2023年中山電大《資產評估》第2次形成性考核作業(yè)

中山電大《資產評估》第２次形成性考核作業(yè)單項選擇題:第1題:國家規(guī)定土地使用權出讓最高年限按不同用途予以規(guī)定，其中居住用的最高年限為()。A、40年B、5０年Ｃ、7０年D、80年答案:C第２題：下列成新率計算式中,不對的的是()。A、Ａ.成新率＝設備的尚可使用年際÷(設備的已使用年限+設備的尚可使用年限)B、成新率＝(設備的總使用年限－設備的己使用年限)÷設備的總使用年限×C、成新率＝設備的已使用年限÷(設備的己使用年限+設備的尚可使用年限)×D、成新率=1-有形損耗率答案：C第３題:基礎設施配套“三通一平”是指()。A、通水、通路、通電、平整地面B、通水、通路、通氣、平整地面C、通水、通訊、通氣、平整地面D、通水、通路、通熱、平整地面答案:A第4題:某宗土地１000㎡,國家規(guī)定容積率為5，建筑密度為0.６,下列建設方案中哪個可行()。A、建筑物地面-原建筑面積為８00㎡，總建筑面積為４０00㎡Ｂ、建筑物地面-原建筑面積為5００㎡，總建筑面積為6000㎡C、建筑物地面-原建筑面積為600㎡,總建筑面積為48０0㎡D、建筑物地面-原建筑面積為400㎡,總建筑面積為1200㎡答案:C第5題：某被評估資產1993年購建，賬面價值為５０萬元，2０2３年進行評估，己知199３年與2023年該類資產的定基物價指數分別為120％與１７0%,則被評估資產重置全價為()。A、５0萬元Ｂ、8５萬元C、３5.2９萬元Ｄ、70．83萬元答案：D第6題:某待評估公司未來3年的預期收益分別為10萬元、25萬元和３2萬元,根據公司實際情況推斷,從第4年開始，公司的年預期收益額將在第3年的水平上以3％的增長率保持增長，假定折現率為11%，則該公司的評估值最接近于()萬元。A、34５.17B、372.5Ｃ、384.7D、39５.6答案:A第7題:某宗土地２０23平方米，土地上建一幢1０層的賓館，賓館首層面積為1200平方米,第2層至第10層每層建筑面積為１０0０平方米，則由此計算出的建筑容積率為()。A、0.6Ｂ、５．1C、2D、６答案：B第8題:由于外部環(huán)境而不是資產自身或內部因素所引起的達不到原有設計獲利能力而導致的貶值,是().A、實體性貶值B、功能性貶值C、經濟性貶值D、非評估考慮因素答案：Ｃ第9題:某宗地取得費用和開發(fā)費用３00元/㎡,當時銀行一年期貸款利率9%，二年期貸款利率10%，三年期貸款利率11%,開發(fā)周期為三年，第一年投資占總投資1/２,第二、三年投資各占投資１／4，則該土地每平方米應承擔利息為（).A、51.75元B、３0.75元Ｃ、９9元D、71.25元答案：Ａ第10題：某磚混結構住宅宅基地200平方米，建筑面積12０平方米,月租金3０00元,土地還原利率8％，取得租金收入的年總成本為80００元，評估人員另用市場比較法求得土地使用權價格為1200元／平方米，建筑物的年純收益為（)Ａ、86００B、８800C、9000D、120２3答案：Ｂ判斷題：第1題:假如評估對象的的用途不合理，且又無改選的價值,應按拆除重新運用為評估前提。(對)第2題:地產在市場交易中實際成交的價格稱為交易底價。(錯)第3題:由現行市場價法估價得到的價格稱為比準價格。(對）第４題:路線估價法合用于單個宗地的評估，而大片土地的評估則應采用收益現值法、現行市價法或重置成本法。(錯)第5題:對于大型、價高的建筑物的評估,一般可采用價格指數調整法。（錯）第6題:對建筑物進行評估時，只有存在未來收益的建筑物才干采用殘余估價法。（對）第７題:模擬土地按最優(yōu)運用原則開發(fā),按獲取銷售收入扣除開發(fā)成本、利潤后的余額來推算擬定待估土地使用權轉讓價格的評估方法稱為重置成本法。(錯）第8題:市場類比法的前提條件是具有健全的產權產易市場和較廣泛的可供參考公司整體資產交易資料。（對)第９題：對負債的評估重要是防止公司高估債務。(錯）第10題：某公司擁有一棟房產,即可用于公寓，又可用于辦公樓。若由于該房產位于某大學附近,用作學生公寓比用作辦公樓合算，則評估時應按辦公樓評估。(錯）多項選擇題：第1題:設備成新率的估測通常采用()進行.A、使用年限法B、修復法C、觀測法D、功能價值法E、記錄分析法答案：ABC第2題:對住宅用地價格有影響的重要區(qū)域因素是()。Ａ、建筑高度B、位置C、公共設施高度D、土地形狀E、規(guī)模答案:ＢＣ第3題:成本法的優(yōu)點是()。Ａ、比較充足考慮資產的損耗B、工作量較小C、有助于單項資產和特定用途資產的評估D、有助于公司投資資產保值E、便于計算經濟性貶值答案:ＡCＤ第４題：運用現行市價法評估地上建筑物時，選擇的參照物應當有（)方面與待估資產大體相同。Ａ、外觀B、結構C、用途D、坐落位置Ｅ、建造時間答案：BC第5題:價格指數法合用于()設備重置成本的估測。A、無賬面原值的B、無現行購置價的Ｃ、無財務核算資料的D、無參照物的E、無維護費用資料的答案:BD第６題:下面公式中,對的的是(）.A、樓面地價=土地總價格÷容積率B、樓面地價=土地單價÷容積率C、容積率＝建筑物面積÷建筑占地面積×1０0%Ｄ、容積率＝建筑物面積×建筑占地面積×100%Ｅ、建筑物面積=建筑物占地面積×容積率答案:BCE第7題:引起建筑物功能性貶值的因素重要有().A、政策變化B、使用強度不夠C、市場不景氣D、用途不合理E、商業(yè)環(huán)境變化答案:BD第８題:構成折現率的因素涉及()。A、超額收益率B、無風險利率C、通貨膨脹率D、風險報酬率E、答案:BCD第9題:設備的功能性貶值通常表現為（)。A、超額投資成本B、超額營運成本Ｃ、超額重置成本Ｄ、超額更新成本Ｅ、超額維護成本答案:AB第10題:用重置成本法評估地價時，涉及的因素有（)。Ａ、土地取得費用B、土地開發(fā)費C、利潤D、利息E、土地收益答案:ＡBCD第1１題:合用于收益現值法評估的不動產有（).A、商場Ｂ、寫字樓C、旅館Ｄ、政府機關大樓E、公寓答案：AＢCE第１2題：難以運用現行市價法評估的不動產有()．A、圖書館B、體育館Ｃ、學校教學用地D、公寓用地Ｅ、寫字樓用地答案：ＡBC第13題:房地產分離評估、綜合計價的因素是(）。A、房產與地產價格的性質不同B、土地會折舊，而房屋則不存在折舊問題C、房屋會折舊，而土地則不存在折舊問題Ｄ、土地重要受其建筑質量和環(huán)境因素的影響Ｅ、土地重要受市場供求因素及位置、面積、形狀的影響答案：ADE第14題：由政府直接制定并公布的地價為（）。A、基準地價B、標定地價C、交易底價D、市場交易價Ｅ、課稅價格答案:ＡE第1５題:建筑物重置成本的估計方法有()。A、重編預算法B、預決算調整C、路線估價法D、價格指數調整法Ｅ、預期開發(fā)法答案:ABD案例分析題:第1題:某公司擁有一項地產,未來第一年的純收益(鈔票流量)為20萬元,預計以后各年的純收益會按2%的遞增比率增長。該地產的折現率為1０％，土地使用權出讓年限為40年，評估時已使用5年。規(guī)定：(1)什么是收益現值法?其合用的條件是什么?（9分)（２)評估該地產現時價值。(6分）(F/P,2％,35）=1.9999;(P/F,10%,3５)=0.0３5６答：（１）收益現值法是指通過估算被評估資產未來預期收益并折算成現值，借以擬定被評估資產資產價值的一種資產評估方法。其使用條件是:1、被評估資產必須是經營性資產,并且具有繼續(xù)經營的能力并不斷獲得收益，公司的非經營性資產都不能采用收益現值法評估；2、被評估資產在繼續(xù)經營中的收益可以并且必須用貨幣金額來表達；3、影響被評估資產未來經營風險的各種因素可以轉化為數據加以計算,具體體現在折現率和資本化率中。（２）評估價值=２0/(10%－2%）＊[1－(Ｆ/P，2%,35）/（P/F,1０%,3５）]=２32.21萬元第2題：某公司欲以一塊待開發(fā)的熟地對甲公司投資,面積１000㎡,允許用途為商住混合，允許容積率為7，覆蓋率≤50%，土地使用年限為50年，評估基準日為2023年8月1日。經評估人員調查分析和根據規(guī)劃規(guī)定，待估地最佳用途按商住混合用途，按限定容積率7設計,建筑面積7000㎡,14層，每層５00㎡,1~２層為商鋪,3~１4層為住宅。預計建設期為2年,第一年投入總建筑費用的６0％，次年投入4０%的總建筑費用?？偨ㄖM用預計500萬元，所有從銀行借入,利息率為1０%。專業(yè)費用預計為總建筑費用的6%，利潤率為20％，租售費用及稅金綜合為售樓價的5%。假定大樓建成后即可所有售出，預計售價為：商鋪4000元/㎡,住宅202３㎡,折現率為１０%。注:投資利潤=(地價＋總建筑費用+專業(yè)費用)×20%規(guī)定:(1）房地產的評估為什么要用房地分評、綜合計價?有什么依據？(4分）（2)若采用折現方法時,向銀行借款的利息應否計入評估價格,為什么?(３分）(３運用折現方法，以預期開發(fā)法對該待開發(fā)的熟地進行評估,計算其熟地評估價值.(16分）(4）若某公司與甲公司均批準以評估結果確認土地價值,請分別為這兩個公司編制會計分錄．(設某公司原土地使用權賬面價值為３00萬元.)(2分）提醒:第一年投入,視為年中投入,故n=0.5;次年投入,視為年中投入,故n=1．５。答：（1）1、房產和地產價格的性質不同,房屋價格是房屋這種商品價格的貨幣體現，而土地不是商品，其價格是土地使用權轉讓的交易價格;２、房屋會折舊,甚至毀損,價格越來越低,而土地則不存在折舊問題,反而會隨著社會經濟的發(fā)展而升值;3、影響房產的地產評估價格的因素不盡相同，土地受市場供求因素及位置、面積、形狀的影響較大,而房產重要受其建筑質量和環(huán)境因素的影響。這些都導致了評估房產和地產是須采用不同的方法和程序,因此，兩者要分離評估。綜合計價是由于地價是房價的基礎，是構成房價的重要因素,最終通過房價來實現。（2)若采用折現方法時，向銀行借款的利息不用計入評估價格,這是由于擬定折現率時已考慮利息因素，不能反復計算。（3）預期開發(fā)法進行評估總收入=４00０*100０*[１／（１+10%)^2]+202３*60００*[1/（1+10%)＾２]=1３22４0００元總建筑費用=５000000*60％*[１/（1+10%）^0.5]+500０000*40％＊[１／(1+10％）^１.5］＝45939５6.11元專業(yè)費用=４5939５６.１1*6%=2756３7.3７元租金費用及稅金=１３22４０0０*5%＝661200元投資利潤＝（地價+總建筑費＋專業(yè)費用)＊20%=地價*20%+（45939５6．11+27５63７．３7)*2０%＝地價*２0%＋9739１8.７０地