某房地產(chǎn)項目投資項目申請報告

投資項目申請報告1、項目名稱：**市**項目2、建設單位：**市**有限公司3、項目法人代表：**4、項目聯(lián)系人：**5、建設單位地址：**市**西街35號6、聯(lián)系電話：**7、編制單位：**市發(fā)展投資公司8、編制時間：2007年5月9、通訊地址：**省**市**路26號10、聯(lián)系電話：**傳真：**目錄第一章總論......................................5一.項目背景.......................................5二.項目概況.......................................8第二章市場需求預測................................9一.房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢總體分析.....................9二.房地產(chǎn)需求依然旺盛.............................9三.2007年的政策取向與市場走勢....................10四.**市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢......................11五.市區(qū)范圍內(nèi)商居消費分析........................12六.市區(qū)經(jīng)濟狀況分析..............................12七.營銷策略......................................13第三章建設條件...................................17一.場地地形地貌..................................17二.地層巖性......................................17三.場地工程地質條件..............................18四.水文地質條件..................................19五.場地地震效應..................................19六.結論與建議....................................19七.公共設施條件..................................20第四章設計方案...................................22一.方案設計理念..................................22二.設計原則......................................22三.總體布局......................................23四.戶型設計......................................24五.交通組織設計..................................24六.景觀設計......................................25七.結構設計......................................25八.防雷與接地....................................26九.人防工程建設..................................26十.主要技術經(jīng)濟指標..............................27第五章內(nèi)部配套設施...............................29一.給排水設計....................................29二.燃氣設計......................................30三.電氣設計......................................30四.通信系統(tǒng)......................................31五.安全防范系統(tǒng)..................................32六.有線電視......................................32七.消防設計......................................32第六章建筑與電氣節(jié)能.............................35一.節(jié)能規(guī)劃......................................36二.節(jié)能措施......................................36第七章環(huán)境影響評價及治理.........................39一.建設項目工程分析..............................39二.施工期的主要環(huán)境污染..........................41三.營運期污水、污物的治理........................41四.環(huán)境影響分析..................................41第八章勞動安全與衛(wèi)生防疫.........................43一.施工安全......................................43二.衛(wèi)生防疫......................................44第九章項目工程管理...............................47第十章項目進度安排...............................48一.建設工期......................................48二.項目實施進度安排..............................48三.項目實施進度表................................49第十一章工程招標投標.............................50第十二章物業(yè)管理.................................52一.物業(yè)管理的總體設想............................52二.物業(yè)的事前介入................................53三.物業(yè)的接管與驗收..............................54四.物業(yè)的服務管理................................54五.業(yè)主委員會....................................55六.社區(qū)居委會....................................55第十三章投資估算與資金籌措.......................56一.投資估算......................................56二.資金籌措......................................59第十四章財務與社會評價...........................60一.財務評價......................................60二.社會評價......................................62第十五章風險分析.................................63一.宏觀調(diào)控對項目的影響..........................64二.金融政策對項目的影響..........................64三.住房需求對項目的影響..........................64四.新開工的商品房及經(jīng)濟適用房對項目的影響........65五.收入和成本對項目的影響........................66六.拆遷對項目的影響..............................67七.項目的外部配套設施對項目的影響................67八.項目的外部配套設施對項目的影響................67第十六章結論...................................68附件：1、建設項目選址意見書2、**發(fā)展和改革委員會《關于同意**區(qū)交通銀行西側地塊綜合開發(fā)項目開展前期工作的意見》泰發(fā)改發(fā)[200]199號3、**市**區(qū)迎賓路北側地塊《國有土地使用權出讓合同(編號[2006]11-1號)》4、建設項目環(huán)境影響報告表5、**市中逸御景閣建筑設計方案總平面圖第一章總論一、項目背景（一）項目名稱：**市**項目（二）承辦單位概況****有限公司是為在**市實施**市**項目而成立的一家房地產(chǎn)開發(fā)公司，該公司成立于2007年4月，專門從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、銷售，公司擁有房地產(chǎn)開發(fā)二級資質，注冊資金2000萬元。公司現(xiàn)有職工總數(shù)23人，其中：高、中級技術人員10人，初級13人。公司下設經(jīng)理室、策劃部、財務部、工程部、經(jīng)營部等職能部門。（三）可行性研究報告編制依據(jù)1、**市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要2、**市城市發(fā)展總體規(guī)劃（1996-2010年）3、《住宅設計規(guī)范》（GB50096-1999）4、《**省民用建筑熱環(huán)境與節(jié)能設計標準》（DB32/478-2001）5、《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（GB18306-2001）6、《建筑物防雷設計規(guī)范》（GB50057-94）7、《建筑設計防火規(guī)范》（GB50016-2006）8、《高層民用建筑設計防火規(guī)范》GB5004-20059、《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》GB50067-9710、《火災自動報警系統(tǒng)設計規(guī)范》GB50116—9811、中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會第九號令關于《建設項目可行性研究報告增加招標投標內(nèi)容以及核準招標事項暫行規(guī)定》12、國家頒布的其它有關法規(guī)和規(guī)范要求13、項目單位提供的基礎數(shù)據(jù)和相關資料（四）項目提出的理由與過程1、項目提出的理由（1）擬建**市**工程項目是適應新一輪城市建設，加快舊城改造步伐，迅速提升城市形象的需要根據(jù)市、區(qū)兩級政府的要求，今后三年舊城改造的總體目標是：“一年打基礎，二年見成效，三年出形象”，經(jīng)過近幾年的城市改造，原西倉路兩側的其他地塊都相繼進行了改造，面貌喚然一新，但該地塊由于種種原因至今未能得到實施，破舊不堪的房屋與周圍的環(huán)境極不相稱，嚴重影響著該地段的城市景觀。因此，擬建**市**工程項目是適應新一輪城市建設，加快舊城改造步伐，迅速提升城市形象的需要。（2）擬建**市**工程項目符合城市整體規(guī)劃的要求**市**的擬建項目東靠交通銀行**分行、南沿西城河、西接住宅區(qū)、北與九州商廈隔路相望。項目按照城市規(guī)劃的要求，并結合擬建區(qū)的周圍環(huán)境進行布局，在擬建區(qū)的北側設有一定規(guī)模的商業(yè)用房，使周圍的商業(yè)圈得到了延伸，并形成一個整體；在擬建區(qū)的東、南側布置的高層住宅，與西面的住宅群連成一片，為目前城市的最繁華地段增添了一個新的亮點，同時也為西城河的沿河綠化提供了足夠的空間。因此，擬建**市**工程項目符合城市整體規(guī)劃的要求。（3）擬建**市**工程項目是滿足不同消費群體消費需求的需要據(jù)有關資料表明：市區(qū)部分較高收入家庭人均可支配收入已達一定程度，對好區(qū)位、高品位商品房的潛在需求正因此變?yōu)楝F(xiàn)實的購買力，中高檔商品房的建設也正成為新的經(jīng)濟熱點，該項目地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，建設的中高檔公寓房和住宅樓適合于有一定經(jīng)濟實力的中高收入群體。因此，擬建**市**工程項目可以滿足中高檔消費群體的消費需求。（4）擬建**工程項目是合理使用城市土地資源的需要良好的城市形象對內(nèi)可增加凝聚力，對外可增加競爭力，能夠創(chuàng)造巨大的對外開放形式。因此，利用存量土地資源，彩化、綠化、是我國城市發(fā)展的目標。人多地少，建設用地不足是**市的基本行情，擬建該項目對于加強土地市場的宏觀調(diào)控，優(yōu)化配置土地資源，盤活土地資產(chǎn)，增加城市景觀，優(yōu)化環(huán)境有極其重要的意義。2、項目提出的過程為了積極參與**市房地產(chǎn)市場的競爭，在競爭中求生存，求發(fā)展，**市**有限公司根據(jù)自身的實際情況，經(jīng)過市場調(diào)研，決定參與交通銀行西側地塊土地使用權的競拍，并于2006年12月27日以3000萬元的凈地出讓價從市土地儲備中心通過競價獲得出讓土地面積5101平方米，（合同編號[2006]第13-7號）用于房地產(chǎn)開發(fā)，因此，提出了**市**工程的建設項目。二、項目概況1、地理位置擬建的**市**項目位于**市主城區(qū)，東至交通銀行，南至城河，西至西倉南小街，北至西倉路。2、建設規(guī)模與目標擬建1幢15層的公寓樓，1幢17層的住宅樓，2層的裙樓?？傆玫孛娣e5101平方米，總建筑面積16262平方米，其中：住宅面積11800平方米（住宅樓6880平方米、公寓樓4920平方米），商業(yè)面積4462平方米，地下建筑面積3940平方米，工程總投資約為7,850.24萬元。目標建成一個具有時代氣息和鮮明個性集住宅、公寓、商業(yè)為一體的綜合性建筑。第二章市場需求預測一、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢總體分析近年來，隨著**市國民經(jīng)濟和社會的持續(xù)、快速發(fā)展，在拉大城市框架，搞好舊城改造，優(yōu)化投資居住環(huán)境，加快城市化進程及建設區(qū)域性中心城市的步伐，**房地產(chǎn)業(yè)抓住機遇、加快發(fā)展，進入了新一輪快速發(fā)展時期。從宏觀經(jīng)濟形勢看，目前**乃至全國的經(jīng)濟發(fā)展處于經(jīng)濟周期性波動的上升期，旺盛的經(jīng)濟增長勢頭不可能在短期內(nèi)逆轉。且從經(jīng)濟社會穩(wěn)定發(fā)展的大局出發(fā)，政府也不可能有急剎車的政策選擇。國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控的目的就是使其健康穩(wěn)定發(fā)展，不期望其出現(xiàn)大起大落的局面。因此，**房地產(chǎn)業(yè)將在國家宏觀政策的指導下，健康穩(wěn)定發(fā)展，并呈持續(xù)上升趨勢。二、房地產(chǎn)需求依然旺盛1、市民購房觀念改變，消費升級。隨著城市化進程的加快和人民生活水平的不斷提高，人均一間住房，戶均一套住宅已成為多數(shù)城鎮(zhèn)居民生活消費的第一需求。房地產(chǎn)行情依然旺盛的主要因素歸結于廣泛意義上的消費升級，也就是大量的居民從沒有住房升級到有住房；從經(jīng)濟性小住房升級到舒適性大住房，加之城鎮(zhèn)化進程加快和中國經(jīng)濟多年積累成果帶來的住房升級換代需求將城市的房地產(chǎn)市場推向縱深發(fā)展。2、舊城改造帶來被動需求。拆遷目前在全國城市非常普遍，盡管我們目前無法取得這方面比較權威的全國性數(shù)據(jù)，但從近年來的拆遷情況可見一斑?？紤]到拆遷面積帶來的住宅需求乘數(shù)一般在2-3，那么拆遷因素對各地房地產(chǎn)市場的刺激作用是世界其他各國根本無法比擬的。3、投資性需求日益膨脹。投資性房地產(chǎn)需求存在的根本原因，是由于社會保障體系改革的滯后，醫(yī)療、教育、養(yǎng)老保險覆蓋面極小，導致很多居民對自己未來生活存在的不確定性深存擔憂；而醫(yī)療、教育等價格大幅上漲以及即將進行的電煤水氣等資源產(chǎn)品的價格改革無疑增加了人們對未來通貨膨脹的擔心，因此很多居民將房地產(chǎn)作為重要的保值增值手段。4、高品質商品房供給不足。由于原來大量的低品質存量房屋的存在，所以內(nèi)生性大和被動性的住房消費升級帶來的需求數(shù)量巨大，遠遠超過現(xiàn)有的高品質商品房供應量。如果再考慮到投資性需求也往往青睞于高品質的商品房，那么提供高品質住房的空間就非?？陀^。三、2007年的政策取向與市場走勢2007年，為實現(xiàn)房地產(chǎn)市場“供求總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩(wěn)定”的宏觀調(diào)控目標，推動房地產(chǎn)市場的發(fā)展切實轉入科學發(fā)展的軌道，并以建設和諧社會、節(jié)約型社會和著力解決關系人民群眾切身利益的問題為出發(fā)點：鞏固宏觀調(diào)控成果，促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展；調(diào)整住房供應結構，解決關系人民群眾切身利益的問題；健全住房保障體系，保障中低收入家庭住房需求；大力規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序；大力發(fā)展二級市場和租賃市場；發(fā)展完善房地產(chǎn)金融，鞏固宏觀調(diào)控成果；建設節(jié)約型社會，推動節(jié)地節(jié)能建筑。四、**市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢地級**市組建以來，市區(qū)已從建市初的22.4平方公里擴大到目前的40.2平方公里，市區(qū)常住人口從建市初的21萬人，擴大到目前的53.6萬人。市區(qū)的城市建設發(fā)生了翻天覆地的變化，城市面貌煥然一新。根據(jù)有關資料，前五年（1999-2003）房地產(chǎn)施工面積逐年遞增，年遞增率達25.7%，其中住宅年遞增率為25.6%；房屋竣工面積年遞增率達12.9%，其中住宅年遞增率為13.9%；空置商品房的增長率為3.9%；2004年施工面積遞增率20.4%，房屋竣工面積下降2.1%；空置房下降12.9%。其增長幅度遠遠低于房地產(chǎn)建筑面積增長幅度，究其原因：早期（1999年-2001年）空置房主要是由于購買能力及房價等因素造成的空置房，近幾年（2002年-2005年）的空置房，主要是相當部分的房地產(chǎn)開發(fā)商考慮到房價上升因素、追逐高額利潤而人為造成的空置房，2005年-2006年由于房價的迅速上升而使空置房面積不斷減少。近幾年來，房產(chǎn)價格受全國大氣候的影響呈上升趨勢。房價平均水平從1999年每平方米800多元上升至2004年的每平方米2000多元，增長了1.5倍，年均遞增率為25.7%；2005年至2006的房屋銷售價已近每平方米4000元，部分地區(qū)已突破4000元，2006年金通桃園的預定房價已達4500元以上。五、市區(qū)范圍內(nèi)商居消費分析根據(jù)房地產(chǎn)有關數(shù)數(shù)據(jù)可推測，**市今后幾年內(nèi)的住宅需求量將持續(xù)增加，其原因主要有三方面，一是隨著市區(qū)經(jīng)濟的不斷發(fā)展、人們生活水平的不斷提高，對住宅面積及環(huán)境的要求也將越來越高；二是在外地的從業(yè)人員、成功人士，回鄉(xiāng)購房的人數(shù)預計增幅較大；三是由于新一輪城市建設的啟動，舊城改造的進程將會加快，拆遷地塊將會越來越多，拆遷居民戶購置商品房的需求也將會不斷增大。從目前**市人均均住房面積看看，還不到全全省平均水平平，市區(qū)居民民人均住房建建筑面積約在在18平方米左右，低低于全省平均均水平。根據(jù)據(jù)**市“十一五”規(guī)劃綱要，***市的城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人均住房建建筑面積達到到38平方米，因此此，在“十一五”期間，住房房將有一個快快速增長階段段，在20110年前，預預計城區(qū)住房房面積年需求求量約在200-30萬平平方米，城區(qū)區(qū)的住房市場場前景較好。六、市區(qū)經(jīng)濟狀況況分析根據(jù)有關資料表明明：市區(qū)各項項經(jīng)濟指標均均高于全國平平均水平，制制造業(yè)在經(jīng)濟濟規(guī)模的優(yōu)勢勢得到了更快快的發(fā)展，社社會商品連續(xù)續(xù)幾年平均增增幅達10%%以上，表現(xiàn)現(xiàn)出良好的發(fā)發(fā)展勢頭。1、從**區(qū)經(jīng)濟發(fā)發(fā)展水平來看看，20066年，全年實實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值60..8億元，增增長16.33%，其中，第第一產(chǎn)業(yè)增加加值1.7億元，與與上年基本持持平；第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加值332億元，增增長20%；第三三產(chǎn)業(yè)增加值值27.1億元元，增長155.5%。完完成財政收入入10.022億元，其中中地方一般預預算收入4..65億元，分分別增長400.1%和32.5%%。全社會固固定資產(chǎn)投資資36.5億元元，增長300%。2006年規(guī)模以以上工業(yè)完成成現(xiàn)價產(chǎn)值991.9億元元、銷售收入入87.6億元元、利稅3..3億元、利利潤1.5億元，分分別增長255.3%、26%、31%和32%。完成成工業(yè)技改財財務發(fā)生數(shù)114.9億元元，增長355%。這是園園區(qū)基礎設施施加大投入，創(chuàng)創(chuàng)造良好投資資環(huán)境的促進進因素，為本本項目的發(fā)展展提供了堅實實的基礎。2、人民生活水平不不斷提高，22006年預預計城鎮(zhèn)居民民人均可支配配收入126680元，比比上年同期增增長13.99%；人均消消費性支出77556元，比比上年同期增增長19.66%。農(nóng)民人人均純收入66613元，比比上年同期增增長10.88%。由此可見，居民的的生活質量進進一步提高，市市民的消費能能力不斷增強強。七、營銷策略（一）房地產(chǎn)促銷銷策略隨著房地產(chǎn)市場競競爭的日趨激激烈，越來越越多的企業(yè)發(fā)發(fā)現(xiàn)僅靠降低低價格是很難難取勝的，講講究促銷策略略也關系到營營銷的成敗。在在國內(nèi)外興起起的房地產(chǎn)預預售方式得以以成功全靠廣廣告促銷的配配合，使得房房地產(chǎn)能在較較短的時問內(nèi)內(nèi)銷售出去，徹徹底改變了傳傳統(tǒng)先建后售售的零星營銷銷方式，根據(jù)據(jù)我國實際情情況，可采取取以下各種促促銷策略。1、設置戶外廣告房地產(chǎn)推出時機確確定后，先豎豎立大型圍墻墻型宣傳牌，預預告房地產(chǎn)即即將推出，誘誘導消費者購購房欲望。戶戶外廣告還包包括霓虹燈塔塔、指示路標標、氣球等。2、郵遞說明書書針對目標市場，郵郵寄具有說服服力、激發(fā)好好奇心的說明明書，吸引潛潛在購買者到到公司或工地地參觀。預售售說明書的制制作應附有平平面配置圖、透透視圖，將產(chǎn)產(chǎn)品格局、面面積標示清楚楚、取信于消消費者。3、以報紙、電視為為主媒體、以以本地市場為為目標，廣為為宣傳，制造造聲勢，塑造造產(chǎn)品獨特形形象。4、布置精致樣品屋屋由于預售房地產(chǎn)的的產(chǎn)品還沒存存在，消費者者很難從一片片荒蕪的空地地上激起美麗麗的幻想，平平面圖上的幾幾何圖形也不不具空間感，房房地產(chǎn)企業(yè)可可先設計樣品品屋，表現(xiàn)完完美格局和完完善生活機能能，并加強裝裝修與施工，讓讓消費者產(chǎn)生生具體的臨場場感。消費者者很容易被美美麗精致樣品品屋所吸引，根根據(jù)房地產(chǎn)銷銷售成功的經(jīng)經(jīng)驗，看了樣樣品屋而產(chǎn)生生購買決策的的人數(shù)很多。5、采取海報張貼方方式海報是房地產(chǎn)眾多多廣告媒體費費用較低廉且且最重要的媒媒體。房地產(chǎn)產(chǎn)海報印制精精致美觀才能能引起消費者者購買欲望。海海報除張貼于于特定目標外外，也可選擇擇特定地區(qū)，作作挨家挨戶的的密集派送，很很能配合房屋屋產(chǎn)品區(qū)域性性的市場需要要。（二）房地產(chǎn)銷售售方法1、設置接待中心展展廳接待中心展廳是購購房者與銷售售人員接洽的的第一現(xiàn)場。布布置舒適氣派派，且設置模模型、圖表說說明的接待中中心，可以讓讓顧客產(chǎn)生良良好的印象，得得到詳實的信信息。接待中中心也象征房房地產(chǎn)公司的的企業(yè)形象，應應講求穩(wěn)重、整整潔和高格調(diào)調(diào)。并選擇能能力強、反應應機智、經(jīng)驗驗豐富、服務務熱情、熟悉悉市場行情及及居民習性的的銷售人員留留守現(xiàn)場，進進行產(chǎn)品說明明與銷售。2、建立直銷點直銷點應設立在交交通便利地點點，方便區(qū)域域內(nèi)顧客上門門。3、派員銷售由公司銷售人員到到市場主動尋尋找開發(fā)，采采取人海戰(zhàn)術術，主動出擊擊。推銷人員員攜帶產(chǎn)品說說明書、廣告告?zhèn)鲉紊祥T推推銷。（三）價格定位目前商品住宅房的的市場價格已已進入一個高高價位的區(qū)域域。20055-20066年市區(qū)中心心地段東進東東路正在開發(fā)發(fā)的鵬欣麗都都的住宅銷售售均價為36638元/m2，上浮后后的價格已達達3820元/m2，營業(yè)房一一層為330000元/m2二層為100000元/m2三層為50000元/m2；通海公寓寓住宅均價達達3600元/m2，營業(yè)用房房均價為133000元/m2，桃園的擬擬定銷售均價價為45000元/m2。從**市**工程項項目特殊的地地理位置來看看，該項目位位于**市主城區(qū)區(qū)，附近的超超市、銀行、醫(yī)醫(yī)院、學校等等配套設施齊齊全，交通十十分便捷，地地理位置十分分優(yōu)越，將會會激發(fā)市民對對**市**商住樓的的購買需求。根據(jù)市場調(diào)研及同同類型地段項項目的銷售價價格比較，初初步擬定：住住宅樓的銷售售均價為51100元/m2，公寓房的的銷售均價為為5000元/m2，商業(yè)用房房的銷售均價價為100000元/m2（本報告的的銷售價只作作為參考價，具具體銷售價以以物價部門的的核準價為準準）。第三章建設條件一、場地地形地貌貌擬建區(qū)位于**市市城區(qū)北部，地地貌上處于長長江三角洲平平原的北側，類類型屬長江三三角洲沖積平平原，次級地地貌單元為長長江高漫灘平平原。境內(nèi)地地勢平坦，自自然坡度很小小。地面高程程在4.0mm(黃海高程)左右，近地地表廣泛分布布全新統(tǒng)粉質質粘土和粉細細砂，局部淤淤泥質土發(fā)育育。二、地層巖性（一）前第四紀地地層**地區(qū)前第四紀紀地層屬揚子子地層區(qū)下?lián)P揚子地層分區(qū)區(qū)。區(qū)內(nèi)第四四系廣泛分布布，無基巖出出露。據(jù)區(qū)域域地質資料，評評估區(qū)附近鉆鉆孔揭示的前前第四紀地層層主要有上白白堊統(tǒng)浦口組組(K2p)、下下第三系***組(Elt)、阜阜寧組(Elf)、戴戴南組(E2d)、三三垛組(E2-3ss)及上第三三系鹽城組((Ni-2yy)。（二）第四紀地層層大斷裂通過，基底底構造主要為為殘留背斜顯顯示的構造斷斷塊，但近期期無活動跡象象，處于相對對穩(wěn)定狀態(tài)。即即評估區(qū)屬區(qū)區(qū)域地質構造造活動相對穩(wěn)穩(wěn)定地區(qū)。三、場地工程地質質條件擬建區(qū)位于長江三三角洲沖積平平原的北部邊邊緣地區(qū)，廣廣泛堆積了厚厚度較大、粗粗細迭置的松松散土體。根根據(jù)區(qū)域鉆孔孔資料及鄰近近建筑物工程程地質勘察資資料分析，區(qū)區(qū)內(nèi)30m以淺土土體自上而下下大致可劃分分為五個工程程地質層。各各層特征如下下：第一層：素填土，灰灰色，成分以以松散狀粉土土、粉質粘土土為主，場區(qū)區(qū)普遍分布，厚厚度0.8-2..7m，結構構松散，工程程地質條件較較差。第二層：粉土，飽飽和，稍密--中密，水平平層理發(fā)育，含含云母片和貝貝殼碎片，頂頂界埋深0..8-2.77m，層厚0.88-5.3mm，為中壓縮縮性土，工程程地質條件一一般。第三層：淤泥質粉粉質粘土，灰灰、灰黃色，局局部夾薄層粉粉土水平層理理發(fā)育。頂界界埋深，層厚厚，呈飽和、流流塑狀態(tài)，壓壓縮模量為33.72Mppa，具高壓壓縮性，為不不良工程地質質層組。第四層：粉土夾粉粉砂，灰黃色色。稍密-中密，粉土土與粉砂互層層，層理清晰晰。具中等壓壓縮性，工程程地質性質一一般。第五層：粉砂，灰灰色飽和，稍稍-中密，含云云母碎片，層層理清晰。頂頂界埋深一般般在11.88-13.33m，厚度1.99-26.00m，具中偏偏低壓縮性，工工程地質性質質較好。四、水文地質條件件**市地處古長江江沉積中心地地帶，第四系系沉積厚度最最大，一般為為250-3000米，其中含水水砂層厚達1150-2220米，由西向東東逐步增厚。評評估區(qū)內(nèi)總體體上含水砂層層發(fā)育，補給給條件良好，屬屬地下水資源源豐富地區(qū)。區(qū)區(qū)內(nèi)地下水以以松散巖類孔孔隙水為主，根根據(jù)地下水在在含水介質中中的賦存條件件、形成時代代、水力特征征，將區(qū)內(nèi)松松散巖類孔隙隙水分為五個個含水層組，即即潛水、第一一、二、三、四四承壓水，評評估區(qū)內(nèi)第一一、二、三承承壓水相互連連通，連為一一體，局部地地段與潛水之之間也無隔水水層相隔?？煽梢灾苯咏邮苁艽髿饨邓牡难a給，在沿沿江地段，在在開采條件下下，還可得到到長江水的側側向補給。各各含水層水力力聯(lián)系密切，補補給條件好，富富水性好，單單井涌水量均均超過20000m3/d。含水層層由南向北逐逐步變?yōu)槎鄬訉咏Y構，層次次增多，而厚厚度變薄，逐逐步向里下河河沉積區(qū)過渡渡。**市承壓水水大多為淡水水，水質較好好。五、場地地震效應應根據(jù)《中國地震動動參數(shù)區(qū)劃圖圖GB183306-20001》該工工程的特征周周期為1區(qū)。根據(jù)場場地條件判定定土類型為中中軟場地土，場場地類別為Ⅲ類建筑場地地，為可進行行建設的一般般場地地段。地地震動反應譜譜特征周期值值為0.455s；地震動動峰值加速度度取0.1gg。六、結論與建議（一）結論1、評估區(qū)地形平坦坦，地貌類型型單一，屬長長江三角洲沖沖積平原，區(qū)區(qū)域地質構造造穩(wěn)定，水文文地質條件較較好，工程地地質條件一般般，地質災害害發(fā)育較弱，地地震設防烈度度為七度，地地質環(huán)境條件件復雜程度中中等；擬建工工程屬一般建建設項目，地地質災害危險險性評估級別別為三級。2、評估區(qū)地質災害害類型主要為為地面沉降及及特殊類巖土土(軟土)災害，現(xiàn)狀狀評估認為其其危險性小。預預測評估認為為工程建設引引發(fā)或加劇地地面沉降及特特殊類巖土<<軟土)災害的危險險性小，遭受受特殊類巖土土(軟土)災害危險性性中等，遭受受地面沉降災災害危險性小小。3、綜合評估認為：：評估區(qū)地質質災害危險性性中等適宜。（二）建議1、工程建設前應加加強場地工程程地質勘察，了了解軟土層的的分布發(fā)育情情況，設計合合理的基礎結結構，并對淺淺部存在的砂砂性土進行液液化判別。2、建議重要建筑物物采用樁基施施工，一般建建筑物要對軟軟土進行必要要的工程處理理，滿足：工工程建設對地地基承載力的的要求。3、如進行基坑開挖挖時，必須采采取護壁和防防滲等有效工工程措施，以以免發(fā)生基坑坑壁坍塌災害害。4、工程施工中須加加強環(huán)保意識識；商業(yè)、居居住區(qū)建成后后須做好生活活廢水、污水水的排放工作作，防止污染染地下水源及及污染環(huán)境。七、公共設施條件件1、供水：區(qū)域內(nèi)有有自來水公司司城市供水干干管，其供水水能力能滿足足本項目生活活及消防用水水。2、供電：區(qū)域附近近有110KKV城市供電電網(wǎng)絡，本項項目可以從此此接入。3、排污：區(qū)域內(nèi)市市政污水系統(tǒng)統(tǒng)已形成，項項目污水可通通過地下市政政管網(wǎng)排放。4、郵電：**市***區(qū)已全部部開通國際國國內(nèi)長途直撥撥程控電話，電電話系統(tǒng)靈活活暢通，能為為該項目電話話系統(tǒng)接入提提供方便，并并能提供Innterneet寬帶網(wǎng)絡絡接入服務。5、有線電視：***市**區(qū)區(qū)已建建成CATVV系統(tǒng)，自有有有線電視點點播節(jié)目，并并已并入全國國有線電視網(wǎng)網(wǎng)絡。6、環(huán)衛(wèi)：環(huán)衛(wèi)部門門能提供該項項目化糞池疏疏通及垃圾清清運。第四章設計方案一、方案設計理念念1、本項目采取因地地制宜，在現(xiàn)現(xiàn)代思維與傳傳統(tǒng)觀念上兼兼籌并顧，力力求使該區(qū)達達到高質量、高高層次、高品品位要求。2、通過對家庭發(fā)展展趨勢的關注注，以及人們們的生活習慣慣變化，同時時結合“親近自然，以以人為本”的基本理念念。設計定位位于每個人及及每個家庭，提提供具有優(yōu)美美環(huán)境和溫馨馨氛圍的居住住家園。3、方案設計在分析析地理位置、人人員流向、周周邊道路關系系、景觀構成成、空間體系系等諸多因素素時，努力營營造流暢、快快捷的道路交交通系統(tǒng)。二、設計原則1、合理原則該區(qū)設計能夠與本本地房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)建建設相結合，符符合更高層次次的設計要求求，從而使規(guī)規(guī)劃區(qū)能與周周邊地區(qū)有機機結合并與城城市發(fā)展相協(xié)協(xié)調(diào)。綜合地地區(qū)城市化進進程，協(xié)調(diào)周周邊城市道路路的相關交通通功能，合理理確定功能布布局。2、特色原則空間環(huán)境與建筑單單體設計充分分體現(xiàn)面向二二十一世紀的的居住區(qū)高起起點、高標準準、高水平的的特點。通過過建筑空間組組織、步行環(huán)環(huán)境創(chuàng)造、綠綠化休閑空間間的設計，著著重營造寬松松、溫馨、綠綠色的生活空空間意境。3、整合原則加強生活區(qū)與商業(yè)業(yè)區(qū)的聯(lián)系，以以及周邊其他他功能區(qū)域的的溝通，促進進功能互補，延延續(xù)景觀界面面和生態(tài)系統(tǒng)統(tǒng)，塑造和諧諧、便捷的整整體關系。創(chuàng)創(chuàng)造出滿足住住宅功能要求求的實體空間間、開放空間間和人文空間間。4、以人為本原則貫徹以人為本的理理念，以建設設生態(tài)居住環(huán)環(huán)境為設計目目標。注重居居住地的生態(tài)態(tài)環(huán)境和居住住的生活質量量，合理分配配和使用各項項資源，全面面體現(xiàn)可持續(xù)續(xù)發(fā)展思想，把把提高人居環(huán)環(huán)境質量作為為建筑設計的的基本出發(fā)點點和最終目的的。綠化系統(tǒng)統(tǒng)的設計及綠綠化覆蓋率的的提高，是現(xiàn)現(xiàn)階段改善居居住地生態(tài)環(huán)環(huán)境的有效手手段。完善的的配套設施，方方便的交通系系統(tǒng)、良好的的河流景觀，將將有助于居民民生活質量的的提高。三、總體布局擬建區(qū)設一集住宅宅、公寓、商商業(yè)活動為一一體的綜合性性建筑。擬建建區(qū)南臨護城城河，東側與與**市交通銀銀行相鄰，西西側為西倉南南小街，北側側沿西倉路。在在擬建區(qū)的南南側布置一幢幢17層的住宅宅樓，東側布布置一幢155層的公寓樓樓，裙樓為33層，沿西倉倉路布置2層的商業(yè)用用房，其功能能由商業(yè)賣場場、餐飲等構構成，并于117層的住宅宅樓和15層的公寓寓樓連通，住住宅樓及公寓寓樓3層為商業(yè)、辦辦公用房。44層以上為住住宅和公寓用用房，住宅樓樓部分每層有有兩個單元，四四戶組成，面面積范圍為1120-1330m2，均為三室室兩廳二衛(wèi)，戶戶戶朝南，每每單元設兩部部電梯，一座座樓梯；公寓寓住宅樓部分分，采用外廊廊式的形式，將將6戶小戶型連連在一起，同同時配套兩部部電梯，一座座樓梯；裙樓樓的一、二層層為商業(yè)用房房，除高層部部分位置采用用上部剪力墻墻延續(xù)以外，其其余部分采用用框架結構的的形式，盡量量創(chuàng)造連續(xù)空空間以滿足一一、二層各種種商業(yè)類型的的使用，另外外，為改善一一、二層商業(yè)業(yè)空間的環(huán)境境質量，提升升空間品位，在在一、二層的的合適部分設設置一個空庭庭空間來改善善一、二層的的通風、采光光的條件，同同時也營造出出豐富的商業(yè)業(yè)空間。整個個建筑底部位位置均為地下下室，其功能能為地下停車車庫及部分設設備附房。地地下車庫的汽汽車、摩托車車、自行車庫庫均設可直接接對外的出入入口。建筑物物各出入口的的設置及消防防間距均按消消防的有關規(guī)規(guī)范設計。四、戶型設計1、主樓住宅部分以三室二廳二衛(wèi)為為設計主打戶戶型。面積控控制在1200-130mm2之間，戶型型設計時，以以明廳、明廚廚、明臥為原原則，同時保保證一衛(wèi)為明明衛(wèi)，以舒適適的尺度來進進行平面組合合，從而營造造優(yōu)質的居住住空間。2、公寓部分針對不同的客戶群群及投資理念念，將每套公公寓的面積控控制在90mm2以下，按500m2、70m2、85m2左右的三個個檔次進行設設計，通過平平面功能的組組合做到：功功能房間均能能開窗，并通通過戶型與走走廊的組合來來達到戶戶能能通風換氣，為為住戶創(chuàng)造良良好的居住環(huán)環(huán)境。五、交通組織設計計基地北側直接臨西西倉路，同時時西側現(xiàn)有的的西倉南小街街與之相接，這這一特殊的地地理條件為本本案的交通組組織提供了便便利。因此，本本案的機動車車的出入口就就設在臨西倉倉南小街一側側，這樣既便便于車輛的出出入，同時又又緩減了西倉倉路的交通壓壓力。結合消防規(guī)范的要要求，在大樓樓主體四周設設環(huán)行消防通通道，并在地地塊東、西兩兩側直接與西西倉路相接。既既解決住戶的的出入問題，又又滿足了消防防疏散功能的的要求。停車：停車主要以以地下停車為為主，充分利利用有限土地地，滿做地下下室。地下汽汽車庫，可停停汽車69輛，地上上采取綠化和和停車相結合合，既保證綠綠化率，又要要考慮部分的的臨時地面停停車，地上停停車14輛，地下下車庫進出入入口為雙向車車道。地下室室摩托車和自自行車的停車車場與汽車停停車場分開，方方便于住戶。配套設施：由于用用地較緊，為為了少占地，將將變電所布置置在擬建區(qū)南南側，物業(yè)用用房等配套設設施布置在公公寓樓的下層層。六、景觀設計本案臨水而建，自自然條件無可可比擬。其景景觀部分由三三部分組成：：（1）沿河岸退讓后的的集中綠地達達1100多平平米：（2）北側在沿路設置置了高大的景景觀植物，既既為行人擋去去了烈日，又又為人們帶來來了綠意：（3）商業(yè)頂層屋頂綠綠化的布置，又又為本案位于于三層的部分分商業(yè)及以上上各層的住戶戶的戶外環(huán)境境錦上添花。七、結構設計十七層和十五層高高層住宅采用用剪力墻結構構，商業(yè)用房房為框架結構構，高層住宅宅基礎采用樁樁基礎，商業(yè)業(yè)用房部分盡盡量采用淺基基礎。八、防雷與接地本工程為高層住宅宅均按二類防防雷建筑物設設置防雷保護護，屋頂設避避雷網(wǎng)，利用用柱內(nèi)主筋作作為引下線，接接地體利用結結構基礎。屋屋面所有外露露金屬物均與與避雷帶連通通。進出建筑物的金屬屬管道、電纜纜金屬外皮等等均與基礎接接地體作總等等電位聯(lián)結。電氣工作接地、防防雷接地合用用接地體，接接地電阻不大大于4Ω。有弱電接接地時接地電電阻不大于11Ω。低壓系統(tǒng)統(tǒng)接地形式為為TN-S，配配電支線均為為三相五線。九、人防工程建設設建設人民防空工程程的用途和根根本目的，是是為戰(zhàn)時掩蔽蔽人員、物資資提供安全的的場所，必須須按照國家規(guī)規(guī)定的防護標標準和防護要要求進行建設設，保證戰(zhàn)時時的使用效能能。同時，在在和平時期應應當充分開發(fā)發(fā)利用人民防防空工程，為為經(jīng)濟建設和和群眾的生產(chǎn)產(chǎn)、生活服務務。該項目擬擬建地下室面面積39400平方米（含人人防），平時時作為地下機機動車庫及設設備用房。（1）設計。設計單位位必須具備人人民防空工程程設計資質條條件，嚴格按按照國家規(guī)定定的標準設計計。建設單位位必須按照國國家規(guī)定的人人民防空工程程建設程序，報報經(jīng)人民防空空主管部門審審核批準。（2）施工。嚴格按照照技術標準和和施工規(guī)范施施工，搞好質質量監(jiān)督，保保證施工質量量。（3）竣工驗收。人民民防空工程建建成后，必須須按照國家人人民防空主管管部門的規(guī)定定，組織工程程竣工驗收，評評定工程質量量等級。十、技術經(jīng)濟指標標序號名稱數(shù)量單位備注1總用地面積5101m22建筑占地面積2033m23總建筑面積16262m2不含地下室部分面面積其中住宅樓面積11800m2其中住宅（90m22以上）6880m290m2以上戶戶型56戶，面積積所占比例558.4%公寓（90m22以下）4920m290m2以下戶戶型72戶，面積積所占比例441.6%商業(yè)用房4462m2裙房2層,主樓33層以下部分分為商業(yè)(其中社區(qū)用用房230m2,物業(yè)用房500m2)地下建筑面積3940m24建筑密度39.86%5容積率3.196綠地率24.91%綠地面積為12770m27機動車總停車位83輛其中住宅輛按每戶戶輛考慮商業(yè)業(yè)輛按每萬平平方米輛考慮慮其中地面停車14輛地下停車69輛8非機動車停車位591輛其中住宅256輛輛,按每戶2輛考慮;商業(yè)335輛,按每萬平方方米750輛考慮慮9總居住戶數(shù)128戶按土地出讓合同的的規(guī)定：建筑筑面積90平方米以下比比重達到411.6%，項項目公寓樓建建筑面積49920平方米米，每層布置置55平方米一室一一廳的小戶型型3戶，80平方米兩室一一廳的小戶型型3戶，十二層層小戶型共772戶。第五章內(nèi)部配套設設施一、給水排水設計計1、給水多層住宅及商業(yè)用用房采用直接接供水。高層層住宅采用變變頻供水。住住宅戶數(shù)按1128戶計，每戶按按3.5人計。水源由市政供水管管網(wǎng)提供，分分別引入二條條管徑為DNN200供水水管；供住宅宅生活和消防防用。住宅水水表出戶，公公建按單位分分別設表。毛毛胚房住宅套套內(nèi)冷水管設設計到位，管管道架空明敷敷。每戶住宅宅預留天燃氣氣、熱水器、冷冷水管接口。2、排水室內(nèi)排水采用污廢廢分流（陽臺臺排水和空調(diào)調(diào)凝結水）。室室外排水采用用雨、污分流流。雨水按當當?shù)乇┯陱姸榷扔嬎?，設計計重現(xiàn)期取11年。有組織織排入市政雨雨水管網(wǎng)，最最終排出管管管徑De7000。污廢水排入入市政污水管管網(wǎng)，最終排排出管管徑DDe250。3、消防供水（1）商業(yè)用房設有消消火栓。消防用水量：消火火栓室內(nèi)100L/S，室外30LL/S，合計用用水量40LL/S。消防水源由二路管管徑DN2000市政管網(wǎng)網(wǎng)供給。（2）消火栓系統(tǒng)室外管網(wǎng)環(huán)網(wǎng)布置置，設有室外外消火栓。商業(yè)用房內(nèi)設置消消火栓箱，箱箱內(nèi)配置消火火栓、水帶、水水槍及按鈕，箱箱下部設置滅滅火器。商業(yè)用房部分按AA類火災輕危危險級配置滅滅火器。滅火火器選用磷酸酸銨鹽干粉型型，設置在消消防箱內(nèi)。二、燃氣設計本工程采用城市管管道天燃氣，天天燃氣由城市市供氣管網(wǎng)引引至區(qū)內(nèi)，然然后將管道天天燃氣供至各各用戶點，每每戶設2.55m3/h天燃氣表表一只，可配配雙眼煤氣灶灶一只，100L煤氣熱水水器一只，燃燃氣報警器一一只。三、電氣設計（一）供配電系統(tǒng)統(tǒng)住宅每戶容量按110KW計算算，設單相115A（60A）四倍倍表計量，一一戶一表，住住宅電表箱底底層集中設置置；店面房均均一戶一表，集集中設置在公公共部位。車車庫及公共照照明等公共用用電單獨裝表表計量。商店店及配套用房房用電容量按按80W/mm2計算，商店店采用三相供供電。（二）照明及動力力1、住宅照明起居室、雙人臥室室和主臥室設設單相兩極和和單相三極組組合插座三只只，單相三極極壁掛式空調(diào)調(diào)插座一只；；單人臥室設設單相兩極和和單相三極組組合插座二只只，單相三極極壁掛式空調(diào)調(diào)插座一只；；廚房設單相相組合插座兩兩只及單三極極帶開關插座座一只，并在在排油煙機高高度附近設單單相組合插座座一只；衛(wèi)生生間設單相組組合插座一只只及單相三極極電熱水器插插座一只；洗洗衣機位置設設單相三極帶帶開關插座一一只，衛(wèi)生間間插座選用防防濺式。起居居室、餐廳、臥臥室及陽臺預預留軟線吊燈燈頭，衛(wèi)生間間及廚房預留留瓷燈座；樓樓梯采用吸頂頂燈。2、其它照明走道及樓梯，配電電間等處設有有應急備用照照明（平時作作為正常照明明的一部分）。應應急照明燈具具采用雙電源源供電（不帶帶電池）。室室外主干道路路照明采用金金屬鹵化物燈燈，景觀照明明采用緊湊型型熒光燈。室室外照明由物物業(yè)管理中心心集中控制。3、照度標準樓梯及走道：155Lx；配電電間：1000Lx。4、照明及動力供電電住宅正常照明電力力采用YJVV22電纜直直埋或經(jīng)電纜纜排管敷設至至各單元電表表箱，電表箱箱內(nèi)設3000mA漏電開開關；商店、車車庫照明電源源采用放射式式和樹干式相相結合的方式式供電。動力設備電源采用用放射式和樹樹干式相結合合的方式供電電，消防設備備等重要負荷荷采用雙電源源末端自動切切換。消防用電采用NHH-YJV型型電纜，室內(nèi)內(nèi)配電支線采采用BV導線穿PVCC管暗敷，消消防設備采用用NH-BVV型導線穿鐵鐵管敷設。四、通信系統(tǒng)l、區(qū)內(nèi)設總電信及及CATV分線線箱。每幢樓樓設分箱。2、每住戶設一弱電電配線箱DDD可根據(jù)要求求接出1-44個電話終端端，2-3個數(shù)據(jù)據(jù)通信終端，2-4個CATV終端及其它專用功能終端。3、各樓設置訪客對對講系統(tǒng)，電電話、數(shù)據(jù)通通信系統(tǒng)及CCATV系統(tǒng)統(tǒng)。4、商業(yè)建筑按要求求設火災報警警及聯(lián)動系統(tǒng)統(tǒng)裝置。五、安全防范系統(tǒng)統(tǒng)根據(jù)業(yè)主需要在以以下系統(tǒng)中選選擇l、周界入侵測報系系統(tǒng)。2、公共區(qū)域安全防防范系統(tǒng)：警警衛(wèi)照明、巡巡更系統(tǒng)、視視頻監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)。3、家庭安全系統(tǒng)：：緊急支援系系統(tǒng)、訪客對對講系統(tǒng)、入入侵報警系統(tǒng)統(tǒng)。4、安防監(jiān)控中心：：管理主機、通通信工具。六、有線電視本工程內(nèi)住宅樓的的電視信號源源引自本地有有線電視網(wǎng)。樓樓內(nèi)信號采用用分配、分支支方式傳輸網(wǎng)網(wǎng)絡，每戶終終端插座按設設計方案要求求布置。七、消防設計1、總圖防火設計本項目建筑的耐火火等級為一、二二級，與周圍圍建筑的距離離均滿足規(guī)范范的要求≥6m。擬建建區(qū)周圍主要要道路作為消消防車道。單體考慮消防登高高面及云梯架架設所需的登登高操作場地地，滿足不小小于1/4周邊長長度的消防登登高面要求。防火防煙及安全疏疏散，住宅與與商業(yè)用房均均按規(guī)范要求求設防火分區(qū)區(qū)，地下部分分按停車場與與人防的要求求設立防火分分區(qū)。2、消防用水室外消火栓系統(tǒng)采采用低壓給水水系統(tǒng)，室外外市政給水管管在地塊內(nèi)呈呈環(huán)狀布置，按按照規(guī)范要求求設置室外消消防栓。區(qū)內(nèi)內(nèi)集中消防給給水設計，在在屋頂設置集集中的消防水水池，水泵房房設于地下室室，其中消防防水池儲存火火災延續(xù)時間間內(nèi)的室內(nèi)外外消防用水，水水泵房內(nèi)設兩兩臺消火栓水水泵一用一備備。本工程住宅按消防防水量最大的的一棟建筑考考慮，消防水水量為室內(nèi)110L/S，室外30LL/S；商業(yè)用用房室內(nèi)消火火栓用水量最最大為40LL/s，水槍充充實水柱不小小于13m，每股股水柱水量為為5L/s，火災延延續(xù)2小時。3、電氣消防（1）本工程消防水泵泵、防排煙風風機、地下汽汽車庫的應急急照明、消防防中心等消防防設施電源為為一級負荷。高高層住宅的電電梯、應急照照明等為二級級負荷。（2）供電電源：采用用兩路互為獨獨立的10KKV電源同時時供電，保證證兩路電源不不同時發(fā)生故故障。（3）消防設備的電源源由取自不同同變壓器母線線的兩路電源源末端自切保保證可靠性。（4）消防用電設備配配電回路采用用阻燃電纜或或耐熱導線，線線路敷設方式式考慮防火要要求。（5）地下室、走道、前前室、樓梯、配配電間、消防防設備機房等等處設應急照照明。地下自自行車庫設疏疏散照明。應應急燈和疏散散指示燈自帶帶電池且應急急時間不小于于90分鐘。（6）火災自動報警及及控制線路按按防火要求進進行敷設。（7）消防中心設外線線直通電話便便于聯(lián)系消防防部門，火災災報警系統(tǒng)包包括消防對講講電話供消防防人員使用。第六章建筑與電氣氣節(jié)能現(xiàn)在的社會是一個個提倡節(jié)約型型的社會。我我省是一個經(jīng)經(jīng)濟大省，也也是一個耗能能大省，同時時又是一個資資源和能源比比較匱乏的省省份，有800%的能源要要依靠省外輸輸入，經(jīng)濟發(fā)發(fā)展與能源供供應緊張的問問題十分突出出，這是今后后制約我省經(jīng)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)發(fā)展的瓶頸。因因此，大力推推進建筑節(jié)能能和電氣節(jié)能能工作，對于于促進能源資資源節(jié)約和合合理利用，緩緩解我省能源源資源供應與與經(jīng)濟社會發(fā)發(fā)展的矛盾，加加快發(fā)展循環(huán)環(huán)經(jīng)濟，實現(xiàn)現(xiàn)經(jīng)濟社會的的可持續(xù)發(fā)展展，有著舉足足輕重的作用用，同時也是是保障國家能能源安全、保保護環(huán)境、提提高人民群眾眾生活質量、貫貫徹落實科學學發(fā)展觀的一一項重要舉措措。該項目的設計與實實施應嚴格按按照《民用建建筑節(jié)能管理理規(guī)定》和《**省民用建筑熱環(huán)境與節(jié)能設計標準》的要求，城市（含縣城）新建住宅必須全部達到國家和地方標準規(guī)定的節(jié)能50%的標準，采用節(jié)能型建筑結構、材料、器具和產(chǎn)品，提高保溫隔熱性能和采暖、制冷、照明、動力、炊事等設備的能源利用率。根據(jù)建設地區(qū)氣候特點，本項目從建筑物隔熱、保溫、通風和排濕以及電氣等方面來綜合考慮。**地處長江下游游，冬季濕冷冷，夏季悶熱熱，熱環(huán)境條條件差。故項項目場地選擇擇和總體設計計應考慮有良良好的光照和和自然通風條條件。按照建筑節(jié)能標準準，建筑物可可降低使用能能耗50%，在不不采用空調(diào)措措施的情況下下，冬天的室室溫能提高55度左右，夏夏天能降低22-3度，住住宅房及商業(yè)業(yè)用房的用水水、用電、用用氣量將大大大減少，產(chǎn)生生的生活污染染也大幅度降降低，這有利利于充分利用用好有限的資資源和能源，有有效地提高住住宅用房和商商業(yè)用房的質質量，也有利利于提高住戶戶的生活水平平，減少不必必要的消費支支出，還能提提高商業(yè)用房房銷售的競爭爭力。建筑物節(jié)能設計要要重點控制建建筑物的體形形系數(shù)；東、南南、西向窗應應設置外遮陽陽設施；外圍圍護結構的屋屋面，墻體的的傳熱應考慮慮冬季采暖能能耗、夏季空空調(diào)能耗、冬冬季被動采暖暖效果及夏季季自然通風外外圍護結構的的表面溫度要要求；嚴格墻墻體冷橋的保保溫隔熱構造造設計，其傳傳熱應達到標標準要求；各各朝向門窗的的選型充分考考慮窗、墻面面積比，體形形系數(shù)的大小小對門窗性能能的要求；采采暖空調(diào)的設設計遵循高效效率、低能耗耗、無污染的的原則。一、節(jié)能規(guī)劃項目規(guī)劃場地具有有良好的光照照和自然通風風條件。根據(jù)據(jù)**地區(qū)的氣氣候情況，在在規(guī)劃中注意意合理布置不不同高度的建建筑物與樹木木植被，為在在建筑群內(nèi)夏夏季有陰影遮遮蔽效果，并并疏導通風氣氣流，冬季寒寒風則為后排排高大建筑物物所遮擋，又又有足夠的日日照與陽光輻輻射采暖。朝朝向盡可能大大體朝南，避避免東西向。二、節(jié)能措施1、圍護結構建筑設計采用合理理的平面布局局，不采用過過多的凹凸面面，減少外表表面積。建筑筑的體形系數(shù)數(shù)控制在0..35以下。南南、東、西向向窗均應設置置外遮陽設施施，遮陽率應應達到80%%。屋面設計計為平屋面。不不同朝向的窗窗墻面積比及及其相應的門門窗傳熱阻應應符合下表要要求。不同朝向的窗墻面面積比、傳熱熱阻值窗朝向窗墻面積比傳熱阻R（m2..K/W）北北0.25≥1/3東、西南北朝向建筑0.15≥1/4.71、 東西朝向建筑0.30≥1/2.7南0.35≥1/4.7總面積比0.23各方向的熱阻值同同上圍護結構采用淺色色外表面，可可反射夏季太太陽輻射熱，減減少外墻面吸吸收熱量。建建筑外墻采用用外保溫隔熱熱的構造措施施，提高熱阻阻，高效保溫溫隔熱材料高高于主體結構構外側，可減減緩熱量進入入墻體，墻內(nèi)內(nèi)設置空氣間間層或通風間間層也有良好好的保溫隔熱熱效果。2、材料本項目建議使用保保溫隔熱、隔隔聲、隔火性性能好，具有有良好力學性性能、使用壽壽命長的節(jié)能能型中空雙玻玻塑鋼門窗，提提高門窗的氣氣密性。積極極推廣使用保保溫隔熱、隔隔聲性能好的的粘土多孔磚磚，減輕墻體體自重，并有有利抗震。3、照明。各樓梯間間、樓道都設設計明窗以盡盡可能充分利利用自然光；；采用高效照照明光源及燈燈具，居住區(qū)區(qū)室外采用節(jié)節(jié)能型鋼光源源照明。公共共樓梯安裝人人體感應照明明燈。4、廚房、衛(wèi)生設施施。在公寓樓樓設計中可能能依據(jù)市場需需求進行精裝裝修，并充分分考慮住戶的的節(jié)能設計。住住宅樓樹立廚廚房、衛(wèi)生間間整體設計觀觀念，在完善善、提高廚房房、衛(wèi)生間功功能的基礎上上，推行廚房房、衛(wèi)生間裝裝備系列化、多多檔次的定型型設計，確保保產(chǎn)品與產(chǎn)品品、建筑與產(chǎn)產(chǎn)品之間合理理的連接與配配合。管材和和衛(wèi)生潔具均均采用塑料管管材和節(jié)水衛(wèi)衛(wèi)生潔具。5、電力。本著節(jié)約約能源和長期期運行效果最最佳化的原則則，變電所的的設計、計算算及設備選型型力求合理，選選用節(jié)能型變變壓器，電力力電纜以最短短線路敷設，并并考慮合理的的配線截面，以以減少電力損損耗。6、方案的節(jié)能考慮慮（1）商業(yè)部分在頂層層中間開約2200平方米米的采光頂中中庭，以充分分利用自然光光，減少商業(yè)業(yè)樓對照明用用電、空調(diào)用用電的需求。（2）商業(yè)屋頂部分考考慮實施綠化化屋頂，可以以降低商業(yè)樓樓的傳熱系數(shù)數(shù)，并可吸收收室內(nèi)CO2的排放。（3）建筑布局充分考考慮居住空間間的緊湊性，最最大限度保證證各戶自然通通風和采光，減減少住戶對照照明和空調(diào)的的依賴。第七章環(huán)境影響評評價及治理一、建設項目工程程分析1、施工期主要污染染工序：（1）場地平整：產(chǎn)生生的揚塵；（2）回填土方：引起起水土流失、生生態(tài)破壞、產(chǎn)產(chǎn)生揚塵；（3）建房工程：施工工時產(chǎn)生揚塵塵、噪聲；（4）施工營地：施工工人員產(chǎn)生一一定數(shù)量的生生活污水、生生活垃圾等；；（5）施工機械及運輸輸車輛：產(chǎn)生生噪聲、揚塵塵、汽車尾氣氣。2、營運期主要污染染工序：生活污水、生活垃垃圾。二、施工期的主要要環(huán)境污染1、噪聲聲本次環(huán)境影響評價價的重點為施施工期產(chǎn)生的的環(huán)境噪聲，主主要的噪聲源源為施工作業(yè)業(yè)機械和施工工車輛，不同同施工機械噪噪聲水平相差差很大。重型型和中型載重重車在加速狀狀態(tài)下的噪聲聲級范圍分別別可達88--93dB((A)和82-900dB(A))。項目所處處位置為城市市區(qū)域環(huán)境噪噪聲的1類區(qū)，因此此施工場界外外應執(zhí)行《城城市區(qū)域環(huán)境境噪聲標準》（GB3096-93）的1類標準，即晝間55dB(A)、夜間45dB(A)。為最大程度的減輕噪聲污染，施工單位應做到：(1)盡量選用先進進的低噪聲設設備，在高噪噪聲設備周圍圍適當設置屏屏障以減輕器器材對周圍環(huán)環(huán)境的影響，控控制施工場界界噪聲不超過過《建筑施工工場界噪聲標標準限值》（GB1223-90）的要求。(2)精心安排，減減小施工噪聲聲對外界的影影響，因工程程需要確需夜夜間施工的，須須按有關規(guī)定定報批，以免免對周圍環(huán)境境產(chǎn)生不良的的影響。(3)加強對施工機機械的維護保保養(yǎng)，避免由由于設備性能能差而增加機機械噪聲的現(xiàn)現(xiàn)象發(fā)生。2、建筑筑廢水建筑施工期間的建建筑廢水主要要包括沖洗施施工機械、工工具、地面等等產(chǎn)生的廢水水以及水泥砂砂漿、石灰漿漿廢液。為最最大程度的減減輕廢水污染染，施工單位位應做到：(1)該項目地處內(nèi)內(nèi)城河邊，施施工現(xiàn)場因地地制宜，建筑筑沉淀池、隔隔油池等污水水臨時處理設設施，對含油油量較高的施施工機械沖洗洗水或懸浮物物含量高的其其它施工廢水水需經(jīng)處理后后排放，不得得將未經(jīng)處理理的廢水直排排于內(nèi)城河。(2)砂漿和石灰漿漿等廢液應集集中沉淀處理理，干燥后與與固體廢物一一起處置，不不得傾倒于內(nèi)內(nèi)城河。3、揚塵塵該項目地處市中心心交通要道，場場地平整、施施工材料裝卸卸和運輸、混混凝土水泥砂砂漿的配制等等施工過程會會產(chǎn)生大量的的粉塵，施工工場地道路與與砂石堆場遇遇風亦會產(chǎn)生生揚塵。為最最大程度的減減輕揚塵污染染，施工單位位應貫徹“清潔生產(chǎn)”的要求，做做到：(1)裝運土方時控控制車內(nèi)土方方低于車廂擋擋板，減少途途中撒落，對對施工現(xiàn)場拋拋灑的砂石、水水泥等物料應應及時清掃，砂砂石堆場應有有相應的遮蓋蓋措施，施工工道路應定時時灑水抑塵。(2)攪拌水泥砂漿漿應在臨時工工棚內(nèi)進行，加加水泥時，盡盡量靠近攪拌拌機料口，加加料速度宜緩緩慢，以減少少水泥粉塵外外溢。三、營運期污水、污污物的治理該項目建成后的主主要污染為生生活污水，經(jīng)經(jīng)生化處理裝裝置處理達標標后排入城市市下水道。生生活垃圾實行行袋裝處理，集集中堆放，由由環(huán)衛(wèi)部門清清運處理。四、環(huán)境影響分析析1、施工工期環(huán)境影響響分析：項目施工期間主要要的環(huán)境影響響是建筑噪聲聲，有可能對對周圍住宅區(qū)區(qū)居民產(chǎn)生一一定的影響。由由于該項目噪噪聲本底較高高，而且建筑筑施工噪聲具具有暫時性的的特點，施工工結束后即恢恢復正常。項項目應在施工工期間加強施施工現(xiàn)場管理理，盡量不在在夜間施工，需需要夜間施工工時，必須申申領施工證并并嚴格控制施施工時間，避避免施工造成成不良環(huán)境影影響。2、營運運期環(huán)境影響響分析：項目的生活污水建建議采用新型型生活污水處處理裝置處理理達到國家《污污水綜合排放放標準》（GGB89788-19966）一級排放放標準（COOD排放濃度度小于1000mg/1）后后排入城市污污水管網(wǎng)，預預計對周圍環(huán)環(huán)境無明顯不不良現(xiàn)象。根據(jù)上述分析：1、項目目周圍環(huán)境較較好，施工過過程貫徹“清潔生產(chǎn)”的要求，施施工噪聲、廢廢水、揚塵等等得到有效控控制的情況下下，預計施工工期對周圍環(huán)環(huán)境無明顯不不良影響。2、在保證各項環(huán)保保措施與主體體工程同步實實施并加強管管理的情況下下，項目投入入營運后，產(chǎn)產(chǎn)生的生活污污水能得到有有效治理的情情況下，預計計營運期對周周圍環(huán)境無明明顯不良影響響。3、本項目沿西倉路路的營業(yè)房有有可能從事餐餐飲和娛樂等等經(jīng)營項目。如如果從事餐飲飲和娛樂等經(jīng)經(jīng)營項目，建建設單位應在在施工時預留留排油煙管道道，并及時與與環(huán)保等部門門購通聯(lián)系。第八章勞動安全與與衛(wèi)生防疫一、勞動安全安全生產(chǎn)關系到人人民生命財產(chǎn)產(chǎn)安全，關系系到政治穩(wěn)定定、社會安定定和經(jīng)濟發(fā)展展。安全生產(chǎn)產(chǎn)責任重于泰泰山，不能有有絲毫的松懈懈和麻痹，必必須警鐘長鳴鳴，常抓不懈懈。為了使***市**項目工程程順利實施，****有限公司應切實抓好施工安全工作，落實專人負責，對施工隊伍進行施工安全教育和監(jiān)督管理。堅持“安全第一，預防為主”的原則，確保項目施工符合職業(yè)安全的要求，保障勞動者在勞動過程中的安全和健康，提高生產(chǎn)率，本項目建立健全安全生產(chǎn)的責任制度和群防群治制度，并采取以下防范措施：1、建筑施工企業(yè)安安全生產(chǎn)管理理實行安全資資格審查制度度。在建筑工工程開工前應應當憑借企業(yè)業(yè)的安全資格格許可證、安安全技術措施施或者安全施施工組織設計計、主要施工工機械和設備備的安全性能能狀況等到資資料，到建筑筑安全生產(chǎn)監(jiān)監(jiān)督機構申辦辦安全條件認認證。2、對施工現(xiàn)場的安安全管理人員員、特種作業(yè)業(yè)人員及其他他施工作業(yè)人人員進行安全全生產(chǎn)培訓。3、建筑施工企業(yè)在在編制施工組組織設計時，應應當根據(jù)建筑筑工程的特點點制定相應的的安全技術措措施；對專業(yè)業(yè)性較強的工工程項目，應應當編制專項項安全施工組組織設計，并并采取安全技技術措施。專專項安全施工工組織設計，必必須經(jīng)企業(yè)上上級主管部門門批準后實施施，并報市建建筑安全生產(chǎn)產(chǎn)監(jiān)督機構備備案。4、施工現(xiàn)場使用的的安全防護用用品、電氣產(chǎn)產(chǎn)品、安全設設施、架設器器具及機械設設備等，必須須符合規(guī)定的的安全技術指指標，達到安安全性能要求求。建筑安全全生產(chǎn)監(jiān)督機機構應當對其其進行檢查，不不符合安全標標準的，不得得投入使用。5、建筑安全生產(chǎn)監(jiān)監(jiān)督機構對施施工現(xiàn)場的安安全監(jiān)督管理理，實行以抽抽樣為主的監(jiān)監(jiān)督檢查方式式，檢查結果果應當定期公公布，并列入入企業(yè)年度安安全考核，作作為企業(yè)資質質管理和現(xiàn)場場綜合考評的的依據(jù)。二、衛(wèi)生防疫住宅是人們的基本本生活資料。為為人們的生存存、發(fā)展所必必需。人們有有一定數(shù)量和和質量的住宅宅，才能“安居樂業(yè)”，保證人們們的生活及其其后代的延續(xù)續(xù)。人們有了了生活、學習習和娛樂的空空間，才具有有增進身心健健康和智力發(fā)發(fā)展的物質前前提從而有利利于提高其質質量。因此，住住宅的衛(wèi)生狀狀況好壞與人人們的健康關關系十分密切切，它不僅影影響一代人的的健康，還可可能影響到數(shù)數(shù)代人的健康康。根據(jù)國家頒發(fā)的《住住宅居室容積積衛(wèi)生標準》（GB11727-89）中規(guī)定的每人20立方米的前提下，達到以下基本衛(wèi)生要求：(一)住宅組成成和平面配置置適當每戶住宅應有必要要的主室和輔輔室，便于家家庭成員的團團聚，避免擁擁擠，保證家家庭生活方便便。（二）住宅內(nèi)適宜宜的微小氣候候住宅內(nèi)微小氣候是是由室內(nèi)氣溫溫，濕度、氣氣流和輻射等等綜合作用而而形成的。對對人體最適宜宜的氣溫是116-18℃，最適宜的的相對濕度是是45～60%；最適適宜的氣流是是0.1-0..15米/秒；為使輻輻射對人體溫溫度調(diào)節(jié)有良良好的影響，要要求室內(nèi)氣溫溫均勻恒定，水水平溫差不大大于2℃，垂直溫差差不大于3℃；室內(nèi)晝夜夜溫差局部采采暖時不宜大大于4-6℃，集中采暖暖時不應大于于2-3℃。（三）良好的采光光和照明太陽光線是一切機機體不可缺少少的生存條件件，是提高機機體健康水平平的強有力因因素，人們通通過視覺和皮皮膚所受到的的溫熱感及光光電效應，刺刺激補經(jīng)系統(tǒng)統(tǒng)，使各個系系統(tǒng)的機能增增強，促進機機體發(fā)育，自自覺舒適，精精神振奮。自自然采光包括括太陽的直射射光、散射光光和來自各方方面的反射光光。這些光線線通過住宅的的透光部分((門、窗)射進室內(nèi)。在在夜晚和白天天光線不足時時應有良好的的人工光源進進行照明。（四）空氣清潔避避免室內(nèi)外污污染源的影響響居室內(nèi)空氣污染主主要是人們呼呼出的CO2、人體皮膚膚、器官、衣衣服、被褥以以及污穢物品品等散發(fā)的不不良臭氣以及及燃料燃燒和和吸煙造成的的空氣污染，人人們在居室內(nèi)內(nèi)停留的時間間較長，居室室的空氣清潔潔與否對健康康關系重大。另另外，使用的的聚合物建筑筑材料亦可排排出許多化學學物質。因此此，為保持室室內(nèi)空氣清潔潔，應保證住住宅有良好通通風，以便使使室內(nèi)空氣污污染物得到及及時排除。此外住宅距室外污污染源較近或或者在住宅上上風有污染源源時，也可影影響室內(nèi)空氣氣的清潔。因因此，要求住住宅距污染源源應有一定的的防護距離。（五）住宅環(huán)境應應保持安靜為了保證室內(nèi)安靜靜，住宅內(nèi)的的噪聲強度最最好不要超過過32分貝。因因為人們在休休息、睡眠和和學習時需要要有一個比較較安靜的環(huán)境境。強噪聲和和弱噪聲的長長期作用，均均能引起人體體各種機能發(fā)發(fā)生障礙，對對人的中樞神神經(jīng)系統(tǒng)及精精神狀態(tài)的影影響很大，可可使注意力降降低、腦力遲遲鈍，工作效效率降低。（六）有良好的衛(wèi)衛(wèi)生設備住宅盡可能設有上上下水道和各各種衛(wèi)生設備備，以便保持持室內(nèi)外的整整潔。（七）防止病媒蟲蟲害、鼠害的的侵擾和控制制疾病的傳播播設計住宅時應當防防止病媒蟲害害、鼠害的侵侵擾和控制疾疾病的傳播。住住宅周圍環(huán)境境不良，出現(xiàn)現(xiàn)死水坑塘或或垃圾場，會會為蚊蟲及老老鼠提供孳生生場所。（八）住宅周圍有有良好的綠化化住宅外環(huán)境必須留留有足夠的綠綠化用地。綠綠化不僅可以以美化住宅周周圍的環(huán)境還還可以調(diào)節(jié)附附近的微小氣氣候，并可為為居民提供戶戶外活動和游游憩的場所。因因此，住宅外外環(huán)境必須留留有足夠的綠綠化用地。第九章項目工程管管理1、建立參建單位工工程質量領導導責任制勘察設計、施工、監(jiān)監(jiān)理等單位的的法定代表人人，要按各自自職責對所承承建項目的工工程質量負領領導責任。2、實行工程監(jiān)理、強強化施工管理理、保證工程程質量被聘請的監(jiān)理部門門，必須抓好好該項目的工工程質量管理理，落實專人人負責。中標標的施工單位位要嚴格按設設計圖紙和施施工標準、規(guī)規(guī)范進行施工工，在施工組組織設計中要要有保證工程程質量的措施施，努力推廣廣使用有利于于提高工程質質量的先進技技術和手段，建建立全現(xiàn)場自自檢體系，對對工程的重要要結構部位和和隱蔽工程要要有質量預檢檢和復檢制度度，材料設備備要嚴格質量量檢驗，項目目法人和施工工單位要對采采購的材料和和設備質量負負責。監(jiān)理單單位要嚴格檢檢驗進場的材材料和設備，嚴嚴禁使用不合合格的產(chǎn)品。3、實行竣工驗收制制度**市**工程項項目建成后必必須按國家有有關規(guī)定進行行嚴格的竣工工驗收。項目目竣工驗收合合格后，方可可交付使用。4、加強社會監(jiān)督**市**工程項項目的施工現(xiàn)現(xiàn)場，要將項項目法人、勘勘察設計、施施工、監(jiān)理等等單位的名稱稱和責任人姓姓名掛牌公示示，自覺接受受社會監(jiān)督。第十章項目進度安安排一、建設工期按照國家關于加強強基礎設施工工程質量管理理的有關規(guī)定定，本項目要要嚴格執(zhí)行建建設程序，確確保建設前期期工作質量，同同時對設計、施施工以及設備備材料采購實實行招標，做做到精心勘察察、設計，強強化施工管理理，并對工程程實現(xiàn)全面的的社會監(jiān)理，以以確保工程質質量和安全。根據(jù)以上要求，并并結合實際情情況，本項目目建設工期約約為450天。于于2008年12月全部建建成進行竣工工驗收并交付付使用。項目目進度計劃內(nèi)內(nèi)容包括項目目前期準備、工工程勘察與設設計、土建工工程施工、竣竣工驗收并交交付使用等。二、項目實施進度度安排1、2007年8月330日前完成成項目規(guī)劃、可可研、審批、擴擴初、施工圖圖設計及辦理理、完善相關關手續(xù)。2、2007年8月--9月27日施工前準備備。3、2007年9月227日-20008年6月主體工程程施工階段4、2008年5月--10月完成成水、電、門門、窗的安裝裝。5、2008年6月-11月完完成水電、道道路、路燈、綠綠化等到后期期配套階段。6、2008年10月月-11月工工程掃尾、竣竣工、驗收階階段。7、2008年12月月交付使用階階段。三、項目實施進度度表年季項目名稱2007年2008年12341234可研、勘察、設計計、審核施工前準備主體施工階段水、電、門、窗的的安裝后期配套階段工程掃尾、竣工、驗驗收交付使用階段第十一章工程招標標投標該項目按照國家發(fā)發(fā)改委第三號號令《工程建建設項目招標標范圍和規(guī)模模標準規(guī)定》要要求，必須嚴嚴格實行工程程項目招標。一、項目全部土建建工程均在招招標范圍內(nèi)，總總建筑面積116262平平方米，投資資估算資金77,850..24萬元。二、招標組織形式式及招標方式式根據(jù)建設單位的具具體情況及工工程項目的具具體特點，制制定以下工程程招標初步方方案：１、工程（含單體體土建、安裝裝工程）施工工招標希望通過公開招標標選擇工程質質量意識強，管管理嚴格、規(guī)規(guī)范，技術、經(jīng)經(jīng)濟實力強的的施工單位進進行單體工程程施工，以確確保工程質量量、進度。２、工程監(jiān)理招標標工程施工階段的監(jiān)監(jiān)理招標擬采采用邀請招標標方式，希望望通過邀請招招標方式，選選擇一家對該該擬建區(qū)地質質情況熟悉、對對高層建筑有有一定監(jiān)理經(jīng)經(jīng)驗的監(jiān)理公公司進行施工工階段的監(jiān)理理，以確保工工程質量和進進度。３、工程設備、材材料招標該工程為民用建筑筑，工程設備備材料均為常常用普通建筑筑設備材料，為為確保工程質質量，有效控控制工程投資資，擬采用邀邀請招標方式式進行工程設設備、材料招招標。項目有關勘察、設設計、施工、監(jiān)監(jiān)理以及重要要設備、材料料等采購活動動的具體招標標范圍、擬采采用的招標組組織形式、招招標方式等詳詳見招標基本本情況表。項目招標基本情況況表內(nèi)容招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標方式備注全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標勘察√√√設計√√√建筑工程√√√安裝工程√√√監(jiān)理√√主要設備√√√重要材料√√√其他第十二章物業(yè)管理理一、物業(yè)管理的總總體設想**市**項目集集住宅、公寓寓、商業(yè)為一一體的綜合性性建筑，項目目的物業(yè)管理理十分重要。為為了做好該項項目的物業(yè)管管理工作，***市**有限公司司將聘請專業(yè)業(yè)的物業(yè)管理理公司對該項項目進行物業(yè)業(yè)管理。營造造一個“安全、整潔潔、高雅、舒舒適、方便”的居住環(huán)境境和購物環(huán)境境。要求被聘請的物業(yè)業(yè)管理公司組組建一支精干干、高效、專專業(yè)的管理隊隊伍；結合本本地實際情況況和商廈運行行的特點，測測算出合理的的物業(yè)管理收收費價格；運運用現(xiàn)代化的的管理手段，強強化服務管理理標準和理念念；做到有計計劃、有實施施、有控制、有有糾正，確保保各項制度的的落實，營造造高品位的居居住和購物環(huán)環(huán)境，滿足業(yè)業(yè)主（用戶）合合理的需求，創(chuàng)創(chuàng)造物業(yè)管理理的典范。（一）建立和實施施完善的物業(yè)業(yè)管理質量體體系被聘請的物業(yè)管理理公司要根據(jù)據(jù)本項目的特特點，制定出出一套全面、切切合實際的規(guī)規(guī)章制度，包包括商廈管理理的公眾制度度、員工的崗崗位職責權限限、各項工作作的操作流程程和管理服務務的考核標準準，確保每一一個環(huán)節(jié)和每每一個過程都都有章可循。既既以此作為規(guī)規(guī)范物業(yè)管理理公司行為的的準繩，又為為業(yè)主監(jiān)督考考核提供依據(jù)據(jù)。（二）針對項目的的特點，制定定相應的管理理措施考慮到本項目是商商業(yè)、住宅和和公寓相結合合，尤其商業(yè)業(yè)部分是管理理的重點，因因此必須做到到：1、為確保住宅和公公寓樓部分的的相對安靜和和安全，宜將將住宅區(qū)和商商業(yè)部分隔離離開，以免購購物人群亂竄竄到住宅樓內(nèi)內(nèi)，給住宅環(huán)環(huán)境帶來不利利影響；2、安全和消防措施施必須嚴密、周周全，除在必必要位置安裝裝應急照明和和逃生指示外外，尚須制定定消防應急措措施預案，并并定期進行消消防演習，保保證道路暢通通，確保在發(fā)發(fā)生意外事故故時，管理人人員及員工，包包括住宅及公公寓樓內(nèi)的住住戶能從容應應付，將可能能發(fā)生的損失失減至最低程程度。3、由于商業(yè)部分地地處市區(qū)繁華華地段，客流流量大，防盜盜和保潔的力力度一定要加加強，物業(yè)管管理公司應加加強防范意識識，有效地杜杜絕各種隱患患，盡可能減減少意外事故故的發(fā)生。4、加強對各類設施施、設備的維維修保養(yǎng)，發(fā)