資產(chǎn)評(píng)估學(xué)第一章

資產(chǎn)評(píng)估學(xué)課程介紹隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，資產(chǎn)評(píng)估在產(chǎn)權(quán)交易、資產(chǎn)管理等方面的重要性日漸突出。資產(chǎn)評(píng)估是市場經(jīng)濟(jì)中非現(xiàn)金類資產(chǎn)交易的基礎(chǔ)，它的理論和方法不僅是評(píng)估專業(yè)人員所必備的專業(yè)知識(shí)，而且也是每個(gè)從事資產(chǎn)管理、涉及資產(chǎn)交易的人士所需掌握的基本知識(shí)。資產(chǎn)評(píng)估學(xué)是一門專門講授評(píng)估理論與方法的課程，具有較強(qiáng)的實(shí)用性。課程在教學(xué)中特別注重采用評(píng)估理論與評(píng)估案例相結(jié)合、理論與實(shí)際相結(jié)合的教學(xué)模式。2023/2/32南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院課程介紹參考書籍全國注冊資產(chǎn)評(píng)估師考試用書編寫組.《資產(chǎn)評(píng)估》.經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社姜楠.《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》.東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社LeonardSoffer&RobinSoffer著.《財(cái)務(wù)報(bào)表分析－估值方法》.清華大學(xué)出版社（肖星，胡謹(jǐn)穎，陳曉譯）期刊中國資產(chǎn)評(píng)估會(huì)計(jì)研究審計(jì)研究2023/2/3南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院3課程介紹成績評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（滿分100）平時(shí)分30％考勤回答問題作業(yè)隨堂測試期末考試70％2023/2/3南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院4課程介紹課程體系2023/2/3南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院5資產(chǎn)評(píng)估學(xué)資產(chǎn)評(píng)估理論資產(chǎn)評(píng)估方法資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)課程介紹2023/2/3南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院6第一篇資產(chǎn)評(píng)估理論第二篇資產(chǎn)評(píng)估方法第三篇資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)器設(shè)備評(píng)估長期投資評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)價(jià)值評(píng)估無形資產(chǎn)評(píng)估成本法市場法收益法定義發(fā)展種類與特點(diǎn)功能與作用要素機(jī)器設(shè)備評(píng)估2023/2/3南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院72023/2/3南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院8房地產(chǎn)評(píng)估2023/2/3南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院92023/2/3南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院102023/2/3南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院114150億美元企業(yè)價(jià)值評(píng)估2023/2/3南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院2023/2/3南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院1350億美元無形資產(chǎn)評(píng)估排名英文品牌名中文名地區(qū)行業(yè)品牌價(jià)值1Apple蘋果北美科技1532852Google谷歌北美科技1114983IBMIBM北美科技1008494McDonald's麥當(dāng)勞北美快餐810165Microsoft微軟北美科技782436Coca-Cola可口可樂北美軟飲料737527at&tAT&T北美電信699168Marlboro萬寶路北美煙草675229ChinaMobile中國移動(dòng)亞洲移動(dòng)運(yùn)營商5732610GE通用電氣北美綜合集團(tuán)503182023/2/3南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院142011年BrandZ全球品牌價(jià)值十強(qiáng)（百萬美元）2023/2/3南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院15資產(chǎn)評(píng)估理論第一篇2023/2/3南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院第一章總論資產(chǎn)評(píng)估的定義資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)資產(chǎn)評(píng)估的產(chǎn)生與發(fā)展資產(chǎn)評(píng)估的功能與作用資產(chǎn)評(píng)估的種類資產(chǎn)評(píng)估的要素2023/2/3南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院171.1資產(chǎn)評(píng)估的定義1、資產(chǎn)的定義會(huì)計(jì)學(xué)：由過去的交易或事項(xiàng)形成并由企業(yè)擁有或控制的資源，該資源預(yù)期會(huì)給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益。經(jīng)濟(jì)學(xué)：特定經(jīng)濟(jì)主體擁有或控制的，能夠給特定經(jīng)濟(jì)主體帶來經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。資產(chǎn)評(píng)估：經(jīng)濟(jì)主體擁有或控制、能以貨幣計(jì)量的、能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源。2023/2/3南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院181.1資產(chǎn)評(píng)估的定義2、資產(chǎn)的分類2023/2/3南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院191.1資產(chǎn)評(píng)估的定義3、資產(chǎn)評(píng)估的定義資產(chǎn)評(píng)估是專門機(jī)構(gòu)和專門人員，按照國家法律法規(guī)和評(píng)估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評(píng)估原則，依照規(guī)定的程序和標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)用科學(xué)的方法和統(tǒng)一的價(jià)值尺度，對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)定估算的行為。2023/2/3南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院201.2資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)市場性一是模擬市場行為二是結(jié)果受市場檢驗(yàn)。公正性組織保證；技術(shù)保證專業(yè)性人員要專業(yè)分工評(píng)估行為具有專業(yè)性咨詢性無強(qiáng)制執(zhí)行的效力，不對(duì)定價(jià)決策負(fù)責(zé)2023/2/3南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院211.3資產(chǎn)評(píng)估的產(chǎn)生與發(fā)展產(chǎn)生的必然性資產(chǎn)專用性交易頻率低信息不完全大宗交易資產(chǎn)評(píng)估的發(fā)展(P5-10)2023/2/3南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院221.4資產(chǎn)評(píng)估的功能與作用1、資產(chǎn)評(píng)估的功能最基本的內(nèi)在功效和能力：提供公正的價(jià)值尺度價(jià)格與價(jià)值價(jià)格是一個(gè)歷史數(shù)據(jù)或事實(shí)，是特定的交易行為中特定買方和賣方對(duì)商品或服務(wù)實(shí)際支付或收到的貨幣數(shù)額。資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)值不是一個(gè)歷史數(shù)據(jù)和事實(shí)，它是專業(yè)人士根據(jù)特定價(jià)值定義在特定的時(shí)間內(nèi)對(duì)商品、服務(wù)價(jià)值的估計(jì)值。資產(chǎn)評(píng)估的目標(biāo)是判斷評(píng)估對(duì)象的價(jià)值而不是價(jià)格。2023/2/3南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院231.4資產(chǎn)評(píng)估的功能與作用2、價(jià)值理論勞動(dòng)價(jià)值論效用價(jià)值論均衡價(jià)值論2023/2/3南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院241.4資產(chǎn)評(píng)估的功能與作用3、資產(chǎn)評(píng)估的作用咨詢鑒證價(jià)值鑒證，而不是權(quán)屬鑒證

管理已弱化，立項(xiàng)確認(rèn)制改為核準(zhǔn)備案制2023/2/3南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院251.5資產(chǎn)評(píng)估的種類1、從資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)的對(duì)象、評(píng)估的內(nèi)容和評(píng)估者承擔(dān)的責(zé)任等方式看評(píng)估評(píng)估復(fù)核評(píng)估咨詢2023/2/3南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院261.5資產(chǎn)評(píng)估的種類2、從評(píng)估面臨條件、評(píng)估執(zhí)業(yè)過程中遵循資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的程度及其對(duì)評(píng)估報(bào)告披露的要求的角度看完全資產(chǎn)評(píng)估限制性資產(chǎn)評(píng)估2023/2/3南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院271.5資產(chǎn)評(píng)估的種類3、從資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的構(gòu)成和獲利能力的角度看單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估整體資產(chǎn)評(píng)估2023/2/3南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院281.6資產(chǎn)評(píng)估的要素評(píng)估假設(shè)評(píng)估原則評(píng)估的依據(jù)評(píng)估的程序評(píng)估的主體評(píng)估的客體評(píng)估基準(zhǔn)日評(píng)估目的評(píng)估的價(jià)值類型評(píng)估方法2023/2/3南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院291.6資產(chǎn)評(píng)估的要素

之一：評(píng)估假設(shè)交易假設(shè)交易假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前提假設(shè)，交易假設(shè)是假定所有待評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評(píng)估師根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)交易條件等模擬市場進(jìn)行估價(jià)。公開市場假設(shè)公開市場假設(shè)就是假定比較完善的公開市場存在，被評(píng)估資產(chǎn)將要在這樣的市場中進(jìn)行交易。充分競爭性的市場適宜做公開市場假設(shè)的資產(chǎn)業(yè)務(wù)要求被估資產(chǎn)具有通用性2023/2/3南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院301.6資產(chǎn)評(píng)估的要素

之一：評(píng)估假設(shè)持續(xù)使用假設(shè)指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或?qū)⑥D(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用這一假設(shè)強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)對(duì)未來的有效性采用持續(xù)使用假設(shè)的條件資產(chǎn)尚有剩余壽命，能滿足所有者經(jīng)營上期望的收益轉(zhuǎn)換用途能實(shí)現(xiàn)其最佳效用，轉(zhuǎn)換在法律上、經(jīng)濟(jì)上可行資產(chǎn)使用的方式在用續(xù)用轉(zhuǎn)用續(xù)用移地續(xù)用2023/2/3南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院311.6資產(chǎn)評(píng)估的要素

之一：評(píng)估假設(shè)清算假設(shè)企業(yè)破產(chǎn)，資產(chǎn)被強(qiáng)制出售清算評(píng)估通常要低于其他假設(shè)前提下同樣資產(chǎn)的評(píng)估值。2023/2/3南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院321.6資產(chǎn)評(píng)估的要素

之二：評(píng)估原則工作原則獨(dú)立性客觀性科學(xué)性專業(yè)性經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則預(yù)期收益原則供求原則貢獻(xiàn)原則替代原則評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則2023/2/3南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院331.6資產(chǎn)評(píng)估的要素

之三：評(píng)估的依據(jù)資產(chǎn)評(píng)估所應(yīng)遵循的法律、法規(guī)；經(jīng)濟(jì)行為文件、重大合同協(xié)議、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等2023/2/3南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院341.6資產(chǎn)評(píng)估的要素

之四：評(píng)估的程序前期準(zhǔn)備明確基本事項(xiàng)簽訂合同編制計(jì)劃現(xiàn)場工作現(xiàn)場調(diào)查收集資料評(píng)定估算評(píng)定估算評(píng)估報(bào)告編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書工作底稿歸檔2023/2/3南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院351.6資產(chǎn)評(píng)估的要素

之五：評(píng)估的主體指資產(chǎn)評(píng)估由誰來承擔(dān)，它是資產(chǎn)評(píng)估工作得以進(jìn)行的重要保證。2023/2/3南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院361.6資產(chǎn)評(píng)估的要素

之六：評(píng)估的客體指資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象，它是對(duì)資產(chǎn)評(píng)估內(nèi)容上的界定。2023/2/3南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院371.6資產(chǎn)評(píng)估的要素

之七：評(píng)估基準(zhǔn)日確定資產(chǎn)價(jià)值的基準(zhǔn)時(shí)間。2023/2/3南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院381.6資產(chǎn)評(píng)估的要素

之八：評(píng)估目的一般目的由資產(chǎn)評(píng)估的性質(zhì)及其基本功能決定的資產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值公允價(jià)值與相關(guān)當(dāng)事人的地位、資產(chǎn)的狀況及資產(chǎn)所面臨的市場條件相吻合，并且沒有損害各當(dāng)事人的合法權(quán)益特定目的是資產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)評(píng)估結(jié)果用途的具體要求實(shí)質(zhì)上是判斷特定條件下或者具體條件下資產(chǎn)的公允價(jià)值。2023/2/3南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院391.6資產(chǎn)評(píng)估的要素

之八：評(píng)估目的特定目的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓企業(yè)出售企業(yè)兼并企業(yè)聯(lián)營股份經(jīng)營企業(yè)清算企業(yè)租賃債務(wù)重組中外合資、合作擔(dān)保

資產(chǎn)評(píng)估特定目的是由引起資產(chǎn)評(píng)估的特定經(jīng)濟(jì)行為所決定的，它對(duì)評(píng)估結(jié)果的性質(zhì)、價(jià)值類型都有重要的影響。2023/2/3南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院401.6資產(chǎn)評(píng)估的要素

之九：價(jià)值類型價(jià)值類型的含義資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)值類型是指資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值屬性及其表現(xiàn)形式。它是對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的一個(gè)質(zhì)的規(guī)定。不同的價(jià)值類型從不同的角度反映資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的屬性和特征。不同屬性的價(jià)值類型所代表的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值不僅在性質(zhì)上是不同的，而且在數(shù)量上往往也存在較大差異。2023/2/3南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院411.6資產(chǎn)評(píng)估的要素

之九：價(jià)值類型價(jià)值類型的分類以資產(chǎn)評(píng)估的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)形式表述重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價(jià)（或變現(xiàn)價(jià)值）和清算價(jià)值四種從資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)的角度表述公開市場價(jià)值、繼續(xù)使用價(jià)值和清算價(jià)值從資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)，即資產(chǎn)評(píng)估特定目的劃分抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值、投資價(jià)值、清算價(jià)值、轉(zhuǎn)讓價(jià)值、保全價(jià)值、交易價(jià)值、兼并價(jià)值、拍賣價(jià)值、租賃價(jià)值、補(bǔ)償價(jià)值等。2023/2/3南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院421.6資產(chǎn)評(píng)估的要素

之九：價(jià)值類型以資產(chǎn)評(píng)估時(shí)所依據(jù)的市場條件，被評(píng)估資產(chǎn)的使用狀態(tài)以及評(píng)估結(jié)論的適用范圍劃分市場價(jià)值與市場價(jià)值以外的價(jià)值二者劃分的標(biāo)準(zhǔn)

1、市場條件：公開市場條件還是非公開市場條件。

2、資產(chǎn)的使用狀態(tài)，正常使用（最佳使用）還是非正常使用。

3、信息和參數(shù)來源：公開市場信息還是非公開市場信息。2023/2/3南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院431.6資產(chǎn)評(píng)估的要素

之九：價(jià)值類型使用頻率高的市場價(jià)值以外的價(jià)值類型在用價(jià)值企業(yè)組成部分或者要素資產(chǎn)，按照其正在使用的方式和程度，對(duì)其所屬企業(yè)貢獻(xiàn)價(jià)值的估計(jì)數(shù)，而不考慮該資產(chǎn)的最佳用途或變現(xiàn)的情形指屬于企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)價(jià)值。不考慮最優(yōu)使用狀態(tài)或資產(chǎn)出售能夠?qū)崿F(xiàn)的價(jià)值。2023/2/3南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院441.6資產(chǎn)評(píng)估的要素

之九：價(jià)值類型投資價(jià)值指某項(xiàng)資產(chǎn)相對(duì)于某個(gè)特定購買者（或所有者）的價(jià)值對(duì)不同的潛在購買者而言，同一資產(chǎn)的投資價(jià)格可能不同。因?yàn)橘Y產(chǎn)的投資價(jià)值主要取決于其獲利能力，而一項(xiàng)資產(chǎn)的獲利能力不僅取決于該資產(chǎn)本身的狀況，而且與投資者的操作行為即價(jià)值創(chuàng)造直接有關(guān)。成交價(jià)=公允市價(jià)+“價(jià)值創(chuàng)造”的一部分2023/2/3南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院451.6資產(chǎn)評(píng)估的要素

之九：價(jià)值類型清算價(jià)值指企業(yè)停止?fàn)I業(yè)，變賣企業(yè)所有資產(chǎn)減去所有負(fù)債后以貨幣形式存在的余額。強(qiáng)制清算與有序清算與公允市場的區(qū)別：買賣雙方地位不平等沒有充足的時(shí)間詢價(jià)清算價(jià)格屬于非正常市價(jià)，因此評(píng)估值一般都低于正常市價(jià)殘余價(jià)值機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物或其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價(jià)值的估計(jì)數(shù)2023/2/3南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院461.6資產(chǎn)評(píng)估的要素

之十：評(píng)估方法（途徑）成本法市場法收益法2023/2/3南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院47課堂練習(xí)單選題1、從資產(chǎn)評(píng)估資產(chǎn)劃分的角度來看，不可確指的資產(chǎn)是指（）A沒有物質(zhì)實(shí)體的某種特權(quán)B具有獲利能力的資產(chǎn)綜合體C不能獨(dú)立于有形資產(chǎn)之外而存在的資產(chǎn)D除有形資產(chǎn)以外的所有資產(chǎn)2023/2/3南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院48課堂練習(xí)2、資產(chǎn)評(píng)估最基本的功能是（）A評(píng)價(jià)和評(píng)值B管理C鑒定D定價(jià)2023/2/3南