財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)第四章

第四章投資性房地產(chǎn)第一節(jié)投資性房地產(chǎn)的定義、特征及范圍第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置本章近四年主要考點(diǎn)：（1）投資性房地產(chǎn)的初始確認(rèn)；（2）投資性房地產(chǎn)范圍；（3）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量；（4）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更；（5）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換。

第一節(jié)投資性房地產(chǎn)的定義、特征及范圍一、投資性房地產(chǎn)的概念投資性房地產(chǎn)----指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。二、投資性房地產(chǎn)的范圍（一）屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目1.已出租的土地使用權(quán)2.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)3.已出租的建筑物（二）不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目1.自用房地產(chǎn)（自用建筑物，自用土地使用權(quán)）；2.作為存貨的房地產(chǎn)。某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)?！緟^(qū)分下列特殊項(xiàng)目】

1.企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍：不屬于投資性房地產(chǎn)。

2.暫時(shí)閑置的投資性房地產(chǎn)，企業(yè)的意圖是繼續(xù)用于對(duì)外出租：屬于投資性房地產(chǎn)。

3.企業(yè)以經(jīng)營(yíng)方式租入建筑物或土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位或個(gè)人的，不屬于投資性房地產(chǎn)，也不能確認(rèn)為企業(yè)的資產(chǎn)。融資租入的固定資產(chǎn)再通過(guò)經(jīng)營(yíng)租賃的方式轉(zhuǎn)租的，也作為本企業(yè)的投資性房地產(chǎn)核算。

4.按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地：不屬于投資性房地產(chǎn)。

5.作為存貨的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)公司的商品房以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后出售的土地使用權(quán)：不屬于投資性房地產(chǎn)。

6.企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)?！?013年判斷題】企業(yè)將采用經(jīng)營(yíng)租賃方式租入的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租給其他單位的，應(yīng)該將土地使用權(quán)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。（）×【判斷題】企業(yè)將自行建造的房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)開始自用，之后改為對(duì)外出租，應(yīng)當(dāng)在該房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。（

）【判斷題】企業(yè)出租的建筑物或土地使用權(quán)，只有能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的才能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。（）×√第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量將某個(gè)項(xiàng)目確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，首先應(yīng)當(dāng)符合投資性房地產(chǎn)的概念，其次要同時(shí)滿足投資性房地產(chǎn)的兩個(gè)確認(rèn)條件：1．與該資產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；2．該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。（一）外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量對(duì)于企業(yè)外購(gòu)的房地產(chǎn)，只有在購(gòu)入房地產(chǎn)的同時(shí)開始對(duì)外出租（自租賃期開始日起，下同）或用于資本增值，才能稱之為外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)。企業(yè)購(gòu)入房地產(chǎn)，自用一段時(shí)間之后再改為出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將外購(gòu)的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，才能從固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。（二）自行建造的投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量企業(yè)自行建造（或開發(fā)，下同）的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開發(fā)活動(dòng)完成（即達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)）的同時(shí)開始對(duì)外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)后一段時(shí)間才對(duì)外出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，從固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)?！居?jì)算分析題】2×10年6月1日，甲公司計(jì)劃購(gòu)入一棟寫字樓用于對(duì)外出租。6月10日，甲公司與乙公司簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，約定自寫字樓購(gòu)買日起將其出租給乙公司，租賃期為10年。8月1日，甲公司實(shí)際購(gòu)入寫字樓，支付價(jià)款共計(jì)90000000元，假定不考慮其他因素，甲公司采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。要求：作出甲公司的會(huì)計(jì)處理。

【答案】甲公司的賬務(wù)處理如下：借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓90000000貸：銀行存款90000000【教材例題】2×10年2月，甲公司從其他單位購(gòu)入一塊使用壽命為50年的土地，并在這塊土地上開始自行建造兩棟廠房，2×10年11月，甲公司預(yù)計(jì)廠房即將完工，與乙公司簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。租賃合同約定，該廠房于完工時(shí)開始起租，2×10年12月5日，兩棟廠房同時(shí)完工。該塊土地使用權(quán)的成本為900萬(wàn)元，至2×10年12月5日，土地使用權(quán)已攤銷16.5萬(wàn)元；兩棟廠房的實(shí)際造價(jià)均為1200萬(wàn)元，能夠單獨(dú)出售，為簡(jiǎn)化處理，假設(shè)兩棟廠房分別占用這塊土地的一半面積，并且以占用的土地面積作為土地使用權(quán)劃分依據(jù)。假設(shè)甲公司采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。要求：作出甲公司的會(huì)計(jì)處理。甲公司的賬務(wù)處理如下：

土地使用權(quán)中的對(duì)應(yīng)部分同時(shí)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)＝

900×（1200÷2400）＝450（萬(wàn)元）借：固定資產(chǎn)——廠房1200投資性房地產(chǎn)——廠房1200

貸：在建工程——廠房2400借：投資性房地產(chǎn)——已出租土地使用權(quán)450累計(jì)攤銷（16.5÷2）8.25

貸：無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)

450

投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷

8.25二.與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出(一)資本化的后續(xù)支出原理：滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的資本化；否則費(fèi)用化。注意：資本化后續(xù)支出通過(guò)“投資性房地產(chǎn)——在建”核算，不同于固定資產(chǎn)資本化后續(xù)支出的核算（在建工程）。【例題】2×10年5月，甲公司與乙公司的一項(xiàng)廠房經(jīng)營(yíng)租賃合同即將到期。該廠房原價(jià)為50000000元，已計(jì)提折舊10000000元。為了提高廠房的租金收入，甲公司決定在租賃期滿后對(duì)該廠房進(jìn)行改擴(kuò)建，并與丙公司簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，約定自改擴(kuò)建完工時(shí)將該廠房出租給丙公司。2×10年5月31日，與乙公司的租賃合同到期，該廠房隨即進(jìn)入改擴(kuò)建工程，2×10年12月31日，該廠房改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生支出5000000元，均已支付，即日按照租賃合同出租給丙公司，假定甲公司采用成本計(jì)量模式。要求：作出甲公司的會(huì)計(jì)處理。（1）2×10年5月31日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程借：投資性房地產(chǎn)——廠房——在建40000000投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊10000000貸：投資性房地產(chǎn)——廠房50000000

注意：不應(yīng)通過(guò)“在建工程”科目核算。

（2）2×10年5月31日至2×10年12月31日，發(fā)生改擴(kuò)建支出借：投資性房地產(chǎn)——廠房——在建5000000貸：銀行存款5000000

（3）2×10年12月31日，改擴(kuò)建工程完工借：投資性房地產(chǎn)——廠房45000000貸：投資性房地產(chǎn)——廠房——在建45000000(二)費(fèi)用化的后續(xù)支出

借：其他業(yè)務(wù)成本貸：銀行存款等科目【提示】投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出與固定資產(chǎn)基本一致，可參照固定資產(chǎn)后續(xù)支出原則來(lái)理解。第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，也可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。一、采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)1.增加投資性房地產(chǎn)2.按照固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，計(jì)提折舊或攤銷；對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷時(shí)，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”科目。3.收租----其他業(yè)務(wù)收入4.存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。【提示】投資性房地產(chǎn)成本模式的帳務(wù)處理

1.折舊或攤銷時(shí)借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）2.取得的租金收入借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入3.投資性房地產(chǎn)提取減值時(shí)借：資產(chǎn)減值損失貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備4.計(jì)算應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅時(shí)借：營(yíng)業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅【教材例題】甲公司將一棟寫字樓出租給乙公司使用，確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，假設(shè)這棟辦公樓的成本為72000000元，按照年限平均法計(jì)提折舊，使用壽命為20年，預(yù)計(jì)凈殘值為零。經(jīng)營(yíng)租賃合同約定，乙公司每月等額支付甲公司租金400000元。要求：作出甲公司的會(huì)計(jì)處理。甲公司的賬務(wù)處理如下：（1）每月計(jì)提折舊每月計(jì)提的折舊＝（72000000÷20）÷12＝300000（元）借：其他業(yè)務(wù)成本——出租寫字樓折舊300000貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊300000（2）每月確認(rèn)租金收入借：銀行存款（或其他應(yīng)收款）400000貸：其他業(yè)務(wù)收入——出租寫字樓租金收入400000二、采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)（一）采用公允價(jià)值模式的前提條件企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。（二）采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)處理1．設(shè)置“投資性房地產(chǎn)”明細(xì)科目：“成本”、“公允價(jià)值變動(dòng)”2.不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷3．資產(chǎn)負(fù)債表日，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）。投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產(chǎn)（公允價(jià)值變動(dòng)）”科目，貸記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目；公允價(jià)值低于其賬面余額的差額做相反的會(huì)計(jì)分錄。4.投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入。注意：待處置該投資性房地產(chǎn)時(shí)，將其持有期間累計(jì)產(chǎn)生的“公允價(jià)值變動(dòng)損益”轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)成本”科目。

期末公允價(jià)值大于賬面價(jià)值時(shí)借：投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益期末公允價(jià)值小于賬面價(jià)值時(shí)借：公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)收取租金時(shí)借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入計(jì)算應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅時(shí)借：營(yíng)業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅另外，采用此模式形成的初始入賬成本應(yīng)列入“投資性房地產(chǎn)――成本”?！纠}】戊公司2006年7月1日與乙公司進(jìn)行債務(wù)重組，重組當(dāng)日的應(yīng)收債權(quán)為3700萬(wàn)元，雙方協(xié)議由乙公司以一幢樓房進(jìn)行抵債，假定房產(chǎn)的公允價(jià)值也是3000萬(wàn)元，債務(wù)解除手續(xù)于2006年10月1日辦妥，假定無(wú)其他稅費(fèi)。戊公司將此樓房用于出租，于2006年10月1日與丁公司簽訂了租賃協(xié)議，租期為10年，年租金為120萬(wàn)元，租金于每年年末結(jié)清。按照當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易市場(chǎng)的價(jià)格體系，該房產(chǎn)2006年末的公允價(jià)值為3200萬(wàn)元，2007年末的公允價(jià)值為3120萬(wàn)元。對(duì)此戊公司應(yīng)作如下會(huì)計(jì)處理：（1）該投資性房地產(chǎn)的入賬成本＝3000（萬(wàn)元）；（2）取得該樓房時(shí)：借：投資性房地產(chǎn)――成本3000營(yíng)業(yè)外支出700貸：應(yīng)收賬款3700（3）2006年末取得租金時(shí)：借：銀行存款30（120/12×3）貸：其他業(yè)務(wù)收入30（4）2006年末當(dāng)房產(chǎn)的公允價(jià)值達(dá)到3200萬(wàn)元時(shí)，此時(shí)的賬面價(jià)值為3000萬(wàn)元，由此造成的增值200萬(wàn)元應(yīng)作為當(dāng)年的投資收益，具體處理如下：借：投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)200貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益200（5）2007年末取得租金時(shí)：借：銀行存款120貸：其他業(yè)務(wù)收入120（6）2007年末當(dāng)房產(chǎn)的公允價(jià)值達(dá)到3120萬(wàn)元時(shí)，此時(shí)的賬面價(jià)值為3200萬(wàn)元，由此造成的貶值80萬(wàn)元應(yīng)作為當(dāng)年的投資損失，具體處理如下：借：公允價(jià)值變動(dòng)損益80貸：投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)80【判斷題】（2008年試題）采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)其預(yù)計(jì)使用壽命計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷。（）【答案】X【解析】采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷。三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更1、要求規(guī)定：

（1）企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。

（2）成本模式符合條件的情況下可以轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式，但公允價(jià)值模式不得轉(zhuǎn)為成本模式。

（3）企業(yè)對(duì)其所有投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的選擇要統(tǒng)一；同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。

2.處理：成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，要進(jìn)行追溯調(diào)整，將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益（盈余公積、利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn)）。借：投資性房地產(chǎn)——成本（變更日的公允價(jià)值）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)（賬面余額）利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn)[（公允價(jià)值—賬面價(jià)值）×90%，或借記](méi)盈余公積[（公允價(jià)值—賬面價(jià)值）×10%，或借記](méi)【單選題】（2011年試題）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬面價(jià)值的差額會(huì)對(duì)下列財(cái)務(wù)報(bào)表項(xiàng)目產(chǎn)生影響的是（）。

A.資本公積B.營(yíng)業(yè)外收入

C.未分配利潤(rùn)D.投資收益【答案】C

【單選題】關(guān)于投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換，下列說(shuō)法中正確的是（）。A．成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)估計(jì)變更B．已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式C．已采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式D．企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式可以隨意變更【答案】B【解析】企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更，按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第28號(hào)——會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)變更和差錯(cuò)更正》處理。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日

1．轉(zhuǎn)換形式“非投資性房地產(chǎn)”與“投資性房地產(chǎn)”的轉(zhuǎn)換。

2．轉(zhuǎn)換日“非投資性房地產(chǎn)”轉(zhuǎn)換為“投資性房地產(chǎn)”——租賃期開始日或用于資本增值的日期?！巴顿Y性房地產(chǎn)”轉(zhuǎn)換為“非投資性房地產(chǎn)”——房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)日期或用于對(duì)外銷售的日期。（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理【多選題】關(guān)于投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的確定，下列說(shuō)法中正確的有（）。

A．作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或者自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租，其轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日

B．投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)，其轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的日期C．自用土地使用權(quán)停止自用，改用于資本增值，其轉(zhuǎn)換日為自用土地使用權(quán)停止自用后確定用于資本增值的日期D．作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或者自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租，其轉(zhuǎn)換日為承租人支付的第一筆租金的日期【答案】ABC【解析】作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或者自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租，其轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日，而不是承租人支付的第一筆租金的日期或合同簽訂日。1.成本模式下的轉(zhuǎn)換要點(diǎn)：對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)，不確認(rèn)損益；涉及存貨的，不確認(rèn)減值準(zhǔn)備。對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)：指無(wú)論是投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)，還是非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，應(yīng)將相應(yīng)的科目對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)。

（1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)：

（2）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：【例題】大信公司2010年7月末將出租在外的廠房收回，8月1日開始用于本企業(yè)的商品生產(chǎn)，該廠房相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用成本模式計(jì)量，截至2010年7月31日，賬面價(jià)值為37650000元，其中，原價(jià)50000000元，累計(jì)已計(jì)提折舊12350000元。要求：作出大信公司的會(huì)計(jì)處理。

【答案】大信公司2010年8月1日的賬務(wù)處理如下：借：固定資產(chǎn)50000000投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊12350000貸：投資性房地產(chǎn)——××廠房50000000累計(jì)折舊12350000【單選題】某企業(yè)的投資性房地產(chǎn)采用成本計(jì)量模式。2010年1月1日，該企業(yè)將一項(xiàng)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)。該投資性房地產(chǎn)的賬面余額為100萬(wàn)元，已提折舊20萬(wàn)元，已經(jīng)計(jì)提的減值準(zhǔn)備為10萬(wàn)元。該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為75萬(wàn)元。轉(zhuǎn)換日固定資產(chǎn)的賬面價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.100

B.80

C.70

D.75

【答案】C【解析】在成本模式下，將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)，計(jì)入“固定資產(chǎn)”科目的金額為100萬(wàn)元，但固定資產(chǎn)的賬面價(jià)值為70萬(wàn)元。2．公允價(jià)值模式

（1）投資性房地產(chǎn)→非投資性房地產(chǎn)（投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)、存貨）

無(wú)論公允價(jià)值高或低，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額都計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。

轉(zhuǎn)換日會(huì)計(jì)處理：

借：固定資產(chǎn)/無(wú)形資產(chǎn)等（投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值）

貸：投資性房地產(chǎn)——成本

——公允價(jià)值變動(dòng)（或借記）

公允價(jià)值變動(dòng)損益（或借記，金額倒擠）

【例題】2010年10月15日，甲企業(yè)因租賃期滿，將出租的寫字樓收回，準(zhǔn)備作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。2010年12月1日，該寫字樓正式開始自用，相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，當(dāng)日的公允價(jià)值為4800萬(wàn)元。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量，原賬面價(jià)值為4750萬(wàn)元，其中，成本為4500萬(wàn)元，公允價(jià)值變動(dòng)為增值250萬(wàn)元。要求：作出甲公司的會(huì)計(jì)處理。【答案】甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：借：固定資產(chǎn)4800

貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓——成本4500

——寫字樓——公允價(jià)值變動(dòng)250

公允價(jià)值變動(dòng)損益50（2）非投資性房地產(chǎn)→投資性房地產(chǎn)（自用土地使用權(quán)、固定資產(chǎn)、存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)）◆轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，差額貸記“資本公積――其他資本公積”科目；◆轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，差額借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。轉(zhuǎn)換日會(huì)計(jì)處理：

借：投資性房地產(chǎn)——成本（轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值）累計(jì)折舊（或累計(jì)攤銷）固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（或無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備）公允價(jià)值變動(dòng)損益（或貸記資本公積——其他資

本公積）（差額，倒擠）

貸：固定資產(chǎn)（或無(wú)形資產(chǎn)）【例題】2010年6月，甲企業(yè)打算搬遷至新建辦公樓，由于原辦公樓處于商業(yè)繁華地段，甲企業(yè)準(zhǔn)備將其出租，以賺取租金收入。2010年10月，甲企業(yè)完成了搬遷工作，原辦公樓停止自用。2010年12月，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其原辦公樓租賃給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為2011年1月1日，租賃期限為3年。由于該辦公樓處于商業(yè)區(qū)，房地產(chǎn)交易活躍，該企業(yè)能夠從市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，假設(shè)甲企業(yè)對(duì)出租的辦公樓采用公允價(jià)值模式計(jì)量。假設(shè)2011年1月1日，該辦公樓的公允價(jià)值為350000000元，其原價(jià)為500000000元，已提折舊142500000元。要求：作出甲公司的會(huì)計(jì)處理。甲企業(yè)2011年1月1日的賬務(wù)處理如下：當(dāng)日的賬面價(jià)值＝500000000—142500000＝357500000（元），公允價(jià)值為350000000元，公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的差額7500000元計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。借：投資性房地產(chǎn)——××辦公樓（成本）350000000公允價(jià)值變動(dòng)損益7500000累計(jì)折舊142500000貸：固定資產(chǎn)500000000【例題】承上例，假設(shè)轉(zhuǎn)換日辦公樓的公允價(jià)值為360000000元。甲企業(yè)2011年1月1日的賬務(wù)處理如下：借：投資性房地產(chǎn)——××辦公樓——成本360000000

累計(jì)折舊142500000

貸：固定資產(chǎn)

500000000

資本公積——其他資本公積

2500000【單選題】（2010年考題）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日該房地產(chǎn)公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額，正確的會(huì)計(jì)處理是（）。A.計(jì)入資本公積B.計(jì)入期初留存收益C.計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入D.計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益【答案】A【解析】自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額計(jì)入“資本公積——其他資本公積”科目?！締芜x題】A房地產(chǎn)開發(fā)商于2012年1月，將作為存貨的商品房轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日的商品房賬面余額為1000萬(wàn)元，已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備200萬(wàn)元，該項(xiàng)房產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值1500萬(wàn)元，則轉(zhuǎn)換日記入“投資性房地產(chǎn)”科目的金額是（）萬(wàn)元。A．1500B．800C．700D．1700【答案】A【解析】應(yīng)按轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值計(jì)量。二、投資性房地產(chǎn)的處置當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時(shí)，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益（將實(shí)際收到的處置收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入，所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本）。（一）采用成本模式計(jì)量處置投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按實(shí)際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的累計(jì)折舊或累計(jì)攤銷，借記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”科目，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面余額，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目，按其差額，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目。已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，還應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)減值準(zhǔn)備。（二）采用公允價(jià)值模式計(jì)量處置投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按實(shí)際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面余額，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)（成本）”科目、貸記或借記“投資性房地產(chǎn)（公允價(jià)值變動(dòng)）”科目；同時(shí)，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)，借記或貸記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目，貸記或借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目。按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日記入資本公積的金額，借記“資本公積——其他資本公積”科目，貸記“其他業(yè)務(wù)成本”科目。【計(jì)算分析題】甲公司將其出租的一棟寫字樓確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。租賃期屆滿后，甲公司將該棟寫字樓出售給乙公司，合同價(jià)款為200000000元，乙公司已用銀行存款付清。假設(shè)這棟寫字樓原采用成本模式計(jì)量。出售時(shí)，該棟寫字樓的成本為180000000元，已計(jì)提折舊20000000元，不考慮相關(guān)稅費(fèi)。要求：作出甲公司的會(huì)計(jì)處理。

【答案】借：銀行存款200000000貸：其他業(yè)務(wù)收入200000000

借：其他業(yè)務(wù)成本160000000投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊20000000貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓180000000【例題】甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，2009年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為2009年4月15日。2009年4月15日，該寫字樓的賬面價(jià)值為45000元，未計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，轉(zhuǎn)換后采用公允價(jià)值模式計(jì)量。2009年4月15日該寫字樓的