物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施設(shè)備的維修措施

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施設(shè)備的維修措施1.公用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理“xx項(xiàng)目”在建設(shè)中在智能化方面的配置標(biāo)準(zhǔn)也是達(dá)到一個(gè)相當(dāng)高的水準(zhǔn)，它配置了樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)、衛(wèi)星和共用天線系統(tǒng)以及比較完善的能源計(jì)量及計(jì)費(fèi)系統(tǒng)等?！癤X項(xiàng)目”建筑設(shè)備運(yùn)行的特點(diǎn)將是時(shí)間很長，空調(diào)、電梯、公共照明等系統(tǒng)處于長時(shí)間的運(yùn)行狀態(tài)。針對(duì)這樣的客戶群體，無論在辦公環(huán)境和條件方面還是生活設(shè)施保障方面，工程部的運(yùn)作將以保證能夠適應(yīng)用戶的特殊要求為首要目標(biāo)。我司對(duì)“XX項(xiàng)目”工程管理實(shí)施以服務(wù)為主、管理為輔的運(yùn)行模式，發(fā)揮我司的工程人員技術(shù)精湛，后備力量雄厚并能及時(shí)提供技術(shù)支持的特點(diǎn)，設(shè)備運(yùn)行管理與維修保養(yǎng)既各有側(cè)重又不分離的方式，集設(shè)備系統(tǒng)、人員結(jié)構(gòu)、管理服務(wù)及他們之間的最優(yōu)化組合，為“XX項(xiàng)目”創(chuàng)造一個(gè)安全、高效、舒適、便利的辦公和生活環(huán)境。1.1設(shè)備設(shè)施管理總體目標(biāo)與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)表序號(hào) 項(xiàng)目 目標(biāo)值11 1完好率99%彳動(dòng)力2 供電 正常率99%系統(tǒng)系空統(tǒng)調(diào)合格率99%4系照統(tǒng)明正常率99.5%

標(biāo)準(zhǔn)鋼構(gòu)件油漆完好，無銹蝕。外墻飾面完好、清潔，屋面無積水。屋架、柱、梁、樓板無裂縫變形。墻體、臺(tái)階、雨蓬無裂縫、不開裂。屋頂隔熱層完好無損；避雷帶無間斷。幕墻內(nèi)不松動(dòng)、不漏風(fēng)、平整、美觀，接縫嚴(yán)密。地坪平整、牢固、安全、無倒泛水，無腐朽現(xiàn)象。燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱安裝牢固。計(jì)劃外停電每年不多于1次。開關(guān)有效，接地可靠。照明線路絕緣符合規(guī)程要求，接線頭不外露。電力輸送電纜溫度不高于規(guī)定值。按照設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)提供舒適的室內(nèi)溫度，誤差值土1°C。公共區(qū)域照明燈具損壞時(shí)間不長于24小時(shí)，所有燈具故障控制在總燈具數(shù)0.5%以內(nèi)。各排水管道暢通，無滲漏，堵塞。5j完好率98%排水泵運(yùn)行與控制正常有效。<各排水橫管無倒返水，排水暢通。七,條充完好率報(bào)警探測(cè)器可靠、正常。6警消系防警鈴、警笛等裝置、聲響正常；閃光器頻率、亮度符合要統(tǒng)報(bào)99.5%求。監(jiān)統(tǒng)聯(lián)像清布控的現(xiàn)象7視圖系像完好率99%云臺(tái)攝像機(jī)動(dòng)作靈活。統(tǒng)監(jiān)控制鍵盤按鍵功能可靠，操縱靈活。各點(diǎn)控制正確，達(dá)到節(jié)能與舒適效果。8控樓系宇完好率99%DDC各電接點(diǎn)連接可靠?？刂葡鋬?nèi)、外觀清潔。輸入/各傳統(tǒng)自感器，數(shù)據(jù)信號(hào)傳輸正確。2.設(shè)備設(shè)施分項(xiàng)管理要求設(shè)備管理的綜合要求設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，建立設(shè)備臺(tái)賬，項(xiàng)目齊全、目錄清晰、管理完善，可隨時(shí)查閱。制定設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期巡回檢查測(cè)試及監(jiān)督、維修保養(yǎng)、運(yùn)行記錄管理制度和操作規(guī)程，并嚴(yán)格執(zhí)行。設(shè)備良好，運(yùn)行正常，一年內(nèi)無重大管理責(zé)任事故。設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，無雜物、灰塵，無鼠、蟲害發(fā)生。配備所需各種專業(yè)技術(shù)人員，維修和操作人員持證上崗。供電系統(tǒng)保證24小時(shí)正常運(yùn)行，出現(xiàn)故障，立即排除。限電、停電按規(guī)定提前通知用戶，消除無計(jì)劃停電。配電室管理嚴(yán)格按國家標(biāo)準(zhǔn)操作運(yùn)行。制定臨時(shí)用電管理措施并嚴(yán)格執(zhí)行。所有電工均有國家規(guī)定的上崗資格。維修保養(yǎng)嚴(yán)格按計(jì)劃執(zhí)行。電梯系統(tǒng)電梯按規(guī)定時(shí)間運(yùn)行，安全設(shè)施齊全有效，通風(fēng)、照明及其它附屬設(shè)施完好。電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。轎廂、井道保持清潔。出現(xiàn)運(yùn)行故障后，維修人員能迅速到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。星級(jí)賓館空調(diào)箱工作噪音控制在標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)；溫控開關(guān)及各種閥門、控制部分正常完好，做好節(jié)能工作。給排水系統(tǒng)按規(guī)定對(duì)二次供水蓄水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清洗、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康證俱全。保持水池、水箱及周圍環(huán)境的清潔衛(wèi)生，無二次污染及隱患。設(shè)備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。所有排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，樓內(nèi)、地下室及車庫無積水、浸泡發(fā)生。高壓水泵/水池/水箱有嚴(yán)密的管理措施，限水、停水能預(yù)先通知用戶。遇有事故，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)搶修，無大面積跑水、泛水、長時(shí)間停水事故。對(duì)飲用水系統(tǒng)、紫外線飲水器系統(tǒng)定期檢查保養(yǎng)、過濾、反沖洗、消毒，符合國家飲用水標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)所有飲用水加熱器定期檢查，定期清洗除垢，并有防干燒措施。加強(qiáng)用水管理，用水有計(jì)劃，按時(shí)抄錄水表讀數(shù)。發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)找出多用水的原因，及時(shí)整改。弱電系統(tǒng)弱電系統(tǒng)（PDS綜合布線，會(huì)議系統(tǒng)，樓宇自控系統(tǒng)等），確保狀態(tài)良好，維修及時(shí)率99%以上，調(diào)試合格率1%。做好外部通訊設(shè)備的保養(yǎng)，配合專業(yè)單位按時(shí)完成周期檢測(cè)。配備專業(yè)電腦管理人員，對(duì)中心內(nèi)智能化設(shè)置進(jìn)行管理和保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除或與專業(yè)單位取得聯(lián)系。對(duì)重要的智能化管理點(diǎn)采取定點(diǎn)監(jiān)控，記錄運(yùn)行狀態(tài)，合理調(diào)整數(shù)據(jù)。消防系統(tǒng)消防控制中心及消防器材配備齊全，完好無損，可隨時(shí)啟用。配備專職和兼職消防人員，定期演練，開展消防知識(shí)及法規(guī)宣傳教育。制訂突發(fā)性火災(zāi)等災(zāi)害應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，保證緊急疏散通道通，照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好。無火災(zāi)及其它安全隱患。8.設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)運(yùn)行管理方案?冷水機(jī)組及水泵運(yùn)行管理方案按時(shí)運(yùn)行冷凍機(jī)組，根據(jù)負(fù)載的變化情況，隨時(shí)調(diào)節(jié)開機(jī)數(shù)量。每周對(duì)每臺(tái)機(jī)組的運(yùn)行時(shí)間進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，平衡每臺(tái)機(jī)組的平均運(yùn)行時(shí)間。定時(shí)抄錄運(yùn)行的數(shù)據(jù)，包括冷凍水壓力和溫度、冷卻水壓力和溫度、冷凍油壓力和溫度、冷媒壓力和溫度、電機(jī)電流和線圈溫度、循環(huán)水泵的電流和壓力是否在額定值的范圍內(nèi)。循環(huán)水泵密封處不得大量滴水，機(jī)械密封每分鐘低于2滴，盤根密封每分鐘低于12滴。每年三、四月份進(jìn)行一次開機(jī)前檢查：制冷劑液位和油位；油槽、油加熱器和溫度：啟動(dòng)器運(yùn)行，空調(diào)水系統(tǒng)運(yùn)行（包括冷凍水泵、水流開關(guān)、閥門等）；微電腦控制中心的設(shè)定值：測(cè)試運(yùn)行控制和安全控制功能；啟動(dòng)熱泵機(jī)組，檢查整個(gè)系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，記錄運(yùn)行參數(shù)；分析運(yùn)行記錄，處理機(jī)組問題。每年十一、十二月份進(jìn)行一次停機(jī)后檢查和保養(yǎng)：檢查電機(jī)組件（記錄電壓、測(cè)試記錄電機(jī)繞組絕緣電阻）；檢查壓縮機(jī)潤滑油系統(tǒng)；（根據(jù)需要更換潤滑油、油過濾器和干燥過濾器，檢查油泵、密封和油泵電機(jī)，清潔排污管，檢查加熱器和恒溫器，檢查所有其它油系統(tǒng)冷卻器、過濾器和電磁閥等部件）；執(zhí)行各項(xiàng)操作，檢查電機(jī)啟動(dòng)器；（檢查控制面板；檢查冷凝器、蒸發(fā)器，更換密封墊；系統(tǒng)泄漏檢查修理，補(bǔ)充制冷劑，記錄視鏡液位，檢查制冷劑循環(huán)平衡狀態(tài)；整修保溫層）。進(jìn)行季節(jié)檢查五?十月份，每月一次：檢查螺桿機(jī)組安全裝置：檢查制冷劑液位和油位；檢查潤滑系統(tǒng)的運(yùn)行；檢查回油系統(tǒng)；檢查電機(jī)和啟動(dòng)器運(yùn)行；運(yùn)行參數(shù)分析，確認(rèn)機(jī)組運(yùn)行正常。檢查主接觸器觸點(diǎn)是否磨蝕，控制柜是否清潔。水泵、電機(jī)和管道每年一次大保養(yǎng)：軸承清潔加油、泵體潤滑油更換、必要對(duì)調(diào)換軸承、連軸彈簧墊圈等；對(duì)循環(huán)管道及各閥門、壓力表、溫度表、保溫層及其它附件全面的檢查、維修、保養(yǎng)、捉漏。冷熱季節(jié)轉(zhuǎn)換時(shí)對(duì)所有的冷凍水和冷卻水管道的閥門進(jìn)行檢查、捉漏、加油，必要時(shí)更換。檢測(cè)繞性接管的變形程度，超出額定值立即更換。每年保養(yǎng)膨脹水箱，清除雜物、銹斑，涂刷油漆等防護(hù)層。5月到10月的冷凍機(jī)運(yùn)行期間，每天巡視冷卻塔，清除垃圾雜物，疏通噴頭。給水系統(tǒng)管理方案定時(shí)巡視水泵房設(shè)備和生活蓄水池，觀察電流壓力等數(shù)據(jù)是否在額定范圍之內(nèi)。每月檢查、清潔一次水泵。檢查其運(yùn)行情況、流量、揚(yáng)程等主要參數(shù)，電機(jī)絕緣測(cè)試，電流檢測(cè)。每季度對(duì)水泵進(jìn)行加油潤滑、捉漏保養(yǎng)；滴水每分鐘低于2滴。清洗過濾器一次。每年對(duì)水泵全面維護(hù)保養(yǎng)一次，內(nèi)容為：軸承清潔添加二硫化鉬油脂、泵體潤滑油更換，必要時(shí)調(diào)換軸承、連軸彈簧墊圈、校驗(yàn)壓力表等。生活水管道中所有的減壓閥門、壓力表等附件每年保養(yǎng)校驗(yàn)一次，保養(yǎng)內(nèi)容為清洗、捉漏、加油。每年二次保養(yǎng)電子除垢儀，保養(yǎng)內(nèi)容為清潔除塵，除接觸件上的氧化物。每周一次對(duì)管道中的隔污裝置進(jìn)行反沖洗排污。外圍、外露管道每年整理、油漆一次。每年4月和10月對(duì)蓄水池進(jìn)行清洗、消毒，并將水樣送防疫站檢樣，若水樣不合格將立即進(jìn)行整改。清洗同時(shí)對(duì)液位控制裝置進(jìn)行保養(yǎng)。供電和動(dòng)力系統(tǒng)管理方案每2小時(shí)巡視一次各變壓器房和開關(guān)設(shè)備，巡視情況應(yīng)作如實(shí)記錄并簽名，記錄的真實(shí)、完整和可靠性由巡視者負(fù)責(zé)。雷雨、臺(tái)風(fēng)季節(jié)或設(shè)備有異常情況時(shí)，應(yīng)進(jìn)行特巡及夜間熄燈巡視。每天巡視各層強(qiáng)電機(jī)房和主機(jī)房的動(dòng)力控制柜、配電箱、照明箱等，發(fā)現(xiàn)有異?，F(xiàn)象立即處理。每月檢查、除塵清掃動(dòng)力控制柜、配電箱、照明箱，并對(duì)箱體內(nèi)的標(biāo)識(shí)、指示燈進(jìn)行檢查，并對(duì)雙電源切換箱功能進(jìn)行檢查和試驗(yàn)，各控制柜自動(dòng)、手動(dòng)功能檢查和試驗(yàn)。每月對(duì)繼電控制柜內(nèi)元器件清潔、檢查一次，每半年校正一次熱繼電器的整定值。每年一次對(duì)各導(dǎo)線的接頭緊固、接地測(cè)試，要求接地電阻小于1歐姆。定期對(duì)高壓供電系統(tǒng)進(jìn)行電氣絕緣和繼電保護(hù)試驗(yàn)，確保供電安全。電梯運(yùn)行管理電梯管理員每日對(duì)所有電梯主要部位巡視一次，并將電梯運(yùn)行情況（時(shí)間、狀態(tài)）記錄于《電梯運(yùn)行日記》。電梯管理員每周對(duì)電梯運(yùn)行狀況進(jìn)行一次檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理或聯(lián)絡(luò)專業(yè)維保公司處理，督促專業(yè)維保公司進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。當(dāng)電梯年檢即將接近時(shí)，督促專業(yè)維保公司做電梯年檢、年審。如發(fā)生故障困人，用內(nèi)線電話安慰被困人員并及時(shí)處理，聯(lián)絡(luò)電梯公司尋找原因。工程師負(fù)責(zé)電梯日常綜合管理，包括技術(shù)資料、檔案的收集。同時(shí)每兩周一次對(duì)電梯管理員、專業(yè)維保公司維修保養(yǎng)工作進(jìn)行指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。每月一次組織有關(guān)人員對(duì)電梯及電梯機(jī)房進(jìn)行設(shè)備檢查。設(shè)備設(shè)施基礎(chǔ)管理機(jī)房管理未經(jīng)許可機(jī)房區(qū)域，無關(guān)人員一律不得進(jìn)入。未經(jīng)主管工程師同意，機(jī)房內(nèi)所有物品不得挪用和帶出，不準(zhǔn)在機(jī)房內(nèi)從事與工作無關(guān)的活動(dòng)。機(jī)房內(nèi)不準(zhǔn)會(huì)客，不準(zhǔn)帶無關(guān)人員入內(nèi)。參觀者須事先征得工程部主管同意，并有專業(yè)設(shè)備人員陪同后方可讓其入內(nèi)并做好登記工作。機(jī)房內(nèi)有人時(shí)，門不得敞開。離開時(shí)，門必須鎖上。保持機(jī)房內(nèi)的門、窗、天花板、墻、柱、地面（板）等設(shè)施完好，保持機(jī)房的防塵、防水、防小動(dòng)物等功能完好，保持室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，電源設(shè)備、設(shè)施必須完好無缺陷。電梯機(jī)房、弱電機(jī)房室內(nèi)溫度不準(zhǔn)超過40°C。機(jī)房內(nèi)保持整潔，設(shè)備、設(shè)施無積塵、蛛網(wǎng)、銹斑、油漬。室內(nèi)嚴(yán)禁放置食物、廢棄物、危險(xiǎn)品和非機(jī)房內(nèi)用物品，不準(zhǔn)亂堆亂放物品。設(shè)備、設(shè)施的放置不準(zhǔn)隨意挪動(dòng)和更改，應(yīng)按計(jì)劃定期對(duì)機(jī)房進(jìn)行清潔和打掃。嚴(yán)禁在室內(nèi)吸煙，嚴(yán)禁擅自動(dòng)用明火和加熱設(shè)備，如施工動(dòng)用電焊和加熱設(shè)備，需經(jīng)保安部門批準(zhǔn)。機(jī)房內(nèi)必須常備消防器材，并定期對(duì)消防器材進(jìn)行檢查。機(jī)房內(nèi)不同設(shè)備之間須有明顯區(qū)分標(biāo)記，各種機(jī)組、配電箱（柜）、BA控制箱（柜）開關(guān)、顯示屏、信號(hào)燈等設(shè)備予以明確，醒目功能標(biāo)識(shí)。機(jī)房內(nèi)各種設(shè)備必須處于安全可靠、穩(wěn)定、有效的運(yùn)行狀態(tài)，所有設(shè)備的元件、管路嚴(yán)禁隨意更改。機(jī)房設(shè)備功能標(biāo)識(shí)應(yīng)簡單明確。無特殊情況開關(guān)應(yīng)開至“自動(dòng)”位置。圖紙資料管理設(shè)備檔案資料是“xx項(xiàng)目”的重要財(cái)富，任何人不得將資料占為已有。為使設(shè)備檔案成為活的資料，我們將不斷豐富設(shè)備技術(shù)檔案內(nèi)容，使之成為“XX項(xiàng)目”的一份寶貴財(cái)富，設(shè)備技術(shù)圖紙資料管理作業(yè)程序可依如下步驟進(jìn)行。所有設(shè)備設(shè)施的清點(diǎn)、匯總。所有設(shè)備設(shè)施的登記。所有設(shè)備設(shè)施的整理、分類。所有價(jià)值在20元以上的設(shè)備立案、建檔。所有立案建檔的設(shè)備編目。有建檔設(shè)備資料的收藏、防護(hù)、應(yīng)用和定期清理。圖紙資料的借閱必須由部門主管批準(zhǔn)方可進(jìn)行，不得將其攜帶出“xx項(xiàng)目”。設(shè)備、設(shè)施建立臺(tái)帳和編碼管理工程部負(fù)責(zé)對(duì)所有設(shè)備進(jìn)行編碼，為了使編碼更具科學(xué)性、正確性，便于計(jì)算機(jī)管理，所以要求編碼具有唯一性和可操作性。為了提高和延長設(shè)備的使用壽命，加強(qiáng)設(shè)備的科學(xué)管理，工程部制定相應(yīng)的設(shè)備維修保養(yǎng)方法，并根據(jù)設(shè)備的特性制訂相應(yīng)的維修計(jì)劃，確保各類設(shè)備安全、可靠、高效、低耗和正常運(yùn)行，為“xx項(xiàng)目”租戶提供優(yōu)良的工作和生活環(huán)境。每臺(tái)設(shè)備的明顯處要設(shè)置設(shè)備標(biāo)識(shí)，保持設(shè)備臺(tái)賬、設(shè)備臺(tái)卡、設(shè)備標(biāo)識(shí)內(nèi)容的一致性。設(shè)備類別和主要內(nèi)容如下：表設(shè)備歸類示例表電氣設(shè)備給排水設(shè)備消防設(shè)備

動(dòng)力控制柜（箱）、雙電源切換柜（箱）、照明配電箱等水箱、生活泵、飲用水系統(tǒng)設(shè)備、排水泵等暖通設(shè)備電梯設(shè)備弱電設(shè)備

消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、濕式報(bào)警器、消防箱、氣體滅火系統(tǒng)、正壓送風(fēng)機(jī)、消防排煙機(jī)、火災(zāi)報(bào)警柜（箱）、消防聯(lián)動(dòng)控制柜（箱）等空調(diào)箱、新風(fēng)機(jī)、變風(fēng)量機(jī)、循環(huán)泵、空調(diào)機(jī)及其配套設(shè)備等客梯、消防梯樓宇自控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、安保系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)等報(bào)修急修制度與服務(wù)規(guī)范報(bào)修急修制度工程部對(duì)設(shè)備、設(shè)施除按規(guī)定實(shí)行定期檢修、保養(yǎng)和循環(huán)維修、保養(yǎng)外，還必須實(shí)行報(bào)修、緊急修理制度。凡是樓內(nèi)用戶發(fā)現(xiàn)設(shè)備、設(shè)施損壞、異?；蛴幸蓡?，可立即報(bào)修。凡設(shè)備設(shè)施使用部門發(fā)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施有損壞，異常時(shí)應(yīng)立即暫停使用，由使用部門填寫報(bào)修單，送工程部辦公室。緊急情況或突發(fā)設(shè)備事故可用電話直接通知工程部報(bào)修。接到報(bào)修后應(yīng)做好登記，按報(bào)修內(nèi)容指派維修工在10分鐘時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行修理。進(jìn)入公共區(qū)域和客戶區(qū)域修理時(shí)，應(yīng)著裝整潔，對(duì)客人要有禮貌，修理動(dòng)作要輕，進(jìn)入客戶區(qū)域進(jìn)行修理時(shí)應(yīng)征得客人同意后方可進(jìn)入修理，在修理工作進(jìn)行時(shí)不準(zhǔn)翻看辦公室內(nèi)的任何資料。修理工對(duì)設(shè)備設(shè)施修理后，應(yīng)清除掉設(shè)備、設(shè)施上的油污、灰塵等，對(duì)散落在地上的垃圾要清除干凈，修理工具和備品備件要收好，不得有遺漏，在客戶區(qū)域內(nèi)設(shè)備、設(shè)施作過移動(dòng)應(yīng)恢復(fù)原狀，客戶認(rèn)為不滿意可在維修單上寫明或拒絕簽名。所有修理人員應(yīng)按所修理設(shè)備的操作規(guī)程進(jìn)行，不得違反各種設(shè)備的安全操作規(guī)程，確保安全生產(chǎn)。服務(wù)規(guī)范進(jìn)入辦公室內(nèi)進(jìn)行維修服務(wù)必須征的客戶的同意，如是公共設(shè)備的檢查和維修工作必須事先與業(yè)主約定。除非遇到緊急情況，不能在未得到辦公室客戶同意的情況下進(jìn)房。員工到達(dá)房間門應(yīng)輕輕敲門，并說：“您好，我是工程部XXX，需要對(duì)XX設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)（檢查、維修）可以進(jìn)來嗎？”得到同意后應(yīng)說“謝謝!”。進(jìn)入十分整潔的房間，員工應(yīng)穿上鞋套。進(jìn)入室內(nèi)步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中應(yīng)高于地面一定距離，不能在地上拖著工具袋。走到工作地點(diǎn)后，將干凈的帆布或塑料布鋪在地面，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能將工具和拆卸下來的零件直接放在地上。工作前對(duì)辦公桌上采取保護(hù)措施，以避免損壞或污染辦公設(shè)備或文件。工作中手腳要輕，盡可能不發(fā)出噪聲。實(shí)在無法避免時(shí)應(yīng)事先向客戶打招呼，并說“非常抱歉，將會(huì)有異聲”。工作結(jié)束，收拾好工具，應(yīng)向客戶介紹維修/保養(yǎng)情況，并告訴客戶正確地使用設(shè)備的注意事項(xiàng)，請(qǐng)客戶驗(yàn)收，在客戶感到滿意后方可離開。例行檢查也應(yīng)告訴客戶情況良好或有什么問題等。離開前應(yīng)將所有散落的工具、零件及雜物等收拾干凈，如地面受污染，應(yīng)負(fù)責(zé)打掃干凈。走出房間步子要輕，工具袋背在肩上，至門，應(yīng)回身面對(duì)客戶說：“謝謝，再見”。整個(gè)工作期間不得收受任何饋贈(zèng)的物品，也不能借用客戶的工具、抹布等。11房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理、維修和更新※根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況※需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)※屬于開發(fā)商保修范圍的，按保修工作流程及時(shí)向開發(fā)商提出報(bào)告與建議，并協(xié)助開發(fā)商維修※編織合理的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全※合理使用，不任意拆動(dòng)原房屋結(jié)構(gòu)，不任意改變?cè)ㄖ挠猛尽黝愒O(shè)備設(shè)施信息記錄清晰明確，臺(tái)帳清楚※及時(shí)保養(yǎng)維修，保持房屋及公共設(shè)備設(shè)施的完好※因房制宜，有計(jì)劃地安排保養(yǎng)維修任務(wù)※完善的建筑管理、房屋維修保養(yǎng)、公共設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)制度※完善的管理、檢查、考核制度※給類房屋、共用設(shè)備設(shè)施部位基本保持完好狀態(tài)※建立和貫徹各項(xiàng)規(guī)章制度及各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)※搞好維修保養(yǎng)計(jì)劃管理,科學(xué)安排施工進(jìn)度。12.房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的管理規(guī)定【房屋、建筑設(shè)施】建物維修工a.按《房屋、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)規(guī)程》與《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》的內(nèi)容要求進(jìn)行修繕養(yǎng)護(hù)；b.每月一次按《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與要求》對(duì)商業(yè)廣場(chǎng)房屋建筑，公用部位、設(shè)施進(jìn)行巡查；將周期巡查、養(yǎng)護(hù)結(jié)果記錄于《共用部位巡查、養(yǎng)護(hù)記錄表》內(nèi)；房屋、設(shè)施修繕工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)；房屋、設(shè)施發(fā)生異常，及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常。設(shè)備主管負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的技術(shù)資料、檔案的收集，負(fù)責(zé)零星材料的采購計(jì)劃的編制，委托維修的聯(lián)系工作；b.每年12月按房屋完好情況制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》；c.組織實(shí)施房屋、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，對(duì)房屋養(yǎng)護(hù)、修繕提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督；對(duì)每次周期巡查養(yǎng)護(hù)記錄、維修記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；每季度組織建物維修工檢查房屋、設(shè)施的使用狀況，記錄《房屋、設(shè)施檢查表》，根據(jù)日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評(píng)定辦法》，填寫《房屋完好程度鑒定表》、《房屋完好情況分類記錄表》，經(jīng)經(jīng)理審核后上報(bào)公司主管部門；【供配電設(shè)備】電工每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視配電房設(shè)備，并記錄《配電房巡視記錄表》；配電房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。雙電源柜（箱）“運(yùn)行”與“備用”每月切換檢查一次，并記錄《設(shè)備定期啟動(dòng)表》；按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；供配電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)；供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障。設(shè)備主管負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管；負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件、材料的采購計(jì)劃的編制，外委托修理的聯(lián)系工作；每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》；組織實(shí)施供配電設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；每周巡視配電房設(shè)備，檢查巡視記錄、交接班記錄；每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《供配電系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門；對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門；按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。【消防設(shè)備】日常巡視設(shè)備維修工每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房及風(fēng)機(jī)房設(shè)備，記錄《水泵房巡視記錄表》和《風(fēng)機(jī)設(shè)備巡視記錄表》。設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障;定期檢查由設(shè)備維修工負(fù)責(zé)每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風(fēng)排煙機(jī)、雙電源啟動(dòng)測(cè)試，記錄《設(shè)備定期啟動(dòng)記錄表》；由設(shè)備主管組織，并由保安主管、保安人員和設(shè)備維修工參與操作，每年一次進(jìn)行消火栓、噴淋進(jìn)行系統(tǒng)測(cè)試；送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測(cè)試；電源、控制聯(lián)動(dòng)功能以及報(bào)警安全系統(tǒng)的測(cè)試。記錄《消火栓、噴淋系統(tǒng)測(cè)試記錄表》，《消防送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測(cè)試記錄表》。維修保養(yǎng)設(shè)備維修工負(fù)責(zé)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工作；設(shè)備機(jī)房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。消防泵“運(yùn)行”與“備用”每月定期啟動(dòng)后交替更換一次；按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)。設(shè)備主管負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購計(jì)劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》；組織實(shí)施消防設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；每周巡視消防設(shè)備，檢查巡視記錄；每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《消防及報(bào)警系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門【給排水設(shè)備】管道工每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房設(shè)備，并記錄《水泵房巡視記錄表》；水泵房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。生活水泵“運(yùn)行”與“備用”每二周交替更換一次；按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；給排水設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)；設(shè)備主管負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購計(jì)劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》；組織實(shí)施給排水設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；每周巡視水泵房設(shè)備，檢查巡視記錄、交接班記錄；每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門；對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門；每年二次組織實(shí)施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測(cè)工作，記錄《水箱清洗消毒記錄表》；按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件?！救蹼娫O(shè)備】分承包方維保人員a.按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《弱電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；弱電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》；弱電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，及時(shí)排除異常和故障。電工每日按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視信號(hào)接收機(jī)房設(shè)備及衛(wèi)星天線，記錄《信號(hào)收視設(shè)備巡視記錄表》；信號(hào)接收機(jī)房每周打掃一次，信號(hào)接收設(shè)備每月清潔一次；發(fā)現(xiàn)弱電設(shè)備異常和故障及時(shí)通知分承包方維保人員并報(bào)告設(shè)備主管，督促維修保養(yǎng)。保安人員負(fù)責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備的日常運(yùn)行操作，每班清潔監(jiān)控室及設(shè)備表面，每次交接班時(shí)巡視周界報(bào)警系統(tǒng)探頭和設(shè)備，每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對(duì)講系統(tǒng)的設(shè)備，并記錄《監(jiān)控、對(duì)講設(shè)備巡視記錄表》；發(fā)現(xiàn)異常情況，及時(shí)報(bào)告保安主管、設(shè)備主管。設(shè)備主管負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作；每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》；組織實(shí)施弱電設(shè)備的運(yùn)行管理并按《設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法》對(duì)分承包方進(jìn)行監(jiān)管。對(duì)弱電設(shè)備維修保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查、驗(yàn)證；每周巡視弱電房設(shè)備，檢查巡視記錄；每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《保安防盜系統(tǒng)檢查表》和《攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門；對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門；按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件；【電梯設(shè)備】分承包方電梯維保人員每周按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《電梯設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行定期保養(yǎng)，同時(shí)負(fù)責(zé)清潔電梯機(jī)房環(huán)境，并將結(jié)果記錄表內(nèi)；電梯設(shè)備維修工作記錄《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》；設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄于《設(shè)備故障記錄表》上，并及時(shí)處理。電工每日按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視電梯設(shè)備，填寫《電梯房巡視記錄》。發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)通知分承包方電梯維保人員并報(bào)告設(shè)備主管，督促維修保養(yǎng)；負(fù)責(zé)電源部分的維修保養(yǎng)及運(yùn)行操作。每月一次切換檢查雙電源設(shè)備，記錄《設(shè)備定期啟動(dòng)表》。設(shè)備主管負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作；每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》；實(shí)施電梯設(shè)備的運(yùn)行管理，按《設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法》對(duì)分承包方的監(jiān)管。對(duì)電梯設(shè)備維修保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查、驗(yàn)證；每周巡視電梯機(jī)房設(shè)備,檢查巡視記錄；每月定期組織電工和分承包方電梯維保人員檢查電梯設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《電梯設(shè)備系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門；【水泵設(shè)備】管道工每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房設(shè)備，并記錄《水泵房巡視記錄表》；水泵房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。生活水泵“運(yùn)行”與“備用”每二周交替更換一次；按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；給排水設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)；給排水設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障。設(shè)備主管負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購計(jì)劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》；組織實(shí)施給排水設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；每周巡視水泵房設(shè)備，檢查巡視記錄、交接班記錄；每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門；對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門；每年二次組織實(shí)施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測(cè)工作，記錄《水箱清洗消毒記錄表》；按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。13.房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案【樓底層大廳】對(duì)樓底層大廳的玻璃落地門（或不銹鋼、塑鋼落地門）進(jìn)行巡檢養(yǎng)護(hù)：每周一次落地門開啟靈活，自動(dòng)定位正確，關(guān)閉速度在3s?15s范圍內(nèi)，無阻滯現(xiàn)象;落地門地彈簧平整、不絆腳，金屬表面平整，無明顯劃痕；落地門玻璃無破碎、橡膠條鑲嵌緊密不松動(dòng)，密封膠平整，五金配件齊全，安裝牢固。對(duì)大樓門廳內(nèi)照明、應(yīng)急照明燈具進(jìn)行巡檢，保持照明燈具完好，照明開關(guān)完整無損，燈具飾品無殘缺。維護(hù)檢查保養(yǎng)：每周一次【樓道】對(duì)樓道照明、應(yīng)急照明燈具進(jìn)行巡檢，保持照明燈具完好，照明開關(guān)完整無損，燈具飾品無殘缺。維護(hù)檢查保養(yǎng)：每周一次對(duì)樓道內(nèi)防火門進(jìn)行安全檢查，防火門應(yīng)保持啟閉靈活，閉門器啟閉無沖擊器，防火門玻璃無破碎。維護(hù)檢查保養(yǎng)：每月一次對(duì)樓道、扶梯進(jìn)行巡查：每月一次扶梯扶手無斷裂，表面光滑平整，無松動(dòng)；樓梯臺(tái)階、踏步平整無塌，不絆腳，無開裂；樓道地面平整，表層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓，鋪設(shè)的地磚（大理石）無破損、起殼等現(xiàn)象，及時(shí)修補(bǔ)破損地磚（大理石）；樓面踢腳線高度應(yīng)一致，不空鼓，無斷裂、殘缺、上平順、接縫嚴(yán)密平整。對(duì)樓面進(jìn)行巡查：每季一次內(nèi)墻表面粉刷層無剝落，墻面磚平整不起殼、不遺缺，凡修補(bǔ)的粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)一致，窗戶玻璃、五金配件完好；各類標(biāo)牌齊全，標(biāo)識(shí)清晰