物業(yè)管理早期介入方案

物業(yè)管理早期介入方案目前正在前期建設，為了小區(qū)在日后經(jīng)營運做中能發(fā)揮出最佳效能，有利于小區(qū)的形象塑造和房屋銷售，同時也便于物業(yè)管理單位能為業(yè)主提供最優(yōu)質(zhì)高效的服務，我公司建議從現(xiàn)在開始就對小區(qū)的建設進行物業(yè)早期介入。由我公司免費指派專業(yè)物業(yè)管理人員對物業(yè)進行先期了解熟悉，全程跟蹤，參與項目建設的一切開發(fā)建筑工作，站在業(yè)主使用人和物業(yè)管理的角度，評價項目規(guī)劃建設情況，向開發(fā)建設方提出有利于日后物業(yè)使用、經(jīng)營的建設變更建議和意見。一、早期介入人員1、物業(yè)早期介入人員應具備條件（1）大學本科以上學歷。（2）持有國家頒發(fā)的物業(yè)管理師資格證。（3）從事物業(yè)管理工作5年以上，有較強的專業(yè)水平。（4）精通建筑開發(fā)知識，了解建筑施工程序步驟。（5）善于交流溝通，能適時對項目提出變更建議。2、對介入人員的要求（1）了解項目開發(fā)建設情況。（2）熟悉工程相關單位和人員。（3）熟悉項目周邊環(huán)境情況。參加建筑單位例會。定期向開發(fā)建設單位發(fā)送物業(yè)建議函。掌握項目隱蔽工程建筑安裝的所有情況。為物業(yè)公司接管做準備。、物業(yè)早期介入工作流程三、物業(yè)早期介入工作內(nèi)容1、對在建房屋進行實地考察（1）了解具體位置、建筑特色、周邊的區(qū)域、交通情況。（2）了解建筑分期情況、幢數(shù)、單元數(shù)、戶數(shù)、建筑面積。（3）了解各配套設備設施分布情況。（4）了解建筑的總體規(guī)模、建成后的占地面積、綠化面積、各類建筑比例。（5）了解各建筑施工隊人員和作業(yè)情況。（6）編寫考察報告。2、獲取房屋銷售、交付及準業(yè)主信息（1）獲知房屋準確交付時間。（2）了解銷售人員對業(yè)主的各項書面、頭承諾。（3）解讀購房合同，觀看銷售宣傳。（4）了解房屋銷售情況，確定將來交付數(shù)量和入住率。（5）掌握已經(jīng)購房業(yè)主的各項信息。（6）與部分業(yè)主先期溝通，了解準業(yè)主的消費層次、文化水平、人員素質(zhì)和服務需求。（7）編寫準業(yè)主情況報告。3、獲取建筑各類圖紙、指標、工期信息（1）獲取總體規(guī)劃設計圖，了解區(qū)域全貌。（2）獲取單棟建筑、結構、管線、設施、隱蔽工程等圖紙，建立設備設施檔案。（3）與工程指揮人員、監(jiān)理人員、承包人、施工隊負責人建立有機聯(lián)系，參加工程現(xiàn)場會議。（4）了解、備份工程上的各項數(shù)據(jù)指標、技術資料、原始記錄及施工方案。（5）及時發(fā)現(xiàn)與物業(yè)相關的工程問題，提交開發(fā)商。4、了解實際建筑情況（1）掌握現(xiàn)有配套設備設施的安裝、使用及養(yǎng)護情況。（2）了解工程進度、技術交底資料、技術檔案。（3）查找工程缺陷，登記備案，上報開發(fā)商。（4）掌握所有隱蔽工程施工安裝全過程。（5）備份工程變更情況，制定物業(yè)管理企業(yè)應對變更方案。（6）督促物業(yè)管理設施的的落實，提出與物業(yè)管理相關的合理化建議。5、提交協(xié)調(diào)報告和整改建議（1）定期向開發(fā)商發(fā)送物業(yè)協(xié)調(diào)函。（2）根據(jù)項目情況提出物業(yè)相關整改建議。（3）配合施工方落實整改建議。6、參加建筑竣工驗收工作（1）代表物業(yè)公司參與開發(fā)商的建筑驗收。（2）參加監(jiān)管部門對建筑的單體驗收。（3）參加項目綜合驗收。（4）準備物業(yè)接管驗收方案。7、對房屋及附屬設備設施進行清查（1）檢查房屋外觀、道路和綠化情況。（2）清查防盜門及配件和門鎖的靈敏度。（3）檢查室內(nèi)應具備的水電氣開關、配件的完好。（4）測試隱蔽管線和弱電線路。（5）按照設備設施檔案清點所有設備設施。（6）對房屋進行漏水測試和晴雨天觀察。（7）記錄所有清查問題，確保在物業(yè)管理進駐前上報完畢8、參與制定物業(yè)管理方案（1）研讀原物業(yè)管理預案（2）了解項目招投標規(guī)定（3）對比預案與項目現(xiàn)實情況（4）寫出管理預案修正稿四、早期介入的意義與優(yōu)勢1、早期介入的意義（1）提高xxxx的使用價值。（2）有利于xxxx房屋的銷售。（3）便于早期向業(yè)主提供物業(yè)咨詢。（4）為后期更好的為業(yè)主服務打好基礎。（5）有利于xxxx項目的宣傳和社會形象