房地產(chǎn)項目管理與現(xiàn)場管理(修復)

項目管理與現(xiàn)場管理主講：張崇偉世紀城（東區(qū)）項目部經(jīng)理技改項目部經(jīng)理課程簡介學習目的：了解工程項目的生命周期、建設程序，工程項目建設各階段所涉及的主要內容及實施程序。重點掌握工程項目管理的目標及系統(tǒng)結構，管理的基本內容以及影響工程項目管理成功的因素。掌握和運用項目管理理論、方法、工具，進行房地產(chǎn)開發(fā)項目決策和過程管理。適用范圍：適用于房地產(chǎn)開發(fā)公司的各相關平臺部門、項目部、物業(yè)管理公司。學習方法：查閱相關參考書，熟悉房地產(chǎn)的運作流程和模式（可參考公司質量管理體系流程文件），多實踐，做到理論聯(lián)系實際。課程體系一、項目管理的基本知識

1、項目與工程項目。

2、項目管理與工程項目管理。

3、項目各階段的主要工作。二、項目現(xiàn)場管理

1、質量管理

2、進度管理

3、成本管理

4、安全管理

5、資料管理

6、風險管理

7、采購管理

8、人力資源管理

9、項目溝通第一部分項目管理的基本知識1.項目：按限定時間、限定費用和限定質量標準完成的一次性任務和管理對象。特征:(1)項目的一次性；（2）項目目標的明確性；（3）項目的整體性一、項目與工程項目房地產(chǎn)項目的定義房地產(chǎn)項目是工程建設項目的一種，是指在一定的時間，費用和質量的要求下，為形成一定生產(chǎn)能力或使用功能的固定資產(chǎn)，而按特定的程序完成的一次性任務。2.項目的分類：按最終成果或專業(yè)特征劃為標志進行劃分3.工程項目：指在一定的約束條件下（限定資源、時間、質量），具有完整的組織機構和特定的明確的目標的一次性工程建設工作或任務。特點：（1）具有特定的對象（2）有時間限制（3）有資金限制和經(jīng)濟性要求（4）一次性特點（5）復雜性和系統(tǒng)性1.項目管理：為使項目取得成功（實現(xiàn)所要求的質量、所規(guī)定的時限、所批準的費用預算）所進行的全過程、全方位的規(guī)劃、組織、控制與協(xié)調。項目任務和成果具有一次性；項目目標具有明確性：如工期目標，費用目標，質量目標；項目系統(tǒng)具有整體性；項目對象具有確定性；實行項目經(jīng)理負責制；項目管理與企業(yè)管理是不同的二、項目管理與工程項目管理

開發(fā)商項目管理工作內容三大階段

1、前期的準備階段；

2、建筑施工階段；

3、經(jīng)營階段開發(fā)商的管理模式

現(xiàn)行的房地產(chǎn)項目管理模式主要可分為：部門制公司制事業(yè)部制專業(yè)管理制部門制項目管理模式根據(jù)管理學中組織結構的分類，按照項目開發(fā)流程，一般設置開發(fā)、工程、財務、設備材料、銷售、辦公室等部門。從房地產(chǎn)項目的生命周期分析，開發(fā)部主要是負責項目前期的立項、審批、規(guī)劃、征地、拆遷等工作。工程和造價部在項目的中期，負責施工建設階段的管理工作。銷售部在項目的后期負責房地產(chǎn)的經(jīng)營、銷售工作；財務部的主要工作在項目中后期，負責資金的收支及財務核算、分析工作；辦公室負責文秘、統(tǒng)計等后勤工作。公司制項目管理模式公司制項目管理，多從事單一項目的運作。土地的前期開發(fā)工作一般由綜合開發(fā)企業(yè)（通常也是投資的一方）完成，項目公司的主要職能為工程建設、配套和銷售。樓盤基本銷售完畢后，項目公司或承接新的項目，或清盤，或轉為物業(yè)公司。事業(yè)部制項目管理模式事業(yè)部制項目管理是企業(yè)根據(jù)項目開發(fā)情況，設立若干個事業(yè)部。事業(yè)部擁有獨立運作項目的權力，從策劃定位直至銷售均可自主進行，也可對外委托。事業(yè)部實行獨立核算，對項目的經(jīng)營效益負責。專業(yè)管理公司項目制模式專業(yè)管理公司項目制其基本運作方式是在完成項目的前期開發(fā)（土地受讓、立項、規(guī)劃許可等）和策劃定位、建筑設計工作以后，即可以合同形式，委托專業(yè)管理公司承擔自開始營造至交鑰匙的一應事宜，體現(xiàn)出社會化分工的現(xiàn)代特征。2.工程項目管理：工程建設者運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，對工程的建設進行全過程和全方位的管理，實現(xiàn)生產(chǎn)要素在工程項目上的優(yōu)化配置，為用戶提供優(yōu)質產(chǎn)品。分類：（1）建設項目管理（2）設計項目管理（3）咨詢（監(jiān)理）項目管理（4）施工項目管理工程項目管理表現(xiàn)在建設方即是我們在第二部份要講的現(xiàn)場管理。項目管理現(xiàn)代項目管理起源于美國。20世紀50年代后期，美國的蘭德公司首次在北極星導彈計劃中運用了PERT技術。美國的杜邦公司創(chuàng)造了CPM方法，用于研究和開發(fā)、生產(chǎn)控制和計劃編排，結果大大縮短了完成預定任務的時間，之后它們分別被稱為“計劃評審技術”和“關鍵路徑法”。現(xiàn)代項目管理科學便是從這兩項技術的基礎上迅速發(fā)展起來的，融合了后來發(fā)展起來的WBS工作分解技術、蒙特卡羅（MonteCarlo）模擬技術和EV掙值分析技術，形成了一門關于項目資金、時間、人力等資源控制的管理科學。著名的阿波羅登月計劃、曼哈頓計劃等都是采用項目管理的理論和方法而取得成功的經(jīng)典案例。

項目管理的發(fā)展現(xiàn)代項目管理是近年來發(fā)展起來的一個管理學科的新領域。它與傳統(tǒng)的項目管理具有很大的不同，在當今信息社會和知識經(jīng)濟之中人們創(chuàng)造社會財富和福利的途徑與方式已經(jīng)由過去重復進行的生產(chǎn)活動為主，逐步轉向了以項目開發(fā)和項目實施活動為主的模式。項目開發(fā)與實施是主要的物質財富和精神財富生產(chǎn)的手段，現(xiàn)代項目管理正在成為現(xiàn)代社會中主要的管理領域。

項目管理的發(fā)展基本上可以劃分為兩個階段：

20世紀80年代之前被稱為傳統(tǒng)的項目管理階段，

20世紀80年代之后被稱為現(xiàn)代項目管理階段。20世紀80年代前講的項目管理就是指工程項目的管理。到20世紀90年代初，人們認為項目管理包括對于工程項目和各種技術開發(fā)項目的管理。20世紀90年代末期，西方國家認為項目管理包括各種對于各種創(chuàng)新活動的管理。2000年以后，所有一次性、創(chuàng)新性、獨特性工作的管理都被納入項目管理的范疇。項目管理的發(fā)展傳統(tǒng)項目管理發(fā)展階段從四十年代中期到六十年代，主要是應用于國防工程建設和工民建工程建設。傳統(tǒng)項目管理方法主要是致力于項目預算、規(guī)劃和為達到特定目標而借用的一些運營管理的方法，在相對較小的范圍內所開展的一種管理活動。從20世紀60年代起，建立起兩大國際性項目管理協(xié)會，即：以歐洲為主的國際項目管理協(xié)會（InternationalProjectManagement，Association—IPMA）和以美國為首的美國項目管理協(xié)會（ProjectManagementInstitute—PMI）以及各國相繼成立的項目管理協(xié)會，為推動項目管理的發(fā)展發(fā)揮了積極的作用、做出了卓越的貢獻。項目管理的發(fā)展現(xiàn)代項目管理階段

20世紀80年代之后項目管理進入現(xiàn)代項目管理階段，項目管理的應用領域在這一階段也迅速擴展到社會生產(chǎn)與生活的各個領域和各行各業(yè)，并且在企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展和日常經(jīng)營中的作用也越來越重要。今天，項目已經(jīng)成了社會創(chuàng)造精神財富、物質財富和社會福利的主要方式，所以現(xiàn)代項目管理也就成了發(fā)展最快和使用最為廣泛的管理領域之一。項目管理的發(fā)展項目管理管理工具

―甘特圖、PERT、CPM管理內容

―九大知識體系、五個階段管理重點

―進度、成本、質量、資金平衡房地產(chǎn)業(yè)――過去、現(xiàn)在、未來－－經(jīng)濟的支柱、財富的起點、文化的源泉

（北海、深圳、浦東）－－政府的角色與作用（加入WTO后的競爭）房地產(chǎn)業(yè)――行業(yè)的獨特性、項目的復雜性－－住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)（我公司的特色，目前我公司已完成了表面處理廠、PDP工業(yè)園、廣元新銳項目等工業(yè)地產(chǎn)，將邁出長虹，與其他企業(yè)合作）－－目標：以最快的速度、最低的成本向客戶提供高質量的房產(chǎn)房地產(chǎn)項目管理模塊

經(jīng)營環(huán)境模塊：城市經(jīng)濟與房地產(chǎn)經(jīng)濟、城市規(guī)劃與城市設計、房地產(chǎn)政策與制度、國際房地產(chǎn)比較、中國房地產(chǎn)市場趨勢與機會

投資策劃模塊：區(qū)位環(huán)境分析與投資區(qū)位選擇、土地市場分析與儲備策略、住宅市場分析、非住宅物業(yè)市場分析與開發(fā)策略、市場調研與產(chǎn)品定位、項目投資分析與決策

產(chǎn)品設計模塊：環(huán)境行為學、建筑策劃、場地規(guī)劃、社區(qū)規(guī)劃與住宅設計、景觀環(huán)境設計、規(guī)劃與設計創(chuàng)新、新技術與新材料應用

房地產(chǎn)項目管理模塊投融資管理模塊：財務報表分析、項目投融資決策、資金規(guī)劃、項目權益融資結構設計、開發(fā)項目融資、資本市場融資、投資性房地產(chǎn)融資、房地產(chǎn)金融業(yè)務

項目管理模塊：項目管理概論、房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織流程設計、房地產(chǎn)項目報批管理、房地產(chǎn)項目設計管理、房地產(chǎn)項目的信息管理、房地產(chǎn)項目風險管理

工程管理模塊：招投標管理、合同管理、成本管理、采購管理、工程監(jiān)理（現(xiàn)場管理）、室內裝修設計與施工管理

營銷策劃模塊：產(chǎn)品包裝、價格策略、推廣方案、廣告與促銷、銷售隊伍組織、賣場設計、物管前期介入

房地產(chǎn)項目管理模塊項目全案策劃：房地產(chǎn)項目全案策劃、居住房地產(chǎn)的全案策劃與經(jīng)營管理、商業(yè)房地產(chǎn)的全案策劃與經(jīng)營管理、休閑旅游房地產(chǎn)的全案策劃與經(jīng)營管理

企業(yè)經(jīng)營管理：房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理、房地產(chǎn)企業(yè)法人治理結構、房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理、房地產(chǎn)企業(yè)公共關系管理、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理及合理避稅、房地產(chǎn)企業(yè)法律風險規(guī)避與防范

物業(yè)經(jīng)營管理：設施管理、住宅區(qū)物業(yè)管理、非住宅性物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀、房地產(chǎn)估價

項目計劃與組織項目計劃要求：目標明確、指標格式化、任務模塊化、考慮動態(tài)性項目計劃內容：設計工作分解結構、編制工作說明書、分派任務和授權、估算成本和預算、編制進度計劃、報告制度、設計項目管理組織項目計劃與組織建設項目管理包含以下階段（1）項目建議書階段（2）可行性研究階段（3）設計工作階段（4）建設準備階段（5）建設施工階段（6）竣工驗收交付使用階段

從房地產(chǎn)公司的角度看，建設工程項目管理貫穿于從項目建議書開始到交付使用的整個階段。資源投入水平項目起點終點時間典型的項目生命周期示意圖

項目的生命周期可行性研究階段項目建議書階段設計工作階段竣工驗收交付使用階段建設準備階段建設施工階段三、項目各階段的主要工作1、項目建議書階段該階段根據(jù)公司的整體戰(zhàn)略規(guī)劃選定項目（公司高、中層參與），提出項目建議書。2、可行性研究階段該階段由負責規(guī)劃或拓展的部門對選定項目進行初步和詳細可行性研究并制訂項目商業(yè)計劃書。

請相關專家、學者對項目進行評估與論證（確定風險等級、進行資源測算等），提出項目可行性評估報告。通過公司決策層批準進入下一階段。本階段的工作重點是與公司決策層充分溝通并請相關專家、學者對項目進行評估與論證以確定項目的可行性。其中，項目溝通、成本管理、風險管理交叉在該階段中。若該階段可行性研究結果為項目可實施，則需要按計劃立項。3、設計工作階段經(jīng)過項目立項之后，由負責設計工作的部門（如規(guī)劃設計部）進行項目的概念設計、初部設計、擴初設計、施工圖設計等工作。通過反復的優(yōu)化，得到最終的成果圖。該階段穿插了項目溝通、合同管理、成本管理、風險管理、人力資源管理等內容。

4、建設準備階段該階段需要對可行項目作好開工前的人財物及一切軟硬件準備，主要包括以下工作：

⑴確定項目總負責人（重點項目）。

⑵確定項目經(jīng)理。

⑶確定項目組主要成員。

⑷確認項目的有效性（項目最終產(chǎn)品的范圍界定、實施方案、質量標準的確定、項目的資源保證、項目經(jīng)費及現(xiàn)金流量的預算、項目的工作結構分解、項目政策與程序的制訂、風險評估）。

⑸提出項目概要報告（營銷、物業(yè)等機構參與）。

⑹通過公司決策層批準進入下一階段。

⑺

取得土地使用權（可以在前三個階段進行）。

⑻制訂項目計劃（專業(yè)性、可行性）。

⑼通過項目（規(guī)劃）設計、工程招標、招標采購、監(jiān)理招標、物業(yè)招標等展開項目營銷。

⑽通過規(guī)劃、消防、人防、水、電、氣、防蟻等部門審查（協(xié)調貫穿整個項目實施過程）。

⑾取得施工許可證。⑿合同管理（質量、成本、進度、范圍、安全、風險等控制）。

本階段的工作重點是確定項目經(jīng)理并與項目組主要成員充分溝通，使雙方思想基本達成一致，然后對項目的有效性進行論證。6、建設施工階段該階段按計劃啟動實施項目工作，主要完成以下幾項工作：

⑴成立項目組織。⑵項目銷售（嚴格培訓、統(tǒng)一說法、不留后遺癥、展示開發(fā)商的文化等）。

⑶按照施工圖紙實施項目（注意過程控制，即質量、進度、成本、安全、風險等的控制）。⑷水、電、氣、智能化、網(wǎng)絡、商業(yè)等進場。⑸注意與各承包單位、監(jiān)理單位以及建設行政主管部門的協(xié)調。

本階段的工作重點是明確分工、制訂計劃、狠抓廉政、嚴格執(zhí)行計劃、適時調整計劃、搞好與政府各部門之間的關系、協(xié)調各部門、各單位之間的關系及進場時間、按現(xiàn)代項目管理的技術嚴格控制質量---成本---進度、項目的銷售等。7、竣工驗收交付使用階段

該階段需要完成以下工作：⑴項目驗收（單體、消防、人防、環(huán)境、水電、設備等），辦理備案證。

⑵物業(yè)公司對項目進行接管驗收。

⑶配合物業(yè)公司交房。

⑷項目清算。

⑸資產(chǎn)清理。⑹文檔歸結⑺對整個項目進行評估總結，為其它項目作準備。⑻解散項目組。本階段的工作重點是辦理備案證、配合物業(yè)公司交房、對整個項目進行評估總結，為其它項目作準備。

項目管理知識體系項目過程和整體化項目管理基本概念內外環(huán)境項目核準范圍規(guī)劃范圍定義范圍核實范圍改變控制項目范圍管理

項目質量管理質量規(guī)劃質量保證質量控制質量風險管理風險鑒別風險估量風險對策風險控制項目時間管理活動定義活動排序活動時間估算進度計劃進度控制項目人力資源管理組織規(guī)劃人員招聘隊伍組織項目采購管理采購規(guī)劃詢價與招標資源選擇合同管理合同終結項目費用管理資源規(guī)劃費用估算費用預算費用控制項目溝通管理溝通規(guī)劃住處傳輸進度報告驗收報告項目交接管理項目目標再評估接收人員培訓機構改組經(jīng)營流程改造項目出現(xiàn)問題的常見原因組織方面出現(xiàn)問題對需求缺乏管理缺乏計劃和控制估算錯誤克服這些不足的方法：PDCA循環(huán)(計劃——執(zhí)行——檢查——處理)第二部分項目現(xiàn)場管理項目經(jīng)理部又叫項目班子，簡稱項目部，是從事項目全部或部分工作的組織或群體。是由一組個體或幾組個體作為成員，為實現(xiàn)項目的一個或多個目標而協(xié)同工作的群體。項目班子共同點：1.職責是對項目進行規(guī)劃、組織、指揮、控制和協(xié)調。2.項目班子一般都是臨時性組織，3.項目班子一定要以一定的結構形式組織起來。項目經(jīng)理部項目經(jīng)理部的作用1、負責項目全過程的管理工作，是企業(yè)在該項目的管理層，同時對作業(yè)層有管理與服務的雙重職能；2、為項目經(jīng)理的決策提供信息依據(jù)，當好參謀，同時執(zhí)行項目經(jīng)理的決策意圖；3、項目經(jīng)理部不但要完成項目管理和專業(yè)管理任務，同時要協(xié)調各個部門之間，管理人員之間的關系，發(fā)揮每個人的崗位作用；4、是代表企業(yè)履行合同的主體，向最終建筑產(chǎn)品和業(yè)主負責；項目經(jīng)理部的運作：1、選擇合適的成員，形成一個完整的工作群體；2、使各個成員了解項目經(jīng)理部的目標和任務；3、明確項目經(jīng)理部各個部門及其成員的職責和權力；4、組織各成員開始執(zhí)行執(zhí)行各自的任務，開始推進工作。項目經(jīng)理（1）

1.項目經(jīng)理的地位：項目委托人的代表，項目全過程管理的核心，項目班子的領導者，項目有關各方協(xié)調配合的橋梁和紐帶。項目經(jīng)理的職責（2）（1）保證項目業(yè)主和其它各有關方面滿意（2）指導和控制項目的日常工作（3）要善于應變（4）如實反映情況（5）及時收回和支付所有應當收進和支付的款項項目經(jīng)理的權限和選聘（3）項目經(jīng)理要履行其職責，必須要有足夠的權限。選人要慎重，用人要信任?！耙扇瞬挥?，用人不疑”。項目經(jīng)理可從外部招聘，也可內部挑選?！鞍l(fā)現(xiàn)人才的方法是找那些最忙的人?！表椖拷?jīng)理的基本工作（4）1，規(guī)劃項目管理目標；2，制定職工行為準則；3，選用人才；項目經(jīng)理的經(jīng)常性工作（5）1、決策；2、深入實際，調查研究；3、學習；4、落實合同；5、協(xié)調（協(xié)調專業(yè)工程師無法解決的問題）；項目團隊項目經(jīng)理應該：1、尊重和關懷所有員工2、讓每一位成員明確理解他的工作職責及工作準則3、員工既是單個成員，又是團隊整體，要與他們進行良好的交流4、為個體成員和團隊樹立起明確的目標5、對團隊工作及為團隊建設付出的努力適當進行獎勵6、表現(xiàn)出對團隊的忠誠營造班子激勵機制激勵理論馬斯洛(Maslow)層次需求論：

一種需求滿足之后，新的需求又會出現(xiàn)。荷茲伯格(Herzberg)雙因素論

體能因素：

使人滿足

帶來積極因素

成就、承認、興趣、責任、提拔

保健因素：

減少不滿和消極因素

工作條件、薪水、上級關系、

公司制度、考勤等有成效項目團隊的特點對項目目標的清晰理解對每位成員角色和職責的明確期望目標導向高度的合作互助高度信任提高效率—胡蘿卜加大棒不明智第一時間就把事情辦好（交流誤解普遍存在于項目之中）設定現(xiàn)實目標（問題：計劃制定與項目經(jīng)理被任命之前）選用技術水平高的人員（請專家顧問的開支比起生手長時間工作的開支要少的多）有效地管理時間1、每個周末，找出幾個（2-5個）下周要完成的目標。2、每天結束時，列出第2天要做的事情。3、早晨的第一件事是看一下，并且整天都要看這個表。4、控制干擾，不要讓電話、郵件或隨意來訪者打擾你的工作。5、學會說“不”。6、有效利用時間（零碎時間）7、盡量一次性處理大部分時間8、周末，如果你完成了全部目標，就獎賞你自己。項目會議的類型情況評審會議解決問題會議技術設計評審會議項目團隊的績效評估書項目任務的執(zhí)行結果如何擴展他的知識需要進一步提高的地方項目后的評估團隊會議1、技術績效工作范圍質量管理變更2、成本績效3、進度計劃績效4、項目計劃與控制5、客戶聯(lián)系6、團隊7、交流8、識別問題與解決問題9、對未來項目的建議房地產(chǎn)項目現(xiàn)場管理的內容質量管理進度管理成本管理安全管理資料管理風險管理采購管理人力資源管理項目溝通1、質量管理

實現(xiàn)質量管理的首要步驟是進行質量規(guī)劃。質量規(guī)劃分兩部分進行，即建立質量標準體系和指定項目中具體工作的質量要求。在項目實施過程中，還要根據(jù)質量規(guī)劃對各項工作進行檢查和驗收，并將檢查和驗收的結果及時記錄以便隨時提供項目質量的相關信息。質量是企業(yè)的生命線，一個項目即使在規(guī)定的時間和成本內完工，但如果質量無法保證，這個項目也是失敗的，因此建立質量管理機制也是房地產(chǎn)項目管理的必然要求。1、質量管理特點1、全面性2、及時性與主動性3、標準的動態(tài)性4、連續(xù)性和相關性前期策劃階段：確定質量目標。設計階段：設計質量控制和實施方案的質量控制。實施階段：材料和設備的質量控制，工藝質量控制，施工工序質量控制等?？⒐を炇针A段：工程驗收及工程驗收交付的質量控制。銷售及后期服務階段：建立質量檔案和運行質量的監(jiān)督。工程質量控制的原則堅持質量第一堅持以人為核心預防為主堅持質量標準堅持科學、公正、守法的職業(yè)道德工程質量控制體系建設單位的責任選擇相應的勘測、設計、施工單位，簽訂含有質量條款的相關合同;所有建設相關項目應招標；發(fā)包、價格、工期合理、遵守建設強制性標準；對自選設計、施工單位發(fā)生的質量問題負相應責任；配備相應質管人員，與委托監(jiān)理單位簽訂監(jiān)理合同；開工前負責辦理有關施工圖設計文件審查、工程施工許可證和工程質量監(jiān)督手續(xù)、組織設計施工單位認真進行設計交底；施工中的檢查及竣工后的驗收；材料、購配件和設備的采購要求和相應責任。2.勘查、設計單位的責任按資質承攬工程，不得轉包、違法分包或借用其他單位名義承攬任務?？辈煳募鎸崪蚀_，設計文件符合國家規(guī)定設計深度，注明合理使用年限，設計文件中的材料、構配件、設備應注明規(guī)格、型號、技術指標，質量必須符合國家標準。對審查合格圖紙對施工方作出詳細說明，負責技術變更，參與質量事故分析，對設計造成的質量事故提出相應技術處理方案。施工單位的責任按規(guī)定承攬施工任務對施工質量負責－質量體系－責任制；總包（材料、施工；勘測、設計施工和設備采購）分包；總包單位和分包單位對分包工程質量承擔連帶責任。嚴格按照圖紙和施工技術規(guī)范施工，檢驗材料，不使用不合格和未檢驗產(chǎn)品。監(jiān)理單位的責任按規(guī)定承擔任務按相關規(guī)定與建設單位簽訂合同，對工程質量承擔責任（違法責任和違約責任）建材、構配件及設備生產(chǎn)單位的責任具備相應生產(chǎn)條件、技術裝備和質量管理體系，產(chǎn)品符合現(xiàn)行技術規(guī)定和設計要求并與說明書及包裝上的質量標準相符一.工程質量政府監(jiān)督管理體制和職能監(jiān)理管理體制

國務院建設行政有關部門－統(tǒng)一監(jiān)管全國有關建設工程質量國務院鐵路、交通、水利－專業(yè)建設工程質量縣以上政府建設性行政部門－區(qū)域內建設質量縣以上政府交通、水利有關部門－專業(yè)建設質量2.管理職能建立和完善工程質量管理法規(guī)－行政、技術建立和落實工程質量責任制建設活動主體資格管理（從業(yè)許可證、執(zhí)業(yè)資格）工程發(fā)包管理控制工程建設程序工程質量的政府監(jiān)督管理

二.工程質量管理制度

1.施工圖設計文件審查制度主體：國務院建設行政主管部門、省級政府建設行政主管部門認定機構；審查對象：建設單位審查依據(jù)：法律、法規(guī)、技術標準、規(guī)范….

審查方式：獨立審查（1）施工圖審查范圍：新建、改建、擴建的建設工程，省級政府建設行政主管部門可結合本地實際，確定具體范圍建設單位報送資料：建設行政主管部門委托相關審查機構，進行結構安全、強制性標準和規(guī)范執(zhí)行情況審查。（施工圖，立項文件或初設批文，初設文件，工程勘查報告計算書及計算軟件）（2）施工圖審查主要內容：穩(wěn)定性、安全性；消防、節(jié)能、環(huán)保、衛(wèi)生、人防等強制性規(guī)范；圖紙的設計深度；公眾利益是否受損。（3）施工圖審查各方的職責國務院建設行政主管部門：宏觀管理各省級建設行政主管部門：本區(qū)域的具體實施和監(jiān)督管理勘測設計單位：按強制標準勘測涉及并對其質量負責審查機構：受建設行政主管部門委托進行審查；對質量問題承擔失職責任

（4）施工圖審查程序(5)施工圖審查管理完成審查日期：一般項目：20個工作日一級、特級項目：30個工作日審查完成－結論－處理經(jīng)審批合格圖紙的修改程序建設或設計單位與審查機構的重大分歧處理施工圖審查經(jīng)費竣工驗收建設單位，勘測、設計單位各自對報送材料負責工程質量監(jiān)督制度

工程質量監(jiān)督管理主體：各級政府行政主管部門和其他有關部門工程質量監(jiān)督管理實施：工程質量監(jiān)督機構工程質量監(jiān)督機構的主要任務：受理建設工程項目的質量監(jiān)督制定質量監(jiān)督工作方案檢查施工現(xiàn)場工程建設各方主體的質量行為檢查建設工程實體質量監(jiān)督工程質量驗收向委托部門報送質量監(jiān)督報告對預制構件和商品混凝土質量進行監(jiān)督受委托部門委托按規(guī)定收取工程質量監(jiān)督費政府有關部門委托的工程質量監(jiān)督管理的其他有關工作3.工程質量檢測制度

工程質量檢測單位：建設行政主管部門領導和標準化管理指導下的工程質量檢測機構檢測報告的權威性：檢測報告具備法定效力，國家級檢測機構出具的報告在國內為最終裁定，在國外具有代表國家的性質

各級檢測機構的主要任務：國家級：受國務院建設行政主管部門和專業(yè)部門委托對指定的國家重點工程進行檢測，提出檢測復核報告和建議；對建筑構件、制品及有關材料、設備及產(chǎn)品進行抽樣檢驗省、市（地）、縣級：對本地區(qū)正在施工的建設工程所用材料、混凝土、砂漿和建筑構件等進行隨機抽樣檢測，向本地建設行政主管部門和質量監(jiān)督部門提出抽樣報告和建議；受同級行政主管部門委托，對本省、市、縣的建筑構件進行抽樣檢測對違反技術標準、失去失去質量標準的產(chǎn)品，檢測單位有權提供主管部門停止其生產(chǎn)的證明，不合格產(chǎn)品不許出廠，已出廠產(chǎn)品不得使用4.工程質量保修制度

定義：辦理交工驗收手續(xù)后的建設工程在規(guī)定的保修期限內、因勘察、設計、施工、材料等原因造成的質量問題，要由施工單位負責維修、更換、由責任單位賠償損失。質量問題：工程不符合國家工程建設強制性標準、設計文件及合同中對質量的要求。正常使用條件下，建設工程最低保修期限：基礎設施、房屋建筑的地基基礎和主體結構：設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限屋面防水、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏：5年供熱、冷系統(tǒng)：2個采暖、供冷期電器管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程：2年其他項目：按約定保修期（范圍）內保修義務的履行者：施工單位經(jīng)濟責任：（6個方面）施工、設計、材料、建設單位（含監(jiān)理單位）、使用單位、不可抗拒因素質量控制質量控制貫穿于項目管理的全過程。在現(xiàn)場管理中的質量控制，主要是施工質量控制。工程施工的質量控制第一節(jié)概述一、施工質量控制的系統(tǒng)過程按工程實體質量形成時間分事前控制事中控制事后控制按工程實體形成物態(tài)轉化階段分投入物質資源控制生產(chǎn)過程完工檢驗3.按施工層次結構劃分二.施工質量控制的依據(jù)合同設計文件管理法律、法規(guī)建筑法建筑質量管理條例建筑業(yè)企業(yè)自治管理條例、有關質量檢驗與控制的專業(yè)技術法規(guī)工程項目質量驗收標準工程材料、半成品和購配件控制的技術法規(guī)性依據(jù)控制施工作業(yè)活動質量的技術規(guī)程新工藝、新技術、新材料的使用三.質量控制的工作程序第二節(jié)施工準備的質量控制資質、施工組織設計、現(xiàn)場施工準備的審核一、施工承包單位資質審核施工承包單位資質分類施工總承包企業(yè)：12個資質類別下的特、1、2、3級專業(yè)承包企業(yè)：60個資質類別，1、2、3級勞務分包企業(yè)：13個類別監(jiān)理工程師對施工承包單位資質的審核招投標階段：確定參與投標企業(yè)資質等級，考核（營業(yè)執(zhí)照、證書、業(yè)績、人員、管理、資金、技術裝備；近期表現(xiàn)、發(fā)展趨勢；承建工程、現(xiàn)場管理水平）對中標進場施工承包企業(yè)質管體系的核查：質量意識，管理情況；ISO9000貫徹、認證；領導質管意識及機構落實，權限實施情況；現(xiàn)場經(jīng)理部質管體系。二.施工組織設計（質量計劃）的審查質量計劃與施工組織設計質量計劃：質量策劃結果的一項管理文件。對外是針對某一特定事件的質量保證，對內是質量管理的依據(jù)。包含為達到質量目標、要求的計劃、實施、檢查、處理環(huán)節(jié)的相關內容。質量計劃與施工組織設計異同

同：對象；形式；作用（向建設單位作出的質量管理承諾）

異：作用（對外－對內）；編制原理（質量管理標準、質量職能施工部署、技術質量形成）；內容（質量目標、組織結構、人員培訓、采購過程質量控制手段方法－結合工程特點運用）2.施工組織設計的審查程序承包單位報送《施工組織設計報審表》到項目監(jiān)理機構－總監(jiān)約定時間內組織審查－審定設計報建設單位－按審定文件施工－規(guī)模大、結構復雜工程處理－其它3.審查施工組織設計原則程序合法；符合國家技術政策、現(xiàn)實條件、體現(xiàn)質量、安全；針對本工程；操作性強；技術先進；管理體系；安全、環(huán)保、消防、施工措施不違規(guī)；承包單位自主權注意事項重要分項、分部工程開工前提交詳細說明（人、機、法）；施工順序（地下－地上、土建－設備、主體－圍護）；把握進度計劃；施工方案與施工平面布置一致。三.現(xiàn)場施工準備的質量控制定位及標高基準測量專業(yè)監(jiān)理工程師負責工程測量復核控制監(jiān)理工程師要求承包單位對建設單位給定的原始基準點、線、標高等測控點進行復核，結果報監(jiān)理工程師審核，經(jīng)批準后放線，建立施工測量網(wǎng)，對其正確性負責，同時做好基樁保護。測量專業(yè)監(jiān)理工程師負責復測施工測量控制網(wǎng)。施工平面的控制監(jiān)理督促建設方提供作業(yè)區(qū)，作業(yè)區(qū)劃分、占用時間、先后順序、現(xiàn)場布置等有利于施工和保證質量。材料購配件采購訂貨控制原材料采購：向監(jiān)理工程師申報，重要材料檢測半成品、構配件：按審批過的設計文件質量，招標供貨方向需方提供質量文件：合格證、技術說明、質檢證明、檢測者資質、關鍵工序人員資質及操作紀錄等

4.施工機械配置的控制選擇：綜合性能、數(shù)量、施工特點準備情況：到位情況、施工組織計劃相符、狀態(tài)分包單位資質審核確認總包單位提交《分包單位資質報審表》：分包工程情況、分包單位基本情況、分包協(xié)議草案。監(jiān)理工程師審查《分包單位資質報審表》：合法性、分包單位能力、調查分包單位：總監(jiān)書面批準確認、總包與分包簽訂協(xié)議（副本交監(jiān)理工程師備案）6.設計交底與施工圖現(xiàn)場核對監(jiān)理工程師參加設計交底應著重了解：自然條件；主管部門等要求、設計規(guī)范、市場供應；設計意圖；施工注意事項等施工圖紙現(xiàn)場校對：合法性認定；圖紙、說明書齊全；地下情況；圖紙有無錯、漏、碰、缺；地質水文等資料齊全準確；材料；工藝；施工單位是否具備施工圖涉及標準、圖冊、規(guī)范、規(guī)程；存在問題，施工單位書面提交，設計單位書面解釋確認后方可施工。嚴把開工關審核場地征用、三通一平等各項有關準備檢驗合格，總監(jiān)發(fā)布書面開工令、復工令；工程及工程變更項目開工前承包單位提交《工程開工報審表》，監(jiān)理審核、總監(jiān)批準方可施工。8.監(jiān)理組織內部監(jiān)控準備：監(jiān)理細則、人員、儀器等第三節(jié)施工過程質量控制作業(yè)技術準備狀態(tài)的控制－事前控制（一）.質量控制點的設置質量控制點：為保證作業(yè)過程的質量而確定的重點控制對象、關鍵部位或薄弱環(huán)節(jié)。（監(jiān)理－擬定質量控制工作計劃；承包單位－列明細表/名稱/內容/方法、交監(jiān)理工程師審查后執(zhí)行）選擇原則：難度大、影響大、危害大的對象施工關鍵工序、環(huán)節(jié)、隱蔽工程；薄弱環(huán)節(jié)、質量不穩(wěn)工序、環(huán)節(jié)、部位；對后續(xù)工程影響大的環(huán)節(jié)、部位；新技術、新工藝、新材料；技術難度大、施工條件困難的工序、環(huán)節(jié)。3.重點控制對象：人、料、機、法、環(huán)質量預控對策的檢查做好對策預案預案舉例（文字/表格/解析圖形）1.鋼筋電焊焊接質量預控可能發(fā)生的質量問題：接頭偏心彎折；焊條規(guī)格或型號不合要求；焊縫長度寬度不符合要求，凹陷、焊瘤、裂紋、咬邊、氣孔、夾渣等預控措施：檢查焊工上崗合格證；施焊前按規(guī)定進行焊接工藝試驗；每批鋼筋焊完，承包單位自檢、按規(guī)定見證取樣進行力學測試；檢查焊接質量同時抽檢焊條型號。混凝土灌注樁質量預控表可能發(fā)生的質量問題預控措施孔斜督促施工單位鉆孔前認真整平鉆機混凝土強度不夠隨時抽查原料，監(jiān)理工程師確認配合比，評定混凝土強度，按月向監(jiān)理報送評定結果縮頸、堵管督促施工單位每樁測坍落度2次，每30～50cm測定一次混凝土高度，隨時處理斷樁準備足夠混凝土供應機械，保證不間斷澆鑄鋼筋籠上浮掌握泥漿比重灌注速度，灌注前固定好鋼籠混凝土質量預控（解析圖）混凝土工程質量控制對策（解析圖）砌磚工程質量預控砌磚工程質量對策（二）.作業(yè)技術交底控制技術交底：對施工組織設計的進一步細化內容：施工對象、人員、方法、質量要求、驗收標準、完成時間、注意事項、可能的意外及應急處理預案編制：項目經(jīng)理部主管技術人員編制，項目總工批準。關鍵部位，技術難度大、施工復雜的檢驗批分項工程，施工前技術交底書報監(jiān)理審批。（三）.進場材料購配件的質量控制進場前向監(jiān)理機構提交《**報審表》（含合格證、技術說明、施工承包單位按規(guī)定要求進行的檢驗及其檢驗或試驗報告進口材料檢查驗收應會同國家商檢部門進行。材料購配件存放條件控制某些當?shù)夭牧稀F(xiàn)場配置的制品，要求承包單位先試驗，除力學指標外，注意化學成分，現(xiàn)場條件與實驗室條件差異（四）.環(huán)境狀態(tài)控制施工作業(yè)環(huán)境控制水、電動力供應、施工照明、安全防護、場地空間、施工道路交通用運輸?shù)葪l件的安排準備。施工質量管理環(huán)境控制施工承包單位質量管理體系和質量自控系統(tǒng)運行狀態(tài)；組織結構、管理制度、檢測制度、檢測標準、人員配備、責任制落實情況現(xiàn)場自然環(huán)境控制：檢查施工單位應對施工期間環(huán)境對策及準備（五）.進場施工機械設備性能及工作狀態(tài)控制進場檢查：承包單位向監(jiān)理機構報送設備清單，監(jiān)理工程師現(xiàn)場核對機械設備工作狀態(tài)檢查：監(jiān)理工程師審查使用保養(yǎng)記錄、檢查工作狀況，重要機械現(xiàn)場復驗，日常了解。

3.特殊設備安全運行審查：塔吊等工作前，應有當?shù)貏趧影踩块T鑒定，辦理相關手續(xù)后使用大型臨時設備檢測：進入現(xiàn)場使用前要有當?shù)貏趧影踩块T鑒定，辦理相關手續(xù)方可使用（六）.施工測量及計量器具性能、精度控制實驗室：自建（委托）－計量認證－相應資質監(jiān)理工程師對實驗室檢查工程承包單位向建立機構報送實驗室資質證明文件….監(jiān)理工程師實地檢查工地測量儀器檢查：承包單位向項目監(jiān)理機構提交相應證明，監(jiān)理工程師確認，作業(yè)中經(jīng)常檢查（七）.施工現(xiàn)場勞動組織及作業(yè)人員上崗資質控制現(xiàn)場勞動組織的控制：操作人員數(shù)量，工種配置合理；管理人員到位；相關制度健全作業(yè)人員上崗資格：持證上崗二.作業(yè)技術活動運行過程的控制－事中控制（一）.承包單位自檢與專檢工作的監(jiān)控承包單位自檢系統(tǒng)：體現(xiàn)在作業(yè)活動結束后自檢；不同工序交接轉換檢查；專職質檢員專檢（制度、設備、人員）監(jiān)理工程師檢查：復核、確認（不是替代）（二）.技術復核工作監(jiān)控施工作業(yè)技術活動基準和依據(jù)的技術工作、都應專人負責復核檢查舉例：常見施工測量復核民用建筑測量復核；工業(yè)建筑測量復核；高層建筑測量復核；管線工程測量復核（三）見證取樣送檢工作的監(jiān)控見證：監(jiān)理工程師現(xiàn)場監(jiān)督承包單位某工序全過程完成情況的活動見證取樣：對工程使用材料、半成品、構配件現(xiàn)場取樣和對工序活動的效果實施見證1.見證取樣的工作程序施工開始前督促落實承包機構見證取樣送檢實驗室監(jiān)理機構將實驗室到負責本項目質量監(jiān)督機構機構備案并得到認可，同時監(jiān)理機構負責見證取樣監(jiān)理工程師到該質量監(jiān)督機構備案承包單位實施見證取樣前要通知負責見證取樣的監(jiān)理工程師現(xiàn)場監(jiān)督,在現(xiàn)場監(jiān)督下完成取樣裝箱加封送檢實施見證取樣要求實驗室有相應資質并備案、認可負責見證取樣的監(jiān)理工程師具備相應知識（一般為專業(yè)監(jiān)理工程師）承包單位取樣人員是實驗室人員或專職質檢員樣品要有蓋有送檢章和見證取樣監(jiān)理工程師簽字的送檢單試驗報告一式二份，承包單位和項目監(jiān)理機構保存，歸檔見證取樣頻率有規(guī)定的按規(guī)定執(zhí)行；合同中明確規(guī)定的按合同執(zhí)行，頻率數(shù)量（含自檢）一般30％試驗費由承包單位支付見證取樣不能代替承包單位對材料、構件進場自檢。自檢頻率數(shù)量按規(guī)范要求執(zhí)行（四）工程變更的監(jiān)控施工承包單位的要求及處理對技術修改要求的處理：承包單位向監(jiān)理機構提交《工程變更單》，專業(yè)監(jiān)理工程師組織承包方和現(xiàn)場設計代表參加討論同意后簽字并形成紀要，作為工程變更單附件，經(jīng)總監(jiān)批準后實施工程變更的要求：（設計標準狀態(tài)改變）《工程變更單》設計、建設、承包方研究決定后簽發(fā)。設計工期、經(jīng)費、設計單位重新出圖，如涉及主體安全，還應報施工圖原審查單位批復設計單位提出的變更處理設計單位報送《設計變更通知》及附件到建設單位三方研究總監(jiān)簽發(fā)《工程變更單》建設單位（監(jiān)理工程師）要求變更的處理：將變更要求方通知設計方－設計方研究并向建設方反饋意見－建設方授權的監(jiān)理工程師研究－建設方?jīng)Q定，總監(jiān)簽發(fā)變更單（五）見證點的實施控制見證點：國際上對重要程度不同及監(jiān)控要求不同的質量控制點的區(qū)分方式見證點監(jiān)督凡列為見證點的質量監(jiān)督對象，在規(guī)定關鍵工序施工前，承包單位應提前通知監(jiān)理人員到現(xiàn)場進行見證和對施工進行監(jiān)督。2.見證點的監(jiān)督實施程序：承包單位提前書面通知監(jiān)理人員－監(jiān)理工程師收到通知簽字并注明收到日期－現(xiàn)場見證，詳細記錄簽字－規(guī)定時間監(jiān)理人員未到場，承包單位有權施工－之前監(jiān)理已檢查并在施工記錄上簽署意見，承包單位在意見旁寫明改進措施或具體意見。停止點（六）.級配管理質量記錄拌和原料材料配合比審查現(xiàn)場作業(yè)質量控制（七）.計量工作質量監(jiān)控儀器、設備、衡器；人員資質；采操作方法（八）.質量記錄資料的監(jiān)控記錄施工階段質量控制活動全過程。內容：施工現(xiàn)場質量管理檢查記錄－各種管理資料記錄；工程材料質量記錄；施工過程活動質量記錄（工程施工開始前，由承包方和監(jiān)理方研究列出各種資料清單，隨工程進展完成）。（九）.工地例會管理（十）.停、復工令的實施工程暫停指令的下達施工作業(yè)活動存在重大隱患，可造成質量事故或已造成質量事故未經(jīng)許可擅自施工或拒絕項目監(jiān)理機構管理其他情況（質量異常未采取措施或措施不力；隱蔽作業(yè)；已發(fā)生質量缺陷遲遲不按監(jiān)理要求處理，或不停工缺陷將發(fā)展；未經(jīng)監(jiān)理工程師同意擅自變更設計或圖紙施工；不合格人員施工；原材料；分包單位）三.作業(yè)技術活動結果的控制－事后控制（一）.控制內容基坑（基槽）驗收內容、參加人員隱蔽工程驗收工作程序：自檢－交《報驗申請表》及附錄；規(guī)定時間現(xiàn)場檢查，承包單位專職質檢員及相關施工人員隨同到現(xiàn)場；合格－監(jiān)理工程師簽字確認，隱蔽、覆蓋、進入下一工序，不合格…檢查驗收質量控制要點：基礎施工前；回填前；混凝土澆鑄前；混凝土墻體施工前；防水層施工前；幕墻掛板前；屋面板與屋架（梁）埋件焊接；避雷針引下線接地；覆蓋前地面下、暗井道、吊頂…工序交接驗收檢驗批、分項、分部工程驗收：自查－申請－監(jiān)理工程師檢查審核－抽樣檢驗5.聯(lián)動試車或設備試運轉6.單位工程或整體工程項目竣工驗收總監(jiān)組織監(jiān)理工程師竣工初檢：審查施工單位提交的資料：質控、試驗報告、有關技術文件審核竣工圖總監(jiān)組織專業(yè)監(jiān)理工程師現(xiàn)場檢查總監(jiān)和監(jiān)理單位技術負責人簽署《工程質量評估報告》：慨況；檢驗批、分項、分部、單位工程劃分；驗收標準，驗收情況；地基與基礎分部工程中，樁、基槽，結構安全及使用功能、建筑物沉降觀測；施工中的質量事故及處理、驗收結論；結論。參加建設單位組織的正式竣工驗收不合格處理工序－材料、構配件、半成品（如已進場）－計價8.成品保護要求：提請驗收工程所有部分滿足合同或設計文件要求的質量標準。成品保護的一般措施：防護、包裹、覆蓋、封閉、合理安排施工工序（二）.作業(yè)技術活動結果檢驗程序與方法檢驗程序：自檢－提交《報驗申請表》－監(jiān)理工程師在規(guī)定時間檢驗簽認。采用實測、分析、判斷、決策（認可或糾正）質量檢驗的主要方法目測法：看、模、敲、照測量法：靠、吊、量、套試驗法：力學、物理、化學質量檢測程度的條件：全檢、抽樣檢測、免檢質量檢驗必須具備的條件：技術力量、制度、設備、標準5.質量檢驗計劃：分部分項工程名稱、檢驗項目、抽檢方案、方法、評價依據(jù)的技術標準、合格條件、處理方法、檢驗記錄和試驗報告簽發(fā)方法、檢驗程序四.施工階段質量控制手段審核技術文件、報告和報表分包單位資質審批開工申請、核實、控制開工準備審批施工方案、質量計劃、施工組織設計審批材料、半成品可靠性工序產(chǎn)品質量證明（檢驗記錄、試驗報告、交接、檢查報告….）工程變更、修改設計圖紙等新技術、新工藝、新材料、新結構的鑒定書審批質量問題或事故處理報告與簽署現(xiàn)場有關的技術簽證、文件2.指令文件與一般管理文件指令文件是監(jiān)理工程師運用指令控制權的具體形式。是強制性執(zhí)行的文件。一般文件指監(jiān)理工程師函、備忘錄、會議紀要、發(fā)布有關信息等，不要求強制執(zhí)行現(xiàn)場監(jiān)督和檢查現(xiàn)場監(jiān)督檢查的內容：開工前的準備；施工中的跟蹤；重點工序、部位的旁站監(jiān)督控制現(xiàn)場監(jiān)督檢查的方式：旁站與巡視；平行檢查；規(guī)定質量監(jiān)控工作程序利用支付手段

進度管理重點是制定全面詳細的進度計劃、實時跟蹤項目進度，保證項目按期完成。以房地產(chǎn)項目為例，包括：前期策劃進度計劃、征地拆遷進度計劃、設計報建進度計劃、施工準備階段進度計劃、施工進度計劃、配套設施工程進度計劃、竣工驗收計劃、銷售進度計劃等項目管理知識2、進度控制進度，通常指項目實施結果的進展情況。通過以下幾個指標來衡量：1、持續(xù)時間；2、項目的結果狀態(tài)；3、已完成工程的價值量；4、資源消耗指標；項目進度控制的方法主要有：1、行政方法；2、經(jīng)濟方法；3、技術方法；進度控制的措施1、組織措施2、技術措施3、經(jīng)濟措施4、合同措施進度控制的基本原理1、項目進度計劃原理2、項目進度實施原理3、項目進度監(jiān)測原理4、項目進度調整原理進度控制的基礎工作1、定額工作2、信息工作3、預測工作4、決策工作5、統(tǒng)計工作設計階段的進度控制設計階段進度控制工作的程序設計進度控制目標體系1、設計進度控制總目標2、設計進度控制階段目標（1）設計準備工作時間目標（2）初步設計、技術設計交付時間目標（3）施工圖設計交付時間目標3、進度控制分目標設計進度控制計劃體系1、設計總進度控制計劃2、階段性設計進度計劃3、設計進度作業(yè)計劃施工階段的進度控制施工階段進度的內容1、施工階段進度控制程序2、階段進度控制的內容（1）事前控制內容（2）事中控制內容（3）事后控制內容施工階段進度控制的實施與檢查1、施工階段進度控制的實施（1）施工項目進度計劃的貫徹（2）施工項目進度計劃的實施（3）做好施工進度記錄，掌握現(xiàn)場實際情況（4）做好施工中的調度工作2、施工項目進度計劃的檢查（1）跟蹤檢查施工實際進度（2）整理統(tǒng)計檢查數(shù)據(jù)（3）對比分析實際進度與計劃進度（4）施工項目進度檢查結果的處理施工項目進度比較分析與計劃調整1、施工項目進度比較分析方法（1）橫道圖比較法（2）S型曲線比較法（3）香蕉型曲線比較法（4）前鋒線比較法

施工項目進度計劃的調整（1）分析進度偏差的影響（2）施工項目進度計劃的調整方法項目活動工期估算合理的進度管理需要合理的工期作為支持，合理的活動工期估算方法有：

1、專家評估法

2、類比法

3、模擬法其中，三角模擬法相對比較簡單，一般這種方法需要首先做出項目單項活動的工期估算，然后再根據(jù)統(tǒng)計分布做出整個項目的工期估算。

⑴單項活動的工期估算需要給出每項活動的三個估計時間：樂觀時間to、最可能時間tm、悲觀時間tp。這種期望工期可以用下面的公式計算：⑵總期望工期的計算方法6t0+4﹙tm﹚+tpte=第三節(jié)項目活動工期估算項目工期計劃編制的依據(jù)

1、 項目網(wǎng)絡圖

2、 項目活動工期的估算

3、 項目的資源要求和資源共享說明

4、 項目作業(yè)制度安排

5、 項目作業(yè)的各種約束條件

6、 項目活動的提前和滯后要求項目工期計劃制定制定項目工期計劃的方法與工具

1、 系統(tǒng)分析方法系統(tǒng)分析方法是通過計算出所有項目活動的最早、最晚開始和結束日期。考慮多種因素的影響，編制項目工期計劃的方法。例如，關鍵路徑法就是其中的一種。項目工期計劃制定

2、 模擬法指根據(jù)一定的假設條件和這些條件發(fā)生的概率，運用蒙特卡羅模擬、三角模擬等方法確定出每項項目活動的可能工期和整個項目可能工期，然后使用這些數(shù)據(jù)編制出項目工期計劃的一種方法。項目工期計劃制定概率工期

3、 甘特圖法美國學者甘特發(fā)明的一種使用條形圖編制項目工期計劃的方法，一種比較簡便的工期計劃和進度安排工具。

4、項目管理軟件法6月8月7月10月9月11月活動A活動B活動C活動D甘特圖的示意圖項目工期計劃制定項目工期計劃制定的結果

1、項目工期計劃

2、 項目工期的支持細節(jié)

3、 項目進度管理的安排

4、 更新后的項目資源需求項目工期計劃制定項目工期計劃的控制項目工期計劃控制的概念項目工期計劃控制是對項目工期計劃實施與項目工期計劃變更所進行的管理控制工作。項目工期計劃控制的依據(jù)

1． 項目工期計劃

2． 項目工期計劃實施情況報告

3． 項目變更的請求

4． 項目進度管理措施和安排項目工期計劃的控制項目工期計劃控制的方法與工具

1、 項目工期計劃變更的管理方法

2、 項目實施實際情況的度量方法

3、 追加計劃法項目工期計劃的控制項目工期計劃控制的結果

1、 更新后的項目工期計劃

2、 計劃要采取的糾偏措施

3、 吸取的經(jīng)驗教訓項目工期計劃的控制網(wǎng)絡計劃技術原理：以圖論為基礎，以網(wǎng)絡形式描述復雜項目的任務結構，采用一定的算法求解關鍵路線，圍繞關鍵路線安排進度計劃，確保項目按期完工。進度控制的技術網(wǎng)絡計劃技術操作步驟：將項目分解為若干活動，確定所需時間、資源；明確各活動之間的邏輯關系；繪制連接所有活動的網(wǎng)絡；估計完成各項活動的時間和成本；計算各項活動開工和完工時間，確定關鍵路線；運用網(wǎng)絡對項目進行計劃和控制；網(wǎng)絡計劃技術

網(wǎng)絡計劃技術方法：AOA雙代號法：箭頭表示活動，節(jié)點表示事件AON單代號法：節(jié)點表示活動；網(wǎng)絡計劃技術

網(wǎng)絡計劃技術關鍵路線分析：通過各項活動時間參數(shù)的計算確定關鍵路線，從而確定項目完工周期。時間參數(shù)：ES－最早開始時間；

EF－最早結束時間；

LS－最遲開始時間；

LF－最遲結束時間；

t－作業(yè)時間；S－松閑時間；關系：

t＝EF－ESt＝LF－LSS＝LS－ESS＝LF－EF網(wǎng)絡計劃技術

網(wǎng)絡計劃技術步驟：計算ES、EF；

計算LS、LF；

計算S；

確定關鍵路線（S為0的一條活動鏈）；計算項目完工的全部時間T；（關鍵活動的作業(yè)時間相加而成）

編制進度計劃表。網(wǎng)絡計劃技術

成本計劃是成本管理的基礎。以房地產(chǎn)項目為例：主要包括地價（土地出讓金）、征地拆遷費用、前期費用、配套設施費用、土建工程費、管理費用、不可預見費、稅金等。這些成本要素中有些是相對固定的，有些則可以通過加強管理來有效控制，如不可預見費，房地產(chǎn)項目一般都有５％左右的不可預見支出。通過有效加強項目管理，充分發(fā)揮計劃和控制的作用，就能顯著減少項目中的不可預知因素，從而大大壓縮這部分費用。3、成本管理

資金平衡資金平衡即實現(xiàn)資金收入和資金支出的平衡，為此，必須制定項目的資金平衡計劃。以房地產(chǎn)項目為例：作為一種資金密集型的特殊商品，住宅產(chǎn)品的銷售尤顯重要，資金的回籠是每個房地產(chǎn)投資項目的重點，也是影響資金平衡的關鍵因素。由于商品房允許預售，因此一些企業(yè)在項目開發(fā)資金未落實時便投入建設，超出企業(yè)自身的經(jīng)營能力開發(fā)，不考慮資金來源和資金平衡問題，致使大量樓盤爛尾。3、成本管理項目成本估算一、項目成本估算的概念項目成本估算是指根據(jù)項目的資源需求和計劃，以及各種項目資源的價格信息，估算和確定項目各種活動的成本和整個項目總成本的一項項目成本管理工作。二、項目成本構成與其影響因素

1．項目成本的構成⑴項目定義與決策成本⑵項目設計成本⑶項目采購成本⑷項目實施成本項目成本估算

2、具體的項目成本科目● 人工成本（各種勞力的成本）● 物料成本（消耗和占用的物料資源費用）● 顧問費用（各種咨詢和專家服務費用）● 設備費用（折舊、租賃費用等）● 其他費用（如保險、分包商的法定利潤等）● 不可預見費（為預防項目變更的管理儲備）項目成本估算

3．影響項目成本的因素⑴耗用資源的數(shù)量和價格⑵項目工期⑶項目質量⑷項目范圍項目成本估算三、項目成本估算的方法

1． 類比估算法這是一種在項目成本估算精確度要求不是很高的情況下使用的項目成本估算方法。這種方法也被叫做自上而下法，是一種通過比照已完成的類似項目的實際成本，去估算出新項目成本的方法。項目成本估算

2．參數(shù)估計法這是利用項目特性參數(shù)去建立數(shù)學模型來估算項目成本的方法。例如，工業(yè)項目使用項目設計生產(chǎn)能力、民用項目使用每平米單價等。

3.標準定額法這是依據(jù)國家或地方主管部門，或者項目成本管理咨詢機構編制的標準定額估算項目成本的方法。項目成本估算

4．工料清單法工料清單法也叫自下而上法，這種方法首先要給出項目順序號用的人工物料清單，然后再對各項物料和工作的成本進行估算，最后向上滾動加總得到項目總成本的方法。

5． 軟件工具法運用計算機軟件估算項目成本的方法。項目成本估算項目成本預算一、項目成本預算概念

項目成本預算是一項制訂項目成本控制標準的項目管理工作，它涉及根據(jù)項目的成本估算為項目各項具體工作分配和確定預算、成本定額，以及確定整個項目總預算的管理工作。二、項目成本預算的依據(jù)

1．項目成本估算文件

2．項目的工作結構分解

3．項目的工期進度計劃項目成本預算三、項目成本預算計劃的編制項目成本預算的編制實際上主要是三件事：

1．確定項目總的預算

2．確定項目各項活動的預算

3．確定項目各項活動預算的投入時間項目成本預算項目成本預算計劃與預期不期望的情況期望的情況項目預算計劃（基線）項目成本預算及其不同期望示意圖Tc1Tc2Tc3任務（時間）項目成本預算四、項目成本預算計劃的方法

1． 項目預算計劃的方法

項目預算的方法包括：各種常規(guī)的預算確定方法、預算分配和安排的方法（及項目成本估算的方法，因為項目成本估算方法同樣適用編制項目的預算）。例如，標準定額法，工料清單法，甘特圖法等。其中比較常用的方法是甘特圖法。項目成本預算

2．影響選擇項目成本預算計劃方法的因素⑴項目的規(guī)模大?、祈椖康膹碗s程度⑶項目的緊急性⑷對項目細節(jié)掌握的程度⑸有無相應的技術和設備項目成本預算五、項目成本預算計劃編制步驟

1．項目總成本預算的分攤

2．各工作包總成本預算的分攤

3．項目累計預算成本的確定（時間安排和“S”曲線的確定）項目成本預算項目成本控制一、項目成本控制的概念項目成本控制工作是在項目實施過程中，通過項目成本管理，盡量使項目實際發(fā)生的成本控制在預算范圍之內的一項項目管理工作。項目成本控制涉及對于各種能夠引起項目成本變化因素的控制（事前控制），項目實施過程的成本控制（事中控制）和項目實際成本變動的控制（事后控制）三個方面。二、項目成本控制的依據(jù)

1．項目的成本管理績效報告

2．項目的變動請求

3.項目成本管理計劃項目成本控制三、項目成本控制的方法項目成本控制方法包括兩類，一類是分析和預測項目影響要素的變動與項目成本發(fā)展變化趨勢的項目成本控制方法，另一類是控制各種要素變動而實現(xiàn)項目成本管理目標的方法。這方面的方法主要有：

1． 項目變更控制體系

2． 項目成本績效度量方法

3． 附加計劃法

4． 計算機軟件工具法項目成本控制四、項目不確定性成本的控制項目的成本一般都會有三種不同成份。其一是確定性的成本，其二是風險性的成本部分，還有一部分是完全不確定性成本。項目的不確定性成本主要表現(xiàn)在以下三個方面：

1． 項目具體活動本身的不確定性這是指在項目的實現(xiàn)過程中，有一些具體活動可能發(fā)生，也可能不發(fā)生。項目成本控制

2． 項目活動規(guī)模及所耗資源數(shù)量的不確定性這是指在項目的實現(xiàn)過程中有一些具體活動的規(guī)模，及其所耗資源的數(shù)量有可能會比較大，也可能會比較小。

3． 項目活動所耗資源價格的不確定性這是指在項目的實現(xiàn)過程中有一些具體活動所消耗和占用資源的價格會發(fā)生異常性的波動和變化。項目成本控制項目成本的不確定性是絕對的，確定性是相對的。要實現(xiàn)對于項目全風險成本的管理，最根本的任務是首先要識別一個項目中存在的各種風險并確定出風險性成本；其次是要通過控制風險事件的發(fā)生與發(fā)展，直接或間接地控制項目的風險成本。另外，還要開展對于包括風險性成本和不可預見費等預備費在內的各種風險性成本和風險性成本管理儲備資金的直接控制。項目成本控制五、項目成本控制的結果

1．項目成本估算的更新文件

2．項目預算的更新文件

3．項目活動改進文件

4．經(jīng)驗教訓項目成本控制4、安全管理安全生產(chǎn)重于泰山！現(xiàn)場管理中實現(xiàn)安全管理的方法是：檢查施工組織設計中關于安全文明生產(chǎn)部分；檢查、督促施工單位做好“三口五臨邊”防護措施；要求各承包單位上報專項的安全文明生產(chǎn)方案；不定期檢查；設置專門的安全員督察安全工作；明確責任主體；進行安全文明生產(chǎn)評估。5、資料管理現(xiàn)場管理中的資料管理包括設計圖紙管理、設計變更管理、經(jīng)濟簽證管理、合同管理、收發(fā)文管理、內部文件如請示報告管理、進度款管理等。

資料管理還包括信息管理，如氣象信息管理、項目實施過程記錄管理（施工日志、施工照片等），辦公設備的管理等。建設工程項目資料管理的基本原則是：通過對項目管理過程中產(chǎn)生的所有信息的合理分類、編碼，促進各部門及各專業(yè)迅速準確地傳遞溝通信息，全面有效地管理信息，并真實、客觀地記錄和反映項目建設的歷史過程。

建設工程項目資料管理的含義6、風險管理房地產(chǎn)項目現(xiàn)場管理的風險管理主要是事前預防、事中控制、事后總結。項目風險應對措施的概念經(jīng)過項目風險識別和度量分析可以確定項目全部風險，一般會有兩種情況：其一是項目全體風險超出了項目組織或項目業(yè)主/客戶能夠接受的水平；其二是項目整體風險在項目組織或項目業(yè)主/客戶可接受的水平之內。項目風險應對措施主要有如下幾種：

1．風險容忍措施

2．風險規(guī)避措施

3．風險遏制措施

4．風險轉移措施

5．風險分擔措施

6．風險化解措施

7．風險消減措施 項目風險應對的主要措施

1、項目風險管理計劃

2、項目風險應急計劃

3、項目預備金（不可預見費）

4、項目技術后備措施項目風險應對措施制定的結果

項目風險控制的概念、目標和依據(jù)

1.項目風險控制的概念項目風險控制包括在整個項目過程中根據(jù)項目風險管理計劃和項目實際發(fā)生的風險與變化，所開展的項目風險控制活動。

2． 項目風險控制的目標⑴努力及早識別項目的風險⑵努力避免項目風險事件的發(fā)生⑶積極消除項目風險事件的消極后果⑷充分吸取項目風險管理中的經(jīng)驗與教訓

主要有如下幾個方面：（1）項目風險管理計劃（2）項目風險應對計劃（3）實際項目風險發(fā)展變化情況（4）可用于項目風險控制的資源項目風險控制的依據(jù)根據(jù)項目風險識別和度量報告建立項目風險控制體制根據(jù)項目風險識別和界定報告確定要控制的具體項目風險事件確定和分配項目各具體項目風險的控制責任確定具體項目風險的控制行動方案制訂各具體項目風險的控制行動方案實施各具體項目風險的控制方案跟蹤具體項目風險的控制結果風險解除了？項目風險控制結束返回風險識別是否項目風險控制流程圖7、采購管理項目的采購管理也稱作“項目的獲取管理”，指的是在整個項目過程中有關項目組織從外部尋求和采購各種項目所需資源的管理過程。這包括對