七星水岸項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告

七星水岸項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告2011年10月七星水岸的整體規(guī)劃目前已經(jīng)基本定型，項(xiàng)目全面啟動(dòng)在即，在這個(gè)時(shí)候我們需要考慮一個(gè)問(wèn)題：我們的產(chǎn)品以什么樣的姿態(tài)面世？

要想回答好這個(gè)問(wèn)題，我們需要對(duì)自己有一個(gè)客觀的評(píng)價(jià)，同時(shí)根據(jù)周邊市場(chǎng)做相應(yīng)的調(diào)整。商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)也是如此“知己”“知彼”才能百戰(zhàn)不殆“知己篇”一、區(qū)位二、綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)三、整體布局規(guī)劃四、戶型配比五、沿街商業(yè)六、建筑風(fēng)格七、周邊配套八、優(yōu)劣勢(shì)分析九、總結(jié)一、區(qū)位地塊東至寧連路，南至深圳路、西至開(kāi)發(fā)區(qū)、北至開(kāi)發(fā)區(qū)，總面積51185.94平米，容積率2.0，項(xiàng)目地塊屬于清河區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)，南向?qū)γ媸腔窗彩薪?jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，屬于兩個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)的交界處，深圳路東西走向，是淮安新興區(qū)域的主干道之一，寧連路南北走向，周邊道路交通結(jié)構(gòu)良好。地塊位置“知己篇”二、綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目總建筑面積123974平米，居住總戶數(shù)為796戶，屬于中等規(guī)模的住宅小區(qū)。“知己篇”三、整體布局規(guī)劃項(xiàng)目整體呈現(xiàn)南低北高的走勢(shì)，北側(cè)是一排南北雙向景觀高層，別墅位于花園洋房中央，呈現(xiàn)“聚寶盆”式的布局，南側(cè)集中性商業(yè)有利于大型商業(yè)的布局?！爸浩彼?、戶型配比面積區(qū)段戶數(shù)比例90平米以下30037.69%100-120平米18423.12%120平米以上31239.20%總計(jì)796100.00%根據(jù)最新的市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)80-110平米左右的房源最為緊俏，通過(guò)以上兩表可以看出，本案120平米以上房源占據(jù)近一半的比例，因此本案的客戶定位應(yīng)該是改善性為主，因此在樓盤檔次方面需要做到中高端的檔次。“知己篇”“知己篇”五、沿街商業(yè)

6#、16#沿深圳路布局，5層，總建筑面積9820平米，其中沿街商業(yè)總建筑面積8534平米，目前規(guī)劃設(shè)計(jì)是1-2層采取一拖二的方式，3-5層采取都是大平層方式?！爸浩蓖ㄟ^(guò)上表可以看出，1-2層一拖二的商鋪，開(kāi)間3-4.5米，進(jìn)深15米左右，開(kāi)間深比1:3.3(1:5),遠(yuǎn)大于正常沿街商鋪的1:2.5，因此在后期營(yíng)銷方面要多做文章。六、建筑風(fēng)格項(xiàng)目建筑風(fēng)格整體采用新古典主義，簡(jiǎn)約大氣，面磚石材質(zhì)感精細(xì)華貴，風(fēng)格端莊穩(wěn)重，符合淮安市場(chǎng)的主流偏好。“知己篇”“知己篇”七、周邊配套◆家居建材商圈日益繁榮，項(xiàng)目東側(cè)有在建的大長(zhǎng)江國(guó)際家居廣場(chǎng)、博德五金建材家居廣場(chǎng)、紅星美凱龍專業(yè)市場(chǎng)，三大市場(chǎng)投入運(yùn)行后將大大帶動(dòng)區(qū)域的人氣和商業(yè)發(fā)展。◆休閑娛樂(lè)設(shè)施齊全，項(xiàng)目北側(cè)有清河美食城、長(zhǎng)榮大劇院、淮揚(yáng)菜文化館、奧特萊斯購(gòu)物公園、農(nóng)家樂(lè)等一系列政府規(guī)劃打造的各類配套，方便業(yè)主以后的休閑娛樂(lè)。◆汽配商圈發(fā)展迅速，項(xiàng)目東側(cè)有規(guī)模大片的汽車4S店集群，包括奇瑞、雪佛蘭、五菱、豐田、日產(chǎn)、馬自達(dá)、標(biāo)致等品牌，除此以外還有規(guī)模龐大國(guó)際汽車汽配城◆周邊商業(yè)規(guī)劃好，項(xiàng)目東側(cè)有規(guī)劃中的明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)，總建近50萬(wàn)平米，涵蓋餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑等功能，建成之后將大大帶動(dòng)區(qū)域的人氣和商業(yè)配套?！艚逃涮R全，開(kāi)明中學(xué)、淮陰師院附小新區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校、廣州路小學(xué)、深圳路小學(xué)遍布項(xiàng)目周邊?！艚煌ㄅ涮R全，周邊道路寬敞，淮安火車站正在擴(kuò)建中，規(guī)劃中的淮安汽車總站就在項(xiàng)目附近，今后的出行非常便捷。◆醫(yī)療配套齊全，淮安第一人民醫(yī)院清河新區(qū)分院、淮安第二人民醫(yī)院開(kāi)發(fā)區(qū)醫(yī)院都在項(xiàng)目3公里范圍內(nèi)?！爸浩眱?yōu)勢(shì)：1、項(xiàng)目位于淮安市深圳路與寧連路路口，地處清河區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，與淮安市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)僅一路之隔，周邊商業(yè)、市政等配套規(guī)劃完善，區(qū)域發(fā)展?jié)摿o(wú)限；2、整體規(guī)劃品位高，包含南北雙景觀高層、花園洋房、精品別墅等高檔物業(yè)形態(tài)，具備打造中高端產(chǎn)品的基本條件；3、緊靠七星島公園，臨河而居，周邊分布眾多綠化景觀，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，居住舒適度高；4、周邊樓盤的價(jià)格差比較大，最貴的6680均價(jià)多，最便宜的4000均價(jià)，這為項(xiàng)目的產(chǎn)品定位留足了空間。八、優(yōu)劣勢(shì)分析“知己篇”劣勢(shì)：1、與生活息息相關(guān)的生活配套不夠完善，目前居住不夠便利；2、周邊居住區(qū)較為分散，導(dǎo)致公交線路較少，出行方面不夠便利；3、周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤多，很多都是品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的大型高檔樓盤；4、小區(qū)西側(cè)有鐵路。“知己篇”九、總結(jié)本項(xiàng)目位于淮安市新興發(fā)展區(qū)域，交通便利，周邊的規(guī)劃完善，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ?，同時(shí)本案的整體規(guī)劃?rùn)n次高，物業(yè)形態(tài)包括景觀高層、（電梯）花園洋房、別墅、集中性商業(yè)，周邊生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，具備打造中高端項(xiàng)目的基礎(chǔ)條件。但項(xiàng)目周邊的競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案較多，很多都是品牌開(kāi)發(fā)商打造的超大型高檔樓盤，如何與“巨人”同場(chǎng)競(jìng)技，是本案啟動(dòng)之前需要思考的問(wèn)題?！爸浩薄爸似币弧⒅苓吺袌?chǎng)現(xiàn)狀及分析二、典型樓盤分析三、小結(jié)一、周邊市場(chǎng)現(xiàn)狀及分析本項(xiàng)目位于清河新區(qū)和市開(kāi)發(fā)區(qū)交界處，周邊樓盤云集，眾多樓盤可以按區(qū)域分為三個(gè)板塊：水渡口大街板塊、翔宇大道板塊、開(kāi)發(fā)區(qū)東側(cè)板塊水渡口大街板塊翔宇大道板塊開(kāi)發(fā)區(qū)東側(cè)板塊☆本案“知彼篇”水渡口大街板塊主要指水渡口大街兩側(cè)的眾多樓盤，該板塊的樓盤檔次普遍規(guī)模大、檔次高，主要有別墅和高端住宅小區(qū)組成，價(jià)格普遍較高，公寓價(jià)格基本都在5000-6000左右，代表性的樓盤主要有以下樓盤。1、水渡口大街板塊樓盤產(chǎn)品類型價(jià)格優(yōu)惠融僑華府高層4600-6500一次性92折，按揭96折，此外再享995折的會(huì)員優(yōu)惠，準(zhǔn)時(shí)簽約99折聯(lián)排16000-17000香格里拉小高層5500現(xiàn)房，送裝修基金，約30000-50000長(zhǎng)島一墅雙拼8000-9000一次性97折，按揭99折弘輝首馥高層6680均價(jià)一次性付款優(yōu)惠可以談茂華國(guó)際匯高層5000-5500一次性92折，按揭96折，此外再享準(zhǔn)時(shí)簽約99折和達(dá)雅苑小高層4400均價(jià)一次性98折萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)高層6000-7000一次性94折，按揭97折豐球白鷺湖疊加、聯(lián)排6000-9000

“知彼篇”翔宇大道板塊主要指翔宇大道兩側(cè)及附近的眾多樓盤，該板塊樓盤檔次高低俱全，既有百萬(wàn)方的超級(jí)大盤，也有總建幾萬(wàn)平米的小型樓盤，均價(jià)最高的樓盤可達(dá)6000元/平米，價(jià)格最低的樓盤均價(jià)在4200元/平米。2、翔宇大道板塊樓盤產(chǎn)品類型價(jià)格優(yōu)惠中天優(yōu)詩(shī)美地高層5700-7400一次性95折，按揭98折上海新城高層4200-4300均價(jià)一次性98折，按揭99折，如果買還可以再申請(qǐng)其他優(yōu)惠翔宇壹號(hào)高層4900均價(jià)一次性98折，按揭99折，準(zhǔn)時(shí)簽約99折酈城國(guó)際高層6000均價(jià)一次性93-94折，按揭95-97折，根據(jù)付款相應(yīng)折扣億力未來(lái)城高層5800-6200均價(jià)一次性98折，按揭99折河畔花城高層5400均價(jià)一次性97，按揭99折山水名邸高層5300均價(jià)一次性9折，按揭98折水韻天城高層5980均價(jià)一次性96折，按揭99折匯金豪庭高層5200均價(jià)“知彼篇”3、開(kāi)發(fā)區(qū)東側(cè)板塊

開(kāi)發(fā)區(qū)東側(cè)板塊主要指水渡口大街以南，翔宇大道以東最新開(kāi)發(fā)的區(qū)域，這片區(qū)域的發(fā)展剛剛起步，目前生活配套不齊全，主要依靠周邊企業(yè)的人流，但隨著區(qū)域的不斷發(fā)展，這個(gè)片區(qū)的發(fā)展空間非常大，目前這個(gè)區(qū)域的住宅樓盤規(guī)模普遍較小，價(jià)格都在4000-4500左右?！爸似睒潜P產(chǎn)品類型價(jià)格優(yōu)惠天香花苑多層4500均價(jià)剩6F躍層,4100-4200，基本沒(méi)優(yōu)惠御景天成花園雙拼6000-7000一次性96折，按揭98-99折大湖城邦雙拼7400-11000目前封盤，只接受一次性付款，按揭不受理東城佳園多層4200小高層4000紅豆國(guó)際商務(wù)城小高層4200均價(jià)一次性96折，按揭99折，再享總價(jià)-15000，送電梯費(fèi)3600，返契稅1.5%天生贏家小高層3900均價(jià)一次性97折，按揭98折，價(jià)格還可以再談?wù)勅A富匯小高層4300均價(jià)

羅馬假日多層4300-4700價(jià)格可以談小高層3938起8月開(kāi)盤錦繡華庭花園洋房（共4F）4300左右即將開(kāi)盤，時(shí)間未定聯(lián)排6100

雙拼7000多售完維多莉雅小高層4200均價(jià)一次性94折，138平米按揭96折，小戶型按揭97折維科格蘭花園聯(lián)排、雙拼8000均價(jià)一次性97折，定房?jī)?yōu)惠1萬(wàn)，準(zhǔn)時(shí)簽約2萬(wàn)東冠逸品高層4400-5400優(yōu)惠1萬(wàn)多，現(xiàn)場(chǎng)還有其他優(yōu)惠“知彼篇”分析通過(guò)以上三個(gè)板塊樓盤的價(jià)格可以看出，本案周邊樓盤的價(jià)格跨度區(qū)間非常大，從最貴的弘輝首馥6680元/平米均價(jià)，到最便宜的東城佳園4000元/平米，整整相差2680元/平米，導(dǎo)致如此大的價(jià)格落差主要在于樓盤的地理位置和自身定位，這也為本案的產(chǎn)品定位留足了空間，同時(shí)大多數(shù)樓盤對(duì)于一次性付款的優(yōu)惠幅度特別大。我司就從周邊眾多樓盤中，挑選2個(gè)代表性的樓盤做比較，分析他們的地段和定位，從而汲取對(duì)本案有借鑒意義的經(jīng)驗(yàn)?！爸似倍?、典型樓盤分析案例一：茂華國(guó)際匯樓盤名稱：茂華國(guó)際匯物業(yè)類型：高層、沿街商鋪詳細(xì)地址：清河南昌路東和平路南側(cè)

開(kāi)發(fā)商：淮安茂華置業(yè)有限公司售樓電話樓地址：水渡口大道與南昌路交匯處（缽池山公園東側(cè)）

戶型范圍：93-138平米銷售均價(jià)：

5000-5500均價(jià)容積率：2.7總建面積：

800000平米周邊設(shè)施：缽池山公園水渡口商業(yè)中心白鷺湖實(shí)驗(yàn)學(xué)校50路3路23路內(nèi)部設(shè)施：獨(dú)棟別墅式商業(yè)街、雙會(huì)所“知彼篇”茂華國(guó)際匯點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，缽池山公園向東第一站，離萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)非常近，周邊各類生活配套較為完善；項(xiàng)目總建80萬(wàn)平米，是一個(gè)超大規(guī)模的住宅小區(qū)，但產(chǎn)品本身缺乏亮點(diǎn)，非常的普通，建材方面也沒(méi)有出彩的地方，自身只有配套一個(gè)商業(yè)街；售樓處規(guī)模很大，現(xiàn)代商務(wù)風(fēng)格的裝修格調(diào)高雅，售樓處內(nèi)部?jī)?nèi)設(shè)水吧臺(tái)，硬件上非常到位，但水吧的服務(wù)跟不上，同時(shí)空間過(guò)大的售樓處給人一種冷冷清清的感覺(jué)；由于產(chǎn)品沒(méi)有出彩之處，導(dǎo)致業(yè)務(wù)員在產(chǎn)品介紹方面很難提升項(xiàng)目的檔次，僅僅依靠地段和價(jià)格進(jìn)行推薦，而且銷售資料也很匱乏。

“知彼篇”樓盤名稱：融僑華府物業(yè)類型：

高層、別墅、商業(yè)詳細(xì)地址：清河水渡口大道99號(hào)開(kāi)發(fā)商：淮安融僑金輝房地產(chǎn)有限公司售樓電話：83856666售樓地址：水渡口大道以南，韓泰路以東戶型范圍：110-138平米銷售均價(jià)：4600-6500容積率：3.17總建面積：

1050000平米周邊設(shè)施：公園：缽池山公園、古淮河文化生態(tài)景區(qū)

教育：清河小學(xué)分校、開(kāi)明中學(xué)分校、深圳路小學(xué)、白鷺湖中學(xué)（規(guī)劃）

醫(yī)療：一院分院、二院分院、中山醫(yī)院、市中醫(yī)院

內(nèi)部設(shè)施：4300平米豪華會(huì)所、500平米室內(nèi)恒溫泳池、20000平米主題示范園林，高層安裝新風(fēng)系統(tǒng)，別墅外立面采用石材加文化磚，高層采用石材加涂料案例二：融僑華府“知彼篇”融僑華府點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目位于水渡口大街南側(cè)，緊靠茂華國(guó)際匯，地理位置稍遜于茂華國(guó)際匯，周邊各類生活配套較為完善；項(xiàng)目總建105萬(wàn)平米，是一個(gè)超大規(guī)模的住宅小區(qū)，產(chǎn)品包含高層和別墅，高層產(chǎn)品自帶新風(fēng)系統(tǒng)，融僑憑借其優(yōu)越的品牌影響力和高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)水平，在地段稍遜的情況下，去化速度比茂華好；售樓處外圍的景觀打造的很好，對(duì)小區(qū)內(nèi)的景觀綠化具有示范作用，同時(shí)雖然售樓處的規(guī)模大，但實(shí)際客戶活動(dòng)范圍并不大，采用歐式豪華裝修，富麗堂皇，由于空間不大，即便在客戶數(shù)量不多的情況下也不顯的冷清；業(yè)務(wù)員的整體素質(zhì)較高，待人較為熱情。融僑之所以取得比茂華好的成績(jī)主要在于融僑地產(chǎn)的品牌效應(yīng)、融僑物業(yè)的配合和業(yè)務(wù)員的執(zhí)行力“知彼篇”三、小結(jié)以上兩個(gè)樓盤都定位的是高端樓盤，融僑在地理位置在稍遜茂華的情況下，交出了一份更加優(yōu)秀的銷售成績(jī)單?？v觀融僑的成功經(jīng)驗(yàn)，我們得出以下幾點(diǎn)對(duì)本案有建設(shè)性的意見(jiàn)：1、重視售樓處外圍景觀的打造2、售樓處規(guī)模適中，不宜過(guò)大3、售樓處裝修要符合樓盤建筑風(fēng)格，因此本案應(yīng)采用歐式裝修風(fēng)格4、重視項(xiàng)目產(chǎn)品的細(xì)節(jié)打造，讓業(yè)務(wù)員在與客戶的介紹中做到“言之有物”5、盡可能招標(biāo)品牌物業(yè)公司6、制作精良且足夠數(shù)量的銷售物料7、重視售樓處公共區(qū)域的人員禮儀(包括業(yè)務(wù)員、客服、保安及其他現(xiàn)場(chǎng)人員)8、打造一支積極進(jìn)取的銷售團(tuán)隊(duì)“知彼篇”以上就是本案以及周邊項(xiàng)目的基本情況在知己知彼的情況下，我們?cè)撊绾谓o項(xiàng)目定位呢？我們分析幾個(gè)細(xì)節(jié)由于本案120平米以上的戶型占據(jù)了小區(qū)一半的比例，這種面積配比表明改善性居住的客戶是本案客源的重要組成部分！這部分客戶特征客戶特征描述：年齡30-50歲之間，三口之家或三代同堂，具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，具有一定社會(huì)地位，對(duì)于生活品質(zhì)有一定的追求，社交活動(dòng)品位高；對(duì)應(yīng)購(gòu)買動(dòng)機(jī)：改善居住環(huán)境；體現(xiàn)身份價(jià)值，同時(shí)深諳品質(zhì)住宅的的升值保值功效；重點(diǎn)來(lái)源：項(xiàng)目周邊企業(yè)的白領(lǐng)及高收入藍(lán)領(lǐng)，政府事業(yè)單位公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、在面積方面需要一步到位的年輕人。細(xì)節(jié)1整體布局科學(xué)合理、恢弘大氣，物業(yè)形態(tài)高端，新古典主義風(fēng)格富貴華麗。細(xì)節(jié)2項(xiàng)目北側(cè)緊靠正在建設(shè)中的七星島生態(tài)商務(wù)會(huì)所七星島生態(tài)商務(wù)會(huì)所為外商獨(dú)資項(xiàng)目，總投資1億美元，占地170畝，建筑面積約10萬(wàn)平方米，總體建筑風(fēng)格為中式現(xiàn)代風(fēng)格，由一座集商務(wù)會(huì)議、婚慶餐飲、休閑度假健身等于一體的生態(tài)精品酒店島，一座休閑商業(yè)島和五座具有辦公、商務(wù)接待、居住、宴賓、養(yǎng)生、收藏多位一體的生態(tài)商務(wù)會(huì)所島組成，是古淮河文化生態(tài)景區(qū)創(chuàng)建國(guó)家5A級(jí)旅游景區(qū)功能的配套項(xiàng)目七星島是商務(wù)會(huì)所島，更是一座生態(tài)景觀島，項(xiàng)目四面環(huán)水，全部采用經(jīng)典蘇州園林建造風(fēng)格，高情遠(yuǎn)韻，清雅別致，是我們業(yè)主休閑娛樂(lè)的好去處。細(xì)節(jié)3通過(guò)以上3個(gè)細(xì)節(jié)可以看出，本案具備打造中高端項(xiàng)目的條件，同時(shí)受面積配比的影響，也必須打造中高端項(xiàng)目。通過(guò)項(xiàng)目的賣點(diǎn)提煉，我司對(duì)于樓盤的定位為：12萬(wàn)㎡歐陸生態(tài)品質(zhì)社區(qū)目標(biāo)價(jià)位:花園洋房5800元/平米

精品別墅10000元/平米景觀高層5300元/平米如果僅僅依靠本案的位置銷售，要達(dá)到目標(biāo)價(jià)格很難，因此我們要提升項(xiàng)目的附加值；我們將從產(chǎn)品、營(yíng)銷、物業(yè)三個(gè)方面進(jìn)行包裝?！爱a(chǎn)品篇”一、戶型細(xì)節(jié)二、建材三、智能化系統(tǒng)四、綠化景觀一、戶型細(xì)節(jié)1、飄窗◆飄窗就是為房間采光和美化造型而設(shè)置的突出外墻的窗◆飄窗，從名字不難看出，就是飄出的窗子。一般的飄窗可以呈矩形或梯形，從室內(nèi)向室外凸起。飄窗的三面都裝有玻璃，窗臺(tái)的高度比起一般的窗戶較低。這樣的設(shè)計(jì)既有利于進(jìn)行大面積的玻璃采光，又保留了寬敞的窗臺(tái)，使得室內(nèi)空間在視覺(jué)上得以延伸

◆飄窗只要高度不超過(guò)2.2米，都不會(huì)計(jì)入銷售面積，因此業(yè)主也就不需要為飄窗買單，飄窗的設(shè)計(jì)增加了業(yè)主實(shí)用面積，提高了產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力“產(chǎn)品篇”2、大陽(yáng)臺(tái)◆對(duì)很多業(yè)主的住房來(lái)說(shuō)，書(shū)房可能沒(méi)有一個(gè)地方來(lái)布置，其實(shí)稍加改造，就能將陽(yáng)臺(tái)“打扮”成一間別具一格的雅致書(shū)房

◆在陽(yáng)臺(tái)中央的頂上掛一副吊環(huán)，再配置杠鈴、啞鈴、拉力器、健騎機(jī)等健身器材，每天清晨，就可在這里呼吸到新鮮空氣，進(jìn)行健身健美鍛煉，將陽(yáng)臺(tái)打造成健身房◆陽(yáng)臺(tái)里擺放各種花草花草，將陽(yáng)臺(tái)做成百花園，調(diào)節(jié)室內(nèi)環(huán)境

◆在陽(yáng)臺(tái)的一面安設(shè)上下水及電源管線，放置洗衣機(jī)和洗手盆，可以設(shè)計(jì)成生活區(qū)域陽(yáng)臺(tái)的最主要作用是居住者晾曬衣物、擺放盆裁植物或堆放雜物，傳統(tǒng)的陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深1.0-1.5米，由于空間較小，作用有限，隨著建筑的不斷發(fā)展，出現(xiàn)了大進(jìn)深的陽(yáng)臺(tái)，使的陽(yáng)臺(tái)的作用得到大大的提升，不再是傳統(tǒng)意義的陽(yáng)臺(tái)。“產(chǎn)品篇”3、空中花園空中花園指房屋中沒(méi)有全封閉帶屋頂?shù)钠脚_(tái)，這部分的建筑面積按一半計(jì)算（如果是雙層高度則不算面積），入戶花園讓人們過(guò)去的“庭院情結(jié)”在空中得以延伸?！艨罩谢▓@贈(zèng)送面積，提高了建筑的得房率◆空中花園封閉后可以做成臥室或者書(shū)房，實(shí)際利用率高◆空中花園可以放置各類花草，在家中建設(shè)一片花園“產(chǎn)品篇”4、空調(diào)機(jī)位隨著時(shí)代的發(fā)展，空調(diào)已經(jīng)成為了家居必備的家用電器，因此空調(diào)機(jī)位的布局已經(jīng)成為在建筑設(shè)計(jì)中必備的組成部分，但很多空調(diào)機(jī)位僅僅留個(gè)底座，空調(diào)主機(jī)在很遠(yuǎn)就能看到，參差不齊的空調(diào)主機(jī)（大小、款式、顏色）使的小區(qū)外立面很雜亂，降低了小區(qū)的檔次。我司建議在預(yù)留的空調(diào)機(jī)位外加置護(hù)欄，使的差次不齊的空調(diào)主機(jī)從外立面無(wú)法看到，保持外立面的統(tǒng)一，有利于提高項(xiàng)目檔次?！爱a(chǎn)品篇”5、陽(yáng)臺(tái)封閉我司建議在規(guī)劃上陽(yáng)臺(tái)不封閉，在交房驗(yàn)收合格后開(kāi)發(fā)公司統(tǒng)一封閉陽(yáng)臺(tái)，封陽(yáng)臺(tái)費(fèi)用由客戶承擔(dān)（按不高于市場(chǎng)價(jià)格收費(fèi)）◆陽(yáng)臺(tái)在規(guī)劃上不封閉，建筑面積按一半計(jì)算◆在交房驗(yàn)收合格后開(kāi)發(fā)公司統(tǒng)一封閉陽(yáng)臺(tái)，外立面統(tǒng)一有助于提高項(xiàng)目檔次和后期的品質(zhì)保值◆封陽(yáng)臺(tái)費(fèi)用由客戶承擔(dān)，但按不高于市場(chǎng)價(jià)格收費(fèi)，表明開(kāi)發(fā)公司之所以封閉陽(yáng)臺(tái)并不是為了獲取利潤(rùn)，而是為了保證項(xiàng)目的品質(zhì)“產(chǎn)品篇”二、建材1、品牌電梯直通地下停車場(chǎng)目前電梯已經(jīng)大規(guī)模的在住宅小區(qū)使用，但問(wèn)題也是越來(lái)越多，很多人反映電梯的質(zhì)量不好，影響使用，因此在電梯的選擇方面，選擇品質(zhì)較高、維護(hù)便利的品牌，以事實(shí)數(shù)據(jù)告訴客戶，我們的電梯完全可以保障業(yè)主出行的安全和便利。

電梯直通地下停車場(chǎng)，業(yè)主停完車后不需上地面，直接從地下停車場(chǎng)乘電梯入戶，便利了業(yè)主的出行，提高了生活的品質(zhì)和小區(qū)的檔次。“產(chǎn)品篇”2、外立面材料的選擇從遠(yuǎn)處看，建筑風(fēng)格決定客戶對(duì)房屋的第一眼印象，而在近處看，外立面的材質(zhì)和色澤決定業(yè)主對(duì)房屋品質(zhì)的認(rèn)可程度，因此外立面的選材非常重要。建議底部采用石材，其余部分全部采用面磚（或仿真石外墻漆），拒絕平庸的水涂料，石材和仿真石外墻漆的應(yīng)用，一方面提高產(chǎn)品外立面的品質(zhì)感，另一方面，使得外立面不用擔(dān)心日曬雨淋導(dǎo)致的立面（涂料）裂紋和水漬，有利于保障項(xiàng)目的長(zhǎng)久品質(zhì)，這一點(diǎn)對(duì)于高品質(zhì)小區(qū)尤為重要?！爱a(chǎn)品篇”3、入戶門和門鎖入戶門和門鎖對(duì)于每套房屋的重要性不言而喻，常規(guī)的入戶門鋼板厚度薄，安全性能不高，式樣陳舊，建議采用最新科技的入戶門，比如采用優(yōu)質(zhì)鍍鋅鋼板，不但有很好的自潔性和粘貼性，抗光性、耐熱性，可防雨、抗靜電、且綠色環(huán)保，更完美顯現(xiàn)木材自然色彩的美感。門鎖方面采用電子密碼門鎖，刷卡、密碼、鑰匙都可開(kāi)門，可以隨意設(shè)置，這種門鎖目前主要應(yīng)用在北上廣等一線城市的高端項(xiàng)目，電子門鎖的使用提升項(xiàng)目科技含量，增加品質(zhì)感?！爱a(chǎn)品篇”三、智能化系統(tǒng)目前小區(qū)的智能化已經(jīng)越來(lái)越完善了，周界防范報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、可視樓宇對(duì)講系統(tǒng)、家庭防盜報(bào)警系統(tǒng)、車庫(kù)管理系統(tǒng)已經(jīng)在各個(gè)小區(qū)普遍使用，本項(xiàng)目也將不能例外，但在部分小的細(xì)節(jié)方面做出自己不一樣的地方，比如采用彩色可視系統(tǒng)替代黑白可視系統(tǒng)，小區(qū)遠(yuǎn)距離停車場(chǎng)藍(lán)牙系統(tǒng)代替?zhèn)鹘y(tǒng)的刷卡式車輛管理系統(tǒng)，彰顯項(xiàng)目品質(zhì)的高端。“產(chǎn)品篇”◆采用紅外對(duì)射對(duì)小區(qū)的周界進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)，以達(dá)到周界報(bào)警?！艉透髦鞴艿挠?jì)算機(jī)進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)，有效防護(hù)周界區(qū)域，對(duì)翻越行為提供及時(shí)報(bào)警?！艨梢韵?10報(bào)警中心自動(dòng)報(bào)警?！裟軐?duì)報(bào)警狀態(tài)、報(bào)警時(shí)間進(jìn)行記錄，并顯示報(bào)警區(qū)域，通過(guò)警笛提示警情發(fā)生，便于值班人員即時(shí)處理警情。1、周界防范報(bào)警系統(tǒng)“產(chǎn)品篇”2、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)◆在住宅區(qū)重要區(qū)域和公共場(chǎng)所安裝攝像機(jī)，讓控制室內(nèi)值班人員通過(guò)電視墻一目了然全面了解住宅區(qū)發(fā)生的情況?！舯０仓行耐ㄟ^(guò)錄像機(jī)能實(shí)時(shí)記錄、以備查證；通過(guò)矩陣控制器在控制臺(tái)切換操作，跟蹤監(jiān)察?！糁苓叚h(huán)境紅外線報(bào)警信號(hào)可作為相應(yīng)區(qū)域攝像機(jī)報(bào)警輸入信號(hào)，一旦報(bào)警，相應(yīng)攝像機(jī)自動(dòng)跟蹤?！粝到y(tǒng)控制部分采用智能數(shù)字圖像運(yùn)動(dòng)跟蹤報(bào)警器來(lái)實(shí)現(xiàn)全自動(dòng)操作控制。“產(chǎn)品篇”◆區(qū)域內(nèi)及重要部位制定保安人員巡更路線，并安裝巡更站點(diǎn)，如住宅區(qū)內(nèi)主要道路、盲點(diǎn)、死角等處?！舾鶕?jù)小區(qū)內(nèi)設(shè)置的各個(gè)巡更信息點(diǎn)進(jìn)行巡邏，由保安進(jìn)行定時(shí)巡訪以作記錄，可隨時(shí)按要求增加或更改巡更路線?！艄芾碇行闹贫▏?yán)密科學(xué)的巡邏計(jì)劃，建立巡邏點(diǎn)，巡邏管理員用巡更棒在各巡更點(diǎn)接觸，中心系統(tǒng)通過(guò)聯(lián)網(wǎng)管理記錄該點(diǎn)的各種情況，保證小區(qū)內(nèi)部人員的人身和財(cái)產(chǎn)安全。3、電子巡更系統(tǒng)“產(chǎn)品篇”◆由彩色可視門禁門口主機(jī)、彩色可視室內(nèi)機(jī)、電源、分層解碼器、管理中心等組成樓宇智能對(duì)講系統(tǒng)。◆有效地防范外來(lái)人員自由進(jìn)入單元樓內(nèi)，降低小區(qū)盜竊案件發(fā)生。◆封閉式管理住宅小區(qū)，進(jìn)行功能規(guī)劃，對(duì)提高小區(qū)安全管理、方便方便小區(qū)住戶的出入和對(duì)來(lái)訪客人的接待?！舳嗤ǖ纼?nèi)部通訊、雙向互叫對(duì)講等等，把單純?cè)L客開(kāi)門提升到多功能綜合管理層面上。4、彩色可視樓宇對(duì)講系統(tǒng)“產(chǎn)品篇”◆門磁感應(yīng)器：主要裝在門及門框上，非法闖入時(shí)，家庭主機(jī)報(bào)警，管理主機(jī)會(huì)顯示報(bào)警地點(diǎn)和性質(zhì)?！艏t外線感應(yīng)器：主要裝在窗戶和陽(yáng)臺(tái)附近，紅外探測(cè)非法闖入者。較新的窗戶和陽(yáng)臺(tái)布防技術(shù)采用“幕簾式紅外探頭”，通過(guò)薄薄的一層電子束來(lái)保護(hù)窗戶和陽(yáng)臺(tái)?！舨Ａ扑樘綔y(cè)器：裝在面對(duì)玻璃位置，通過(guò)檢測(cè)玻璃破碎的高頻聲而報(bào)警?！艟o急求助按鈕：一般裝設(shè)在較隱蔽地方，家庭發(fā)生緊急情況（如打劫、突發(fā)疾?。?，直接向保安中心求助?！舯０仓行墓芾碇鳈C(jī)能及時(shí)顯示各傳感器的報(bào)警狀態(tài)及性質(zhì)，家庭主機(jī)有留守和布防兩種狀態(tài)，主人回家時(shí)，在延時(shí)時(shí)間內(nèi)解除防盜系統(tǒng)，以免誤報(bào)。5、家庭防盜報(bào)警系統(tǒng)

“產(chǎn)品篇”6、小區(qū)遠(yuǎn)距離停車場(chǎng)藍(lán)牙系統(tǒng)藍(lán)牙（Bluetooth）是一種支持設(shè)備短距離通信的無(wú)線電技術(shù)。藍(lán)牙工作在2.4GHz

頻帶，帶寬為1Mb/s。采用藍(lán)牙技術(shù)應(yīng)用于智能停車場(chǎng)系統(tǒng)，車輛進(jìn)出車場(chǎng)可遠(yuǎn)距離（3-15m）不停車自動(dòng)識(shí)別通過(guò)。傳統(tǒng)的IC卡近距離感應(yīng)卡停車場(chǎng)，識(shí)讀距離只有幾個(gè)厘米，也稱為非接觸式卡。在實(shí)際使用中，需要車主將車輛停下來(lái)－》搖下車窗－》手持IC卡伸出車窗外－》進(jìn)行刷卡－》再繼續(xù)進(jìn)出。這種傳統(tǒng)的車輛出入管理系統(tǒng)在雨雪天氣、酷熱天氣等氣候下使得車主造成不便；作為IC卡車輛出入管理系統(tǒng)的換代產(chǎn)品，利用藍(lán)牙技術(shù)停車及車輛出入自動(dòng)管理提供了更為便利、高效和貴賓級(jí)服務(wù)，是各種管理手段先進(jìn)的企事業(yè)單位、高檔小區(qū)、別墅、智能停車場(chǎng)等首選的車輛出入自動(dòng)控制系統(tǒng)?！爱a(chǎn)品篇”四、綠化景觀蘇州有一個(gè)樓盤叫“白塘一號(hào)”，項(xiàng)目剛啟動(dòng)時(shí)，周邊各類配套都很匱乏，唯一的優(yōu)勢(shì)資源就是緊靠一個(gè)公園——白塘公園，該樓盤在樓盤打造方面，綠化景觀是樓盤的一大亮點(diǎn)，憑借這一亮點(diǎn)，“白塘一號(hào)”取得了巨大的成功。本案周邊綠化景觀資源豐富，北側(cè)緊靠七星島商務(wù)生態(tài)公園，因此在綠化景觀上可以做一點(diǎn)文章，建議邀請(qǐng)具有豐富經(jīng)驗(yàn)的景觀設(shè)計(jì)公司，進(jìn)行全方面的景觀設(shè)計(jì)（包括售樓處外圍和小區(qū)內(nèi)景觀），讓綠化景觀成為本案的銷售利器?！爱a(chǎn)品篇”1、社區(qū)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)貼合建筑風(fēng)格建議社區(qū)景規(guī)劃設(shè)計(jì)要與本項(xiàng)目的建筑風(fēng)格貼合——即新古典主義風(fēng)格，使得社區(qū)景觀能與建筑風(fēng)格融為一體，完美詮釋歐式建筑景觀的精髓，因此我們要給業(yè)主呈現(xiàn)的是——?dú)W陸皇家園林?！爱a(chǎn)品篇”2、社區(qū)主入口設(shè)計(jì)要有特色和品質(zhì)感

建議社區(qū)主入口設(shè)計(jì)要遵循有特色和品質(zhì)感的原則，契合項(xiàng)目建筑風(fēng)格要求，讓客戶直接從入口處就能感受到整個(gè)社區(qū)的高貴的品質(zhì)感及與眾不同的社區(qū)文化。主入口可規(guī)劃設(shè)計(jì)主題雕像、建筑小品、小型噴泉等，力求簡(jiǎn)潔大方，足夠的活動(dòng)空間，體現(xiàn)項(xiàng)目的品質(zhì)?！爱a(chǎn)品篇”3、中庭廣場(chǎng)中庭廣場(chǎng)是小區(qū)最大的綠化景觀集中區(qū)，也是日后業(yè)主在小區(qū)中休閑娛樂(lè)的場(chǎng)所，這片區(qū)域的綠化景觀我司需要用心去打造，中庭廣場(chǎng)打造的是否成功直接影響到整個(gè)小區(qū)的綠化景觀，由于項(xiàng)目采用高層布局，使得樓宇間的間距較大，為中庭的打造留下了足夠的空間。

“產(chǎn)品篇”4、主題公園隨著人們的生活水平越來(lái)越高，對(duì)于小區(qū)綠化的要求已經(jīng)不僅僅是有花有草即可，而是希望這些花花草草有機(jī)組合，形成一個(gè)個(gè)具有一定內(nèi)涵的綠化景觀組團(tuán)，也就是大家常說(shuō)的主題公園，比如：牡丹園、桂花園等?！爱a(chǎn)品篇”5、水景、坡地與樹(shù)種水景：中國(guó)是一個(gè)重視風(fēng)水的國(guó)度，流動(dòng)的水是被視為“旺財(cái)”，因此有必要在小區(qū)內(nèi)部做一個(gè)水景，其中這個(gè)水必須是循環(huán)水，保證水的流動(dòng)與清潔。

坡地：平坦的小區(qū)景觀業(yè)主見(jiàn)多了，那我們就要做出不一搬的出來(lái)，小區(qū)內(nèi)部的綠化做在一個(gè)個(gè)平緩的坡地上，增加層次性，給人耳目一新的感覺(jué)。樹(shù)種：既然做高檔小區(qū)，在樹(shù)種方面也要作出一定檔次，高檔次的樹(shù)種一方面提升小區(qū)的檔次，同時(shí)也可以為銷售說(shuō)辭的提供助力?！爱a(chǎn)品篇”“營(yíng)銷篇”一、價(jià)值梳理二、營(yíng)銷策略三、推廣策略及重大時(shí)間節(jié)點(diǎn)四、沿街商業(yè)五、售樓處與樣板間一、價(jià)值梳理1、地段：新城核心一世繁華本案處于新城核心地段，區(qū)域發(fā)展?jié)摿o(wú)限。2、商業(yè)：城東新城商圈樞紐明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)、奧特萊斯商業(yè)廣場(chǎng)、白鷺湖商業(yè)步行街、國(guó)際汽車博覽城、紅星美凱龍、大長(zhǎng)江國(guó)際家具廣場(chǎng)，各類商業(yè)配套齊全，盡享繁華便利。3、教育：人文社區(qū)心靈左岸深圳路小學(xué)、廣州路小學(xué)、淮陰師范附小、開(kāi)明中學(xué)，教育俯地，領(lǐng)先未來(lái)。4、生態(tài)：天然氧吧就在家門口

清河生態(tài)公園、擁有300畝白鷺湖、1900畝黃河森林的白鷺湖生態(tài)景區(qū)。5、休閑：絕無(wú)僅有的奢華休閑娛樂(lè)新地標(biāo)七星商務(wù)生態(tài)島、富士康高爾夫球場(chǎng)、國(guó)際婚慶廣場(chǎng)、清河生態(tài)美食城、白鷺湖山莊、五星級(jí)開(kāi)元大酒店、清河文化館。五大固有價(jià)值“營(yíng)銷篇”七大提升價(jià)值1、物業(yè)：皇家物管星級(jí)服務(wù)聘請(qǐng)**物業(yè)擔(dān)當(dāng)私人管家，提供皇家式的服務(wù)禮遇。2、產(chǎn)品：深耕細(xì)節(jié)，提升品質(zhì)對(duì)外墻材料、電梯、門窗等建材進(jìn)行提升，從而拉動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目品質(zhì)。3、景觀：大型中央水景著力于中央水景園林的打造。4、智能：科技交響悉心呵護(hù)一生周界防范報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、可視樓宇對(duì)講系統(tǒng)、家庭防盜報(bào)警系統(tǒng)、車庫(kù)管理系統(tǒng)。6、團(tuán)隊(duì)：國(guó)際團(tuán)隊(duì)聯(lián)袂出品在團(tuán)隊(duì)建設(shè)方面，力爭(zhēng)有影響力的國(guó)際團(tuán)隊(duì)加盟，尤其是景觀、規(guī)劃一類，爭(zhēng)取以冠名的方式，打國(guó)際一流團(tuán)隊(duì)的品牌?！盃I(yíng)銷篇”策略上必須高舉高打，大開(kāi)大闔，傳播上必須鏗鏘有力，擲地有聲。我們的營(yíng)銷策略二、營(yíng)銷策略“營(yíng)銷篇”針對(duì)三線城市當(dāng)?shù)孛襟w資源有限，戶外廣告成為樓盤宣傳的主要途徑之一，同時(shí)聯(lián)合空中電視媒體進(jìn)行推廣，另外有必要自行主辦客戶期刊，開(kāi)辟一種新的宣傳途徑，形成自己的聲音?？罩写驌舻孛嫱苿?dòng)自辦期刊1、媒體通道策略“營(yíng)銷篇”★戶外大牌：本案應(yīng)著力尋找本區(qū)域和市中心區(qū)域拿下5塊主要的戶外廣告位，盡早地?fù)屨济襟w資源?！袢f(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，新城中心位置，城東所有樓盤廣告的必爭(zhēng)之地?！袼煽诖蠼?，新城主干道，有效攔截過(guò)往客戶?！裣栌畲蟮?，城市連接南北的主要干道，人流密集，關(guān)注度高?！裆钲诼罚ㄇ鄭u路段），攔截羅馬假日、維多莉雅客源，同時(shí)離本案較近?！袷袇^(qū)繁華路段，在市中心扎個(gè)點(diǎn)，擴(kuò)大樓盤影響力?！盃I(yíng)銷篇”★電視廣告：

電視媒體是實(shí)行空中打擊的最佳載體，受眾面廣，可以最大范圍的遍布全市，有效捕捉全市客戶

●掛角、翻版，采取掛角的形式，主打項(xiàng)目案名，在淮安主要電視臺(tái)投放?！裥侣勂^廣告，制作專題性的15秒或30秒電視廣告，在淮安房產(chǎn)類欄目投放。

●電視游字，主要以發(fā)布項(xiàng)目信息為主，每晚四次，一般在活動(dòng)前一星期投放?！盃I(yíng)銷篇”★淮安日?qǐng)?bào)：日?qǐng)?bào)具有一定的權(quán)威性，是進(jìn)入黨政機(jī)關(guān)及行政事業(yè)單位的最佳途徑，與本案高端客戶群體聯(lián)系緊密。

●報(bào)眉廣告，位于報(bào)紙最顯眼的位置，固定時(shí)間長(zhǎng)期投放，一般聚中在活動(dòng)前一個(gè)月。●封底廣告，大版面的整版投放，營(yíng)造氣勢(shì)，主要在活動(dòng)前一周投放。“營(yíng)銷篇”★客戶期刊 針對(duì)本案的高端定位，應(yīng)獨(dú)自開(kāi)辟新的宣傳途徑，發(fā)行客戶期刊，是最有效的選擇，適宜項(xiàng)目形象的打造?？蛻羝诳鶕?jù)需要定期發(fā)行，每期8P，4開(kāi)，內(nèi)容為七星水岸介紹，歐式建筑風(fēng)格品鑒，本案建筑品位等。“營(yíng)銷篇”2、氛圍營(yíng)銷策略結(jié)合本案自身一系列有效的舉措，給客戶營(yíng)造本案的高尚氛圍，高檔感覺(jué)，與消費(fèi)者非一般的體驗(yàn)，無(wú)形中體現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值。實(shí)景示范全城命名預(yù)約參觀“營(yíng)銷篇”★樣板區(qū)實(shí)景示范

基于目前處于自住市場(chǎng)，客戶對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)的要求較高，在項(xiàng)目工程進(jìn)度許可的前提下，建議在基地現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立全實(shí)景的示范區(qū)，提前為到訪客戶展示尊貴的生活情景氛圍?！锶菂⑴c現(xiàn)場(chǎng)命名

以市民對(duì)七星水岸產(chǎn)品進(jìn)行命名的方式，向所有客戶發(fā)布這一消息，要求全城共同參與項(xiàng)目的景觀命名，戶型命名等，制造話題，引發(fā)關(guān)住。“營(yíng)銷篇”★樣板房預(yù)約參觀

針對(duì)會(huì)所中的樣版房，采取先預(yù)約再參觀的方式，不讓普通客戶隨意參觀，給客戶造成稀有、尊貴、不平常的心理，也可篩選客戶?！盃I(yíng)銷篇”3、公關(guān)營(yíng)銷策略針對(duì)淮安客戶接受信息的渠道不足的現(xiàn)實(shí)情況，應(yīng)該增加公關(guān)活動(dòng)營(yíng)銷的分量，通過(guò)公關(guān)活動(dòng)捕捉和積累客戶，鎖定目標(biāo)范圍，應(yīng)進(jìn)行針對(duì)性、不間斷性的體驗(yàn)式活動(dòng)營(yíng)銷。

產(chǎn)品推介會(huì)物業(yè)參觀人居金獎(jiǎng)

路演“營(yíng)銷篇”★舉辦產(chǎn)品推介會(huì)通過(guò)產(chǎn)品推介會(huì)的形式，明確本案的優(yōu)勢(shì)，給客戶于利益點(diǎn)，給媒體于話題?！飬⒂^物業(yè)（明確項(xiàng)目物業(yè)公司的前提下）組織意向客戶參觀相似著名樓盤，搶先體驗(yàn)歐式生態(tài)生活.增加客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知和信心。★舉辦路演活動(dòng)在人流眾多的大型露天廣場(chǎng)舉行路演活動(dòng)，近距離向客戶傳達(dá)樓盤信息，活動(dòng)選擇在大型銷售活動(dòng)前?！锶珖?guó)人居金獎(jiǎng)通過(guò)關(guān)系及經(jīng)費(fèi)，參加由政府部門主辦的建筑評(píng)比活動(dòng)，力爭(zhēng)獲得一個(gè)全國(guó)性的人居金獎(jiǎng)，或“江蘇人居環(huán)境獎(jiǎng)”等?！盃I(yíng)銷篇”三、推廣策略及重大時(shí)間節(jié)點(diǎn)“營(yíng)銷篇”推案順序第一批房源由6棟花園洋房和2棟別墅組成，物業(yè)形態(tài)高端，有利于提升項(xiàng)目在市場(chǎng)上的品質(zhì)感，樹(shù)立高端樓盤的形象。較高的品質(zhì)（產(chǎn)品細(xì)節(jié)需要一定的支持）和較高的價(jià)格相結(jié)合，直接以高端樓盤的姿態(tài)面市，有利于后期產(chǎn)品價(jià)格的提升。第一批房源“營(yíng)銷篇”產(chǎn)品推廣口號(hào)：品質(zhì)花園洋房回家就是度假形象推廣口號(hào)：七星名門水岸人生“營(yíng)銷篇”第二批房源由3棟高層組成，總計(jì)520套房源，占小區(qū)總房源的65%。第一批房源是以高端產(chǎn)品的面市，樹(shù)立項(xiàng)目在市場(chǎng)上的高端地位，同時(shí)這批產(chǎn)品都是景觀高層，形象與品質(zhì)兩相結(jié)合，有利于提升高層產(chǎn)品的銷售價(jià)格，促進(jìn)銷售。第二批房源“營(yíng)銷篇”產(chǎn)品推廣口號(hào)：一期完美收官360度全景高層即將綻放“營(yíng)銷篇”第三批房源由6棟花園洋房、2棟別墅、2棟商業(yè)組成，是項(xiàng)目的收官之作。經(jīng)過(guò)前2批房源的銷售，已經(jīng)在市場(chǎng)上樹(shù)立了項(xiàng)目的高端形象，因此第三批房源的銷售主要以利潤(rùn)最大化為主，同時(shí)商鋪開(kāi)始對(duì)外發(fā)售，最終完成住宅和商鋪的同時(shí)去化。第三批房源第三批房源“營(yíng)銷篇”產(chǎn)品推廣口號(hào)：

城市精英擁有七星水岸的最后機(jī)會(huì)第一階段：預(yù)熱階段：2012年2月-5月第二階段：蓄水階段：2012年5月-7月第三階段：開(kāi)盤強(qiáng)銷：2012年7月-8月第四階段：持續(xù)熱銷：2012年8月-10月第五階段：二期蓄水：2012年10月五大戰(zhàn)略部署，層層深入推廣“營(yíng)銷篇”2012.22012.52012.72012.82012.10開(kāi)工典禮批次明確產(chǎn)品推介內(nèi)部認(rèn)購(gòu)開(kāi)盤熱銷路演活動(dòng)物業(yè)參觀獲獎(jiǎng)公開(kāi)暫定節(jié)日活動(dòng)新年答謝預(yù)熱期蓄水期開(kāi)盤強(qiáng)銷期續(xù)銷期二期蓄客銷售進(jìn)場(chǎng)“營(yíng)銷篇”最終目標(biāo)：制造登場(chǎng)氣勢(shì)建立品牌高度這三個(gè)月時(shí)間內(nèi)，本案的最終目標(biāo)就是通過(guò)開(kāi)工典禮及售樓處公開(kāi)兩大主要活動(dòng)，結(jié)合戶外及報(bào)廣等各個(gè)層面的營(yíng)銷滲透，初步建立并明確本案與淮安當(dāng)?shù)貥潜P的差異化形象，為本案制造登場(chǎng)氣勢(shì)。Setp1。預(yù)熱階段品牌導(dǎo)入形象提升“營(yíng)銷篇”宣傳途徑：戶外廣告牌、公交車體畫(huà)面亮相圍墻廣告畫(huà)面更新形象廣告出街電視廣告預(yù)告等

“營(yíng)銷篇”項(xiàng)目名稱規(guī)劃說(shuō)明實(shí)施時(shí)間圍墻噴繪沿深圳路、寧連路若干塊12月底開(kāi)始工地大牌工地圍墻上方大牌待定12月底開(kāi)始戶外媒體萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)整年盡早搶占媒體資源水渡口大街整年翔宇大道整年深圳路（青島路段）整年市區(qū)繁華路段整年淮安日?qǐng)?bào)報(bào)眉廣告報(bào)眉1月1日起封底廣告整版活動(dòng)前1周集中投放電視廣告掛角，翻版，劇場(chǎng)贊助固定期限1月1日起新聞片頭，游字活動(dòng)前一周集中投放網(wǎng)絡(luò)使用淮安房網(wǎng)的聯(lián)系首頁(yè)flash廣告1月1日起路名指示牌各交通要道10個(gè)12月底開(kāi)始購(gòu)房車廣告讓購(gòu)房車成為項(xiàng)目的形象車1輛12月底開(kāi)始公交站臺(tái)廣告公交線路4個(gè)12月底開(kāi)始“營(yíng)銷篇”物料準(zhǔn)備項(xiàng)目名稱數(shù)量費(fèi)用合計(jì)實(shí)施時(shí)間各類廣告印刷品樓書(shū)和4折頁(yè)4折頁(yè)2000份，樓書(shū)500份價(jià)格待定12月底開(kāi)始戶型單頁(yè)選6-8種主要戶型，A4，200克銅版，數(shù)量根據(jù)房型數(shù)量定紙杯1萬(wàn)個(gè)信封7寸，2000個(gè)信紙雙膠紙，1000份資料袋牛皮紙，4000個(gè)手提袋白卡紙，4000個(gè)3D動(dòng)畫(huà)制作專題片10分鐘11月底開(kāi)始長(zhǎng)廣告片60秒短廣告片15秒模型樓盤模型112月底開(kāi)始戶型模型若干贈(zèng)送禮品煙灰缸數(shù)量待定12月底開(kāi)始茶杯壓書(shū)條“營(yíng)銷篇”★開(kāi)工典禮（時(shí)間待定）活動(dòng)形式：通過(guò)項(xiàng)目開(kāi)工典禮的機(jī)遇，借勢(shì)炒作高調(diào)亮相，擴(kuò)大影響力?；顒?dòng)地點(diǎn)：項(xiàng)目工地現(xiàn)場(chǎng)“營(yíng)銷篇”Setp2。蓄水階段首期客戶蓄水最終目標(biāo)：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，積累客戶在這段時(shí)間內(nèi)，本案的最終目標(biāo)就是通過(guò)交訂金認(rèn)購(gòu)VIP卡的形式，收取誠(chéng)意金，鎖定意向客戶，積累客戶，為開(kāi)盤熱銷足做準(zhǔn)備?？梢圆扇∨判蚩ā⒃鲋悼?、充抵卡的方式進(jìn)行。排序卡，前50名認(rèn)購(gòu)贈(zèng)送5000，50-100名贈(zèng)送2000。增值卡，限定時(shí)間，每天增值100元，直到開(kāi)盤，充抵卡，即交1000抵2000，交2000抵4000不等。在當(dāng)前政策對(duì)VIP卡發(fā)行把控較嚴(yán)的情形下，可以采取“宏祥名流會(huì)”的形式進(jìn)行客戶登記、鎖定?！昂晗槊鲿?huì)”第一步免費(fèi)加入，發(fā)放銀卡，第二步，在一系烈銷售條件許可后換發(fā)金卡，客戶交納規(guī)定數(shù)額的現(xiàn)金，享受一定的優(yōu)惠權(quán)益?！盃I(yíng)銷篇”宣傳途徑：電視廣告配合，調(diào)整畫(huà)面、文案，重點(diǎn)在于項(xiàng)目公開(kāi)信息短信廣告啟動(dòng)第一批客戶期刊啟動(dòng)

網(wǎng)絡(luò)廣告開(kāi)始投放“營(yíng)銷篇”項(xiàng)目名稱支出說(shuō)明實(shí)施時(shí)間戶外媒體萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)噴繪更新畫(huà)面蓄水前1月水渡口大街翔宇大道深圳路（青島路段）市區(qū)繁華路段淮安日?qǐng)?bào)報(bào)眉廣告報(bào)眉蓄水前1月封底廣告整版蓄水前1周電視廣告掛角、翻版、劇場(chǎng)贊助固定期限蓄水前1月新聞片頭，游字活動(dòng)前一周集中投放蓄水前1周集中投放網(wǎng)絡(luò)廣告聯(lián)系網(wǎng)站進(jìn)行信息更新蓄水前1月短信全城中高端手機(jī)消費(fèi)群體10萬(wàn)條×3次蓄水前1周客戶期刊4開(kāi)8P1萬(wàn)份待定名流會(huì)銀卡會(huì)員卡800張待定名流會(huì)金卡會(huì)員卡500張待定“營(yíng)銷篇”活動(dòng)形式：通過(guò)關(guān)系及經(jīng)費(fèi)，參加由政府部門主辦的建筑評(píng)比活動(dòng)，力爭(zhēng)獲得一個(gè)全國(guó)性的人居金獎(jiǎng)，或“江蘇人居環(huán)境獎(jiǎng)”等?！敖K人居環(huán)境獎(jiǎng)”是江蘇省在城市環(huán)境建設(shè)、人居建設(shè)、城市規(guī)劃管理方面設(shè)立的最高獎(jiǎng)項(xiàng)，具有相當(dāng)?shù)臋?quán)威性與影響力。通過(guò)獎(jiǎng)項(xiàng)以此來(lái)樹(shù)立項(xiàng)目的人居標(biāo)準(zhǔn)，突顯本案建筑品質(zhì)，形成市場(chǎng)熱點(diǎn)?；顒?dòng)經(jīng)費(fèi)：參評(píng)此類獎(jiǎng)項(xiàng)，全國(guó)性的在10萬(wàn)元左右，地方性的一般在5萬(wàn)元?！锝皙?jiǎng)信息公開(kāi)（時(shí)間待定）“營(yíng)銷篇”★產(chǎn)品推介會(huì)（時(shí)間待定）活動(dòng)形式：尋找炒作點(diǎn)，舉辦產(chǎn)品推介會(huì)，建筑設(shè)計(jì)如何體現(xiàn)建筑精髓，園林設(shè)計(jì)就園林綠化作介紹，物管公司對(duì)物業(yè)管理和服務(wù)進(jìn)行闡述。發(fā)展商介紹開(kāi)發(fā)理念等。活動(dòng)地點(diǎn)：星級(jí)酒店“營(yíng)銷篇”最終目標(biāo)：達(dá)到開(kāi)盤熱銷1、實(shí)現(xiàn)與目標(biāo)客群的對(duì)話，建立與目標(biāo)客群的心靈交流。2、在表達(dá)項(xiàng)目特點(diǎn)過(guò)程中，完成項(xiàng)目氣質(zhì)的構(gòu)建，確立本案品牌。Setp3。開(kāi)盤強(qiáng)銷品質(zhì)府邸榮耀公開(kāi)“營(yíng)銷篇”電視廣告配合，戶外調(diào)整畫(huà)面、文案，重點(diǎn)在于項(xiàng)目公開(kāi)信息客戶期刊定點(diǎn)區(qū)域投放網(wǎng)絡(luò)較文跟進(jìn)宣傳途徑：“營(yíng)銷篇”★組織物業(yè)參觀（時(shí)間待定）活動(dòng)形式：在項(xiàng)目開(kāi)盤前，選擇時(shí)段，組織意向客戶前往風(fēng)格類似類似的典型樓盤進(jìn)行參觀體驗(yàn)。增加客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知和信心，直接擊潰客戶的心理防線，同時(shí)起到口碑宣傳的效果。參觀地點(diǎn)：風(fēng)格類似的典型樓盤“營(yíng)銷篇”最終目標(biāo)：多渠道配合，實(shí)現(xiàn)持續(xù)強(qiáng)銷本案在確立項(xiàng)目高端形象、市場(chǎng)地位及話語(yǔ)權(quán)的基礎(chǔ)上，整合資源，進(jìn)行多渠道密集傳播，實(shí)現(xiàn)對(duì)細(xì)分階層的精準(zhǔn)打擊策略。不同產(chǎn)品的不同廣告內(nèi)容跟進(jìn)。Setp4。持續(xù)熱銷解析項(xiàng)目?jī)r(jià)值“營(yíng)銷篇”報(bào)紙較文跟進(jìn)電視廣告配合戶外調(diào)整畫(huà)面、文案，重點(diǎn)在于產(chǎn)品賣點(diǎn)的持續(xù)輸出客戶期刊定點(diǎn)區(qū)域投放宣傳途徑：線下活動(dòng)：逢周六周日舉辦小宗活動(dòng)“營(yíng)銷篇”“營(yíng)銷篇”最終目標(biāo)：借助一期的品牌，形成對(duì)二期影響此階段，項(xiàng)目一期已進(jìn)入尾聲，二期開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，開(kāi)發(fā)商品牌形象基本樹(shù)立后，本案的銷售將釋放強(qiáng)大的銷售勢(shì)能，而最終形成真正的品牌口碑，2012年10月以后。戶外廣告的少量更換，以推廣開(kāi)發(fā)商的企業(yè)形像為基本思路。Setp5。二期蓄水一期完美收官二期品質(zhì)升級(jí)“營(yíng)銷篇”“宏祥”系列報(bào)紙硬廣戶外媒體更新畫(huà)面宣傳途徑：廣告主題：宏祥地產(chǎn)，為你開(kāi)啟高品質(zhì)生活線下活動(dòng)：逢國(guó)慶節(jié)、春節(jié)等重大節(jié)假日舉辦大型活動(dòng)“營(yíng)銷篇”我們的VI運(yùn)用與畫(huà)面展示“營(yíng)銷篇”“營(yíng)銷篇”現(xiàn)代風(fēng)格LOGO及VI展示“營(yíng)銷篇”“營(yíng)銷篇”“營(yíng)銷篇”“營(yíng)銷篇”“營(yíng)銷篇”歐式風(fēng)格LOGO及VI展示“營(yíng)銷篇”“營(yíng)銷篇”“營(yíng)銷篇”法式風(fēng)格LOGO及VI展示“產(chǎn)品篇”“產(chǎn)品篇”“產(chǎn)品篇”“產(chǎn)品篇”“產(chǎn)品篇”“產(chǎn)品篇”四、沿街商業(yè)“營(yíng)銷篇”本案商業(yè)1-2層為一拖二商鋪，3-5層為大平層商鋪，由于項(xiàng)目周邊沒(méi)有其他小區(qū)客戶支持，只能依靠項(xiàng)目自身客源，因此如果全部對(duì)外直接硬性銷售，底層一拖二商鋪由于開(kāi)間較小、進(jìn)深太長(zhǎng)，客戶接受度存在一定問(wèn)題，3-5層的大平層商鋪去化緩慢。由于商鋪的體量不是太大，不適宜做太多成本很高的推廣活動(dòng)，因此我司對(duì)于商鋪營(yíng)銷有以下幾點(diǎn)建議?！盃I(yíng)銷篇”1、銷售時(shí)間的安排安排整個(gè)項(xiàng)目的銷售最后期，一方面有利于商鋪的價(jià)格提升，二來(lái)方便利用后期周邊（可能存在）的規(guī)劃。2、引進(jìn)一家超市社區(qū)店由于自身體量和客源影響，大型超市難以進(jìn)駐，不過(guò)可以考慮引進(jìn)一家社區(qū)店，這樣也可以促進(jìn)住宅的銷售，目前蘇果和八佰伴正在