行政事業(yè)單位國有房產(chǎn)出租管理辦法

行政事業(yè)單位國有房產(chǎn)出租管理辦法第一章總則第一條為進一步規(guī)范我市行政事業(yè)單位國有房產(chǎn)出租行為，提高國有房產(chǎn)使用效益，維護國有資產(chǎn)所有者權(quán)益，實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值，按照《行政事業(yè)性國有資產(chǎn)管理條例》等文件精神，結(jié)合我市實際，特制定本辦法。第二條本辦法適用于全市行政事業(yè)單位國有房產(chǎn)出租管理活動。第三條本辦法所稱國有房產(chǎn)出租是指行政事業(yè)單位作為出租人，在保證履行行政職能和完成事業(yè)任務(wù)的前提下,經(jīng)批準將其占有、使用的國有房產(chǎn)（包括經(jīng)規(guī)劃部門批準且在有效期內(nèi)的臨時建筑）交付承租人使用，并向承租人收取租金的行為。各單位將房產(chǎn)委托或承包給他人經(jīng)營、或者以聯(lián)營等名義且不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險而獲取收益的，視同出租行為，參照本辦法規(guī)定執(zhí)行。第四條下列國有房產(chǎn)出租暫不適用本辦法：（一）為本單位職工（含離退休人員）提供基本住所、解決住房困難的國有房產(chǎn)；（二）對人才引進、干部異地交流等涉及住房保障另有政策規(guī)定的，從其規(guī)定;（三）市住建局直管的公房；（四）菜市場、服裝市場等市場內(nèi)攤位出租（不包括整體出租、店面出租）；（五）國有單位之間的房產(chǎn)租借行為。第五條國有房產(chǎn)出租應(yīng)當(dāng)按照有償和公平、公正、公開的原則進行。第二章實施程序第六條各單位擬將房產(chǎn)對外出租的，應(yīng)當(dāng)通過內(nèi)部決策程序，并按照規(guī)定權(quán)限和程序履行報批手續(xù)。市機關(guān)事務(wù)管理中心統(tǒng)一管理的國有房產(chǎn)出租，由主管部門初審，提交市機關(guān)事務(wù)管理中心審核同意，并報市財政局審批；無主管部門的，由市機關(guān)事務(wù)管理中心審核同意，并報市財政局審批。其他行政事業(yè)單位出租國有房產(chǎn)的，由主管部門審核后,報市財政局審批；無主管部門的直接由市財政局審批。第七條行政事業(yè)單位出租國有房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)提交下列資料：（一）擬出租國有房產(chǎn)的書面申請報告，其中資產(chǎn)租賃方案包括擬出租房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)情況、使用情況、出租理由、租賃方式、出租期限、租金評估情況、招租底價、租金收取方式、對承租方的要求以及擬采取的公開交易方式等內(nèi)容；（二）對外租賃房產(chǎn)安全責(zé)任管理承諾書（被鑒定為危房的不得出租）；（三）國有房產(chǎn)的權(quán)屬證明，如《房屋所有權(quán)證》《國有土地使用權(quán)證》或者《不動產(chǎn)權(quán)證》等權(quán)證復(fù)印件（加蓋單位公章）及其他權(quán)屬證明材料；（四）證明國有房產(chǎn)資產(chǎn)價值的有效憑證，如記賬憑證或固定資產(chǎn)卡片等復(fù)印件（加蓋單位公章）；（五）國有資產(chǎn)評估項目備案表（房產(chǎn)出租專用）和房屋租金評估報告；（六）經(jīng)主管部門或市機關(guān)事務(wù)管理中心審核后的國有房產(chǎn)出租審批表（一式5份）；（七）其他資料，其中重大的資產(chǎn)租賃或協(xié)議出租項目必須由局長辦公會議等領(lǐng)導(dǎo)集體討論通過并形成書面決議,臨時建筑需提供規(guī)劃審批文件等。第八條房產(chǎn)出租前，行政事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)委托經(jīng)溫州市級及以上財政部門依法備案的資產(chǎn)評估機構(gòu)，對擬出租房產(chǎn)的租金進行評估，并將評估結(jié)果報市財政局備案，評估價作為出租的預(yù)計租金。第九條行政事業(yè)單位國有房產(chǎn)出租要通過進入政府交易平臺、委托中介機構(gòu)或單位自行組織等方式公開交易，按下列規(guī)定進行：（一）預(yù)計年租金起始價10萬元（含）以上的房產(chǎn)出租，要統(tǒng)一進入市公共資源交易中心等政府交易平臺，以招投標、拍賣、競價等交易方式，在主管部門和市財政局等有關(guān)部門監(jiān)督下，按規(guī)定程序?qū)嵤＃ǘ╊A(yù)計年租金起始價5萬元（含）以上，不超過10萬元的房產(chǎn)出租，要進入市公共資源交易中心等政府交易平臺或委托具有相應(yīng)資質(zhì)的拍賣公司等中介機構(gòu)，在主管部門及有關(guān)部門監(jiān)督下，按規(guī)定程序?qū)嵤?。不進入市公共資源交易中心的項目由代理中介通過公共資源交易中心網(wǎng)站發(fā)布交易公告、結(jié)果信息。采取公開交易方式出租房產(chǎn)的，招租公告要在網(wǎng)站等公開媒體發(fā)布。房產(chǎn)起始年租金100萬元以下的項目，公告期限不少于7個工作日，起始年租金100萬元（含）以上的項目公告期限不少于20個工作日。公開招租一般以租金報價最高者為承租人，對具有綜合目標或較高要求的特殊項目，以招投標方式按綜合條件最佳者得的原則確定承租人，資產(chǎn)租賃金額以招租結(jié)果的實際價格作為租賃合同簽約的金額。第十條房產(chǎn)租賃期限一般為3年，原則上不超過5年。對出租房產(chǎn)面積較大、承租方投入大且短期內(nèi)難以收回成本等特殊原因，經(jīng)相應(yīng)主管部門和市財政局批準可適當(dāng)延長租賃期限，但最長不超過10年。特殊情況確需超過10年的需報請市政府研究同意。第H??一條公開招租未成交的，在評估有效期內(nèi)原則上以原評估值為租金起始價再次進行公開招租。以原評估值為租金起始價公開招租2次（含）以上無人參與競買的，按規(guī)定報原審批機關(guān)同意后重新組織公開招租，且可逐步降低租賃底價，但新的租賃起始價不得低于原評估值的90%。第十二條以下幾種特殊情況，經(jīng)市財政局批準可以采用非公開招租方式：（一）房產(chǎn)建筑面積100nV以內(nèi)，預(yù)計年租金不超過5萬元的；（二）公開招租2次（含）以上未成交的，可以以不低于評估價90%的起始價協(xié)議出租；（三）經(jīng)市委市政府研究同意以非公開方式出租的特殊情況；（四）采取其他非公開方式出租的情形。采取非公開方式出租的，租賃價格由租賃雙方協(xié)商確定,但不得低于資產(chǎn)評估報告提供的租賃權(quán)評估值。經(jīng)審批采用非公開方式出租的房產(chǎn)，在租賃合同中明確約定承租人不得自行轉(zhuǎn)租。如承租人擅自轉(zhuǎn)租的，出租單位有權(quán)收取約定的履約保證金或終止租賃合同，收回房產(chǎn)。由此造成損失的，全部由承租人承擔(dān)。第十三條特殊情況需臨時（一般期限6個月以內(nèi)）出租國有房產(chǎn)的，由主管部門負責(zé)審批，無主管部門的由出租單位按內(nèi)控制度規(guī)定自行審批。第三章日常管理第十四條國有房產(chǎn)出租必須簽訂書面租賃合同。租賃合同內(nèi)容包括租賃期限、用途、履約保證金及其支付方式、租金、租金支付期限和方式、合同終止的情形及違約責(zé)任等條款。其中履約保證金不得低于年租金的10%,并于合同訂立時一次性向承租方收取。出租單位應(yīng)當(dāng)于簽訂租賃合同后15日內(nèi)，將出租結(jié)果和租賃合同分別報主管部門和市財政局備案。第十五條出租單位要于租賃期限到期前2個月向主管部門提出申請，并履行相應(yīng)的出租審批手續(xù)。原承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)。第十六條在符合規(guī)定程序和方式規(guī)范出租且承租人無拖欠租金行為的前提下，因承租方投入大、回報期長，承租方在原租期內(nèi)確實無法收回成本的，出租單位可以與承租人續(xù)租。房產(chǎn)續(xù)租前，出租單位應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的資產(chǎn)評估機構(gòu)，對續(xù)租房產(chǎn)的租金進行評估。續(xù)租租金不低于評估價。續(xù)租期限不得超過3年。續(xù)租期限到期后要重新公開招投標。第十七條本辦法實施前行政事業(yè)單位簽訂的租賃合同，其租賃期限未到期的，繼續(xù)履行原租賃合同，原租賃合同履行完成后，一律按本辦法執(zhí)行。租賃期限到期新的招租工作尚未完成的，如原承租人續(xù)租，出租單位可與原承租人按月簽訂臨時協(xié)議，租金按原合同支付，臨時出租時間累計不得超過6個月。第十八條出租單位要承擔(dān)對出租房產(chǎn)的日常管理職能，及時制止承租人違反合同約定的行為，如有必要可終止合同。對因承租人違反合同約定導(dǎo)致租賃合同不能正常履行或合同被終止的，出租單位要按照合同約定，及時采取應(yīng)對措施，保護國有權(quán)益不受侵害，并及時將相關(guān)情況報市財政局備案，收取的履約保證金、違約金視同房租收入管理。租賃期內(nèi)，若因城市規(guī)劃調(diào)整需要或不可抗力因素，影響出租房產(chǎn)的租賃使用期限，需提前解除租賃合同的，出租單位要將履約保證金及已交納的未到期租金（按日平均租金計算）不計息退還給承租人。出租單位要及時將相關(guān)情況報主管部門，并報市財政局備案。第十九條承租方在承租期內(nèi)因各種原因確實無力繼續(xù)履行合同且有新的承租人愿意承接原合同的，征得出租單位同意后，解除與原承租方的合同關(guān)系，并由出租單位與新的承租方簽訂剩余期限的租賃合同。出租單位要將合同變更情況及時報原審批機關(guān)備案。第二十條房產(chǎn)出租的承租方需要對承租房產(chǎn)進行裝修或投入固定資產(chǎn)的，要在合同中明確約定合同終止時的處置方式。出租單位原則上不得承諾認購、退回或折價收購承租人的固定資產(chǎn)或裝修費用。第二十一條出租單位取得的房產(chǎn)租賃收入，要按照政府非稅收入管理的規(guī)定，上繳同級財政，實行“收支兩條線”管理，納入部門綜合預(yù)算。法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。第二十二條出租單位取得的房產(chǎn)租賃收入，要依法繳納稅費。第四章監(jiān)督檢查第二十三條出租房產(chǎn)管理責(zé)任由出租單位負責(zé)。出租單位要確定專人負責(zé)管理，建立房產(chǎn)出租和權(quán)屬管理檔案臺賬，加強對出租房產(chǎn)的維護等日常管理，落實安全責(zé)任制，確保國有房產(chǎn)安全完整。第二十四條市財政局、市審計局、市機關(guān)事務(wù)管理中心等有關(guān)主管部門按照各自職責(zé)，結(jié)合日常監(jiān)督和專項監(jiān)督,對國有房產(chǎn)出租情況加強監(jiān)督檢查，也可聯(lián)合開展專項檢查。出租單位要嚴格按照本辦法規(guī)定辦理國有房產(chǎn)出租事宜，自覺接受監(jiān)督管理。第二十五條招租過程和合同履行期間發(fā)生爭議的，由主管部門負責(zé)牽頭調(diào)解，調(diào)解不成的由交易雙方依法解決。第二十六條有下列行為之一的，應(yīng)當(dāng)按照《行政事業(yè)性國有資產(chǎn)管理條例》《財政違法行為處罰處分條例》等法律法規(guī)規(guī)定，責(zé)令單位限期改正；情節(jié)嚴重的，對有關(guān)責(zé)任人員依法予以行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究有關(guān)責(zé)任人刑事責(zé)任。（一）未經(jīng)審批，擅自出租國有資產(chǎn)；（二）應(yīng)采用公開招租的，未按規(guī)定程序進行公開招租;（三）故意拆分面積、租期，化整為零，蓄意逃避國有資產(chǎn)出租管理的；（四）違反規(guī)定，干預(yù)社會中介機構(gòu)和產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)（或公共資源交易機構(gòu)）獨立執(zhí)業(yè)；（五）簽訂的合同內(nèi)容不完整，未訂立履約保證金條款的；（六）未按合同約定收取履約