九華國際養(yǎng)生園項(xiàng)目可行性報(bào)告

安徽九華國際養(yǎng)生園有限責(zé)任公司可行性研究報(bào)告PAGE25九華國際養(yǎng)生園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告九華國際養(yǎng)生園項(xiàng)目座落于中國安徽省池州市青陽縣蓉城鎮(zhèn)五溪村，地處皖南旅游經(jīng)濟(jì)圈腹地,是進(jìn)入四大佛教名山之首九華山的唯一通道，地理環(huán)境優(yōu)越，交通十分便捷。境內(nèi)山川秀美、四季分明、環(huán)境宜人，是不可多得的頤養(yǎng)休身場所。項(xiàng)目以“水墨丹青秀芙蓉”為規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，堅(jiān)持以人為本，充分體現(xiàn)濃郁地域文化氛圍，本著高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、高質(zhì)量建設(shè)的原則，力爭達(dá)到“天人合一”的境界。項(xiàng)目用地總控制面積9000畝，其中：規(guī)劃建設(shè)用地面積1670畝，包括商居出讓用地305.56畝、建設(shè)用林地656畝。項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積307978平方米；含五星級賓館一幢、獨(dú)幢養(yǎng)老公寓137戶、聯(lián)排及多層四合院養(yǎng)生公寓530戶、高爾夫練習(xí)場一座、商業(yè)街一條及其他附屬配套設(shè)施。項(xiàng)目基本情況一、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目名稱：九華國際養(yǎng)生園2、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：安徽省池州市青陽縣五溪村、云山村3、項(xiàng)目投資單位：安徽九華國際養(yǎng)生園有限責(zé)任公司4、項(xiàng)目總投資：12億元人民幣5、項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積1670畝，其中：商居出讓用地305.56畝，建設(shè)用林地656畝；總建筑面積307978平方米。二、土地狀況及面積項(xiàng)目周圍保護(hù)性用地共9000畝。其中原生態(tài)保護(hù)用地7330畝；規(guī)劃用地為1670畝；規(guī)劃總建筑面積307978平方米。1、已規(guī)劃的土地分為三種性質(zhì)：一是商居出讓用地：出讓用地305.56畝（含水田、草地、菜園用地128.86畝，住宅道路用地16.83畝，荒坡、河流用地13.12畝，建設(shè)用林地146.75畝）；二是征用建設(shè)林地509.25畝（本項(xiàng)目已獲省林業(yè)廳批準(zhǔn)的建設(shè)林地656畝，其中用于商居出讓用地的建設(shè)林地146.75畝，項(xiàng)目仍需征用建設(shè)林地509.25畝）；三是待租用林地855.19畝(1670-305.56-509.25=855.19)。2、三種用地性質(zhì)說明：商居出讓用地：由土地主管部門掛牌出讓的城市建設(shè)用地，其土地上的建筑物可以對外進(jìn)行銷售；建設(shè)林地：由安徽省林業(yè)廳核發(fā)的林業(yè)用地許可，該土地上的林木在規(guī)劃批準(zhǔn)的范圍可以砍伐，亦可開發(fā)建設(shè)；租用林地：租用林地進(jìn)行旅游開發(fā)，保護(hù)園區(qū)整體原生態(tài)環(huán)境。三、項(xiàng)目規(guī)劃理念項(xiàng)目以“水墨丹青秀芙蓉”為規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，立足于青陽所具有的濃厚地域性特征，充分體現(xiàn)人文理念，把山、水、建筑、佛文化與現(xiàn)有良好環(huán)境有機(jī)結(jié)合，以自然景觀為依托，把和諧理念貫穿始終。提取九華文化精髓加以重點(diǎn)發(fā)揮，將其融入徽派建筑風(fēng)格之中，而非對徽派建筑的簡單再現(xiàn)，以形成獨(dú)特個(gè)性。該項(xiàng)目定位為華東地區(qū)最高端養(yǎng)生園區(qū)。設(shè)計(jì)時(shí)遵循高品位原則，并據(jù)此進(jìn)行創(chuàng)作，力求臻于完美，單體成為精品，為九華山地區(qū)的旅游開發(fā)提供高端產(chǎn)品。四、項(xiàng)目進(jìn)展情況九華國際養(yǎng)生園項(xiàng)目得到池州市委市政府、青陽縣委縣政府的高度關(guān)注與大力支持，各相關(guān)職能部門也積極組織和配合項(xiàng)目籌建中的各項(xiàng)工作。2008年10月青陽縣成立了以常務(wù)副縣長任組長，相關(guān)職能部門主要負(fù)責(zé)人為成員的重點(diǎn)項(xiàng)目推進(jìn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組。2008年8月由青陽縣發(fā)改委核準(zhǔn)立項(xiàng)，當(dāng)年列入安徽省“861”行動(dòng)計(jì)劃重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，同時(shí)列入池州市“583”工程重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。2007年11月和2008年4月先后兩次取得省林業(yè)廳核發(fā)的《使用林地審核同意書》，總面積為656畝。2008年11月《環(huán)境影響報(bào)告書》通過評審并獲池州市環(huán)保局批準(zhǔn)。2008年11月完成地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評估，排除了山洪、泥石流等地質(zhì)災(zāi)害發(fā)生的可能性。該工作通過評審并在省國土資源廳備案。2008年12月經(jīng)安徽省人民政府同意批準(zhǔn)建設(shè)用地305.56畝。2008年12月《九華國際養(yǎng)生園詳細(xì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》獲青陽縣規(guī)劃委批準(zhǔn)。2010年完成園項(xiàng)目區(qū)內(nèi)居民拆遷安置。第二章項(xiàng)目地概況及項(xiàng)目開發(fā)背景一、項(xiàng)目地概況安徽省池州市位于中國安徽省西南部，北臨長江，南接黃山，是長江南岸重要的濱江港口城市和省級歷史文化名城，是中國第一個(gè)國家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)，也是安徽省“兩山一湖”（黃山、九華山、太平湖）旅游區(qū)的重要組成部分。境內(nèi)有長江黃金水道160公里，沿江達(dá)海，承東接西，是長江經(jīng)濟(jì)開發(fā)帶的重要組成部分。青陽縣有著濃郁地方特色的傳統(tǒng)文化，受徽文化和佛文化影響深遠(yuǎn)，文化底蘊(yùn)深厚。歷史上曾有無數(shù)文人墨客來次攬勝吟唱。李白、劉禹錫、杜牧、騰子京等都駐足于此并留下大量贊美青陽的詩篇，有“江南一岳占青陽，多少神仙此地藏”之吟。有“戲劇活化石”之稱的“青陽腔”是京劇的鼻祖。2006年5月27日，“青陽腔”被列入國務(wù)院公布的第一批國家級非物質(zhì)文化遺產(chǎn)。九華山是佛教文化名山，是國際重要的佛教道場。早在東晉隆安五年，天竺僧人“懷渡”來到九華山，興建寺廟，修行布道，是有史記載的第一位上九華山的境外僧人，也是九華山的開山祖師。唐新羅國王子金喬覺在九華山苦苦修行了75年后圓寂，肉身不腐，被后人尊為地藏菩薩“應(yīng)化”，九華山遂辟為地藏菩薩道場。其后，僧眾云集，寺廟日增，明清以來，“香火之盛甲于天下”。九華山古剎林立，僧尼眾多，歷代保存下來的佛像1萬余尊，獲得了“蓮花佛國”的美譽(yù)。今天，濃郁神秘的佛教氛圍，博大精深的地藏文化吸引了數(shù)以萬計(jì)的海內(nèi)外游客，在漢文化圈享有十分尊崇的地位。從唐至清，許多文人學(xué)者，如李白、杜甫、杜荀鶴、湯顯祖、袁牧、楊萬里等都曾來此吟詩作畫。這里相繼建立了“太白書堂、藤子京書堂、陽明書堂”等20多處書院、書堂，人文景觀多姿多彩。另外，九華佛文化源遠(yuǎn)流長、博大精深。二、項(xiàng)目開發(fā)背景目前，我國老齡人口為世界之最，全國60歲以上老齡人口已有1.78億，占總?cè)丝诘?3.26%，我國已提前步入老齡社會(huì)，這是在我國人均GDP只有29748元情況下，進(jìn)入“未富先老”的老齡社會(huì)。如此眾多的老齡人口呼喚規(guī)范的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，這是我國當(dāng)前社會(huì)無法回避的課題，而國家老齡事業(yè)發(fā)展嚴(yán)重滯后，面臨著老年產(chǎn)業(yè)市場匱乏與老年消費(fèi)需求脫節(jié)的窘境，出現(xiàn)了不能與經(jīng)濟(jì)社會(huì)同步發(fā)展的尷尬。當(dāng)前，全國各地特別是大中城市都停留在建一批老年公寓、老年社區(qū)這樣一些低檔次、服務(wù)程度弱的水平，沒有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的、高檔休身養(yǎng)性康復(fù)場所。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國每年離退休人員工資收入超過6000億人民幣、銀發(fā)產(chǎn)業(yè)每年有2萬億人民幣，并呈逐年增長態(tài)勢，“銀發(fā)工程”產(chǎn)業(yè)呼喚大手筆、具有龍頭和示范的大項(xiàng)目來引領(lǐng)帶動(dòng)。該項(xiàng)目具有國家《旅游區(qū)（點(diǎn)）質(zhì)量的劃分與評定》標(biāo)準(zhǔn)中的空氣、地表水與噪聲質(zhì)量的最高等級，夏季氣候涼爽。自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，周邊區(qū)域植被呈立體構(gòu)成，野生動(dòng)植物資源十分豐富，有主要植物種類100余科近千余種，具有河源性生態(tài)結(jié)構(gòu)等諸多建立旅游區(qū)以及養(yǎng)老康復(fù)區(qū)的優(yōu)勢?？山ǔ?1世紀(jì)面向華東各大中城市和來“兩山一湖”旅客的“綠色”程度較高的旅游觀光和休生養(yǎng)老園區(qū)。養(yǎng)生園項(xiàng)目利用九華山山場林地的自然資源，通過項(xiàng)目的科學(xué)開發(fā)、統(tǒng)一規(guī)劃、協(xié)調(diào)運(yùn)作，開拓養(yǎng)生別墅、黃精養(yǎng)生會(huì)館、中醫(yī)養(yǎng)生堂、高爾夫練習(xí)場和休閑度假酒店等業(yè)務(wù)，開創(chuàng)“旅游度假+置業(yè)居住+養(yǎng)生安老”的發(fā)展新模式。第三章區(qū)域房地產(chǎn)市場一、國內(nèi)旅游房地產(chǎn)市場概況目前國內(nèi)旅游市場主要集中在海南及東部沿海城市，安徽旅游市場惟有黃山、九華山較為成熟，而且每年的旅游旺季都出現(xiàn)游客限量登山現(xiàn)象，因此出現(xiàn)旅客滯留，住宿困難等問題。二、區(qū)域內(nèi)旅游市場概況作為世界一流旅游勝地和國際著名佛教道場，九華山的“吃、住、行、游、購、娛”服務(wù)體系日臻完善?，F(xiàn)有4星級賓館1家，3星級賓館4家，2星級賓館3家及各類飯店、旅館，床位12000余張。景區(qū)內(nèi)還有國內(nèi)一流的架空索道、地面纜車、環(huán)保大巴和琳瑯滿目的旅游特色商品。2010年接待國內(nèi)外游客400萬人次，旅游和消費(fèi)收入達(dá)40億元。三、境外消費(fèi)趨勢及國內(nèi)消費(fèi)群體分析九華山與韓國有著特殊的歷史淵源，因此，九華山及其佛教歷史文化已成為中韓兩國文化交流的載體。自2000年以來，每年都有近2萬名韓國游客來九華山觀光朝拜，占九華山境外游客量的25%以上，去年達(dá)到4萬余人。東南亞入境游客穩(wěn)步增加。僅2010年共接待入境游客46994人次，同比增加45.2%。其中,港澳臺游客25796人次,同比增加137.4%，2011年上半年入境游客達(dá)8.6萬人次。隨著九華山國際形象和知名度的日益提升，以及旅游接待、交通條件的改善，九華山已經(jīng)吸引了越來越多的歐美游客的目光。九華山風(fēng)景區(qū)處在華東地區(qū)，沿江江南地區(qū)，離江浙滬地區(qū)，都是在5個(gè)小時(shí)車程內(nèi)，旅客自駕到九華山，開展九華山自駕游，也是九華山旅游接待的一大特點(diǎn)，該區(qū)域的游客總量占30%。第四章旅游地產(chǎn)未來發(fā)展前景自2010年以來，我國出臺了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策。從2010年4月發(fā)布“國十條”，到9月的“國五條”，再到今年的新“國八條”，以及最近的溫家寶常務(wù)會(huì)議講話，都充分顯示了國家整頓遏制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲的決心。而隨著國家對住宅用地調(diào)控從緊、對旅游業(yè)戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)的定位以及鼓勵(lì)消費(fèi)拉動(dòng)內(nèi)需等一系列政策的出臺，旅游地產(chǎn)作為旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的聯(lián)姻產(chǎn)物，正逐步成為投資熱點(diǎn)。作為旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的完美結(jié)合，旅游房地產(chǎn)兼具服務(wù)性、經(jīng)濟(jì)性、靈活性和投資性，既滿足了旅游度假者的消費(fèi)需求，又為部分投資置業(yè)者提供了新的投資渠道，成為房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的新亮點(diǎn)。從發(fā)展來看，旅游地產(chǎn)雖然是個(gè)新興產(chǎn)業(yè)。原因在于，地價(jià)款對于政府而言只是一次性收入，除此以外，餐飲、住宿、購物等等都將成為當(dāng)?shù)卣刻斓某掷m(xù)地方收入，而且在增加就業(yè)機(jī)會(huì)、穩(wěn)定生活等各方面還將提供綜合效益。由于休閑度假旅游是未來旅游消費(fèi)主導(dǎo)模式，所以旅游地產(chǎn)潛力和發(fā)展前景將十分廣闊，在目前房地產(chǎn)市場日趨緊束的情況下，旅游與地產(chǎn)有效結(jié)合，地產(chǎn)活躍于旅游資源，旅游資源同時(shí)又帶動(dòng)了地產(chǎn)開發(fā)，相輔相成，傳統(tǒng)的開發(fā)模式和開發(fā)策略將發(fā)生轉(zhuǎn)變，因此旅游地產(chǎn)將凸顯出發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)在弱市中將強(qiáng)勢發(fā)展。一、中國旅游地產(chǎn)發(fā)展前景國際慣例表明，一國人均GDP達(dá)到1000美元時(shí)，就進(jìn)入國內(nèi)旅游的需求增長期，此時(shí)的旅游形態(tài)主要是觀光旅游；當(dāng)人均GDP達(dá)到2000—3000美元，旅游形態(tài)開始向休閑旅游轉(zhuǎn)化，進(jìn)入出國旅游的增長期；當(dāng)人均GDP達(dá)到3000—5000美元，旅游形態(tài)開始向度假旅游升級；達(dá)到5000美元以上則開始進(jìn)入成熟的度假經(jīng)濟(jì)時(shí)期。據(jù)國家旅游局的測算，未來中國將會(huì)成為全球最大的旅游觀光目的地國家和旅游出境游的最大群體。這些都將帶來對旅游地產(chǎn)的巨大需求。中國休假日目前共有115天，工薪階層全年約有1/3時(shí)間休閑度過，著名未來預(yù)測學(xué)家格雷厄姆認(rèn)為，休閑將是新千年經(jīng)濟(jì)發(fā)展五大推動(dòng)力中的第一引擎，“一個(gè)以休閑為基礎(chǔ)的新社會(huì)有可能出現(xiàn)”。人們的消費(fèi)觀念有了極大的轉(zhuǎn)變，健康、休閑、度假成了人們追求的時(shí)尚潮流。在傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會(huì)逐漸減少、住宅消費(fèi)開始向舒適性轉(zhuǎn)移的情形下，大量的傳統(tǒng)房地產(chǎn)資金必然要開辟新的領(lǐng)域，當(dāng)旅游度假成為一種時(shí)尚之后，集山水景觀、休閑度假為一體的度假社區(qū)也將隨之應(yīng)運(yùn)而生，成為新的房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)。在土地和金融“雙縮”重壓下，主流房地產(chǎn)利潤空間越來越小，旅游房地產(chǎn)正在成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新的投資熱點(diǎn)。我國城市旅游房地產(chǎn)潛力巨大、前景廣闊，廣闊的發(fā)展空間和市場潛力，使得旅游物業(yè)開發(fā)成為未來十年中國地產(chǎn)業(yè)最具潛力和投資前景的產(chǎn)業(yè)。旅游地產(chǎn)作為兩個(gè)黃金產(chǎn)業(yè)的交叉型產(chǎn)業(yè)，是一個(gè)巨大的“金礦”，因?yàn)樵谖磥?0年，是中國旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的廣闊發(fā)展時(shí)代，觀光旅游型地產(chǎn)開發(fā)更是蘊(yùn)藏著無限商機(jī)。旅游地產(chǎn)依托著強(qiáng)勁增長的旅游經(jīng)濟(jì)，展示著房地產(chǎn)行業(yè)新興的發(fā)展方向。尤其是一些位于著名旅游景區(qū)內(nèi)、具有良好的規(guī)劃設(shè)計(jì)水平和鮮明文化特色的項(xiàng)目，其現(xiàn)金流的穩(wěn)定性將更為顯著。因此從投資的角度來看，旅游地產(chǎn)投資的穩(wěn)定性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，較一般商鋪和辦公樓產(chǎn)品具有顯著優(yōu)勢，更適宜于長線投資。二、安徽未來旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景未來旅游房地產(chǎn)的重點(diǎn)投資區(qū)域?qū)⒅饾u從一級城市轉(zhuǎn)向二、三級城市。由于一級城市的限購政策日趨完善，開發(fā)商開始紛紛向二、三級城市拓展，其中兼具旅游功能的城市更將受到青睞，其旅游房地產(chǎn)也定將成為下一個(gè)眾人關(guān)注的焦點(diǎn)。投資二、三級城市的旅游房地產(chǎn)，在閑暇時(shí)間可進(jìn)行度假活動(dòng)，平時(shí)又可以租給游客使用，同時(shí)還能享受房價(jià)上漲的回報(bào)，益處良多。因此，旅游觀光與都市休閑結(jié)合部更具休閑、度假發(fā)展優(yōu)勢，也必將是旅游房地產(chǎn)投資的重點(diǎn)。安徽的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目起步較晚，但近來發(fā)展步伐加快，后續(xù)發(fā)展?jié)摿κ?，其開發(fā)模式主要為兩類。一類是依賴稀缺的和為公眾所接受的旅游景區(qū)為中心進(jìn)行的地產(chǎn)開發(fā)；另一類主要指與人造景點(diǎn)相配套的休閑度假旅游地產(chǎn)。從現(xiàn)狀來看，兩種模式的市場反映都較好。三、九華山地區(qū)的旅游地產(chǎn)發(fā)展前景九華山位于安徽省池州市青陽縣境內(nèi)，是首批國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，著名的游覽避暑勝地，現(xiàn)為國家5Ａ級旅游區(qū)、全國文明風(fēng)景旅游區(qū)示范點(diǎn)，與山西五臺山、浙江普陀山、四川峨眉山并稱為中國佛教四大名山，是“地獄未空誓不成佛，眾生度盡方證菩提”的大愿地藏王菩薩道場，被譽(yù)為國際性佛教道場。隨著近年來九華山在海內(nèi)外影響力的逐步擴(kuò)大，其境內(nèi)外游客流量及質(zhì)素均呈現(xiàn)高端走勢；而另一方面可以看到，該市場缺乏高端休閑度假平臺已成共識。按政府十二五計(jì)劃預(yù)計(jì)到2015年，九華山的游客數(shù)量將達(dá)到700萬，旅游收入超過100億?？梢灶A(yù)見，未來九華山地區(qū)的旅游地產(chǎn)的前景十分樂觀，是本項(xiàng)目強(qiáng)有力的支撐點(diǎn)。第五章項(xiàng)目優(yōu)勢與劣勢分析一、項(xiàng)目優(yōu)勢1、區(qū)位與交通條件優(yōu)勢項(xiàng)目區(qū)地處安徽省“兩山一湖”。即黃山—太平湖—九華山旅游區(qū)的中心區(qū)域，位于兩山一湖黃金旅游線上，距黃山只有1個(gè)小時(shí)的路程、距離九華山只有15分鐘的路程、與“兩山一湖”區(qū)域各景點(diǎn)均在100公里以內(nèi)。項(xiàng)目緊鄰318國道，距滬渝、合銅黃高速出口10公里，距離合肥190公里，距離上海380公里，距離南京210公里，距離杭州320公里，距離青陽火車站6公里，距離興建中的九華山火車站18公里，距離興建中的九華機(jī)場30公里，有非常優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢和非常優(yōu)越的交通優(yōu)勢。2、產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｂ糜蔚禺a(chǎn)作為兩個(gè)黃金產(chǎn)業(yè)的交叉型產(chǎn)業(yè)，在未來20年，是中國旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的廣闊發(fā)展時(shí)代，觀光旅游型地產(chǎn)開發(fā)更是蘊(yùn)藏著無限商機(jī)。旅游地產(chǎn)依托著強(qiáng)勁增長的旅游經(jīng)濟(jì)，展示著房地產(chǎn)行業(yè)新興的發(fā)展方向。且長三角經(jīng)濟(jì)圈是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)之一，隨著人們生活水平的不斷提高，養(yǎng)老形式也在發(fā)生質(zhì)的變化。當(dāng)前，全國各地特別是大中城市都停留在建一批老年公寓、老年社區(qū)這樣一些低檔次、服務(wù)程度弱的水平，沒有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的、高檔休身養(yǎng)老的康復(fù)場所。據(jù)統(tǒng)計(jì)全國每年離退休人員工資收入超過6000億人民幣、銀發(fā)產(chǎn)業(yè)每年有2萬億人民幣，并呈逐年增長態(tài)勢，“銀發(fā)工程”產(chǎn)業(yè)呼喚大手筆、具有龍頭和示范的大項(xiàng)目來引領(lǐng)帶動(dòng)。據(jù)市場調(diào)查分析，大中城市的離退休人員中有30%左右的渴望住在配套齊全、環(huán)境適宜的綜合養(yǎng)老場所，市場發(fā)展前景十分廣闊。3、投資環(huán)境較好青陽縣委、縣政府高度重視旅游休閑、養(yǎng)老項(xiàng)目建設(shè)，制訂了配套的一系列政策，投資的社會(huì)環(huán)境。項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)位置緊鄰佛光大道，拆遷安置工作已完成。從建設(shè)成本和潛在的巨大旅游客源上看，顯然為旅游業(yè)開發(fā)創(chuàng)造了難得的商業(yè)契機(jī)，從中、長遠(yuǎn)看，完全有可能成為安徽乃至東南亞旅游業(yè)的亮點(diǎn)。4、客源較穩(wěn)定賓館與眾多著名風(fēng)景區(qū)毗鄰，周邊旅游資源十分豐富，從旅客來源分析。省內(nèi)以本地及合肥、蕪湖、馬鞍山、安慶等城市游客為主；省外市場以江蘇、浙江和上海為主；境外為港澳臺、韓國及東南亞等其他地區(qū)。結(jié)合本地區(qū)近年發(fā)展的實(shí)際及發(fā)展趨勢，客源市場正在快速發(fā)展。游客年遞增率可達(dá)到15%，中長期達(dá)到10%。目前，九華山游客超過400萬，預(yù)計(jì)到2015年游客將達(dá)到700萬。第六章項(xiàng)目規(guī)劃方案一、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)按照規(guī)劃設(shè)計(jì)方案以園區(qū)管理中心及附近的公建構(gòu)成園區(qū)的核心；自西向東依次劃分為西園、中園、東園。1、規(guī)劃用地面積：1670畝；2、規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容：五星級酒店、養(yǎng)老養(yǎng)生公寓、商業(yè)街、高爾夫練習(xí)場、醫(yī)療運(yùn)動(dòng)及配套服務(wù)中心等。二、項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（一）項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)：序號名稱面積1規(guī)劃總用地面積1113325m2(1670畝)2規(guī)劃總建筑面積307978m2公建79120m2居建200858m2地下28000m2其中西園430441m2（645.65畝）總建筑面積110964m2占地58745m2中園430795m2（646.20畝）總建筑面積68279m2占地33886m2東園252089m2(378.13畝)總建筑面積100735m2占地30635m23規(guī)劃建筑占地面積123266m24容積率0.25(地下面積未計(jì)入)5建筑密度11%6總綠地面積70%7總綠地率666115m28水面23105m29總居住人數(shù)3500人獨(dú)棟公寓137戶聯(lián)排公寓190戶多層公寓288戶四合院52戶10停車位地面停車室外190輛室內(nèi)349輛地下停車688輛（二）、規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容：序號名稱建筑面積占地1商業(yè)中心9000M2（西園）5000M22網(wǎng)球館2960M2（西園、酒店區(qū)）2600M23五星級酒店24470M2（地下車庫16000M2）（西園）7100M24酒店式公寓15800M2（西園、酒店區(qū)）3980M25鉆石五星級酒店一590M2（西園）320M26鉆石五星級酒店二640M2（西園）330M27西園服務(wù)中心2980M2（西園）1230M28園區(qū)管理中心（養(yǎng)生博物館）1760M2（西園）640M29醫(yī)院3240M2（西園）1200M210黃精養(yǎng)生館3210M2（西園）3210M211九華佛茶館3160M2（西園）2460M212四合院一（10戶）1690M2（西園）845M213四合院二（23戶）4740M2（中園）2370M214四合院三（9戶）1820M2（中園）910M215四合院四（10戶）1960M2（中園）980M216中園服務(wù)中心3320M2（中園）1160M217健身館1600M2（中園）800M218明鏡堂1735M2（中園）940M219東園服務(wù)中心4455M2（東園）1840M220高爾夫練習(xí)場200M2（東園）100M221A型300M2*2*25=15000M2（西園）135M222A型300M2*2*20=12000M2（中園）135M223B型330M2*4*4=5280M2（西園）145M224C型240M2*4*5=4800M2（西園）105M225C型240M2*4*3=2880M2（中園）26D型420M2*2*2=1680M2（中園）154M227D型420M2*2*8=6720M2（東園）28E型255M2*2*16=8160M2（中園）270M229F型255M2*2*36*4=73440M2（東園）270M230G型200M2*3=600M2（西園）100M231H型310M2*13=4030M2（東園）145M232I型430M2*32=13760M2（西園）170M233I型430M2*26=11180M2（中園）34I型430M2*10=4300M2（東園）35J型506M2*4=2024M2（西園）170M236J型506M2*34=17204M2（中園）37J型506M2*15=7590M2（東園）第七章項(xiàng)目開發(fā)方案一、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案為了更大程度地提高土地的利用價(jià)值，以園區(qū)管理中心及其附近的公建構(gòu)成園區(qū)的核心，即“一核”。它是整個(gè)園區(qū)的管理控制樞紐，也為園區(qū)提供集中的商業(yè)、健身、醫(yī)療、商務(wù)和接待服務(wù)。五星酒店和酒店式公寓等公建的公共服務(wù)功能為整個(gè)園區(qū)共享。園區(qū)自西向東依次劃分為西園、中園、東園，即“三園”。西園是公建集中布置的園區(qū)。西園有五星酒店區(qū)、白金五星酒店區(qū)、鉆石五星酒店區(qū)、商業(yè)中心、黃精養(yǎng)生館、醫(yī)院、養(yǎng)生公寓區(qū)（竹影人家、幽蘭深居）、養(yǎng)生博物館以及原生態(tài)保護(hù)區(qū)組成。其中五星酒店區(qū)包括五星級酒店、酒店式公寓和網(wǎng)球館三部分，竹影人家為獨(dú)棟公寓，幽蘭深居為四合院和聯(lián)排公寓。中園為山地地形，起伏較大，道路蜿蜒曲折，植被覆蓋率高。中園服務(wù)中心、健身館、九華佛茶館、中醫(yī)養(yǎng)生堂和景觀塔、原生態(tài)保護(hù)區(qū)、果樹種植示范區(qū)、以及散落在山間、坡地的養(yǎng)老養(yǎng)生公寓組成。中園養(yǎng)老養(yǎng)生公寓有獨(dú)棟、聯(lián)排和四合院三種形式。東園有東園服務(wù)中心、養(yǎng)老養(yǎng)生公寓區(qū)、花卉種植示范區(qū)、垂釣中心、室外游泳池、高爾夫養(yǎng)老練習(xí)場、佛茶園以及原生態(tài)保護(hù)區(qū)組成。養(yǎng)生公寓區(qū)分為東西南三片區(qū)。西側(cè)山地地形均布置獨(dú)養(yǎng)老棟養(yǎng)生公寓，視野開闊，環(huán)境優(yōu)越，為養(yǎng)老養(yǎng)生公寓片區(qū)一(李園)；東側(cè)地勢相對平坦，集中布置多層養(yǎng)老養(yǎng)生公寓（四層養(yǎng)老），是示范養(yǎng)生區(qū)，為養(yǎng)老養(yǎng)生公寓片區(qū)二（樟園）；南側(cè)山谷為養(yǎng)老養(yǎng)生公寓片區(qū)三（玉蘭園）,布置有聯(lián)排及獨(dú)棟公寓。水系水景水系現(xiàn)狀：西園、中園的水整體流向是自南北山坡匯集至中間山谷，經(jīng)溪流或溝渠排至西南、東北向基地界線以外。西南向溪流注入九華河，該溪流常年不斷，為園區(qū)干流。中園服務(wù)中心處為谷地南北分水線。東園整體地形南高北低，雨水由南向北排至北側(cè)泄洪道。園區(qū)現(xiàn)有水庫2座，水面面積32345平方米。自然水面6個(gè)，其中中園4個(gè)，東園2個(gè)，水面總面積6520平方米。水系設(shè)計(jì)目標(biāo)：在項(xiàng)目區(qū)07年遭受百年不遇的暴雨襲擊仍無泥石流等地質(zhì)災(zāi)害發(fā)生的前提下，充分考慮山泉山溪的特點(diǎn)，合理規(guī)劃整理與引導(dǎo)，爭取做到一戶一池，一戶一溪，達(dá)到進(jìn)門見池、出門見溪的效果。依據(jù)“順應(yīng)自然——利用自然——裝點(diǎn)自然”的思路，做活水的文章，讓養(yǎng)生園的涓涓細(xì)流在視覺上養(yǎng)眼，聽覺上悅耳，感覺上和諧。二、建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，暫將本項(xiàng)目分兩期進(jìn)行。本項(xiàng)目預(yù)計(jì)2012年9前完善土地出讓及各類證件等相關(guān)手續(xù)，2012年10月份進(jìn)入開工程序，整個(gè)工期約為36個(gè)月。（1）土地整理及前期開發(fā)進(jìn)度本項(xiàng)目地上建筑物清理基本結(jié)束，預(yù)計(jì)完善相關(guān)手續(xù)時(shí)間為2012年9月。并調(diào)整規(guī)劃、建筑、建筑施工設(shè)計(jì)，項(xiàng)目報(bào)建等工作。（2）開發(fā)進(jìn)度一期開發(fā)商業(yè)街、五星級酒店及高檔公寓區(qū)（中園及西園）等項(xiàng)目；預(yù)計(jì)時(shí)間為2012年10月至2014年9月。二期開發(fā)東園，預(yù)計(jì)時(shí)間為2013年10月至2015年9月。第八章項(xiàng)目投資效益分析項(xiàng)目總投資：120117萬元。按建設(shè)內(nèi)容分：獨(dú)棟、聯(lián)排公寓等49196萬元，酒店30857萬元，多層養(yǎng)老公寓26483萬元，公建13581萬元；按費(fèi)用類別分：土地費(fèi)用約12898萬元，前期工程費(fèi)用6257萬元，建安工程費(fèi)用65957萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用20005萬元，管理、不可預(yù)見費(fèi)用5000萬元。項(xiàng)目總效益：出售別墅銷售收入215008萬元，可實(shí)現(xiàn)凈利潤99096萬元；五星級酒店每年收入11950萬元，每年可實(shí)現(xiàn)凈利潤4446萬元；二期多層養(yǎng)老公寓效益暫未測算。項(xiàng)目資產(chǎn)分類：項(xiàng)目建成后，用于銷售資產(chǎn)的面積13.64萬平方米，占44.29%；用于經(jīng)營資產(chǎn)的面積15.73萬平方米，占51.08%，該資產(chǎn)也可出售或出租；用于辦公服務(wù)資產(chǎn)的面積1.43萬平方米，占4.63%。一、項(xiàng)目投資測算表序號費(fèi)用項(xiàng)目單位成本建筑面積估算金額備注（元/m2）（m2）（萬元）一土地費(fèi)用419307978128981670畝1土地出讓金3089500305.56畝×31萬元2契稅及印花稅133853土地使用稅82534征用林地832546509.25畝×5萬元5租用林地7214855.19畝×2500元二前期工程費(fèi)20330797862571規(guī)劃、景觀、建筑設(shè)計(jì)費(fèi)7122002勘探費(fèi)51503安全環(huán)境評估費(fèi)2564“一書兩證”規(guī)費(fèi)1253851三建安工程費(fèi)2142307978659571場地平整4915002臨時(shí)接水接電92773單體工程2062635004工程監(jiān)理及檢測費(fèi)22680四基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)649307978200051給水129 39802供電9429003供氣8225254景觀、水系、綠化等16250005道路、排水等9830006網(wǎng)絡(luò)、智能化管理6520007室外工程19600五酒店裝潢10000六管理費(fèi)用653079782000七不可預(yù)見費(fèi)用983079783000合計(jì)3576120117二、項(xiàng)目用地、建筑面積匯總表項(xiàng)目占地（畝）建筑面積（m2）備注五星級酒店10060460商業(yè)出讓用地45.16畝，征用建設(shè)林地54.84畝。獨(dú)棟、聯(lián)排公寓1570136418含商業(yè)街商業(yè)出讓用地260.4畝，征用建設(shè)林地454.41畝，租用林地855.19畝。多層養(yǎng)老公寓73440公建（含地下）37660合計(jì)1670307978說明：五星級酒店建筑面積60460㎡，其中：酒店主體24470㎡，酒店式公寓15800㎡，山莊式酒店1230㎡，網(wǎng)球館2960㎡，地下車庫16000㎡。三、項(xiàng)目投資分?jǐn)偙韱挝唬喝f元項(xiàng)目酒店公寓多層公寓公建合計(jì)土地費(fèi)用177261323301169312898前期費(fèi)用1228277214927656257建安工程費(fèi)129482921615728806565957基礎(chǔ)設(shè)施392788614770244720005酒店裝潢1000010000管理費(fèi)用3938864772442000不可預(yù)見費(fèi)用58913297153673000合計(jì)30857491962648313581120117說明：1、五星級酒店土地費(fèi)用約為1772萬元，其中：商居出讓用地：（9500+385+253）÷305.56×45.16=1498（萬元）征用建設(shè)林地：54.84畝×5萬元/畝=274.2萬元其他土地費(fèi)用為11126萬元，按建筑面積分?jǐn)偅?、前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施、管理費(fèi)用等按建筑面積分?jǐn)偂Ｋ?、出售公寓效益測算項(xiàng)目總投資52696萬元，建成后可出售部分建筑面積為136418平方米?？蓪?shí)現(xiàn)銷售額203704萬元，凈利潤100188萬元。（一）、銷售收入測算表類別型號建筑面積(㎡)銷售均價(jià)(元/㎡)銷售收入（萬元）聯(lián)排公寓A.B.C.D.E565201400079128獨(dú)棟公寓G.H.I.J6068817000103170四合院102101000010210商業(yè)街門面房90002500022500合計(jì)136418215008（二）、稅金：16878萬元1.營業(yè)稅稅率按5%，城市維護(hù)建設(shè)稅按營業(yè)稅的7%，教育費(fèi)附加按營業(yè)稅的3%，地方教育費(fèi)附加按營業(yè)稅的1%，水利基金按銷售收入的0.06%計(jì)算，營業(yè)稅及附加共約12062萬元；2.土地增值稅稅率按2%計(jì)算，城市維護(hù)建設(shè)稅按稅額的5%，教育費(fèi)附加按稅額的5%，地方教育費(fèi)附加按稅額的2%計(jì)算，土地增值稅及附加共約4816萬元；（三）、銷售費(fèi)用：3225萬元銷售代理費(fèi)用，按售價(jià)1.5%計(jì)算，共3225萬元（四）、項(xiàng)目利潤測算項(xiàng)目建成后預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入215008萬元，凈利潤99096萬元。財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)較好：銷售毛利率62.30％，成本費(fèi)用利潤率150.14％，銷售凈利率46.09％。損益表序號項(xiàng)目合計(jì)金額備注一銷售收入215008減：銷售稅金及附加16878銷售成本62777含公建二銷售利潤135353銷售費(fèi)用3225三項(xiàng)目總利潤132128減：所得稅33032四項(xiàng)目凈利潤99096五財(cái)務(wù)指標(biāo)1銷售毛利率（％）62.302成本費(fèi)用利潤率（％）150.143銷售凈利率（％