20160822天津大悅城騎鵝公社初版

天津大悅城——騎鵝公社1st項(xiàng)目基礎(chǔ)信息基礎(chǔ)信息中糧集團(tuán)旗下，是集大型購物中心、甲級寫字樓、服務(wù)公寓、高檔住宅等為一體的城市綜合體，已成為高品質(zhì)城市生活新標(biāo)志目前在上海、北京、天津、沈陽、成都、山東等地均有大悅城；大悅城品質(zhì)特征：年輕是客層，能夠滿足不同階段的青年人的需求與偏好；時(shí)尚是主線，是一個(gè)活的、具備引領(lǐng)性的品牌；潮流是表現(xiàn)方式，大悅城符合主流文化特征；品位是生活的追求，大悅城希望透過品牌，建立人們對更美好、精致的生活的向往。各地已開業(yè)大悅城項(xiàng)目信息比對項(xiàng)目位置總建筑面積（萬平米）開業(yè)時(shí)間建筑組成北京西單20.52007.12大型購物中心、高端服務(wù)式公寓、國際甲級寫字樓沈陽中街552009.5大型購物中心、高檔住宅北京朝陽402010.5大型購物中心、高端服務(wù)式公寓上海6.82010.12大型購物中心天津532011.12大型購物中心、國際甲級寫字樓、高端服務(wù)式公寓、高端住宅山東煙臺(tái)292014.7大型購物中心、高端服務(wù)式公寓、高端住宅、酒店四川成都382014大型購物中心，國際甲級寫字樓基礎(chǔ)信息天津大悅城，是涵蓋了一站式體驗(yàn)型購物中心、國際甲級寫字樓、高端精品公寓、高檔住宅等多業(yè)態(tài)的“城市綜合體”中糧集團(tuán)“大悅城”系列城市綜合體以18-35歲新興中產(chǎn)階級為主力市場，以年輕、時(shí)尚、潮流、品位為特征，以購物中心為主體，組合公寓住宅、寫字樓、酒店等多業(yè)態(tài)形成的全服務(wù)鏈城市綜合體；天津大悅城定位為“國際時(shí)尚青年城”，“年輕、時(shí)尚、潮流、品位”作為大悅城的精神名片，詮釋JOYCITY的生活方式，以便捷、休閑、開放與親和為基調(diào)，引導(dǎo)前沿生活理念。開發(fā)商中糧集團(tuán)總建筑面積53萬平米（含地下部分）商業(yè)面積27萬平米層數(shù)地下3層，地上5層總投資額約30.5億開業(yè)時(shí)間2011.12停車位約3500個(gè)業(yè)態(tài)組成購物中心、酒店式服務(wù)公寓、住宅、甲級寫字樓、精品酒店主力商戶金逸影城、BLT精品超市、全明星冰場等項(xiàng)目定位國際時(shí)尚生活城——年輕、潮流、時(shí)尚、品味項(xiàng)目地址天津南開區(qū)南門外大街6號(hào)天津大悅城項(xiàng)目基礎(chǔ)信息2st項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目區(qū)位位于天津內(nèi)環(huán)核心區(qū)域，據(jù)守和平與南開兩大中心城區(qū)交匯處，領(lǐng)跑天津最大的新興商圈天津大悅城地處天津內(nèi)環(huán)核心區(qū)域，和平區(qū)與南開區(qū)的交匯處，隸屬天津最大的新興商圈，被天津市政府定位為“市級商業(yè)、商務(wù)中心區(qū)”;周邊3公里范圍擁有73萬人口，5公里范圍擁有330萬人口；區(qū)域內(nèi)新增成熟高端社區(qū)300萬平米，約14萬中高端消費(fèi)群體。古文化街、食品街、鼓樓商業(yè)街等天津著名旅游景點(diǎn)，每年有近600萬的旅游人群；項(xiàng)目比鄰天大、南大等著名高等學(xué)府，周邊人文環(huán)境好，是天津市重要對外展示窗口之一。區(qū)位選址項(xiàng)目交通位于天津內(nèi)環(huán)核心區(qū)域，據(jù)守和平與南開兩大中心城區(qū)交匯處，領(lǐng)跑天津最大的新興商圈天津大悅城項(xiàng)目四面臨街，其便捷的立體交通脈絡(luò)使項(xiàng)目周邊具有極大的輻射力；項(xiàng)目地處城市交通干線“黃金交叉點(diǎn)”——緊鄰城市主干道南門外大街、南馬路；四周道路：東至南門外大街，南至世紀(jì)花園，西至南開二馬路，北至服裝街。項(xiàng)目交通周邊不僅有49條公交線路匯集至此，同時(shí)地鐵2號(hào)線無縫對接鼓樓站B出口；主要交通動(dòng)線：南門外大街，南馬路，榮業(yè)大街，城廂中路，服裝街，南開二馬路；沿線軌道交通：地鐵1、2、4號(hào)線；公交線路：公交觀光2路606路609路628路632路633路635路638路639路640路641路645路646路658路659路675路676路681路829路832路837路855路841路860路878路905路954路961路廣開中街南馬路福安大街南開二馬路南開學(xué)校舊址和平區(qū)口腔醫(yī)院南門外大街商業(yè)分析項(xiàng)目占據(jù)了三大傳統(tǒng)商圈交匯的核心位置，是天津市級最大新興商圈，未來商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮箜?xiàng)目占據(jù)了三大傳統(tǒng)商圈（東馬路、南市、和平路商圈）交匯的核心位置，是天津市級最大的新型商圈；目前天津市代表性的商業(yè)項(xiàng)目設(shè)施及功能較為單一，餐飲、娛樂、休閑等功能不突出，基本以傳統(tǒng)百貨的經(jīng)營模式存在，商業(yè)經(jīng)營模式落后，與目前商業(yè)發(fā)展的趨勢不相匹配；南市及東北角商圈歷史悠久，但在現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展中始終落后于濱江道、南京路商圈，商業(yè)表現(xiàn)不夠理想；未來幾年受天津市經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響及眾多投資商關(guān)注，會(huì)對兩商圈的發(fā)展帶來較大機(jī)遇，具有一定的發(fā)展?jié)摿?，是值得關(guān)注的潛力商圈。商業(yè)環(huán)境分析3st項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位定位為“國際時(shí)尚生活城”，集購物、餐飲、娛樂、休閑等于一體，實(shí)現(xiàn)全方位的功能業(yè)態(tài)布局天津大悅城購物中心主體部分為4層，局部5層，地下3層為大型停車場及地上停車樓；項(xiàng)目分為北端的時(shí)尚潮流館和南青春活力館，中間以獨(dú)有的十六米開闊的藝術(shù)連廊創(chuàng)意連通；項(xiàng)目定位為“國際時(shí)尚生活城”，集購物、餐飲、娛樂、休閑等于一體，首次引進(jìn)了泰國中央百貨、綜合影劇院、劇場式真冰場、美式大型兒童體驗(yàn)中心等主力業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)了全方位的功能業(yè)態(tài)布局。定位思路亮點(diǎn)解讀項(xiàng)目依托自身的設(shè)計(jì)理念和思路，兼具了在建筑設(shè)計(jì)、互動(dòng)體驗(yàn)等方面的亮點(diǎn)建筑設(shè)計(jì)理念商業(yè)街區(qū)化跨界玩轉(zhuǎn)O2O全方位互動(dòng)體驗(yàn)建筑以天津市花月季花為創(chuàng)作靈感，既塑造出購物中心的寬敞明亮大尺度空間，又體現(xiàn)了尊重自然的設(shè)計(jì)理念。結(jié)合自身優(yōu)勢，充分發(fā)掘O2O潛力，從產(chǎn)品的組合和挖掘，包括推廣策略、商品組合、客戶專屬定制等多個(gè)方面連接線上和線下客流。平面規(guī)劃以時(shí)尚的趨勢化、物質(zhì)化為主題，進(jìn)行了五大主題商業(yè)街的策劃；并利用商業(yè)街、區(qū)的打造，實(shí)現(xiàn)“一街一景一主題”，將“街區(qū)化”表現(xiàn)得淋漓盡致。購物中心內(nèi)部點(diǎn)狀分布互動(dòng)體驗(yàn)裝置，集合LED、觸摸互動(dòng)裝置、條碼掃描等功能于一體；實(shí)現(xiàn)樓層導(dǎo)購、會(huì)員卡功能查詢等基礎(chǔ)功能；形成城市之間、項(xiàng)目之間的聯(lián)動(dòng)，全方位體會(huì)大悅城時(shí)尚感受。4st項(xiàng)目商業(yè)布局業(yè)態(tài)規(guī)劃天津大悅城業(yè)態(tài)規(guī)劃上旨在構(gòu)建天津獨(dú)具特色主力商戶組合，營建豐富業(yè)態(tài)，滿足消費(fèi)者“尚、樂、美、食”的多層次需求，形成項(xiàng)目對消費(fèi)者的有效吸引。業(yè)態(tài)規(guī)劃原則：在各個(gè)平面中與樓層商業(yè)主題及動(dòng)線、節(jié)點(diǎn)相結(jié)合；在立體布局中，業(yè)態(tài)設(shè)置盡可能在垂直方向上保持一致性；業(yè)態(tài)縱向聚集形成較強(qiáng)輻射效應(yīng)，有利于迅速培養(yǎng)消費(fèi)者對購物中心的良好感受，保證垂直交通的順暢業(yè)態(tài)規(guī)劃上旨在構(gòu)建天津獨(dú)具特色主力商戶組合，營建豐富業(yè)態(tài)，滿足消費(fèi)者“尚、樂、美、食”的多層次需求業(yè)態(tài)分布樓層業(yè)態(tài)布置代表業(yè)態(tài)入駐品牌B11F2F3F4F5FB1業(yè)態(tài)樓層B1業(yè)態(tài)布置服裝服飾、餐飲、休閑娛樂、精品超市、家居禮品、個(gè)人護(hù)理/保健品、冰場，化妝品，咖啡甜品，兒童代表業(yè)態(tài)南區(qū)：冰場、玩具反斗城、兒童服飾、DQ、大快活北區(qū)：BLT精品超市、屈臣氏、化妝品、家居禮品、餐飲、咖啡甜品、配飾入駐品牌大快活，全明星滑冰俱樂部，DQ，玩具反斗城，卡雷拉（Carrera），哈你小孩，5D電影（X-Rider），日風(fēng)拉面，恒記甜品，新石器，阿香米線，KFC,禾綠回轉(zhuǎn)壽司，大食代，吉野家，呷哺呷哺，酷圣石，Dounutstogo，i轉(zhuǎn)角，七哥蛋塔，面包新語，壹丸冰，貝爾多爸爸，LOTIONSPA，川町太郎，HY法式烘培，愛有梅有，長石，里酷派，搜谷，妙眾堂，鏡界攝影，牛軋?zhí)牵勒湎?，?yōu)之良品，快樂檸檬，中糧食品，SUBWAY,AFU,林清軒，天福茗茶，樹下生活，同仁堂，華潤堂，U2B，蜜絲佛陀，Organic+，Curlygirls，BLT精品超市，全棉時(shí)代，瘋果盒子，綺麗生活館，永真眼鏡，柏文熊，普安藥房，可多生活，HARBORHOUSE，Watsons，THEFACESHOP,Hotwind，SMAK，星巴克1F業(yè)態(tài)樓層1F業(yè)態(tài)布置服裝服飾，家居禮品，鞋品箱包，配飾，餐飲，咖啡甜品，數(shù)碼，化妝品，生活配套，兒童代表業(yè)態(tài)南區(qū)：GAP、玩具反斗城、APPLE、Mothercare北區(qū)：時(shí)尚集成&旗艦店入駐品牌THETHNG,GAP,APPLE,WE,玩具反斗城，許留山，HIPANDA,CONVERSE,shoemarker，mothercare，漢堡王，聯(lián)想，太平洋咖啡，GUESS,CalvinKlenJeans，Longines，b+ab，96ny，MASSMODUTTI,MOUSSY,MNNETONKA,WHATFOR,CHOCOOLATE,哈根達(dá)斯，H&M,RABEANCO,MORELLATO,MANGO,SEPHORA,COSTACOFFEE,Gabor，ecco，ClarksORNGNALs,睛姿JNS，it，PULL&BEAR,CHARLES&KEITH,Stadvarius，珞迪，F(xiàn)RENCHCONNECTION,izzue，優(yōu)視一品，PacificCoffee，時(shí)間廊，swatch，GODIVA,ZARA,FolliFollie，IDO,TISSOT,RADO,亨得利，ZARAHOME,CAMPER,ete,星巴克，氣味圖書館，MCROCK,ASA,棉衣工房，OYSHO,愛茜茜里，BySelvage，EVISU,CalvinKleinunderwear，COACH,JuicyCouture，BOSS,TOMMY,HLFIGER2F業(yè)態(tài)樓層2F業(yè)態(tài)布置服裝服飾，生活配套，鞋品箱包，配飾，餐飲，數(shù)碼，咖啡甜品，休閑娛樂代表業(yè)態(tài)南區(qū)：GAP、美吉姆、WE北區(qū)：時(shí)尚集成&旗艦店、餐飲入駐品牌快樂瑪麗（J&M),SKULLCANDY,hosa，旋轉(zhuǎn)木馬，GAP,DisneyFashion，WE，JACK&JONES,生活練習(xí)曲，西遇，ADIDASNEO,ADIDAS,NIKE,美吉姆，哥倫比亞，SHOESBAR,OnitsukaTiger，LAVAZZA,SCOFIELD,CAT,ZCZZ,TRIBECA,愛慕生活館，SELECTED,VEROMODA,寶島眼鏡，必勝客，H&M,LEE,Adidas三葉草，WALKERONE,賓達(dá)咖啡，NIKE360，CROCS,CASIO,LIDS,it，ASOBIO,C.P.U,GOELIA,貓的天空之城，港麗餐廳，美芙坊，SONY,OLIVE,desOLIVE,滿記甜品，ACE，SAMSONITE,haircorner，MUJI,Fiveplus，Ochirly，TRENDIANO,ZARA,SIMPLELIFE,STONEFLY,EVES,TEMPTATION,EITIE,STYUSTPARK,JEEP,BellE,STACCATO,PRICH,breadnbutter，招財(cái)貓，NICECLAUP,TuTuanna，BittokoZukkoi，6IXTY8IGHT,ODM,木九十，可口可樂，花舍，愛手愛腳3F業(yè)態(tài)樓層3F業(yè)態(tài)布置服裝服飾，生活配套，鞋品箱包，兒童，化妝品，餐飲，數(shù)碼，休閑娛樂，配飾，咖啡甜品，家居禮品代表業(yè)態(tài)南區(qū)：童裝、兒童休閑娛樂北區(qū)：餐飲、百貨常見零售服飾品牌入駐品牌AngelSKy，WEKAM,NIKEKIDS,GAP,ME&CITYKIDS,adidaskids，E-LANDKIDSpawinpaw，東方愛嬰，康樸樂，小鬼當(dāng)佳，探奇樂園，紛紛樂園，瘋狂科學(xué)，陽光鼠，小豬班納，kidsland，咖啡之翼，Roem，AJDOU,COSA,MUK,Nancyk，TEENEWEENE,only，JUSTUS/流行美，she's，板長壽司，E·LAND,ME&CITY,fandecie，COCOON,ao2，maniform曼妮芬，甜甜向上，O·P·INALSALON,marien°mary，candycart糖果馬車，imi's，HELLOKITTY,Martinma，Honeys，MapbyBelle，C.P.U，港麗餐廳，美芙坊，SONY,YIGUE,BODYPOPS,Donoratico達(dá)衣巖，墨西哥餐廳，太興，PAGEONE,暗溯UNDERSET,midi，eifini，美麗田園，2026，進(jìn)巍美甲，樂禮軒lovelylace，SLEEK,TWICE,玫瑰人生，MGS曼谷銀，ABLEJEANS,SEASONWIND季候風(fēng)，JNBY，COEY,GXG,broadcast播，CRZ,薩莉亞，花舍4F業(yè)態(tài)樓層4F業(yè)態(tài)布置休閑娛樂、餐飲、咖啡甜品代表業(yè)態(tài)南區(qū)：培訓(xùn)、餐飲、大悅農(nóng)莊北區(qū)：影院、餐飲入駐品牌韋博英語，重慶小天鵝，瘋狂鋼琴，麻辣誘惑，韓古風(fēng)，外婆家，九毛九面館，將太無二，味食尚，新辣道，望湘園，ITEA找茶，釜山料理，牛巴店，禾綠壽司，巴貝拉，金逸影院，水果撈，胡椒廚房，金逸劇院，鮮果時(shí)間，和合谷，苗鄉(xiāng)樓，滇池印象，時(shí)時(shí)樂，芽莊，黃記煌，聚樂港，魚酷，俏江南，大漁鐵板燒，韓羅苑，鹿港小鎮(zhèn)，澳門味道，西龍纖味，coco壱番屋，川辣匯，拿渡麻辣香鍋，茶馬古道，泰莛，大長今，蜜菓5F業(yè)態(tài)樓層5F業(yè)態(tài)布置服裝服飾，鞋品箱包，配飾，餐飲，休閑娛樂，家居禮品，咖啡甜品，數(shù)碼代表業(yè)態(tài)騎鵝公社入駐品牌查朵，聲音堂，尼積小棧，gudi，鮮果時(shí)間，晴天，BuyBye，彈丸滋地，春暖花開，CHOOLAB,茶里博室，益普樂士，守望者，這兒沒玉米汁，PMT,丹寧海，yoyokoko，惠子.制作品，好望角，crazywave，渡邊宏，八六子，I-BOX,皇后先生，絕版部落，美好青春，外星花，X-rider，吉事果，皇后妖妖，口袋G排，阿貍，歇腳亭招商策略采用大悅城項(xiàng)目中一條重要的招商指導(dǎo)原則——“343體系”不同于其他4個(gè)大悅城，天津大悅城是中糧置地首個(gè)從拿地環(huán)節(jié)就開始介入的項(xiàng)目，其招商方面采用的是“343體系”?！?43”體系是目前大悅城項(xiàng)目中一條重要的招商指導(dǎo)原則，它要求新開業(yè)的大悅城項(xiàng)目招商中，30%的品牌必須來自被認(rèn)為最能代表大悅城形象的“一類模塊品牌”，40%的品牌也需要從總部的“二類模塊品牌”中選擇，它們通常會(huì)是能夠貢獻(xiàn)高銷售額的品牌，而剩下30%則是根據(jù)當(dāng)?shù)靥厣M(jìn)行規(guī)劃組合；品牌引進(jìn)上，堅(jiān)持新舊組合，給消費(fèi)者一個(gè)熟悉、引導(dǎo)的過程。保留消費(fèi)者喜愛的品類和業(yè)態(tài)，同時(shí)引入影院、SHOW場、時(shí)尚品牌集合店等新鮮血液型業(yè)態(tài)。保證品牌落位準(zhǔn)確，招商時(shí)機(jī)把握準(zhǔn)確，縮短招商時(shí)間。通過品牌積累實(shí)現(xiàn)競爭優(yōu)勢，最終實(shí)現(xiàn)高開業(yè)率，高租金收入。在招商政策制定上，對過渡性店鋪嚴(yán)格條件，對主力商戶和品牌領(lǐng)頭羊給予優(yōu)惠條件。運(yùn)營策略體驗(yàn)式運(yùn)營策略，依托自身優(yōu)勢和客戶需求，量身打造天津大悅城業(yè)態(tài)創(chuàng)新——騎鵝公社開發(fā)背景對購物中心同質(zhì)化競爭的一次突破性創(chuàng)新，創(chuàng)造了一個(gè)新的業(yè)態(tài)，創(chuàng)造了中國首個(gè)購物中心內(nèi)的創(chuàng)意文化主題街區(qū)騎鵝公社位于天津大悅城五層，原本是一塊“不良面積”，如今成為個(gè)性最鮮明，坪效最高的特色業(yè)態(tài)。用集裝箱組合一個(gè)街區(qū)，然后招募創(chuàng)意類店鋪，通過低租金高抽成的方式，做出一個(gè)特色業(yè)態(tài)?？沙掷m(xù)的集裝箱，文藝潮流的小店，低租金高抽成的經(jīng)營辦法，吸