2014年常熟房地產(chǎn)市場簡報(bào)

目錄第一部分：地塊本體分析

1:地塊區(qū)位

2：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

3：地塊現(xiàn)狀

4：自然資源第二部分：房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

1：宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究

2：房地產(chǎn)市場研究

3：典型樓盤1.項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目區(qū)位：項(xiàng)目位于常熟南部新城，新世紀(jì)大道東側(cè)，常熟理工學(xué)院東南校區(qū)南側(cè)，緊鄰昆承湖項(xiàng)目地塊位于昆承湖東側(cè)；屬于南部新城范圍。項(xiàng)目地塊緊臨理工學(xué)院及國際學(xué)校項(xiàng)目地塊距常熟核心約15分鐘車程（10公里）目前項(xiàng)目主力客群為周邊及招商城板塊客戶經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：地塊總面積1326畝，已經(jīng)整理出約318畝（有指標(biāo)無拆遷），項(xiàng)目取地成本為（初步溝通結(jié)果）：住宅地塊地價(jià)為估價(jià)下調(diào)，商業(yè)及文體用地地塊價(jià)格根據(jù)規(guī)劃方案再進(jìn)行溝通。地塊分別分布于新世紀(jì)大道兩側(cè)，政府希望我司在這些地塊中考慮商業(yè)、娛樂機(jī)住宅。318畝620畝388畝項(xiàng)目現(xiàn)狀：318畝地塊基本完成土地一級(jí)開發(fā)，地塊內(nèi)部平整。地塊道路修建完畢，已通車，其余2地塊拆遷基本完成318畝620畝388畝資源條件：西鄰昆承湖，南近沙家浜風(fēng)景區(qū)昆承湖又名東湖，屬于陽澄湖湖群，面積18.4平方公里，是常熟市境內(nèi)最大的湖泊。昆承湖景區(qū)的總體規(guī)劃為：一環(huán)、兩廊、兩島、三湖。目前昆承湖景區(qū)已建成狀元橋、言公堤、海星島樂園、環(huán)湖公路及環(huán)湖景觀帶等景點(diǎn)本體分析小結(jié)——城市發(fā)展新區(qū)、有一定資源條件的、客戶為周邊及招商城板塊客戶項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)：資源優(yōu)勢(shì)：占據(jù)水景資源規(guī)模優(yōu)勢(shì)：在規(guī)劃設(shè)計(jì)、整體的開發(fā)安排等方面有較大可為空間地價(jià)優(yōu)勢(shì)：綜合地價(jià)低于周邊項(xiàng)目客戶優(yōu)勢(shì)：周邊樓盤以周邊及招商城客戶為主。區(qū)域認(rèn)知：目前項(xiàng)目所在區(qū)域認(rèn)知相對(duì)較偏項(xiàng)目劣勢(shì)：2.房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀常熟屬于蘇州行政代管。常熟市東北瀕長江，與南通市隔江相望，東南鄰太倉，南接昆山市、蘇州市相城區(qū)，西連江陰市、無錫市錫山區(qū)，西北與張家港市接壤?？?cè)丝?51萬常熟市共轄九個(gè)行政鎮(zhèn)，兩個(gè)街道辦2011年末，常熟市戶籍人口106.72萬人，常住人口151.22萬人，城市化率達(dá)63.1%。。常熟是中國大陸經(jīng)濟(jì)最強(qiáng)縣級(jí)市之一，位于中國縣域經(jīng)濟(jì)、文化、金融、商貿(mào)、會(huì)展和航運(yùn)中心的前列。中國“區(qū)域經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣統(tǒng)籌發(fā)展組團(tuán)”成員。2010年人均GDP突破2萬美元。常熟將擁有三條城鐵，一條是滬通鐵路，一條沿江鐵路，還有一條是通蘇嘉城鐵常熟市經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速，GDP年均增速受外部因素影響較大，但總量較大，在江蘇縣級(jí)市排名前茅常熟近年產(chǎn)業(yè)主要圍繞打造汽車及零部件、裝備制造、紡織服裝三個(gè)“千億級(jí)”產(chǎn)業(yè)。以“兩車一中心”為核心，加快推動(dòng)觀致汽車批量入市，奇瑞捷豹路虎項(xiàng)目建成投產(chǎn)，豐田系列項(xiàng)目集群發(fā)展等。重點(diǎn)打造東部重大裝備制造、南部精密機(jī)械、北部電氣機(jī)械三大集聚區(qū)；推動(dòng)促進(jìn)服裝城與紡織服裝產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。突出發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、城市服務(wù)經(jīng)濟(jì)兩大重點(diǎn)，依托沿江、服裝城、南部新城三大區(qū)域，重點(diǎn)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、文化旅游、科技服務(wù)和臨港經(jīng)濟(jì)，構(gòu)筑現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集群發(fā)展優(yōu)勢(shì)，著力培育波司登營銷、觀致汽車銷售等一批銷售超百億元的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)企業(yè)。常熟市2007-2013年歷年GDP常熟市人均GDP穩(wěn)步增長，13年達(dá)到13.1萬元，全省排名第五，第二梯隊(duì)中略低于太倉根據(jù)戶籍人口計(jì)算，常熟市人均GDP較高，在江蘇省內(nèi)排名第五，低于昆山、張家港及江陰。2013年人均GDP達(dá)到131160元。太倉13年人均GDP為140774萬元。經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支撐。2013年江蘇縣級(jí)市人均GDP示意圖人均可支配收入呈穩(wěn)步增長，人均消費(fèi)支出呈跳躍式雙向增長，居民消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)隨著常熟經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，2007年至2013年常熟市城鎮(zhèn)人均可支配收入穩(wěn)步提升，由07年的22001元提升至13年的43500元。常熟人均消費(fèi)穩(wěn)步增長，但增長率隨著經(jīng)濟(jì)起伏而變化，證明居民雖然消費(fèi)能力增強(qiáng)，但消費(fèi)心理起伏較大。常熟市2007-2013年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入常熟市2007-2012年城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出固定資產(chǎn)投資自10年后以年均20%速度增長，對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成強(qiáng)勢(shì)推動(dòng)，但房地產(chǎn)投資占比低常熟市固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長，6年中增長了2倍，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)力度大，對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展將是一個(gè)強(qiáng)大推動(dòng)力；

2013年房地產(chǎn)投資134.23億元，占固定資產(chǎn)投資總額的18%；房地產(chǎn)市場處于起步階段，投資水平相對(duì)較低。異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常異常20134年房地產(chǎn)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.150.15-0.2>0.20.06反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)投資/固定資產(chǎn)投資<0.150.15-0.220.22-0.30.3-0.37>0.370.18反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國家的比例為20%-25%房地產(chǎn)市場指標(biāo)體系固定資產(chǎn)投資715億房地產(chǎn)業(yè)投資134.23億GDP1980億房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比18%房地產(chǎn)投資占GDP比重6.7%常熟市2007-2013年固定資產(chǎn)投資常熟市規(guī)劃“雙城十片”的空間結(jié)構(gòu)，向北為城市首要發(fā)展方向，向東為城市重要發(fā)展方向規(guī)劃形成1個(gè)市級(jí)中心、3個(gè)市級(jí)副中心、7個(gè)分片中心。本市級(jí)中心位于泰山路-常滸河以東、香山路以西、長江路以南、青墩塘路以北。主要為行政、金融、文化娛樂、商業(yè)、體育、醫(yī)療等綜合服務(wù)功能。古城副中心位于方塔街沿線，主要是旅游、文化產(chǎn)業(yè)功能。蘇州路副中心位于新世紀(jì)大道與蘇州路交叉口，主要承擔(dān)市級(jí)辦公、金融、展示文化娛樂、體育等綜合服務(wù)功能。虹橋路副中心位于江海路以東、望江大道以南、揚(yáng)子江大道以北，承擔(dān)商業(yè)、金融信息、娛樂、體育、醫(yī)療等功能（港區(qū)）虞西片區(qū)工業(yè)、完善居住配套西北片區(qū)工業(yè)、綜合性片區(qū)東北片區(qū)服務(wù)集中的綜合性片區(qū)舊城片區(qū)旅游商業(yè)西南片區(qū)物流、商貿(mào)服務(wù)東南片區(qū)工業(yè)完善居住中南片區(qū)生活梅李片區(qū)綜合性片區(qū)碧溪西片綜合性片區(qū)碧溪東片工業(yè)常熟市規(guī)劃“十片”的空間結(jié)構(gòu)及功能南部新城（中南片區(qū)）昆承湖周邊功能區(qū)示意圖常熟市目前在售項(xiàng)目較多，住宅項(xiàng)目主要分布在三環(huán)線及新世紀(jì)大道沿線，中南錦城綠地新里鉑克公館望虞花園匯金廣場世茂御龍灣匯金豪苑信一隆庭中南世紀(jì)城創(chuàng)想凱旋灣中南御錦城昆承湖國際花園紫晶城中南錦苑三一榮域新世紀(jì)國際花苑金獅薇尼詩花園6600105001680011600150001600010000（高）155009000（高）86007700-8400（多）9500435060008100620031002500105004350樓盤均價(jià)區(qū)域樓面地價(jià)琴湖1號(hào)13000（墅）東南悅城8500（精）6700常熟商品房09年銷售達(dá)到高峰（商品房面積215萬㎡住宅銷售達(dá)166.28萬㎡），此后住宅年銷售面積基本穩(wěn)定在150萬㎡左右，同時(shí)二手房成交增速較快2013年，常熟房地產(chǎn)開發(fā)銷售市場（不含二手房市場，下同）一直保持持續(xù)增長的態(tài)勢(shì)。全市實(shí)現(xiàn)商品房合同銷售面積為180.53萬平米，同比增長15.88%，其中住宅銷售面積為150.04萬平米，同比增長23.62%。商品房實(shí)現(xiàn)合同銷售額為173.84億元，同比增長24.39%，其中住宅銷售額為147.65億元，同比增長36.06%。由于房價(jià)上漲因素，銷售額的增幅超過銷售面積的增幅，其中住宅銷售價(jià)格上漲顯的尤為明顯，住宅銷售額的增幅高于住宅銷售面積增幅近13個(gè)百分點(diǎn)。銷售套數(shù)（套）銷售面積（㎡）銷售金額（萬元）中南御錦城2923180031266.85嘉湖錦園1812222019729.07望虞水岸嘉園114136908136.41銷售套數(shù)（套）銷售面積（㎡）銷售金額（萬元）中南御錦城106103409913.64綠地鉑克花園5754005542.11中南錦城2631803565.62銷售套數(shù)（套）銷售面積（萬㎡）銷售金額（萬元）中南御錦城160176901384.87世茂玉龍花園5567102369.89衡泰里宮42450062102014年第一季度，常熟房地產(chǎn)開發(fā)銷售市場（不含二手房市場，下同）受環(huán)境環(huán)比呈現(xiàn)價(jià)漲量跌。1～3月累計(jì)普通商品住房（不含政策性住房）平均成交價(jià)格9153元/平方米，同比上漲6.50%。2013年常熟市國土資源局總計(jì)出讓商業(yè)用地、城鎮(zhèn)住宅用地72塊，面積約1290201平方米，總金額約78億元！出讓地塊主要集中在虞山鎮(zhèn)、沿江開發(fā)區(qū)、海虞鎮(zhèn)、尚湖鎮(zhèn)。有世茂、中南、弘陽、金達(dá)、萬禾等在常熟拿地。其中，中南集團(tuán)一年連下兩城，2013A-020地塊更以成交價(jià)18億元成為2013總價(jià)地王，而世茂集團(tuán)2013A-007號(hào)A地塊以每畝1008萬的價(jià)格成為2013單價(jià)地王。世茂2013A-007號(hào)A地塊,2013年8約9日取得，位于黃河路以北、新世紀(jì)大道以東，占地面積48170㎡，1008萬元/畝成為2013單價(jià)地王。樓面價(jià)6171元/㎡。首次開盤推出260套房源銷售207套，金額達(dá)3億元。北三環(huán)典型樓盤—世茂御龍灣開盤時(shí)間：2014-03-29建筑類型：高層裝修情況：毛坯占地面積：53000平方米建筑面積：132000平方米綠化率：35%容積率：2.45開發(fā)商：常熟世茂新發(fā)展置業(yè)有限公司均價(jià)：11500元/㎡典型樓盤—中南御錦城于2013年10月22日下午通過掛牌競拍方式獲取江蘇常