第七章房地產(chǎn)開發(fā)工程招標與投標

第七章房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標授課教師李志強7.1開發(fā)工程招標投標概述

一、房地產(chǎn)開發(fā)招標投標概念房地產(chǎn)開發(fā)項目的招投標是房地產(chǎn)開發(fā)商作為招標人設定“開發(fā)項目建設”這一標的，招請設計、施工等若干單位進行秘密報價競爭，由招標人從中選出優(yōu)勝者，并與之達成協(xié)議，簽訂合同，按合同實施項目開發(fā)的過程。1.招標是指招標人在發(fā)包工程建設項目之前，依據(jù)法定程序，以公開招標或邀請招標的方式鼓勵潛在投標人依據(jù)招標文件參與競爭，通過評定從中擇優(yōu)選擇中標人的一種經(jīng)濟活動。2.投標

是指具有合法資格和承擔工程項目實施能力的投標人，根據(jù)招標文件，在指定期限內(nèi)填寫標書，提出報價并等候開標，決定能否中標的一種經(jīng)濟活動。二、房地產(chǎn)開發(fā)項目招標投標的作用有利于房地產(chǎn)市場的法制化和規(guī)范化。使開發(fā)項目工程造價更趨于合理。有效控制房地產(chǎn)開發(fā)投資。有助于保證工程質(zhì)量和縮短工期。三、房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標的原則1.公開原則2.公平原則3.公正原則4.誠實信用原則四、房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標的內(nèi)容7.2房地產(chǎn)開發(fā)施工招投標一、申請施工招標的條件1.招標人已經(jīng)依法成立；2.初步設計及概算應當履行審批手續(xù)的，已經(jīng)批準；3.招標范圍、方式、組織、形式等應當履行核準手續(xù)的，已經(jīng)核準；4.有相應資金或資金來源已經(jīng)落實；5.有招標所需的設計圖紙及技術資料。二、房地產(chǎn)開發(fā)項目施工招標的方式

我國《招投標法》明確規(guī)定，招標的方式有兩種，即公開招標與邀請招標

1.公開招標（無限競爭性招標）

招標人以招標公告的方式邀請不特定的法人或其他組織投標。

公開招標被認為是最系統(tǒng)、最完整以及規(guī)范性最好的招標方式。

公開招標的優(yōu)點：為承包商提供一個公平競爭的機會；透明度高、避免賄標；競爭激烈，擇優(yōu)率高；有利于降低工程時間，提高工程質(zhì)量和縮短工期。

缺點：參與競爭者多、工作量大、時間長；費用高。也可能出現(xiàn)一些不誠實、信譽不好的承包商為了中標，故意壓低報價，擠掉那些信譽好、技術先進而報價高的承包商。

因此，業(yè)主要加強資格預審，認真評標。

2.邀請招標（有限競爭性招標或選擇性招標）

招標人根據(jù)自己的經(jīng)驗和信息資料，選擇并邀請有實力的承包商來投標。

一般不少于3家，不超過10家。

邀請招標的優(yōu)點：投標人數(shù)少費用低；提高了中標的機會，降低了技標的風險；招標人對投標人有一定的了解，清楚招標人的專業(yè)能力，便于選擇承包商。

缺點：投標人數(shù)少，競爭不激烈；有可能漏掉更好的承包商。3.符合下列情形之一的，經(jīng)建設行政主管部門批準，可以進行邀標

（1）項目技術復雜或有特殊要求的，只有少量幾家潛在投標人可供選擇的。

（2）受自然地域或環(huán)境限制的。

（3）涉及國家安全、國家秘密或搶險救災，適宜招標但不宜公開招標的。

（4）擬公開招標的費用與項目價值相比，不值得的。

（5）法律、行政法規(guī)規(guī)定不宜公開招標的。三、房地產(chǎn)開發(fā)項目施工招標程序

1.確定招標的工程項目。

2.組建招標工作小組。

3.向招投標管理機構提出招標申請。

4.組建評標小組（5人以上的單數(shù)，其中技術經(jīng)濟專家不少于2/3）

5.編制工程招標文件和標底。

6.發(fā)布招標公告或發(fā)送投標邀請函。

7.對申請投標的單位進行資格審查。

8.分發(fā)招標文件，全套施工圖紙和技術資料。

9.組織投標單位踏勘現(xiàn)場，并對招標文件答疑

10.開標、評標和定標

（1）開標：由開發(fā)企業(yè)主持，邀請所有投標人參加，開標時，先要由招標人委托的公證人及投標代表檢查密封情況，確認無誤，當眾拆封，宣讀內(nèi)容。開標過程應當記錄，并存檔備查。

（2）評標：由評標小組的專家從工程技術和財務的角度審查評議有效標書。

（3）定標：開發(fā)企業(yè)對投標者進行全面審查、評比、分析，最終選定中標者的工程。

從開標到?jīng)Q標的期限，一般不超過15天。7.3房地產(chǎn)開發(fā)施工招標文件編制

一、施工招標文件與標底編制

1.施工招標文件的編制

2.招標工程標底的編制

A.編制標底應遵循的原則

（1）依據(jù)充分

（2）反應市場變化

（3）單一標底

B.標底編制的方法

（1）以圖紙預算為基礎的標底

（2）以工程概算為基礎的標底

（3）以擴大綜合預算為基礎的標底

（4）以平方米造價包干為基礎的標底

C.編制標底需要考慮的其他因素

（1）工期提前因素

（2）質(zhì)量優(yōu)良因素

（3）招標工程范圍和自然地理條件因素。

D.標底文件的內(nèi)容

（1）招標工程說明

（2）招標工程一覽表

（3）標底價格

（4）標底價格中是所含各項費用的說明二、施工投標文件的編制

1、建設工程投標文件的組成

建設工程投標文件作為一種要約，必須符合一定條件才能發(fā)生約束力。

（1）必須明確向招標單位表示愿以招標文件的內(nèi)容訂立合同的意思。

（2）必須對招標文件提出的實質(zhì)性要求和條件作出響應，不得低于成本的報價競標‘

（3）必須由有資格的投標單位編制。

（4）必須按照規(guī)定的時間、地點遞交給招標單位。A.投標函部分

投標函部分主要是對招標文件中的重要條款做出響應，包括法定代表人身份證明書、投標文件簽署授權委托書、投標函、投標函附錄、投標擔保等文件。

B.商務部分（投標報價部分）

C.技術標部分

（1）施工組織設計

（2）項目管理班子配備情況

（3）項目擬分包情況。

（4）企業(yè)信譽及實力。2、編制建設工程投標文件的步驟與注意事項

A.步驟：

（1）前期準備工作

a、招標信息跟蹤

b、報名參加投標資格審查

c、研究招標文件

d、參加招標人組織的施工現(xiàn)場踏勘和答疑會

e、市場調(diào)查及詢價

（2）投標報價工作

a、編制投標文件

b、報價分析決策B.注意事項：

（1）投標人編制投標文件時必須使用招標文件提供的投標文件表格格式。

（2）編制的投標文件“正本”僅一份，“副本”則按招標文件中要求的份數(shù)提供，同時要標明“投標文件正本”和“投標文件副本”字樣。正本與副本不一致之處，以正文為準。

（3）投標文件正本與副本均應使用不能擦去的墨水打印或書寫。填寫要字跡清晰、端正。補充設計圖紙要整潔、美觀。

（4）所有投標文件均由投標人的法定代表人簽署、加蓋印鑒，并加蓋法人單位公章。（5）填報的投標文件應反復校核，保證分項和匯總計算均無錯誤。

（6）如招標文件規(guī)定投標保證金為合同總價的某百分比時，開具投標保函不要太早，以防泄漏報價。

（7）投標文件應嚴格按照投標文件的要求進行密封，避免因為密封不合格造成廢標。

（8）認真對待招標文件中關于廢標的條件，以免被判為無效標書而前功盡棄。

3.建設工程投標文件的提交

（1）投標人必須按照招標文件規(guī)定地點，在規(guī)定時間內(nèi)送達投標文件。

（2）招標人收到投標文件后應當簽收，并在招標文件規(guī)定開標時間前不得開啟。

（3）投標單位可以在遞交投標文件后，在規(guī)定的投標截止時間之前，采用書面形式向招標單位遞交補充、修改或撤回其投標文件的通知。

（4）招標人在原定投標文件有效期內(nèi)可根據(jù)需要向投標人提出延長投標文件有效期的要求，投標人應立即以傳真等書面形式對此向招標人做出答復，投標人可以拒絕招標人的要求，而不會因此被沒收投標擔保金。小結：

本章首先講了房地產(chǎn)開發(fā)項目投標的概念、作用、原則、內(nèi)容。

其次講述了房地產(chǎn)施工項目施工招投標。

最后講述了施