物業(yè)項(xiàng)目前期籌備方案

君御海城東區(qū)八期Ⅰ區(qū)多層住宅及地下室工程屋面工程專項(xiàng)施工方案物業(yè)管理處(物業(yè)項(xiàng)目)籌備方案2009-12-3009:47:44|

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小區(qū)物業(yè)管理處籌備方案

為確保管理處正式接管小區(qū)物業(yè)以后，各項(xiàng)工作能夠穩(wěn)妥有序的開展，達(dá)到《物業(yè)管理合同》約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，管理處（籌）根據(jù)物業(yè)公司與甲方的合作意向，以《物業(yè)管理合同》（草稿）和《物業(yè)管理方案》（草案）為基礎(chǔ)，重點(diǎn)從清潔、保安、設(shè)備、綠化等綜合服務(wù)和日常管理方面做好各項(xiàng)籌備工作，具體從以下幾個方面開展：一、基本籌備工作基本籌備工作主要指管理處開辦計劃，通過購買、調(diào)配管理處日常運(yùn)作所需的設(shè)備、用具等，使管理處具備辦公和為甲方提供服務(wù)的硬件環(huán)境。具體包括以下內(nèi)容：（1）辦公設(shè)備的配置（辦公桌、椅、電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、文件柜等）；（2）日常辦公用具的準(zhǔn)備（辦公用品采購、公章雕刻等）；（3）管理處工作人員的服裝制作（含胸卡等）；（4）安全管理、清潔綠化等前期介入工作人員的住宿（包括宿舍、床架、床上用品等，如有需要，還應(yīng)考慮以上人員的伙食，如煤氣灶、煤氣罐等）；（5）維修保養(yǎng)工具的配置。說明：管理處（籌）應(yīng)結(jié)合甲方及自身的實(shí)際情況，對以上計劃進(jìn)行合理調(diào)整。二、制度建立工作健全的制度是管理處規(guī)范運(yùn)作的基礎(chǔ)。管理處在接管期間應(yīng)高度重視各項(xiàng)制度的健全工作，以公司管理部制定的《物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范文本》為指導(dǎo)，盡快完善管理處的各項(xiàng)規(guī)章制度。在制度未出臺之前，管理處可采取召開專題會議、形成會議紀(jì)要的方法來臨時規(guī)范各項(xiàng)工作，一旦時機(jī)成熟，就應(yīng)形成制度。具體實(shí)施包括以下幾個方面：1、管理處各崗位的崗位職責(zé)。包括：主任崗位職責(zé)、副主任崗位職責(zé)、各部門負(fù)責(zé)人崗位職責(zé)和各基層崗位的崗位職責(zé)等。2、管理處日常管理制度。包括：公文管理、印章管理、電腦管理、會議管理、財務(wù)管理、考勤管理、值班管理、收費(fèi)管理、投訴管理、人事管理、維修管理、員工請休假管理、員工儀表儀容及行為規(guī)范管理、員工考核管理、員工宿舍管理等。3、管理處清潔工作手冊。包括：管理處清潔質(zhì)量監(jiān)管辦法、各崗位清潔工作標(biāo)準(zhǔn)、各崗位清潔工作程序等。4、管理處保安工作手冊。包括：管理處保安工作管理規(guī)定、管理處保安崗位設(shè)置、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)、各崗位工作程序、保安巡檢路線圖、人員出入管理規(guī)定、人員來訪接待管理規(guī)定、人員來訪接待流程圖、車輛出入管理規(guī)定、物品出入管理規(guī)定、保安裝備使用管理規(guī)定、保安交接班管理規(guī)定、保安交接班程序、保安隊隊列訓(xùn)練內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、文明執(zhí)勤用語等。5、管理處設(shè)備管理工作手冊。包括：管理處設(shè)備管理規(guī)定、設(shè)備臺帳、各設(shè)備的操作規(guī)程、各設(shè)備的保養(yǎng)維修計劃、各設(shè)備的維修保養(yǎng)運(yùn)行記錄、各設(shè)備故障緊急處理措施等。6、管理處綠化管理工作手冊。包括：管理處綠化管理規(guī)定、綠化植物臺帳、各植物的習(xí)性及養(yǎng)護(hù)方法、各植物的養(yǎng)護(hù)計劃、各植物的養(yǎng)護(hù)記錄等。7、管理處緊急情況應(yīng)急處理程序。包括：常用電話號碼、火災(zāi)應(yīng)急處理程序、治安緊急情況應(yīng)急處理程序、停電應(yīng)急處理程序、停水應(yīng)急處理程序、水浸應(yīng)急處理程序、液化石油氣泄漏應(yīng)急處理程序、新風(fēng)機(jī)防毒應(yīng)急處理程序、電梯停梯困人應(yīng)急處理程序、臺風(fēng)應(yīng)急處理程序、盜警應(yīng)急處理程序、急救應(yīng)急處理程序、其他應(yīng)急處理程序等。說明：管理處應(yīng)根據(jù)各綜合服務(wù)的外包/內(nèi)管情況對各綜合服務(wù)的工作手冊進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。三、員工崗前培訓(xùn)管理處要針對各崗位的特點(diǎn)，對管理處員工（包括正式工、外聘工、臨時工）的工作能力進(jìn)行評估，有針對性的開展崗前培訓(xùn)，主要有以下幾個方面：1、管理處全體員工：物業(yè)公司發(fā)展史、質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)、小區(qū)基本情況、小區(qū)內(nèi)設(shè)備（供水、供電、排水、消防、運(yùn)載、弱電等）情況、甲方基本情況、物業(yè)管理各綜合服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)及要求、常用禮儀禮節(jié)、常用禮貌用語等；2、清潔工：清潔保養(yǎng)方法、清潔工作標(biāo)準(zhǔn)、清潔工作程序；3、保安員：各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)、各崗位工作程序及相關(guān)的管理規(guī)定學(xué)習(xí)、監(jiān)控及消防系統(tǒng)操作培訓(xùn)等；4、綠化工：綠化養(yǎng)護(hù)方法、綠化工作標(biāo)準(zhǔn)、綠化工作程序等；說明：崗前培訓(xùn)的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。四、綜合服務(wù)實(shí)施的準(zhǔn)備工作1、清潔準(zhǔn)備工作（1）外包：如清潔外包，管理處則只需按照《合同》約定的清潔衛(wèi)生范圍和標(biāo)準(zhǔn)，明確各崗位的范圍及職責(zé)，制定清潔月度工作計劃和完善相應(yīng)的監(jiān)管措施即可。（2）自管：如清潔工作由管理處自己負(fù)責(zé)，除明確各清潔崗位的范圍及職責(zé)、制定清潔月度工作計劃和完善相應(yīng)的監(jiān)管措施以外，還需要進(jìn)行相應(yīng)的機(jī)械設(shè)備和清潔物料準(zhǔn)備、每月清潔物料消耗測算及跟蹤、人員招聘、人員服裝、崗前培訓(xùn)等。2、保安準(zhǔn)備工作（由于物業(yè)公司接管小區(qū)均自建安全管理組織，故不列出外包工作內(nèi)容）（1）自衛(wèi)警械、對講機(jī)等裝備的購買或調(diào)配；（2）保安崗位設(shè)置、排班等；（3）明確巡檢時間、巡檢頻度、巡檢路線及相應(yīng)的巡檢簽卡的設(shè)立；（4）強(qiáng)化隊列訓(xùn)練（重點(diǎn)突出崗位形象訓(xùn)練）；（5）崗前培訓(xùn)。3、綠化準(zhǔn)備工作（1）建立區(qū)內(nèi)綠化植物臺帳；（2）綠化崗位設(shè)置、排班等；（3）按照綠化工作標(biāo)準(zhǔn)和綠化工作程序明確每日、每周、每月、每季的綠化工作任務(wù)；（4）崗前培訓(xùn)。5、設(shè)備準(zhǔn)備工作（1）根據(jù)甲方提供的物業(yè)資料（如甲方未能提供資料，則需要工程技術(shù)人員進(jìn)行現(xiàn)場查看了解），對區(qū)內(nèi)的供電、供水（水池）、排水、弱電、運(yùn)載、新風(fēng)、消防、避雷、有線電視等系統(tǒng)的機(jī)器設(shè)備、線路和管渠走向進(jìn)行實(shí)地對照，并建立相應(yīng)的設(shè)備臺帳和設(shè)備卡片；（2）根據(jù)各設(shè)備的運(yùn)行、使用狀況，制定合理的保養(yǎng)、維修及定期檢查計劃；（3）根據(jù)各設(shè)備的情況，做好設(shè)備運(yùn)行、維修、保養(yǎng)記錄；（4）崗前培訓(xùn)。6、停車場及整改建議（1）停車場管理。熟悉區(qū)內(nèi)車輛的號牌、車型、車主姓名及單位，對停車場周邊的安全隱患進(jìn)行重點(diǎn)防范，并及時進(jìn)行整改。（2）整改建議。對建筑主體及附屬設(shè)備存在的缺陷或不完善的地方，提出整改建議。五、其他準(zhǔn)備工作1、辦公區(qū)辦公區(qū)除了要做好以上四項(xiàng)基本的準(zhǔn)備工作以外，還須重點(diǎn)做好與甲方職能部門的溝通工作，對甲方負(fù)責(zé)后勤工作的重點(diǎn)科室、重點(diǎn)人員進(jìn)行了解、熟悉，根據(jù)甲方的實(shí)際情況建立適當(dāng)?shù)臏贤ㄇ溃_保雙方能夠及時溝通，使信息及時反饋，為雙方進(jìn)一步的合作打下基礎(chǔ)。2、生活區(qū)生活區(qū)除了做好以上四項(xiàng)基本的準(zhǔn)備工作之外，還要重點(diǎn)做好住戶檔案的建立工作，在資料的收集過程中應(yīng)做到盡可能詳細(xì)。

關(guān)于XX項(xiàng)目物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容的建議一、XX項(xiàng)目物業(yè)分析：1、物業(yè)地域范圍開闊，封閉性交強(qiáng)2、購置物業(yè)人員層次較高，屬于房地產(chǎn)市場尖端客戶群體，其對居住的私密性、安全性要求較高，并且具有相當(dāng)強(qiáng)的物業(yè)消費(fèi)承受能力；3、購置物業(yè)用途復(fù)雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等；4、物業(yè)管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設(shè)施及服務(wù)的管理。二、根據(jù)以上分析，對XX項(xiàng)目物業(yè)建議如下：1、建議在保潔管理方面實(shí)行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業(yè)主提供的保潔工作相分開。因?yàn)椋拥兰笆姓缆返谋嵐ぷ魇菍儆陧?xiàng)目區(qū)域內(nèi)具有公共及社會性質(zhì)的工作，其對具體的環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主提供保潔服務(wù)的要求不同，分開管理有利于降低物業(yè)管理成本，必要時可以通過物業(yè)公司將該部分工作對外進(jìn)行分包處理。2、突出物業(yè)管理的兩個體系，即突發(fā)事件的應(yīng)急處理體系以及針對業(yè)主的管家式的服務(wù)體系。三、物業(yè)管理提供日常服務(wù)的內(nèi)容：1、對河道的清理與水質(zhì)的保護(hù)（如通過種植水生性綠植改善水質(zhì)、根據(jù)季節(jié)放養(yǎng)魚類加強(qiáng)河道景觀效果；2、對市政道路的保潔；3、對業(yè)主庭院環(huán)境的保潔（主要集中在季節(jié)更替時，如刮風(fēng)導(dǎo)致的塵土積累或落葉）？；4、24小時水電維修；5、對業(yè)主生活垃圾的定時清運(yùn)；6、對水、電、燃?xì)獾仍O(shè)備日常的保養(yǎng)與維護(hù)；7、項(xiàng)目范圍內(nèi)綠化的種植與養(yǎng)護(hù)；8、業(yè)主能源費(fèi)用的代收代繳；9、定期花木殺蟲及滅鼠；10、暫住證等社區(qū)性證明的辦理；11、業(yè)主院落檔案的管理。四、物業(yè)特約服務(wù)－管家式服務(wù)體系：1、管家的服務(wù)，是指由管家負(fù)責(zé)，帶領(lǐng)包括保安、保潔、廚師、司機(jī)等為主人提供盡可能完善的服務(wù)，針對玉河項(xiàng)目提出的管家式服務(wù)，應(yīng)理解為通過物業(yè)管家的努力為業(yè)主提供盡可能多的服務(wù)，隨時解決業(yè)主提出的關(guān)于生活、出行等方面的需求。2、管家式的服務(wù)建議由2至3人24小時專職負(fù)責(zé)三到四位業(yè)主隨時有可能提出的服務(wù)要求，業(yè)主有需求只針對所負(fù)責(zé)管家提出，由該管家負(fù)責(zé)盡可能的解決業(yè)主提出的問題；任何針對業(yè)主的服務(wù)均需由物業(yè)管家陪同。這樣，業(yè)主提出的要求有專人負(fù)責(zé)，，避免了處理問題相互推托的情況提高解決問題的效率，同時對業(yè)主的各種服務(wù)也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI(lǐng)陪同，增加了業(yè)主對物業(yè)人員的認(rèn)同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。3、管家式服務(wù)的內(nèi)容：A、業(yè)主訂購報刊的派送（報紙需經(jīng)過熨燙，免費(fèi)）？B、帶領(lǐng)工作人員完成業(yè)主提出的家政服務(wù)要求（付費(fèi)）室內(nèi)清潔搬家、搬物地板、地毯的清潔養(yǎng)護(hù)代收洗、補(bǔ)、燙衣物室內(nèi)插花、裝飾代購日常生活用品車輛清洗服務(wù)家庭看護(hù)管理寵物看護(hù)管理C、為業(yè)主提供車輛接、送服務(wù)（付費(fèi)并需要提前預(yù)約）五、XX項(xiàng)目的安全保衛(wèi)管理：1、保衛(wèi)部門日常工作內(nèi)容：24小時固定安全崗位的值勤24小時流動崗位的安全及消防巡視車輛停放的安全管理特殊時間段道路車流、人流的疏導(dǎo)管理2、保衛(wèi)部門的設(shè)施設(shè)備：中央控制室與中控室連接的門禁對講系統(tǒng)設(shè)像監(jiān)視系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)業(yè)主院落重點(diǎn)部位（廚房）設(shè)置煙感報警系統(tǒng)停車管理系統(tǒng)（如有大規(guī)模公共停車位需要管理）安防器材（對講機(jī)、滅火器、警棍等）3、保衛(wèi)部門提供的委托性特約服務(wù)：禮儀性保衛(wèi)短途護(hù)衛(wèi)（主要為業(yè)主攜帶貴重物品外出時對人員安全護(hù)衛(wèi)）（以上兩種服務(wù)提供時需要有物業(yè)管家陪同并屬付費(fèi)項(xiàng)目）六、突發(fā)事件應(yīng)急處理體系的建立業(yè)主物業(yè)的安全性是本項(xiàng)目物業(yè)管理的關(guān)鍵所在，除提供一般保衛(wèi)方式外，還應(yīng)建立聯(lián)動體系，保證在突發(fā)事件發(fā)生時及時控制事態(tài)發(fā)展，將業(yè)主的損失降低。應(yīng)急處理體系流程如下：1、遇有突發(fā)事件，業(yè)主通過門禁對講系統(tǒng)向中央控制室報警（或直接找物業(yè)管家）；2、中央控制室接警情后分別通知所屬物業(yè)管家、片區(qū)巡視保安、備勤保安趕赴現(xiàn)場，控制事態(tài)不繼續(xù)發(fā)展；3、由物業(yè)管家向值班物業(yè)經(jīng)理匯報現(xiàn)場情況；4、物業(yè)經(jīng)理根據(jù)物業(yè)管家對現(xiàn)場情況的匯報決定是否報警（110、119、120、999等）<自有知識產(chǎn)權(quán),請參考>

項(xiàng)目物業(yè)管理策劃方案第一部分項(xiàng)目物業(yè)管理的定位及總思路一、本項(xiàng)目物業(yè)管理的定位（一）、本項(xiàng)目業(yè)態(tài)對物業(yè)管理的要求

1、本項(xiàng)目業(yè)態(tài)對物業(yè)管理的基本要求本項(xiàng)目的物業(yè)主要為商業(yè)性和經(jīng)營性的，除此之外還有相當(dāng)部分的物業(yè)用于居住使用，故此要求物業(yè)管理具備以下功能：1）、維護(hù)和維修。即對物業(yè)維護(hù)和維修，對日常使用環(huán)境和生活、工作秩序的維護(hù)；2）、組織和協(xié)調(diào)。對日常相關(guān)物管及社區(qū)活動進(jìn)行組織和協(xié)調(diào)，對業(yè)主之間及業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司之間的交流進(jìn)行組織和協(xié)調(diào)；3）、經(jīng)營和管理。對物業(yè)的使用、出租、出售進(jìn)行經(jīng)營，對客戶檔案和物業(yè)檔案進(jìn)行管理；展開相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)經(jīng)營活動；4）、服務(wù)。向業(yè)主和使用權(quán)提供必要的各類生活服務(wù)和增值服務(wù)及商務(wù)服務(wù)。

2、本項(xiàng)目業(yè)態(tài)對物業(yè)管理的特殊要求除了對物業(yè)管理基本常規(guī)的要求外，本項(xiàng)目還對物業(yè)管理提出了一些特殊的要求，主要是用來配合物業(yè)的銷售和經(jīng)營的要求，主要有：1）、在銷售期中為銷售工作提供相關(guān)的配合性服務(wù)；2）、在項(xiàng)目銷售期中配合開展物業(yè)招商、招租工作；3）、在項(xiàng)目銷售期中配合提供物業(yè)管理文件和法律文書；4）、在項(xiàng)目銷售期中配合銷售向客戶解釋物業(yè)管理相關(guān)問題；5）、在銷售期中向客戶展示項(xiàng)目物管水平，配合提升項(xiàng)目品質(zhì)。（二）、本項(xiàng)目物業(yè)管理的定位

1、本項(xiàng)目物業(yè)管理的檔次本項(xiàng)目物業(yè)管理的主要客戶群為商鋪的經(jīng)營者以及酒店公寓的業(yè)者和使用者，由經(jīng)營業(yè)態(tài)和未來可能的使用者可以看出，其對物業(yè)管理的要求產(chǎn)高，在服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量各方面均要求較高，故此本項(xiàng)目物業(yè)管理不能以一種常規(guī)的水平來要求，而是要求有一定的品牌性，至少有星級酒店的服務(wù)水平。

2、本項(xiàng)目物業(yè)管理形式根據(jù)本項(xiàng)目物業(yè)管理檔次和業(yè)態(tài)對物業(yè)管理的要求，本項(xiàng)目物業(yè)管理的主要形式實(shí)質(zhì)是酒店及商業(yè)經(jīng)營管理，即以經(jīng)營管理為核心，以經(jīng)營帶動服務(wù)，以服務(wù)促進(jìn)經(jīng)營。

3、本項(xiàng)目物業(yè)管理的定位按照以上要求本項(xiàng)目物業(yè)管理定位應(yīng)該是：復(fù)合式高檔物業(yè)管理。二、本項(xiàng)目物業(yè)管理的總思路本項(xiàng)目物業(yè)管理的總體思路是：全程介入，系統(tǒng)運(yùn)作，有機(jī)銜接。借用品牌提升檔次，以服務(wù)促進(jìn)經(jīng)營，經(jīng)營帶動服務(wù)。整個物業(yè)服務(wù)體系的核心在于：以品牌奠定基礎(chǔ)，促進(jìn)銷售，帶動服務(wù)，高水平服務(wù)和高效益經(jīng)營互動，最終強(qiáng)化品牌，獲得利潤。第二部分本項(xiàng)目物業(yè)管理體系的建立一、本項(xiàng)目物業(yè)管理的模式構(gòu)想按照物業(yè)管理的總思路，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際銷售和物業(yè)管理運(yùn)作的要求，提出本項(xiàng)目物業(yè)管理的基本模式為：引入品牌，委托管理，專業(yè)化運(yùn)作，全程式服務(wù)。以品牌促進(jìn)銷售、招商，以招商推動經(jīng)營，以經(jīng)營支撐服務(wù)，以服務(wù)增進(jìn)經(jīng)營。二、本項(xiàng)目物業(yè)管理組織構(gòu)架本項(xiàng)目物業(yè)管理雖然管理物業(yè)的規(guī)模不大，但所涉及的球節(jié)較多，各環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系復(fù)雜，除了物業(yè)服務(wù)管理外，還有較強(qiáng)的經(jīng)營管理工作，因此本項(xiàng)目物業(yè)管理的組織構(gòu)架較為特殊。

1、基本組織機(jī)構(gòu)建立的模式本項(xiàng)目根據(jù)以上實(shí)際運(yùn)作的要求和運(yùn)作模式的要求適合于采用直線矩形模式。

2、本項(xiàng)目的基本組織機(jī)構(gòu)圖總經(jīng)理

品牌物業(yè)顧問3、項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)各部門工作職責(zé)及人員結(jié)構(gòu)

1）、品牌物業(yè)顧問該部門由品牌物業(yè)管理及酒店經(jīng)營管理公司委派資深顧問擔(dān)任。主要職責(zé)為定期分析客戶群所提供的服務(wù)及經(jīng)營狀況報告，不定期地抽查各部門的工作，并根據(jù)最終結(jié)果向總經(jīng)理提并工作評價書及建議書。品牌物業(yè)顧問也直接接受總經(jīng)營及客戶部經(jīng)理的咨詢。該部門一般需1~2名資深顧問。2）、工程部該部門主要是執(zhí)行本項(xiàng)目物業(yè)及設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)和維修的任務(wù)，直接接受物管部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。該部門設(shè)主管1人，水電、土建、機(jī)電三個專業(yè)的工人每個2種1~2人。

3）、綠化保潔部該部門主要是負(fù)責(zé)本項(xiàng)目公用、共用部位綠化，環(huán)境衛(wèi)生的清潔和保潔，直接接受物管部門經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。該部門一般需4~5人，綠化人員1人。4）、保安部該部門主要對本項(xiàng)目日常經(jīng)營秩序及生活秩序的維護(hù)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目業(yè)主及使用者的生命及財產(chǎn)安全，并對周圍影響樓區(qū)生活噪聲及設(shè)施進(jìn)行及時清除，直接接受物管部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。該部門設(shè)保安隊長1人，保安人員3人。

5）、酒店部該部門主要負(fù)責(zé)對本項(xiàng)目酒店公寓部分的客戶檔案管理，負(fù)責(zé)該部分物業(yè)的出租經(jīng)營及日常鐘點(diǎn)式經(jīng)營。該部門設(shè)置主管1名，工作人員5~6人，主要在前臺。6）、商業(yè)部該部門主要負(fù)責(zé)對本項(xiàng)目在交房后對商鋪進(jìn)行招商及出租，及對商鋪、物業(yè)及商鋪客戶檔案的建立與管理，直接接受經(jīng)營部主管領(lǐng)導(dǎo)，該部門設(shè)置檔案管理人員1名，商鋪招商及出租人員2名。

7）、多經(jīng)部該部門主要負(fù)責(zé)本項(xiàng)目在交房后對一些有償服務(wù)項(xiàng)目的實(shí)施，如家政、裝修等直接接受經(jīng)營部主管領(lǐng)導(dǎo)。該部門設(shè)置人員2名。

8）、財務(wù)部該部門主要負(fù)責(zé)本項(xiàng)目物業(yè)管理運(yùn)行日常財務(wù)工作，同時負(fù)責(zé)經(jīng)營部的財務(wù)手續(xù)辦理。直接接受總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。該部門設(shè)置會計1名，出納1名。三、本項(xiàng)目物業(yè)管理運(yùn)作條件

1、在銷售現(xiàn)場提供物業(yè)管理場所；2、明確本項(xiàng)目定位以制定前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議；3、一定數(shù)量的啟動資金；4、明確后期物業(yè)管理制作方案。第三部分物業(yè)管理介入時機(jī)和介入方式一、本項(xiàng)目物業(yè)管理介入時機(jī)物業(yè)管理前期介入，可以把物業(yè)管理公司自身積累的一些物業(yè)設(shè)計、管理以專業(yè)經(jīng)驗(yàn)融入到項(xiàng)目的設(shè)計中去，這樣可以彌補(bǔ)物業(yè)開發(fā)中的各種缺陷，進(jìn)一步滿足業(yè)主的需求，使難點(diǎn)提前得到妥善的解決，還可以全面了解物業(yè)，并為以后管理作好準(zhǔn)備。為了提高該項(xiàng)目的質(zhì)量，打造良好的樓盤品牌，建議物業(yè)管理在項(xiàng)目開發(fā)前期及銷售期就介入，讓消費(fèi)者真切感受到我們作為開發(fā)商對物業(yè)管理的重視。二、本項(xiàng)目物業(yè)管理介入方式物業(yè)管理在項(xiàng)目開發(fā)前期介入，介入方式大致分為以下幾種：1、在現(xiàn)場銷售中，銷售人員對客戶的接待服務(wù)；2、保安服務(wù)；3、提供專門關(guān)于物業(yè)的咨詢臺。第四部分常規(guī)服務(wù)和特約服務(wù)一、常規(guī)服務(wù)客戶交納物業(yè)管理費(fèi)后，所享受的服務(wù)包括：1、清潔衛(wèi)生；2、安全保衛(wèi)；3、房屋維修；4、房屋管理；5、電梯升降；6、報刊發(fā)放，文件傳遞；二、特約性服務(wù)

為了提升本項(xiàng)目物業(yè)管理品質(zhì)，物業(yè)公司多經(jīng)部開展的一些有償服務(wù)，如：

1、餐飲服務(wù)；2、商務(wù)辦公；3、家政；4、裝修；5、醫(yī)療服務(wù)；第五部分本項(xiàng)目物業(yè)經(jīng)營管理內(nèi)容一、本項(xiàng)目酒店公寓的經(jīng)營服務(wù)本項(xiàng)目酒店公寓的經(jīng)營服務(wù)包括：1、車庫出租：75個，按60%出租，200元/車·月收取停車費(fèi)用；2、產(chǎn)權(quán)式酒店按三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)間100元/天的價格執(zhí)行，每年出租率按總數(shù)的40%計算，與客戶按6:4分紅，客戶占60%，出租率超過40%的部分由物管全部收入。二、本項(xiàng)目商鋪的經(jīng)營服務(wù)商鋪的經(jīng)營服務(wù)主要內(nèi)容是對商鋪進(jìn)行出租代理，一層租金為67元/㎡，二層租金為34元/㎡，物業(yè)管理公司按租金總額的1%收取代理傭金。

第六部分本項(xiàng)目物業(yè)管理運(yùn)行成本收益估算一、物業(yè)管理運(yùn)行成本項(xiàng)目名稱金額（元）備注物業(yè)公司人員年工資總支出344800人員共30名，其中高級管理人員1名，一般管理人員2名，職員27名物業(yè)公司人員年獎金總支出103440年工資總支出的30%物業(yè)管理及福利總支出45000總?cè)藬?shù)乘以1500元服務(wù)運(yùn)行成本96480總戶數(shù)402戶，以20元/戶·月支出合計589720

二、收益計算項(xiàng)目名稱金額（元）備注物業(yè)管理費(fèi)287568總戶數(shù)402戶，按1.2元/㎡·月收取車位出租費(fèi)126000總車位75個，按60%出租，按200元/月·車標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)一層商鋪出租費(fèi)19388一層商鋪面積按60%出租，按67元/㎡收取租金二層商鋪出租費(fèi)8522二層商鋪面積按60%出租，按34元/㎡收取租金酒店595680酒店按每年出租率40%，每天標(biāo)間費(fèi)為100元計算合計1037158

三、利潤計算利潤=收入計算－物業(yè)管理運(yùn)行成本

=1037158－589720=447438（元）目錄188_WPSOffice_Level1第一章編制依據(jù) 226583_WPSOffice_Level21.1編制 228100_WPSOffice_Level1第二章項(xiàng)目概況 2753_WPSOffice_Level1第三章施工準(zhǔn)備 31149_WPSOffice_Level23.1技術(shù)準(zhǔn)備 323252_WPSOffice_Level23.2材料要求 311343_WPSOffice_Level23.3工具 318956_WPSOffice_Level23.4項(xiàng)目管理結(jié)構(gòu)及崗位職責(zé) 319254_WPSOffice_Level1第四章施工工藝 817860_WPSOffice_Level24.1工藝流程 829801_WPSOffice_Level24.2操作工藝 81087_WPSOffice_Level24.3防水層施工 923898_WPSOffice_Level24.4保溫層施工 1025697_WPSOffice_Level24.5西班牙瓦鋪貼 1021428_WPSOffice_Level1第五章質(zhì)量細(xì)部要求 141587_WPSOffice_Level25.1防水找平層質(zhì)量要求 141084_WPSOffice_Level25.2屋面質(zhì)量要求 1517602_WPSOffice_Level1第六章驗(yàn)收規(guī)范要求 158639_WPSOffice_Level26.1主控項(xiàng)目 15976_WPSOffice_Level26.2一般項(xiàng)目 1613429_WPSOffice_Level1第七章質(zhì)量保證措施 166188_WPSOffice_Level1第八章成品保護(hù) 1623940_WPSOffice_Level1第九章安全文明施工管理 16第一章編制依據(jù)1.建筑有關(guān)部門批準(zhǔn)的建筑紅線圖、設(shè)計要點(diǎn)及審批意見2.建設(shè)單位提供的使用要求及生產(chǎn)工藝等設(shè)計資料3.施工現(xiàn)場實(shí)際情況4.《民用建筑設(shè)計通則》（GB50352-2005)5.《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB50016-2014)6.《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》房屋建筑部<2013版>7.《住宅建筑規(guī)范》（GB50368-2005）8.《住宅設(shè)計規(guī)范》（GB50096-2011）9.《建筑防水工程技術(shù)規(guī)程》（DBJ15-19-2006）10.《屋面工程設(shè)計規(guī)范》（GB50345-2012）11.《預(yù)拌砂漿應(yīng)用技術(shù)規(guī)程》（JGI/T223-2010）12.《預(yù)拌砂漿》（GB/T25181）13.《干混砂漿應(yīng)用技術(shù)規(guī)程》（DBJ/T15-36）第二章項(xiàng)目概況工程名稱：君御海城東區(qū)八期Ⅰ區(qū)多層住宅及地下室工程建設(shè)單位：佛山市高明富逸灣實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司設(shè)計單位：廣東名陽建筑設(shè)計有限公司監(jiān)理單位：廣東競成工程項(xiàng)目有限公司勘察單位：佛山市順德區(qū)勘察有限公司施工單位：廣東一真建設(shè)有限公司君御海城東區(qū)八期Ⅰ區(qū)多層住宅及地下室工程項(xiàng)目由佛山市高明富逸灣實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司所擬建，擬建場地位于佛山市高明區(qū),項(xiàng)目包含14棟低層住宅、一層地下室和局部沿街商鋪、配套用房,用地面積20881.11平方米,總建筑面積17391.75平方米，是低層居住社區(qū)項(xiàng)目,最大高度17.5米,場地平均標(biāo)高為13.5m?；诱嫉孛娣e16837.5㎡，周長631m，整平至11.3m標(biāo)高后開挖深度4.4m。建筑±0.000相對于絕對標(biāo)高12.5m。第三章施工準(zhǔn)備3.1技術(shù)準(zhǔn)備熟悉設(shè)計圖紙及相關(guān)施工驗(yàn)收規(guī)范。按照本方案要求，施工負(fù)責(zé)人做好技術(shù)交底、安全交底。3.2材料要求3.2.1材料瓦的固定方式主要有釘鋼釘、扎線及灰漿墊底三種，可依屋面情況配合選用，

其材料規(guī)格如下1.瓦釘:使用直徑約3.5mm鋼釘，長度足以深入掛瓦條的厚度大約3/4的尺寸。檐口瓦、邊瓦每片均應(yīng)釘鋼釘。2.掛瓦條:使用寬3Omm、高15mm直紋杉木。(經(jīng)防腐處理為(佳)。3.絮線:使用直徑0·9mm(22#)防銹鐵線。4.灰漿:水泥、熟石灰和砂，按照1:3:5的比例加水調(diào)成糊狀;使用在屋脊部位，可加少許麻絨減少龜裂。5.色料:按瓦面顏色采購色料，調(diào)配在白水泥灰漿內(nèi)，拌合成接近瓦的顏色，作抹縫灰漿使用。6.導(dǎo)水溝板:配合屋面交接惜況選用，以防銹金屬材料為佳。3.3工具

切割機(jī)、灰匙、水平尺、墨斗、工業(yè)布等。3.4項(xiàng)目管理結(jié)構(gòu)及崗位職責(zé)建立以項(xiàng)目經(jīng)理部為核心的施工管理機(jī)構(gòu)，定崗定員，建立施工項(xiàng)目管理工作體系，編制施工管理規(guī)劃，確定管理點(diǎn)和工作流程圖；項(xiàng)目經(jīng)理部的管理班子主要由業(yè)務(wù)精干、業(yè)績突出、責(zé)任感強(qiáng)與有類似施工管理經(jīng)驗(yàn)的人員擔(dān)任本項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理、生產(chǎn)經(jīng)理、技術(shù)總工等。項(xiàng)目經(jīng)理由陳雄年擔(dān)任，授權(quán)全面負(fù)責(zé)組織實(shí)施施工管理，對整個項(xiàng)目的合同、方案、質(zhì)量、安全、財務(wù)和進(jìn)度全面負(fù)責(zé)，在本項(xiàng)目實(shí)施全過程中，進(jìn)行高效的計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制。因本工程施工工期緊、體量大、技術(shù)含量和標(biāo)準(zhǔn)高、社會關(guān)注與影響廣，特此，我們將充分發(fā)揮全司優(yōu)勢，全面整合人、財、物、機(jī)等各項(xiàng)資源，迅速組建一支管理嚴(yán)謹(jǐn)、技術(shù)精湛、辦事高效、善打硬仗的項(xiàng)目經(jīng)理部。項(xiàng)目經(jīng)理部主要工程技術(shù)和管理人員選派具有豐富類似工程施工經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)技術(shù)和管理能力強(qiáng)的人員，做到分工明確、安排合理、工作飽滿。3.4.1項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)項(xiàng)目部除各部門的負(fù)責(zé)人外，每個部門均配多名技術(shù)管理人員，包括施工員、質(zhì)量員、安全員、材料員、機(jī)械員、資料員、預(yù)結(jié)算員等，本工程項(xiàng)目經(jīng)理部施工技術(shù)人員及管理人員為10人。項(xiàng)目經(jīng)理部實(shí)行統(tǒng)一計劃、統(tǒng)一指揮、統(tǒng)一調(diào)度、統(tǒng)一組織、統(tǒng)一行動的“五統(tǒng)一”管理。通過落實(shí)管理機(jī)構(gòu)的職責(zé)，達(dá)到機(jī)構(gòu)落實(shí)、職責(zé)分明、事事有人管、人人有專職的管理格局，為工程的順利進(jìn)行奠定扎實(shí)的組織基礎(chǔ)。3.4.2項(xiàng)目部管理職責(zé)1.執(zhí)行公司的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)本部門質(zhì)量目標(biāo)；2.組織編制、貫徹、落實(shí)施工組織設(shè)計，參與及組織圖紙會審工作。確保合同的履行；3.對施工管理人員進(jìn)行崗位分工，要特別明確質(zhì)量管理體系文件專（兼）職管理人員的職責(zé)，確保滿足質(zhì)量管理體系有效運(yùn)行的需要；4.在相關(guān)部門的指導(dǎo)下對施工員、技術(shù)員、質(zhì)檢員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，確保按國家規(guī)定的施工規(guī)范施工，按規(guī)定的施工工程質(zhì)量驗(yàn)評標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢驗(yàn)。要特別注意到關(guān)鍵過程和特殊過程的監(jiān)控；5.負(fù)責(zé)具體工程新工人上崗前的教育和培訓(xùn)，確保所有施工人員持證上崗；6.承擔(dān)施工工程項(xiàng)目的工期、產(chǎn)量、產(chǎn)值、質(zhì)量和安全指標(biāo)，降低施工成本，確保公司的施工計劃和質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；7.負(fù)責(zé)施工工程項(xiàng)目不符合項(xiàng)的糾正和糾正預(yù)防措施的實(shí)施；8.負(fù)責(zé)做好施工過程中的各種原始記錄，保證各種原始資料的完整、準(zhǔn)確和可追溯；9.組織施工工程項(xiàng)目竣工交付；10.對施工隊進(jìn)行具體監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)；3.4.3項(xiàng)目部各組成人員的崗位職責(zé)（1）項(xiàng)目經(jīng)理崗位職責(zé)1.按有關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)及合同要求，參與編制施工組織方案，負(fù)責(zé)工程施工組織實(shí)施，安排人力、財力，負(fù)責(zé)工程施工進(jìn)度的控制。2.為該項(xiàng)目安全及質(zhì)量第一責(zé)任人，負(fù)責(zé)該工程安全、文明施工，確保施工保證質(zhì)量按期竣工。3.領(lǐng)導(dǎo)管理項(xiàng)目部日常工作，對項(xiàng)目部人員進(jìn)行具體分工，確保項(xiàng)目安全，按期保質(zhì)完工。4.協(xié)調(diào)業(yè)主（甲方）關(guān)系，負(fù)責(zé)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、資料提交和工程結(jié)算，負(fù)責(zé)催收工程款。5.定期或不定期向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報施工進(jìn)度資金回收情況。（2）項(xiàng)目副經(jīng)理（生產(chǎn)）崗位職責(zé)

1.項(xiàng)目副經(jīng)理是項(xiàng)目經(jīng)理的助手，為項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)，受項(xiàng)目經(jīng)理委托，組織實(shí)施生產(chǎn)計劃。2.統(tǒng)籌項(xiàng)目質(zhì)量計劃編織及落實(shí)，開展質(zhì)量安全教育，保證各項(xiàng)制度的正常進(jìn)行，協(xié)調(diào)和處理好各部門之間的關(guān)系。3.負(fù)責(zé)組織對所承擔(dān)的工程項(xiàng)目檢查，進(jìn)行分項(xiàng)、分部工程檢查和評定。4.深入現(xiàn)場解決問題，及時處理施工中的質(zhì)量問題和其它難題。5.組織有關(guān)人員參加項(xiàng)目承擔(dān)工程的交驗(yàn)工作。負(fù)責(zé)安全標(biāo)準(zhǔn)化工地的建設(shè)，搞好安全生產(chǎn)，對安全生產(chǎn)及文明施工負(fù)主要責(zé)任。6.負(fù)責(zé)項(xiàng)目宣傳教育工作，搞好后勤人保障工作，定期組織檢查項(xiàng)目的安全、質(zhì)量、進(jìn)度、文明施工，搞好評比獎罰工作。7.主持、安排好生產(chǎn)任務(wù)保證施工進(jìn)度按計劃進(jìn)行。8.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

（3）項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人崗位職責(zé)1.負(fù)責(zé)承擔(dān)項(xiàng)目的生產(chǎn)、技術(shù)管理工作，負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計和施工組織編寫、質(zhì)量檢查及成果報告編寫、資料歸檔、送發(fā)。2.負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目表格的使用控制，指導(dǎo)監(jiān)督施工現(xiàn)場，正確及時填寫施工記錄表格。3.對承擔(dān)項(xiàng)目質(zhì)量負(fù)直接責(zé)任，確保其符合規(guī)范、設(shè)計要求。4.對承擔(dān)項(xiàng)目行使質(zhì)量否決權(quán)，解決項(xiàng)目實(shí)施中各類技術(shù)問題。5.對實(shí)施項(xiàng)目各階段形成的資料、成果負(fù)檢查、驗(yàn)收責(zé)任。6.負(fù)責(zé)妥善處理報告提交后顧客提出持疑、問題等；做好質(zhì)量信息反饋工作，經(jīng)常收集顧客對所提交報告、成果的意見。（4）施工員崗位職責(zé)1.在項(xiàng)目經(jīng)理統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)施工過程中各工序、工藝參數(shù)、技術(shù)要求。2.按施工組織方案要求嚴(yán)格執(zhí)行、實(shí)施。3.全過程跟蹤、控制施工質(zhì)量、進(jìn)度。4.負(fù)責(zé)施工日志編寫、資料整理，協(xié)助安全員對工人安全生產(chǎn)管理。（5）質(zhì)量員崗位職責(zé)1.負(fù)責(zé)工程及分項(xiàng)工程質(zhì)量的檢查及驗(yàn)收工作。2.負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行質(zhì)量計劃、及時制止不按施工組織設(shè)計要求和違反規(guī)范的操作行為開展QC小級活動。3.負(fù)責(zé)對材料、成品、半成品的質(zhì)量檢查和鑒定。4.負(fù)責(zé)對質(zhì)量事故的調(diào)查和處理工作。5.負(fù)責(zé)收集、整理質(zhì)量檢查資料。6.參與工程交工驗(yàn)收工作。7.完成領(lǐng)導(dǎo)臨時交辦的工作。（6）安全員崗位職責(zé)1.貫徹執(zhí)行國家、地方及公司頒發(fā)的各項(xiàng)安全管理、文明施工管理規(guī)章制度，完善管理臺帳、報表。2.參與制定施工措施，并監(jiān)督實(shí)施。3.負(fù)責(zé)進(jìn)入現(xiàn)場人員的安全教育工作。堅持執(zhí)行不教育不上崗、不安全不上崗制度。4.建立安全檢查值班制。5.建立安全臺帳，及時報送有關(guān)安全統(tǒng)計報表。6.做好現(xiàn)場設(shè)備維修、維護(hù)保養(yǎng)。7.做好對安全事故的調(diào)查與處理。8.完成領(lǐng)導(dǎo)臨時交辦的任務(wù)。（7）材料員崗位職責(zé)1.按計劃負(fù)責(zé)材料、半成品的保質(zhì)、保量、按時進(jìn)場。2.協(xié)助項(xiàng)目施工隊簽訂材料供應(yīng)、周轉(zhuǎn)材料及架料工具的租賃合同，并負(fù)責(zé)組織進(jìn)場、使用及退場工作。3.認(rèn)真貫徹執(zhí)行材料限額領(lǐng)料的管理工作。4.按上級主管部門授權(quán)，做好部分材料的采購工作。5.按現(xiàn)場平面布置圖的要求堆放各類材料，并隨進(jìn)保持整潔，做到文明施工。6.建立各類材料臺帳，按時向有關(guān)部門報送材料報表。7.完成領(lǐng)導(dǎo)臨時交辦的工作。（8）機(jī)械員崗位職責(zé)1.負(fù)責(zé)機(jī)械組固、建檔、報廢、報損等相關(guān)手續(xù)的辦理。2.負(fù)責(zé)機(jī)械報表的匯總統(tǒng)計。3.掌握項(xiàng)目經(jīng)理部機(jī)械分布動態(tài)情況。4.進(jìn)行每月機(jī)械完好率、利用率的統(tǒng)計分析。5.參與機(jī)械設(shè)備的檢查與評比。6.參與機(jī)械事故的調(diào)查、分析與處理。7.負(fù)責(zé)機(jī)械設(shè)備臺帳、油水更換臺帳、維修臺帳的建立和更新。8.掌握和監(jiān)督設(shè)備定人定機(jī)、持證上崗情況，外租機(jī)械進(jìn)退場驗(yàn)收。負(fù)責(zé)施工區(qū)之間或施工區(qū)內(nèi)機(jī)械設(shè)備的協(xié)調(diào)及核算。9.組織機(jī)械保養(yǎng)計劃下達(dá)、監(jiān)督保養(yǎng)實(shí)施和維修的落實(shí)。10.進(jìn)行機(jī)械使用和維修成本的統(tǒng)計與分析。11.參與法律法規(guī)及其他要求的識別、評價和環(huán)境因素、危險源的辨識。根據(jù)自己的工作流程，提出自己的意見和建議，并根據(jù)分工對評價出的重要環(huán)境因素、不可接受的風(fēng)險制定目標(biāo)、指標(biāo)、管理方案、應(yīng)急預(yù)案。（9）測量員崗位職責(zé)1.聽從工作安排，按時完成各項(xiàng)施工測量、放線任務(wù)。2.熟悉施工圖紙，根據(jù)有關(guān)規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)的要求編制好測量方案，準(zhǔn)備好測量所需的工具的表格。3.測量時仔細(xì)認(rèn)真安設(shè)、調(diào)整儀器、讀數(shù)準(zhǔn)確，記錄整潔，并使用法定計量單位。4.熟悉所使用測量儀器的性能，管好測量儀器按時進(jìn)行儀器周檢。5.協(xié)助施工工長做好測量方面的技術(shù)復(fù)核工作。第四章施工工藝4.1工藝流程坡屋面（有保溫）:基層處理→防水層→保溫層→細(xì)石砼找平層→鋪設(shè)掛瓦條→掛瓦→細(xì)部處理→檢查驗(yàn)收→淋水試驗(yàn)

坡屋面（無保溫）:基層處理→防水層→水泥砂漿保護(hù)層→細(xì)石砼找平層→鋪設(shè)掛瓦條→掛瓦→細(xì)部處理→檢查驗(yàn)收→淋水試驗(yàn)

不上人平屋面：基層處理→保溫層→水泥砂漿找平層→防水層→細(xì)石砼保護(hù)層→水泥砂漿保護(hù)層→嵌縫→細(xì)部處理→檢查驗(yàn)收上人平屋面：基層處理→防水層→保溫層→細(xì)石砼剛性層4.2操作工藝4.2.1基層處理將屋面結(jié)構(gòu)層上面的松散砂漿、混凝土、水泥漿及其他雜物清除干凈，對凸出表面的混凝土用鑿子鑿去，掃凈，用水沖洗干凈；露筋部位用1：2水泥砂漿抹壓，并澆水養(yǎng)護(hù)；女兒墻、煙道根部用1：2.5水泥砂漿粉刷壓光，所有陰陽角做半徑為5cm的圓弧；管道直徑500mm范圍內(nèi)做高度不小于30mm的圓臺；女兒墻水平留槽高度為500mm；水落口安裝正確，不倒返水；出屋面管道套管高度不低于300mm。4.2.2找平層施工工藝1.基層清掃：將表面的松散雜物清掃干凈，凸出基層表面的灰渣等粘結(jié)雜物要鏟平，不得影響找平層的有效厚度。2.灑水濕潤：抹找平層水泥砂漿施工前，適當(dāng)灑水濕潤基層表面，主要是利于基層與找平層的結(jié)合，但不可灑水過量，以免影響找平層表面的干燥，防水層施工后窩住水氣，使防水層產(chǎn)生空鼓。3.砂漿拌制：找平層水泥砂漿配合比為1∶3，采用砂漿攪拌機(jī)攪拌，拌合稠度控制在7cm。貼餅沖筋：根據(jù)屋面找平厚度要求，拉線貼點(diǎn)標(biāo)高（貼灰餅，間距不大于2m），鋪抹找平砂漿時，先按流水方向以間距不大于2m沖筋，并設(shè)置找平層分格縫，縫寬一般為20mm，分格縫最大間距為6m。4.鋪攤砂漿：根據(jù)標(biāo)高控制點(diǎn)鋪水泥砂漿，用鋁合金刮尺刮平，木抹子搓揉、壓實(shí)。為避免氣溫過高影響施工質(zhì)量，夏季施工找平層時宜于夜間施工。砂漿鋪抹稍干后，用鐵抹子壓實(shí)三遍成活。頭遍提漿拉平，使砂漿均勻密實(shí)；當(dāng)水泥砂漿開始凝結(jié)，人踩上去有腳印但不下陷時，用鐵抹子壓第二遍，將表面壓平整、密實(shí)；注意不得漏壓，并把死坑、死角、砂眼抹平；當(dāng)水泥開始終凝時，進(jìn)行第三遍壓實(shí)，將抹紋壓平、壓實(shí)，略呈毛面，使砂漿找平層更加密實(shí)，切忌在水泥終凝后壓光。5.養(yǎng)護(hù)：水泥砂漿找平層抹平壓光后，一般過12h進(jìn)行灑水養(yǎng)護(hù)，視用料和氣溫作調(diào)整，以達(dá)到表面不出現(xiàn)裂縫和不受養(yǎng)護(hù)水沖刷為準(zhǔn)。養(yǎng)護(hù)期7d，在養(yǎng)護(hù)期間保持表面潮濕。4.3防水層施工4.3.1鋪貼前在基層面上排尺彈線，作為掌握鋪貼的標(biāo)準(zhǔn)線，使其鋪設(shè)平直。4.3.2卷材粘貼面涂膠：將卷材鋪展在干凈的基層上，用長把滾刷蘸膠涂勻，應(yīng)留出搭接部位不涂膠。晾膠至膠基本干燥不粘手。4.3.3基層表面涂膠：底膠干燥后，在清理干凈的基層面上，用長把滾刷蘸膠均勻涂刷，涂刷面不宜過大，然后晾膠。4.3.4卷材粘貼：在基層面及卷材粘貼面已涂刷好膠的前提下，將卷材用Φ30mm、長1.5m的圓心棒（圓木、或塑料管）卷好，由二人抬至鋪設(shè)端頭，注意用線控制，位置要正確，粘結(jié)固定端頭，然后沿彈好的標(biāo)準(zhǔn)線向另一端鋪貼，操作時卷材不要拉太緊，并注意方向沿標(biāo)準(zhǔn)線進(jìn)行，以保證卷材搭接寬度。1.卷材不得在陰陽角處接頭，接頭處應(yīng)間隔錯開。2.操作中排氣：每鋪完一張卷材，應(yīng)立即用干凈的滾刷從卷材的一端開始橫向用力滾壓一遍，以便將空氣排出。3.滾壓：排除空氣后，為使卷材粘結(jié)牢固，應(yīng)用外包橡皮的鐵輥滾壓一遍。4.接頭處理：卷材搭接的長邊與端頭的短邊100mm范圍，用丁基膠粘劑粘結(jié)，將甲、乙組份料，按1：1重量比配合攪拌均勻，用毛刷蘸丁基膠粘劑，涂于搭接卷材的兩個面，待其干燥15-30min即可進(jìn)行壓合，擠出空氣，不許有皺折，然后用鐵輥滾壓一遍。凡遇有卷材重疊三層的部位，必須用聚氯酯嵌縫膏填密封嚴(yán)。5.收頭處理：防水層周邊用SBS改性瀝青嵌縫，并在其上涂刷一層SBS改性瀝青涂層。4.4保溫層施工4.4.1基層清理：將混凝土屋面上的雜物、垃圾等清理干凈，保持干燥，基層驗(yàn)收合格并作隱檢記錄。4.4.2保溫層鋪設(shè)：將60mm硬泡聚氨酯板板鋪設(shè)在屋面上，鋪平墊穩(wěn)，排列緊密，當(dāng)保溫板需要裁切時，邊角一定要順直、整齊，保溫板之間拼縫一定要密實(shí)，相鄰兩板面高度一致。4.4.3保溫板鋪設(shè)過程嚴(yán)禁有明火，施工現(xiàn)場不得吸煙，在已鋪完的板狀保溫層上行走或用膠輪車運(yùn)輸材料時，應(yīng)在其上鋪腳手板。保溫層施工完成后，應(yīng)及時進(jìn)行下一道工序，以減少破壞和雨水進(jìn)入，使保溫層含水。4.5西班牙瓦鋪貼4.5.1施工前的準(zhǔn)備工作1.山墻上的人字板高度，應(yīng)與掛瓦條的背面一般高。2.在鋪設(shè)屋面瓦之前，須沿排水溝（斜溝）裝置好水槽及其它通道。3.清除一切障礙，如完成所有水泥砂漿的工序、拆除腳手架、木板模子等。4.灌好鋼筋水泥檐口翼，并修抹整齊。4.5.2掛瓦條安裝1.先在順?biāo)畻l頂端兩側(cè)各安裝一根掛瓦條，使掛瓦條頂端間距為4cm。掛瓦條規(guī)格不小于25×25mm，在開放式及木板鋪設(shè)屋面上要有油氈襯墊，且至少伸過屋脊頂處150mm。2.中間部分：從第一根掛瓦條開始往下，每間隔332mm-356mm便裝掛瓦條(要求詳見技術(shù)要點(diǎn)之“掛瓦間距”)。確保面瓦用量不少于9.5片／平方米。3.安裝檐口最后一根掛瓦條：讓它緊貼著檐邊，高度跟檐口壓板齊，但須比其它掛瓦條高出一寸。4.掛瓦條的連接點(diǎn)，應(yīng)放在順?biāo)畻l的中線上，并要相互錯開。5.用卡條調(diào)整掛瓦條，使各行均勻、平齊。必要時，只能轉(zhuǎn)動順?biāo)畻l來調(diào)節(jié)，而不應(yīng)輕易斧削掛瓦條。4.5.3屋面瓦的安裝1.從屋檐右下角開始鋪第一張瓦，自右向左排列，至鋪滿第一排，注意左右兩端的瓦片，必須保持在瓦楞突起的部位。否則，須重新調(diào)整瓦片的排列。2.鋪第二排瓦時，將瓦片更第一排瓦片交錯搭接，使整個屋面更牢固，雨水的排泄更有效。再用卡條從邊至屋脊，每十片瓦的距離固定一次，以保持瓦片邊緣連接成一直線。3.固定瓦片：用2寸半長的鍍鋅鋼釘或18號鍍鋅鐵絲，根據(jù)屋面的坡度，將瓦固定在掛瓦條上，原則是：

屋面坡度<35度空兩排固定一排；

屋面坡度35度-45度空一排固定一排；

屋面坡度45度以上，每排都要固定；

屋檐處理：在屋檐處所有孔隙都必須采用水泥漿、木板或裝飾物并打部分通氣孔，讓積聚在瓦下面的水分排出揮發(fā)掉。

如設(shè)排水溝或檐溝，瓦頭伸出檐口一般為50-70mm。4.5.4脊瓦的安裝1.在開放式及木板鋪設(shè)屋面上必須保證襯墊至少伸過屋脊頂處150mm。2.將脊瓦有釘孔的一面朝向風(fēng)雨方向安裝，并從山墻頂三角形周圍的一邊開始鋪至另一邊。3.將第二片脊瓦疊放在第一片脊瓦的頭部，搭接部分為70-100mm。確保每米用量不少于2．8片。4.用水泥沙漿固定脊瓦，施工時必須注意，防止砂漿超越脊瓦頭部，弄臟瓦面，在每一片波浪形瓦的波(向上仰處)，鉆一個直徑l／4寸的排水孔，并在脊瓦下勾出點(diǎn)兒水泥溝。通用排水溝瓦的安裝1.通用排水溝經(jīng)過特別設(shè)計以適應(yīng)中國的具體施工情況。(一般亦可用鍍鋅鋼板自制排水槽。)2.在坡度為20度-40度之間使用掛瓦條的屋面上與伯林蓋姆型、s型瓦均可以搭配使用，但排水溝兩側(cè)傾角必須一樣。在檐子側(cè)面釘一些小木條，用以支撐放排水溝瓦的木板，在木板上鋪上1米寬的油氈并壓在相鄰的屋面上鋪的油氈下，然后再放上排水溝瓦。3.在排水溝與其它屋面接合處需用鉛制擋雨板罩在下面的瓦上。(參考垂直結(jié)合部六)水流量的計算決定排水溝的規(guī)格，其寬度最小為125mm，最大為140mm。4.5.5檐口脊瓦的安裝1.持瓦條在離檐口40mm處截止，檐口需固定一條30×60mm順?biāo)畻l。2.鋪好的主瓦距檐口50mm。3.裝檐口封瓦以水泥砂漿坐實(shí)及以釘子在屋檐處固定，并封住與其搭接的主底部。4.檐口瓦間的上下搭接不得小75mm。確保每米用量不少于2.8米。屋檐結(jié)合處和檐口瓦應(yīng)固定在最上一排瓦上。5.脊瓦封頭應(yīng)覆蓋檐口瓦的連接處。注：檐口有時也稱“山墻”．檐口瓦也稱“封山脊”4.5.6垂直結(jié)合部1.油氈基層在交接處須上翻不小于50mm。2.在接合部使主瓦緊貼墻體或切割后緊貼墻體。3.確保擋雨板(鉛板或鍍鋅板)與瓦面嚴(yán)合，并且覆蓋一個完整的瓦拱和排水槽。4.鉛制擋雨板外露的邊沿須固定。屋面坡度建議最小搭接17.5度290mm20度220mm30度150mm5.如屋面為現(xiàn)澆混凝土結(jié)構(gòu)，節(jié)點(diǎn)處理方法相同。4.5.7水平結(jié)合部l.鉛制擋雨板的長度可隨屋面坡度改變而改變，但不得小于150mm，并確保它與瓦面平合。2.油氈襯墊在節(jié)點(diǎn)處上翻不小于50mm．3.最上方掛瓦條距墻面40mm．4.如屋面為現(xiàn)澆混凝土結(jié)構(gòu)，節(jié)點(diǎn)做法相同。4.5.8屋面坡度變化l.鉛制防雨板長度根據(jù)屋面坡度而變化．但不得小于150mm。2.屋面坡度變化處上下幾排瓦應(yīng)用釘子固定．屋面坡度超過30度或風(fēng)大地震地區(qū)一定要用釘子將瓦固定。(要求詳見屋面瓦的安裝)。4.5.9注意事項(xiàng)1.多年以來，砂漿粘貼的傳統(tǒng)施工方法一直被廣泛采用，