中級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)(投資性房地產(chǎn))

投資性房地產(chǎn)近年考點(diǎn)考點(diǎn)年份∕題型投資性房地產(chǎn)概念2007多選投資性房地產(chǎn)的范圍2009多選2012單選2013判斷投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量核算2007單選2008多選2008判斷投資性房地產(chǎn)確認(rèn)2010判斷2012單選后續(xù)計(jì)量模式的會(huì)計(jì)處理2008單選2009單選2010年單選2011單選2012年單選投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更2012年判斷題固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)2012年綜合題應(yīng)當(dāng)注意：本章內(nèi)容可以與固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、非貨幣性資產(chǎn)、遞延所得稅等內(nèi)容組合有關(guān)。本章重點(diǎn)

1．投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量

2.投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

3．投資性房地產(chǎn)用途轉(zhuǎn)換的核算

4.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式變更的核算

本章難點(diǎn)

1．投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

2．投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更

3．投資性房地產(chǎn)用途轉(zhuǎn)換的核算

第一節(jié)投資性房地產(chǎn)的定義、特征及范圍

一、投資性房地產(chǎn)的概念1．企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)的目的主要有如下三方面：（1）為賺取租金。（2）為資本增值。（3）既為賺取租金又為資本增值。

2．投資性房地產(chǎn)主要包括如下三類(lèi)：（1）采用經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)；（2）采用經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物；（3）長(zhǎng)期持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

二、投資性房地產(chǎn)的范圍范圍注意問(wèn)題已出租的土地使用權(quán)（1）企業(yè)計(jì)劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于此類(lèi)；（2）以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于投資性房地產(chǎn)已出租的建筑物（1）是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物，以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入建筑物再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；（2）企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)注意1、企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。2、如果某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。3、不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目（1）準(zhǔn)備出租但沒(méi)出租的，不屬于投資性房地產(chǎn)；

（2）出租不屬于自己的房地產(chǎn)（轉(zhuǎn)租），比如是租別人的又出租出去；

（3）認(rèn)定為閑置的土地使用權(quán)；

（4）企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理所開(kāi)的飯店；

（5）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備出售的樓盤(pán)。

案例（2013）企業(yè)將采用經(jīng)營(yíng)租賃方式租入的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租給其他單位的，應(yīng)該將土地使用權(quán)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)()【答案】×

案例（2012單選）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已用于在建商品房的土地使用權(quán)，在資產(chǎn)負(fù)債表中應(yīng)列示的項(xiàng)目為()。

A.存貨B.固定資產(chǎn)C.無(wú)形資產(chǎn)D.投資性房地產(chǎn)【答案】A

案例【2009多選】下列各項(xiàng)中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（）。

A.已出租的建筑物

B.待出租的建筑物

C.已出租的土地使用權(quán)

D.以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入后再轉(zhuǎn)租的建筑物【答案】AC案例【2007多選】下列各項(xiàng)中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（）。

A.企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的飯店

B.企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式租出的寫(xiě)字樓

C.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正在開(kāi)發(fā)的商品房

D.企業(yè)持有擬增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)【答案】BD案例下列項(xiàng)目中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（）。A.已出租的建筑物B.已出租的土地使用權(quán)C.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)D.按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地答案：ABC

案例多選：下列各項(xiàng)中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（）。

A.企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的飯店

B.企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式租出的寫(xiě)字樓

C.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正在開(kāi)發(fā)的商品房

D.企業(yè)持有擬增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)答案：BD第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)

（一）外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計(jì)量（客觀題）

1.已出租的土地使用權(quán)：租賃期開(kāi)始日

2.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)：管理當(dāng)局書(shū)面決議日

3.已出租的建筑物：租賃期開(kāi)始日

沒(méi)有達(dá)成租賃協(xié)議之前，應(yīng)先確認(rèn)為固定資產(chǎn)（簡(jiǎn)便起見(jiàn)，無(wú)形資產(chǎn)略，下同），租賃期開(kāi)始日之后，再確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的初始計(jì)量，比照固定資產(chǎn)。

（二）自行建造投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計(jì)量

自行建造的房地產(chǎn)，只有在建造完成（即達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)）的同時(shí)開(kāi)始對(duì)外出租或用于資本增值（二者缺一不可），才能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，包括土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、建筑成本、資本化借款費(fèi)用等，并不包括建筑物所占用土地的成本，建筑物和土地使用權(quán)分別確認(rèn)為兩項(xiàng)不同的投資性房地產(chǎn)。（二）投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。（三）與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本（投資性房地產(chǎn)——在建，在開(kāi)發(fā)期間不得折舊或攤銷(xiāo)）；不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益——其他業(yè)務(wù)成本。案例【2010年考題】企業(yè)將自行建造的房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)開(kāi)始自用，之后改為對(duì)外出租，應(yīng)當(dāng)在該房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。（）【答案】×

第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，也可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。

案例【2008年多選】下列有關(guān)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量會(huì)計(jì)處理的表述中，正確的有（）。

A.不同企業(yè)可以分別采用成本模式或公允價(jià)值模式

B.滿足特定條件時(shí)可以采用公允價(jià)值模式

C.同一企業(yè)可以分別采用成本模式和公允價(jià)值模式

D.同一企業(yè)不得同時(shí)采用成本模式和公允價(jià)值模式【答案】ABD案例關(guān)于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量，下列說(shuō)法中正確的有（）。

A.企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量

B.企業(yè)可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量

C.企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用一種模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式

D.企業(yè)可以同時(shí)采用兩種計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量

【答案】ABC一、采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

在成本模式下，應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)；存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)時(shí)，借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)）計(jì)提減值準(zhǔn)備：借：資產(chǎn)減值損失貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備（二）采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)處理企業(yè)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)；應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值。

設(shè)“成本”和“公允價(jià)值變動(dòng)”兩個(gè)明細(xì)科目。

資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬面余額的差額：借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益公允價(jià)值低于其賬面余額的差額做相反的會(huì)計(jì)分錄。

注意在處置投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)將“公允價(jià)值變動(dòng)損益”、“其他綜合收益”、“資本公積——其他資本公積”轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)成本”；在處置金融資產(chǎn)和長(zhǎng)期股權(quán)投資時(shí)，應(yīng)將“公允價(jià)值變動(dòng)損益”、“其他綜合收益”、“資本公積——其他資本公積”轉(zhuǎn)入“投資收益”。案例采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)其預(yù)計(jì)使用壽命計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)。（）（2008年考題）【答案】×二、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更——投資性房地產(chǎn)內(nèi)部模式變更會(huì)計(jì)政策變更：調(diào)整盈余公積和利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn)，調(diào)整期初留存收益。

變更日的會(huì)計(jì)處理：

借：投資性房地產(chǎn)——成本（變更日公允價(jià)值）

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)）

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

貸：投資性房地產(chǎn)

利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn)

盈余公積【提示】（判斷）1、在極少數(shù)情況下，采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)，有證據(jù)表明，當(dāng)企業(yè)首次取得的投資性房地產(chǎn)（包括現(xiàn)有房地產(chǎn)改變用途成為首次）時(shí)，公允價(jià)值不能持續(xù)可靠取得，則應(yīng)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量直至處置，且假設(shè)無(wú)殘值。2、采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量的企業(yè)，即使首次取得的投資性房地產(chǎn)，公允價(jià)值能持續(xù)可靠取得，也應(yīng)該采用成本模式后續(xù)計(jì)量。案例【2012年判斷題】已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值計(jì)算模式轉(zhuǎn)為成本計(jì)量模式。（）【答案】√案例【2011年單選】投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬面價(jià)值的差額會(huì)對(duì)下列財(cái)務(wù)報(bào)表項(xiàng)目產(chǎn)生影響的是（）。

A.資本公積B.營(yíng)業(yè)外收入

C.未分配利潤(rùn)D.投資收益【答案】C案例【2007年單選題】下列關(guān)于投資性房地產(chǎn)核算的表述中，正確的是（）。

A.采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不需要確認(rèn)減值損失

B.采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)可轉(zhuǎn)換為成本模式計(jì)量

C.采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，公允價(jià)值的變動(dòng)金額應(yīng)計(jì)入資本公積

D.采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，符合條件時(shí)可轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量【答案】D案例關(guān)于投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換，下列說(shuō)法中正確的是（）。

A.成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)估計(jì)變更

B.已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式

C.已采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式

D.企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式可以隨意變更【答案】B第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置

案例(2010年)企業(yè)將自行建造的房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)開(kāi)始自用，之后改為對(duì)外出租，應(yīng)當(dāng)在該房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。（）【答案】×

（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理

1.在成本模式下，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值。

案例【2012年單選】2011年7月1日，甲公司將一項(xiàng)按照成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)。該資產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前的賬面原價(jià)為4000萬(wàn)元，已計(jì)提折舊200萬(wàn)元，已計(jì)提減值準(zhǔn)備100萬(wàn)元，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值為3850萬(wàn)元，假定不考慮其他因素，轉(zhuǎn)換日甲公司應(yīng)借記“固定資產(chǎn)”科目的金額為（）萬(wàn)元。（）A.3700

B.3800C.3850

D.4000【答案】D2.公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換（1）采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）。

（2）自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)量。

轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額作為“其他綜合收益”，計(jì)入所有者權(quán)益。處置該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時(shí)，原計(jì)入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益（其他業(yè)務(wù)成本）?？偨Y(jié)1、投資性房地產(chǎn)內(nèi)部模式變更，屬于會(huì)計(jì)政策變更：調(diào)整盈余公積和利潤(rùn)分配（未分配利潤(rùn)）。2、投資性房地產(chǎn)與自用或存貨之間轉(zhuǎn)換：（1）成本模式：按賬面價(jià)值分別結(jié)轉(zhuǎn)；（2）公允價(jià)值：公允轉(zhuǎn)自用：差額計(jì)入當(dāng)期利潤(rùn)（公允價(jià)值變動(dòng)損益）；自用轉(zhuǎn)公允：正差計(jì)入其他綜合收益，負(fù)差計(jì)入計(jì)入當(dāng)期利潤(rùn)（公允價(jià)值變動(dòng)損益）切記：被轉(zhuǎn)換一方必須按當(dāng)天的公允價(jià)值計(jì)量注意投資性房地產(chǎn)在處置時(shí)：1、轉(zhuǎn)讓價(jià)做收入（其他業(yè)務(wù)收入），按賬面價(jià)值轉(zhuǎn)成本2、營(yíng)業(yè)稅計(jì)入“營(yíng)業(yè)稅金及附加”3、將“公允價(jià)值變動(dòng)損益”、“其