順新商業(yè)定位

順新關(guān)上項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告深圳至祥置業(yè)（昆明）有限公司ＳＨＥＮＺＨＥＮＺＨＩＸＩＡＮＧＺＨＩＹＥ（ＫＭ）ＹＯＵＸＩＡＮＧＯＮＧＳＩ前

言本報(bào)告是根據(jù)至祥對(duì)順新關(guān)上項(xiàng)目、市場(chǎng)、區(qū)域的理解，以及至祥在商業(yè)地產(chǎn)方面的經(jīng)驗(yàn)，所做出的關(guān)于本項(xiàng)目商業(yè)部分發(fā)展方向的建議路

線開(kāi)發(fā)商目標(biāo)溝通商業(yè)發(fā)展模式定位因子分析物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目的目標(biāo)是什么？突破區(qū)域價(jià)格實(shí)現(xiàn)快速銷售確保低風(fēng)險(xiǎn)的運(yùn)作樹(shù)立開(kāi)發(fā)商品牌開(kāi)發(fā)商目標(biāo)溝通路

線開(kāi)發(fā)商目標(biāo)溝通項(xiàng)目商業(yè)定位商業(yè)發(fā)展模式定位因子分析物業(yè)發(fā)展建議商業(yè)類別生活類商業(yè)專業(yè)類商業(yè)時(shí)尚類商業(yè)旅游類商業(yè)以滿足居民日常生活消費(fèi)為主要導(dǎo)向，多為中低檔消費(fèi)，商業(yè)輻射半徑小，多布局于居住群體較多的區(qū)域，如社區(qū)等

以滿足消費(fèi)者的特殊需求為主要導(dǎo)向，如批發(fā)、特殊產(chǎn)品等，商業(yè)輻射半徑大，對(duì)交通要求（特別是車(chē)流的要求）較高，多布局于城市周邊以滿足消費(fèi)者的個(gè)性、時(shí)尚消費(fèi)為主要導(dǎo)向，多為中到中高檔消費(fèi)，商業(yè)輻射半徑大，多布局于城市或區(qū)域中心

以滿足旅游消費(fèi)為主要導(dǎo)向，商業(yè)輻射半徑大，多布局于旅游區(qū)、城市或區(qū)域中心

商業(yè)價(jià)值鏈定位、規(guī)劃和招商是商業(yè)價(jià)值鏈的起點(diǎn)商業(yè)價(jià)值商業(yè)氣氛商戶經(jīng)營(yíng)狀況消費(fèi)者認(rèn)同度市場(chǎng)定位商業(yè)規(guī)劃項(xiàng)目招商人流聚集隨機(jī)消費(fèi)指向消費(fèi)廣場(chǎng)道路景觀精品百貨旅游產(chǎn)品餐飲休閑娛樂(lè)文化產(chǎn)品個(gè)性商品大型商業(yè)商業(yè)消費(fèi)動(dòng)因三市街商圈（百貨大樓為主題）以寶善街、三市街為主，以百貨大樓為中心的中心區(qū)70年代前三市街商圈螺螄灣商圈小西門(mén)商圈白塔路商圈青年路商圈三市街、白塔路、青年路及小西門(mén)四個(gè)以大型綜合百貨商場(chǎng)為主的四大商業(yè)區(qū)開(kāi)始形成，以螺獅灣為主的大型批發(fā)市場(chǎng)商業(yè)區(qū)形成并發(fā)展90年代

中心商圈城市新區(qū)商圈城市新區(qū)商圈城市新區(qū)商圈城市新區(qū)商圈城市新區(qū)商圈城市呈現(xiàn)放射性發(fā)展，中心區(qū)商圈逐步合一，城市發(fā)展軸線上形成新的商圈現(xiàn)在和未來(lái)商業(yè)發(fā)展模型城市商圈發(fā)展起步階段發(fā)展階段成熟階段社區(qū)開(kāi)始建立、居民開(kāi)始入住商業(yè)以五金、裝修等短期服務(wù)為主租金低廉居民逐漸增多、社區(qū)氣氛出現(xiàn)餐飲、生活必需品等商業(yè)逐步進(jìn)入租金開(kāi)始上揚(yáng)社區(qū)成熟、外來(lái)客流進(jìn)入精品百貨等商業(yè)進(jìn)入租金大幅增長(zhǎng)商業(yè)發(fā)展模型次級(jí)商業(yè)發(fā)展發(fā)展過(guò)程中的三個(gè)提升居民消費(fèi)能力和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的提升商業(yè)業(yè)態(tài)和檔次的提升物業(yè)價(jià)值和租金收益的提升商業(yè)發(fā)展模型次級(jí)商業(yè)發(fā)展承租能力商業(yè)檔次皮具箱包母嬰兒童服裝服飾手工飾品生活藥店便利店

煙酒糖雜

咖啡吧

水果蔬菜

西餐廳

茶餐廳

酒樓

小吃

網(wǎng)吧電玩美容美發(fā)美甲健身

茶吧水吧發(fā)展的方向化妝品商業(yè)發(fā)展模型次級(jí)商業(yè)發(fā)展以局部利益帶動(dòng)整體利益經(jīng)營(yíng)的持續(xù)性對(duì)消費(fèi)者的吸引對(duì)商戶的帶動(dòng)商業(yè)發(fā)展模型主力店的作用成熟度時(shí)間無(wú)主力商業(yè)，商業(yè)結(jié)構(gòu)自然調(diào)整引進(jìn)主力商業(yè)，商業(yè)結(jié)構(gòu)通過(guò)管理進(jìn)行調(diào)整商業(yè)發(fā)展模型主力店的作用業(yè)態(tài)樓層面積物業(yè)條件大賣(mài)場(chǎng)負(fù)一層

6000平方米以上100＊50以上，層高4.5米以上百貨店一到八層15000平方米以上60＊50以上，層高3.5米以上專營(yíng)店負(fù)一層及以上3000平方米以上60＊50以上，層高3.5米以上專賣(mài)店1－310－200平方米進(jìn)深15米以下，層高3.5米以上便利店、小型超市、小型專業(yè)店1－250－500平方米進(jìn)深8米以上，層高3.5米以上商業(yè)物業(yè)需求

零售類商業(yè)業(yè)態(tài)樓層面積物業(yè)條件大型酒樓各樓層1000－5000平方米進(jìn)深10米以上，層高4.5米以上小型餐飲一、二層

50－500平方米進(jìn)深10米以上，層高3.5米以上咖啡吧各樓層100平方米以上進(jìn)深10米以上，層高3.5米以上西式快餐一、二層100－500平方米進(jìn)深10米以上，層高3.5米以上風(fēng)味小吃一、二層5－50平方米進(jìn)深10米以下，層高3.5米以上商業(yè)物業(yè)需求餐飲類商業(yè)業(yè)態(tài)樓層面積開(kāi)間進(jìn)深洗浴中心各樓層1000－5000平方米進(jìn)深10米以上，層高6米以上KTV各樓層1000－5000平方米進(jìn)深10米以上

，層高4.5米以上網(wǎng)吧電玩各樓層200平方米以上進(jìn)深10米以上

，層高4.5米以上美容美發(fā)各樓層100－500平方米進(jìn)深10米以上

，層高3.5米以上健身中心各樓層1000－5000平方米進(jìn)深10米以上

，層高4.5米以上商業(yè)物業(yè)需求娛樂(lè)休閑類商業(yè)路

線開(kāi)發(fā)商目標(biāo)溝通項(xiàng)目商業(yè)定位商業(yè)發(fā)展模式定位因子分析物業(yè)發(fā)展建議態(tài)勢(shì)研究競(jìng)爭(zhēng)分析基地分析客群分析區(qū)域研究態(tài)勢(shì)研究態(tài)勢(shì)研究年內(nèi)連續(xù)四次加息減緩經(jīng)濟(jì)過(guò)熱年內(nèi)央行四次加息，一年期貸款利率比去年同期增加12.86％，存款利率增長(zhǎng)42.86％，政府抑制經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的決心加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)不可避免地將受到較大影響，未來(lái)幾年內(nèi)，房地產(chǎn)價(jià)格有望進(jìn)入調(diào)整期態(tài)勢(shì)研究快速增長(zhǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)價(jià)增量增的趨勢(shì)昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)投資程逐年上升趨勢(shì)，年均上升幅度為26％。06年以來(lái)，由于政策、審批等原因，投資總量增幅開(kāi)始回落，促成了房?jī)r(jià)的大幅上漲。態(tài)勢(shì)研究城市外放擴(kuò)張后對(duì)過(guò)渡區(qū)域的回歸產(chǎn)生二環(huán)經(jīng)濟(jì)帶的復(fù)興繼2006年呈貢開(kāi)發(fā)大勢(shì)下的廣福路熱點(diǎn)后，隨著城市開(kāi)發(fā)的回歸、二環(huán)路沿線土地供應(yīng)的放量，二環(huán)路的開(kāi)發(fā)將成為07、08年度新的熱點(diǎn)，加之由于東盟自由貿(mào)易區(qū)、泛珠三角合作以及大湄公河次區(qū)域等國(guó)際國(guó)內(nèi)合作項(xiàng)目的進(jìn)展，昆明國(guó)際化程度將逐漸加快，新的城市經(jīng)濟(jì)格局逐漸產(chǎn)生，二環(huán)經(jīng)濟(jì)帶呼之欲出。由于機(jī)場(chǎng)的搬遷短期內(nèi)難以實(shí)施，南三環(huán)無(wú)法全面貫通，南二環(huán)路仍將是主要的車(chē)流干道態(tài)勢(shì)研究南二環(huán)作為重要的城市環(huán)道，短期內(nèi)仍將保持大量的車(chē)流量態(tài)勢(shì)研究小結(jié)利率的連續(xù)增加和按揭首付的增加，將對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，房地產(chǎn)價(jià)格即將進(jìn)入調(diào)整期。由于政策的影響，昆明房地產(chǎn)短期內(nèi)供應(yīng)減少，將導(dǎo)致價(jià)格的短期上揚(yáng)，未來(lái)一年內(nèi)成為昆明房地產(chǎn)價(jià)格的拉升階段。城市開(kāi)發(fā)對(duì)過(guò)渡區(qū)域的回歸，

以及東南二環(huán)土地供應(yīng)量的增加，導(dǎo)致東南二環(huán)成為新的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，二環(huán)經(jīng)濟(jì)帶概念即將誕生。213基地分析基地分析地塊周?chē)鸀槌鞘械缆泛完惻f住宅小區(qū)基地分析地塊半徑兩公里內(nèi)擁有較為齊全的大型配套基地分析地塊技術(shù)指標(biāo)：凈用地面積：

S＝23.81畝用地性質(zhì)：

商務(wù)辦公用地容積率：<3.5綠化率：≥40％建筑密度：

<35％(依照《昆明市規(guī)劃局文件》2007年4月12日發(fā)地塊的不規(guī)則性增加了商業(yè)布局難度路寬等于54米，退讓大于等于30米：

二環(huán)南路退距——30M54米規(guī)劃路與40米規(guī)劃路交叉口：

中、高層退距——40M

多、低層退距——30M25米規(guī)劃路退讓大于等于5米25米規(guī)劃路與40米規(guī)劃路交叉口中、高層退距——40M

多、低層退距——30M基地分析嚴(yán)格的退線要求使商業(yè)遠(yuǎn)離路面，商業(yè)進(jìn)入性降低基地分析周?chē)h(huán)境的限制使項(xiàng)目的商業(yè)展示面較為集中和單一地塊外環(huán)境分析：西面為現(xiàn)有居住小區(qū)，于視線方面有一定干擾。其余三面均為規(guī)劃道路環(huán)繞，有交通噪音、煙塵干擾；因有30米綠化退線要求東北向影響較小。臨規(guī)劃路寬分別為54m、40m、25m，來(lái)往人行、車(chē)行流量均較大，具有良好展示面?；胤治龆h(huán)路和民航路的隔離使項(xiàng)目的進(jìn)入性降低地塊進(jìn)入性分析：地塊54米規(guī)劃路、40米規(guī)劃路沿線禁止新開(kāi)機(jī)動(dòng)車(chē)入口車(chē)行進(jìn)入：

南向（現(xiàn)金汁路）25米規(guī)劃路設(shè)置機(jī)動(dòng)車(chē)出入口。人行進(jìn)入：

人行不受阻礙?；胤治龅貕K各區(qū)域的商業(yè)價(jià)值區(qū)分明顯，后區(qū)的商業(yè)價(jià)值下降較大地塊商業(yè)價(jià)值分析：一區(qū)：

可進(jìn)入行好、昭示性強(qiáng)二區(qū)：可進(jìn)入性稍弱，昭示性強(qiáng)三區(qū)：

處于地塊較深位置，進(jìn)入性及昭示性都相對(duì)較差?；胤治鲂〗Y(jié)項(xiàng)目周?chē)煌ǚ奖悖咽拘粤己?，但?xiàng)目本身由于受交通隔離帶以及退線后遠(yuǎn)離道路的限制，進(jìn)入性受到一定影響項(xiàng)目地塊的不規(guī)則性使商業(yè)布局難度加大，沿街面不整齊也限制了商業(yè)面的規(guī)劃，車(chē)流和人流的進(jìn)入和分離成為設(shè)計(jì)難點(diǎn)受快速干道和周?chē)^(qū)影響，項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值面集中于民航路和金汁路一側(cè)，西面和北面商業(yè)價(jià)值貶損較大，商業(yè)設(shè)計(jì)的難點(diǎn)在于合理動(dòng)線，提高后區(qū)的進(jìn)入性，使商業(yè)價(jià)值得以提升213區(qū)域研究區(qū)域研究項(xiàng)目周?chē)鷥晒锓秶鷥?nèi)的商業(yè)主要集中項(xiàng)目的東北和西南兩大區(qū)域以生活類商業(yè)和專業(yè)類商業(yè)為主的區(qū)域多種商業(yè)形式共存的核心商業(yè)區(qū)域區(qū)域研究區(qū)域的核心商業(yè)區(qū)已經(jīng)形成了多種商業(yè)形式結(jié)合的綜合性商業(yè)氛圍金融中心時(shí)尚零售街區(qū)特色餐飲街區(qū)餐飲休閑街區(qū)項(xiàng)目處于核心商業(yè)區(qū)邊緣區(qū)域研究項(xiàng)目所處地段成為城市中心區(qū)外最具規(guī)模的金融街區(qū)項(xiàng)目所在的民航路中段（從二環(huán)南路至官渡廣場(chǎng)一線）集中了十余家銀行金融機(jī)構(gòu)以及部分寫(xiě)字樓，金融氛圍濃厚，但同時(shí)也降低了路段的商業(yè)氛圍，商業(yè)物業(yè)的價(jià)值相對(duì)較低區(qū)域研究民航路下段（從官渡廣場(chǎng)至日新路一線集中了區(qū)域內(nèi)主要的零售商業(yè)，包括超市、精品百貨、社區(qū)服務(wù)等商業(yè)業(yè)態(tài)，精品百貨的進(jìn)入，使該路段成為核心商業(yè)區(qū)中租金最高的區(qū)域民航路下段成為區(qū)域主要的零售商業(yè)街區(qū)區(qū)域研究四條主要的商業(yè)街形成以餐飲為主的關(guān)上核心商業(yè)區(qū)由于靠近機(jī)場(chǎng)，關(guān)上核心商業(yè)圈帶有較強(qiáng)的機(jī)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)特征，區(qū)域商業(yè)以酒店、餐飲、休閑為主，輔以部分旅游產(chǎn)品和生活服務(wù)類商業(yè)，形成了區(qū)域獨(dú)特的商業(yè)氛圍，總體而言，由于缺乏高承租能力業(yè)態(tài)的進(jìn)入，區(qū)域商業(yè)物業(yè)價(jià)值不高關(guān)興路以野生菌特色餐飲為主導(dǎo)、國(guó)貿(mào)路以大型餐飲、休閑為主導(dǎo)，兩條各具特色的商業(yè)街構(gòu)成了關(guān)上核心商業(yè)區(qū)的龍頭

區(qū)域研究區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)的進(jìn)駐和成熟將進(jìn)一步促進(jìn)區(qū)域商業(yè)的發(fā)展區(qū)域研究小結(jié)1項(xiàng)目所在的關(guān)上片區(qū)以成為較成熟的區(qū)域商業(yè)中心，但項(xiàng)目地塊處于商業(yè)區(qū)邊緣2區(qū)域商業(yè)以餐飲休閑娛樂(lè)為龍頭，專業(yè)市場(chǎng)氛圍已經(jīng)下降，且目前正在向時(shí)尚類商業(yè)過(guò)渡3由于缺乏高承租能力業(yè)態(tài)的進(jìn)入、商業(yè)物業(yè)條件的限制、大型商業(yè)的分散，使區(qū)域商業(yè)價(jià)值不高4項(xiàng)目所處路段為金融街區(qū)，商務(wù)氛圍較濃，而商業(yè)氛圍較淡，商業(yè)價(jià)值較低競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析南亞大廈南亞大廈緊鄰本項(xiàng)目南側(cè)，為爛尾樓改造項(xiàng)目，原設(shè)計(jì)用途為酒店，現(xiàn)為寫(xiě)字樓加商業(yè)，其中主塔樓為寫(xiě)字樓，約3萬(wàn)平方米，兩棟裙樓為商業(yè)，約4萬(wàn)平方米，預(yù)招商對(duì)象為餐飲、休閑、娛樂(lè)或主題店。該項(xiàng)目目前在寫(xiě)字樓前期登記中

競(jìng)爭(zhēng)分析萬(wàn)興印象現(xiàn)正在建筑中萬(wàn)興印象為住宅加商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)部分有6棟，共5層，商業(yè)面積約3萬(wàn)平方米，商業(yè)定位為體驗(yàn)式情景休閑街區(qū)，其中兩棟已招商完畢（橋香園買(mǎi)斷約2800㎡，約2千萬(wàn)，7000元/㎡；貴太郎約800㎡；）租金約70元/㎡—80元/㎡，一樓位置較好商鋪約16000元/㎡，一般商鋪約10000元/㎡。競(jìng)爭(zhēng)分析盛高大城盛高大城位于二環(huán)南路、滇池路交叉口，為綜合性項(xiàng)目，總建筑規(guī)模約60萬(wàn)平方米（加上原廣豐食品城用地），商業(yè)部分定位為專業(yè)市場(chǎng)（快速消費(fèi)品）和社區(qū)生活配套商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析星光大道星光大道位于滇池路口青少年宮對(duì)面，為住宅加商業(yè)加寫(xiě)字樓的城市綜合體項(xiàng)目，總建筑規(guī)模約9萬(wàn)平方米，其中商業(yè)部分3萬(wàn)平方米（1.5萬(wàn)地下），商業(yè)定位為區(qū)域商業(yè)中心，主力店為沃爾瑪、次級(jí)主力店為自營(yíng)電影院競(jìng)爭(zhēng)分析金色俊園金色俊園位于東二環(huán)和白龍路交叉口，總建筑規(guī)模40萬(wàn)平方米，為住宅加商業(yè)項(xiàng)目，住宅部分共2100戶、46種戶型，商業(yè)部分為家居廣場(chǎng)，據(jù)稱引進(jìn)了德勝家具城，另一稱為引進(jìn)了沃爾瑪競(jìng)爭(zhēng)分析小結(jié)和本項(xiàng)目區(qū)位相近、推盤(pán)時(shí)間相近的項(xiàng)目共有五個(gè)，無(wú)論從規(guī)模、位置、知名度等方面而言，都較本項(xiàng)目具有明顯的優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目多以住宅為主，部分項(xiàng)目商業(yè)有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)部分的號(hào)召力和存續(xù)度都進(jìn)行了充足的考量對(duì)本項(xiàng)目而言，只有形成自己獨(dú)特的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，利用區(qū)域成熟的商業(yè)氛圍，打造項(xiàng)目商業(yè)特色，方能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中謀求不敗之地213客群分析客群分析昆明消費(fèi)者支出構(gòu)成日常生活消費(fèi)、休閑餐飲以及服裝等構(gòu)成了昆明消費(fèi)者的前三項(xiàng)支出，約占總支出的三分之二客群分析昆明消費(fèi)者支出構(gòu)成昆明的較低收入群體的日用品消費(fèi)占主要份額，而較高收入群體則在服裝以及化妝品方面的消費(fèi)占主要份額，且較高收入群體以男性為主客群分析昆明消費(fèi)者支出構(gòu)成從昆明消費(fèi)者在餐飲休閑方面的習(xí)慣來(lái)看，以中低檔的消費(fèi)場(chǎng)所為主流，但中高檔的消費(fèi)能力也占據(jù)了較大比重

客群分析區(qū)域消費(fèi)者構(gòu)成區(qū)域內(nèi)中高檔居住群體區(qū)域內(nèi)中低檔居住群體區(qū)域外群體，包括旅游群體和昆明市內(nèi)居民金融街商務(wù)群體核心服務(wù)對(duì)象：半徑500米內(nèi)的居住和商務(wù)群體第一覆蓋對(duì)象：半徑2000米內(nèi)的居住群體第二覆蓋對(duì)象：昆明市內(nèi)居民第三覆蓋對(duì)象：地州及外省旅游和商務(wù)人士客群分析消費(fèi)群體研判戰(zhàn)略投資者他們能夠承擔(dān)較高的首付資金；他們能接受的總價(jià)款大約50—150萬(wàn)元左右；注重鋪位的實(shí)用率；他們追求持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)回報(bào)；有一定的風(fēng)險(xiǎn)判斷能力。一般性投資者承受總價(jià)款不高，在50萬(wàn)元左右，首付在20萬(wàn)元以下；投資目的以回收租金為主，他們追求長(zhǎng)期的固定經(jīng)營(yíng)回報(bào)；投資風(fēng)險(xiǎn)判斷意識(shí)較弱，盲目性強(qiáng)，羊群效應(yīng)非常明顯；對(duì)鋪位的使用率關(guān)注不大。品牌經(jīng)營(yíng)戶有較長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和實(shí)力有投資能力具備商業(yè)眼光、較為獨(dú)立，有帶動(dòng)能力散戶入市時(shí)間不長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較差投資能力差商業(yè)眼光弱、易跟風(fēng)客群分析經(jīng)營(yíng)者、投資者行為分析

投資者經(jīng)營(yíng)者投資行為關(guān)鍵詞：風(fēng)險(xiǎn)、回報(bào)、增值著眼點(diǎn)：重視“未來(lái)”資金流動(dòng)：集中實(shí)力：取決于資金經(jīng)營(yíng)行為關(guān)鍵詞：銷售額、成本、現(xiàn)金流著眼點(diǎn)：重視“現(xiàn)在”資金流動(dòng)：分散實(shí)力：取決于銷售成長(zhǎng)性共同點(diǎn)：商業(yè)氣氛＝價(jià)值客群分析經(jīng)營(yíng)者、投資者價(jià)值取向項(xiàng)目目標(biāo)——通過(guò)商業(yè)運(yùn)作實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化

通過(guò)物業(yè)銷售實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠經(jīng)營(yíng)者是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)投資者是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的保障促成經(jīng)營(yíng)者向投資者轉(zhuǎn)化是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的增力快速回籠資金良好商業(yè)氣氛商業(yè)價(jià)值提升經(jīng)營(yíng)者投資者客群分析經(jīng)營(yíng)者、投資者價(jià)值需求需求度位置低高滿足難度高管理環(huán)境租金交通規(guī)模設(shè)施業(yè)態(tài)組合客群分析經(jīng)營(yíng)者驅(qū)動(dòng)因素回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)前景自身素質(zhì)門(mén)檻投資行為客群分析投資者驅(qū)動(dòng)因素客群分析區(qū)域投資調(diào)查受訪群體共102人，其中男女約各占一半，主要為25－54歲群體，個(gè)人月收入基本為1000－3500元。學(xué)歷人數(shù)比例分析高中以下6058%受調(diào)查者可以代表附近人群的文化層次，文化水平大專以上人群占42%;大專2424%本科1818%碩士00%職業(yè)分布人數(shù)比例分析私營(yíng)企業(yè)老板2625%

有效采樣對(duì)象生意人（私營(yíng)企業(yè)老板及個(gè)體戶）占據(jù)較大比例,達(dá)56%。這部分人群較多是來(lái)昆明做生意外地人,投資意識(shí)較強(qiáng),政府公務(wù)員1212%公司管理層1414%公司職員1818%個(gè)體戶3231%客群分析區(qū)域投資調(diào)查樣本中主要是以生意人和公司職員為主,占到88％動(dòng)機(jī)分析人數(shù)比例自己經(jīng)營(yíng)4241%出租1818%兼有4241%消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)分析客群分析區(qū)域投資調(diào)查從圖表中我們可以看出，現(xiàn)階段該片區(qū)投資者是以自己經(jīng)營(yíng)為主，這部分人占到41%。另有41%的客戶為自己經(jīng)營(yíng)和出租皆可。購(gòu)房因素被選頻率比例交通便利8078.4%周邊環(huán)境5652.9%開(kāi)間進(jìn)深2019.6%周邊小區(qū)規(guī)模3029.4%價(jià)格5652.9%朝向87.8%配套設(shè)施1615.7%物業(yè)管理87.8%購(gòu)物1413.7%周邊人流情況8482.4%消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)分析客群分析區(qū)域投資調(diào)查從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中看到，消費(fèi)者所關(guān)注的購(gòu)房因素前幾位為周邊人流情況、交通情況、價(jià)格和周邊環(huán)境情況，在制定銷售策略時(shí)可重點(diǎn)抓這幾方面內(nèi)容

期望租金被選頻率比例25-50元/平方米.月3231%50-75元/平方米.月5856%75-100元/平方米.月1413%消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)分析客群分析區(qū)域投資調(diào)查受訪者可接受的物業(yè)租金約為50元／平方米月左右消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)分析客群分析區(qū)域投資調(diào)查受訪者可接受的物業(yè)價(jià)格約為20000元／平方米以下，接受的鋪面面積基本為50平方米以下，而可接受的總價(jià)多為50萬(wàn)元左右消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)分析客群分析區(qū)域投資調(diào)查對(duì)于付款方式，只有較少的群體選擇一次性付款，并希望開(kāi)發(fā)商提供免息的分期付款，對(duì)于按揭的月供額度，則多希望在3500元以下重要客戶核心客戶次要客戶補(bǔ)充客戶核心客戶：較具實(shí)力的個(gè)體投資者、政府公務(wù)員重要客戶：一般投資者，企業(yè)老板、高級(jí)白領(lǐng)次要客戶：自用客戶、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶、連鎖商戶補(bǔ)充客戶：地州客戶、國(guó)內(nèi)外投資者消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)分析客群分析投資群體判研客群分析小結(jié)區(qū)域消費(fèi)者的構(gòu)成相對(duì)復(fù)雜，但仍以中低端客流為主，項(xiàng)目所處位置的周?chē)腿阂陨虅?wù)群體和周?chē)械投司用駷橹?，非傳統(tǒng)的中高端消費(fèi)區(qū)域，消費(fèi)結(jié)構(gòu)以生活消費(fèi)、中低端時(shí)尚消費(fèi)和商務(wù)消費(fèi)為主區(qū)域經(jīng)營(yíng)者兩極分化，大型店較具實(shí)力，而散戶普遍實(shí)力較弱，加之業(yè)態(tài)限制，對(duì)租金的承受能力不強(qiáng)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)，需要引進(jìn)外來(lái)商戶

和昆明總體情況類似，區(qū)域投資者對(duì)總價(jià)的承受能力較弱，50萬(wàn)左右的商鋪?zhàn)钜诪橥顿Y者所接受，為便于銷售的實(shí)現(xiàn)，項(xiàng)目的店鋪分割宜小不宜大213開(kāi)發(fā)商目標(biāo)溝通項(xiàng)目商業(yè)定位商業(yè)發(fā)展模型定位因子分析物業(yè)發(fā)展建議路

線項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目SWOT分析SO對(duì)策商務(wù)、生活和中低端時(shí)尚為導(dǎo)向O機(jī)會(huì)金融街的商務(wù)氛圍周?chē)芗木幼∠M(fèi)群體區(qū)域成熟的商業(yè)氛圍區(qū)域商業(yè)向時(shí)尚型消費(fèi)的過(guò)渡WO對(duì)策以指向性消費(fèi)增加客流引導(dǎo)良好的動(dòng)線規(guī)劃和入口設(shè)置S優(yōu)勢(shì)良好的位置和方便的交通核心策略以定向消費(fèi)引導(dǎo)的零售商業(yè)商務(wù)、生活和時(shí)尚消費(fèi)的結(jié)合主力店和高承租能力商業(yè)的引進(jìn)良好的入口設(shè)置和動(dòng)線規(guī)劃合理店鋪分割W劣勢(shì)項(xiàng)目的進(jìn)入性較差商業(yè)面不足商業(yè)布局難度大商業(yè)規(guī)模小ST對(duì)策引進(jìn)主力店提升商業(yè)氛圍引進(jìn)高承租能力商業(yè)T威脅項(xiàng)目處于核心商業(yè)區(qū)邊緣商業(yè)氛圍不足競(jìng)爭(zhēng)壓力大投資和經(jīng)營(yíng)群體能力不足區(qū)域商業(yè)物業(yè)價(jià)值低WT對(duì)策錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，以零售商業(yè)為主合理店鋪分割現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者——競(jìng)爭(zhēng)較強(qiáng)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，圍繞氛圍

、特色行業(yè)屬于發(fā)展階段，牽引力大，競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度高競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)自于同類項(xiàng)目新加入者的威脅——較大潛在項(xiàng)目多專業(yè)類型產(chǎn)品差異性大地段關(guān)系起重要作用新加入者購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)者議價(jià)能力——很強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)者經(jīng)營(yíng)資力深，現(xiàn)金流要

求高(經(jīng)商)支付能力強(qiáng)，支付方式要求苛刻.供應(yīng)商供應(yīng)商議價(jià)能力——強(qiáng)政策變動(dòng)性大(拆遷)開(kāi)發(fā)成本高(建材,租金,推廣,公關(guān))替代者替代威脅——弱結(jié)論：主要來(lái)源于同類型客戶的爭(zhēng)奪市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)處于激烈狀態(tài)，提高項(xiàng)目產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力是重要的競(jìng)爭(zhēng)致勝手段。項(xiàng)目商業(yè)定位波特行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析—客戶分流的現(xiàn)實(shí)領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷價(jià)格—產(chǎn)品有不可重復(fù)性—過(guò)河拆橋追隨者—搭便車(chē)，借勢(shì)—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價(jià)格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者—目標(biāo)明確，挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場(chǎng)次/非主流市場(chǎng)敏銳的機(jī)會(huì)主義者項(xiàng)目商業(yè)定位入市戰(zhàn)略項(xiàng)目增值的重點(diǎn)歸納類別

KPI特性

項(xiàng)目的增值方向重要元素

標(biāo)志性

二環(huán)南路／民航路重要舉措

功能性

主力店／商業(yè)群落重要補(bǔ)充

人文性

完善的步行系統(tǒng)／景觀元素項(xiàng)目商業(yè)定位關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)低高相對(duì)市場(chǎng)份額

市場(chǎng)增長(zhǎng)明星金牛問(wèn)題瘦狗大型超市／主題店／運(yùn)動(dòng)／兒童服裝／服飾／珠寶／化妝品／皮具雜貨／小吃／糕點(diǎn)／快速消費(fèi)品餐飲／娛樂(lè)精品／美容美發(fā)／電器高低項(xiàng)目商業(yè)定位波士頓矩陣下的產(chǎn)品選擇項(xiàng)目商業(yè)定位屬性定位區(qū)域商業(yè)中心滿足周?chē)M(fèi)者生活、時(shí)尚和商務(wù)需求的、主要覆蓋面為半徑2000米的——項(xiàng)目商業(yè)定位主題概念定位StreetMall流行主題休閑街區(qū)流行的休閑的便宜的生活的商務(wù)的項(xiàng)目商業(yè)定位檔次定位中到中低檔局部中到中高檔項(xiàng)目商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位主力店大型超市作用：滿足生活消費(fèi)需求，增加項(xiàng)目整體號(hào)召力、提升商業(yè)客流，烘托商業(yè)氣氛次級(jí)主力店餐飲休閑作用：主要滿足商務(wù)消費(fèi)需求，增加客流導(dǎo)向性，提升樓層價(jià)值一般商戶精品百貨作用：主要滿足中低檔時(shí)尚消費(fèi)需求，以高承租能力業(yè)態(tài)提升商業(yè)價(jià)值基本要素市級(jí)中心商業(yè)區(qū)次中心級(jí)商業(yè)區(qū)shoppingmall類mall區(qū)域性商業(yè)區(qū)居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心規(guī)模30萬(wàn)M2以上20-30萬(wàn)M210萬(wàn)M2以上5-10萬(wàn)M25萬(wàn)M2以下人流量日人流量50萬(wàn)以上日人流量30萬(wàn)以上假日人流高峰核心輻射圈內(nèi)人口密集日人流量5萬(wàn)以上居住人口5000以上核心客戶群內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時(shí)車(chē)程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者內(nèi)城區(qū)（20分鐘車(chē)程內(nèi)）居民與辦公工作人員車(chē)行30分鐘內(nèi)居民區(qū)域15分鐘車(chē)程內(nèi)居民步行15分鐘內(nèi)居民區(qū)位城市交通、人口核心區(qū)城市交通、人口次核心區(qū)快速干道沿線行政區(qū)域或居住群商業(yè)核心區(qū)大型住宅小區(qū)商服中心基本條件整體商業(yè)布局連續(xù)性較多主力店與特色店支撐整體商業(yè)布局連續(xù)性一定數(shù)量的主力店支撐快速干道沿線，居住郊區(qū)化整體商業(yè)布局連續(xù)性1家以上主力商家居住人口數(shù)量項(xiàng)目