貨幣信貸及房地產(chǎn)信貸政策介紹.2012

貨幣信貸及房地產(chǎn)

信貸政策介紹2012年11月1日1擬講的幾個問題一、貨幣信貸政策二、房地產(chǎn)信貸政策及相關(guān)問題三、銀行間市場企業(yè)債務(wù)融資工具四、當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)金融分析2閆芳23209471人民銀行天津分行貨幣信貸管理處3一、貨幣信貸政策4信貸政策概念：是中央銀行根據(jù)宏觀調(diào)控和國家產(chǎn)業(yè)政策的要求制定的，運用經(jīng)濟(jì)、法律、行政等手段，對金融機(jī)構(gòu)的貸款增量、貸款投向及貸款質(zhì)量進(jìn)行適當(dāng)引導(dǎo)、調(diào)控和監(jiān)督的政策，是宏觀經(jīng)濟(jì)政策的重要組成部分。管理沿革：1998年以前，人民銀行對金融機(jī)構(gòu)的信貸總量和信貸結(jié)構(gòu)實施貸款規(guī)模管理；目前依法履職，逐步向市場化的調(diào)控方式轉(zhuǎn)變，實施方式、調(diào)控效果。5信貸政策的內(nèi)容與貨幣信貸總量擴(kuò)張有關(guān)的政策措施。能夠影響貨幣乘數(shù)和貨幣流動性。（宏觀調(diào)控需要）如：貸款首付比率、抵質(zhì)押率等。配合國家產(chǎn)業(yè)政策，通過窗口指導(dǎo)、貼息等多種手段引導(dǎo)資金流向。（結(jié)構(gòu)調(diào)整需要）如：“三農(nóng)”、中小企業(yè)、節(jié)能減排、就業(yè)助學(xué)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。限制性的信貸政策：窗口指導(dǎo)商業(yè)銀行信貸授信、風(fēng)險評級、風(fēng)險溢價－限制流入。（防范風(fēng)險需要）兩高一剩等制定信貸法律法規(guī)，引導(dǎo)、規(guī)范和促進(jìn)金融創(chuàng)新，防范信貸風(fēng)險。（提高金融服務(wù)水平需要）如：信貸產(chǎn)品創(chuàng)新、抵質(zhì)押方式創(chuàng)新等。6信貸政策和貨幣政策的關(guān)系相輔相成，相互促進(jìn)；既有區(qū)別，又有聯(lián)系。貨幣政策--調(diào)控總量--利率、匯率、公開市場操作--貨幣供應(yīng)量、信貸總規(guī)模--總供求平衡--幣值穩(wěn)定。信貸政策--經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)—信貸投向、信貸結(jié)構(gòu)--產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。手段：經(jīng)濟(jì)+法律+行政。疏通貨幣政策傳導(dǎo)72012年貨幣信貸政策綜述

2012總基調(diào)：穩(wěn)中求進(jìn)。貨幣政策：繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，適時適度進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)。一是把握調(diào)控力度。利率、匯率、公開市場、存款準(zhǔn)備金、宏觀審慎性政策框架?？偭窟m度、審慎靈活、定向支持。年廣義貨幣供應(yīng)量Ｍ２的增長目標(biāo)為１４％左右，比２０１１年年末Ｍ２實際增長值略有提升。二是優(yōu)化機(jī)構(gòu)，服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)。三是積極發(fā)展民生金融，促進(jìn)民生改善和社會和諧。8天津市貨幣信貸政策2012年全市貨幣信貸工作的總體思路是：認(rèn)真貫徹全國金融工作會議和天津市委九屆十二次全體會議精神，堅持以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局，緊密圍繞天津市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的主題、主線和主攻方向，更加有效地支持天津經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，著力落實好穩(wěn)健的貨幣政策，增強(qiáng)執(zhí)行政策的針對性、靈活性和前瞻性；更加有效地維護(hù)地區(qū)金融安全與穩(wěn)定，著力加強(qiáng)金融監(jiān)督與管理，有效防范和化解系統(tǒng)性金融風(fēng)險；更加有效地服務(wù)社會和民生，著力推進(jìn)金融服務(wù)現(xiàn)代化建設(shè)，進(jìn)一步拓展服務(wù)的廣度和深度，為支持天津經(jīng)濟(jì)社會“穩(wěn)中求進(jìn)、穩(wěn)中求好、穩(wěn)中求快”目標(biāo)的實現(xiàn)做出新的貢獻(xiàn)。9全市貨幣信貸的主要預(yù)期目標(biāo)是：按照“總量適度、節(jié)奏合理、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、定向支持、防范風(fēng)險”的要求，努力實現(xiàn)全市信貸運行“三個高于”增長目標(biāo)，即：社會融資總量增長高于2011年，貸款總量增長高于2011年，貸款增速高于全國平均增速。全市金融機(jī)構(gòu)2012年新增本外幣各項貸款預(yù)計2360億元左右，比2011年多增200億元，增速力爭達(dá)到15%以上；預(yù)計新增存款1970億元，比2011年多增876億元左右，增速力爭回升到10%以上。10具體措施：一是有針對性地采取措施，將理財產(chǎn)品發(fā)行與存款增長掛鉤。對于存款增速低于貸款增速的金融機(jī)構(gòu)，限制發(fā)行三個月以下短期理財產(chǎn)品。二是增加直接支付，穩(wěn)定企業(yè)存款來源。為支持促進(jìn)小微企業(yè)發(fā)展，金融機(jī)構(gòu)向小微企業(yè)發(fā)放的貸款一律直接支付給貸款企業(yè)；為保證大中型企業(yè)支付民工工資等日常性開支需要，金融機(jī)構(gòu)向貸款企業(yè)基本賬戶發(fā)放的貸款，50%應(yīng)直接支付給貸款企業(yè)，向一般賬戶發(fā)放的貸款，30%應(yīng)直接支付給貸款企業(yè)。要努力加大銀行承兌匯票和委托貸款等表外業(yè)務(wù)的比重，不斷擴(kuò)大社會融資規(guī)模。金融機(jī)構(gòu)要努力擴(kuò)大授信客戶群體，力爭實現(xiàn)2012年授信客戶群體數(shù)量比上年增加30%的目標(biāo)。112011年貨幣信貸政策綜述具體要求：要切實在金融工作中把握住穩(wěn)中求進(jìn)的總基調(diào)。結(jié)合天津金融的實際，要努力做到“五穩(wěn)五進(jìn)”。一是在保持總量上，貸款要穩(wěn)，存款要進(jìn)，務(wù)必改變社會融資總量和存款增量下降的不利局面。二是在融資方式上，間接融資要穩(wěn)，直接融資要進(jìn)，大力推進(jìn)金融市場產(chǎn)品創(chuàng)新，有效提高直接融資比重。三是在調(diào)整客戶結(jié)構(gòu)上，對大中企業(yè)支持要穩(wěn)，對小微企業(yè)支持要進(jìn)，有效緩解小微企業(yè)金融服務(wù)不足的狀況。四是在項目支持上，對在建續(xù)建項目支持要穩(wěn)，對新開工項目支持要進(jìn)，保持金融服務(wù)天津經(jīng)濟(jì)發(fā)展的力度和后勁。五是在應(yīng)對風(fēng)險上，防范風(fēng)險要穩(wěn)，化解風(fēng)險要進(jìn)，努力維護(hù)天津的良好信用環(huán)境。12差別存款準(zhǔn)備金制度從2011年起把貨幣信貸和流動性管理的總量調(diào)節(jié)與構(gòu)建宏觀審慎政策框架結(jié)合起來，在注重運用傳統(tǒng)貨幣政策工具的基礎(chǔ)上，依據(jù)各家銀行資本金與信貸增長的不同情況，按市場化的方式實施差別準(zhǔn)備金動態(tài)調(diào)整措施，人民銀行總行負(fù)責(zé)24家全國性銀行差別準(zhǔn)備金調(diào)整。人民銀行省級分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)地方法人的實施工作(天津市18家納入)13概念：宏觀審慎政策是一個新概念。宏觀審慎是相對于微觀審慎而言的。可以理解為對單個金融機(jī)構(gòu)的穩(wěn)健性要求是微觀審慎，而著眼于整個金融體系甚至經(jīng)濟(jì)體系的穩(wěn)定就是宏觀審慎。這個概念最早是巴塞爾委員會基于對金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管而提出的。危機(jī)之后，基于對危機(jī)產(chǎn)生的一些深層次原因的研究，把應(yīng)對危機(jī)的一些新的政策和提法放在“宏觀審慎政策”的框架里，成為各國理論和政策界的共識。結(jié)合我國國情，我們正在把金融宏觀調(diào)控的一些內(nèi)容融合進(jìn)去，進(jìn)行新的嘗試，形成了今年金融宏觀審慎管理方面的新的政策措施。

14背景：

宏觀審慎政策主要是針對導(dǎo)致危機(jī)中“大而不能倒”、順周期性、監(jiān)管不足、標(biāo)準(zhǔn)不高等問題而提出的。15大而不倒：“大而不能倒”的金融機(jī)構(gòu)就是所謂系統(tǒng)重要性金融機(jī)構(gòu)SIFIs（SystemicallyImportantFinancialInstitutions）。對SIFIs的審慎性要求應(yīng)更高、更強(qiáng)，這是因為一旦這類機(jī)構(gòu)出現(xiàn)倒閉清盤，可能牽涉到很多機(jī)構(gòu)。此外還有道德風(fēng)險問題，即“太大而不能倒”所造成的道德風(fēng)險。越是具有系統(tǒng)重要性，越不敢讓它倒閉。如果真要讓它倒閉，成本就特別高，就要考慮風(fēng)險傳遞和成本如何分擔(dān)的問題。許多大的機(jī)構(gòu)在危機(jī)爆發(fā)并最后導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)清盤時，就涉及到多個國家的股權(quán)人、債權(quán)人?？梢?，對系統(tǒng)性重要性機(jī)構(gòu)，監(jiān)管就應(yīng)該更嚴(yán)，審慎性標(biāo)準(zhǔn)要提得更高，如果出了問題處理也應(yīng)該更堅決。系統(tǒng)性重要性機(jī)構(gòu)劃為兩個檔次：全球系統(tǒng)重要性金融機(jī)構(gòu)和國內(nèi)系統(tǒng)重要性金融機(jī)構(gòu)。16金融系統(tǒng)的順周期性：例如，危機(jī)前形成的躁動型的資產(chǎn)泡沫，市場價格走高和樂觀情緒相互推動；而在危機(jī)中由于某種原因?qū)е沦Y產(chǎn)價格下跌，恐慌情緒使得大家都在拋售，導(dǎo)致資產(chǎn)價格持續(xù)暴跌并進(jìn)一步加劇危機(jī)；這都體現(xiàn)了典型的順周期性。因此，應(yīng)對危機(jī)就要求減少順周期性，增加逆周期性，這是一個出發(fā)點。17監(jiān)管不足：主要是資本質(zhì)量、流動性和杠桿率、撥備等問題。此外，還有標(biāo)準(zhǔn)問題，主要是一些標(biāo)準(zhǔn)本身增強(qiáng)了順周期性，特別是會計準(zhǔn)則的某些規(guī)定以及評級公司的滯后評級往往增強(qiáng)了順周期性。具體看：18宏觀審慎政策框架下的存款準(zhǔn)備金動態(tài)調(diào)整1、差別準(zhǔn)備金動態(tài)調(diào)整是對既有工具的豐富和完善設(shè)計差別準(zhǔn)備金動態(tài)調(diào)整方案，其目的是引導(dǎo)貨幣信貸平穩(wěn)適度增長，提升金融體系風(fēng)險防范能力。經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，人民銀行2004年開始采用差別準(zhǔn)備金手段。差別準(zhǔn)備金制度既是流動性管理的手段，也是體現(xiàn)逆周期調(diào)節(jié)要求的宏觀審慎性工具，可以把兩者有機(jī)統(tǒng)一起來。差別準(zhǔn)備金動態(tài)調(diào)整方案是在吸取國際金融危機(jī)教訓(xùn)基礎(chǔ)上，結(jié)合宏觀審慎管理的有關(guān)理念和加強(qiáng)流動性管理的需要，對既有差別準(zhǔn)備金工具的豐富和完善。192、調(diào)控方案設(shè)計思路差別準(zhǔn)備金動態(tài)調(diào)整基于銀行信貸偏離經(jīng)濟(jì)增長加物價指數(shù)的程度，同時考慮各金融機(jī)構(gòu)對整體偏離的影響及各自的系統(tǒng)重要性程度和穩(wěn)健性狀況，重在引導(dǎo)并激勵金融機(jī)構(gòu)自我保持穩(wěn)健和調(diào)整信貸投放。信貸偏離度越小、穩(wěn)健性程度越高的銀行，可相應(yīng)少存放準(zhǔn)備金多發(fā)放貸款，反之就需多存放準(zhǔn)備金減少貸款投放。超過達(dá)標(biāo)要求后，可視情況反向釋放已存放的差別準(zhǔn)備金。203、差別準(zhǔn)備金計算方法各銀行執(zhí)行的差別準(zhǔn)備金率(特種存款)：R=αC*-CC：為銀行的實際資本充足率；C*：為按宏觀審慎要求測算出的資本充足率：α為穩(wěn)健性調(diào)整參數(shù)，主要考慮：（1）銀行穩(wěn)定性狀況，依據(jù)流動性、不良貸款、撥備等符合監(jiān)管指標(biāo)的情況，并參考年度審計結(jié)論、信用評級、內(nèi)控水平、支付及案件等因素賦值。（2）信貸政策執(zhí)行情況，根據(jù)銀行落實中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出的“著力優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，把信貸資金更多投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)特別是三農(nóng)和中小企業(yè)”等情況來把握和調(diào)整這一參數(shù)。214、具體操作和實施實施范圍：人民銀行總行負(fù)責(zé)24家全國性銀行金融機(jī)構(gòu)差別存款準(zhǔn)備金調(diào)整，人民銀行省級分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)地方法人的實施工作。人民銀行按季根據(jù)上述公式測算并實施差別準(zhǔn)備金措施。但對于月度信貸投放特別不平滑的金融機(jī)構(gòu)，可根據(jù)調(diào)控需要即時實施差別存款準(zhǔn)備金動態(tài)調(diào)整措施?？紤]到目前銀行按季計算資本充足率，測算時各行實際資本充足率水平按上季度資本充足率掌握。利率方面體現(xiàn)差別要求。差別準(zhǔn)備金一般按法定準(zhǔn)備金利率（1.62%）付息。對貸款增速持續(xù)過快、屢次被要求存放差別準(zhǔn)備金以及穩(wěn)健性較差的銀行，可考慮對其差別存款準(zhǔn)備金按超額準(zhǔn)備金率（0.72%）付息或不計付利息。特種存款也將根據(jù)上述思路在利率方面體現(xiàn)差別化要求．差別準(zhǔn)備金存放期限原則上在達(dá)到反向釋放準(zhǔn)備金標(biāo)準(zhǔn)時為止。225、說明考慮實施初期平穩(wěn)過渡的需要，將適當(dāng)考慮政策容忍度。對部分機(jī)構(gòu)(如主要依賴發(fā)債籌資或補充資本的機(jī)構(gòu))擬研究運用應(yīng)急可轉(zhuǎn)換債券，在一定觸發(fā)條件下要求銀行將這部分債券轉(zhuǎn)為股權(quán)以提升資本實力。下一階段還會將加強(qiáng)宏觀審慎管理與利率市場化相結(jié)合，對達(dá)到宏觀審慎政策要求的銀行在利率自主定價等方面給予一定的政策傾斜和鼓勵。236、擬達(dá)到的政策效果：一是為銀行提供一種能夠根據(jù)宏觀審慎要求自我把握信貸行為、自我約束的有彈性機(jī)制。引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)平穩(wěn)適度發(fā)放貸款，使信貸增長基本建立在相應(yīng)資本水平和穩(wěn)健程度的基礎(chǔ)上。二是收回銀行系統(tǒng)過多流動性。三是輔之以督促銀行主動提高資本充足水平、提升抗風(fēng)險能力。為經(jīng)濟(jì)形勢或金融市場發(fā)生逆轉(zhuǎn)時提供較為充足的損失吸收能力。24社會融資總量溫家寶總理政府工作報告：保持合理的社會融資規(guī)模。金融宏觀調(diào)控指標(biāo)：信貸規(guī)模--社會融資規(guī)模--融資結(jié)構(gòu)變化、市場化方向是全面反映金融與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，以及金融對實體經(jīng)濟(jì)支持的總量指標(biāo)。

25社會融資總量與相關(guān)數(shù)據(jù)對比

年份指標(biāo)20022010社會融資總量2萬億14.27萬億年均增長率27.8%(社會融資總量)18.4%(貸款)與GDP之比16.7%35.9%其他融資與人民幣貸款之比8.7%79.7%26社會融資總量的概念，指一定時期內(nèi)（每月、每季或每年）實體經(jīng)濟(jì)從金融體系獲得的全部資金綜合。上述金融體系：整體金融的概念，從機(jī)構(gòu)看，銀、證、保等金融機(jī)構(gòu)；從市場看，信貸市場、債券市場、股票市場、保險市場、中間業(yè)務(wù)。27內(nèi)涵1.金融機(jī)構(gòu)通過資金運用對實體經(jīng)濟(jì)提供的全部資金支持,資產(chǎn)運用:貸款、金融機(jī)構(gòu)持有的企業(yè)債券、非金融企業(yè)股票、保險公司賠償、投資性房地產(chǎn)。2.實體經(jīng)濟(jì)利用規(guī)范的金融工具、在正規(guī)金融市場、通過金融服務(wù)所獲得的直接融資：銀承、非金融企業(yè)股票、企業(yè)債凈發(fā)行等。3.其他融資，（小額）貸款公司貸款、產(chǎn)業(yè)基金投資等。28公式社會融資總量=人民幣各項貸款+外幣各項貸款+委托貸款+信托貸款+銀行承兌匯票+非金融企業(yè)股票籌資+企業(yè)債券+保險公司賠償+保險公司投資性房地產(chǎn)+其他29天津市相關(guān)數(shù)據(jù)30二、房地產(chǎn)信貸政策

31房地產(chǎn)信貸政策第一階段：實行差別化住房信貸政策，從單方面抑制需求向加強(qiáng)供需雙方貸款管理轉(zhuǎn)變。1.2006年5月31日中國人民銀行關(guān)于調(diào)整住房信貸政策有關(guān)事宜的通知（銀發(fā)[2006]184號）主要內(nèi)容：貫徹落實《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā)[2006]37號），提高貸款購房首付款比例（90平米以下自住住房除外）。規(guī)定，從2006年6月1日起，個人按揭貸款首付款比例不低于30%（但對購買自住住房且套型建筑面積在90平米以下的扔執(zhí)行首付款利率20%的規(guī)定）。此外，要求各商業(yè)銀行在辦理住房貸款申請時，要求貸款申請人如實填寫購房用途，并將住房貸款抵押信息及時錄入人民銀行個人信用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫。322.2007年9月27日中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知（銀發(fā)[2007]359號）主要內(nèi)容：細(xì)化了涉及整個房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)的信貸調(diào)控政策，并針對“二套房”制定了差別化的住房信貸舉措。一是嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理。要求各商業(yè)銀行不得對項目資本金（所有者權(quán)益）未達(dá)到要求、“四證”（土地使用權(quán)證、建設(shè)規(guī)劃用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證）不齊的項目發(fā)放任何形式的貸款，不得對存在違法違紀(jì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款，不得接受空置3年以上的商品房為貸款抵押物。同時，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款只能以房地產(chǎn)開發(fā)科目發(fā)放，并原則上只能用于本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目。二是嚴(yán)格規(guī)范土地儲備貸款管理。三是嚴(yán)格住房消費貸款管理。要求購買首套自住房，套型面積在90平米以下的首付款比率不得低于20%、90平米以上的不得低于30%；再次申請貸款購買第二套（含）以上的，首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，且應(yīng)隨購房套數(shù)增加而相應(yīng)調(diào)高首付款比例和利率；四是嚴(yán)格商業(yè)用房購房貸款管理。五是加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸征信管理。六是加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)測和風(fēng)險防范工作。333.2007年12月5日中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)管管理委員會關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充規(guī)定（銀發(fā)[2007]425號）主要內(nèi)容：為貫徹落實銀發(fā)[2007]359號文中關(guān)于“嚴(yán)格住房消費貸款管理”的內(nèi)容，對第二套房的認(rèn)定及執(zhí)行進(jìn)行了補充說明。一是以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位認(rèn)定房貸次數(shù)；二是對于人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄降馁J款購房家庭，再次申請住房貸款可比照首套住房貸款政策執(zhí)行。34第二階段：為應(yīng)對國際金融危機(jī)沖擊，通過鼓勵普通商品住房消費、加大保障性住房建設(shè)力度、支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求等舉措帶動內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。4.2008年10月22日中國人民銀行關(guān)于下調(diào)商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度等有關(guān)問題的通知（銀發(fā)[2008]302號）主要內(nèi)容：為應(yīng)對國際金融危機(jī)的不利影響，支持居民住房消費、促進(jìn)內(nèi)需擴(kuò)大，降低首次貸款購房的貸款利率及首付款比例，住房信貸政策方向發(fā)生調(diào)整。規(guī)定，商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比率調(diào)整為20%。這其中，要求金融機(jī)構(gòu)對客戶的貸款利率、首付款比例應(yīng)根據(jù)借款人條件在下限以上區(qū)別確定。355.2009年2月9日中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于認(rèn)真學(xué)習(xí)和貫徹落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》的通知（銀發(fā)[2009]41號）主要內(nèi)容：貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的決策部署，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。這其中，一是要加大保障性住房建設(shè)力度；二是進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費。加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度，對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策；三是支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化；四是強(qiáng)化地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責(zé)；五是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測；六是積極營造良好的輿論氛圍。36第三階段：為應(yīng)對房價過快上漲、房地產(chǎn)市場過熱，執(zhí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。通過將第二套房首付款比例下限由40%逐步上調(diào)至60%、實行第三套房限購政策抑制投機(jī)性購房需求、防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險。但同時強(qiáng)調(diào)，加大對保障性住房以及普通商品住房的信貸支持力度。376.2010年2月22日中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于貫徹落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的通知》的通知（銀發(fā)[2010]58平穩(wěn)號）主要內(nèi)容：針對房地產(chǎn)市場的火熱和房價的過快上漲，加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控、穩(wěn)定市場預(yù)期。再次強(qiáng)調(diào)了銀發(fā)[2007]359號文中有關(guān)“嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理”和“嚴(yán)格住房消費貸款管理”的有關(guān)內(nèi)容，要求金融機(jī)構(gòu)加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，房地產(chǎn)信貸調(diào)控政策再次初步發(fā)生調(diào)整。同時，要求各金融機(jī)構(gòu)根據(jù)有關(guān)政策和監(jiān)管要求，進(jìn)一步加大對普通商品住房、限價商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項目的信貸支持力度，積極支持保障性安居工程建設(shè)。387.2010年6月2日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知（建房[2010]83號）主要內(nèi)容：為確保差別化住房信貸政策的有效落實，對住房貸款申請人第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)重新進(jìn)行了詳細(xì)界定，確定了“認(rèn)房又認(rèn)貸”的原則。這其中：相對于銀發(fā)[2007]452文的規(guī)定，一是人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄降脑俅钨J款購房家庭不再享受首套住房貸款政策；二是不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款執(zhí)行第二套（及以上）差別化住房信貸政策；三是要求加快建設(shè)城市房屋登記信息系統(tǒng)。398.2010年9月29日中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知（銀發(fā)[2010]275號）主要內(nèi)容：為進(jìn)一步貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)[2010]10號）的精神，再次調(diào)整購房貸款首付款比例政策，并要求金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)支持中低價位、中小套型的商品房項目和保障性安居工程，抓緊制定支持公共租賃住房建設(shè)的中長期貸款政策。這其中，主要一是自2006年銀發(fā)[2006]184號文以來，首次規(guī)定商品住房貸款首付款比例不得低于30%，取消了90平米以下自住住房貸款首付利率20%的政策；二是貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例從不低于40%上調(diào)至不低于50%。409.2011年3月18日中國人民銀行關(guān)于做好差別化住房信貸政策實施工作的通知（銀發(fā)[2011]66號）主要內(nèi)容：貫徹落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，進(jìn)一步提高第二套房貸款首付款比例、授予人民銀行分支機(jī)構(gòu)本區(qū)域差別化住房信貸政策的制定權(quán)、限制第三套房購買。這其中，主要一是根據(jù)國辦發(fā)[2011]1號文，第二套房貸款首付款比例從不低于50%上調(diào)至不低于60%；二是規(guī)定人民銀行省會中心支行和深圳中心支行可在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，會商政府相關(guān)部門適時提高轄區(qū)內(nèi)第二套住房貸款的最低首付款比例和利率下限。三是原則上對已擁有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房(含新建商品住房和二手住房)；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。4110.2011年8月4日中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于認(rèn)真做好公共租賃住房等保障性安居工程金融服務(wù)工作的通知（銀發(fā)[2011]193號）主要內(nèi)容：針對當(dāng)前金融支持保障性安居工程建設(shè)中所面臨的情況，提出指導(dǎo)性意見，推動相關(guān)工作開展。一是明確提出對符合信貸風(fēng)險管理要求的政府投資建設(shè)的公共租賃住房項目，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)直接發(fā)放貸款給予支持。二是允許金融機(jī)構(gòu)在國發(fā)[2010]19號文規(guī)定的前提下，對符合條件的一家政府融資平臺發(fā)放公共租賃住房貸款；三是對公共租賃住房項目的貸款利率浮動下限、期限、還款要求等方面均作出了一定要求。42三、當(dāng)前經(jīng)濟(jì)金融形勢

43全國總體判斷：三季度的經(jīng)濟(jì)形勢比較好，經(jīng)濟(jì)增速基本趨于穩(wěn)定，并且繼續(xù)出現(xiàn)積極變化。隨著各項政策措施進(jìn)一步到位，中國經(jīng)濟(jì)還會進(jìn)一步企穩(wěn)定。---溫家寶，10月13日經(jīng)濟(jì)形勢座談會。(5月份以來穩(wěn)增長措施，財政方面加快支出進(jìn)度，保障重點支出，結(jié)構(gòu)性減稅；貨幣政策方面兩次降準(zhǔn)降息，擴(kuò)大利率浮動空間，新36條42項措施，民間投資，行政審批)44房地產(chǎn)方面：調(diào)控初見成效，但依然不穩(wěn)定，必須堅持調(diào)控政策不動搖。今天的調(diào)控，包括房地產(chǎn)業(yè)的科學(xué)規(guī)劃、規(guī)范市場秩序、使價格合理回歸，都是為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)長期穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。調(diào)控手段，從長期看還需要逐步完善，更加注重市場和法制手段。（危機(jī)5年，企業(yè)效益下降，財政收入增速減緩）45一些指標(biāo)：GDP，三季度7.4%（創(chuàng)2009年三季度以來14個月新低但環(huán)比增幅這年率高于二季度）工業(yè)增加值增速回落，10.8%，比上半年回落0.5個點，企業(yè)利潤同比下降3.1%（1-8月）固定資產(chǎn)投資增長，20%，比上半年快0.1個人點、房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)回落，15.4%，比上半年回落1.2個點比同期回落16.6個點，但銷售額增速有負(fù)轉(zhuǎn)正，土地購置同比下降16.5%，資金到位好于去年同期，房價70城市超3成環(huán)比下降。46前三季度，進(jìn)出口總值增6.2%，9月出口創(chuàng)新高用電量，前三季度增4.8%，同比回落7.2個百分點9月當(dāng)月2.9%，創(chuàng)年內(nèi)新低。PMI，9月49.8%，環(huán)比高于8月，5月以來首現(xiàn)回升。（歐、日下降。美、俄羅斯、巴西增長）CPI,2.8%,當(dāng)月1.9%;PPI,當(dāng)月-3.6%財政收入8月的，創(chuàng)7個月新低47貨幣信貸方面，截至9月末，廣義貨幣M2增速14.8%，狹義貨幣M1增速7.3%均高于市場預(yù)期，創(chuàng)出年內(nèi)新高。信貸前三季度6.72萬億，同比多增104億元，當(dāng)月6230億元低于上月，但剔除票據(jù)因素，一般性貸款當(dāng)月多增。社會融資規(guī)模前三季度11.73萬億，同比多增1.92萬，當(dāng)月1.65萬億，環(huán)比同比多增。特別是信托貸款委托貸款穩(wěn)定增長，流向關(guān)注48外匯儲備9月末余額3.29萬億美元，較二季度末3.24有所增加。二季度負(fù)增長，三季度轉(zhuǎn)正貿(mào)易順差因素，（沒季節(jié)性?？煞癯掷m(xù)？）49前三季度，新增房地產(chǎn)貸款規(guī)模逐季增加，三季度增勢尤為明顯，前三9821億元，其中一、二、三季度分別2427、3226、4168億元，前三季度占比15.4%，比1—8提高1.3個百分點。（土地成交量放大，個貸，9月下旬后交易轉(zhuǎn)低，年末因素），預(yù)測四季度放緩，平穩(wěn)。50天津市一些數(shù)據(jù)：地區(qū)生產(chǎn)總值，13.9%；工業(yè)總產(chǎn)值15%，增加值16.2%位居全國第二；投資。25.2%其中民間投資50.1%，占比48.2%，房地產(chǎn)，22.4%本外幣貸款新增1776億元，同比多增122億元，增長14.9%回落1.9個百分點，低于全國1.5個百分點，存款新增1972億元，同比多增1575億元，15.7%，增速提高10.1個百分點，高于全國1.4個百分點。社會融資規(guī)模2094億元，同比增加227億元，占去年全年總規(guī)模的65.8%。5111月份CPI同比上漲2.0%，環(huán)比上漲0.1%，略低于市場預(yù)期的2.1%，PPI同比下滑2.2%，低于市場-2.0%的預(yù)期。工業(yè)增加值11月份同比增長10.1%，高于10月份9.6%的增長，也是3月份以來最快速度。總發(fā)電量，則從10月份同比增6.4%，變?yōu)橥仍?.9%，1-11月全國固定資產(chǎn)投資同比增長20.7%，增速與1-10月份持平。其中國家預(yù)算投資年內(nèi)累計同比增速由上月27.6%進(jìn)一步提升至31.3%，為維持固定資產(chǎn)投資的首要動力，地方投資則有所減速，企業(yè)投資基本持平。社會消費品零售總額實現(xiàn)18477億元人民幣，同比增速14.9%，略高于市場預(yù)期的14.45211月數(shù)據(jù)，社會融資規(guī)模達(dá)到1.14萬億元，其中信托貸款規(guī)模達(dá)到1995億元，占比17.5%，超過9月份的12.2%，創(chuàng)下歷史新高。M2同比增速13.9%，低于預(yù)期的14.1%。1-11月信托貸款累計已經(jīng)超過萬億元，幾乎相當(dāng)于此前三年的總和，尤其是今年8月以來持續(xù)膨脹。53中央經(jīng)濟(jì)工作會議實施穩(wěn)健的貨幣政策，要注意把握好度，增強(qiáng)操作的靈活性。要適當(dāng)擴(kuò)大社會融資總規(guī)模，保持貸款適度增加，保持人民幣匯率基本穩(wěn)定，切實降低實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的融資成本。要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖。要高度重視財政金融領(lǐng)域存在的風(fēng)險隱患，堅決守住不發(fā)生系統(tǒng)性和區(qū)域性金融風(fēng)險的底線。54四、銀行間市場企業(yè)債務(wù)融資工具介紹

55我國債券市場結(jié)構(gòu)銀行間債券市場銀行間債券市場，是機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行大宗批發(fā)交易的場外市場，大部分的記賬式國債和全部的政策性金融債券均在銀行間債券市場發(fā)行交易。交易所債券市場

交易所債券市場是場內(nèi)市場，是各類投資人包括機(jī)構(gòu)和個人進(jìn)行債券買賣的場所。交易所掛牌交易的券種為國債、企業(yè)債和可轉(zhuǎn)債。商業(yè)銀行柜臺市場

商業(yè)銀行柜臺市場由兩部分組成，一部分是通過商業(yè)銀行柜臺發(fā)行憑證式國債，發(fā)行對象為個人和企業(yè)；另一部分通過商業(yè)銀行柜臺發(fā)行、交易記賬式國債。56債券市場—市場架構(gòu)發(fā)行主體：財政部、人民銀行、政策性銀行、商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)、非金融企業(yè)、國際開發(fā)機(jī)構(gòu)、其他籌資主體發(fā)行方式：公開發(fā)行、定向發(fā)行品種：國債、央行票據(jù)、金融債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具（包括企業(yè)債、公司債、短期融資券、中期票據(jù)、超級短融等）(保障房定向票據(jù))57債務(wù)融資工具的管理體系非金融企業(yè)債務(wù)融資工具主要包括短期融資券、中期票據(jù)、企業(yè)債券和公司債券短期融資券是指具有法人資格的非金融企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行的，約定在1年內(nèi)還本付息的債務(wù)融資工具。中期票據(jù)是指具有法人資格的非金融企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行的,約定在一定期限內(nèi)還本付息的債務(wù)融資工具。短期融資券、中期票據(jù)由中國銀行間市場交易商協(xié)會注冊發(fā)行。（超級短融券）58發(fā)行制度備案制：2005年5月，中國人民銀行公布《短期融資券管理辦法》,企業(yè)發(fā)行短期融資券由中國人民銀行金融市場司備案發(fā)行.注冊制：2008年4月,中國人民銀行公布《銀行間市場非金融企業(yè)債務(wù)融資工具管理辦法》，規(guī)定企業(yè)在銀行間市場發(fā)行債務(wù)融資工具（包括短期融資券和中期票據(jù)）在中國銀行間市場交易商協(xié)會注冊，原《短期融資券管理辦法》及配套規(guī)程同時廢止。交易商協(xié)會依據(jù)新管理辦法制定并公布了《非金融企業(yè)債務(wù)融資工具發(fā)行注冊規(guī)則》等7項自律規(guī)則和指引，用于規(guī)范企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)發(fā)行債務(wù)融資工具的行為。交易商協(xié)會：2007年9月3日成立，是由市場參與者自愿組成，包括銀行間債券市場、同業(yè)拆借市場、外匯市場、票據(jù)市場和黃金市場在內(nèi)的銀行間市場的自律組織。全國性的非營利性社會團(tuán)體法人，業(yè)務(wù)主管部門為中國人民銀行。59債務(wù)融資工具的管理制度

中國人民銀行發(fā)布的《銀行間市場非金融企業(yè)債務(wù)融資