土地儲(chǔ)備與利用

土地儲(chǔ)備與利用主講人：周丙娟副教授江西農(nóng)大國(guó)土學(xué)院Email：zbj9952@163.comTel要內(nèi)容土地基礎(chǔ)知識(shí)土地儲(chǔ)備土地儲(chǔ)備制度土地儲(chǔ)備模式土地儲(chǔ)備融資儲(chǔ)備土地臨時(shí)利用附：典型案例思考分析（五）征收、征用、收回（四）地價(jià)（三）土地用途管制（二）土地的一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)（一）土地所有制形式一、土地基礎(chǔ)知識(shí)一、土地基礎(chǔ)知識(shí)（一）土地所有制形式土地社會(huì)主義公有制國(guó)有土地所有權(quán)（國(guó)務(wù)院）集體土地所有權(quán)（集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會(huì)）劃撥出讓出租作價(jià)入股或出資授權(quán)經(jīng)營(yíng)占用審批鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)農(nóng)村宅基地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)如：村委會(huì)、小學(xué)等一、土地基礎(chǔ)知識(shí)（一）土地所有制形式嚴(yán)禁土地所有權(quán)買賣買賣禁止買賣

土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場(chǎng)。土地使用權(quán)人是主體

國(guó)家通過(guò)其指定的政府部門將其收回城鎮(zhèn)國(guó)有土地或征收的農(nóng)村集體土地出讓或者劃撥給使用者的市場(chǎng)。政府壟斷一、土地基礎(chǔ)知識(shí)（二）土地一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)

一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)一、土地基礎(chǔ)知識(shí)（二）土地一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)租賃出租（三）土地用途管制第四條國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度。

國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。

前款所稱農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等;建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等;未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。

使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。一、土地基礎(chǔ)知識(shí)一、土地基礎(chǔ)知識(shí)建設(shè)用地農(nóng)用地未利用地（三）土地用途管制

定義：指國(guó)家為保證土地資源的合理利用，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，通過(guò)編制土地利用總體規(guī)劃，依法規(guī)定土地用途，明確土地使用條件，并要求土地所有者、使用者必須嚴(yán)格按照規(guī)劃確定的用途和條件使用土地的強(qiáng)制性管理制度。土地分類農(nóng)用地建設(shè)用地未利用地商服用地工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地住宅用地公共管理與公共服務(wù)特殊用地（軍事）交通運(yùn)輸用地耕地園地林地草地城鎮(zhèn)住宅用地（住宅、公寓、別墅）農(nóng)村宅基地一、土地基礎(chǔ)知識(shí)（四）地價(jià)常見(jiàn)的地價(jià)1、基準(zhǔn)地價(jià)

2、標(biāo)定地價(jià)3、成本價(jià)征收儲(chǔ)備拆遷4、全地價(jià)5、政府收益（出讓金）6、政府純收益7、出讓金（全地價(jià)）8、市場(chǎng)價(jià)9、評(píng)估價(jià)（抵押、轉(zhuǎn)讓、出讓）10、集體土地區(qū)片綜合地價(jià)11、零地價(jià)（負(fù)地價(jià)）一、土地基礎(chǔ)知識(shí)（四）地價(jià)一、土地基礎(chǔ)知識(shí)（五）征收、征用、收回征收征用收回改變的是所有權(quán)歸屬消滅的是土地的使用權(quán)改變的是土地使用權(quán)的歸屬征用一、土地基礎(chǔ)知識(shí)（五）征收、征用、收回（五）征收、征用、收回行政處罰性收回是無(wú)償?shù)?。臨時(shí)使用土地，期滿不歸還的；土地使用權(quán)被收回，拒不交出土地的，土地管理部門責(zé)令交還土地，并處罰款；超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，人民政府或者土地管理部門依法無(wú)償收回出讓的國(guó)有土地使用權(quán)；土地使用者未按出讓合同規(guī)定的期限和條件開(kāi)發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門無(wú)償收回出讓的國(guó)有土地使用權(quán)。收回

行政處罰性收回

行政處罰性收回

行政處罰性收回一、土地基礎(chǔ)知識(shí)土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期依照法律有關(guān)規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，由人民政府或者土地管理部門依法無(wú)償收回出讓的國(guó)有土地使用權(quán)；行政決定性收回根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，人民政府或者土地管理部門依照法律程序提前收回出讓的國(guó)有土地使用權(quán)；行政決定性收回行政決定性收回因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地，需要依法收回國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的；根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，市、縣人民政府無(wú)償收回國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的。行政決定性有償收回一、土地基礎(chǔ)知識(shí)（五）征收、征用、收回閑置土地談判價(jià)碼協(xié)議收回

協(xié)議性回收，儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與土地使用權(quán)人按談判價(jià)對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行收購(gòu)。有償收回一、土地基礎(chǔ)知識(shí)（五）征收、征用、收回二、土地儲(chǔ)備

（一）土地儲(chǔ)備的職能土地儲(chǔ)備土地儲(chǔ)備制度

指市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為。

指市、縣人民政府或國(guó)土資源部門委托土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，將按照法定程序收回、收購(gòu)、優(yōu)先購(gòu)買或征收的土地納入政府儲(chǔ)備，對(duì)儲(chǔ)備土地進(jìn)行必要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及管理，以備政府供應(yīng)土地，調(diào)控市場(chǎng)的一種制度安排。

指政府委托土地機(jī)儲(chǔ)備構(gòu)（國(guó)有公司、招標(biāo)企業(yè)）依據(jù)土地利用總體規(guī)劃城市總體規(guī)劃年度土地供應(yīng)計(jì)劃土地利用年度計(jì)劃對(duì)確定的宗地存量國(guó)有土地?cái)M征用土地?cái)M農(nóng)轉(zhuǎn)用土地統(tǒng)一辦理征地農(nóng)轉(zhuǎn)用拆遷市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)達(dá)到熟地供應(yīng)年度土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)示意圖（一）土地儲(chǔ)備的職能法律淵源

為增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力,有條件的地方政府要對(duì)建設(shè)用地試行收購(gòu)儲(chǔ)備制度。從此，眾多城市紛紛建立土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，土地收購(gòu)儲(chǔ)備工作在全國(guó)范圍內(nèi)展開(kāi)。土地儲(chǔ)備制度正式確立。55號(hào)令是土地供給方式的分水嶺。55號(hào)令實(shí)施之前全部是劃撥方式供地；實(shí)施之后，以出讓為主的供地方式。

<國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例>(55號(hào)令)

第五十八條規(guī)定，為公共利益需要、為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建等幾種可以收回國(guó)有土地使用權(quán)的情形。這是土地儲(chǔ)備制度形成的直接法律淵源。

<中華人民共和國(guó)土地管理法>

《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》《土地儲(chǔ)備管理辦法》二、土地儲(chǔ)備

（一）土地儲(chǔ)備的職能

根據(jù)《土地儲(chǔ)備管理辦法》的規(guī)定，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)為市、縣人民政府批準(zhǔn)成立，具有獨(dú)立的法人資格、隸屬于國(guó)土資源管理部門、統(tǒng)一承擔(dān)本行政管轄區(qū)內(nèi)土地儲(chǔ)備工作的事業(yè)單位。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)性質(zhì)二、土地儲(chǔ)備

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的主體地位是什么？（二）土地儲(chǔ)備的路徑(儲(chǔ)備對(duì)象)一二五四已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地其他依法取得的土地依法收回的國(guó)有土地收購(gòu)的土地行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)取得的土地三二、土地儲(chǔ)備

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》2011.1.21出臺(tái)對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)行政決定性收回對(duì)國(guó)有土地上的房屋進(jìn)行征收和補(bǔ)償前提是為了公共利益的需要《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》廢止1、行政決定性收回二、土地儲(chǔ)備（二）土地儲(chǔ)備的路徑（二）土地儲(chǔ)備的路徑2、集體土地所有權(quán)的征收二、土地儲(chǔ)備

集體土地征收概念和一般常識(shí)集體土地征收：為了社會(huì)公共利益的需要依據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定的程序，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)限的上級(jí)政府批準(zhǔn)，并依法對(duì)被征地農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織及農(nóng)民進(jìn)行補(bǔ)償，并將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地。土地征收是土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)換。地類不同，報(bào)征方法不同。集體農(nóng)用地同時(shí)征轉(zhuǎn)；集體建設(shè)用地只征不轉(zhuǎn)；國(guó)有農(nóng)用地只轉(zhuǎn)不征。

把農(nóng)用地依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、年度用地計(jì)劃，依法報(bào)批后轉(zhuǎn)為建設(shè)用地；

農(nóng)用地類以省廳備案圖件資料為準(zhǔn)，違法建設(shè)用地仍按農(nóng)用地對(duì)待；轉(zhuǎn)用的前提是農(nóng)用地，含集體農(nóng)用地和國(guó)有農(nóng)用地，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用是土地用途的變化。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用集體土地征收概念和一般常識(shí)標(biāo)準(zhǔn)征收農(nóng)用地報(bào)批前

，各市、縣政府要按照不低于征地區(qū)片價(jià)10%的標(biāo)準(zhǔn)，確定被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)。專款社保費(fèi)劃入本市、縣被征地農(nóng)民社會(huì)保障專用賬戶，?？钣糜诒徽鞯剞r(nóng)民的社會(huì)保障。收繳以劃撥方式供地的，在供地時(shí)向土地使用者收繳。被征地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)集體土地征收概念和一般常識(shí)工作流程征地的實(shí)施程序發(fā)布征地公告辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洈M訂征地補(bǔ)償安置方案確定征地補(bǔ)償安置方案實(shí)施征地補(bǔ)償安置方案交付土地集體土地征收概念和一般常識(shí)（二）土地儲(chǔ)備的路徑

單一產(chǎn)權(quán)國(guó)有土地使用權(quán)利主體單一主要是指的工業(yè)企業(yè)搬遷協(xié)議收回

征收補(bǔ)償儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)直接與產(chǎn)權(quán)人協(xié)商簽訂國(guó)有土地使用權(quán)收回協(xié)議如果在征收紅線范圍之內(nèi)按征收補(bǔ)償程序進(jìn)行3、單一產(chǎn)權(quán)的國(guó)有土地使用權(quán)的收購(gòu)二、土地儲(chǔ)備

（二）土地儲(chǔ)備的路徑4、政府行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)收回的土地

《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》

《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》實(shí)踐中優(yōu)先購(gòu)買權(quán)很難行使第二十六條規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。很多人為了避開(kāi)政府的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，而同時(shí)達(dá)到避稅的目的，會(huì)以等于或者高于標(biāo)定地價(jià)的80%申報(bào)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，這樣交易者就可以達(dá)到其雙重目的。申報(bào)土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格比標(biāo)定地價(jià)低20%以上的，市、縣人民政府可行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。二、土地儲(chǔ)備

政府（土地、建設(shè)）政府批件不同審批級(jí)別不同補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同法律適用不同適用對(duì)象不同國(guó)有土地征收與集體土地征收的區(qū)別（二）土地儲(chǔ)備的路徑5、存在他項(xiàng)權(quán)利的土地收儲(chǔ)典當(dāng)這些土地權(quán)利的限制需要在土地收購(gòu)儲(chǔ)備之前進(jìn)行查詢，土地收購(gòu)儲(chǔ)備的補(bǔ)償款清償這些權(quán)利的債權(quán)，以滌除這些權(quán)利限制，否則土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)、土地部門、政府都可能承擔(dān)賠償責(zé)任。查封抵押[土地權(quán)利的限制]滌除以上權(quán)利收購(gòu)儲(chǔ)備二、土地儲(chǔ)備

（三）土地儲(chǔ)備法律原則1、合法運(yùn)作原則2、資源優(yōu)化配置原則3、可持續(xù)發(fā)展原則4、土地使用權(quán)競(jìng)爭(zhēng)性出讓原則5、社會(huì)效益優(yōu)先原則二、土地儲(chǔ)備

三、土地儲(chǔ)備制度（一）我國(guó)供地制度發(fā)展歷程（政府主導(dǎo)下的市場(chǎng)化過(guò)程）供地方式時(shí)間特點(diǎn)供地流程法規(guī)政策劃撥方式1988年以前無(wú)償劃撥、無(wú)期限、無(wú)法正常流轉(zhuǎn)，主要用地單位為國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、國(guó)企和軍事用地項(xiàng)目立項(xiàng)地——土地供應(yīng)劃撥與出讓并存1990年—1998年土地供應(yīng)雙軌制，市場(chǎng)機(jī)制發(fā)展，用地主體多元化，民營(yíng)鄉(xiāng)企出現(xiàn)，房改后房地產(chǎn)市場(chǎng)起步項(xiàng)目立項(xiàng)——土地供應(yīng)項(xiàng)目立項(xiàng)——繳納土地出讓金—土地供應(yīng)1988年《土地管理法》，1990年《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》協(xié)議出讓1998年—2004年生地、毛地出讓，協(xié)議出讓；多頭供地，政府無(wú)法了解和控制供地情況；容易出現(xiàn)腐敗現(xiàn)象；政府收益低，國(guó)有資產(chǎn)流失；一級(jí)開(kāi)發(fā)和二級(jí)開(kāi)發(fā)合二為一；開(kāi)發(fā)商和原土地使用權(quán)人進(jìn)行談判；開(kāi)發(fā)商向發(fā)改委、規(guī)委等部門辦理項(xiàng)目立項(xiàng)和明確規(guī)劃條件，土地部門無(wú)否定權(quán)；土地部門辦理協(xié)議出讓手續(xù)1998年《土地管理法》，1999年《城鎮(zhèn)住房制度改革》，1999年國(guó)土資源部《劃撥用地目錄》招拍掛出讓2002年—熟地出讓、公開(kāi)出讓；統(tǒng)一供地渠道，政府可有效監(jiān)管；公開(kāi)推地，杜絕腐??；政府收益增加，開(kāi)發(fā)被分為一級(jí)和二級(jí)兩個(gè)階段土地供應(yīng)——“招拍掛”；招拍掛公開(kāi)出讓土地；投標(biāo)或競(jìng)拍獲得土地；2002年《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，2004年831大限，2007年《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（二）土地儲(chǔ)備制度的產(chǎn)生、發(fā)展1996年，我國(guó)第一家土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)——上海市土地發(fā)展中心正式成立；1997年，杭州、青島相繼建立了土地儲(chǔ)備制度；1999年，國(guó)土資源部向全國(guó)推廣了杭州、青島兩市土地儲(chǔ)備的經(jīng)驗(yàn)；2001年，《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》（國(guó)發(fā)〔2001〕15號(hào)），明確提出：

“為增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力，有條件的地方政府要對(duì)建設(shè)用地試行收購(gòu)儲(chǔ)備制度。市、縣人民政府可劃出部分土地收益用于收購(gòu)?fù)恋兀鹑跈C(jī)構(gòu)要依法提供信貸支持”。這是國(guó)務(wù)院文件第一次提出建立土地儲(chǔ)備制度，也是目前為止有關(guān)土地儲(chǔ)備的最高級(jí)別文件。2006年，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2006〕100號(hào)）要求財(cái)政部門制定土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理辦法，國(guó)土部門制定土地儲(chǔ)備管理辦法；三、土地儲(chǔ)備制度

2007年，財(cái)政部國(guó)土資源部聯(lián)合下發(fā)了《土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理暫行辦法》（財(cái)綜〔2007〕17號(hào)）；2007年，國(guó)土資源部、財(cái)政部、人民銀行聯(lián)合下發(fā)了《土地儲(chǔ)備管理辦法》（國(guó)土資發(fā)〔2007〕277號(hào)），對(duì)土地儲(chǔ)備制度作了系統(tǒng)性規(guī)定；2012年11月5日，《國(guó)土資源部財(cái)政部中國(guó)人民銀行中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)土地儲(chǔ)備與融資管理的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2012〕162號(hào)）正式下發(fā)。截至2013年底，全國(guó)已有2000多個(gè)省、自治區(qū)、市、縣相繼成立了土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。（二）土地儲(chǔ)備制度的產(chǎn)生、發(fā)展三、土地儲(chǔ)備制度（三）土地儲(chǔ)備制度的運(yùn)行1.制定土地儲(chǔ)備計(jì)劃。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)編制后，由國(guó)土、財(cái)政、人民銀行分支機(jī)構(gòu)審核，報(bào)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)。

3.土地前期開(kāi)發(fā)。

“生地”變“熟地”的過(guò)程。進(jìn)行土地平整及通路、水、電、氣、暖等地塊必需的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。2.土地儲(chǔ)備范圍。五類土地：收購(gòu)的土地（土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)）、依法收回的國(guó)有土地、行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)取得的土地、已辦理征轉(zhuǎn)手續(xù)的土地（政府或國(guó)土部門負(fù)責(zé)）；其他依法取得的土地。三、土地儲(chǔ)備制度（三）土地儲(chǔ)備制度的運(yùn)行4.管護(hù)和臨時(shí)利用儲(chǔ)備土地。管護(hù)主要為了防止他人侵占、破壞儲(chǔ)備土地，造成新的權(quán)利糾紛。臨時(shí)利用主要有臨時(shí)出租土地及地上建筑、臨時(shí)改變用途的方式，收入應(yīng)按規(guī)定上繳財(cái)政。5.供應(yīng)儲(chǔ)備土地。供應(yīng)主體是市、縣國(guó)土部門，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)予配合。土地儲(chǔ)備計(jì)劃儲(chǔ)備五類土地土地前期開(kāi)發(fā)通路、水、電、氣、暖儲(chǔ)備庫(kù)管護(hù)和臨時(shí)利用土地供應(yīng)三、土地儲(chǔ)備制度（四）土地儲(chǔ)備制度的重要作用1.理清了土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，確保凈地出讓。尊重和保護(hù)了土地原權(quán)利人的權(quán)益，建立了正常的土地財(cái)產(chǎn)關(guān)系。2.增強(qiáng)了政府調(diào)控土地市場(chǎng)的能力。政府通過(guò)土地儲(chǔ)備掌握了一定的實(shí)物土地，能夠根據(jù)城市發(fā)展和市場(chǎng)需求，有計(jì)劃地適時(shí)適量供應(yīng)土地，有效調(diào)節(jié)土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)和時(shí)序。3.落實(shí)了城鄉(xiāng)規(guī)劃。對(duì)邊角等特殊地塊無(wú)法改造時(shí)，可通過(guò)土地儲(chǔ)備方式落實(shí)規(guī)劃意圖。4.促進(jìn)了土地節(jié)約集約利用。三、土地儲(chǔ)備制度四、土地儲(chǔ)備模式（一）土地財(cái)政

土地是政府的壟斷資產(chǎn)，可以“低收高賣”，形成的壟斷利潤(rùn)收歸財(cái)政。

方式：土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)一般設(shè)立為純財(cái)政撥款或半財(cái)政撥款的政府事業(yè)機(jī)構(gòu)，其資金運(yùn)作一般采取政府劃撥少量開(kāi)辦經(jīng)費(fèi)，由財(cái)政信譽(yù)擔(dān)保，儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)作為獨(dú)立法人借貸儲(chǔ)備資金。這類機(jī)構(gòu)常常被政府賦予土地拍賣職能，先用借貸資金償付收地成本，拍賣總收益還本付息后，上繳財(cái)政。

還有的做法是，為降低成本根本不融資，利用壟斷特權(quán)實(shí)施“空手道”，采取協(xié)議收地、拍后付錢的辦法操作。四、土地儲(chǔ)備模式

（二）經(jīng)營(yíng)城市

主要是經(jīng)營(yíng)城市土地資產(chǎn)，政府利用行政手段對(duì)土地資源通過(guò)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的方式，實(shí)現(xiàn)城市土地資產(chǎn)的保值增值。與“土地財(cái)政”相比，它把城市土地資產(chǎn)用得更“活”，不單是收回拍賣，而是更有抵押融資、凈地加工、出租出讓等深層次的功能。

方式：土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)一般設(shè)立為更為獨(dú)立的純“國(guó)有”法人機(jī)構(gòu)，自收自支的事業(yè)單位或純企業(yè)化管理，有的地方直屬政府或者是國(guó)有資產(chǎn)管理部門管理。這種機(jī)構(gòu)一般都是商業(yè)性貸款融資，拿地途徑復(fù)雜，有的通過(guò)政府授權(quán)收購(gòu)，有的還通過(guò)政府形式上的出讓，形式上取得土地使用證，替政府抵押融資、拆遷、開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓等等。土地儲(chǔ)備典型模式管理模式：“兩塊牌子一套班子”1、上海模式土地儲(chǔ)備市場(chǎng)化運(yùn)作載體土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)中心主要從事土地收購(gòu)儲(chǔ)備，管理市場(chǎng)運(yùn)行。集團(tuán)負(fù)責(zé)投、融資等工作。中心與集團(tuán)相互配合完成全市土地儲(chǔ)備工作。一般先由中心與被征地、被收購(gòu)、被拆遷人進(jìn)行協(xié)商，達(dá)成被償協(xié)議后，由地產(chǎn)集團(tuán)負(fù)責(zé)拆遷和一級(jí)開(kāi)發(fā)工作。投資收益模式：上海市土地儲(chǔ)備中心可以單獨(dú)直接儲(chǔ)備，也可以和各區(qū)（縣）土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)聯(lián)合儲(chǔ)備。聯(lián)合儲(chǔ)備擬依法征收后實(shí)行出讓的原農(nóng)村集體所有土地的，市土地儲(chǔ)備中心與區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)按5：5投資，收益市與區(qū)（縣）按5：5分成；其他按7：3投資與分成。經(jīng)協(xié)商，比例可以適當(dāng)調(diào)整。1、上海模式土地儲(chǔ)備典型模式業(yè)務(wù)模式：(1）作為市政府設(shè)立的土地儲(chǔ)備前期開(kāi)發(fā)運(yùn)作載體，受市土地儲(chǔ)備中心委托，進(jìn)行儲(chǔ)備土地前期開(kāi)發(fā)；（2）按照市政府授權(quán)要求，受市土地儲(chǔ)備中心委托，對(duì)灘涂資源開(kāi)發(fā)實(shí)施建設(shè)管理；（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與保障性住房建設(shè)。1、上海模式土地儲(chǔ)備典型模式2、重慶模式管理模式：土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)為集團(tuán)公司下屬單位，合署辦公，一套人馬。重慶市地產(chǎn)集團(tuán)有限公司成立于2006年9月，是經(jīng)重慶市人民政府（渝發(fā)[2006]176號(hào)文件批準(zhǔn)，在重慶市地產(chǎn)集團(tuán)的基礎(chǔ)上成立的國(guó)有獨(dú)資企業(yè)。重慶市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)是本公司的唯一出資者，持有本公司100%的股份。重慶市地產(chǎn)集團(tuán)成立于2003年4月，系重慶市人民政府（渝府[2003]211號(hào)）和重慶市機(jī)構(gòu)編制委員會(huì)（渝編[2003]10號(hào)）批準(zhǔn)設(shè)，為市政府直屬的、實(shí)行獨(dú)立核算、經(jīng)費(fèi)自理的事業(yè)單位。市地產(chǎn)集團(tuán)公司的領(lǐng)導(dǎo)班子由市國(guó)資委按有關(guān)程序任免和管理。市地產(chǎn)集團(tuán)公司與市地產(chǎn)集團(tuán)合署辦公。

土地儲(chǔ)備典型模式主營(yíng)業(yè)務(wù)及盈利模式:

主營(yíng)業(yè)務(wù)：公司主要經(jīng)營(yíng)范圍包括土地整治儲(chǔ)備、利用自有資金從事城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目和社會(huì)公益性項(xiàng)目投資。公司的主要業(yè)務(wù)主體是重慶市地產(chǎn)集團(tuán)專門負(fù)責(zé)全市經(jīng)營(yíng)性土地儲(chǔ)備整治，具體包括土地儲(chǔ)備和土地整治兩項(xiàng)業(yè)務(wù)。2、重慶模式盈利模式：土地儲(chǔ)備管理費(fèi)和土地整治收入是公司最主要的收入來(lái)源。土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)集中在下屬的重慶市地產(chǎn)集團(tuán)。重慶市地產(chǎn)集團(tuán)從土地儲(chǔ)備整治工程費(fèi)用中按比例提取管理費(fèi)用和增值收益返還：按當(dāng)期土地儲(chǔ)備整治工程的征地拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)的8%、當(dāng)期城市房屋拆遷安置補(bǔ)償成本支出的4%、當(dāng)期整治工程的前期工程費(fèi)和整治工程費(fèi)支出總額的8%提取管理費(fèi)。從土地儲(chǔ)備增值收益中提取10%作為“土地儲(chǔ)備整治發(fā)展專項(xiàng)資金”。

土地儲(chǔ)備典型模式土地儲(chǔ)備資金。土地儲(chǔ)備資金來(lái)源儲(chǔ)備土地的經(jīng)營(yíng)收入土地使用權(quán)出讓金墊支商業(yè)銀行的擔(dān)保貸款財(cái)政撥款儲(chǔ)備土地資金實(shí)行收支兩條線，并接受財(cái)政、審計(jì)部門的監(jiān)督。五、土地儲(chǔ)備融資土地儲(chǔ)備資金土地使用權(quán)收購(gòu)補(bǔ)償費(fèi)用土地儲(chǔ)備資本金只能用于下列用途，不得移作他用。地上建筑物及其附屬物征收補(bǔ)償費(fèi)用儲(chǔ)備土地的管理、招商等其他費(fèi)用儲(chǔ)備土地的前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用1243五、土地儲(chǔ)備融資（一）土地儲(chǔ)備融資現(xiàn)狀1.融資渠道2.銀行選擇3.融資規(guī)模4.融資主體5.融資的一般流程6.融資資金的管理及使用五、土地儲(chǔ)備融資（二）土地儲(chǔ)備融資困難1. 貸款期限較短2. 融資難度逐年增大3. 土地出讓金地方支配量小4. 融資主體單一5. 融資方式單一6. 土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)的定位問(wèn)題7. 不同部門之間的協(xié)調(diào)問(wèn)題五、土地儲(chǔ)備融資（三）土地儲(chǔ)備融資思路1. 增加土地儲(chǔ)備融資業(yè)務(wù)主體2. 建立統(tǒng)一的土地儲(chǔ)備融資平臺(tái)3. 拓寬土地融資渠道4. 增加融資資金使用的靈活性5. 明確定位土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)的性質(zhì)五、土地儲(chǔ)備融資（三）土地儲(chǔ)備融資思路3. 拓寬土地融資渠道⑴土地證券：地方政府以收儲(chǔ)土地的未來(lái)收益作為擔(dān)保發(fā)行土地證券籌集資金，以此進(jìn)行土地收購(gòu)、整理、儲(chǔ)備，使生地變?yōu)椤笆斓亍?，再通過(guò)出讓土地獲得收益。⑵土地信托：土地信托投資主要是指土地的所有者，將閑置的土地委托給信托人，從受托人使用該土地的收益中收取一定的紅利，土地信托投資主要是在所有者沒(méi)有能力開(kāi)發(fā)土地的時(shí)候，為了獲得穩(wěn)定的收益而采取的措施。⑶保險(xiǎn)基金投資：土地儲(chǔ)備作為一種由政府擔(dān)保的公益性投資，具有相對(duì)穩(wěn)定的投資收益，對(duì)保險(xiǎn)基金投資具有一定的吸引力，因此土地融資時(shí)可以實(shí)施保險(xiǎn)基金投資獲取一定的資金。⑷土地基金：地方政府設(shè)立土地基金管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)發(fā)行以城市土地未來(lái)收益流為擔(dān)保的收益憑證，向社會(huì)公眾籌集資金，并將籌得的資金委托給土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，進(jìn)行土地的收儲(chǔ)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)等并將收益并入土地基金，使投資者獲取一定的收益。⑸其他渠道：發(fā)行股票、與土地使用者共同開(kāi)發(fā)土地等方式。五、土地儲(chǔ)備融資補(bǔ)充：《國(guó)土資源部財(cái)政部中國(guó)人民銀行中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)土地儲(chǔ)備與融資管理的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2012〕162號(hào)）》釋義亮點(diǎn)：建立土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)名錄制要求凈地收儲(chǔ)核發(fā)融資規(guī)模控制卡貸款期限上限調(diào)至五年貸款用途可不對(duì)應(yīng)抵押土地背景：一是部分企業(yè)或政府融資平臺(tái)隨意借用土地儲(chǔ)備名義開(kāi)展業(yè)務(wù)，對(duì)規(guī)范的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)造成影響。二是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款融資難度加大，土地儲(chǔ)備貸款政策繼續(xù)調(diào)整完善。三是部分地區(qū)土地儲(chǔ)備運(yùn)行不規(guī)范，儲(chǔ)備地塊入庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)低，產(chǎn)權(quán)未完全理清；土地儲(chǔ)備資金使用不規(guī)范，資金監(jiān)管不到位，存在地方政府挪用土地儲(chǔ)備資金的問(wèn)題。上述問(wèn)題亟需出臺(tái)政策措施，加以規(guī)范和管理。《通知》的主要內(nèi)容：1.加強(qiáng)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)管理建立土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)名錄制。國(guó)土資源部將在土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)監(jiān)管系統(tǒng)中增加土地儲(chǔ)備信息模塊，對(duì)列入名錄的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的運(yùn)行情況進(jìn)行檢測(cè)監(jiān)管，并將相關(guān)信息與財(cái)政、銀行和銀監(jiān)部門共享。列入名錄的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)將納入儲(chǔ)備的土地、已供的儲(chǔ)備土地、儲(chǔ)備資金收支、各類融資貸償情況，及時(shí)在系統(tǒng)中填報(bào)。建立名錄制的主要目的是為了與其他融資平臺(tái)相區(qū)別，名錄以外的各類單位不得享受土地儲(chǔ)備的相關(guān)政策，銀行等金融機(jī)構(gòu)也不得向其發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款?！锻ㄖ返闹饕獌?nèi)容：2.合理確定土地儲(chǔ)備規(guī)模結(jié)構(gòu)每年納入儲(chǔ)備的土地量，原則上控制在市、縣本級(jí)前三年平均年供應(yīng)的儲(chǔ)備土地量之內(nèi)。合理調(diào)整土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)。土地儲(chǔ)備庫(kù)土地供應(yīng)《通知》的主要內(nèi)容：3、加強(qiáng)儲(chǔ)備土地前期開(kāi)發(fā)管理

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)組織開(kāi)展對(duì)儲(chǔ)備土地的前期開(kāi)發(fā)，為政府供應(yīng)“凈地”提供有效保障。

進(jìn)行道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的，應(yīng)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式選擇工程設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理等單位，不得通過(guò)下設(shè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行工程建設(shè)。

有下設(shè)或掛靠從事工程建設(shè)機(jī)構(gòu)的，必須與土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)徹底脫鉤。《通知》的主要內(nèi)容：4.加強(qiáng)土地收儲(chǔ)及管護(hù)工作一是納入儲(chǔ)備的土地必須產(chǎn)權(quán)清晰。土地機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)土地取得方式及程序的合規(guī)性、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償（政府無(wú)償收回的除外）、土地權(quán)利（包括他項(xiàng)權(quán)利）等情況認(rèn)真核查。對(duì)取得方式不合規(guī)、補(bǔ)償不到位、土地權(quán)屬不清晰、未辦理土地登記手續(xù)、應(yīng)注銷而未注銷原土地登記手續(xù)、已設(shè)立他項(xiàng)權(quán)利未依法解除的，不得納入土地儲(chǔ)備庫(kù)。二是對(duì)納入儲(chǔ)備的土地采用自行管護(hù)、委托管護(hù)、臨時(shí)利用等方式進(jìn)行管護(hù)。建立巡查制度，對(duì)侵害土地權(quán)利的行為早發(fā)現(xiàn)、早制止、早處理?！锻ㄖ返闹饕獌?nèi)容：5、規(guī)范土地儲(chǔ)備融資行為實(shí)行年度融資規(guī)?？刂瓶ü芾?。合理確定貸款期限，最長(zhǎng)不超過(guò)五年。儲(chǔ)備土地不得為土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)以外的企事業(yè)法人融資擔(dān)保。應(yīng)辦理相應(yīng)的土地登記。5、規(guī)范土地儲(chǔ)備融資行為財(cái)政部門會(huì)同國(guó)土、人民銀行，根據(jù)土地儲(chǔ)備計(jì)劃，核定土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)年度融資規(guī)模，實(shí)行年度融資規(guī)?？刂瓶ü芾怼ｃy行業(yè)金融機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)融資前，應(yīng)對(duì)控制卡中已有融資額度進(jìn)行認(rèn)真核對(duì)，擬批準(zhǔn)的融資額度與本年度已發(fā)生的融資額度（含本年度貸款且已在本年度償還的部分）累計(jì)不得超過(guò)年度可融資規(guī)模。已達(dá)到年度可融資規(guī)模的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，年內(nèi)不得進(jìn)行新的融資。XXX億元實(shí)行年度融資規(guī)模控制卡管理。5、規(guī)范土地融資行為合理確定貸款期限，最長(zhǎng)不超過(guò)五年。貸款用途可不對(duì)應(yīng)抵押土地的相關(guān)補(bǔ)償、前期開(kāi)發(fā)等業(yè)務(wù)，但貸款使用必須符合土地儲(chǔ)備資金使用范圍，不得用于城市建設(shè)及其他與土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)無(wú)關(guān)的項(xiàng)目?！尽俺鞘薪ㄔO(shè)”不包括儲(chǔ)備地塊內(nèi)的通路、水、電、氣、暖及平整工程】入儲(chǔ)備庫(kù)的土地銀行待補(bǔ)償、待前期開(kāi)發(fā)地塊抵押放貸使用合理確定貸款期限，最長(zhǎng)不超過(guò)五年。5.規(guī)范土地儲(chǔ)備融資行為儲(chǔ)備土地不得為土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)以外的企事業(yè)法人融資擔(dān)保。

《國(guó)土資源部關(guān)于規(guī)范土地登記的意見(jiàn)》（國(guó)土資發(fā)[2012]134號(hào)）規(guī)定，列入名錄的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)方可申請(qǐng)儲(chǔ)備土地登記、申領(lǐng)土地使用證。經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，產(chǎn)權(quán)清晰、申請(qǐng)資料齊全的儲(chǔ)備土地，可辦理登記，核發(fā)國(guó)有土地使用證。

儲(chǔ)備土地不得為土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)以外的企事業(yè)法人融資擔(dān)保。應(yīng)辦理相應(yīng)的土地登記。5、規(guī)范土地儲(chǔ)備融資行為儲(chǔ)備土地等級(jí)的使用權(quán)類型統(tǒng)一確定為“其他（政府儲(chǔ)備）”；

登記的用途依據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定，能夠細(xì)化到《土地利用現(xiàn)狀分類》二級(jí)類的，應(yīng)當(dāng)按二級(jí)類填寫(xiě)。應(yīng)辦理相應(yīng)的土地登記。5.規(guī)范土地儲(chǔ)備融資行為《土地利用現(xiàn)狀分類》：

12個(gè)一級(jí)類，

57個(gè)二級(jí)類。應(yīng)辦理相應(yīng)的土地登記。5、規(guī)范土地儲(chǔ)備融資行為儲(chǔ)備土地須具有合法的土地使用證，方可用于儲(chǔ)備抵押貸款。其他（政府儲(chǔ)備）XX土地儲(chǔ)備中心(須在名錄中）商務(wù)金融用地應(yīng)辦理相應(yīng)的土地登記?！锻ㄖ返闹饕獌?nèi)容：6、嚴(yán)格土地儲(chǔ)備資金管理制度現(xiàn)有的規(guī)定：《土地儲(chǔ)備管理辦法》、《土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理暫行辦法》、《土地儲(chǔ)備資金會(huì)計(jì)核算辦法》土地儲(chǔ)備資金實(shí)行?？顚Ｓ?。土地儲(chǔ)備資金使用范圍。四項(xiàng)支出（一）征收、收購(gòu)、優(yōu)先購(gòu)買或收回土地需要支付的土地價(jià)款或征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。（二）前期土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。包括前期土地開(kāi)發(fā)性支出以及按照財(cái)政部門規(guī)定與前期土地開(kāi)發(fā)相關(guān)的費(fèi)用等，含因出讓土地涉及的需要進(jìn)行的相關(guān)道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。（三）貸款利息支出。（四）經(jīng)同級(jí)財(cái)政部門批準(zhǔn)的與土地儲(chǔ)備有關(guān)的其他費(fèi)用?！锻ㄖ分饕獌?nèi)容6、嚴(yán)格土地儲(chǔ)備資金管理加強(qiáng)國(guó)有土地收益基金的落實(shí)和管理，按規(guī)定比例計(jì)提，用于土地儲(chǔ)備。建立的依據(jù)：國(guó)發(fā)[2001]15號(hào)。計(jì)提基數(shù)：繳入地方國(guó)庫(kù)的招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)所取得的總成交價(jià)款。計(jì)提比例：由省、自治區(qū)、直轄市及計(jì)劃單列市人民政府確定，并報(bào)送財(cái)政部和國(guó)土資源部備案。管理方式：實(shí)行分賬核算。使用方向：用于土地收購(gòu)儲(chǔ)備，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)以及前期土地開(kāi)發(fā)支出?！尽秶?guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2006〕100號(hào)）：國(guó)有土地收益基金，是從國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入提取的專項(xiàng)政府性基金。土地收益基金是為完善土地儲(chǔ)備制度，避免地方政府“寅吃卯糧”的短期行為，以對(duì)土地開(kāi)發(fā)和使用進(jìn)行長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃而設(shè)立的專項(xiàng)政府性基金，由土地儲(chǔ)備中心進(jìn)行統(tǒng)一管理?！啃〗Y(jié)土地儲(chǔ)備融資貸款：1.名錄：必須在國(guó)土資源部發(fā)布的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)名錄中。2.有證：抵押土地，有符合條件的國(guó)有土地使用證。3.有卡：有財(cái)政部門核準(zhǔn)的年度融資規(guī)模控制卡，本次融資及年內(nèi)累計(jì)不超過(guò)上限。4.時(shí)限：