某住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性報(bào)告

XX鎮(zhèn)XX小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告摘要對(duì)XX小區(qū)項(xiàng)目，本報(bào)告提供了兩種方案進(jìn)行研究：方案1毛容積率為1.0、方案2毛容積率為1.3。經(jīng)研究，兩種方案都是可行的。方案的選擇最終取決于政府的規(guī)劃容積限制。研究設(shè)定條件：土地投標(biāo)報(bào)價(jià)暫按65萬(wàn)元/畝計(jì)算，考慮到實(shí)際投標(biāo)地價(jià)的未確定性，報(bào)告對(duì)地價(jià)進(jìn)行了敏感變動(dòng)分析。②報(bào)告先詳細(xì)研究了方案1即毛容積率為1.0的可行性，然后對(duì)方案2進(jìn)行了比較研究?？偰夸浾捻?xiàng)目概況項(xiàng)目法人概況項(xiàng)目概況項(xiàng)目建設(shè)的必要性市場(chǎng)分析與預(yù)判XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析供需分析及價(jià)格預(yù)測(cè)建設(shè)方案與市政配套項(xiàng)目建設(shè)周期及工程進(jìn)度安排投資估算與資金籌措項(xiàng)目總投資估算單位成本估算資金籌措項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)現(xiàn)金流量分析財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率投資回收期風(fēng)險(xiǎn)分析盈虧平衡分析敏感性分析其他備選方案結(jié)論項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目法人概況XXXXXXXXXXXXX2、項(xiàng)目概況XX小區(qū)項(xiàng)目位于XX市XX區(qū)XX鎮(zhèn)，在XX公路以南、西至XX路、南至XX公路、東至建設(shè)中的XX高速公路?？傆玫孛娣e1481.57畝，是XX區(qū)迄今為止規(guī)模最大的住宅小區(qū)，采用一次中標(biāo)三批供地的土地供應(yīng)方式。第一期2003年9月底底XX路以北約4779.19畝和小區(qū)外外，撤隊(duì)帶征征地112.559畝第二期2004年6月底底XX路以北約5777.35畝。第三期2005年6月底底剩余全部土地約4425.055畝和小區(qū)外外撤隊(duì)帶征地地約129.111畝。XX小區(qū)毛容積率控制在1.0——1.3。項(xiàng)目建設(shè)必要性XX外圍郊區(qū)化建設(shè)將成為“十五”時(shí)期的建設(shè)重點(diǎn)，一城九鎮(zhèn)以及十一個(gè)中心鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)，將對(duì)市區(qū)人口進(jìn)行有效的分流。同時(shí)，區(qū)域人口的增長(zhǎng)將釋放出極大的住宅消費(fèi)量。XX小區(qū)的開發(fā)和管理，將對(duì)XX區(qū)中心城（XX鎮(zhèn)、江海鎮(zhèn)）以及各集鎮(zhèn)的住宅建設(shè)和管理產(chǎn)生重要的影響，對(duì)全區(qū)投資環(huán)境的改善，以及新城面貌的展示起到重要的示范作用。因此該住宅小區(qū)建設(shè)將會(huì)本著“高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)管理”的四高原則，力求把該小區(qū)建設(shè)成現(xiàn)代化高品位的生態(tài)居住區(qū)，努力為XX鎮(zhèn)（甚至是XX郊區(qū)）的城市化建設(shè)做出貢獻(xiàn)。市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)1、XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀鄧小平同志南巡講話成為XX市房地產(chǎn)業(yè)第一個(gè)發(fā)展周期的動(dòng)因（1992——1999年）。第一個(gè)周期特點(diǎn)是起點(diǎn)低、增建過(guò)快、上市量集中、消化吸納量不足。經(jīng)歷了5年擴(kuò)張3年萎縮后，新的一輪周期從2000年起動(dòng)，擴(kuò)大內(nèi)需和投資的財(cái)政政策成為主要?jiǎng)右?，特點(diǎn)是起點(diǎn)高、增速平穩(wěn)，目前市場(chǎng)正處于上升期的平臺(tái)中。供需關(guān)系將是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展走勢(shì)的主要因素，目前XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求與消費(fèi)需求都比較旺盛，在XX經(jīng)濟(jì)連續(xù)兩位數(shù)增長(zhǎng)，舊城改造城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)全面放開等利好因素的帶動(dòng)下，市場(chǎng)將保持一個(gè)較高的需求狀態(tài)?？傮w上看，XX房地產(chǎn)市場(chǎng)依然存在上升空間，XX房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前高位運(yùn)行，其穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢(shì)至少可以持續(xù)至“十五”期末，不會(huì)發(fā)生大的波動(dòng)。2、項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析（1）、XX房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相關(guān)數(shù)據(jù)房地產(chǎn)銷售住宅房地產(chǎn)開發(fā)情況（2）、市場(chǎng)概述“十五”期間，XX區(qū)進(jìn)入了城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的歷史新階段，整個(gè)城市化建設(shè)不斷加速，眾多的住宅開發(fā)商加入到XX“圈地運(yùn)動(dòng)”中。市場(chǎng)需求旺盛，在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，整體市場(chǎng)將處于上行階段，需求的階段性高峰預(yù)計(jì)在2005年出現(xiàn)。XX鎮(zhèn)是XX區(qū)的主要中心鎮(zhèn)（城市化水平在XX區(qū)內(nèi)屬于目前最高），也將是未來(lái)人口導(dǎo)入的主要城鎮(zhèn)，這對(duì)房地產(chǎn)住宅的開發(fā)而言，無(wú)疑是最為有利的。3、供需分析及價(jià)格預(yù)測(cè)（1）、供求分析需求分析影響需求變動(dòng)的主要因素，可以歸納出以下幾個(gè)方面：經(jīng)濟(jì)因素——人均收入水平（房?jī)r(jià)收入比）、行業(yè)景氣度市場(chǎng)因素——房地產(chǎn)發(fā)展周期規(guī)律、價(jià)格水平社會(huì)因素——人口變數(shù)、生活質(zhì)量的提高程度、城市化發(fā)展水平政策因素——具體政策措施頒布實(shí)施經(jīng)濟(jì)因素XX區(qū)人均年收入及房?jī)r(jià)收入比人均收入（元）房?jī)r(jià)收入比1999年128161:5.22000年135391:5.42001年153751:5.2分析：XX當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)收入比維持在相對(duì)穩(wěn)定的水平，對(duì)消費(fèi)有很好的促進(jìn)作用。行業(yè)景氣度（萬(wàn)元）1999年2000年2001年第一產(chǎn)業(yè)759907944985230第二產(chǎn)業(yè)4473404985532561707第三產(chǎn)業(yè)259915286284321092分析：第三產(chǎn)業(yè)比重加大。第三產(chǎn)業(yè)顯示出較為強(qiáng)勁的后發(fā)力，而第一產(chǎn)業(yè)所占比重逐年降低。市場(chǎng)因素周期與價(jià)格的變動(dòng)情況直接影響消費(fèi)需求量的變化。正常角度考慮，需求量的變化和周期、價(jià)格變化成正比關(guān)系。社會(huì)因素人口的變動(dòng)增加以及生活質(zhì)量的提高無(wú)疑會(huì)刺激消費(fèi)需求，而城市化水平提高對(duì)人口變動(dòng)和生活水平也起到拉升作用。需求測(cè)算按人口變化和需求變化對(duì)市場(chǎng)近階段住宅消費(fèi)的需求量進(jìn)行估算。XX人口變動(dòng)情況1999年2000年2001年戶籍人口877418888988708常住人口——99307125362人均居住面積情況2000年人均居住面積177.93M22預(yù)測(cè)2002年人均居住面積200M2左右需求量估算已知條件：2000年——2001年XX住宅總建筑面積（307萬(wàn)M2）。需求量=12.5萬(wàn)*（20/0.7）—307萬(wàn)=50萬(wàn)左右注：20/0.7表示由居住面積換算到建筑面積，其他數(shù)值參考來(lái)源與《XX年鑒》。結(jié)論：在當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的前提下，基于穩(wěn)定的人口導(dǎo)入量以及不斷提高的物質(zhì)生活需求考量，XX當(dāng)?shù)氐淖≌甓刃枨罅繉⒃?0萬(wàn)左右。供給分析通過(guò)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的初步調(diào)研，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)：分類類區(qū)域在售量體去化量體未售量體近階段預(yù)推量體運(yùn)河以南55余萬(wàn)50-52萬(wàn)3-4萬(wàn)30萬(wàn)（預(yù)計(jì)）運(yùn)河以北15余萬(wàn)12萬(wàn)2-3萬(wàn)10萬(wàn)（預(yù)計(jì)）總計(jì)40萬(wàn)左右從市場(chǎng)現(xiàn)有隱性預(yù)推案量來(lái)看在40-50萬(wàn)方左右，但根據(jù)推案期來(lái)看，一年內(nèi)完全公開的可能性不大。再者，雖然目前XX鎮(zhèn)當(dāng)?shù)赝恋刭Y源較為充裕，但由于受每年用地指標(biāo)的限定，短時(shí)期內(nèi)市場(chǎng)依然將呈現(xiàn)供給小于需求的局面，消費(fèi)者持幣待購(gòu)的現(xiàn)象較為普遍。因此，在年推案量有限，消費(fèi)穩(wěn)定的拉動(dòng)下，市場(chǎng)將保持繼續(xù)上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。市場(chǎng)小結(jié) 在早期的經(jīng)濟(jì)建設(shè)帶動(dòng)和供給量不足雙重影響下，XX鎮(zhèn)房地產(chǎn)住宅價(jià)格上升快速，2001年至2002年平均水平上漲300元/平米左右。后期市場(chǎng)供給量會(huì)有所增大，供求得以基本平衡，促使價(jià)格的走勢(shì)趨穩(wěn)。但在價(jià)格上行的慣性作用下，近期內(nèi)價(jià)格將依然呈現(xiàn)較高的上行速率，初步預(yù)計(jì)，平穩(wěn)期將會(huì)出現(xiàn)在2004年到2005年，而后期市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)條件趨好的基礎(chǔ)下，呈現(xiàn)波動(dòng)型上揚(yáng)的狀態(tài)。（2）、價(jià)格預(yù)判XX全市商品住宅價(jià)格走勢(shì)1996年至2002年上半年XX市住宅年平均漲幅2.8%。XX當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況2001年上半年年2001年下半年年-2002年上半年2002年中期2003年上半年年（預(yù)計(jì)）市場(chǎng)均價(jià)（元/M2）1800-200002200-230002400-250002800-300002001年–2002年上半年住宅市場(chǎng)供給量不足，市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)失衡，在消費(fèi)需求的刺激下，價(jià)格平均漲幅在400元/M2左右。2003年預(yù)推案量放大，將與當(dāng)?shù)氐南砍醪轿呛?，因此在供求平衡的前提下，預(yù)計(jì)價(jià)格走勢(shì)將日漸趨穩(wěn)，在種種利好因素的引導(dǎo)下，平穩(wěn)上升。價(jià)格預(yù)測(cè)從市場(chǎng)價(jià)格的基本走勢(shì)，考慮到供求關(guān)系的影響，結(jié)合XX部分2003年預(yù)推樓盤的價(jià)格進(jìn)行預(yù)測(cè)。預(yù)計(jì)：2003年上半年XX鎮(zhèn)平均價(jià)格水平，在正常情況下達(dá)到：2800-3000元/M2。結(jié)合XX全市1996年至今相對(duì)完整的價(jià)格運(yùn)作周期，平均年漲幅在3%左右。預(yù)計(jì)2005年——2006年市場(chǎng)平均價(jià)格水平3500元/M2左右。 （3）小結(jié)就XX小區(qū)項(xiàng)目而言，在XX理念、品牌的保障下，如在2003——2004年推案，價(jià)格在3300-3500元/M2的水平，超10%-15%區(qū)域行情可行度較高。到2006年左右，在社區(qū)的完善經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下利好趨勢(shì)，整體價(jià)格可保證在3600-3800元/M2左右。建設(shè)方案與市政配套XX小區(qū)項(xiàng)目定位于中高檔現(xiàn)代化住宅小區(qū)，是集商業(yè)、服務(wù)、教育、娛樂(lè)為一體的綜合性社區(qū)，詳細(xì)的建設(shè)方案見(jiàn)投標(biāo)文件中的小區(qū)《規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》。對(duì)于相應(yīng)的市政配套情況如下：公建配套面積不超過(guò)15萬(wàn)平米，其中商業(yè)配套設(shè)施建筑面積40000平方左右。另農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)不小于3600平米，會(huì)所不小于3000平米，48班中小學(xué)一所，12班幼托2所，其它公建及市政配套設(shè)施面積嚴(yán)格遵守《XX小區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》和XX住宅發(fā)展局《關(guān)于XX鎮(zhèn)XX小區(qū)建設(shè)和管理意見(jiàn)》執(zhí)行。項(xiàng)目建設(shè)周期及工程進(jìn)度安排按照項(xiàng)目建設(shè)方案，XX小區(qū)毛容積率按1.0計(jì)，小區(qū)建筑面積98.77萬(wàn)平方米，其中住宅建設(shè)面積83.77萬(wàn)平方米，公建配套按15萬(wàn)平方米計(jì)（公建配套中包括4萬(wàn)平方米商業(yè)面積）。項(xiàng)目建設(shè)工程周期的進(jìn)度安排將結(jié)合市場(chǎng)消化能力進(jìn)行合理調(diào)控，按正常需求測(cè)算當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)水平，本項(xiàng)目年消化力10萬(wàn)平米左右。按施工進(jìn)度每次開工15萬(wàn)平米，建設(shè)周期以18個(gè)月測(cè)算。建設(shè)進(jìn)度與預(yù)期銷售進(jìn)度見(jiàn)下圖。建設(shè)進(jìn)度0153045607583.78（萬(wàn)平米）住宅總建設(shè)量833.78萬(wàn)平方米，每每年建設(shè)15萬(wàn)平米，2004年開始0153045607583.78（萬(wàn)平米）年份030405060708091011121314(年)030405060708091011121314(年)預(yù)期銷售進(jìn)度按平均每年銷售10萬(wàn)平米計(jì)算。05153045607583.78（萬(wàn)平米）按平均每年銷售10萬(wàn)平米計(jì)算。05153045607583.78（萬(wàn)平米）六、投資估算與資金籌措1、項(xiàng)目總投資估算投資估算按以下成本構(gòu)成計(jì)算：前期工程費(fèi)用直接投資 土建及建筑安裝工程費(fèi)用 市政配套工程費(fèi)用項(xiàng)目總投資 利息項(xiàng)目總投資 稅金 間接投資 銷售費(fèi)用 管理費(fèi)用 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用項(xiàng)目總投資約26.59億元，其中前期工程費(fèi)用（主要是土地成本）9.19億元，建安投資8.10億元，應(yīng)繳稅金1.76億元。具體投資費(fèi)用細(xì)目參見(jiàn)表6-1、6-2、6-3、6-4、6-5所示?！?-1—前前期工程費(fèi)用用估算表序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)工程量總額備注數(shù)值單位數(shù)值單位數(shù)值單位一土地費(fèi)用1出讓地塊費(fèi)用65萬(wàn)元/畝1034.44畝67238.600萬(wàn)元2區(qū)內(nèi)帶征費(fèi)用31萬(wàn)元/畝447.13畝13861.033萬(wàn)元3區(qū)外帶征費(fèi)用11萬(wàn)元/畝220畝2420.00萬(wàn)元二規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用100元/M283.77萬(wàn)M28377萬(wàn)元三勘測(cè)可研費(fèi)用四小計(jì)91896.633萬(wàn)元—表6-2—建建筑安裝工程程費(fèi)用估算表表序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)工程量總額備注數(shù)值單位數(shù)值單位數(shù)值單位1住宅建安費(fèi)用900元/M283.77萬(wàn)M275393.000萬(wàn)元土建及安裝2商鋪建安費(fèi)用1400元/M24萬(wàn)M25600.00萬(wàn)元土建及安裝3小計(jì)80993.000萬(wàn)元說(shuō)明①住宅中小高層與多多層量體之比比按0.155控制；②②商鋪面積取取自《控規(guī)》統(tǒng)統(tǒng)計(jì)?！?-3—市市政配套工程程費(fèi)用估算表表序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)工工程量總額備注數(shù)值單位數(shù)值單位數(shù)值單位1大市政配套費(fèi)用220元/M283.77萬(wàn)M218429.400萬(wàn)元2基礎(chǔ)設(shè)施配套400元/M283.77萬(wàn)M233508.000萬(wàn)元3小計(jì)51937.400萬(wàn)元直接投資合計(jì)224827.003萬(wàn)元—表6-4—項(xiàng)項(xiàng)目間接費(fèi)用用估算表序號(hào)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)基數(shù)總額備注數(shù)值單位數(shù)值單位數(shù)值單位1貸款利息80元/M283.77萬(wàn)M26701.60萬(wàn)元2綜合稅金6%83.77萬(wàn)M217591.700萬(wàn)元3項(xiàng)目管理費(fèi)用1%224827.003萬(wàn)元2248.27萬(wàn)元4不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用2%224827.003萬(wàn)元4496.54006萬(wàn)元5營(yíng)銷費(fèi)用3%83.77萬(wàn)M28795.85萬(wàn)元6小計(jì)39833.966萬(wàn)元—表6-5—項(xiàng)項(xiàng)目投資費(fèi)用用估算匯總表表序號(hào)項(xiàng)目投資資額（萬(wàn)元）比重（%）備注1直接投資前期工程費(fèi)用91896.63334.72%2建筑安裝費(fèi)用8099330.60%3市政配套工程費(fèi)用用51937.419.62%合計(jì)224827.00384.95%4間接投資貸款利息6701.602.53%5應(yīng)繳稅金17591.7006.65%6營(yíng)銷費(fèi)用8795.853.32%7其他費(fèi)用6744.812.55%合計(jì)39833.96615.05%8項(xiàng)目總投資264660.999100%2、單位成本估算本報(bào)告成本估算方法：將項(xiàng)目各項(xiàng)投資成本費(fèi)用（包括直接投資和間接投資）測(cè)算到項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品（主要是住宅產(chǎn)品）的每平方米建筑面積。經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品平均單位成本為3116元/m2，投資收益率達(dá)到11%。成本估算表見(jiàn)附表6-6?！?-6—XX小區(qū)項(xiàng)目成成本估算表單位：：萬(wàn)元、萬(wàn)平平方米、元//平方米建筑筑面積序號(hào)工程費(fèi)用名稱總金額工程量樓面價(jià)格備注一前期工程費(fèi)用1土地成本83519.63383.77997.01毛容容積率按1..0算2建筑、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)8377.0083.77100.003勘察測(cè)量、可行性性研究等小計(jì)計(jì)91896.6331097.01二建筑安裝工程費(fèi)用用1建安成本80993.00087.70923.52包括住宅成本和商商鋪成本小計(jì)80993.000923.52三各類配套工程費(fèi)用用1大配套18429.40083.772202人防工程建設(shè)3350.8083.77403供電站、電力增容容費(fèi)10890.10083.771304通訊設(shè)備增容費(fèi)1675.4083.77205有限電視配套837.7083.77106技防智能化3350.8083.77407綠化3350.8083.77408室外總體4188.5083.77509給水排水1675.4083.772010煤氣增容等4188.5083.7750小計(jì)計(jì)51937.400620.00四直接投資額合計(jì)224827.00383.772640.53五相關(guān)稅費(fèi)（間接投投資）1利息6701.6083.7780.002綜合稅金17591.70083.77210.00總銷金額的6%，預(yù)預(yù)計(jì)售價(jià)355003項(xiàng)目管理費(fèi)用2248.2783.7726.84直接投資額的1%%4不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用4496.5483.7753.68直接投資額的2%%5營(yíng)銷費(fèi)用8795.8583.77105.00總銷金額的3%小計(jì)39833.966475.52六項(xiàng)目總投資和成本本價(jià)格264660.9993116.05七總銷金額及銷售價(jià)價(jià)格293195.00083.773500市場(chǎng)預(yù)測(cè)未來(lái)銷售售之平均價(jià)格格八投資收益1稅后利潤(rùn)額285342項(xiàng)目總投資利潤(rùn)率率10.78%3、資金籌措資本金遵照有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目由項(xiàng)目法人XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承諾出資項(xiàng)目資本金5.32億元，并保證在項(xiàng)目運(yùn)作期內(nèi)及時(shí)到位。其中項(xiàng)目一期占地約479.19畝，總投資約10.9億元，項(xiàng)目法人承諾出資2.18億元。項(xiàng)目法人資本金占總投資比重20%，保證滿足資本金制度的要求。貸款利息本項(xiàng)目計(jì)劃向銀行融資6億元，約占直接投資資金的23%，貸款利息為7901.6萬(wàn)元。2億項(xiàng)目貸款實(shí)行滾動(dòng)貸款，滾動(dòng)抵押?？紤]到銀行的融資制度和運(yùn)營(yíng)壓力，計(jì)劃分三批向銀行貸款。每批融資額度為2億元人民幣。圖示（貸款流入示意）2億2億2億2億2億05年04年03年05年04年03年貸款利率三年期為5.49%，五年期為5.58%。制訂分批貸款計(jì)劃，盡量縮短還款年限、減少利息成本的支出（參見(jiàn)后文現(xiàn)金流量分析及建議部分）。預(yù)售款項(xiàng)目建設(shè)資金不足部分?jǐn)M通過(guò)預(yù)售房產(chǎn)解決。按市場(chǎng)調(diào)研預(yù)測(cè)：項(xiàng)目產(chǎn)品在運(yùn)作期內(nèi)平均售價(jià)3500元/m2（考慮了商鋪部分價(jià)格比重）；預(yù)計(jì)年銷售量平均在10萬(wàn)平方米左右，即年銷售額平均在35000萬(wàn)元。七、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1、現(xiàn)金流量分析現(xiàn)金流入在項(xiàng)目運(yùn)作期內(nèi)，現(xiàn)金流入來(lái)源于項(xiàng)目的銀行貸款和各期產(chǎn)品銷售收入。項(xiàng)目現(xiàn)金流入分析見(jiàn)表7-1?！?-1—XX小區(qū)項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)金流入量分分析表單位：：萬(wàn)元年序T年限銀行貸款銷售收入當(dāng)年現(xiàn)金流入量備注02003年20000020000經(jīng)分析安排貸款66億元預(yù)算12004年200001750037500銷售5萬(wàn)平方米22005年200003500055000銷售10萬(wàn)平方米米32006年03500035000銷售10萬(wàn)平方米米42007年03500035000銷售10萬(wàn)平方米米52008年03500035000銷售10萬(wàn)平方米米62009年03500035000銷售10萬(wàn)平方米米72010年03500035000銷售10萬(wàn)平方米米82011年03500035000銷售10萬(wàn)平方米米92012年03069530695銷售8.77萬(wàn)平平方米現(xiàn)金流入量總計(jì)353195說(shuō)明：年限指自上上年末到該年年末的年限?，F(xiàn)金流出項(xiàng)目的現(xiàn)金流出是項(xiàng)目在不同運(yùn)作階段投資支出，包括前期費(fèi)用、工程建安支出、市政配套支出、貸款本利、營(yíng)銷費(fèi)用支出、稅金支出、管理費(fèi)用支出等。項(xiàng)目現(xiàn)金流出量分析見(jiàn)表7-2。—表7-2—XX小區(qū)項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)金流出量分分析表單位：萬(wàn)元元年序T年限直接投資支出間接投資支出當(dāng)年現(xiàn)金流出量備注土地成本支出建安配套投資營(yíng)銷費(fèi)用稅金貸款本利其他費(fèi)用02003年27318000002731812004年3246116435.252510500402.650873.822005年23740.63316435.21050210011116.933805.255247.966償還1億貸款32006年016435.21050210011116.933805.231507.333償還1億貸款42007年016435.21050210022233.877805.242624.277償還2億貸款52008年016435.21050210022233.877805.242624.277償還2億貸款62009年016435.2105021000805.220390.472010年016435.2105021000805.220390.482011年016435.2105021000805.220390.492012年06196.07920.851841.70706.169664.78現(xiàn)金流出量總計(jì)321031.661說(shuō)明：年限指自上上年末到該年年末的年限。綜上，項(xiàng)目現(xiàn)金流流量分析見(jiàn)表表7-3。可以看出：項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)過(guò)近9年的運(yùn)作，其其凈現(xiàn)金流量量達(dá)到32163萬(wàn)元?！?-3—XX小區(qū)項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)金流量分析析總表單位：萬(wàn)元元年序T年限當(dāng)年現(xiàn)金流入量當(dāng)年現(xiàn)金流出量當(dāng)年凈現(xiàn)金流量累計(jì)凈現(xiàn)金流量備注02003年2000027318-7318-731812004年3750050873.8-13373.88-20691.8822005年5500055247.966-247.96-20939.77632006年3500031507.3333492.67-17447.11042007年3500042624.277-7624.277-25071.33652008年3500042624.277-7624.277-32695.66362009年3500020390.414609.6-18086.00372010年3500020390.414609.6-3476.43382011年3500020390.414609.611133.17792012年306959664.7800821030.22232163.399項(xiàng)目運(yùn)作終期累計(jì)計(jì)凈現(xiàn)金流量量32163.399說(shuō)明：年限指自上上年末到該年年末的年限。2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和內(nèi)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值根據(jù)現(xiàn)金流量分析析表，我們按按現(xiàn)行銀行存存款利率2.79%（5年期）作為為貼現(xiàn)率，將將項(xiàng)目運(yùn)作期期內(nèi)各年所發(fā)發(fā)生的現(xiàn)金流流入量與現(xiàn)金金流出量差額額進(jìn)行折現(xiàn)，可可以得到項(xiàng)目目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值。經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目的財(cái)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為為21754萬(wàn)元。項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值計(jì)計(jì)算表見(jiàn)表7-4。—表7-4—XX小區(qū)項(xiàng)目財(cái)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值計(jì)計(jì)算表單位：萬(wàn)萬(wàn)元年序T年份當(dāng)年現(xiàn)金流入量當(dāng)年現(xiàn)金流出量當(dāng)年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)系數(shù)當(dāng)年凈現(xiàn)值累計(jì)凈現(xiàn)值備注I=2.79%02003年2000027318-73181-7318-731812004年3750050873.8-13373.880.97-13010.880-20328.88022005年5500055247.966-247.970.95-234.69-20563.44832006年3500031507.3333492.670.923215.91-17347.55742007年3500042624.277-7624.2770.90-6829.599-24177.11652008年3500042624.277-7624.2770.87-6644.222-30821.33762009年3500020390.40014609.60.8512386.066-18435.33272010年3500020390.40014609.60.8212049.877-6385.45582011年3500020390.40014609.60.8011722.8005337.3592012年306959664.7821030.211920.7816416.71121754.066項(xiàng)目運(yùn)作終期累計(jì)計(jì)凈現(xiàn)值21754.066說(shuō)明：年份指該年年年末，起始始時(shí)間為20003年末。內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率是項(xiàng)目目所能接受的的最高貼現(xiàn)率率，也是項(xiàng)目目所能得到的的最高收益率率。項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率計(jì)計(jì)算表見(jiàn)表7-5。經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目的內(nèi)內(nèi)部收益率為為10.7%?！?-5—XXX小區(qū)項(xiàng)目?jī)?nèi)內(nèi)部收益率計(jì)計(jì)算表單位：萬(wàn)元元年序T年份當(dāng)年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)系數(shù)當(dāng)年凈現(xiàn)值備注I1=15%I2=10%I1=15%I2=10%02003年-731811-7318-731812004年-13373.880.870.91-11629.339-12158.00022005年-247.960.760.83-187.50-204.9332006年3492.670.660.752296.492624.0942007年-7624.2770.570.68-4359.200-5207.48852008年-7624.2770.500.62-3790.611-4734.07762009年14609.6000.430.566316.138246.7472010年14609.6000.380.515492.297497.0382011年14609.6000.330.474775.906815.4992012年21030.2220.280.425978.108918.87項(xiàng)目運(yùn)作終期累計(jì)計(jì)凈現(xiàn)值-2425.7884479.74說(shuō)明：年份指該年年年末，起始始時(shí)間為20003年末。因此，項(xiàng)目?jī)?nèi)部收收益率區(qū)間為為10%～15%，插入入法求得為110.7%3、投資回收期靜態(tài)回收期從項(xiàng)目現(xiàn)金流量分分析表（表7-3）上可以看看出，在2011年項(xiàng)目累計(jì)計(jì)凈現(xiàn)金流量量開始出現(xiàn)正正值。經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目靜態(tài)態(tài)回收期為7.23年。動(dòng)態(tài)回收期從項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值值分析表（表表7-4）可以看出出，在2011年項(xiàng)目累計(jì)計(jì)凈現(xiàn)金流量量現(xiàn)值開始出出現(xiàn)正值。經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目動(dòng)態(tài)態(tài)回收期為7.54年。4、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)小結(jié)項(xiàng)目在運(yùn)作終期，凈凈現(xiàn)金流量達(dá)達(dá)到32163萬(wàn)元，財(cái)務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值高達(dá)達(dá)21754萬(wàn)元。項(xiàng)目最高收益率超超過(guò)10%。因項(xiàng)目投資較大，預(yù)預(yù)計(jì)在7年左右可收收回投資。從財(cái)務(wù)狀況上看，項(xiàng)項(xiàng)目獲利狀況況良好，經(jīng)濟(jì)濟(jì)上可行。八、風(fēng)險(xiǎn)分析1、盈虧平衡分析在經(jīng)濟(jì)、技術(shù)可行行的情況下，項(xiàng)項(xiàng)目未來(lái)運(yùn)作作的最大風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)來(lái)源于產(chǎn)品品的銷售風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。盡可能提高去化率率是項(xiàng)目投資資獲利的根本本落腳點(diǎn)。本項(xiàng)目的盈虧平衡衡分析就是要要確定項(xiàng)目的的保本銷售量量。由項(xiàng)目投資成本估估算表（參見(jiàn)見(jiàn)表6-6）可得，項(xiàng)目保本銷售量度度＝項(xiàng)目總投投資/產(chǎn)品平均售售價(jià)經(jīng)計(jì)算，保本銷售售量在75萬(wàn)平方米左左右?？梢钥闯?，本項(xiàng)目目規(guī)模大、投投資量較多，致致使盈虧平衡衡點(diǎn)較高，經(jīng)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作面臨臨較大壓力。2、敏感性分析項(xiàng)目土地實(shí)行公開開招標(biāo)，最終終土地中標(biāo)價(jià)價(jià)格變動(dòng)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益益產(chǎn)生敏感影影響。項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)間較長(zhǎng)長(zhǎng)（8-12年），未來(lái)來(lái)市場(chǎng)的變化化使項(xiàng)目產(chǎn)品品銷售均價(jià)產(chǎn)產(chǎn)生變動(dòng)，因因此產(chǎn)品銷售售均價(jià)亦是重重要的敏感因因素。綜合考慮市場(chǎng)、政政策、經(jīng)濟(jì)和和不確定因素素等風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)對(duì)敏感因素分分析取±10%變動(dòng)幅度加加以研究。設(shè)定投資稅后利潤(rùn)潤(rùn)為項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)目標(biāo)值。土地價(jià)格敏感分析析土地價(jià)格敏感分析析如表8-1。當(dāng)土地價(jià)格增加或或減少10%時(shí)，投資利利潤(rùn)相應(yīng)減少少或增加25%左右。經(jīng)計(jì)算土地價(jià)格的的敏感系數(shù)為為2.5。相比之下下，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)目標(biāo)值對(duì)土土地價(jià)格較為為敏感?！?-1—土地價(jià)格格敏感因素分分析表土地投標(biāo)價(jià)格（萬(wàn)萬(wàn)元）投資稅后利潤(rùn)（萬(wàn)萬(wàn)元）投資回報(bào)率平均變動(dòng)幅度地價(jià)變動(dòng)利潤(rùn)額變動(dòng)回報(bào)率變動(dòng)650%285340%10.78%0%71.510%21608-24.27%7.96%-26.16%-25.22%58.5-10%3546024.27%13.76%27.64%25.96%土地價(jià)格之敏感系系數(shù)=2.55產(chǎn)品售價(jià)敏感分析析敏感分析計(jì)算見(jiàn)表表8-2。當(dāng)產(chǎn)品銷售均價(jià)增增加或減少10%時(shí)，項(xiàng)目投投資稅后利潤(rùn)潤(rùn)相應(yīng)增加或或減少接近90%。經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目產(chǎn)品品銷售均價(jià)之之敏感系數(shù)為為9.2。即