順新商業(yè)定位

順新關上項目商業(yè)定位報告深圳至祥置業(yè)（昆明）有限公司ＳＨＥＮＺＨＥＮＺＨＩＸＩＡＮＧＺＨＩＹＥ（ＫＭ）ＹＯＵＸＩＡＮＧＯＮＧＳＩ前

言本報告是根據(jù)至祥對順新關上項目、市場、區(qū)域的理解，以及至祥在商業(yè)地產(chǎn)方面的經(jīng)驗，所做出的關于本項目商業(yè)部分發(fā)展方向的建議路

線開發(fā)商目標溝通商業(yè)發(fā)展模式定位因子分析物業(yè)發(fā)展建議項目商業(yè)定位項目的目標是什么？突破區(qū)域價格實現(xiàn)快速銷售確保低風險的運作樹立開發(fā)商品牌開發(fā)商目標溝通路

線開發(fā)商目標溝通項目商業(yè)定位商業(yè)發(fā)展模式定位因子分析物業(yè)發(fā)展建議商業(yè)類別生活類商業(yè)專業(yè)類商業(yè)時尚類商業(yè)旅游類商業(yè)以滿足居民日常生活消費為主要導向，多為中低檔消費，商業(yè)輻射半徑小，多布局于居住群體較多的區(qū)域，如社區(qū)等

以滿足消費者的特殊需求為主要導向，如批發(fā)、特殊產(chǎn)品等，商業(yè)輻射半徑大，對交通要求（特別是車流的要求）較高，多布局于城市周邊以滿足消費者的個性、時尚消費為主要導向，多為中到中高檔消費，商業(yè)輻射半徑大，多布局于城市或區(qū)域中心

以滿足旅游消費為主要導向，商業(yè)輻射半徑大，多布局于旅游區(qū)、城市或區(qū)域中心

商業(yè)價值鏈定位、規(guī)劃和招商是商業(yè)價值鏈的起點商業(yè)價值商業(yè)氣氛商戶經(jīng)營狀況消費者認同度市場定位商業(yè)規(guī)劃項目招商人流聚集隨機消費指向消費廣場道路景觀精品百貨旅游產(chǎn)品餐飲休閑娛樂文化產(chǎn)品個性商品大型商業(yè)商業(yè)消費動因三市街商圈（百貨大樓為主題）以寶善街、三市街為主，以百貨大樓為中心的中心區(qū)70年代前三市街商圈螺螄灣商圈小西門商圈白塔路商圈青年路商圈三市街、白塔路、青年路及小西門四個以大型綜合百貨商場為主的四大商業(yè)區(qū)開始形成，以螺獅灣為主的大型批發(fā)市場商業(yè)區(qū)形成并發(fā)展90年代

中心商圈城市新區(qū)商圈城市新區(qū)商圈城市新區(qū)商圈城市新區(qū)商圈城市新區(qū)商圈城市呈現(xiàn)放射性發(fā)展，中心區(qū)商圈逐步合一，城市發(fā)展軸線上形成新的商圈現(xiàn)在和未來商業(yè)發(fā)展模型城市商圈發(fā)展起步階段發(fā)展階段成熟階段社區(qū)開始建立、居民開始入住商業(yè)以五金、裝修等短期服務為主租金低廉居民逐漸增多、社區(qū)氣氛出現(xiàn)餐飲、生活必需品等商業(yè)逐步進入租金開始上揚社區(qū)成熟、外來客流進入精品百貨等商業(yè)進入租金大幅增長商業(yè)發(fā)展模型次級商業(yè)發(fā)展發(fā)展過程中的三個提升居民消費能力和消費結構的提升商業(yè)業(yè)態(tài)和檔次的提升物業(yè)價值和租金收益的提升商業(yè)發(fā)展模型次級商業(yè)發(fā)展承租能力商業(yè)檔次皮具箱包母嬰兒童服裝服飾手工飾品生活藥店便利店

煙酒糖雜

咖啡吧

水果蔬菜

西餐廳

茶餐廳

酒樓

小吃

網(wǎng)吧電玩美容美發(fā)美甲健身

茶吧水吧發(fā)展的方向化妝品商業(yè)發(fā)展模型次級商業(yè)發(fā)展以局部利益帶動整體利益經(jīng)營的持續(xù)性對消費者的吸引對商戶的帶動商業(yè)發(fā)展模型主力店的作用成熟度時間無主力商業(yè)，商業(yè)結構自然調(diào)整引進主力商業(yè)，商業(yè)結構通過管理進行調(diào)整商業(yè)發(fā)展模型主力店的作用業(yè)態(tài)樓層面積物業(yè)條件大賣場負一層

6000平方米以上100＊50以上，層高4.5米以上百貨店一到八層15000平方米以上60＊50以上，層高3.5米以上專營店負一層及以上3000平方米以上60＊50以上，層高3.5米以上專賣店1－310－200平方米進深15米以下，層高3.5米以上便利店、小型超市、小型專業(yè)店1－250－500平方米進深8米以上，層高3.5米以上商業(yè)物業(yè)需求

零售類商業(yè)業(yè)態(tài)樓層面積物業(yè)條件大型酒樓各樓層1000－5000平方米進深10米以上，層高4.5米以上小型餐飲一、二層

50－500平方米進深10米以上，層高3.5米以上咖啡吧各樓層100平方米以上進深10米以上，層高3.5米以上西式快餐一、二層100－500平方米進深10米以上，層高3.5米以上風味小吃一、二層5－50平方米進深10米以下，層高3.5米以上商業(yè)物業(yè)需求餐飲類商業(yè)業(yè)態(tài)樓層面積開間進深洗浴中心各樓層1000－5000平方米進深10米以上，層高6米以上KTV各樓層1000－5000平方米進深10米以上

，層高4.5米以上網(wǎng)吧電玩各樓層200平方米以上進深10米以上

，層高4.5米以上美容美發(fā)各樓層100－500平方米進深10米以上

，層高3.5米以上健身中心各樓層1000－5000平方米進深10米以上

，層高4.5米以上商業(yè)物業(yè)需求娛樂休閑類商業(yè)路

線開發(fā)商目標溝通項目商業(yè)定位商業(yè)發(fā)展模式定位因子分析物業(yè)發(fā)展建議態(tài)勢研究競爭分析基地分析客群分析區(qū)域研究態(tài)勢研究態(tài)勢研究年內(nèi)連續(xù)四次加息減緩經(jīng)濟過熱年內(nèi)央行四次加息，一年期貸款利率比去年同期增加12.86％，存款利率增長42.86％，政府抑制經(jīng)濟過熱的決心加大，房地產(chǎn)市場不可避免地將受到較大影響，未來幾年內(nèi)，房地產(chǎn)價格有望進入調(diào)整期態(tài)勢研究快速增長的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)價增量增的趨勢昆明房地產(chǎn)市場投資程逐年上升趨勢，年均上升幅度為26％。06年以來，由于政策、審批等原因，投資總量增幅開始回落，促成了房價的大幅上漲。態(tài)勢研究城市外放擴張后對過渡區(qū)域的回歸產(chǎn)生二環(huán)經(jīng)濟帶的復興繼2006年呈貢開發(fā)大勢下的廣福路熱點后，隨著城市開發(fā)的回歸、二環(huán)路沿線土地供應的放量，二環(huán)路的開發(fā)將成為07、08年度新的熱點，加之由于東盟自由貿(mào)易區(qū)、泛珠三角合作以及大湄公河次區(qū)域等國際國內(nèi)合作項目的進展，昆明國際化程度將逐漸加快，新的城市經(jīng)濟格局逐漸產(chǎn)生，二環(huán)經(jīng)濟帶呼之欲出。由于機場的搬遷短期內(nèi)難以實施，南三環(huán)無法全面貫通，南二環(huán)路仍將是主要的車流干道態(tài)勢研究南二環(huán)作為重要的城市環(huán)道，短期內(nèi)仍將保持大量的車流量態(tài)勢研究小結利率的連續(xù)增加和按揭首付的增加，將對國內(nèi)經(jīng)濟以及房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠影響，房地產(chǎn)價格即將進入調(diào)整期。由于政策的影響，昆明房地產(chǎn)短期內(nèi)供應減少，將導致價格的短期上揚，未來一年內(nèi)成為昆明房地產(chǎn)價格的拉升階段。城市開發(fā)對過渡區(qū)域的回歸，

以及東南二環(huán)土地供應量的增加，導致東南二環(huán)成為新的開發(fā)熱點，二環(huán)經(jīng)濟帶概念即將誕生。213基地分析基地分析地塊周圍為城市道路和陳舊住宅小區(qū)基地分析地塊半徑兩公里內(nèi)擁有較為齊全的大型配套基地分析地塊技術指標：凈用地面積：

S＝23.81畝用地性質：

商務辦公用地容積率：<3.5綠化率：≥40％建筑密度：

<35％(依照《昆明市規(guī)劃局文件》2007年4月12日發(fā)地塊的不規(guī)則性增加了商業(yè)布局難度路寬等于54米，退讓大于等于30米：

二環(huán)南路退距——30M54米規(guī)劃路與40米規(guī)劃路交叉口：

中、高層退距——40M

多、低層退距——30M25米規(guī)劃路退讓大于等于5米25米規(guī)劃路與40米規(guī)劃路交叉口中、高層退距——40M

多、低層退距——30M基地分析嚴格的退線要求使商業(yè)遠離路面，商業(yè)進入性降低基地分析周圍環(huán)境的限制使項目的商業(yè)展示面較為集中和單一地塊外環(huán)境分析：西面為現(xiàn)有居住小區(qū)，于視線方面有一定干擾。其余三面均為規(guī)劃道路環(huán)繞，有交通噪音、煙塵干擾；因有30米綠化退線要求東北向影響較小。臨規(guī)劃路寬分別為54m、40m、25m，來往人行、車行流量均較大，具有良好展示面?；胤治龆h(huán)路和民航路的隔離使項目的進入性降低地塊進入性分析：地塊54米規(guī)劃路、40米規(guī)劃路沿線禁止新開機動車入口車行進入：

南向（現(xiàn)金汁路）25米規(guī)劃路設置機動車出入口。人行進入：

人行不受阻礙。基地分析地塊各區(qū)域的商業(yè)價值區(qū)分明顯，后區(qū)的商業(yè)價值下降較大地塊商業(yè)價值分析：一區(qū)：

可進入行好、昭示性強二區(qū)：可進入性稍弱，昭示性強三區(qū)：

處于地塊較深位置，進入性及昭示性都相對較差?；胤治鲂〗Y項目周圍交通方便，昭示性良好，但項目本身由于受交通隔離帶以及退線后遠離道路的限制，進入性受到一定影響項目地塊的不規(guī)則性使商業(yè)布局難度加大，沿街面不整齊也限制了商業(yè)面的規(guī)劃，車流和人流的進入和分離成為設計難點受快速干道和周圍小區(qū)影響，項目的商業(yè)價值面集中于民航路和金汁路一側，西面和北面商業(yè)價值貶損較大，商業(yè)設計的難點在于合理動線，提高后區(qū)的進入性，使商業(yè)價值得以提升213區(qū)域研究區(qū)域研究項目周圍兩公里范圍內(nèi)的商業(yè)主要集中項目的東北和西南兩大區(qū)域以生活類商業(yè)和專業(yè)類商業(yè)為主的區(qū)域多種商業(yè)形式共存的核心商業(yè)區(qū)域區(qū)域研究區(qū)域的核心商業(yè)區(qū)已經(jīng)形成了多種商業(yè)形式結合的綜合性商業(yè)氛圍金融中心時尚零售街區(qū)特色餐飲街區(qū)餐飲休閑街區(qū)項目處于核心商業(yè)區(qū)邊緣區(qū)域研究項目所處地段成為城市中心區(qū)外最具規(guī)模的金融街區(qū)項目所在的民航路中段（從二環(huán)南路至官渡廣場一線）集中了十余家銀行金融機構以及部分寫字樓，金融氛圍濃厚，但同時也降低了路段的商業(yè)氛圍，商業(yè)物業(yè)的價值相對較低區(qū)域研究民航路下段（從官渡廣場至日新路一線集中了區(qū)域內(nèi)主要的零售商業(yè)，包括超市、精品百貨、社區(qū)服務等商業(yè)業(yè)態(tài)，精品百貨的進入，使該路段成為核心商業(yè)區(qū)中租金最高的區(qū)域民航路下段成為區(qū)域主要的零售商業(yè)街區(qū)區(qū)域研究四條主要的商業(yè)街形成以餐飲為主的關上核心商業(yè)區(qū)由于靠近機場，關上核心商業(yè)圈帶有較強的機場經(jīng)濟特征，區(qū)域商業(yè)以酒店、餐飲、休閑為主，輔以部分旅游產(chǎn)品和生活服務類商業(yè)，形成了區(qū)域獨特的商業(yè)氛圍，總體而言，由于缺乏高承租能力業(yè)態(tài)的進入，區(qū)域商業(yè)物業(yè)價值不高關興路以野生菌特色餐飲為主導、國貿(mào)路以大型餐飲、休閑為主導，兩條各具特色的商業(yè)街構成了關上核心商業(yè)區(qū)的龍頭

區(qū)域研究區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)的進駐和成熟將進一步促進區(qū)域商業(yè)的發(fā)展區(qū)域研究小結1項目所在的關上片區(qū)以成為較成熟的區(qū)域商業(yè)中心，但項目地塊處于商業(yè)區(qū)邊緣2區(qū)域商業(yè)以餐飲休閑娛樂為龍頭，專業(yè)市場氛圍已經(jīng)下降，且目前正在向時尚類商業(yè)過渡3由于缺乏高承租能力業(yè)態(tài)的進入、商業(yè)物業(yè)條件的限制、大型商業(yè)的分散，使區(qū)域商業(yè)價值不高4項目所處路段為金融街區(qū)，商務氛圍較濃，而商業(yè)氛圍較淡，商業(yè)價值較低競爭分析競爭分析南亞大廈南亞大廈緊鄰本項目南側，為爛尾樓改造項目，原設計用途為酒店，現(xiàn)為寫字樓加商業(yè)，其中主塔樓為寫字樓，約3萬平方米，兩棟裙樓為商業(yè)，約4萬平方米，預招商對象為餐飲、休閑、娛樂或主題店。該項目目前在寫字樓前期登記中

競爭分析萬興印象現(xiàn)正在建筑中萬興印象為住宅加商業(yè)項目，商業(yè)部分有6棟，共5層，商業(yè)面積約3萬平方米，商業(yè)定位為體驗式情景休閑街區(qū)，其中兩棟已招商完畢（橋香園買斷約2800㎡，約2千萬，7000元/㎡；貴太郎約800㎡；）租金約70元/㎡—80元/㎡，一樓位置較好商鋪約16000元/㎡，一般商鋪約10000元/㎡。競爭分析盛高大城盛高大城位于二環(huán)南路、滇池路交叉口，為綜合性項目，總建筑規(guī)模約60萬平方米（加上原廣豐食品城用地），商業(yè)部分定位為專業(yè)市場（快速消費品）和社區(qū)生活配套商業(yè)競爭分析星光大道星光大道位于滇池路口青少年宮對面，為住宅加商業(yè)加寫字樓的城市綜合體項目，總建筑規(guī)模約9萬平方米，其中商業(yè)部分3萬平方米（1.5萬地下），商業(yè)定位為區(qū)域商業(yè)中心，主力店為沃爾瑪、次級主力店為自營電影院競爭分析金色俊園金色俊園位于東二環(huán)和白龍路交叉口，總建筑規(guī)模40萬平方米，為住宅加商業(yè)項目，住宅部分共2100戶、46種戶型，商業(yè)部分為家居廣場，據(jù)稱引進了德勝家具城，另一稱為引進了沃爾瑪競爭分析小結和本項目區(qū)位相近、推盤時間相近的項目共有五個，無論從規(guī)模、位置、知名度等方面而言，都較本項目具有明顯的優(yōu)勢競爭項目多以住宅為主，部分項目商業(yè)有較強的競爭力，開發(fā)商對商業(yè)部分的號召力和存續(xù)度都進行了充足的考量對本項目而言，只有形成自己獨特的差異化競爭優(yōu)勢，利用區(qū)域成熟的商業(yè)氛圍，打造項目商業(yè)特色，方能在激烈的競爭中謀求不敗之地213客群分析客群分析昆明消費者支出構成日常生活消費、休閑餐飲以及服裝等構成了昆明消費者的前三項支出，約占總支出的三分之二客群分析昆明消費者支出構成昆明的較低收入群體的日用品消費占主要份額，而較高收入群體則在服裝以及化妝品方面的消費占主要份額，且較高收入群體以男性為主客群分析昆明消費者支出構成從昆明消費者在餐飲休閑方面的習慣來看，以中低檔的消費場所為主流，但中高檔的消費能力也占據(jù)了較大比重

客群分析區(qū)域消費者構成區(qū)域內(nèi)中高檔居住群體區(qū)域內(nèi)中低檔居住群體區(qū)域外群體，包括旅游群體和昆明市內(nèi)居民金融街商務群體核心服務對象：半徑500米內(nèi)的居住和商務群體第一覆蓋對象：半徑2000米內(nèi)的居住群體第二覆蓋對象：昆明市內(nèi)居民第三覆蓋對象：地州及外省旅游和商務人士客群分析消費群體研判戰(zhàn)略投資者他們能夠承擔較高的首付資金；他們能接受的總價款大約50—150萬元左右；注重鋪位的實用率；他們追求持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)營回報；有一定的風險判斷能力。一般性投資者承受總價款不高，在50萬元左右，首付在20萬元以下；投資目的以回收租金為主，他們追求長期的固定經(jīng)營回報；投資風險判斷意識較弱，盲目性強，羊群效應非常明顯；對鋪位的使用率關注不大。品牌經(jīng)營戶有較長期的經(jīng)營經(jīng)驗有一定經(jīng)濟基礎和實力有投資能力具備商業(yè)眼光、較為獨立，有帶動能力散戶入市時間不長經(jīng)濟實力較差投資能力差商業(yè)眼光弱、易跟風客群分析經(jīng)營者、投資者行為分析

投資者經(jīng)營者投資行為關鍵詞：風險、回報、增值著眼點：重視“未來”資金流動：集中實力：取決于資金經(jīng)營行為關鍵詞：銷售額、成本、現(xiàn)金流著眼點：重視“現(xiàn)在”資金流動：分散實力：取決于銷售成長性共同點：商業(yè)氣氛＝價值客群分析經(jīng)營者、投資者價值取向項目目標——通過商業(yè)運作實現(xiàn)商業(yè)價值最大化

通過物業(yè)銷售實現(xiàn)資金的快速回籠經(jīng)營者是項目運營的基礎投資者是項目運營的保障促成經(jīng)營者向投資者轉化是項目運營的增力快速回籠資金良好商業(yè)氣氛商業(yè)價值提升經(jīng)營者投資者客群分析經(jīng)營者、投資者價值需求需求度位置低高滿足難度高管理環(huán)境租金交通規(guī)模設施業(yè)態(tài)組合客群分析經(jīng)營者驅動因素回報風險前景自身素質門檻投資行為客群分析投資者驅動因素客群分析區(qū)域投資調(diào)查受訪群體共102人，其中男女約各占一半，主要為25－54歲群體，個人月收入基本為1000－3500元。學歷人數(shù)比例分析高中以下6058%受調(diào)查者可以代表附近人群的文化層次，文化水平大專以上人群占42%;大專2424%本科1818%碩士00%職業(yè)分布人數(shù)比例分析私營企業(yè)老板2625%

有效采樣對象生意人（私營企業(yè)老板及個體戶）占據(jù)較大比例,達56%。這部分人群較多是來昆明做生意外地人,投資意識較強,政府公務員1212%公司管理層1414%公司職員1818%個體戶3231%客群分析區(qū)域投資調(diào)查樣本中主要是以生意人和公司職員為主,占到88％動機分析人數(shù)比例自己經(jīng)營4241%出租1818%兼有4241%消費者購買動機分析客群分析區(qū)域投資調(diào)查從圖表中我們可以看出，現(xiàn)階段該片區(qū)投資者是以自己經(jīng)營為主，這部分人占到41%。另有41%的客戶為自己經(jīng)營和出租皆可。購房因素被選頻率比例交通便利8078.4%周邊環(huán)境5652.9%開間進深2019.6%周邊小區(qū)規(guī)模3029.4%價格5652.9%朝向87.8%配套設施1615.7%物業(yè)管理87.8%購物1413.7%周邊人流情況8482.4%消費者購買動機分析客群分析區(qū)域投資調(diào)查從統(tǒng)計數(shù)據(jù)中看到，消費者所關注的購房因素前幾位為周邊人流情況、交通情況、價格和周邊環(huán)境情況，在制定銷售策略時可重點抓這幾方面內(nèi)容

期望租金被選頻率比例25-50元/平方米.月3231%50-75元/平方米.月5856%75-100元/平方米.月1413%消費者購買動機分析客群分析區(qū)域投資調(diào)查受訪者可接受的物業(yè)租金約為50元／平方米月左右消費者購買動機分析客群分析區(qū)域投資調(diào)查受訪者可接受的物業(yè)價格約為20000元／平方米以下，接受的鋪面面積基本為50平方米以下，而可接受的總價多為50萬元左右消費者購買動機分析客群分析區(qū)域投資調(diào)查對于付款方式，只有較少的群體選擇一次性付款，并希望開發(fā)商提供免息的分期付款，對于按揭的月供額度，則多希望在3500元以下重要客戶核心客戶次要客戶補充客戶核心客戶：較具實力的個體投資者、政府公務員重要客戶：一般投資者，企業(yè)老板、高級白領次要客戶：自用客戶、個體經(jīng)營戶、連鎖商戶補充客戶：地州客戶、國內(nèi)外投資者消費者購買動機分析客群分析投資群體判研客群分析小結區(qū)域消費者的構成相對復雜，但仍以中低端客流為主，項目所處位置的周圍客群以商務群體和周圍中低端居民為主，非傳統(tǒng)的中高端消費區(qū)域，消費結構以生活消費、中低端時尚消費和商務消費為主區(qū)域經(jīng)營者兩極分化，大型店較具實力，而散戶普遍實力較弱，加之業(yè)態(tài)限制，對租金的承受能力不強，項目經(jīng)濟效益的實現(xiàn)，需要引進外來商戶

和昆明總體情況類似，區(qū)域投資者對總價的承受能力較弱，50萬左右的商鋪最易為投資者所接受，為便于銷售的實現(xiàn)，項目的店鋪分割宜小不宜大213開發(fā)商目標溝通項目商業(yè)定位商業(yè)發(fā)展模型定位因子分析物業(yè)發(fā)展建議路

線項目商業(yè)定位項目SWOT分析SO對策商務、生活和中低端時尚為導向O機會金融街的商務氛圍周圍密集的居住消費群體區(qū)域成熟的商業(yè)氛圍區(qū)域商業(yè)向時尚型消費的過渡WO對策以指向性消費增加客流引導良好的動線規(guī)劃和入口設置S優(yōu)勢良好的位置和方便的交通核心策略以定向消費引導的零售商業(yè)商務、生活和時尚消費的結合主力店和高承租能力商業(yè)的引進良好的入口設置和動線規(guī)劃合理店鋪分割W劣勢項目的進入性較差商業(yè)面不足商業(yè)布局難度大商業(yè)規(guī)模小ST對策引進主力店提升商業(yè)氛圍引進高承租能力商業(yè)T威脅項目處于核心商業(yè)區(qū)邊緣商業(yè)氛圍不足競爭壓力大投資和經(jīng)營群體能力不足區(qū)域商業(yè)物業(yè)價值低WT對策錯位經(jīng)營，以零售商業(yè)為主合理店鋪分割現(xiàn)有競爭者——競爭較強價格競爭，圍繞氛圍

、特色行業(yè)屬于發(fā)展階段，牽引力大，競爭強度高競爭主要來自于同類項目新加入者的威脅——較大潛在項目多專業(yè)類型產(chǎn)品差異性大地段關系起重要作用新加入者購買者購買者議價能力——很強購買者經(jīng)營資力深，現(xiàn)金流要

求高(經(jīng)商)支付能力強，支付方式要求苛刻.供應商供應商議價能力——強政策變動性大(拆遷)開發(fā)成本高(建材,租金,推廣,公關)替代者替代威脅——弱結論：主要來源于同類型客戶的爭奪市場競爭處于激烈狀態(tài)，提高項目產(chǎn)品競爭力是重要的競爭致勝手段。項目商業(yè)定位波特行業(yè)競爭分析—客戶分流的現(xiàn)實領導者—壟斷價格—產(chǎn)品有不可重復性—過河拆橋追隨者—搭便車，借勢—以小博大，殺傷戰(zhàn)術—價格戰(zhàn)的制造者補缺者—目標明確，挖掘客戶—瞄準市場縫隙—創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強調(diào)新的評估標準—強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場次/非主流市場敏銳的機會主義者項目商業(yè)定位入市戰(zhàn)略項目增值的重點歸納類別

KPI特性

項目的增值方向重要元素

標志性

二環(huán)南路／民航路重要舉措

功能性

主力店／商業(yè)群落重要補充

人文性

完善的步行系統(tǒng)／景觀元素項目商業(yè)定位關鍵績效指標低高相對市場份額

市場增長明星金牛問題瘦狗大型超市／主題店／運動／兒童服裝／服飾／珠寶／化妝品／皮具雜貨／小吃／糕點／快速消費品餐飲／娛樂精品／美容美發(fā)／電器高低項目商業(yè)定位波士頓矩陣下的產(chǎn)品選擇項目商業(yè)定位屬性定位區(qū)域商業(yè)中心滿足周圍消費者生活、時尚和商務需求的、主要覆蓋面為半徑2000米的——項目商業(yè)定位主題概念定位StreetMall流行主題休閑街區(qū)流行的休閑的便宜的生活的商務的項目商業(yè)定位檔次定位中到中低檔局部中到中高檔項目商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位主力店大型超市作用：滿足生活消費需求，增加項目整體號召力、提升商業(yè)客流，烘托商業(yè)氣氛次級主力店餐飲休閑作用：主要滿足商務消費需求，增加客流導向性，提升樓層價值一般商戶精品百貨作用：主要滿足中低檔時尚消費需求，以高承租能力業(yè)態(tài)提升商業(yè)價值基本要素市級中心商業(yè)區(qū)次中心級商業(yè)區(qū)shoppingmall類mall區(qū)域性商業(yè)區(qū)居住區(qū)級商業(yè)中心規(guī)模30萬M2以上20-30萬M210萬M2以上5-10萬M25萬M2以下人流量日人流量50萬以上日人流量30萬以上假日人流高峰核心輻射圈內(nèi)人口密集日人流量5萬以上居住人口5000以上核心客戶群內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者內(nèi)城區(qū)（20分鐘車程內(nèi)）居民與辦公工作人員車行30分鐘內(nèi)居民區(qū)域15分鐘車程內(nèi)居民步行15分鐘內(nèi)居民區(qū)位城市交通、人口核心區(qū)城市交通、人口次核心區(qū)快速干道沿線行政區(qū)域或居住群商業(yè)核心區(qū)大型住宅小區(qū)商服中心基本條件整體商業(yè)布局連續(xù)性較多主力店與特色店支撐整體商業(yè)布局連續(xù)性一定數(shù)量的主力店支撐快速干道沿線，居住郊區(qū)化整體商業(yè)布局連續(xù)性1家以上主力商家居住人口數(shù)量項目