地產(chǎn)管理類資料房地產(chǎn)企業(yè)成本控制要點應用指南

成本控制要點應用指南(試用本)編者按本控制要點應用指南》。其中有三點需要說明：能涵蓋所有的成本控制內(nèi)容。么——What——How——Who形式，僅提供一本應用指南。善。希望它能在工作中為大家?guī)肀憷??？偛咳耸虏颗嘤柣亍?000、6目錄第一項………….立項成本控制要點應用指南第二項………….規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南第三項………….招投標環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南第四項………….施工環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南第五項………….材料及設備采購環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南第六項………….銷售環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南第七項………….工程預決算環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南第八項………….期間費用的成本控制要點應用指南第九項………….物業(yè)管理成本控制要點應用指南附件………….北京公司規(guī)范化管理系列文件立項成本控制要點應用指南一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務由項目部來承擔?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制備查文件征地費用少交或晚交，力爭減免項目部負責拆遷安置費用房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安置費用項目部負責詳見項目立項成1、新自建部分按照公本控制要點說明中項目開發(fā)成本征土開大市政費用政府部分按有關(guān)地發(fā)規(guī)定辦理形滿足公司利益最式規(guī)劃條件審算部負責自建部分；工程部負責交政府部分。責附表二。本買斷內(nèi)容2、買斷項目付款總額明確買斷內(nèi)容明細為公司爭取最大利益項目部負責項目部負責詳見項目立項成本控制要點說明中項目開發(fā)成本附表二及買斷方付款時間周期長、次數(shù)多項目部負責式的成本構(gòu)成明確驗收標準明三通或七通一平的標準細責手續(xù)風險與項目付款時間直接掛鉤。項目部負責合作方式符合集團要求，項目部負責有利于北京公司；詳見項目立項成分成比例雙贏原則；項目部負責盡可能地延后交3、合交房時間作開發(fā)房，交房標準不低于合同中交工程部負責項目部負責本控制要點說明中項目開發(fā)成本附表二及合作開房標準發(fā)的成本構(gòu)成付款總額項目部負責

選擇有利于公司付款時間項目部負責利益的方式規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用：在規(guī)劃環(huán)節(jié)進行成本控制是實現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點和控制內(nèi)學討論，嚴格審批。設計部和各類評審委員會在該環(huán)節(jié)承擔主要的職能。控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件市場信息搜集和分析（1設計市政狀況信息分析規(guī)劃要點確立可行性研究設計任設計部負責，項目、審算、銷售部配合暫缺相應可操作參考文件，以下同務書可行性設計變更組成可行性規(guī)劃評工程、審算、1、規(guī)劃方案（2）方案評審行評審、確定。未通過的方案進入財務、銷售等各部門組成評審委員會，總可行性設計變更環(huán)經(jīng)理負責節(jié)，再重新評審。對可行性規(guī)劃設計根據(jù)實際情況進行細節(jié)調(diào)整（3）設計成果設備選型方案提前設計部負責，工程部配合確定根據(jù)提交的設計成審算部負責，設計部配合果進行投資估算根據(jù)項目前期運營設計部負責，項目部、銷售的情況和市場分析2（1）設計方案部協(xié)作制訂設計任務書方案設計招投標設計部方案設計評審招投標評審委員會注意市政設計（2）報批項目部負責，設計部配合料完整控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件對報批設計進一步調(diào)整（1設計部負責，求設計要求知會各部門內(nèi)部審核根據(jù)擴初設計招投標方案和設備選型、

設計部與工程3（2）成本概算等因素對總成本作部負責出概算制訂經(jīng)營指導書審算部負責根據(jù)擴初設計要求招標招投標評審委專家評審員會（3內(nèi)部評審設計調(diào)整設計部負責4（1）地質(zhì)勘察搜集權(quán)威地質(zhì)資料自己專業(yè)人員勘察設計部負責，工程部協(xié)助樁基設計2種以上（2形式審由專家進行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評審（3設計調(diào)整根據(jù)銷售包裝設計、及配套設施等因素，在擴初圖基礎上確（1）施工圖設計要求立施工圖設計要求建安施工圖中結(jié)構(gòu)設計部和工程部負責，其他部門協(xié)助境設施費等約占總造價70%的部分屬于5計嚴格審核。（2）報建政府有關(guān)政策交納。項目部（3）報施圖（4）審圖（5）施工配合意見，設計洽商設計部負責，工程協(xié)助，知會銷售部（6）面積測算設計圖紙測算與實際施工時檢驗相結(jié)合設計部負責，工程部協(xié)助6結(jié)合營銷費用控制設計施工招投標（1）方案設計營指導書和實體研設計部負責，要求究的結(jié)果確定方案銷售部協(xié)助設計要求市場信息調(diào)研根據(jù)設計要求確定裝修材料和設備7（2）材料設備設計部負責制訂裝修設計目標設計選型成本方案成本計劃明細表參見深圳公司文件裝飾綜合價格拆分分析（3）招投標制訂設計任務書評審設計部負責，銷售部協(xié)助招投標評審委員會控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件市場調(diào)研銷售部負責（1設計部負責，有針對性擴充建筑功能的經(jīng)濟評估銷售、工程部8物功能協(xié)助（2案市政狀況調(diào)研爭取政府有利條件項目部負責根據(jù)投資估算和報設計部負責，批標準確立環(huán)境設（3項目部協(xié)助計方案目標成本總計

額招投標招投標評審委員會化必要性分析銷售部負責智能化內(nèi)容控制

（4招投標小組組織，總經(jīng)理負作，爭取雙贏責保持各部門與銷售（5）銷售承諾銷售承諾與實際功設計部負責，工程部協(xié)助能的一致性（1用9（2商嚴格按照設計變更洽商流程進行設計部負責，工程、銷售部協(xié)助詳見《工程現(xiàn)場變更管理規(guī)范》備（1）選型（2間在擴初圖確定前確在圖紙階段就考慮了材料設備的安裝設計部負責，10、材料設工程部協(xié)助（3）采購招投標招投標評審委員會詳見《設備材料采購規(guī)范》其他費用物業(yè)管理完善費限額設計審算部招投標環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南第三項有很強的針對性。這個環(huán)節(jié)成本控制的難點在于標書制訂，重點在于評標?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制參考文件工程部負責工建立承建商、工程程監(jiān)理招投標合同；1（3）技術(shù)力量位的選擇（1）資質(zhì)（2）管理水平（4）歷史記錄（5）資金實力（6）合作經(jīng)歷貨商名冊及資料庫。從公司認可名冊中的承建商、供貨商、監(jiān)理公司中選擇投標單位。主辦部門推薦五家投標單位報招投標工作組。設計部負責設計、環(huán)境、裝修招投標合同。審算部負責材料設備招投標合同。詳見招投標管理規(guī)范第8條至15條和招投標管理程序銷售部負責營銷、包裝招投標合同。招投標工作小組審詳見招投標招投標評審委管理規(guī)范

員會審核第8條至15選三家以上投標單主管領(lǐng)導批準。條和招投標

位報招投標評審委管理程序員會及主管領(lǐng)導1各類合同的招投標工程監(jiān)理招投書內(nèi)容應包含：標合同；（1）工期；（2）工程造價或取費標準；（3）質(zhì)量要求；（4）付款方式；（5）招標范圍；（6）結(jié)算方式；招投標標準文本2設計、環(huán)境、裝修招投標合同。3材料設備招投標合同。詳見招投標管理規(guī)范第616條至20條、和招投標管理程序（7）驗收標準；42（8）投標注意事項；營銷、包裝招文件（9）廢標條件（投投標合同。標書必須加蓋投標單位法人印章）；（10）接標時間；（11）開標時間；（12）定標方法；（13）投標單位補充意見；（14（15）圖紙、其他要招投標工作組審核招投標評審委員會審核；詳見招投標管理規(guī)范第616條至20條、和招投標管理程序求等?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制參考文件1責技術(shù)評標詳見招投標優(yōu)先順序2管理規(guī)范1、技術(shù)評標經(jīng)濟標書的評第21條至2、經(jīng)濟評標標333、合作經(jīng)歷3投標管理程3(1)技術(shù)性評標和定標審核廣告包裝序定標(2)經(jīng)濟性評標定標費詳見招投標招投標評審委管理規(guī)范綜合審核投標單位；員會審核、評第21條至評定中標單位定。33主管領(lǐng)導批準投標管理程序施工環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應注意兩大方是材料、工程款的支付。由于市場變化與在變更時明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進行成本控制時要注意各部門的及時溝通和良好合作?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制參考文件1更環(huán)節(jié)（1審算部負責要全面、準確，盡量計算變更費用避免在施工中的重大（含可能引起加強施工前的審核甲方項目代工作。全面考慮工程表執(zhí)行修改的造價，對可能發(fā)生變工期評估。更的地方有預見性，審算部成本管理員負責計各部門全面評估變算變更后的成更帶來的各種變化，本現(xiàn)狀。詳見《工程變更管理辦法》——“工程變更的控制辦法”？？？？根據(jù)變更原因?qū)⒃O詳見《工程現(xiàn)場簽計變更分成四類，不經(jīng)辦部門？證管理規(guī)范》第二同類別按相應的審核

條、第十三條。（2核簽認發(fā)生變更項目的負責人詳見《工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)范》第5到第8條。變更必須有設計單詳見《工程現(xiàn)場簽經(jīng)辦部門證管理規(guī)范》第九

監(jiān)理單位和施工單位到第十二條。共同簽字后，才能有（3批主管總經(jīng)理審批后方可進行變更。主管總經(jīng)理詳見《工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)范》第十三條?，F(xiàn)場簽證的確認應（1嚴格按照合同中所要性約定的條款執(zhí)行。施工現(xiàn)場現(xiàn)場簽證確需發(fā)生，簽證（2應堅持當時發(fā)生當限時簽證的原則。經(jīng)辦部門（設計部或工程部）詳見《工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)范》第十條。控制要點控制什么怎么控制誰來控制參考文件認真核對簽證的工程量準確。詳見《工程變更管簽證的內(nèi)容、原因、（1經(jīng)辦部門（設理辦法》——“工工程量應清楚準確、程量計部或工程部）程變更的控制辦法”？？？？并有監(jiān)理工程師的簽字確認。施工洽商通知單（續(xù)）2、施工現(xiàn)場簽證（2”發(fā)生變更項目的負責人詳見《工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)范》第5到第8條。批詳見《工程現(xiàn)場簽

主管總經(jīng)理證管理規(guī)范》第十

四條。正式簽證。對工程變更應定期（3饋進行分類匯總統(tǒng)計分析，并根據(jù)統(tǒng)計資料對控制工程變更提出資料工程師詳見《工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)范》第十八、十九條。3、審圖（1審（2審（3圖紙多層次會審會簽及審批制度。各專業(yè)互審互簽制度。甲方技術(shù)負責人詳見《施工環(huán)節(jié)成本控制要點》三、“審圖”力爭在開工前把圖部圖會審紙中的問題修改完。（4術(shù)圖紙會審通過投標確定配合4配合費（1（2（3任界定費。應避免在施工過程甲方代表詳見《施工環(huán)節(jié)成本控制要點》四、“總分包配合費”工程成本。施工所用的各項材設計部料的選型應在材料招標前確定。5應先確定材料供應方（1）選型主要解決的是材料審算部組織（2供應對施工環(huán)節(jié)成工程部參加關(guān)費用。方式（3工環(huán)節(jié)成本控制要限時編制材料計劃。甲方代表（4”材料計劃簽認。要考慮可能出現(xiàn)的經(jīng)辦部門間。按合同約定執(zhí)行付款。甲方代表與監(jiān)理工程師審6的支付（5（6按進度付款。多層次多角度審核工程進度。核完成的形象部位預算人員審核工程價值量詳見《付款審批程序規(guī)范》附件2：“工程款付款流程”（1根據(jù)情況由不同級主管副總或總批經(jīng)理

別人員最終審批。材料及設備采購環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南材料及設備采購環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是計劃和信息，通過明確而科學的流程，就可以最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出控制要點控制什么怎么控制誰來控制參考文件采購招投標及訂立合同時間暫缺招投標規(guī)范中未提及生產(chǎn)周期與工程進度相配合1場計劃運輸周期安裝、驗收周期具體與采購點遠近相對應與工程進度相配合工程部具體參照標準暫缺交叉作業(yè)時與工序安排相聯(lián)系間日常搜集市場信息，2性能價格比市場信息技術(shù)參數(shù)建立材料市場信息庫。材料設備的技術(shù)參數(shù)由設計部確審算部設計部定或封樣。招投標必須招投標的材料設備要制定招投標計劃。不需招投標的材料設備，采用三家以上廠家報價選擇。審算部詳見《招投標管理規(guī)范》第六、七條和《設備材料采購規(guī)范》第四條預付款限額控制材料款支付方式3材料款支付進支付度于合同總價的5%?！安少忣惛犊盍鞅Ｐ蘅钜罁?jù)合同中約定程”首次驗收后付款總額進度控制。保修款一般不低經(jīng)辦部門（工程部或設計部）詳見《付款審批3“甲供材料付款流程”和附件7付款。幾方共同確認貨數(shù)量驗收到現(xiàn)場數(shù)量甲方工地代表或?qū)I(yè)工程師負責監(jiān)控驗收4收質(zhì)量驗收外觀質(zhì)量的驗收安裝后質(zhì)量的驗收工程部詳見《設備材料采購規(guī)范》第八條投入使用后的質(zhì)物業(yè)公司量驗收5管與保修材料保管在合同中明確貨物的卸貨和保管的責任承擔者工程部詳見《設備材料采購規(guī)范》第九條、第十三到十六條用合同的方式明材料保修確保修責任和保修期銷售環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南慮。控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件確定費用目標（1）費用總額項目部總額（2）市場信息收集1、營銷（3）營銷計劃方案劃和費用（4）營銷預算根據(jù)各種相關(guān)因素確定具體計銷售部詳見《營銷費用管理規(guī)范》征求各方面意（5）營銷方案審主管總經(jīng)詳見《營銷操作流程見，按審批流程批理規(guī)范》操作2、營銷現(xiàn)場費用（1）現(xiàn)場銷售人工費用銷售人數(shù)控制銷售工作進度控制獎勵辦法控制銷售部部門經(jīng)理（2）現(xiàn)場銷售器具費（3）賣場、現(xiàn)場包裝費銷售部專（4）銷售模型費業(yè)經(jīng)理和詳見《營銷包裝操作用部門經(jīng)理規(guī)范》（5）宣傳資料及禮品費（6）展銷費（7）計劃額度控額度內(nèi)調(diào)劑和主管總經(jīng)詳見《營銷費用管理制理規(guī)范》

超額審批制度（1）媒體及廣告代理公司信息收集和分析專人負責銷售部詳見《營銷包裝操作規(guī)范》3、媒體選擇先評后選的原則銷售部詳見《營銷包裝操作規(guī)范》（2）招投標內(nèi)部評審銷售部詳見《招投標管理規(guī)招投標評審委員會范》4、樣板房裝修（1）設計、裝修（2）材料采購市場信息收集制訂裝修目標成本總額信息搜集材料、設備選型設計部、銷售部設計部詳見《營銷包裝操作規(guī)范》和《設計規(guī)劃管理規(guī)范》詳見《設備、材料采購規(guī)范》（3）信息采集及招投標招投標招投標評審小組詳見《招投標管理規(guī)范》（4）樣板房維護委托物業(yè)代管協(xié)議物業(yè)公司、銷售部（5）材料回收、保管和再利用建立材料設備清單使用登記設計部負銷售部配詳見《營銷包裝操作規(guī)范》閑置品評估和合處理控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件5、銷售回款（1）銷售折扣點待定（2）回款周期待定銷售前臺負責銷售前臺負責，財待制訂相關(guān)管理辦法務監(jiān)督6、銷售補充條款及承諾（1）承諾的給出（2）設計變更與承諾制作樓書承諾分類變更審批與知會制度承諾變更營銷部負設計部負工程協(xié)助待制訂相關(guān)管理辦法工程監(jiān)督晚交房原因分客戶服務7、客戶交房（1）交房日期（2）保修期（3）質(zhì)量補償類處理與施工隊洽商延長保修期中心負責，銷售前臺物業(yè)公司協(xié)作交房驗收協(xié)議8、其他（1）中介費待定銷售部（2）與銷售相關(guān)的其他費用（如因銷售要求而發(fā)生的設計洽商變更嚴格按相關(guān)流程進行主管副總詳見《工程現(xiàn)場變更管理規(guī)范》等費）工程預決算環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南第七項按程序走，防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負責的實際操作。控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件先由造價比例大的1（1）乙方預算調(diào)整面積。參見深圳公算內(nèi)容的審查部協(xié)助司有關(guān)文件

法不同會影響成本的問題選擇并委托現(xiàn)場管（1）施工圖中詳見正在草2的鋼筋用量主管副總負責確擬中工程預量的核實（2）洽商、變定工程造價咨詢決算管理規(guī)責工程造價咨詢公更的鋼筋用量公司。范

司進行鋼筋量計算工作審算部專人負責抽

查與核實工程造價

咨詢公司的鋼筋用量計算工作審算部經(jīng)理監(jiān)督工程造價咨詢公司與審算部相關(guān)人員必須下現(xiàn)場了解乙方綁扎鋼筋情況嚴格執(zhí)行合同中價差調(diào)整辦法3調(diào)整（1）材料價差（2）人工價差（3）費用價差審算部材料組與預算工程師負責況當價格出現(xiàn)異常波詳見正在草擬中工程預決算管理規(guī)范單位商量對策1、設計部負工程部項目部負責責建筑專業(yè)圖紙組織各專業(yè)共同審質(zhì)量的審核4、洽商、變更的費用控制（1）圖紙審核（2）因市場因素甲方對圖紙的修改（3）現(xiàn)場簽證監(jiān)理公司審圖施工單位審圖甲方對圖紙做出重2、工程部負責其他專業(yè)圖紙的審核3、工程項目部負責現(xiàn)場簽證詳見正在草擬中工程預決算管理規(guī)范方案經(jīng)濟比較

的監(jiān)控4、審算部負發(fā)生費用的原因和

責任性控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件1甲方履行自己的合負責施工合同同義務中技術(shù)條款的（1）工期甲方督促乙方履行監(jiān)控（2）質(zhì)量2合同義務施工合同中合工期與質(zhì)量重視過5索賠同條款經(jīng)濟部程中控制詳見正在草擬中分的監(jiān)控工程部項目經(jīng)理負工程項目部負工程預決算管理規(guī)范（3）配合管理責施工過程中責各施工方的配合協(xié)調(diào)、配合

問題（4）停工、窩審算部負責違工約費用的核實

用計算期間費用的成本控制要點應用指南用的計劃控制。財務部在這一環(huán)節(jié)除了督其他部門的有關(guān)費用支出情況?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制參考文件（1）公司開發(fā)款計劃制定年度資金計劃資金占壓費用估1、財務部負責年度資金計劃2、財務部與審算部配合控制占壓資金

算與控制量詳見付款審批1用（2）地價款的支付制定項