物業(yè)法律法規(guī)運用

物業(yè)法律法規(guī)應(yīng)用李慧法律法規(guī)清單《民法》《合同法》《行政處罰法》《物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》《民法》《民法》是最基本、最重要的一部法律，講得是權(quán)利義務(wù)?！睹穹ā氛{(diào)整對象是財產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系，但并不是所有的財產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系都由民法調(diào)整。只調(diào)整平等主體之間的財產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系，建立在行政命令和服務(wù)基礎(chǔ)上的財產(chǎn)關(guān)系則不屬于，如國家向法人、公民征收稅收等。

一般訴訟時效：

《民法通則》第135條普通訴訟時效，向人民法院請求保護民事權(quán)利的訴訟時效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外。訴訟時效特殊訴訟時效：1）半年——貨物運輸2）一年——身體受到傷害要求賠償?shù)?；出售質(zhì)量不合格的商品未聲名的；延付或者拒付租金的；寄存財物被丟失或者損毀的。3）四年——涉外合同4）五年——人身保險合同中的壽險問題5）最長為二十年案例1

2000年1月12日,某物業(yè)公司與韓某簽訂了《公有住宅租賃合同》,雙方主要約定：韓某承租該物業(yè)公司管理的某小區(qū)房屋,由韓某按月交納房租173元,逾月未交者,除補交欠租外,須另交所欠租金額10％的違約金。后韓某自2001年1月12日起開始拖欠租金至今。2006年1月,該物業(yè)公司將韓某起訴到了法院,要求韓某支付2001年1月12日至2006年1月12日的房屋租金10380元、違約金1038元。審理中,被告提出該物業(yè)公司從未向其索要過房屋租金,按照法律關(guān)于拒付房屋租金的時效為1年的規(guī)定,不同意支付全部租金,且物業(yè)公司服務(wù)不好,不同意原告的訴訟請求。法院的審判法院依法判決韓某向該物業(yè)公司支付2005年1月12日至2006年1月12日的房屋租金2076元、違約金207.6元,并依法駁回了某物業(yè)公司的其他訴訟請求。思考：為什么這么判決？分析本案涉及短期訴訟時效的法律規(guī)定。訴訟時效是指權(quán)利人在法定期間內(nèi)不行使權(quán)利即喪失請求人民法院依法保護其民事權(quán)利的制度。按照法律規(guī)定,普通的訴訟時效期間為2年,但法律另有規(guī)定的除外。而本案涉及的延付或者拒付租金就屬于法律有特殊規(guī)定的情況?！睹穹ㄍ▌t》第136條規(guī)定:“下列的訴訟時效期間為一年:(一)身體受到傷害要求賠償?shù)?(二)出售質(zhì)量不合格的商品未聲明的:(三)延付或者拒付租金的;(四)寄存財物被丟失或者損毀的。”

本案涉及的訴訟時效期間為法律規(guī)定的短期訴訟時效期間,時間為1年。本案中某物業(yè)公司未在法定期間內(nèi)行使其對韓某的權(quán)利,故超過1年的租金部分未能得到法律的支持。但訴訟時效期間并非恒定的,它有可能發(fā)生中斷?！睹穹ㄍ▌t》第140條規(guī)定:

"訴訟時效因提起訴訟、當事人一方提出要求或者同意履行義務(wù)而中斷。從中斷時起,訴訟時效期間重新計算。"

結(jié)合本案,若在2001年1月至2006年1月,某物業(yè)公司每月均向韓某催要過房租,并能提交相應(yīng)的證據(jù),則韓某將無法援引上述短期訴訟時效期間的法律規(guī)定要求僅支付1年的房租。但是,原告沒有提供證據(jù)證明發(fā)生訴訟時效中斷的事由。因此,法院判決被告只支付給原告1年的租金及違約金。提醒我國法律規(guī)定，延期交付或拒絕交付租金的訴訟時效為1年。也就是說租戶超過1年沒有交納房屋租金，而房屋的所有人也沒有向法院主張自己的權(quán)利，一年后即使房屋所有人要求追討過去1年的租金，法院也不會支持。

延付或者拒付房屋租金的訴訟時效為一年。案例2田先生于2003年5月在本市買了一套多層住房，物業(yè)管理費為每月每平方米0.8元。田先生在外地工作除國假日回來居住外，平時空關(guān)著，因此對于繳每月的物業(yè)費心理不平衡，總認為不應(yīng)該繳納，于是從第2年開始，田先生拖交了近5年的物業(yè)費。

田先生房屋所在的華汀苑小區(qū)，是由上海鹿亭物業(yè)公司負責(zé)管理。該物業(yè)管理公司是一家專業(yè)企業(yè)，證照齊全，從2003年起華汀苑小區(qū)業(yè)主大會與鹿亭物業(yè)公司訂立物業(yè)管理合同。該物業(yè)公司依據(jù)合同約定，盡心盡責(zé)管理物業(yè)。但業(yè)主田先生認為物業(yè)公司不盡業(yè)主責(zé)任，在公共部位不講清潔，用膠水在門上到處張貼繳費物業(yè)費通知，使田先生無法清理。并以自己在外地工作不回來住為由，堅持不交納物業(yè)管理費，在4年多時間內(nèi)共欠物業(yè)管理費4500余元。物業(yè)公司屢次催討，田先生均以不知道為推脫拒絕償付。物業(yè)公司于今年4月向法院起訴，要求田先生償付拖欠的2004年6月至2009年3月，57個月的物業(yè)管理費4560余元。分析田先生的觀點欠物業(yè)管理費屬實，但物業(yè)公司現(xiàn)在才向被告主張權(quán)利，已過了2年的訴訟時效，也說明被告在該期間不繳納是原告認可的，因此要求法院駁回物業(yè)公司的訴訟請求。法院的判決原告所提供的繳費通知掛號信憑證，已證明公司在2005年到2008年期間每年向被告主張過權(quán)利，本案訴訟時效在起訴前已中斷過三次，每次中斷后，訴訟時效期間從中斷時起重新計算，故原告現(xiàn)在主張的權(quán)利并未超過訴訟時效?，F(xiàn)被告對其所欠的物業(yè)管理費數(shù)額也予以了認可，故對于原告要求被告支付物業(yè)管理費4560余元的訴請，法院予以支持。據(jù)此，依照我國民法通則和物業(yè)管理條例有關(guān)規(guī)定，法院作出上述判決?！逗贤ā泛x：是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議?！肚捌谖飿I(yè)管理協(xié)議》《物業(yè)管理合同》不同點訂立合同的當事人物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)主(或業(yè)主大會)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同期限可以約定期限明確、穩(wěn)定性強相同點物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于服務(wù)內(nèi)容的條款與前期物業(yè)服務(wù)合同基本相同兩項書面合同合同條款包含的內(nèi)容合同條款數(shù)量質(zhì)量履行期限、地點和方式當事人名稱或姓名標的違約責(zé)任付款或報酬解決爭議的方式其它甲乙雙方的權(quán)利和義務(wù)物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量物業(yè)管理服務(wù)費物業(yè)維修基金使用其他約定事項違約責(zé)任物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容案例2006年9月7日，董先生下班后發(fā)現(xiàn)，其位于海淀區(qū)某家園小區(qū)的住所被盜，警方認定是入室盜竊。“我們家住1層，曾要求物業(yè)安裝防盜門窗，但被拒絕。”業(yè)主董先生認為是物業(yè)公司沒有盡到防范義務(wù)，將物業(yè)公司訴至海淀法院，索賠近4萬元的損失。法庭上，董先生細數(shù)了物業(yè)公司保衛(wèi)不力的幾大“罪狀”：小區(qū)原定的每棟樓1名保安配制變?yōu)?棟樓1名保安；樓內(nèi)報警電話早已過時，未及時更新；小區(qū)紅外防盜系統(tǒng)也不能正常使用。董先生認為，作為小區(qū)的管理者，物業(yè)公司沒有保障業(yè)主人身財產(chǎn)安全，應(yīng)該給予賠償。分析物業(yè)管理合同的性質(zhì)就物業(yè)管理合同的性質(zhì)而言，其應(yīng)屬無名合同。物業(yè)公司與業(yè)主之間是委托管理關(guān)系，其構(gòu)成要件類同于委托關(guān)系。對無名合同的法律調(diào)整，應(yīng)當運用總則的規(guī)定，并可以參照與其相類似合同的法律規(guī)定。其具有如下特點：1、物業(yè)管理合同受相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)及《合同法》的調(diào)整。2、物業(yè)管理合同不同于保管合同。物業(yè)管理公司的主要合同義務(wù)是管理職責(zé)，不形成物業(yè)管理公司對業(yè)主、物業(yè)使用人家中財物的保管、賠償責(zé)任。3、物業(yè)管理合同與委托合同并不完全一致。委托合同任何一方均有權(quán)單方解除合同；而物業(yè)管理合同雙方均不得任意取消或解除合同。物業(yè)公司的合同義務(wù)物業(yè)公司的安全保障義務(wù)是指物業(yè)公司根據(jù)物業(yè)管理合同的約定，作為經(jīng)營者或者管理者承擔(dān)的對他人的人身、財產(chǎn)負有的合理限度內(nèi)的安全保護義務(wù)。其有義務(wù)為維護小區(qū)的公共秩序而實施的安全防范工作。

《物業(yè)管理條例》第四十七條規(guī)定，“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當協(xié)助做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作?！?/p>

保安服務(wù)一般通過門崗、巡邏、守護等項目，及相應(yīng)的安保設(shè)施設(shè)備，保障小區(qū)安全。具體安保服務(wù)內(nèi)容應(yīng)通過物業(yè)服務(wù)合同約定。安保義務(wù)由服務(wù)合同確定，物業(yè)公司的保安服務(wù)應(yīng)達到合同約定標準，如果沒有約定的，則應(yīng)按行業(yè)標準執(zhí)行。但應(yīng)當根據(jù)實際情況來判確定物業(yè)公司的安保義務(wù)，如物業(yè)管理費收取數(shù)額的多少、小區(qū)治安環(huán)境的實際情況等。作為物業(yè)管理方在維護小區(qū)治安方面，其應(yīng)當主動介入的處置和防范，比如對在小區(qū)內(nèi)活動的可疑人員有權(quán)訊問查明其身份，對有可能涉及人身、財產(chǎn)安全的隱患，有權(quán)主動排除或要求相關(guān)人排除。但物業(yè)公司的安全保障義務(wù)屬于防范性質(zhì)的，與公安機關(guān)的維護社會秩序、保護公民合法權(quán)益的法定職責(zé)有著根本區(qū)別的。物業(yè)公司的賠償責(zé)任物業(yè)公司如果存在違反安保義務(wù)違約行為，造成業(yè)主的損失，物業(yè)公司應(yīng)當承擔(dān)違約責(zé)任。可物業(yè)公司又應(yīng)當如何承擔(dān)賠償責(zé)任，承擔(dān)怎樣的賠償責(zé)任？法律對此并沒有明確的規(guī)定，但從一般法理及最高人民法院的司法解釋來看，物業(yè)公司承擔(dān)的應(yīng)當在其能夠防止或者制止損害的范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的補充賠償責(zé)任。安保義務(wù)人承擔(dān)責(zé)任后，可以向第三人追償。賠償權(quán)利人起訴安保義務(wù)人的，應(yīng)當將第三人作為共同被告，但第三人不能確定的除外。在合理限度內(nèi)承擔(dān)與其過錯程度相當?shù)难a充賠償責(zé)任，這是因為物業(yè)公司是以提供服務(wù)來收取一定的費用的，但如果要求其對小區(qū)內(nèi)發(fā)生的一切人身損害、財產(chǎn)損失承擔(dān)全部的賠償責(zé)任，顯然違背公平原則。物業(yè)公司將要面臨的風(fēng)險就是巨大的，不可避免的，與回報不對等的。因此，即使最終認定物業(yè)公司有違反安全保障義務(wù)違約行為，存在過錯，也應(yīng)考慮到刑事案件的不可預(yù)測性，并綜合考慮收費的多寡等具體情況來判定責(zé)任的比例。法院經(jīng)審理認為，董先生沒有為幾大“罪狀”提供證據(jù)證明，所以法院不予采信。且《海淀區(qū)房屋裝修管理規(guī)定》規(guī)定的“嚴禁以任何形式封閉陽臺、露臺，嚴禁在房間、窗戶外側(cè)安裝任何物件”，未違反相關(guān)法律、法規(guī)，應(yīng)屬有效。

同時，法院認為，物業(yè)公司為業(yè)主提供的安全保衛(wèi)服務(wù)僅為小區(qū)范圍內(nèi)公共區(qū)域的安全保障，不包括業(yè)主住房內(nèi)的財物保管服務(wù)，所以不能苛求物業(yè)公司的保安服務(wù)能夠防止一切盜竊案件的發(fā)生。

法院認定物業(yè)公司只負責(zé)小區(qū)公共區(qū)域的安全，不包括業(yè)主住房內(nèi)的財物保管服務(wù)，駁回了董先生的訴訟。案例某科技貿(mào)易公司于2005年1月花39萬元購得一輛轎車，由該公司法定代表人張某使用。張某每晚將車停放于其居住小區(qū)的固定車位處，并每季度向小區(qū)物業(yè)公司交納停車費600元。2005年10月27日早晨，張某取車時發(fā)現(xiàn)車輛不見蹤影，遂立即向物業(yè)公司反映，并向公安機關(guān)報案。但警方未能破案。試問：物業(yè)公司是否需要賠償張某的損失？物業(yè)管理中的保管合同1）被保管人必須合法的擁有保管物2）保管合同以保管物交付成立3）保管人應(yīng)有自愿接受和控制保管物，并愿意承擔(dān)保管物損壞或丟失的賠償責(zé)任《合同法》365條保管人保管寄存人交付的保管物，并返還該物的合同保管含義保管也稱寄托、寄存、委托占有保管合同保管關(guān)系成立條件一般而言，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司之間的物業(yè)服務(wù)合同當中都有類似《物業(yè)管理條例》第36條、47條的約定：物業(yè)服務(wù)公司對小區(qū)公共秩序與業(yè)主財產(chǎn)負有安全防范義務(wù)。那么根據(jù)這些是否就足以表明，物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)業(yè)主停放的車輛就負有安保義務(wù)，若車輛被盜，物業(yè)公司應(yīng)當承擔(dān)責(zé)任呢？實踐中大致有以下幾種觀點和做法。有約定無約定1234種標準雙方對責(zé)任承擔(dān)有明顯約定1、雙方明確約定物業(yè)公司承擔(dān)保管責(zé)任

物業(yè)公司是否需要承擔(dān)車輛丟失的損害賠償責(zé)任，首先看它與業(yè)主之間有無明確約定，是否簽訂了書面合同或者有口頭的約定，或者物業(yè)服務(wù)合同中約定了相應(yīng)的條款，如果雙方有明確約定為車輛保管關(guān)系，則依約定。2、雙方明確約定物業(yè)公司不承擔(dān)保管責(zé)任物業(yè)公司也可以通過與業(yè)主的約定來排除自己的責(zé)任。雙方對責(zé)任承擔(dān)無明確約定在物業(yè)公司與車主對雙方的關(guān)系及物業(yè)公司責(zé)任無明確約定的情況下，司法實踐中通常有以下幾種責(zé)任認定標準。第一種標準：“車鑰匙、行車證、停車憑證、取車憑證”標準。第二種標準：“出入登記”標準。第三種標準：“停車費”標準。第四種標準：“停車收費+出入證”標準。四種標準雙方觀點張某與物業(yè)公司交涉無果，遂以科技貿(mào)易公司的名義起訴物業(yè)公司，認為其每季度交納停車費，與物業(yè)公司構(gòu)成保管合同關(guān)系?，F(xiàn)物業(yè)公司未盡到保管人責(zé)任，致使車輛被盜，應(yīng)賠償其損失15萬元。物業(yè)公司辯稱，其收取某科技貿(mào)易公司停車費僅表明雙方構(gòu)成了場地租賃關(guān)系，某科技貿(mào)易公司取得停車場地的租賃使用權(quán)，但物業(yè)公司無保管車輛的義務(wù)。物業(yè)公司保安當晚已履行了按點巡邏的義務(wù)，故物業(yè)公司無過錯，不同意賠償某科技貿(mào)易公司損失。法院裁決法院認為，物業(yè)公司收取的小區(qū)占地費不應(yīng)視為車輛保管費，本案雙方不構(gòu)成保管合同關(guān)系。但對于某科技貿(mào)易公司車輛的丟失，物業(yè)公司不能證明其已盡到應(yīng)盡的小區(qū)安全管理義務(wù)，可推定物業(yè)公司在管理中存在一定過失，應(yīng)承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。由此判決物業(yè)公司賠償某科技貿(mào)易公司經(jīng)濟損失2萬元?！段飿I(yè)服務(wù)收費管理辦法》1、主管部門（第四條）：國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責(zé)全國物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。

縣級以上地方人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。2、物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)遵循的原則：（第五條）物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。3、收費的形式：（第九條）業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。

物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成1)管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

6)辦公費用；

7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；9)經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。思考一般來講，物業(yè)公司負責(zé)的是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的保潔、保安、房屋及區(qū)域內(nèi)的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維護管理等。電梯屬于小區(qū)的共用設(shè)施，是全體業(yè)主的公共財產(chǎn)，全體業(yè)主對公共設(shè)施既享有所有權(quán)，同時也必須付費盡維護義務(wù)。底層業(yè)主是否可以不交電梯費？有兩種情況可以例外：第一，在房屋銷售前，房屋使用管理維修公約中明確規(guī)定、經(jīng)全體購房人認可的；第二，業(yè)主委員會召集全體業(yè)主討論，一致認為部分業(yè)主的費用可以減免，物業(yè)公司也能接受這一結(jié)果的，底層住戶可以不交或少交電梯費。國務(wù)院《物業(yè)管理條例》條例中的幾項禁止行為第十九條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。第五十一條業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。第五十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。第四十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給