房地產(chǎn)商鋪投資及房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行與預(yù)測(cè)

新聞截止2013年8月份，我國(guó)居民儲(chǔ)蓄余額已連續(xù)三個(gè)月突破43萬(wàn)億元，位于歷史最高位。目前我國(guó)已成為全球儲(chǔ)蓄金額最多的國(guó)家，人均居民儲(chǔ)蓄超3萬(wàn)元。我國(guó)也是全球儲(chǔ)蓄率最高的國(guó)家，儲(chǔ)蓄率已超過(guò)50％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)世界平均水平。好事還是壞事？中國(guó)普通老百姓的手中的余錢(qián)越來(lái)越多了銀行有充足的信貸資金支持經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。一般中低收入者傾向把錢(qián)存在銀行，吃利息。由于存款利率低，利息少，與每年通脹相抵，幾乎不賺錢(qián)，甚至賠本。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講，中低收入者存款越多，財(cái)富貶值越多。結(jié)論：少存錢(qián)！新問(wèn)題：錢(qián)不存著干什么？答案：金融投資！什么是金融投資？包括房地產(chǎn)投資，股票與債券等有價(jià)證券投資，保險(xiǎn)投資，………通俗點(diǎn)說(shuō)，就是買(mǎi)房子，買(mǎi)股票，買(mǎi)債券，買(mǎi)基金，買(mǎi)保險(xiǎn)……..股票-----有多愁，一江春水向東流因?yàn)橹袊?guó)的股市是政策市，再加上眼下股市萎靡，讓股民財(cái)富嚴(yán)重縮水。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年股民的人均損失約在4萬(wàn)元左右。房地產(chǎn)投資在目前眾多個(gè)人投資項(xiàng)目中，房地產(chǎn)已成為一種日益受到重視的投資工具，逐漸被更多的家庭納入理財(cái)計(jì)劃中。房地產(chǎn)投資分析1、個(gè)人資金實(shí)力

房地產(chǎn)投資需要大量的資金墊付，如果沒(méi)有資金實(shí)力，或者若沒(méi)有一定的籌資能力，就不能投資于房地產(chǎn)。2、房產(chǎn)投資品種的選擇目前供個(gè)人投資者選擇的投資種類(lèi)主要有住宅、商鋪、寫(xiě)字樓等；一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)繁榮和快速增長(zhǎng)時(shí)，投資商業(yè)用房甚至是公寓都會(huì)有較好的回報(bào)。3、購(gòu)置投資型房產(chǎn)時(shí)應(yīng)考慮全面綜合考慮該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的實(shí)力、地點(diǎn)、周邊環(huán)境、房型以及物業(yè)管理等方面的問(wèn)題。4、個(gè)人投資房產(chǎn)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

如果投資者完全用自有資金買(mǎi)房，若房屋不能及時(shí)變現(xiàn)，投入的資金就會(huì)被套牢；如果是通過(guò)貸款支付房款，就背上了長(zhǎng)期支付利息的包袱。

因此在選擇房產(chǎn)作為投資工具的同時(shí)，要具備對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的承受力和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的能力。

尤其是對(duì)于部分以借貸形式投入房產(chǎn)的投資者，更應(yīng)本著“穩(wěn)健”的原則，用于房屋住房還貸的比例，不宜超過(guò)家庭收入的40％。商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，主要包括購(gòu)物中心、百貨、超市、商業(yè)街、主題商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、寫(xiě)字樓、酒店等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，區(qū)別于普通住宅、公寓、寫(xiě)字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。商業(yè)地產(chǎn)具有地產(chǎn)、商業(yè)、投資三方面的特性。黃金商鋪：一鋪養(yǎng)三代俗話說(shuō)：“一鋪養(yǎng)三代?！币庵竿顿Y一套商鋪，靠收取租金可以供給三代人的生活所需。

如何找到最具有性?xún)r(jià)比的商鋪，確是一門(mén)大大的學(xué)問(wèn)。1.商鋪必須有獨(dú)立門(mén)面，獨(dú)立門(mén)面相當(dāng)重要，最好是1樓正面沿街，門(mén)寬不低于4.5米，商鋪沒(méi)有獨(dú)立的門(mén)面，會(huì)失去廣告空間和上門(mén)客的數(shù)量，也會(huì)失去施展?fàn)I銷(xiāo)促銷(xiāo)的空間。2.周邊有著名連鎖品牌餐飲或品牌專(zhuān)賣(mài)店入駐最佳，品牌連鎖機(jī)構(gòu)的選鋪工作相當(dāng)系統(tǒng)化和專(zhuān)業(yè)，借其公司的市場(chǎng)判斷能力，完善自己的判斷。3.選擇的區(qū)域應(yīng)該在辦公樓附近、交通樞紐鄰近處、學(xué)校附近、居民密集區(qū)，主要經(jīng)營(yíng)出路以周邊固定消費(fèi)為主。4.人流量是關(guān)鍵因素。商鋪的收益訣竅在于商鋪門(mén)前的人流量，總量越高越好，如是餐飲商鋪還要統(tǒng)計(jì)晚上18-23點(diǎn)的人流。5.理想的商業(yè)建筑結(jié)構(gòu)以框架為佳，此種結(jié)構(gòu)得房率較高、當(dāng)中立柱較小甚至是沒(méi)有，有利于經(jīng)營(yíng)者商品的展示和商鋪的格局規(guī)劃。6.周邊100米最好能有公交站及地鐵出口，停車(chē)位較近，商鋪要回避那些能在門(mén)口停車(chē)的商鋪，因?yàn)殚T(mén)口能停車(chē)的話會(huì)影響商鋪的展示面。7.了解周邊的規(guī)劃及商鋪的開(kāi)發(fā)商，好的周邊規(guī)劃決定商鋪未來(lái)幾年的走勢(shì)，好的開(kāi)發(fā)商擁有良好的商業(yè)配套，這些都是投資的重點(diǎn)。8.商鋪投資宜重發(fā)展前景，雖然在一些位置偏差的地方前期租金很低，幾乎商戶(hù)無(wú)人問(wèn)津，但需要判斷符合周邊市場(chǎng)好、人流有逐步擴(kuò)大的趨勢(shì)，這些商鋪具備投資價(jià)值。

國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀經(jīng)過(guò)30幾年的改革開(kāi)放，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展得迅猛，世界矚目。2013年，中國(guó)GDP已經(jīng)位居世界第二。2012年全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均總收入26959元。我國(guó)之前的經(jīng)濟(jì)成果的取得，房地產(chǎn)行業(yè)功不可沒(méi)。

黨的十八大報(bào)告中鄭重提出，到2020年實(shí)現(xiàn)GDP和城鄉(xiāng)居民人均收入比2010年翻一番。9月11日第七屆夏季達(dá)沃斯論壇在大連舉行?？偫砝羁藦?qiáng)在開(kāi)幕儀式上說(shuō)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入提質(zhì)增效的“第二季”，后面的故事會(huì)更精彩。作為一個(gè)地大物博的人口大國(guó)，刺激居民消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，已經(jīng)成為政府和民間公認(rèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展路徑，相關(guān)政策也陸續(xù)出臺(tái)。中國(guó)的工業(yè)化、城鎮(zhèn)化遠(yuǎn)未完成，區(qū)域發(fā)展回旋余地和市場(chǎng)潛力巨大。房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀適逢9月，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入傳統(tǒng)的銷(xiāo)售旺季“金九銀十”，多地出現(xiàn)“日光盤(pán)”等搶房現(xiàn)象。

房地產(chǎn)企業(yè)在緊鑼密鼓推盤(pán)的同時(shí)卻鮮有人奉行“降價(jià)策略”，絕大部分城市的房?jī)r(jià)依然處于“看漲”的預(yù)期當(dāng)中。2013年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的主要特點(diǎn)2013年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析與預(yù)測(cè)

2013年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的主要特點(diǎn)

一、住房需求旺盛，供求關(guān)系趨緊。從供給方面看，在2010年以來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策作用下，房地產(chǎn)投資和新開(kāi)工速度趨緩，各地新建商品房的竣工量增速大幅下滑。從需求方面看，今年上半年，由于剛性需求和改善性需求仍然比較旺盛，加上信貸環(huán)境比較寬松，使得住房銷(xiāo)售速度較快?？傮w上住房供求趨于緊張，特別是北京、上海、廣州、深圳等一線熱點(diǎn)城市的住房供求矛盾進(jìn)一步加劇。2013年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的主要特點(diǎn)二、市場(chǎng)住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)明顯上漲2012年下半年到2013年上半年，以一線熱點(diǎn)城市為代表的市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲較快。根據(jù)中指院“百城價(jià)格指數(shù)”對(duì)全國(guó)100個(gè)主要城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)2013年8月，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10442元/平方米，環(huán)比7月上漲0.92%，自2012年6月以來(lái)連續(xù)第15個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅比上月擴(kuò)大0.05個(gè)百分點(diǎn)，其中71個(gè)城市環(huán)比上漲，29個(gè)城市環(huán)比下跌。2013年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的主要特點(diǎn)三是全國(guó)土地購(gòu)置面積下降，土地成交額則走高。一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)后續(xù)市場(chǎng)預(yù)期并不樂(lè)觀，拿地更加謹(jǐn)慎。特別是一些三線城市供給出現(xiàn)相對(duì)過(guò)剩，開(kāi)發(fā)企業(yè)再次向一、二線城市收縮戰(zhàn)線。另一方面，由于前期開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售回款較好，補(bǔ)庫(kù)存的動(dòng)機(jī)增強(qiáng)，而一些熱點(diǎn)地區(qū)的土地供應(yīng)數(shù)量有限，導(dǎo)致土地溢價(jià)率較高，開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地成本在進(jìn)一步上升。

2013年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析與預(yù)測(cè)

其一，流動(dòng)性收緊有可能從開(kāi)發(fā)貸款和購(gòu)房貸款兩個(gè)方向形成資金擠壓。下半年房地產(chǎn)面臨的籌資成本和籌資難度可能有所增加，這不僅會(huì)降低開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款到位速度，而且也會(huì)抑制居民購(gòu)房貸款。近期部分地區(qū)的銀行已削減了購(gòu)房貸款的利率折扣力度，放貸速度也有所放緩。2013年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析與預(yù)測(cè)其二，“國(guó)五條”政策的落實(shí)使得部分城市二手房市場(chǎng)交易量下降。“國(guó)五條”規(guī)定，非獨(dú)套二手房交易按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅，與以往按交易總價(jià)格的1%征稅相比，個(gè)人所得稅稅負(fù)明顯增加。該項(xiàng)政策固然可以壓縮投機(jī)者的獲利空間，但也容易導(dǎo)致改善型需求者的購(gòu)房能力下降，賣(mài)舊換新、賣(mài)小換大的改善型需求的釋放也受到影響。2013年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析與預(yù)測(cè)其三，房?jī)r(jià)上漲壓力仍然較大。第一，供求緊張狀況難以較快緩解。下半年城鎮(zhèn)房地產(chǎn)供給情況仍不容樂(lè)觀，而市場(chǎng)銷(xiāo)售增幅較快，特別是一線熱點(diǎn)城市的住房供需矛盾將更加突出。第二，上半年開(kāi)發(fā)商拿地重心多轉(zhuǎn)到一線城市。其前五個(gè)月的土地出讓金已分別接近2012年土地出讓金的總額，上漲350%。從以往經(jīng)驗(yàn)看，如果開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金狀況沒(méi)有明顯惡化，前期高地價(jià)必然會(huì)增大后期樓盤(pán)的漲價(jià)壓力。2013年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析與預(yù)測(cè)其四，不同城市的市場(chǎng)分化將進(jìn)一步加劇。與一線城市房?jī)r(jià)上漲壓力較大相比，部分二、三線和四線城市的房?jī)r(jià)漲幅很有可能在下半年出現(xiàn)回落，這些地區(qū)的共同特點(diǎn)是前幾年住房供應(yīng)量過(guò)大，在投資投機(jī)性需求被抑制的情況下，剛性需求和改善性需求難以支撐較高的住房供給和高房?jī)r(jià)。