房地產(chǎn)估價師考試案例解析總結(jié)計劃資料

《房地產(chǎn)估價事例與剖析》估價報告的規(guī)范格式

封面（含“估價告名稱”等七內(nèi)容）

估價告名稱（：）（歸納出估價目的，如抵押、征收估價告，沒有估價目的算一?。?/p>

估價目名稱：明目全稱（估價象所在區(qū)位、名稱、用途，不可以與估價象混用）

估價拜托人：明拜托方全稱，個人拜托的個人的姓名

估價機構(gòu)：估價機構(gòu)全稱

估價人：參加本次估價的注冊估價的姓名及注冊號（不是參加本次的、無注冊號的算一?。?/p>

估價告出具日期（年、月、日，封面上與致估價拜托人函中一致，若不一致或不出具日期算一出?。?/p>

估價告號：本告在估價機構(gòu)內(nèi)部的號（無封面號或與果告中的不一致算一?。?/p>

致估價拜托人函（四內(nèi)容）缺算一！

（：）致估價拜托人函

一、致函象（拜托方的全稱）

二、致函正文（六內(nèi)容）缺算一！

1）估價象（名稱、坐落、范、模、用途、屬，缺算一?。?/p>

2）估價目的（缺算一?。?/p>

3）價型（致拜托方函和估價果的價型一致，不一致算?。?/p>

4）價點（缺算一！）

5）估價方法（缺算一?。?/p>

6）估價果（缺算一！）

三、致函落款（估價機構(gòu)全稱，并加蓋估價機構(gòu)公章，法定代表人名、蓋印。致函方?jīng)]有蓋印或加蓋的分

公司的公章可算一！注意：法定代表人或行合伙人沒出名或蓋印不算?。┧?、致函日期（致函的年代日，估價告達成日期或出具日期。若與估價告達成日期或出具日期不一致算一?。┠夸洠鶅?nèi)容）缺算一！一、（：）目（目中不有“致拜托人函”，且目放在“致拜托人函”后邊，否算一?。┒?、注冊房地估價申明??????????????三、估價的假和限制條件??????????????四、估價果告???????????????????五、估價技告???????????????????六、附件????????????????????????注冊房地產(chǎn)估價師申明（七內(nèi)容）缺或沒有“注冊”均算一?。ǎ海┕纼r申明（性的估價申明）

我重申明：

1）注冊房地估價在本估價告中事的明是真的和正確的，沒有虛假、性述和重要漏。

2）估價告中的剖析、意和是注冊房地估價獨立、客、公正的剖析、意和，但遇到本估價告中已明的估價假和限制條件的限制。

3）注冊房地估價與估價告中的估價象沒有或潛伏的利益，與估價拜托人及估價利害關(guān)系人沒有益害關(guān)系。

1（4）注冊房地產(chǎn)估價師對估價報告中的估價對象、估價拜托人及估價利害關(guān)系人沒有成見。

（5）注冊房地產(chǎn)估價師是依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》以及

有關(guān)房地產(chǎn)估價專項標(biāo)準(zhǔn)進行剖析，形成建議和結(jié)論，撰寫估價報告。

（6）注冊房地產(chǎn)估價師對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘（若不是所有在在本申明上署名的注冊房地

產(chǎn)估價師進行了實地查勘，應(yīng)寫明進行查勘的注冊房地產(chǎn)估價師姓名。只要列出參加查勘的注冊估價師的姓名，

缺項算一處錯誤！）。

（7）沒有人對估價報告供給重要專業(yè)幫助（如有例外，應(yīng)說明供給重要專業(yè)幫助者的姓名或名稱和幫助內(nèi)容）。

注：注冊房地產(chǎn)估價師申明所有參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名、注冊號，并經(jīng)自己署名。非注冊和未參

加估價的注冊房地產(chǎn)估價師不得在其上署名。在申明的最后要求一定有兩名或兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師署名，

缺項算一處錯誤！注冊房地產(chǎn)估價師申明中不要求有“實地查勘日期”缺不算錯！

估價的假定和限制條件：

（標(biāo)題：）估價的假定和限制條件

估價假定和限制條件應(yīng)說明以下內(nèi)容：

1）一般假定：包含對估價所依照的估價拜托人供給的估價對象權(quán)屬、面積等資料進行了謹慎檢查，無原由思疑其合法性、真切性、正確性和完好性，但在未予以核實的狀況下，對其合法、真切、正確和完好的合理假定；

對房子安全、環(huán)境污染等重要影響估價對象價值的要素賜予了必需關(guān)注。無原由思疑估價對象存在安全隱患，但

在無相應(yīng)的專業(yè)機構(gòu)進行判定、檢測的狀況下，對其安全等合理假定。

2）不確立事項假定：對估價所必需的還沒有明確或不夠明確的土地用途、容積率的事項所做的合理的最可能的假定。（能否考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化、市場供給關(guān)系變化、市場構(gòu)造轉(zhuǎn)變、遇有自然力和其余不行抗力

等要素對房地產(chǎn)價值的影響，能否考慮估價對象未來可能擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任的事宜，以及特別交易方式下的特別交易

價錢等對評估價值的影響）

（3）背叛實質(zhì)狀況假定：因估價目的的特別需要所做的與實質(zhì)狀況不一致的假定。（價錢能否包含土地出讓金、

還沒有繳納稅費、能否考慮處理風(fēng)險、能否考慮估價對象以其營運公司已擔(dān)當(dāng)?shù)膫鶆?wù)、或有債務(wù)及經(jīng)營決議失誤或

市場運作失當(dāng)對其價值的影響；能否能按計劃開發(fā)達成且評估結(jié)果為假定估價對象在獲得預(yù)售證后于價值時點的

預(yù)售市場價錢。）

4）不相一致假定：（教材中未詳細說明）

5）依照不足假定：（教材中未詳細說明）

（6）估價報告使用限制：估價報告的使用者、用途、使用限制以及在使用中需要注意的其余事項。此中，估價

報告使用限期應(yīng)依據(jù)估價目的和估計估價對象的市場價錢變化程度來確立，原則上不該超出一年。

注：估價假定和限制條件包含二層含義：①估價的假定前提，即對價值時點的房地產(chǎn)市場狀況和估價對象狀況中

那些不確立且對價值有影響的要素予以假定。對假定前提的要求是：必需、合理、有依照；②估價的限制條件，

又包含二層含義：①是估價結(jié)果遇到限制或影響的條件，②是估價報告的使用范圍、場合、時限等遇到限制情況

的說明。對限制條件的要求是：針對性要強。

估價結(jié)果報告（十三項內(nèi)容）

（標(biāo)題：）房地產(chǎn)估價結(jié)果報告

[估價報告編號(與封面上的編號一致)]

（一）估價拜托人是單位的不單要寫明拜托單位的全稱，還要寫明拜托單位的法定代表人和住處，個人拜托的要寫明拜托人姓名及其住處。缺項的算一處錯誤！

（二）房地產(chǎn)估價機構(gòu)（不單要寫明估價機構(gòu)的全稱、還要寫明估價機構(gòu)的法定代表人、住處、估價機構(gòu)資格

等級及證書編號）缺項算一處錯誤！

（三）估價目的

2（1）抵押目的表述為：“為確立房地產(chǎn)抵押貸款額度供給參照依照而評估房地產(chǎn)抵押價值”。

（2）國有土地征收賠償估價目的表述為：“為房子征收部門與被征收人確立被征收房子價值的賠償供給依照，評

估被征收房子的價值”。

3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價目的表述為：“為拜托人轉(zhuǎn)讓估價對象供給市場價值參照”。

4）公司入股、歸并等波及的房地產(chǎn)估價目的表述為：“為公司入股、歸并等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的作價供給價

值依照”。

（5）房地產(chǎn)投資決議剖析和咨詢服務(wù)估價目的表述為：“為房地產(chǎn)投資供給價值參照依照”。

（四）估價對象（估價對象范圍、估價對象基本狀況、土地基本狀況、建筑物基本狀況）

（1）估價對象范圍：土地、房子、修建物、樹木等；同時應(yīng)說明能否包含動產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)等其余財富或許權(quán)益。

（2）估價對象實物狀況：

1、土地實物狀況包含四至、土地面積、形狀、土地用途、地形地勢、基礎(chǔ)設(shè)備齊備程度、土地平坦程度、土

壤地基。

2、建筑物實物狀況包含建筑規(guī)模、設(shè)計用途、層數(shù)和高度、建筑構(gòu)造、裝飾裝飾、層高和室內(nèi)凈高、空間布

局、建成時間、保護和完損狀況。

（3）估價對象權(quán)益狀況：

1、土地權(quán)益狀況包含土地所有權(quán)性質(zhì)、土地使用權(quán)人歸屬、土地使用限期（起止日期）、能否續(xù)期一定說明、

到期后對回收的建筑物能否予以賠償、土地使用權(quán)能否有共有權(quán)人、土地使用管束狀況（容積率、建筑密度、綠地

率）、節(jié)余限期。

2、建筑物權(quán)益狀況包含房子所有權(quán)人、房子共有權(quán)人。3、土地、建筑物共有屬性的權(quán)益狀況包含利用現(xiàn)狀、出租或占用狀況、他項權(quán)益建立狀況（①他項權(quán)益日期必須為年代日；②對于已建立抵押的一定考慮抵押權(quán)對價值的影響）、其余特別狀況（4）估價對象區(qū)位狀況：1、地點狀況：（坐落、方向、與有關(guān)場所的距離、臨街狀況、朝向、樓層）2、交通狀況：（道路狀況、進出可利用的交通工具、交通管束狀況、泊車方便程度、交通收費狀況）3、環(huán)境狀況：（自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀）4、外面配套設(shè)備狀況：（外面基礎(chǔ)設(shè)備、外面公共服務(wù)設(shè)備）（五）估價時點：是所評估的估價項目客觀合理價錢或價值對應(yīng)的年代日，（一定要簡要說明確立的原由征收評估：征收決定通告之日）（六）價值定義：（要求是要明確價值標(biāo)準(zhǔn)或價值內(nèi)涵，不可以使用制造的抽象的定義）⑴抵押估價的價值種類表述為：“估價對象房地產(chǎn)的抵押價值是在估價時假定未建立優(yōu)先受償權(quán)益下的市場價值，（或有限市場價值）扣除法定優(yōu)先受償款后的余額”。⑵國有土地房子征收賠償估價的價值種類表述為：“被征收房子價值是指被征收房子及其據(jù)有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易狀況下，由熟習(xí)狀況的交易兩方以公正交易方式在估價時點自發(fā)進行交易的金額，但不考慮被征收房子租借，抵押，查封等要素的影響”。（七）估價依照：要說明本次估價所依照的法律法例和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，國家和地方的法律，法例，拜托人供給的有關(guān)資料，估價機構(gòu)和估價人員掌握和采集的有關(guān)資料。（①估價依照必定要有《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，沒有算一處錯誤！，②抵押目的估價在估價依照中應(yīng)有《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)建議》，沒有算一處錯誤！，③房子征收估價在估價依照中應(yīng)有《國有土地上房子征收與賠償條例》和《國有土地上房子征收評估方法》，沒有算一處錯誤?、芄纼r標(biāo)準(zhǔn)依照未列全的算一處錯誤?、莨纼r依照過時或無效的算一處錯誤！⑥濫列估價依照的算一處錯誤?。?（八）估價原則：

估價原則有：①獨立、客觀、公正原則②合法原則③價值時點④代替原則⑤最高最正確利用

要求是：①對于獨立，客觀，公正原則沒有硬性要求，若沒有不算一處錯誤！，②抵押目的估價，一定還要有謹

慎原則，沒有算一處錯誤?、郜F(xiàn)狀價值評估不用列最高最正確利用原則，若列出算一處錯誤！

（九）估價方法：要求是：①一定說明采納的估價方法定義，沒有說明估價方法定義而不過說了然估價方法的

測算思路的算一處錯誤?、谝欢ㄕf明所選估價方法的原由，沒有說明的算一處錯誤！③假如只采納一種方法，

則一定說明不想用其余方法的原由，沒有說明原由的算一算錯誤④有條件采納比較法的，應(yīng)采納比較法估價，有利潤或其近似房地產(chǎn)有益潤的，應(yīng)把利潤法作為一種估價方法，擁有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價，應(yīng)選用假定開發(fā)法估價。（十）估價結(jié)果：估價結(jié)果中不要求總價和單價表述齊備（即①總價及其大寫和單位；②單價及其單位）。但單價和總價中只好表述其一的，應(yīng)說明原由，沒有說明原由的算一處錯誤?。ㄈ粲猛鈳疟硎?，應(yīng)說明估價時點中國人民銀行宣布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價錢）；抵押貸款評估中一定表露市場價值、注冊估價師知悉的優(yōu)先法定受償款數(shù)額、抵押價值三種價值。（十一）注冊房地產(chǎn)估價師（列出所有參加本次估價的人員姓名、注冊號，要有注冊房地產(chǎn)估價師的親筆署名）（十二）輔助估價的人員（說明所有輔助注冊房地產(chǎn)估價師估價的人員的姓名，有關(guān)資格或職稱，并由自己簽名）（十三）實地查勘期：是本次實地查勘估價對象的起止日期，詳細為自進入估價對象現(xiàn)場之日起至達成實地查勘之日止。（新增內(nèi)容）（十四）估價作業(yè)期：是本次估價的起止日期，需要注意的是要與封面上的估價報告出具的日期相般配。注：目的為抵押貸款估價還應(yīng)增添以下兩項內(nèi)容：“變現(xiàn)能力剖析“和”風(fēng)險提示”。估價技術(shù)報告

（標(biāo)題：）房地產(chǎn)估價技術(shù)報告

（一）房地產(chǎn)實物狀況描繪與剖析：（土地實物狀況描繪與剖析、建筑物實物狀況描繪與剖析）⒈土地實物狀況描繪與剖析：名稱、四至、面積、用途、形狀、地形地勢、土壤地基、基礎(chǔ)設(shè)備齊備程度、土地平坦程度。⒉建筑物實物狀況描繪與剖析：名稱、建筑規(guī)模、用途、層數(shù)和高度、建筑構(gòu)造、裝飾裝飾、設(shè)備設(shè)備、層高和室內(nèi)凈高、空間布局、建成時間、保護狀況、完損狀況。詳見《理論》P75-80頁。（二）房地產(chǎn)權(quán)益狀況描繪與剖析：（土地權(quán)益狀況、建筑物權(quán)益狀況）⒈土地權(quán)益狀況：（土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地使用管束狀況、土地利用現(xiàn)狀、出租或占用狀況、他項權(quán)益建立狀況、其余特別狀況）⑴土地所有權(quán)：（說明所有權(quán)的性質(zhì)，即國有仍是集體。若集體土地還要說明土地所有權(quán)由誰履行。）⑵土地使用權(quán)：（應(yīng)說明土地的使用權(quán)人的個人或單位的名稱①說明是建設(shè)用地仍是宅基地、土地承包經(jīng)營權(quán)及其權(quán)益人。對于國有建設(shè)用地，還要說明是劃撥仍是出讓、租借、作價出資或入股、受權(quán)經(jīng)營國有建設(shè)用地使用權(quán)。對于出讓的還要說明土地使用限期及起止日期，節(jié)余限期，續(xù)期的有關(guān)規(guī)定或商定，到期后對回收的建筑物能否予以賠償?shù)娶谡f明是土地使用權(quán)獨自或共有。對于共有的，還要說明是按份共有仍是共同共有及共有人狀況。對于按份共有的，還要說明每個共有人享有的份額）⑶土地使用管束狀況：（①土地用途②容積率或建筑控制規(guī)模③建筑高度④建筑密度⑤綠地率⑥其余要求，如配

套建設(shè)保障性住宅、公共服務(wù)設(shè)備等要求）

⑷土地利用現(xiàn)狀：

⑸出租或占用狀況：說明有無出租或占用狀況。

⑹他項權(quán)益建立狀況：（能否建立地役權(quán)、抵押權(quán)等，對于已建立抵押權(quán)的，一定考慮已建立抵押權(quán)對價值的影

響。）

4⑺其余特別狀況：（①產(chǎn)權(quán)能否明細或歸屬有爭議②土地取到手續(xù)能否齊備③能否為暫時用地或違紀(jì)占地，為臨

時用地的，同意期多長，能否已超出同意限期④能否被查封、采納財富保全舉措或以其余形式限制⑤能否未達到

法律法例規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件⑥能否屬于法律法例規(guī)定不得抵押或不得作為出資的財富⑦能否有拖欠建設(shè)工程款。⑧

能否已依法列入征收、征用范圍）

⒉建筑物權(quán)益狀況：（房子所有權(quán)狀況、出租或占用狀況、他項權(quán)益建立狀況、其余特別狀況）

⑴房子所有權(quán)狀況：（①說明房子所有權(quán)人②說明房子所有權(quán)是獨自或共有、建筑物劃分所有權(quán)，是完好產(chǎn)權(quán)仍是部分產(chǎn)權(quán)。對于共有的，還要說明是按份共有仍是共同共有及共有人狀況。對于按份共有的，還要說明每個共有人享有的份額。）

⑵出租或據(jù)有狀況：說明有無出租、占用情況。對于已出租的，還要說明承租人、租借限期及起止日期、租金水平。

⑶他項權(quán)益建立狀況：（能否建立地役權(quán)、抵押權(quán)等，對于已建立抵押權(quán)的，一定考慮已建立抵押權(quán)對價值的影

響。）

⑷其余特別狀況：說明①房子所有權(quán)能否不明確或歸屬有異議②房子建設(shè)手續(xù)能否不齊備③能否為暫時建筑或違

法建筑。為暫時建筑的同意的使用限期多長，能否已超出同意的使用限期。④能否被依法查封、采納財富保全措

施或以其余形式限制⑤能否未達到法律法例規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件⑥能否屬于法律、法例規(guī)定不得抵押或不得作為出資

的財富。⑦能否有拖欠建設(shè)工程價款⑧能否已依法通告列入征收、征用范圍。

⑸其余：如物業(yè)管理狀況，包含物業(yè)服務(wù)公司、物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約等。

（三）房地產(chǎn)區(qū)位狀況描繪與剖析：（地點狀況、交通狀況、環(huán)境狀況、外面配套設(shè)備狀況、區(qū)位狀況未來變化趨向，缺項的算一處錯誤?。?/p>

⒈地點狀況：（坐落、方向、與有關(guān)場所的距離、臨街狀況、朝向、樓層）

①坐落：除了說明估價對象的詳細地址，還應(yīng)附地點圖。

②方向：說明估價對象在某個較大地區(qū)（如所在城市）中的方向和地點，以及在某個較小地區(qū)（如所在住所小區(qū)、

十字路口）中的方向和地點。

③與有關(guān)場所的距離：說明估價對象與其有關(guān)的主要場所的距離。

④臨街狀況：說明估價對象能否臨街（路），臨什么樣的街（路），是如何臨街（路）的。

⑤朝向：說明估價對象建筑物的正門或房間的窗戶正對著的方向，坡地從高到低的方向。

⑥樓層：當(dāng)估價對象為某幢房子中的某層、某套時，說明其所在房子的總層數(shù)以其所在的樓層。

⒉交通狀況：（道路狀況、進出可利用的交通工具、交通管束狀況、泊車方便程度、交通收費狀況）

⑴道路狀況：說明鄰近有幾條道路，抵達某些道路的距離，各條道路的苦況（如道路等級、路面狀況、交通流量）

⑵進出可利用的交通工具：說明鄰近經(jīng)過的公共汽車、電車、地鐵、輕軌、輕渡等公交線路的數(shù)目。

⑶交通管束狀況：說明手步行街、單行道、限制某些車輛通行、限制通行時間、限制行車速度等影響的狀況。

⑷泊車方便程度：說明有無泊車場、車位數(shù)目、到泊車場的距離等。

⑸交通收費狀況：說明有關(guān)交通工具票價，有無過路費、過橋費、泊車資及其收費標(biāo)準(zhǔn)等。

⒊環(huán)境狀況：（自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀）

⑴自然環(huán)境：說明環(huán)境能否優(yōu)美、整齊，有無空氣，噪聲，水，輻射，固體廢物等污染及其程度，環(huán)境衛(wèi)生狀況。

對于住所，特別需要說明周邊有無高壓電輸電線路，無線電發(fā)射塔，垃圾站，公共衛(wèi)生間等。

⑵人文環(huán)境：說明估價對象所在地域的名譽，居民特色（不職業(yè)，收入水平，文化程度，宗教崇奉），治安你狀，

況（如犯法率），你，相鄰房地產(chǎn)的利用狀況（如用途）等。

⑶景觀：說明有無水景（如海景，江景，河景，湖景），山景等。

⒋外面配套實行狀況：（外面基礎(chǔ)設(shè)備、外面公共服務(wù)設(shè)備）

⑴外面基礎(chǔ)設(shè)備：說明道路、給水、排水、電力、通訊、燃氣、供熱等設(shè)備的齊備程度

5⑵外面公共服務(wù)設(shè)備：說明必定距離內(nèi)商業(yè)服務(wù)，金融郵電，教育，文化，體育，社區(qū)服務(wù)，市政公用和行政管理等設(shè)備齊備程度。

⒌區(qū)位狀況未來變化趨向：未剖析的區(qū)位狀況未來變化趨向

（四）市場背景剖析

1）未進行當(dāng)?shù)卣w房地產(chǎn)市場局勢剖析的

2）未進行當(dāng)?shù)乇绢惙康禺a(chǎn)過去、此刻和未來狀況的剖析的

3）未進行國家及當(dāng)?shù)睾暧^經(jīng)濟政策要素剖析的

4）剖析結(jié)論不可以為估價測算及估價參數(shù)取值供給市場支持的

（五）最高最正確使用剖析

1）未進行合法性剖析的

2）未進行利用前提選擇表述的（包含：保持現(xiàn)狀、更新改造、改變用途、擴大規(guī)模、從頭開發(fā)、或上述情況的某種組合）

3）未聯(lián)合估價方法應(yīng)用進行剖析或許剖析不詳細的

4）最高最正確利用剖析針對性不強的

（六）估價方法合用性剖析

1）要求逐個剖析比較法、利潤法、成本法、假定開發(fā)法等方法能否合用于估價對象，理論上不合用的要說明原由，不說明原由的算一處錯誤！

（2）對于理論上合用但客觀條件不具備而不可以采納的要充分說明原由，不說明原由的算一處錯誤！

3）技術(shù)路線表述或表述不清楚的

（七）估價測算過程

（1）要詳盡說明運用各樣估價方法的所有測算過程及有關(guān)參數(shù)。

2）要在正確掌握各樣估價方法的基礎(chǔ)上，依照估價方法的操作步驟，因果關(guān)系明確、條理清楚地表述每種方法的測算過程。

3）對于有關(guān)參數(shù)確實定既切合有關(guān)數(shù)學(xué)公式的要求，又要切合邏輯推理。

（八）估價結(jié)果確立

1）要說明不一樣估價方法的測算結(jié)果和最后的估價結(jié)果。

2）要較詳盡說明最后的估價結(jié)果確立的方法和原由。

3）不一樣方法得出的結(jié)論會有必定差別，為此最后采納何種數(shù)學(xué)方法確立估價結(jié)果或進前進一步的調(diào)整都需在此說明，不作說明的算一處錯誤！

4）荒棄一種估價方法的估價結(jié)果原由一定充分！

（5）抵押貸款評估中一定表露市場價值、注冊估價師知悉的優(yōu)先法定受償款數(shù)額、抵押價值三種價值。

附件

（標(biāo)題：）附件

1）估價拜托書復(fù)印件

2）估價對象地點表示圖

3）估價對象外觀和內(nèi)部狀況照片（如未能進入，可不附內(nèi)部照片，但應(yīng)在此說明沒有內(nèi)部照片的詳細原由）

4）估價對象四周環(huán)境和景觀照片

5）估價對象權(quán)屬證明復(fù)印件

6）估價對象引用的其余專用文件資料

7）房地產(chǎn)估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

8）房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件

69）注冊房地產(chǎn)估價師注冊證書復(fù)印件

10）其余

方法采納上的錯誤1、只使用了一種估價方法(規(guī)范條)2、能用市場法的沒實用(規(guī)范條)3、利潤性房地產(chǎn)的估價,未采納利潤法作為一種方法(規(guī)范條)4、擁有投資開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價,未采納假定開發(fā)法作為此中的一種方法(規(guī)范條)5、適合采納多種方法的,沒有采納多種方法進行估價6、估價方法的采納沒有聯(lián)合估價對象的特色或不切合有關(guān)規(guī)定

7、采納方法不合用的（各樣估價方法的合用條件）

比較法

★沒有比較法公式算一項錯誤！

比較價值=可比實例成交價錢ⅹ交易狀況修正系數(shù)ⅹ市場狀況修正系數(shù)ⅹ房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)比較法的基本步驟：

1、選用可比實例應(yīng)切合以下條件(《理論》113頁)

1）處于同一地域或同一供求范圍內(nèi)的近似地域

2）用途同樣

3）規(guī)模相當(dāng)（0.5≤實例/對象≤2）

4）品位相當(dāng)

5）建筑構(gòu)造同樣

6）權(quán)益性質(zhì)同樣

7）時間靠近(不超出1年)

8）交易種類與估價目的符合

9）應(yīng)為正常成交價或可修正為正常成交價

10）土地、建筑物、房地產(chǎn)互相般配

11）比較實例的數(shù)目不夠

2、成立價錢可比基礎(chǔ)時犯錯

①一致付款方式：注意名義價錢實質(zhì)價錢成交價錢

②一致面積內(nèi)涵：建筑面積與使用面積、套內(nèi)面積等觀點的內(nèi)涵

③一致化為單價：有時需要對總價先進行調(diào)整（《理論》116頁）

④一致幣種單位：注意匯率的方向

⑤一致面積單位：

3、單項修正對可比實例成交價錢的調(diào)整幅度超出了20%，或許各項修正對可比實例成交價錢的綜合調(diào)整超出了

30%

4、房地產(chǎn)狀況調(diào)整時，包含區(qū)位、實體、權(quán)益三方面；有時要進行年限修正、容積率修正、樓層調(diào)整。（《理論》

131頁）（見《事例》P247）

75、修正系數(shù)確實定沒有充分的原由

6、修正系數(shù)的取值不一致、不規(guī)范或比較物與參照物互相顛倒

7、比較修正的方向錯誤

8、交易狀況修正時表述不誤，應(yīng)說“可比實例成交價錢比其正常價錢高（低）多少”見《理論》（P197）

9、將期內(nèi)均勻上升或降落與逐期均勻上升或降落混雜

10、日期調(diào)整時指數(shù)選用不適合

11、可比實例成交日期應(yīng)精準(zhǔn)到年代日或年代，日期調(diào)整時取100/100時，應(yīng)說明房地產(chǎn)市場穩(wěn)固或無顛簸

12、環(huán)比與定基混雜

13、地區(qū)要素與個別要素混雜不清

14、地區(qū)要素與個別要素詳細比較修正項目的選擇沒有聯(lián)合估價對象與可比實例的差別

15、地區(qū)要素與各別要素詳細比較修正項目的選擇沒有與評估對象的特色聯(lián)合起來

16、地區(qū)要素比較修正的內(nèi)涵理解錯誤

17、比較修正項目有漏項，如地下室、車庫等其余要素

18、間接要素與直接比較混雜不清

19、獲取價錢與成交價錢（《事例》P197）

20、地區(qū)、實物、權(quán)益修正時應(yīng)明確詳細事項。

利潤法

1、利潤限期確立錯誤

2、沒有以客觀利潤和正常花費作為價錢評估的依照

3、對于客觀利潤沒有考慮到未來的變化

4、沒有考慮收租率、入住率、滿客率、公共流通比

5、利潤計算中有關(guān)面積套錯

6、凈利潤一般以年為單位，看能否前后一致，能否有漏乘12、365等。7、凈利潤與估價時點不一致（拜見《事例》P204《理論》P162）8、凈利潤中未扣除無形財富價值或正常利潤、超額利潤等（例加油站、百年邁店、旅館，拜見《事例》P93、P254）9、價值重復(fù)計算，大堂、自用部分不該獨自計算價值。（P216）10、營運花費不包含抵押貸款還本付息額、建筑物折舊費、土地提攤費，不包含所得稅、改擴建花費，但包含壽命比建筑物壽命短的設(shè)備、裝飾的折舊費，如電梯、鍋爐、地毯等?！兑?guī)范》對于獨自土地和獨自建筑物的估價,應(yīng)分別依據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確立未來可獲得利潤的年限,采納對應(yīng)的有限年的利潤法公式計算,凈利潤中不該扣除建筑物折舊和土地獲得花費的攤銷。對于土地和建筑物合一的估價對象,當(dāng)建筑物耐用年擅長或等于土地使用權(quán)年限時,應(yīng)依據(jù)土地使用權(quán)年限確立未來可獲利潤的年限,采納對應(yīng)的有限年的利潤法公式計算,凈利潤中不該扣除建筑物折舊和土地獲得花費的攤銷。對于土地和建筑物合一的估價對象,當(dāng)建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時,可采納以下方式之一辦理：1）先依據(jù)建筑物耐用年限確立未來可獲利潤的年限，采納對應(yīng)的有限年的利潤法公式計算，凈利潤中不該扣

除建筑物折舊和土地獲得花費的攤銷；而后再加上土地使用權(quán)年限高出建筑物耐用年限的土地節(jié)余使用年限的折現(xiàn)值。

2）將未來可獲利潤的年限假想為無窮年，采納無窮年的利潤法計算公式，凈利潤中應(yīng)扣除建筑物折舊和土地獲得花費的攤銷。

11、正?；ㄙM的測算錯誤

A、花費的測算遺漏了項目或增添了不合理的項目。

81）將一次性支付的花費及與總利潤不直接有關(guān)的花費作為獲取客觀利潤的直接必需的花費。

2）對于租借房地產(chǎn)采納利潤法評估時，正?；ㄙM中稅金的計算只計算了房產(chǎn)稅，而沒有計算營業(yè)稅及其附帶和土地使用稅。

3）自己經(jīng)營的房地產(chǎn)，在正?；ㄙM的計算中遺漏了經(jīng)營利潤。

4）把所得稅也作為總花費的一個構(gòu)成部分。

B、花費的計算上當(dāng)費基礎(chǔ)錯誤。

C、花費的計算方法錯誤。

D、參數(shù)確立錯誤。

E、總花費包含了折舊費。

F、帶租約的轉(zhuǎn)讓的評估。租約期內(nèi)總花費的扣除項沒有按租借合同的商定

G、租借收入包含租金收入、保證金或押金的利息收入，扣除花費項目要剖析租約?？鄢ㄙM項目一般為維修費、

管理費、保險費、稅金（房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及附帶、土地使用稅）

12、資本化率確立錯誤

A、資本化率選定錯誤

B、功能或用途不一樣的房地產(chǎn)采納了同樣的資本化率

C、安全利率選擇錯誤

D、把物價上升和經(jīng)濟增添作為資本化率

E、Y選定缺少依照和過程

F、建筑物、土地、房地產(chǎn)三者資本化率不般配

G、不一樣利潤種類（時期利潤與未來轉(zhuǎn)售利潤）應(yīng)采納不一樣的資本化率

13、利潤穩(wěn)固方可用V=A/Y[1-1/（1+Y）n]

14、利潤法的公式是假定凈利潤相對于估價時點發(fā)生在期末。若凈利潤發(fā)生在期初，則有A末=A初（1+Y）。

15、銷售稅費計稅依照為銷售收入

16、未考慮租約的影響

17、利潤價錢確準(zhǔn)時應(yīng)說明在建設(shè)用地使用權(quán)限期屆滿時需要無償收歸國有建設(shè)用地使用權(quán)的對回收的建筑物

不予賠償?shù)恼f明

18、租金收入一定要考慮空置率、收租損失、可出租面積比率

成本法

1、劃分實質(zhì)成本與客觀成本

2、聯(lián)合市場供求剖析確立評估出的積算價錢

3、對于過舊的建筑物不大合用成本法

4、新開發(fā)的土地、新建房地產(chǎn)可采納成本法，一般不扣除折舊，但應(yīng)進行工程質(zhì)量、環(huán)境等要素調(diào)整。

5、成本法中房地產(chǎn)的價錢構(gòu)成：①土地獲得成本②開發(fā)成本③管理花費④投資利息⑤銷售花費、稅金⑥開發(fā)利

潤（拜見《理論》P146）

6、自有資本利息不計入利潤，而計入成本。

7、利潤基數(shù)與利潤率不對應(yīng)；《規(guī)范》開發(fā)利潤應(yīng)以土地獲得花費和開發(fā)成本之和為基礎(chǔ)，依據(jù)開發(fā)、建筑近似房地產(chǎn)相應(yīng)的均勻利潤率水平來求取。

8、對于從頭購建價錢：①一定是估價時點的②一定是客觀的③是嶄新狀態(tài)下的；《規(guī)范》詳細估價中估價

對象的重置價錢或重修價錢構(gòu)成內(nèi)容，應(yīng)依據(jù)實質(zhì)狀況，在條列舉的價錢構(gòu)成內(nèi)容基礎(chǔ)上酌情增減，并在

估價報告中予以說明。

99、重置價錢≠重修價錢，二者合用條件不一樣（參《理》P153）

10、建筑物折舊（2005版新增折舊和功能折舊的算，《理》159）

①可修復(fù)目，修復(fù)用折舊

不行折舊，可分短壽命、壽命目（《理》P143例5-7）

②壽命與土地使用年限的關(guān)系（《理》P145、《范》條）

③殘率或成新率確立有

④建筑物重置價錢中已包含利息、利稅，不再重。

⑤舊有房地未扣除折舊⑥《范》??估價人都??

11、售稅算基數(shù)售收入

12、算價錢中有必需扣除因為舊有建筑物的存在而致的土地價失。（《范》條）

13、建筑物耐用年限從完工收合格之日起。

假定開發(fā)法

1、必有明確的劃條件，若無條件仍需估價，推，并將最可能的劃條件列“估價的假和限制條件”，

并在告中作特提示，明估價果它的依性。

2、假開法要求有一個優(yōu)秀的社會條件。

3、方法息、利，折利息、利不出

4、息息周期確立

5、假開法估價點，即開期的起點

6、開達成后房地價計算

①市法②期法③利潤法（折算到估價點上來）

7、售稅一般不息

8、不忽視某些無形利潤（P224）

9、建筑沒有折到估價點

其余

1、房地觀點（混雜房地、建筑物、土地及物、區(qū)位、益交待不清）

2、樓面地價、容率、建筑密度等指的互相推中出

樓面地價=土地價/建筑面=土地價/容率

建筑密度=建筑物基底占地面/用地面

3、保估價中不含土地價

4、保估價中價錢內(nèi)涵表述中明示能否包含接失

5、入股估價明入股后的用途

6、注意稅方式能否正確，如房稅要減去原的10-30%，個人按市價錢出租居民用房4%，稅3%，所

得稅10%，房子保不大于8‰。

7、照《范》看估價告事例能否切合范格式，內(nèi)容描繪目能否完好、適合，寫方式，用稱號、符

號、序號、、大寫、字等能否正確。

8、觀察估價方法能否與估價目的，估價象合用，估價技路能否正確

9、估價點能否正確

、算能否正確，前后數(shù)據(jù)能否照一致

11、采納的方法能否有合理的明和原由

12、任何一數(shù)據(jù)都有根源依照，必需明

1013、注意利息的計算方式，限期

14、報告有效期應(yīng)以報告達成之日為準(zhǔn)

15、現(xiàn)適用途和法定用途符合

16、注意對價錢的稱呼能否錯誤（比準(zhǔn)，利潤，積算）

17、基準(zhǔn)地價修正法應(yīng)說明地價的內(nèi)涵

《房地產(chǎn)估價事例與剖析》

一、綜述：

1、問答：考估價的基本領(lǐng)項，估價目的、對象、時點（市場變化對估價結(jié)果的影響），價值內(nèi)涵，技術(shù)路線，方

法運用過程中應(yīng)注意的問題（如參數(shù)應(yīng)選用客觀值，計算折舊時應(yīng)用有效經(jīng)過年數(shù)和經(jīng)濟壽命）等。

2、單項選擇：考合用法律、合用方法、估價時點、價值內(nèi)涵。

3、挑錯：考對估價的一般要求，對報告的熟習(xí)程度，基根源理的一般應(yīng)用，估價方法掌握。

4、改錯：考估價方法在應(yīng)用中的難點。

第一節(jié)：問答及單項選擇題:

問答題答題技巧：

1、解決的方法是：認真研究正確答案是分哪幾點分別回答的，他的思路是如何的。順著它的思路走，才能解決

問題。

2、此外，問答題一般每題都有3~5個小點，在數(shù)目上也要有個底。

3、條理清楚，論點突出，顯然

4、構(gòu)造清楚：

房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線：

確立房地產(chǎn)價錢內(nèi)涵和價錢形成過程。

、什么是技術(shù)路線？路線的三個方面

2價錢內(nèi)涵，由目確實定

3估價思路，由原則原理確立

4估價方法，由估價對象房地產(chǎn)的種類、估價方法的合用條件及所采集資料的數(shù)目和質(zhì)量決定。

、技術(shù)路線與估價要求事項的關(guān)系？

①與估價方法：每種方法都表現(xiàn)了一種技術(shù)路線（p6）

②與估價對象：估價技術(shù)路線反應(yīng)了估價對象房地產(chǎn)的價錢形成過程。

③與估價目的：目的決定內(nèi)涵，進而決定路線。對估價依照、估價所考慮的要素、采納的價值標(biāo)準(zhǔn)及估價

方法均有影響。

※a、估價對象實體、權(quán)益狀況、區(qū)位與價值內(nèi)涵有親密關(guān)系。

、不一樣種類房地產(chǎn)合用不一樣的估價方法，有不一樣技術(shù)路線。

、估價對象狀況（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、舊建〉④房地、未來狀況的房地產(chǎn)要在未來狀況規(guī)劃狀況或是最正確利用下評估⑤含有其余財富的房地產(chǎn)）④與估價時點：估價結(jié)論擁有很強的時間有關(guān)性和時效性。估價對象在不一樣的時點狀態(tài)是不一樣的。⑤與估價原則：技術(shù)路線反應(yīng)價錢形成過程，估價原則表現(xiàn)了價錢形成原理，因此擬訂路線要恪守估價原則。⑥以上各項在確立技術(shù)路線時要全面考慮有關(guān)事項。

3、估價路線確實定過程：

111確立估價的基本領(lǐng)（象、目的、點）；《范》條

2確訂價錢內(nèi)涵（必定要先清楚）；

適合方法、門路

方法用重點或許需要特別理的地方二、價錢解價錢有爭、迷惑

1（兩種正確果分解）哪些是影響價錢的要素？

從影響價錢的要素下手

目