第十一章城市內(nèi)部地域結(jié)構(gòu)

第十一章城市土地利用第十一章城市內(nèi)部地域結(jié)構(gòu)第一節(jié)城市地域結(jié)構(gòu)模式第二節(jié)中心商務(wù)區(qū)第三節(jié)城市開(kāi)發(fā)區(qū)第四節(jié)城中村一、均質(zhì)性和均質(zhì)地域1.均質(zhì)性和均質(zhì)地域均質(zhì)性--是指城市地域在職能分化中表現(xiàn)出來(lái)的一種保持等質(zhì)、排斥異質(zhì)的特性。

均質(zhì)性是動(dòng)態(tài)和相對(duì)的，并非地域本身所固有的職能特征。例如，處在商業(yè)街熱鬧場(chǎng)所的居民住宅，隨時(shí)都可能被征購(gòu)者買(mǎi)去辟為商店。居民區(qū)中的工廠，常常遭到居民的反對(duì)和法令政策的限制，而被迫搬遷到郊區(qū)去發(fā)展業(yè)務(wù)。第一節(jié)城市地域結(jié)構(gòu)模式

均質(zhì)地域－－是指在均質(zhì)性能作用下，城市地域中表現(xiàn)的那些與周?chē)彽赜虼嬖谥黠@職能差別的連續(xù)地段。如城市中的工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)都是均質(zhì)性能造就出來(lái)的均質(zhì)地域。

均質(zhì)地域以某項(xiàng)特定城市職能為衡量中心，討論地域表現(xiàn)出來(lái)的相對(duì)同一性。換句話說(shuō)，均質(zhì)地域是由以某項(xiàng)職能為主構(gòu)成的地域（其它職能或?yàn)檫@一主要職能服務(wù)，或被這一主要職能排斥），研究各類(lèi)職能地域的共性——職能均衡現(xiàn)象的生成和布局。2.均質(zhì)度

衡量均質(zhì)性相對(duì)程度的定量標(biāo)準(zhǔn)。均質(zhì)度計(jì)算公式：

其中，D為均質(zhì)度，λ為系數(shù)，H為信息論中的熵。熵是信息論中度量隨機(jī)事件在某項(xiàng)實(shí)驗(yàn)中不肯定程度的概念，其計(jì)算公式為：熵值顯示，第Ⅰ塊地域混合程度高，因而均質(zhì)程度差。

在計(jì)算城市地域均質(zhì)度時(shí)，可以將公式（2）中Pi換成，Wi

表示均質(zhì)地域內(nèi)第i種職能部門(mén)的占地面積；n為該地域具有的職能種類(lèi)。將其代入公式（1），得到：

這個(gè)公式便是可以用來(lái)計(jì)算各種類(lèi)型均質(zhì)地域均質(zhì)度數(shù)值的公式。3.均質(zhì)地域的劃分方法

城市系統(tǒng)在內(nèi)部均質(zhì)性的作用下，各種職能表現(xiàn)出了區(qū)域差異。差異的顯著之處在各自區(qū)域的中央部位，從中心向邊緣，差異的顯著程度漸次遞減。這樣，在兩個(gè)質(zhì)地不同的區(qū)域之間必然存在著一個(gè)過(guò)渡帶。各種區(qū)域劃分在地圖上標(biāo)出的邊界線，都是這個(gè)過(guò)渡帶的抽象表示。在此思想基礎(chǔ)上，采用信息圖法來(lái)劃分均質(zhì)地域。

城市落在地表上的形狀是一個(gè)不規(guī)則的幾何面，劃分均質(zhì)地域就是根據(jù)這個(gè)面上各處不同的職能特征將其切成幾塊。如果將這個(gè)面上所有的職能信息全部提取出來(lái)，那么，界線的位置和劃界的方法便可由處理這些信息得到。

信息圖法具體程序是：（1）在所要研究的市區(qū)地圖上罩上大小相等的方格網(wǎng)。方格的面積以0.1—0.3km2

為宜。（2）確定要提取的職能種類(lèi)，每種以一個(gè)字母表示。如居?。≧）、工業(yè)（K）、商業(yè)（C）等。

（3）根據(jù)大比例尺城市土地利用圖式航空照片，結(jié)合實(shí)地勘察及其它輔助資料，定出每個(gè)方格的主要職能傾向，打上相應(yīng)的字母。這樣可得到一張城市地域職能總信息圖。（4）將總信息圖分解，得出各單項(xiàng)地域職能信息圖，如居住職能信息圖、工業(yè)職能信息圖等。（5）根據(jù)單項(xiàng)職能信息圖上的字母密集情況，勾畫(huà)出均質(zhì)地域的邊界走向。然后結(jié)合市區(qū)地形地物、行政區(qū)劃、歷史過(guò)程等具體情況加以修正，畫(huà)出各種職能的均質(zhì)地域圖。（6）計(jì)算各均質(zhì)地域的均質(zhì)度和緊湊度。劃分均質(zhì)地域?qū)Τ鞘泻侠聿季趾团f城區(qū)改造都具有指導(dǎo)意義。三、伯吉斯的同心環(huán)模式

研究功能區(qū)的布局和功能之間的入侵和繼承的創(chuàng)始人是伯吉斯。他從人文生態(tài)學(xué)角度研究城市，于1923年創(chuàng)立了同心環(huán)模式。1）城市的中心是商業(yè)會(huì)聚之地，農(nóng)民初進(jìn)城市時(shí)，為了找工作方便，便居住在中心商業(yè)區(qū)附近；2）環(huán)繞商業(yè)中心的外圍是早期建造的舊房子，一部分被零售商業(yè)所侵占，一部分為低級(jí)住宅、小型工廠、批發(fā)商業(yè)及一些貨倉(cāng)的過(guò)渡地帶，這一帶也是新來(lái)移民居住地區(qū)；3）第三帶，是原來(lái)較大工廠的工人住宅區(qū)；4）第四帶，是較富有的中產(chǎn)階級(jí)住宅區(qū)；5）最外圍地帶是富人居住區(qū)，散布著高級(jí)住宅，密度低，房舍寬敞。由于他們需要駕車(chē)入市工作，故又稱(chēng)通勤人員住宅區(qū)。土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的新解釋?zhuān)?/p>

伯吉斯的同心環(huán)模式，忽略了人類(lèi)文化屬性，把人類(lèi)的競(jìng)爭(zhēng)行為比作生物群落的競(jìng)爭(zhēng)，后來(lái)城市研究學(xué)者雖仍沿用伯吉斯提出的同心環(huán)模式，但卻賦予土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的新解釋。根據(jù)赫德（Hurd）、黑格（Haig）和李嘉圖（Ricardo）等的地租理論，土地的經(jīng)濟(jì)地租是指利用土地所得報(bào)酬，減去成本后的剩余。經(jīng)濟(jì)地租的量度是：某種土地的生產(chǎn)力與最差土地的生產(chǎn)力之差。最差條件的土地經(jīng)濟(jì)地租為零。如圖10－6

以城市商業(yè)為例，中心商業(yè)區(qū)條件最佳，所以其產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)地租最高，離開(kāi)中心商業(yè)區(qū)一段距離之后，由于交通不便，顧客不多，所以其土地沒(méi)有作商業(yè)用途的價(jià)值，其經(jīng)濟(jì)地租為零，中間地段所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)地租介于兩者之間。

由于不同的功能所要求的交通條件不同，在完全競(jìng)爭(zhēng)的條件下，每一功能即每一土地利用區(qū)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)地租遞減曲線是不同的（圖10－7）。

一般來(lái)說(shuō)，零售業(yè)的經(jīng)濟(jì)地租曲線梯度最大，其在市中心所能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)地租卻為各功能之冠。服務(wù)業(yè)、輕工業(yè)和批發(fā)業(yè)的經(jīng)濟(jì)地租曲線的梯度較零售業(yè)為小。在住宅用地方面，多層樓房用地利用率高，每單位面積所能產(chǎn)生的價(jià)值較低密度的平房為高，所以其經(jīng)濟(jì)地租曲線的斜度也較平房大，農(nóng)業(yè)的經(jīng)濟(jì)地租曲線梯度是各類(lèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中最小的一種，因其在市中心和較偏遠(yuǎn)的市郊所產(chǎn)生的價(jià)值的差別極為有限。若把上述各功能的經(jīng)濟(jì)地租遞減曲線重疊，各曲線相交，可知道各地段產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)地租最高的是什么功能。如圖10-8。因土地?fù)碛姓邉t把土地租給出價(jià)最高的使用者，這樣城市中心為零售業(yè)所租賃，然后為專(zhuān)業(yè)性服務(wù)業(yè)、工業(yè)及批發(fā)業(yè)，再遠(yuǎn)一些為高密度多層住宅，然后是低密度住宅。住宅之外才是農(nóng)業(yè)。假設(shè)城市所在地區(qū)為一均質(zhì)平地，各種土地利用將呈同心環(huán)布局。這就是同心環(huán)模式的新解釋。

伯吉斯的同心環(huán)乃基于均質(zhì)性的平面而推論的，對(duì)現(xiàn)代交通運(yùn)輸?shù)挠绊戸r有顧及。而后者不僅影響城市內(nèi)的易達(dá)性，更會(huì)影響土地價(jià)值及土地利用形式。假定城市內(nèi)的交通運(yùn)輸線呈放射式，則同心環(huán)式的土地利用形式亦將變形，呈蛛網(wǎng)狀。四、霍伊特的扇形模式

霍伊特（HomerHoyt）認(rèn)為，均質(zhì)性平面的假設(shè)太不現(xiàn)實(shí)，他于1939年提出了扇形模式或楔形模式。

他保留了同心環(huán)模式的經(jīng)濟(jì)地租機(jī)制，加上了放射狀運(yùn)輸線路的影響，即線性易達(dá)性和定向慣性的影響，使城市向外擴(kuò)展的方向呈不規(guī)則式。他把中心的易達(dá)性稱(chēng)為基本的易達(dá)性，把沿著輻射運(yùn)輸路線所增加的易達(dá)性稱(chēng)為附加的易達(dá)性。

輕工業(yè)和批發(fā)商業(yè)對(duì)附加易達(dá)性最為敏感，所以呈楔形，而且不是一個(gè)平滑的楔形，可左右隆起。至于住宅區(qū)，貧民住在環(huán)繞工商業(yè)土地利用的地段，而中產(chǎn)階級(jí)和富人則沿著交通大道或河道，或湖濱，或高地向外發(fā)展，自成一區(qū)，不與貧民混雜。當(dāng)人口增多，貧民區(qū)不能朝中產(chǎn)階級(jí)和高級(jí)住宅區(qū)發(fā)展時(shí)，也會(huì)循不會(huì)受阻的方向作放射式發(fā)展，因此，城市各土地利用功能區(qū)的布局呈扇形或楔形。五、哈里斯和厄爾曼的多核心模式

哈里斯和厄爾曼在1945年提出較為精細(xì)的多核心模式。模式假設(shè)城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)除主要經(jīng)濟(jì)胞體——即中心商業(yè)區(qū)（CBD）外，尚有次要經(jīng)濟(jì)胞體散布在整個(gè)體系內(nèi)。這些胞體包括未形成城市前，各低級(jí)中心地和在形成城市過(guò)程中的其它成長(zhǎng)點(diǎn)。這些中心地和成長(zhǎng)點(diǎn)皆隨著整個(gè)城市的運(yùn)輸網(wǎng)、工業(yè)區(qū)或各種專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)，如大學(xué)、研究中心等的發(fā)展而發(fā)展。其中交通位置最優(yōu)越的最后成為中心商業(yè)區(qū)，其它中心則分別發(fā)展成次級(jí)或外圍商業(yè)中心和重工業(yè)區(qū)。

哈里斯及厄爾曼還考慮到，易達(dá)性所吸引的商業(yè)、工業(yè)或貧民，本身便有排斥高級(jí)住宅的傾向，因?yàn)楹笳叩膮^(qū)位因素之一便是要遠(yuǎn)離這些有礙環(huán)境的土地利用。介于兩者之間的是中級(jí)住宅區(qū)。

這一模式雖較為復(fù)雜，但仍然基于地租理論。它假設(shè)付租能力較高的高密度住宅傾向于接近中心點(diǎn)和其它主要經(jīng)濟(jì)胞體，但最接近這些胞體的空間卻被批發(fā)商業(yè)和輕工業(yè)所占有。由于哈里斯及厄爾曼的模式并沒(méi)有假設(shè)城內(nèi)土地是均質(zhì)的，所以各土地利用功能區(qū)的布局并無(wú)一定序列，大小也不一樣，其空間布局圖是非常富有彈性的。

要特別注意的是，上述在城市地理學(xué)中占有重要地位的三個(gè)城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)模式，雖然有地租理論的支持，可是由于他們的創(chuàng)始人都是美國(guó)人，其所列舉的土地利用功能區(qū)的空間布局一般和美國(guó)的城市比較接近，至于對(duì)其它國(guó)家的現(xiàn)實(shí)性，連霍伊特本人也指出，不一定適用，必須加以修改。六、城市土地利用模式的發(fā)展曼的模式——?dú)W洲城市的應(yīng)用

麥基模式——發(fā)展中國(guó)家城市的應(yīng)用

在英國(guó)，曼（Manna）提出了一個(gè)典型的英國(guó)中等城市的模式。該模式是伯吉斯和霍伊特兩模式的綜合，只是加上了位于城外可駕車(chē)入城的村落。

由于英國(guó)處于西風(fēng)帶，城市的西部為上風(fēng)帶，多為高級(jí)住宅所占用，而城市的東部為下風(fēng)帶，工業(yè)和貧民多被迫于此。

曼的模式是上述三個(gè)美國(guó)模式在歐洲城市的應(yīng)用。曼的模式——?dú)W洲城市的應(yīng)用

麥基模式——發(fā)展中國(guó)家城市的應(yīng)用

麥基（McGee）的模式是在殖民地和發(fā)展中國(guó)家城市的應(yīng)用。

由于存在著二元經(jīng)濟(jì)，所以在模式里，有兩組不同的商業(yè)中心：

其一為西式商業(yè)中心，其形態(tài)和西方城市的中心商業(yè)區(qū)相仿。以國(guó)際貿(mào)易為主，零售商店出售的也以進(jìn)口高檔貨為多。

另一類(lèi)為外來(lái)移民的商業(yè)中心，從事當(dāng)?shù)氐呢浧焚I(mǎi)賣(mài)為主。介于其間的是混合性土地利用，工商業(yè)住宅兼有，互相混雜。在外來(lái)移民的商業(yè)中心的前面為港口區(qū)，后為住宅區(qū)，而住宅區(qū)的發(fā)展呈楔形或扇形；在西式商業(yè)中心后面的是高級(jí)住宅，而在混合性土地利用后面是當(dāng)?shù)鼐用窬幼^(qū)，部分混合土地利用地區(qū)由于商業(yè)中心的擴(kuò)展而改為商業(yè)用途；再后為新發(fā)展的高級(jí)市郊住宅區(qū)和十分貧窮的木屋居民區(qū)，兩者可能距離頗遠(yuǎn)，但亦可能近在咫尺，但生活水平相差懸殊；再后為城郊農(nóng)業(yè)帶；新建的工業(yè)村則多位于舊城以外的空間。最后，還要指出的是，所有上述模式都是平面的，忽視了城市的垂直差異。

以易達(dá)性和付租能力來(lái)衡量，中心商業(yè)區(qū)的底層無(wú)疑是城市最有吸引力和最易到達(dá)的地方，所以在中心商業(yè)區(qū)的低層往往為付租能力最高的零售業(yè)所占用。其上層可能為專(zhuān)業(yè)性服務(wù)業(yè)，再上層卻不能排除用于住宅的可能。除了酒店（商業(yè)住宅）外，其間尚有不少富人的豪華公寓。在不少的歐洲城市里，富人往往不一定住在遠(yuǎn)離城市的市郊，而喜歡住在商業(yè)區(qū)及其鄰近地區(qū)。如圖10－14所示。在美國(guó)，由于重建過(guò)渡性地帶，新的豪華公寓陸續(xù)在中心商業(yè)區(qū)邊緣落成，吸引了不少喜歡城市中心生活的中產(chǎn)階層移入，所以，在中心商業(yè)區(qū)邊緣也不一定是破落的貧民窟、小工業(yè)和批發(fā)業(yè)地區(qū)。這是美國(guó)城市土地利用功能區(qū)的新發(fā)展。第二節(jié)中心商務(wù)區(qū)一、CBD的界定二、CBD的內(nèi)部結(jié)構(gòu)三、CBD的演變?cè)诔鞘型恋乩弥?，最重要、最受人關(guān)注、研究成果最多的莫過(guò)于中心商務(wù)區(qū)。

CBD即CentralBusinessDistrict的縮寫(xiě)，中文多譯為“中心商務(wù)區(qū)”。CBD最早是由美國(guó)學(xué)者的伯吉斯于1923年在其創(chuàng)立的“同心環(huán)模式”中提出的。伯吉斯認(rèn)為城市的中心是商業(yè)會(huì)聚之處，主要以零售業(yè)和服務(wù)業(yè)為主。隨著世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，辦公事務(wù)、金融活動(dòng)所占地位越來(lái)越重要。尤其是近年來(lái)，信息產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展更成為CBD的主要活動(dòng)。目前CBD的活動(dòng)包括金融、貿(mào)易、信息、展覽、會(huì)議、經(jīng)營(yíng)管理、酒店及配套公寓、娛樂(lè)及高檔零售等，它是城市中上述商務(wù)活動(dòng)和人流最集中、交通最便捷、建筑密度最高、吸引力和服務(wù)范圍最大的地區(qū)，同時(shí)它也是地價(jià)最高的地區(qū)。簡(jiǎn)而言之，現(xiàn)代城市的CBD是城市、區(qū)域乃至全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中樞。因此，研究CBD的內(nèi)涵、發(fā)展演變規(guī)律及內(nèi)部結(jié)構(gòu)等問(wèn)題，是今天城市研究的一個(gè)重要課題，對(duì)我國(guó)在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，如何借鑒國(guó)外CBD的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，合理規(guī)劃、引導(dǎo)CBD的發(fā)展具有重要而深遠(yuǎn)的意義。一、CBD的界定1954年美國(guó)學(xué)者墨菲（Murphy）和萬(wàn)斯（Vance）提出了一個(gè)比較綜合的方法，即將人口密度、車(chē)流量、地價(jià)等因素綜合考慮，那些白天人口密度最大、就業(yè)人數(shù)最多、地價(jià)最高、車(chē)流、人流量最大的地區(qū)即為CBD。該方法必須建立在對(duì)城市的土地利用進(jìn)行很細(xì)致的調(diào)查基礎(chǔ)之上。墨菲和萬(wàn)斯認(rèn)為地價(jià)峰值區(qū)是CBD最明顯的特點(diǎn)，此區(qū)的用地稱(chēng)為中心商務(wù)用地，包括零售和服務(wù)業(yè)，如商店、飯店、旅館、娛樂(lè)業(yè)、商業(yè)活動(dòng)及報(bào)紙出版業(yè)。

他們?cè)趯?duì)美國(guó)9個(gè)城市CBD的土地利用進(jìn)行細(xì)致深入的調(diào)查后，提出下面的界定指標(biāo)：1)中心商務(wù)高度指數(shù)（CentralBusinessHeightIndex，簡(jiǎn)作CBHI）:

2）中心商務(wù)強(qiáng)度指數(shù)（CentralBusinessIntensityIndex，簡(jiǎn)作CBII）：

將CBHI＞1，CHII＞50％的地區(qū)定為CBD。

左圖就是他們兩人用CBHI和CBII對(duì)美國(guó)9個(gè)城市CBD進(jìn)行界定的概念示意圖。紐約CBD曼哈頓是紐約市的中心區(qū)，曼哈頓CBD主要分布在該區(qū)內(nèi)曼哈頓島上的老城（Downtown）,中城（Midtown）,著名的街區(qū)是格林威治街和第五大街。在老城長(zhǎng)僅1.54公里，面積不足1平方公里的華爾街——CBD的金融區(qū)，就集中了幾十家大銀行、保險(xiǎn)公司、交易所以及上百家大公司總部和幾十萬(wàn)就業(yè)人口，成為世界上就業(yè)密度最高的地區(qū)。

中城是曼哈頓的豪華居住區(qū)，帝國(guó)大廈、克萊斯勒大廈、洛克菲勒中心等一些著名的建筑都坐落在這個(gè)區(qū)。中城的形成雖晚于曼哈頓老城，但卻有后來(lái)居上的勢(shì)頭。進(jìn)入20世紀(jì)后，其他許多非贏利的辦公機(jī)構(gòu)，如工會(huì)、研究部門(mén)、專(zhuān)業(yè)團(tuán)體、政府機(jī)構(gòu)等，也都集中于此，許多相關(guān)的專(zhuān)職事務(wù)所如房地產(chǎn)、廣告業(yè)、稅務(wù)部門(mén)等也迅速聚集其周?chē)?，原?lái)設(shè)在島南部的保險(xiǎn)業(yè)及銀行也被中城良好的環(huán)境吸引而來(lái)。與此同時(shí)，商店、服務(wù)業(yè)等也漸漸聚集在周?chē)@樣就使曼哈頓島的CBD更加具有吸引力。為解決曼哈頓CBD因產(chǎn)業(yè)不平衡而產(chǎn)生的矛盾，紐約市政府對(duì)格林威治街和第五大街采取了一些調(diào)控手段，改善投資環(huán)境，引導(dǎo)其平衡健康發(fā)展。加強(qiáng)紐約商務(wù)貿(mào)易中心功能，增強(qiáng)吸引力。

曼哈頓CBD是紐約市發(fā)展的催化劑，這主要表現(xiàn)在：依靠CBD的影響，紐約市確立了其國(guó)際城市形象，國(guó)際性和跨國(guó)性行業(yè)組織在紐約市如魚(yú)得水。1979年有277家日本公司、213家英國(guó)公司、175家法國(guó)公司、80家瑞士公司及許多其它國(guó)家公司在紐約市設(shè)立分支機(jī)構(gòu)；曼哈頓CBD的住宅和商業(yè)用房的成交額，占美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中此類(lèi)用房成交額的40%；美國(guó)21%的電話是從紐約打出的；地產(chǎn)增值，政府稅收增加，如曼哈頓的地產(chǎn)估價(jià)約占紐約市地產(chǎn)估價(jià)總額的53%，1969年至1983年間，曼哈頓區(qū)地產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)了約58%；曼哈頓地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)量占紐約市總經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)量的82%；CBD和它的衍生效益促進(jìn)了紐約市的繁榮，1978年紐約地區(qū)的機(jī)場(chǎng)共接納了150萬(wàn)到紐約參觀游覽的游客。拉德方斯區(qū)位于巴黎市的西北部，巴黎城市主軸線的西端。于1958年建設(shè)開(kāi)發(fā)，全區(qū)規(guī)劃用地750公頃，先期開(kāi)發(fā)250公頃，其中商務(wù)區(qū)160公頃公園區(qū)（以住宅區(qū)為主）90公頃。巴黎拉德方斯區(qū)目前已建成寫(xiě)字樓247萬(wàn)m2、其中商務(wù)區(qū)215萬(wàn)m2

、公園區(qū)32萬(wàn)m2

、法國(guó)最大的企業(yè)一半在這里，共10家；建成住宅區(qū)1.56萬(wàn)套，可容納3.93萬(wàn)人，其中在商務(wù)區(qū)建設(shè)住宅1.01萬(wàn)套，可容納2.1萬(wàn)人；在公園區(qū)建設(shè)住宅5588套，可容納1.83萬(wàn)人；并建成了面積達(dá)10.5萬(wàn)m2的歐洲最大的商業(yè)中心；成為歐洲最大的商業(yè)中心；成為歐洲最大的公交換乘中心，RER高速地鐵、地鐵1號(hào)線、14號(hào)高速公路、2號(hào)地鐵等在此交匯。建成67公頃的步行系統(tǒng)、集中管理的停車(chē)場(chǎng)設(shè)有2.6萬(wàn)個(gè)停車(chē)位，交通設(shè)施完善；建成占地25公頃的公園，商務(wù)區(qū)的1/10用地為綠化用地，種植有400余種植物，建成由60個(gè)現(xiàn)代雕塑作品組成的露天博物館，環(huán)境的綠化系統(tǒng)良好。優(yōu)美的環(huán)境而后完善的設(shè)施每年吸引約200萬(wàn)游客幕名而至。

該區(qū)與繁華的南京東路外隔江相望，主要發(fā)展金融、貿(mào)易、商業(yè)、房地產(chǎn)、信息和咨詢等第三產(chǎn)業(yè)，是21世紀(jì)上海中央商務(wù)區(qū)（CBD）的主要組成部分。規(guī)劃用地1.7平方公里，建筑面積約400萬(wàn)平方米。規(guī)劃從東到西，漸次將集中綠地、高層建筑帶和以東方明珠電視塔為主體的文化設(shè)施及濱江憩息帶構(gòu)成富有節(jié)奏的空間環(huán)境。中央綠地與鄰近幾幢超高層建筑，體現(xiàn)虛實(shí)、輕重、錯(cuò)落，又不失平衡之美；綠地外圍的弧形高層建筑帶與沿黃浦江的“弧形線條”內(nèi)外呼應(yīng)，內(nèi)部環(huán)路交通與城市東西軸有序結(jié)合，使地面建筑、綠化、道路組合十分協(xié)調(diào)。上海CBD

浦東開(kāi)發(fā)的核心之一是建設(shè)占地28平方公里的陸家嘴為金融、商業(yè)、貿(mào)易區(qū)。作為中國(guó)唯一以金融貿(mào)易命名的開(kāi)發(fā)區(qū)，陸家嘴區(qū)域享有中央及上海市政府給予的各項(xiàng)特殊的金融、貿(mào)易政策，如：進(jìn)區(qū)的外資銀行可率先經(jīng)營(yíng)人民幣業(yè)務(wù)，在上海的主要銀行和十大要素市場(chǎng)及政府一些機(jī)構(gòu)將遷往陸家嘴。上海陸家嘴北京CBD

北京CBD的規(guī)劃范圍是：東大橋路（西）——西大望路（東）、朝陽(yáng)北路（北）——通惠河（南）之間約3.99平方公里的區(qū)域。在此范圍內(nèi)，國(guó)貿(mào)、漢威、嘉里、航華大廈等高檔寫(xiě)字樓內(nèi)早已云集了摩托羅拉、惠普、道瓊斯、韓國(guó)三星等數(shù)家國(guó)內(nèi)外知名大公司。邊界的交通條件，濃厚的商務(wù)氛圍，快速的信息傳遞渠道，已為北京CBD的崛起構(gòu)筑了天時(shí)與地利。新經(jīng)濟(jì)環(huán)境賦予CBD新的內(nèi)涵。為適應(yīng)全球化電子商務(wù)的要求和信息化社會(huì)的特點(diǎn)，未來(lái)北京中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)將在繼承傳統(tǒng)CBD特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，向多功能、全方位、網(wǎng)絡(luò)化、一站式服務(wù)的方向發(fā)展，以最先進(jìn)最完備的設(shè)施，最全面最快捷的服務(wù)，營(yíng)造面向二十一世紀(jì)北京CBD的新形象。一個(gè)充分體現(xiàn)中國(guó)特色與信息社會(huì)完美結(jié)合的現(xiàn)代化中央商務(wù)區(qū)將最終展現(xiàn)在世人面前。

北京CBD北京CBD各國(guó)城市中心商務(wù)用地的劃分是不同的。戴蒙德（Daimond）于1962年對(duì)英國(guó)格拉斯哥調(diào)查發(fā)現(xiàn)，英國(guó)的批發(fā)業(yè)與顧客關(guān)系緊密，常布局在地價(jià)峰值區(qū)內(nèi)，屬于中心商務(wù)用地。而美國(guó)城市中的批發(fā)業(yè)與鐵路、高速公路更加密切，但在墨菲和萬(wàn)斯的分類(lèi)中，不屬于中心商務(wù)用地。于是，后來(lái)的學(xué)者開(kāi)始彌補(bǔ)這些不足。

1959年戴維斯（Davies）在其對(duì)開(kāi)普敦的研究中認(rèn)為，墨菲和萬(wàn)斯定義的CBD范圍太大，應(yīng)將電影院、旅館、辦公總部、報(bào)紙出版業(yè)、政府機(jī)關(guān)等用地排除在外，他提出了“硬核”的概念：即CBHI＞4，CBII＞80％的地區(qū)為“硬核”，也就是真正具有實(shí)力的CBD，其余地區(qū)則稱(chēng)為“核緣”。

赫伯特（Herbert）和卡特（Carter）進(jìn)一步提出了中心商務(wù)建筑面積指數(shù)比率的概念，將城市的規(guī)模、形狀及其它有關(guān)因素考慮在內(nèi)，使人們可以用更精確的方法去界定CBD。

1966年卡特和羅利（Rowley）在對(duì)英國(guó)加的夫市的研究中，均將CBHI、CBII和CBI三指標(biāo)綜合使用，收到了較好的效果，為以后對(duì)CBD內(nèi)部結(jié)構(gòu)、演變等的研究奠定了基礎(chǔ)。二、CBD的內(nèi)部結(jié)構(gòu)

1955年，墨菲、萬(wàn)斯和愛(ài)潑斯坦（Epstein）對(duì)CBD內(nèi)商務(wù)活動(dòng)的布局進(jìn)行了研究，認(rèn)為由于不同區(qū)位的便捷性不同，獲得的產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)相異，因此地價(jià)不同，這正是造成CBD中商務(wù)活動(dòng)空間分布的主要原因。經(jīng)過(guò)對(duì)8個(gè)城市CBD的研究得出，若將CBD內(nèi)的商務(wù)活動(dòng)以圈層劃分，第一圈是零售業(yè)集中區(qū)，以大型百貨商場(chǎng)和高檔購(gòu)物商店為主，它們圍繞著PLVI分布；第二圈是零售服務(wù)業(yè)，其底層為金融業(yè)、高層為辦公機(jī)構(gòu)的多層建筑集中區(qū)；第三圈以辦公機(jī)構(gòu)為主，旅館也多見(jiàn)；第四圈以商業(yè)性較弱的活動(dòng)為主，如家具店、汽車(chē)修理廠、超級(jí)商場(chǎng)等需要大面積低價(jià)土地的商務(wù)活動(dòng)。他們還進(jìn)一步指出，CBD內(nèi)部的結(jié)構(gòu)還可以更加細(xì)致地分析：百貨店傾向于聚集一起；文具店及辦公用品商店與辦公事務(wù)機(jī)構(gòu)集中區(qū)聯(lián)系緊密；律師事務(wù)所和房地產(chǎn)公司毗鄰法院；低檔的活動(dòng)，如低檔劇院、當(dāng)鋪、廉價(jià)餐館及舊服裝店在CBD邊緣互相競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)優(yōu)越的區(qū)位，以此獲益。

上述觀點(diǎn)對(duì)我們形象、具體地理解CBD的內(nèi)部結(jié)構(gòu)有很大啟發(fā)，但實(shí)際情況并不那樣簡(jiǎn)單。在實(shí)際中，相對(duì)便捷性（距PLVI的距離）只是影響CBD內(nèi)部結(jié)構(gòu)的一個(gè)重要方面，不能包攬全部，其它一些因素，如地形的復(fù)雜性、鐵路、綠地等均是影響因子。斯科特（Scott）認(rèn)為CBD的內(nèi)部結(jié)構(gòu)

1959年，斯科特對(duì)澳大利亞6個(gè)州府的CBD進(jìn)行了研究。他認(rèn)為CBD的內(nèi)部結(jié)構(gòu)可分為三大功能圈，即

零售業(yè)內(nèi)圈，以百貨店和女裝店集中為特征；零售業(yè)外圈，以雜品店、服務(wù)業(yè)等專(zhuān)業(yè)化較弱的多種零售活動(dòng)為主；

辦公事務(wù)圈。

其中，零售業(yè)內(nèi)圈總是環(huán)繞PLVI及城市的地理中心，而零售業(yè)外圈并不總是圍繞第一圈，辦公事務(wù)圈則總在CBD的一側(cè)發(fā)展。戴維斯提出的結(jié)構(gòu)模式

1972年，戴維斯為CBD的零售業(yè)布局提出了一個(gè)結(jié)構(gòu)模式。此模式假定零售業(yè)為主的區(qū)位決策受三個(gè)相互獨(dú)立的便捷性而不僅僅是受距離一個(gè)因子的影響。傳統(tǒng)的城市中心購(gòu)物活動(dòng)受一般便捷性影響最大，因而常常與顧客的分布相關(guān)，呈圓形以體現(xiàn)其等級(jí)狀況及相關(guān)的潛在利益；其它商務(wù)，如汽車(chē)修理廠、咖啡館等與進(jìn)入市中心的交通干道緊密相關(guān)，即受干線便捷性影響最大；一些特殊的功能，如娛樂(lè)設(shè)施、家具展銷(xiāo)店或產(chǎn)品市場(chǎng)等的區(qū)位與場(chǎng)地、歷史背景或環(huán)境條件相關(guān)，即受特殊便捷性影響最大。

以上各種觀點(diǎn)都從某一側(cè)面分析并解釋了CBD的內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)，但實(shí)際上，影響CBD內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)的因素復(fù)雜多樣，特別是在現(xiàn)代大都市的CBD中，隨著世界經(jīng)濟(jì)貿(mào)易的發(fā)展，金融貿(mào)易、辦公事務(wù)、信息服務(wù)占據(jù)更重要地位，人流、信息流、物流的交換在此更加頻繁，這都引起CBD內(nèi)部結(jié)構(gòu)的分化和重組。因此，還需從動(dòng)態(tài)的多元的角度去分析CBD內(nèi)的土地利用變化規(guī)律。三、CBD的演變

1955年墨菲、萬(wàn)斯和愛(ài)潑斯坦提出了一種“短期空間調(diào)整過(guò)程”理論，通過(guò)此過(guò)程，CBD可以在某些方向向前推進(jìn)。即同化作用圈層，而在其它方向則衰退，即退化作用圈層。

典型的同化圈層位于城市中、上層居民住宅區(qū)附近，以新穎別致的商店、汽車(chē)展銷(xiāo)廳、辦公機(jī)構(gòu)總部及新飯店的集中發(fā)展為特征。退化圈層常鄰近工業(yè)和批發(fā)業(yè)，與鐵路及下層居民住宅區(qū)靠近，且以當(dāng)鋪、廉價(jià)服裝店、廉價(jià)餐館及汽車(chē)站密集為特征。這一理論比較切合實(shí)際。

1971年，鮑登（Bowden）對(duì)舊金山市CBD的發(fā)展分1850、1906及1931年三個(gè)時(shí)期進(jìn)行了考察。他采用了貿(mào)易指南、照片、報(bào)紙及火災(zāi)保險(xiǎn)圖等多種資料，得出了有三種增長(zhǎng)方式影響著CBD的空間結(jié)構(gòu)變化的結(jié)論。

第一種是在人口增長(zhǎng)緩慢的情況下，通過(guò)“周邊增長(zhǎng)”方式，即通過(guò)新增