房地產(chǎn)法課件

房地產(chǎn)法

第一章房地產(chǎn)法概述第一節(jié)房地產(chǎn)及房地產(chǎn)業(yè)一、房地產(chǎn)的概念及特性

1.概念：現(xiàn)實(shí)生活中，房地產(chǎn)是土地、房屋財(cái)產(chǎn)的總稱。從法律角度看，房地產(chǎn)權(quán)，是一種物權(quán)，包括房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。2.特性固定性（飛屋只是幻想）異質(zhì)性土地是不可移動(dòng)的，房地產(chǎn)所在場(chǎng)所不能復(fù)制每宗房屋都有各自不同特點(diǎn)世界上沒(méi)有兩宗相同的房地產(chǎn)稀缺性（地球上已經(jīng)沒(méi)有地方可住了）稀缺性土地是不可再生資源房地產(chǎn)價(jià)格昂貴耐久性（北京故宮距今600年）開(kāi)封城摞城，龍亭宮摞宮

潘楊湖底深藏幾座宮？

6座城池：戰(zhàn)國(guó)時(shí)魏國(guó)大梁城唐代的汴州城五代及北宋東京城金代的汴京城明代開(kāi)封城清代開(kāi)封城。

保值性增值性二、房地產(chǎn)市場(chǎng)概念和特征

1.概念：房地產(chǎn)市場(chǎng)，是指國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等交易活動(dòng)的總稱。土地和房屋這兩種生產(chǎn)要素，已逐步成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。

2.

房地產(chǎn)市場(chǎng)特性：

（1）綜合功能房地產(chǎn)是房產(chǎn)地產(chǎn)的總稱既可以用作生活資料又可以用作生產(chǎn)要素因而形成綜合功能市場(chǎng)

（2）多級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)交易，既包括土地使用權(quán)的出讓(一級(jí)市場(chǎng))2．房地產(chǎn)法及出讓后的轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃(二級(jí)市場(chǎng))，還包括土地使用權(quán)出讓后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)(二級(jí)市場(chǎng))以及投入使用后的房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)、抵押和房屋的租賃(三級(jí)市場(chǎng))等，由此形成多層次的市場(chǎng)；

（3）法定形式房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，通過(guò)登記發(fā)證確認(rèn)其所有權(quán)和使用權(quán)，由此看來(lái)房地產(chǎn)交易活動(dòng)屬于嚴(yán)格的要式法律行為。凡土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，都必須依照法律規(guī)定到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)辦理登記手續(xù)；

（4）部分限制對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行部分限制是從實(shí)際出發(fā)的。主要表現(xiàn)為：集體土地使用權(quán)不能直接出讓；農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；城鎮(zhèn)居民對(duì)按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)(優(yōu)惠價(jià))購(gòu)買(mǎi)的公房只享有“部分產(chǎn)權(quán)”等等；（5）國(guó)家適度干預(yù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家宏觀調(diào)控，運(yùn)用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，既要規(guī)范化，又要放開(kāi)搞活。第二節(jié)房地產(chǎn)法的概念及調(diào)整對(duì)象一、房地產(chǎn)法概念是調(diào)整人們?cè)诜康禺a(chǎn)權(quán)屬、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)交易、房地產(chǎn)管理服務(wù)、房地產(chǎn)金融、涉外房地產(chǎn)等方面所發(fā)生的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。

二、房地產(chǎn)法調(diào)整對(duì)象1.土地利用管理關(guān)系2.土地財(cái)產(chǎn)關(guān)系3.土地利用規(guī)劃關(guān)系4.城市房屋管理關(guān)系5.房屋財(cái)產(chǎn)關(guān)系6.涉外房地產(chǎn)管理關(guān)系和協(xié)作關(guān)系

三、房地產(chǎn)法與物權(quán)法的關(guān)系

1.調(diào)整對(duì)象不同

2.調(diào)整方法不同

3.主體地位不同

4.適用訴訟程序制度不同

第三節(jié)房地產(chǎn)法律關(guān)系

一、房地產(chǎn)法律關(guān)系的概念和特征（一）概念：房地產(chǎn)法律關(guān)系是房地產(chǎn)法律規(guī)范在調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系過(guò)程中發(fā)生在主體之間的權(quán)利義務(wù)或職責(zé)職權(quán)關(guān)系。

（二）房地產(chǎn)法律關(guān)系的特征

1.房地產(chǎn)法律關(guān)系是一種新型的法律關(guān)系。

2.房地產(chǎn)法律關(guān)系具有相對(duì)穩(wěn)定性。二、房地產(chǎn)法律關(guān)系的構(gòu)成要素內(nèi)容：1.房地產(chǎn)權(quán)利和義務(wù)：權(quán)利：房屋租賃權(quán)、贈(zèng)與權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、抵押權(quán)等。義務(wù)：房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)義務(wù)、履行房地產(chǎn)合同義務(wù)、依法納稅義務(wù)等。2.房地產(chǎn)職權(quán)和職責(zé)職權(quán)：審查批準(zhǔn)權(quán)、監(jiān)督權(quán)力權(quán)、調(diào)查處理權(quán)、指導(dǎo)協(xié)調(diào)權(quán)等。職責(zé)：房地產(chǎn)主體為符合法律、法規(guī)規(guī)章制度的要求在從事行政管理職權(quán)時(shí)，必須作出或不作出一定行為的制約。三、房地產(chǎn)法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更和消滅第四節(jié)房地產(chǎn)法原則和淵源

一、房地產(chǎn)法的原則

1．土地公有制原則

2．有償使用原則

3．符合城市規(guī)劃原則

4.合理節(jié)約用地原則

5.堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益統(tǒng)一原則

6.維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益原則