房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理LectureSeven

第七講房地產(chǎn)項目開發(fā)的實務(wù)基礎(chǔ)

—基礎(chǔ)認識與實務(wù)要義（Ⅲ）（教材相關(guān)內(nèi)容：《第八章》）三、前期工作階段的實務(wù)要義（Ⅱ）

—房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金籌集實務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)資金運動的特點：資金占用量大、

資金占用時間長、資金運動受區(qū)域范圍的影響，決定了籌集房地產(chǎn)開發(fā)資金必須遵循以下基本原則：

（一）開發(fā)資金籌集的基本原則（1）安全性原則

籌集資金要考慮利率變動、匯率變動的風險，同時要考慮到影響企業(yè)財務(wù)狀況和償債能力的舉債規(guī)模、償債日期、利率高低等各種因素，以更好的實現(xiàn)資金平衡，最終取得預(yù)期利潤。這就是說，籌集資金是以順利實現(xiàn)既定目標為原則，換言之，必須以籌資風險盡可能小為原則。（2）經(jīng)濟性原則由于房地產(chǎn)開發(fā)資金需求量極大，資金籌集的成本（包括有關(guān)費用）直接影響開發(fā)項目的效益及資金周轉(zhuǎn)。因此，籌資成本必須盡可能低。（3）可靠性原則

主要是指資金來源的保證程度要高。從房地產(chǎn)資金運動的特征可以看出，在一定的時點保證一定數(shù)量的資金投入尤為重要。因此，籌集資金的渠道、方式、時間、數(shù)量等都必須時切實可靠的。（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金來源和籌資方式1、房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金來源

■項目法人資本金由項目法人自有資金和政府財政資金構(gòu)成?！繇椖糠ㄈ俗杂匈Y金，是指項目投資人為擬建項目所投入的資金。包括國家投資機構(gòu)入股、國內(nèi)外企業(yè)入股、社會團體和個人入股的資金?！繇椖糠ㄈ速Y本金，可以是貨幣資金，也可以是實物資產(chǎn)，還可以是土地使用權(quán)、工業(yè)產(chǎn)權(quán)等無形資產(chǎn)?！鰢鴥?nèi)外銀行或金融機構(gòu)的信貸資金◆非銀行金融機構(gòu)是指證券公司、保險公司、養(yǎng)老基金、投資基金、信托投資公司等機構(gòu)?！粢话阗J款人需要具備一定資格和條件，借貸雙方需簽訂貸款合同，約定支付方式、還本付息方式和其他附加條款?！銎渌栀J資金可以是向其他企業(yè)借貸的資金，也可以是借貸的民間資金?！鐾赓Y外資主要是指外商人（含港、澳、臺）人士作為項目投資人或債權(quán)人為項目所提供的資金。外資金融機構(gòu)不包含在其中。2、房地產(chǎn)開發(fā)項目的籌資方式◆直接吸收即通過合作、聯(lián)營等直接吸收投資人的方式把投資人的資金吸引過來?！翥y行借款即通過向銀行和非銀行金融機構(gòu)的借款方式來籌資?！羯虡I(yè)信用即在商品交易中通過延遲付款和提前收款的方式籌集供應(yīng)商和客戶的資金?！舭l(fā)行股票即委托證券機構(gòu)發(fā)行項目或企業(yè)股票，以此吸引購買股票者的資金?！舭l(fā)行債券即通過發(fā)行項目或企業(yè)債券的方式吸引購買債券者的資金。3、資金來源與資金籌集方式的交互分類資金來源與資金籌集方式的交互分類組合，如下表所示：籌集方式資金來源吸收直接投資銀行借款（借款）商業(yè)信用發(fā)行股票發(fā)行債券國家財政資金√√銀行信貸資金√√√√非銀行金融機構(gòu)資金√√√√其他企業(yè)單位資金√√√√居民個人資金√√√√企業(yè)自留資金√√外商資金√√√√√（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資展望

（1）房地產(chǎn)投資基金

基金投資是國際資本投資中國房地產(chǎn)業(yè)的首選方式。它對房地產(chǎn)企業(yè)的投資屬于股權(quán)投資，不會給企業(yè)增加債務(wù)負擔。房地產(chǎn)企業(yè)若獲得房地產(chǎn)投資基金的投資，可以大大減小該企業(yè)對銀行貸款資金的依賴性，同時，由于房地產(chǎn)投資基金以分散投資、降低風險為基本原則，其在一個房地產(chǎn)企業(yè)的投資不會超過基金凈資產(chǎn)額的一定比例，從而也不會使企業(yè)喪失自主經(jīng)營權(quán)。進而，由于投資資金由專家操作，他們希望以經(jīng)營業(yè)績來取信于投資大眾，因此關(guān)注企業(yè)的規(guī)范化運作，這樣就會對房地產(chǎn)企業(yè)的運行起到一個有效的外部監(jiān)督作用，推動房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范操作和提高效益。在基金支援下還可以通過兼并、收購等手段加快同行業(yè)企業(yè)間的聯(lián)合，這也有利于房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。

房地產(chǎn)投資基金是對擬投資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項目進行全面的評審，從中優(yōu)選出高素質(zhì)、高成長性的企業(yè)。這意味著傳統(tǒng)模式中以開發(fā)商為投資主體的格局將被打破，投資主體更多的將是一個投資聯(lián)合體。這樣以房地產(chǎn)開發(fā)商為中心來圈錢、刨地、銷售的傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式也將會因房地產(chǎn)投資基金的介入而向現(xiàn)代化邁進。（2）房地產(chǎn)融資租賃

房地產(chǎn)融資租賃是指承租人，實際上是有中意的商品房卻缺乏購房資金的潛在購房人，委托租賃公司（出租人）根據(jù)自己的要求和選擇代為購入所需的房產(chǎn)，然后這個潛在的購房人以租賃方式從租賃公司租賃房產(chǎn)長期使用。實質(zhì)上這是一種潛在的購房人以融通資金的方式來“購房”，以改善自己的住房條件的一種經(jīng)濟活動。

房地產(chǎn)開發(fā)商能夠借托“融資租賃”擴大房地產(chǎn)銷路，比起自己采用“先租后買”的租賃方式來，其資金回籠要快得多。融資租賃最突出的優(yōu)越性在于：

出租人是已有了長期的承租人而購入房產(chǎn)，這樣既保持了房產(chǎn)的所有權(quán)，又可以避免盲目投資的風險和房產(chǎn)空置期的損失，

承租人不僅稅可以融資、避，更主要的是可以長期使用自己中意的房產(chǎn)。在我國發(fā)展融資租賃將有助于推動我國租賃市場的發(fā)展，這對于解決我國在發(fā)展房地產(chǎn)市場經(jīng)濟中難以避免的“高房價”與“低收入”的矛盾，有十分積極的現(xiàn)實和深遠意義。（3）房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托主要是指土地及房產(chǎn)的所有者（即委托人，包括土地受讓者），將其不動產(chǎn)的財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給信托投資機構(gòu)（即受托人），信托投資機構(gòu)根據(jù)委托人的要求，按照所簽訂的契約，對涉及房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)、買賣租賃、交換轉(zhuǎn)讓和其他相關(guān)業(yè)務(wù)進行經(jīng)營管理和處理。包括代理房地產(chǎn)的登記、過戶、納稅、代修房屋、代付水電費、代辦法律手續(xù)，此外還受理土地的丈量、建筑物的設(shè)計和繪圖，建筑工程的承包、房地產(chǎn)的鑒定、評估等業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)的經(jīng)營中、信托機構(gòu)處于中介地位，一般不承擔債權(quán)、債務(wù)的經(jīng)濟責任。房地產(chǎn)信托的主要作用在于：①為房地產(chǎn)開發(fā)及其改良溝通資金支持，因此是我國加強土地開發(fā)管理，推行“土地儲備”制度的可取途徑。②房地產(chǎn)經(jīng)營提供專家服務(wù)，免除業(yè)主因?qū)I(yè)知識的不足而可能承受的風險。③作為房地產(chǎn)交易服務(wù)的中介人，可以公平地為交易雙方解決定價、信息等方面的問題，從而提高市場效率。④房地產(chǎn)信托機構(gòu)以信用為紐帶，還能夠整合以上三個作用，是一種具有有效組織房地產(chǎn)生產(chǎn)與服務(wù)、經(jīng)營與管理的專業(yè)力量，以及有效溝通房地產(chǎn)市場供需資金與信息等資源的優(yōu)勢的現(xiàn)代金融工具。房地產(chǎn)信托的主要業(yè)務(wù)品種有：①房地產(chǎn)資金信托。是指社會上的投資人將擁有的合法資金，委托信托投資機構(gòu)，以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的在房地產(chǎn)領(lǐng)域的管理、運用和處分的行為。②房地產(chǎn)實物財產(chǎn)信托。是指房地產(chǎn)信托機構(gòu)以信托方式接受委托人委托的房地產(chǎn)實物，包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)托管的資產(chǎn)，按照委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的管理、運用和處分的行為。房地產(chǎn)信托機構(gòu)代為管理、運用和處分的房地產(chǎn)包括辦公用房、商鋪、酒店、賓館、廠房以及住宅。隨著房地產(chǎn)生產(chǎn)細分和發(fā)展，房地產(chǎn)信托機構(gòu)經(jīng)營管理能力的提高，房地產(chǎn)實務(wù)財產(chǎn)信托將有較大的發(fā)展前景。③房地產(chǎn)債權(quán)信托。是指房地產(chǎn)債權(quán)人將其所擁有的房地產(chǎn)債權(quán)委托給房地產(chǎn)信托機構(gòu)，由房地產(chǎn)信托機構(gòu)以受托人的身份發(fā)給受益權(quán)證書，然后由委托人通過將受益權(quán)證書轉(zhuǎn)讓給第三者等方式收回資金，從而使原固定的債權(quán)轉(zhuǎn)為流動化的資金的行為。這種房地產(chǎn)債權(quán)信托，常用于個人住房貸款債權(quán)信托，對搞活個人住房貸款，滿足購房者的貸款需求有著重要的意義。（4）房地產(chǎn)證券化

房地產(chǎn)證券化是指通過以房地產(chǎn)為對象或與房地產(chǎn)有關(guān)的債權(quán)作擔保而發(fā)行股票、債券、基金、投資券等有價證券，以有價證券形式從市場籌集房地產(chǎn)資金的資金融通機制。它通過發(fā)行基金權(quán)益單位，將小投資者的資金匯集后購買房地產(chǎn)，或?qū)⒎康禺a(chǎn)按價值單元分割成小的產(chǎn)權(quán)單位，出售給投資者，實行房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)分離，租金收入扣除開支后分配給投資者。房地產(chǎn)證券化把投資者對房地產(chǎn)的直接物權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟凶C券性質(zhì)的權(quán)益憑證，即將直接房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化為證券投資，使得房地產(chǎn)整體性權(quán)益和有價證券票面價值的可分割性能夠互通。這是對傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資的變革。在我國發(fā)展房地產(chǎn)證券化是勢在必行。（四）銀行貸款和發(fā)行債券、股票的條件1、銀行貸款的條件（1）銀行貸款的常用方式

◆房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款是銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的生產(chǎn)性流動資金貸款◆房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款是指房地產(chǎn)銀行對具體房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)放的生產(chǎn)性流動資金貸款。它只能用于規(guī)定的開發(fā)項目?！舴康禺a(chǎn)抵押貸款房地產(chǎn)抵押貸款是指借款人或第三人合法擁有的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向銀行提供履行債務(wù)的保證而取得的貸款。當借款人不履行債務(wù)時，銀行有權(quán)依法處分作為抵押物的房地產(chǎn)，并優(yōu)先受償?？梢栽O(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)有：依法取得的土地使用權(quán)；依法取得的房屋所有權(quán)及相應(yīng)的土地使用權(quán)；依法取得的房屋期權(quán)；依法可抵押的其他房地產(chǎn)等。（2）銀行貸款的必要條件■取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款的條件申請房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款必須具備以下條件：◆必須具有開發(fā)企業(yè)資格證書，必須持有工商營業(yè)執(zhí)照；◆必須在貸款銀行開例帳戶，持有貸款證；◆必須擁有一定量的自有資金；◆必須具有開發(fā)計劃、有關(guān)部門下達的年度投資計劃和開發(fā)項目的有關(guān)批準文件；◆必須具有健全的管理機構(gòu)和財務(wù)管理制度；◆必須具有還本付息的能力等?！鋈〉梅康禺a(chǎn)開發(fā)項目貸款的條件除了必須符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款條件外，還必須具備以下條件：◆貸款項目必須列入當年的開發(fā)計劃；◆必須具備批準的設(shè)計文件，并經(jīng)過銀行的項目評估；◆必須前期工作準備就緒，落實施工單位，具備開工條件?！鋈〉梅康禺a(chǎn)抵押貸款的條件房地產(chǎn)抵押貸款的對象是符合條件、具有可抵押的房地產(chǎn)的法人、或者是具有抵押的房地產(chǎn)、并具有完全民事行為能力的自然人。2、債券融資由于公司債券較政府債券風險大，因此其利率要高于政府債券利率。其發(fā)行主體是房地產(chǎn)股份有限公司、國有獨資房地產(chǎn)公司和2個以上國有企業(yè)或者2個以上國有投資主體設(shè)立的房地產(chǎn)有限責任公司。（1）發(fā)行企業(yè)債券的條件房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債券必須符合以下條件：◆企業(yè)規(guī)模達到國家規(guī)定的要求；◆企業(yè)財務(wù)會計制度符合國家規(guī)定；具有償債能力；企業(yè)經(jīng)濟效益好、發(fā)行債券前連續(xù)三年盈利；◆所籌集的資金用途符合國家產(chǎn)業(yè)政策；◆債券利率不得高于國務(wù)院限定的水平；◆符合國務(wù)院規(guī)定的其他條件；◆符合國家對發(fā)行房地產(chǎn)公司債券規(guī)定的特定限制性條件。（2）公司債券的發(fā)行程序■由公司權(quán)力機構(gòu)作出決定。有限責任公司或股份有限公司發(fā)行債券由董事會制定方案，股東大會或股東會作出決議；國有獨資公司由國家授權(quán)投資的機構(gòu)或國家授權(quán)部門作出決定?！鰣笳垏鴦?wù)院證券管理部門批準。申請時應(yīng)提交下列文件：◆公司登記證明；◆公司章程；◆公司債券募集辦法；◆資產(chǎn)評估和驗資報告?！龉?zhèn)技k法。在債券募集辦法中一般還包括該公司債券經(jīng)證券主管機關(guān)指定的評估機構(gòu)評定的債券等級。■債券承銷機構(gòu)承銷。股票發(fā)行主體限于房地產(chǎn)股份有限公司，包括已經(jīng)成立的房地產(chǎn)股份有限公司和經(jīng)批準擬成立的房地產(chǎn)股份有限公司。（1）發(fā)行股票的一般條件◆符合國家產(chǎn)業(yè)政策；◆發(fā)行的普通股限于一種，同股同權(quán)；◆發(fā)起人認購的股本數(shù)不低于股本總額的規(guī)定比例；◆向社會公眾發(fā)行的部分不低于股本總額的規(guī)定比例；◆證券委規(guī)定的其他條件。

（2）增資擴股時發(fā)行股票除了上述一般條件外，還應(yīng)當具備以下條件：◆前一次發(fā)行的股份已募足，并間隔一年以上；◆最近三年連續(xù)盈利，并可向股東支付股利；◆公司預(yù)期利潤率可達同期銀行存款利率；◆證券委規(guī)定的其他條件。3、股票融資（五）資金流動計劃的編制

資金流動計劃是編制資金籌集方案的基礎(chǔ)，其編制步驟如下：（1）編制資金投入計劃表時間費用123456789101112合計土地費用前期費用建安工程費用室外配套工程費用管理費利息不可預(yù)見費合計單位：萬元

由于稅金在收入實際時間同時發(fā)生，故上表中未列，可以在編制收入計劃時直接扣除。（2）編制資金收入計劃表單位：萬元時間內(nèi)容123456789101112合計預(yù)售定金銷售收入租金收入合計

必須注意的是，由于預(yù)期租金、售價的不確定性較大，因此編制資金收入計劃表，必須經(jīng)過認真的市場調(diào)查，對市場競爭情況、市場吸收能力進行認真細致的分析。（3）編制資金流動計劃表單位：萬元時間內(nèi)容123456789101112合計資金投入資金收入差額累計資金投入累計資金收入累計差額表中，資金投入與資金收入的差額與累計差額分別表示當期或累計的扣除租、售收入后的實際投入的自有資金或借入資金的數(shù)量，這是判斷必須籌集的資金數(shù)量、時間、期限的主要依據(jù)。（六）資金成本和籌資風險的度量資金成本是指資金使用者支付給資金所有者的報酬，也就是資金使用者取得資金使用權(quán)付出的代價。（1）銀行貸款的資金成本（2）發(fā)行債券的資金成本其中，1、資金成本（3）發(fā)行股票的資金成本發(fā)行的股票份優(yōu)先股和普通股。優(yōu)先股的股利事先確定，固定不變。普通股的股利不確定，逐年變化?！舭l(fā)行優(yōu)先股的資金成本◆發(fā)行普通股的資金成本（4）綜合資金成本一個企業(yè)可能同時采用多種籌資方式。所以需要計算全部資金的成本——綜合資金成本，其計算公式為：式中，表示綜合資本化率；

為某一個別資金成本；

表示相應(yīng)的個別資金占全部資金的比重；

表示資金來源種類。通常我們以各種條件下項目的各種可能的收益額與“期望收益額”的差異程度來衡量資金籌集的風險程度。風險程度度量是常用的統(tǒng)計指標有“期望收益額”、“標準差”和“變異系數(shù)”。（1）期望收益額式中

表示期望收益額；

表示第i種可能結(jié)果底收益額；

表示第i種可能結(jié)果發(fā)生底概率；

表示各種可能結(jié)果底總數(shù)。

2、籌資風險的度量（2）標準差標準差反映各種可能結(jié)果的收益額偏離期望收益額的綜合差異。標準差一般用表示，其計算公式如下：（3）變異系數(shù)變異系數(shù)用于比較分析不同的期望收益額的各種資金籌集方案的風險大小。變異系數(shù)一般用表示，其計算公式如下：【例】假設(shè)有一筆1000萬元的投資資金投資于一個開發(fā)項目，其中500萬元投入住宅開發(fā)，500萬元投入辦公樓開發(fā)。估計住宅市場好的概率0.7（差為0.3）；辦公樓市場好的概率為0.65（差為0.35），并兩種市場情況下的收益，如下圖表示：計算此項組合投資資金的期望收益額、標準差和變異系數(shù)?！窘狻?/p>

（1）期望收益額（2）標準差

＝＝（3）變異系數(shù)（七）資金籌資方案的比較具體步驟如下：（1）列出指標比較表指標方案A方案B方案C安全性X11X21X31經(jīng)濟性X12X22X32可靠性X13X23X33表中，◆安全性指標可由各籌資方案的變異系數(shù)取得；

◆經(jīng)濟性指標可由各籌資方案的綜合資金成本取得；◆可靠性指標可以對各方案可能的資金落實程度作估計打分取得。（2）列出指標評價值表指標各方案的指標評價值方案A方案B方案C安全性P11P21P31經(jīng)濟性P12P22P32可靠性P13P23P33對于安全性、經(jīng)濟性指標的評價值，一般越低越好，所以用調(diào)和平均數(shù)公式計算：對于可靠性指標的評價值，一般越高越好，所以用加權(quán)平均數(shù)公式計算：（3）列出方案總評價分計算表指標權(quán)重各方案的指標評價分方案A方案B方案C安全性W1P11·W1P21·W1P31·W1經(jīng)濟性W2P12·W2P22·W2P32·W2可靠性W3P13·W3P23·W3P33·W3評分合計1TP1TP2TP3表中，Wj表示第j