江一級資源注入項(xiàng)目優(yōu)先享受相關(guān)政策利好，如文化基金、貸款擔(dān)保、風(fēng)險(xiǎn)投資等——五大政策扶持曲江管委會(huì)唯一指定文化產(chǎn)業(yè)入駐SOHO——曲江管委會(huì)唯一指定本體價(jià)值挖掘：本項(xiàng)目擁有70年產(chǎn)權(quán)，對于SOHO產(chǎn)品來說，具有很大的利好因素——70年產(chǎn)權(quán)本項(xiàng)目是區(qū)域甚至是西安難得的現(xiàn)房產(chǎn)品，實(shí)實(shí)在在看得到的樓盤——現(xiàn)房發(fā)售本項(xiàng)目是價(jià)值2500元/㎡的精裝產(chǎn)品，可拎包入住，省去裝修煩惱——精裝修本項(xiàng)目擁有德國斯邁普電梯、最高1.5:1梯戶比、獨(dú)享電梯前廳——優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)本項(xiàng)目全面委托一級物管機(jī)構(gòu)，圣境物業(yè)提供360度專業(yè)物管服務(wù)——金牌管家可歸納總結(jié)為：區(qū)位價(jià)值：曲江行政商務(wù)區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚圈；稀缺價(jià)值：區(qū)域唯一SOHO產(chǎn)品（水氣入戶、24小時(shí)效能）；交通價(jià)值：緊臨地鐵四、五號線，南依繞城高速、南三環(huán)；產(chǎn)業(yè)價(jià)值：五大產(chǎn)業(yè)政策保障收益；配套價(jià)值：享曲江新區(qū)9年繁華集萃、精裝修、德國斯邁普電梯、最高1.5:1梯戶比、獨(dú)享電梯前廳；收益價(jià)值：70年產(chǎn)權(quán)、現(xiàn)房、8%投資回報(bào)率、即買即收益、居住收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)降低企業(yè)運(yùn)作成本；所以：這個(gè)PPT,不是項(xiàng)目劣勢的分析而是項(xiàng)目優(yōu)勢的轉(zhuǎn)換與發(fā)揚(yáng)我們相信每一個(gè)項(xiàng)目，對于開發(fā)商來說，都是他們的孩子在父母眼里，孩子的缺點(diǎn)都可以變成閃光的優(yōu)點(diǎn)基于此我們發(fā)現(xiàn)，這個(gè)項(xiàng)目其實(shí)很美。項(xiàng)目的兩大市場抗性：1.產(chǎn)品2.價(jià)格針對抗性一的思考：產(chǎn)品70年產(chǎn)權(quán)/精裝/95-323㎡戶型區(qū)間首先，我們再解構(gòu)一下案名：曲江+SOHOSoho:自由、彈性而新型的生活和工作方式曲江：曲江行政商務(wù)區(qū)，文化價(jià)值50億在曲江創(chuàng)意文化聚集地，唯一可生活可工作的精裝soho我們發(fā)現(xiàn)：SOHO必須滿足可工作可生活的功能，所以真正的SOHO應(yīng)該有住宅的影子創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是一個(gè)喜歡扎堆的產(chǎn)業(yè)，曲江創(chuàng)意文化基地，為其提供了這樣一個(gè)平臺(tái)西安其余的SOHO產(chǎn)品比如綠地SOHO是標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓產(chǎn)品，“生活”欠缺。所以本項(xiàng)目最忠實(shí)于SOHO精髓，且又高于SOHO，是其升級版所以:曲江+SOHO=SOHO2.0升級版的SOHO產(chǎn)品更注重自由的工作強(qiáng)調(diào)工作應(yīng)該為人服務(wù)，傳文件的時(shí)候可以泡在浴缸里提倡沒想法的時(shí)候可以去廚房做做飯鼓勵(lì)遇見棘手問題，可求助樓上樓下鄰左鄰右于推廣，必須創(chuàng)造一個(gè)新概念第二辦公空間辦公生活大環(huán)境︱政策︱地段︱氛圍70年︱精裝︱雙氣︱廚衛(wèi)浴哪些群體會(huì)需要第二辦公空間:大企業(yè)的附屬辦公空間重要客人會(huì)見室/外派出差人員可住辦公室/加班人員休憩室二.中型企業(yè)的過渡辦公室買了不愁租，且租金可觀/未來可做附屬辦公空間三.小企業(yè)的無壓力辦公室50元/㎡租金，租不如買，事業(yè)有風(fēng)險(xiǎn)，曲江SOHO保值增值總結(jié):與其強(qiáng)者口里奪食，不如另辟新天地策略上，將所謂劣勢轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢執(zhí)行上，塑造全新概念，走差異化路線針對抗性二的思考：價(jià)格13000元/高總價(jià)/無按揭/一次性付款必須強(qiáng)調(diào):無競品不具參考性既然塑造了一個(gè)獨(dú)一無二的產(chǎn)品概念，那么周邊不管辦公還是住宅，跟我們是沒有參考性的，可完全無視且在同等價(jià)位基礎(chǔ)上，我項(xiàng)目具有優(yōu)越性（SOHO升級版），價(jià)格上是占有優(yōu)勢的。關(guān)于13000:②13000=地段+精裝修+現(xiàn)房+政策地段=無價(jià)！精裝修=2500元/㎡現(xiàn)房=11萬（注釋一）政策=5年?duì)I業(yè)稅補(bǔ)、3年房租補(bǔ)注釋一：期房一般交房期限在兩年內(nèi)，以95平為例，租金50元每平，24個(gè)月的租金為11400元關(guān)于投資:③全年齡段多元投資子女的教育存儲(chǔ)金父母的養(yǎng)老收租房創(chuàng)業(yè)者的保值風(fēng)險(xiǎn)基金前瞻族的人生儲(chǔ)備專業(yè)投資人的升值籌碼精英的投資變現(xiàn)利器有一點(diǎn)需要注意:投資人很精明他們注重?cái)?shù)據(jù)分析以購買95㎡戶型為例一、租金收益：持漲的租金收益，20年賺回成本面積（㎡）總價(jià)（萬元）投資時(shí)間租金（㎡/月）租金總收益95123.510年501140000二、房產(chǎn)增值：財(cái)富投資動(dòng)力源，5年資本翻倍面積（㎡）總價(jià)（萬元）投資時(shí)間物業(yè)升值（萬元）房產(chǎn)總價(jià)值95123.55年1.2247000