不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)資土城

不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)

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第二部分：不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)微觀分析1第二部分學(xué)習(xí)內(nèi)容2、住房市場(chǎng)1、土地市場(chǎng)3、非住房市場(chǎng)4、不動(dòng)產(chǎn)投資5、不動(dòng)產(chǎn)金融2不動(dòng)產(chǎn)金融1第一節(jié)不動(dòng)產(chǎn)金融的特點(diǎn)與作用2第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)金融的基本內(nèi)容

3第三節(jié)住房抵押貸款證券化3學(xué)習(xí)目標(biāo)了解和掌握不動(dòng)產(chǎn)金融的主要內(nèi)容。思考和探討中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)金融發(fā)展的對(duì)策。

4不動(dòng)產(chǎn)融資1第一節(jié)不動(dòng)產(chǎn)金融的特點(diǎn)與作用2第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)金融的基本內(nèi)容

3第三節(jié)住房抵押貸款證券化5第一節(jié)不動(dòng)產(chǎn)金融的特點(diǎn)與作用金融是指有關(guān)貨幣、信用的所有經(jīng)濟(jì)關(guān)系和交易行為的總稱(chēng)。具體地說(shuō)，金融是指以銀行為中心的各種形式的信用活動(dòng)以及在信用基礎(chǔ)上組織起來(lái)的貨幣流通。凡是涉及到貨幣和貨幣資金的借貸、票據(jù)轉(zhuǎn)讓、債券和股票等有價(jià)證券的發(fā)行、轉(zhuǎn)讓及外匯交易等都屬于金融活動(dòng)。不動(dòng)產(chǎn)金融概念不動(dòng)產(chǎn)金融是指在不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流通和消費(fèi)過(guò)程中，通過(guò)貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱(chēng)。6第一節(jié)不動(dòng)產(chǎn)金融的特點(diǎn)與作用不動(dòng)產(chǎn)金融的特點(diǎn)融資資金量大政策性強(qiáng)金融債權(quán)保障性較強(qiáng)具有債券化趨勢(shì)7第一節(jié)不動(dòng)產(chǎn)金融的特點(diǎn)與作用不動(dòng)產(chǎn)金融的職能和作用籌資的職能，即金融機(jī)構(gòu)通過(guò)動(dòng)員、吸引儲(chǔ)蓄，籌集社會(huì)資金，以滿足不動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需的資金支持。融資，即金融機(jī)構(gòu)通過(guò)金融市場(chǎng)，將籌集的社會(huì)資金合理靈活地分配、調(diào)度到不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)（生產(chǎn)）、流通、消費(fèi)各領(lǐng)域、各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)和各不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)以及個(gè)人中去，支持不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)和消費(fèi)。運(yùn)用貨幣政策調(diào)控不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，當(dāng)市場(chǎng)需求過(guò)旺、投資過(guò)熱時(shí)，收緊貸款；而當(dāng)市場(chǎng)需求不足、市場(chǎng)疲軟時(shí)，則擴(kuò)大信貸，引導(dǎo)和促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。8不動(dòng)產(chǎn)融資1第一節(jié)不動(dòng)產(chǎn)金融的特點(diǎn)與作用2第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)金融的基本內(nèi)容

3第三節(jié)住房抵押貸款證券化9不動(dòng)產(chǎn)金融組織體系不動(dòng)產(chǎn)金融體系不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)體系不動(dòng)產(chǎn)金融專(zhuān)營(yíng)機(jī)構(gòu)如住房?jī)?chǔ)蓄銀行住宅信用合作社不動(dòng)產(chǎn)金融兼營(yíng)機(jī)構(gòu)如商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)要素不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)類(lèi)型不動(dòng)產(chǎn)籌資融資方式10政府家庭企事業(yè)單位外國(guó)投資者投資銀行抵押貸款銀行各商業(yè)銀行保險(xiǎn)公司證券公司政府開(kāi)發(fā)商家庭

資金供應(yīng)者融資中介資金需求者第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)金融的基本內(nèi)容不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)要素：融資主體、融資中介、金融工具

11第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)金融的基本內(nèi)容

不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)類(lèi)型

不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)分類(lèi)按市場(chǎng)層次分按服務(wù)對(duì)象分一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)房產(chǎn)金融市場(chǎng)地產(chǎn)金融市場(chǎng)12不動(dòng)產(chǎn)融資不動(dòng)產(chǎn)金融業(yè)務(wù)不動(dòng)產(chǎn)籌資不動(dòng)產(chǎn)儲(chǔ)蓄不動(dòng)產(chǎn)股票、債券銀行貸款不動(dòng)產(chǎn)證券、信托、租賃第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)金融的基本內(nèi)容不動(dòng)產(chǎn)籌資融資方式

13第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)金融的基本內(nèi)容不動(dòng)產(chǎn)籌資形式大體有以下幾種：

第一，儲(chǔ)蓄形式。從國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)金融活動(dòng)的實(shí)踐看，不動(dòng)產(chǎn)儲(chǔ)蓄有下面三種基本方式：（1）合同儲(chǔ)蓄。通常的做法是簽訂合同，長(zhǎng)期存款。（2）自愿儲(chǔ)蓄。自愿儲(chǔ)蓄是不動(dòng)產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)吸收廣大職工居民手中小額零星貨幣的一種存款形式。（3）強(qiáng)制儲(chǔ)蓄。強(qiáng)制儲(chǔ)蓄是利用法律、行政命令和經(jīng)濟(jì)手段，規(guī)定人們將一定數(shù)量的資金按期存入不動(dòng)產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的一種存款形式。14第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)金融的基本內(nèi)容第二，發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)股票和債券發(fā)行房地產(chǎn)股票。發(fā)行房地產(chǎn)債券。發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)債券也有多種方式：其中一種是由政府提供保證、由銀行發(fā)行。這種方式在國(guó)際上有以下三種行之效的金融工具：一是市場(chǎng)債券；二是地價(jià)指數(shù)；三是住房預(yù)約債券。15第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)金融的基本內(nèi)容市場(chǎng)債券是一種承擔(dān)還款責(zé)任的債務(wù)憑證，債務(wù)的條件、債券的票面價(jià)格、債務(wù)期限和利息等等都在債券上一一載明；地價(jià)指數(shù)債券是一種還債金額與地價(jià)連動(dòng)的債券。購(gòu)買(mǎi)土地的機(jī)構(gòu)與土地所有者締結(jié)買(mǎi)賣(mài)契約后，將購(gòu)買(mǎi)土地的資金交給專(zhuān)門(mén)的管理機(jī)構(gòu)，并接受等額的“地價(jià)指數(shù)債券”，債券的面額即為土地交易額，但償還金額則根據(jù)地價(jià)而變化。住宅預(yù)約債券是以項(xiàng)目完工后轉(zhuǎn)讓土地為條件發(fā)行的一種長(zhǎng)期、收低益?zhèn)顿Y者擁有選擇權(quán)。除由政府提供保證的市政債券外，還有一種常見(jiàn)的房地產(chǎn)抵押債券。這是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或金融機(jī)構(gòu)以受押房地產(chǎn)，即抵押權(quán)作為抵押品發(fā)行、并由信托機(jī)構(gòu)充當(dāng)受托人控制著抵押品的債券。16第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)金融的基本內(nèi)容不動(dòng)產(chǎn)融資形式大體有以下幾種：第一，銀行貸款1、不動(dòng)產(chǎn)貸款一般有三種類(lèi)型：一是抵押貸款，即以土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)作歸還本息抵押的貸款；二是信用貸款，即以借款人的品德、信譽(yù)、財(cái)務(wù)狀況、預(yù)期收益等為依據(jù)的貸款；三是保證貸款，即以第三方的信用作擔(dān)保的貸款。2、不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的種類(lèi)。不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款包括土地使用權(quán)抵押貸款和住房抵押貸款兩種。第二，不動(dòng)產(chǎn)信托信托業(yè)務(wù)也是銀行的一項(xiàng)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，它是指貨幣所有者或不動(dòng)產(chǎn)所有者基于對(duì)金融機(jī)構(gòu)的信任，委托其代理購(gòu)、建、租賃、經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)的行為。17第三，不動(dòng)產(chǎn)租賃是指房屋承租人自己選定或通過(guò)出租人選定房屋后，由出租人向不動(dòng)產(chǎn)出售方購(gòu)入該房屋，并交給承租人使用，承租人交付租金的行為。其實(shí)質(zhì)是出租人向承租人提供的一種融資方式。不動(dòng)產(chǎn)融資租賃主要包括杠桿租賃、售后回租等形式。18擴(kuò)展思考

國(guó)內(nèi)外不動(dòng)產(chǎn)金融制度模式19我國(guó)現(xiàn)階段整個(gè)資金來(lái)源及運(yùn)作過(guò)程：

我國(guó)房地產(chǎn)金融體系還不完善，資金的來(lái)源比較單一。過(guò)去主要來(lái)源于政府對(duì)銀行的投入和居民儲(chǔ)蓄，目前擴(kuò)大到公積金和股票市場(chǎng)等。資金來(lái)源政府撥款銀行貸款抵押貸款金融市場(chǎng)企業(yè)自籌集體集資預(yù)收款用戶各公司公積金住宅合作社地方政府和地方居民證券股票特定公司各公司國(guó)營(yíng)公司20國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)金融制度模式以證券融資為主（美國(guó)）以社會(huì)福利基金融資為主（新加坡）以?xún)?chǔ)蓄融資為主（德國(guó)）以財(cái)政融資為主（日本）21分類(lèi)合同儲(chǔ)蓄模式強(qiáng)制儲(chǔ)蓄模式資本市場(chǎng)模式籌措資金通過(guò)契約政府采用強(qiáng)制手段通過(guò)資本市場(chǎng)代表國(guó)家德國(guó)、英國(guó)新加坡、巴西美國(guó)、加拿大資金來(lái)源儲(chǔ)蓄、股本投入工資收入資本市場(chǎng)利率低進(jìn)低出、穩(wěn)定與市場(chǎng)利率掛鉤但較低；固定市場(chǎng)化政府作用中強(qiáng)弱運(yùn)行特征封閉式封閉為主開(kāi)放式發(fā)展趨勢(shì)打破封閉運(yùn)行利用資本市場(chǎng)多樣化和全球化22不動(dòng)產(chǎn)融資1第一節(jié)不動(dòng)產(chǎn)金融的特點(diǎn)與作用2第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)金融的基本內(nèi)容

3第三節(jié)住房抵押貸款證券化23第三節(jié)住房抵押貸款證券化

前面所講不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款就是不動(dòng)產(chǎn)抵押的初級(jí)市場(chǎng)，它是由不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款形成的市場(chǎng)。不動(dòng)產(chǎn)抵押二級(jí)市場(chǎng)是指買(mǎi)賣(mài)抵押不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)的市場(chǎng)。不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者抵押貸款銀行證券投資者抵押債權(quán)抵押債務(wù)現(xiàn)金抵押債權(quán)抵押債務(wù)現(xiàn)金一級(jí)市場(chǎng)

二級(jí)市場(chǎng)24第三節(jié)住房抵押貸款證券化

住房抵押貸款證券化將沉淀在不動(dòng)產(chǎn)上的巨大財(cái)產(chǎn)變成可流動(dòng)的投資方式，吸引社會(huì)投資進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

不動(dòng)產(chǎn)證券化一般有兩種手段：一是房地產(chǎn)公司在金融市場(chǎng)直接融資，如發(fā)行股票、債券等；二是銀行將抵押的房屋債權(quán)轉(zhuǎn)讓給一些大的金融機(jī)構(gòu)，這些金融機(jī)構(gòu)將不同銀行或金融機(jī)構(gòu)抵押的不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)打包到證券市場(chǎng)發(fā)行債券，用在證券市場(chǎng)上取得的資金支持銀行或金融機(jī)構(gòu)的抵押貸款業(yè)務(wù)。

這個(gè)過(guò)程就是銀行將擁有的抵押不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)再抵押給大的金融機(jī)構(gòu)，大的金融機(jī)構(gòu)依靠其信譽(yù)和抵押房屋債權(quán)作為還款保證到證券市場(chǎng)發(fā)行債券。25第三節(jié)住房抵押貸款證券化

不動(dòng)產(chǎn)抵押二級(jí)市場(chǎng)的功能

開(kāi)辟了新的融資渠道，改善了資產(chǎn)負(fù)債業(yè)務(wù)。有利于打破住房信貸供求區(qū)域不平衡，提高住房資源配置效率。有利于降低銀行風(fēng)險(xiǎn)（流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、通脹風(fēng)險(xiǎn)、提前還款風(fēng)險(xiǎn)、違約風(fēng)險(xiǎn)）26第三節(jié)住房抵押貸款證券化

不動(dòng)產(chǎn)抵押二級(jí)市場(chǎng)的重要參與者抵押貸款收購(gòu)者擔(dān)保機(jī)構(gòu)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu):

根據(jù)抵押貸款的質(zhì)量、貸款發(fā)放者的信譽(yù)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)的信譽(yù)、抵押貸款購(gòu)買(mǎi)者的資金、技術(shù)實(shí)力等對(duì)抵押貸款債權(quán)評(píng)級(jí)。證券投資者27專(zhuān)題分析之二

美國(guó)次貸危機(jī)及抵押貸款證券化擬回答：為什么會(huì)發(fā)生次貸危機(jī)？抵押貸款證券化需要哪些條件？我國(guó)適合開(kāi)展抵押貸款證券化嗎？28

美國(guó)抵押貸款評(píng)級(jí)

根據(jù)對(duì)借款人信用條件評(píng)級(jí)的高低，可以把抵押貸款分成優(yōu)級(jí)（Primeloan）、近優(yōu)級(jí)（Nearprime或Alternative）和次級(jí)（Subprime）抵押貸款。個(gè)人信用評(píng)估的5C原則:品德（character），能力（capacity），資本（capital），擔(dān)保（collateral），行業(yè)環(huán)境（conditionofbusiness）29美國(guó)次級(jí)危機(jī)的發(fā)生過(guò)程

美國(guó)的次貸危機(jī)應(yīng)該是美國(guó)房地產(chǎn)金融系統(tǒng)全面危機(jī)造成的，次貸和次債都出現(xiàn)了問(wèn)題（如下圖：美國(guó)次級(jí)貸款市場(chǎng)和次級(jí)債市場(chǎng)運(yùn)作圖）。

購(gòu)房人次貸公司投資銀行基金、保險(xiǎn)公司或其他銀行資產(chǎn)評(píng)估或承銷(xiāo)商信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)抵押貸款提供資金提供資金提供資金房產(chǎn)評(píng)估出售次級(jí)債權(quán)購(gòu)房人信用評(píng)級(jí)債券評(píng)級(jí)促銷(xiāo)擔(dān)保債務(wù)憑證次級(jí)貸款市場(chǎng)次級(jí)債市場(chǎng)30美國(guó)次貸危機(jī)產(chǎn)生的原因分析美國(guó)次貸危機(jī)的產(chǎn)生是由內(nèi)外因綜合作用形成的結(jié)果。就內(nèi)因而言，可以分為次級(jí)貸款運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)和參與機(jī)構(gòu)的行為，外因主要是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化。

1.次級(jí)抵押貸款的運(yùn)行。

2.次級(jí)抵押貸款參與人的行為。

3.利率周期促使危機(jī)爆發(fā)。31抵押貸款證券化需要的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件（一）成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)是保證交易標(biāo)的合法性的關(guān)鍵。（二）成熟的證券市場(chǎng)只有成熟的證券市場(chǎng)，才能保證股票、證券價(jià)格同資產(chǎn)或生產(chǎn)發(fā)展相聯(lián)系，才能保證生產(chǎn)交易規(guī)范，也才能保證抵押擔(dān)保人的利益和放款人的資金安全。

32（三）成熟的抵押貸款市場(chǎng)抵押貸款市場(chǎng)是抵押貸款證券化的基礎(chǔ)，沒(méi)有良好的抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)，就不可能有一個(gè)穩(wěn)定的抵押貸款的二級(jí)市場(chǎng)。（四）統(tǒng)一的擔(dān)保機(jī)構(gòu)為保障抵押貸款的安全性和分散銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)，一般抵押貸款應(yīng)有一個(gè)統(tǒng)一的、具有權(quán)威的擔(dān)保機(jī)構(gòu)為抵押貸款擔(dān)保，目前我國(guó)還沒(méi)有這樣的機(jī)構(gòu)。（五）完善的法律保障（六）政府的支持首先，提供具有政府權(quán)威性的保險(xiǎn)服務(wù)和擔(dān)保服務(wù)，提高了投資者的信心。其次，通過(guò)政府成立的二級(jí)市場(chǎng)中介機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)了對(duì)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)功能，促進(jìn)了債權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)化和證券化。（七）健全的社會(huì)信用制度（八）專(zhuān)門(mén)技術(shù)人才33抵押二級(jí)市場(chǎng)在中國(guó)的可行性

（一）建立抵押二級(jí)市場(chǎng)的條件從美國(guó)等其他國(guó)家抵押二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展歷程可以看出，要建立一個(gè)運(yùn)轉(zhuǎn)良好的二級(jí)市場(chǎng)，首先要建立較完善的法律法規(guī)體系，其次是由政府支持建立信譽(yù)良好的中介組織，最后還要有完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)和成熟的證券市場(chǎng)。

（二）當(dāng)前在我國(guó)建立二級(jí)市場(chǎng)不現(xiàn)實(shí)從目前我國(guó)情況看，除缺少二級(jí)市場(chǎng)法規(guī)和中介機(jī)構(gòu)外，還沒(méi)有形成發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)抵押一級(jí)市場(chǎng)，即抵押貸款市場(chǎng)。城鄉(xiāng)居民大量銀行儲(chǔ)蓄，銀行沒(méi)有因缺少貸款資金需要尋找新的籌資手段的必要性，所以，在全國(guó)范圍內(nèi)沒(méi)有立即開(kāi)展抵押貸款證券化工作的必要性。34思考不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)的構(gòu)成要素？不動(dòng)產(chǎn)籌資融資的渠道有哪些？不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款和不動(dòng)產(chǎn)證券化之間有什么聯(lián)系？資產(chǎn)證券化需要什么條件？35

作業(yè)36

專(zhuān)題分析二:地租\地價(jià)與房?jī)r(jià)及居民購(gòu)買(mǎi)力的關(guān)系(資環(huán)\土管)

閱讀材料

1、地價(jià)房?jī)r(jià)誰(shuí)唱主角?(可借助張紅的教材110頁(yè))2、房?jī)r(jià)收入比與居民購(gòu)買(mǎi)力（曹振良，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)通論366頁(yè)）

3、土地經(jīng)濟(jì)學(xué)發(fā)展的回顧與展望（石憶邵，汪偉）

4、西方經(jīng)濟(jì)學(xué)說(shuō)史中地租理論的演變（賀衛(wèi)，王浣塵)

思考與回答

1、請(qǐng)結(jié)合閱讀材料1，收集近些年來(lái)北京、上?；蛏钲谑械牡貎r(jià)與住宅價(jià)格數(shù)據(jù)，對(duì)房?jī)r(jià)與地價(jià)之