高力國際-2022年第四季度西安辦公樓及產(chǎn)業(yè)園市場回顧及展望

2023年1月ngsuccess西安甲級寫字樓市場回顧??本季度全市新增1棟甲級項(xiàng)目(約6.1萬平方米)入，港務(wù)及浐灞子市場在本季度被納入市場圍，高力追蹤的西安市甲級寫字樓市場總存?預(yù)計(jì)2023年市場將迎來新一輪的供應(yīng)高峰，推動總?本季度市場需求顯著增長，單季度凈吸納量約2.95萬；其中，高新一期在經(jīng)歷連續(xù)三個季度的退租?本季度，在線教育重新回歸大眾視野，在高新一期展開布局，除此之外，房地產(chǎn)與建筑(國企)、專業(yè)服務(wù)(聯(lián)合辦公)等客戶在市場上表現(xiàn)比較活躍。??受新子市場及新入市項(xiàng)目的雙重影響，本季度空置點(diǎn)至25.2%；?預(yù)計(jì)2023年高新、曲江、港務(wù)及浐灞市場的將迎來新增供應(yīng)，全市空置率或?qū)⒂瓉矶唐诜逯?，?本季度全市平均租金呈下滑態(tài)勢，主要由于港務(wù)及浐灞塊租金水平低于全市平均水平，疊加高新二期新項(xiàng)目采取了較為激進(jìn)的低價(jià)策略的雙重影響，市場凈有?疫情防控政策的優(yōu)化調(diào)整，使企業(yè)對未來經(jīng)濟(jì)增長給予期，預(yù)計(jì)未來隨著市場需求有序釋放，有望限制數(shù)據(jù)來源：高力國際西安寫字樓總存量480.9萬平方米整體存量甲級寫字樓乙級寫字樓西安市甲級寫字樓存量占比5%高新一期高新二期城北港務(wù)及浐灞市中心南二環(huán)及小寨西安寫字樓總存量480.9萬平方米整體存量甲級寫字樓乙級寫字樓西安市甲級寫字樓存量占比5%高新一期高新二期城北港務(wù)及浐灞市中心南二環(huán)及小寨浐灞高新二期數(shù)據(jù)來源：高力國際0吸納量和空置率0本季度受新市場及新增供應(yīng)的影響，甲級寫字樓空置率環(huán)比上升2.9個百分點(diǎn)至25.2%;全年來看，疫情反復(fù)對企業(yè)需求的抑制作用明顯，疊加西安甲級寫字樓新增供應(yīng)，凈吸納量和空置率，2018Q1-2022Q建筑面積(萬平方米).0%42.0%205-50.0%-5新增供應(yīng)(左軸)凈吸納量(左軸)空置率(右軸)數(shù)據(jù)來源：高力國際QQQ3QQQ3QQQQQ4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q420202021QQ3022年前三季度租金波動較小，租金水平較為穩(wěn)定；本季度由于新市場和新入市項(xiàng)目的租金均低于全市平均水平，全市平均租金向下調(diào)整幅平方米/月?？罩寐?%空置率(%)50.0%35.0%100.090.015.0%平均凈有效租金(左軸)空置率(右軸)數(shù)據(jù)來源：高力國際數(shù)據(jù)來源：高力國際注：租金為凈有效租金子市場歷史租金走勢米008201920202021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q4市中心高新一期高新二期城北南二環(huán)及小寨曲江港務(wù)及浐灞數(shù)據(jù)來源：高力國際子市場歷史空置率走勢.00%2018201920202021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q4市中心城北高新一期高新二期曲江南二環(huán)及小寨港務(wù)及浐灞西安甲級寫字樓各子市場數(shù)據(jù)(2022年第四季度)預(yù)計(jì)2023一季度趨勢預(yù)計(jì)2023一季度趨勢北寨浐灞3.5%6%5%4.3%0.1%4.5%有效租金.2%%%%%-3.2%.1%-4.6%預(yù)計(jì)2023一季度有效租金3%3%0%房地產(chǎn)與建筑業(yè)專業(yè)服務(wù)金融能源化工互聯(lián)網(wǎng)科技-互聯(lián)網(wǎng)軟件與服務(wù)3%3%0%房地產(chǎn)與建筑業(yè)專業(yè)服務(wù)金融能源化工互聯(lián)網(wǎng)科技-互聯(lián)網(wǎng)軟件與服務(wù)制造業(yè)消費(fèi)品期期小寨北2022年第四季度租賃類型占比 (按面積統(tǒng)計(jì))13%本季度高新一期凈吸納量為全市第一，得益于教育培訓(xùn)行業(yè)在該板塊需求增長強(qiáng)勁，此外，房地產(chǎn)與建筑、專業(yè)服務(wù)(聯(lián)辦)仍是市場新增為明顯，相比往年國央企需求表現(xiàn)較為活躍。2022年第四季度租賃成交行業(yè)TOP2022年第四季度租賃成交行業(yè)TOP8占比教育培訓(xùn)搬遷新成立擴(kuò)租10,000搬遷新成立擴(kuò)租建筑面積(平方米)數(shù)據(jù)來源：高力國際-87-- -87-- 中在城北、高新和曲江2023-2026年西安甲級寫字樓未來供應(yīng)預(yù)測單位：萬平方米775757------026年及以后高新二期城北曲江西咸新區(qū)港務(wù)及浐灞數(shù)據(jù)來源：高力國際注：年度新增供應(yīng)量包含超甲及甲級寫字樓；2026年及以后項(xiàng)目為入市時間尚不確定的項(xiàng)目；西西安甲級寫字樓未來供應(yīng)預(yù)測占比及浐灞期,23%北,30%空置率預(yù)測建筑面積(萬平方米)2023-2026年西安甲級寫字樓凈吸納及空置率預(yù)測建筑面積(萬平方米)新一輪供應(yīng)高峰50凈吸納量(左軸)空置率(右軸)新增供應(yīng)(左軸)數(shù)據(jù)來源：高力國際.0%.0%0.0%201820192020202120222023F2024F2025F調(diào)壓力。空空置率(%)40.0%新一輪供應(yīng)高峰平均凈有效租金(左軸)空置率(右軸)數(shù)據(jù)來源：高力國際全年市場呈現(xiàn)U型回暖，四季度教育培訓(xùn)、房地產(chǎn)與建筑、專業(yè)服務(wù)(聯(lián)合辦公)行業(yè)大型企業(yè)的需求增長明顯新增供應(yīng)疊加納入新市場的雙重2.9個百分點(diǎn)至25.2%；企業(yè)尋求降本增效重新回歸高新一期預(yù)計(jì)明年將迎來供應(yīng)高峰，市場需求仍然處于弱復(fù)蘇階段，競爭加劇，注重優(yōu)質(zhì)租戶的挖掘，提供靈活專業(yè)的租賃策略顯得尤為重要2022年四季度西安辦公樓市場回顧與展望2022年四季度西安辦公樓市場回顧與展望了企業(yè)在辦公市場布局的信心，部分大型企業(yè)正在積極尋求低價(jià)機(jī)會量量5米有效租金有效租金0201820192020202120222023F2024F2025F-50.0%-5新增供應(yīng)(左軸)凈吸納量(左軸)空置率(右軸)新增供應(yīng)(左軸)凈吸納量(左軸)空置率(右軸)市中心甲級寫字樓租金納量約-6284平方米，其中金融、房地產(chǎn)類企業(yè)外遷及縮租較為明顯；市中心持續(xù)5年無新增供應(yīng)項(xiàng)目，市場存量穩(wěn)定，但企業(yè)持續(xù)性的外遷及縮租使區(qū)域空置壓力不斷上升，本季度空置率上升1.4個百分點(diǎn)，至22.6%；120.0高位穩(wěn)定，在經(jīng)濟(jì)增速放緩，企業(yè)尋求將本增效的大環(huán)境下，區(qū)域逐漸失100.020222023F2024F2025F數(shù)據(jù)來源：高力國際數(shù)據(jù)來源：高力國際編號項(xiàng)目名稱1長安國際中心(A編號項(xiàng)目名稱1長安國際中心(A\B\C\D\E座)2長安國際中心(F座)現(xiàn)有項(xiàng)目未來項(xiàng)目2量量每月每平方米50201820192020202120222023F2024F2025F新增供應(yīng)(左軸)凈吸納量(左軸)201820192020202120222023F2024F2025F新增供應(yīng)(左軸)凈吸納量(左軸)空置率(右軸)城北甲級寫字樓租金本季度市場租金表現(xiàn)較為穩(wěn)定，約86.7元每月每平方米；全年來看，需求不穩(wěn)定致使區(qū)域租，隨著港務(wù)及浐灞市場20222023F2024F2025F數(shù)據(jù)來源：高力國際項(xiàng)目名稱賽高企業(yè)總部大廈西安城發(fā)中心(原經(jīng)開萬科中心)3項(xiàng)目名稱賽高企業(yè)總部大廈西安城發(fā)中心(原經(jīng)開萬科中心)3藍(lán)海風(fēng)中心4旭輝中心B座5西北國金中心(A座)6陜西水務(wù)大廈(原保利中心)7榮民金融中心8綠地之心號12現(xiàn)有項(xiàng)目未來項(xiàng)目886241375數(shù)據(jù)來源：高力國際量量]20.0%50201820192020202120222023F2024F2025F-5空置率(右軸)新增供應(yīng)(左軸)凈吸納量(左軸)0201820192020202120222023F2024F2025F-5空置率(右軸)新增供應(yīng)(左軸)凈吸納量(左軸)高新一期甲級寫字樓租金面，租戶市場效應(yīng)突出，業(yè)主方通過采取多項(xiàng)租賃優(yōu)惠政策方案競爭優(yōu)質(zhì)租戶，本季度20222023F2024F2025F數(shù)據(jù)來源：高力國際編號編號項(xiàng)目名稱1西安高新國際商務(wù)中心2林凱國際大廈3中晶科技廣場4中國人壽壹中心5匯誠國際6西安國壽金融中心7新長安廣場(二期)8萬科金域國際9天一國際10中國人保(陜西)金融大廈11大景國際 21687現(xiàn)有項(xiàng)目4593數(shù)據(jù)來源：高力國際量量米550本季度迎來一個新增供應(yīng)項(xiàng)目境商未來中心，為區(qū)域帶來6.1萬平方米的優(yōu)質(zhì)辦公空間，新項(xiàng)企業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生較大影響，但高新二期依靠牢固的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，在2022年市場尤為突出。%201820192020202120222023F2024F2025F新增供應(yīng)(左軸)凈吸納量(左軸)空置率(右軸)租金方面，新項(xiàng)目采取較為激進(jìn)的低價(jià)策略以提高去化效率，使區(qū)域租金呈現(xiàn)明顯下浮至96.5元每月每平方米，同比下降2.8%；70.0預(yù)計(jì)明年大體量項(xiàng)目的入市會在短期內(nèi)將空置率推向高點(diǎn)，并隨著需求量的提升逐漸下降；同時，防疫政策的放開，有望激發(fā)市場活躍度，區(qū)域未來租金水平有望呈現(xiàn)穩(wěn)中微升。20182019202020212022F2023F2024F2025F數(shù)據(jù)來源：高力國際882463現(xiàn)有項(xiàng)目未來項(xiàng)目新增項(xiàng)目75編號編號項(xiàng)目名稱2綠地中央廣場-綠地中心(A座)3永利國際金融中心4邁科中心5天安人壽中心6境商未來中心心8歐森國際A座數(shù)據(jù)來源：高力國際876萬平方米54[環(huán)比1.3個百分點(diǎn)]43210201820192020202120222023F2024F2025F0.0%新增201820192020202120222023F2024F2025F0.0%新增供應(yīng)(左軸)凈吸納量(左軸)空置率(右軸)級寫字樓租金量項(xiàng)目的入市，預(yù)計(jì)2023年至2025年20222023F2024F2025F數(shù)據(jù)來源：高力國際名稱2萊安中心(塔5)名稱2萊安中心(塔5)心6萊安中心T1256現(xiàn)有項(xiàng)目未來項(xiàng)目3324數(shù)據(jù)來源：高力國際]0.50.040.0%空]0.50.040.0%空置率(右軸)201820192020202120222023F2024F2025F市場全年表現(xiàn)較為穩(wěn)定，全年成交中，中小面積租戶的需求較多，主力成交客群以民營、私營企業(yè)為主；本季度依舊實(shí)現(xiàn)少量去化，空置率環(huán)比下降1.0個百分點(diǎn)到達(dá)圍較少，區(qū)域租金在市場環(huán)境多變新增供應(yīng)(左軸)凈吸納量(左軸)空置率50.0%南二環(huán)及小寨甲級寫字樓租金?.050.0201820192020202120222023F2024F2025F數(shù)據(jù)來源：高力國際目名稱凱德廣場(東塔)凱德廣場(西塔)廈目名稱凱德廣場(東塔)凱德廣場(西塔)廈332現(xiàn)現(xiàn)有項(xiàng)目未來項(xiàng)目空置率空置率.0.0.0.0.0.0.0F2024F2025F新增供應(yīng)(左軸)凈吸納量(左軸)空置率(右軸)港務(wù)及浐灞甲級寫字樓租金港務(wù)及浐灞甲級寫字樓租金主城區(qū)較遠(yuǎn)，辦公樓市場發(fā)展仍處于起步階段，空置比例較高，租金水平相較其50.050.0域載體增多，產(chǎn)業(yè)氛圍日漸濃厚，趨向成熟發(fā)展。20222023F2024F2025F數(shù)據(jù)來源：高力國際目名稱1浐灞商務(wù)中心2目名稱1浐灞商務(wù)中心2中西部陸港金融小鎮(zhèn)(ABC#)3中西部陸港金融小鎮(zhèn)(DF#)浐灞自貿(mào)中心22341現(xiàn)現(xiàn)有項(xiàng)目未來項(xiàng)目?本季度暫無新項(xiàng)目入市，西安市產(chǎn)業(yè)園市場總存?本季度暫無新項(xiàng)目入市，西安市產(chǎn)業(yè)園市場總存?全年來看，產(chǎn)業(yè)園延期供應(yīng)項(xiàng)目較多，多個項(xiàng)目來兩年追趕項(xiàng)目交付進(jìn)度，其中西咸新板塊迎來大批量待入市項(xiàng)目，部分項(xiàng)目策略，制定了銷售計(jì)劃，但預(yù)計(jì)短期內(nèi)吸納量約1.0萬平方米，年累計(jì)約11.9萬平方米。?四季度疫情政策導(dǎo)向變化頻繁，給供需兩側(cè)均帶來影響，產(chǎn)業(yè)園市場內(nèi)中小企業(yè)經(jīng)營決策的謹(jǐn)慎望改善，預(yù)計(jì)市場需求會有??全市空置率環(huán)比下降0.2個百分點(diǎn)至23.7%；?本季度產(chǎn)業(yè)園市場空置率仍處于下行通道，隨著，短期內(nèi)市場將面臨較大力，疫情放開后，預(yù)計(jì)隨著產(chǎn)業(yè)相關(guān)利好，經(jīng)濟(jì)環(huán)境企穩(wěn)回升，將重振企業(yè)發(fā)展信?本季度價(jià)格較上季度持平，全市產(chǎn)業(yè)園平均凈有效租?預(yù)計(jì)2023年開始大體量供應(yīng)影響下，市場競爭愈發(fā)激部分產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目會進(jìn)一步提高招商優(yōu)惠力度，全數(shù)據(jù)來源：高力國際總體量新增供應(yīng)凈吸納量488.6萬平方米0.0萬平方米1.0萬平方米空置率平均租金23.7%45.5元/平方米總體量新增供應(yīng)凈吸納量488.6萬平方米0.0萬平方米1.0萬平方米空置率平均租金23.7%45.5元/平方米/月西安市產(chǎn)業(yè)園存量占比 凈有效租金空置率經(jīng)開產(chǎn)業(yè)園市場指標(biāo)西咸 航天基地航天基地量 (平方米)數(shù)據(jù)來源：高力國際建筑面積(萬平方米)無新增供應(yīng)建筑面積(萬平方米)002010年-2022年第四季度西安市產(chǎn)業(yè)園總存量及新增供應(yīng)一覽2010201120122013201420152016201720182019202020212022Q12022Q22022Q32022Q4存量新增供應(yīng)數(shù)據(jù)來源：高力國際航天基地子市場存量數(shù)據(jù)來源：高力國際建筑面積(萬平方米)建筑面積(萬平方米)0-10西安西安產(chǎn)業(yè)園市場供需及空置率(2015年第一季度-2022年第四季度)新增供應(yīng)(左軸)凈吸納量(左軸)空置率(右軸)%季度租賃類型占比 (按面積統(tǒng)計(jì))季度租賃類型占比 (按面積統(tǒng)計(jì))%新材料軟件開發(fā)分需求占比半導(dǎo)體/集成電路/芯片計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造數(shù)據(jù)來源：高力國際導(dǎo)體/集成電路/芯片業(yè)業(yè)計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)貿(mào)易源及公共事業(yè)孵化器開發(fā)通訊及電子設(shè)備費(fèi)品制造業(yè)數(shù)據(jù)來源：高力國際天業(yè)需求占比天經(jīng)開子市場本季度以能源與新材料行業(yè)的成交為主導(dǎo)，西咸子市場企業(yè)孵化器擴(kuò)長顯著，醫(yī)藥也有較為明顯的增長，高新子市場成交依舊以主導(dǎo)，航天子本季度市場較為低迷。數(shù)據(jù)來源：高力國際計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造新材料能源及公共事業(yè)企業(yè)孵化器醫(yī)藥及生命科學(xué)新媒體專業(yè)服務(wù)軟件開發(fā)計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造軟件開發(fā)半導(dǎo)體/集成電路/芯片通訊及電子設(shè)備新材料單位(萬平方米)單位(萬平方米)產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)力度，將為市場持續(xù)提供新的優(yōu)質(zhì)供應(yīng)。2022-2024年西安產(chǎn)業(yè)園部分供應(yīng)項(xiàng)目按子市場體量占比統(tǒng)計(jì)按子市場體量占比統(tǒng)計(jì)西咸航天新區(qū),新區(qū),37%基地,39% (2023-2025)204萬平方米350高新,2高新,20%城北,4%環(huán)普灃東創(chuàng)新城陜陜西物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)基地新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園0高新高新城北西咸新區(qū)航天基地?cái)?shù)據(jù)來源：高力國際單位(萬平方米)園空置率預(yù)測單位(萬平方米)計(jì)未來三年內(nèi)西安市產(chǎn)業(yè)園將面臨較大的空置壓力，預(yù)計(jì)全市場空置水平可能會在2023年觸及階段性高點(diǎn)。002023-2025年西安產(chǎn)業(yè)園空置率預(yù)測2010201120122013201420152016201720182019202020212022