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第九組土地增值稅2023/2/4什么是土地增值稅土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦,不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。2023/2/4納稅人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個(gè)人。課稅對(duì)象是指有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。課稅對(duì)象又稱稅收客體,它是指稅法規(guī)定的征稅的目的物,是征稅的根據(jù)。2023/2/4

計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。

土地增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。2023/2/4土地增值額計(jì)算公式:土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入-扣除項(xiàng)目金額應(yīng)納稅額計(jì)算公式:應(yīng)納稅額=∑(增值額×適用稅率)2023/2/4扣除項(xiàng)目有:1、取得土地使用權(quán)所支付的金額;2、開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用;3、新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用,或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格;4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。5、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。2023/2/4土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率,如下表所示:

土地增值稅稅率表

級(jí)數(shù)

計(jì)稅依據(jù)

稅率1增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分30%2增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)100%的部分40%3增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)200%的部分50%4增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分60%2023/2/4稅種特點(diǎn)(1)以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)。(2)征稅面比較廣。(3)實(shí)行超率累進(jìn)稅率。(4)實(shí)行按次征收。2023/2/4稅種作用(1)有利于增強(qiáng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的調(diào)控;(2)有利于國(guó)家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為;(3)有利于增加國(guó)家財(cái)政收入為經(jīng)濟(jì)建設(shè)積累資金。2023/2/4歷史土地增值稅早在1993年就已經(jīng)出臺(tái)。當(dāng)年國(guó)家針對(duì)海南地產(chǎn)泡沫中的土地炒買炒賣現(xiàn)象,頒布了《地產(chǎn)增值稅條例》。不過(guò)1993年之后,地產(chǎn)業(yè)陷入低潮,1996年甚至出現(xiàn)全行業(yè)虧損,這個(gè)條例就一直沒(méi)有被貫徹,從2000年后,各地才開(kāi)始象征性的征收。2023/2/4現(xiàn)實(shí)在土地增值稅的課征上,出現(xiàn)了稅收政策、稅收法規(guī)與稅收行政管理三者的不和諧:在稅收政策上是作為政策性工具運(yùn)用;在稅收法規(guī)上欠缺細(xì)化與操作性;在稅收行政管理上難免低效率。土地增值稅屬于地方稅,地方利益也招致各地執(zhí)法不統(tǒng)一,以及其它外在原因?qū)е铝送恋卦鲋刀愓n征的低效率。2023/2/4按征收管理權(quán)分類是地方稅,由中央統(tǒng)一立法或授權(quán)立法、收入劃歸地方并由地方征收管理的稅收。2023/2/4征稅范圍

1.國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物轉(zhuǎn)讓行為

2.國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物使用行為

3.只對(duì)“有償轉(zhuǎn)讓”的房地產(chǎn)征稅,對(duì)以“繼承、贈(zèng)與”等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),不予征稅2023/2/4免征土地增值稅:

(一)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的;(二)因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。2023/2/4不予征收土地增值稅①房產(chǎn)所有人、土地使用人將房產(chǎn)、土地使用權(quán)贈(zèng)與“直系親屬或者承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人”。

②房產(chǎn)所有人、土地使用人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)2023/2/4征收方式

第一,核定征收;第二,減除法定扣除項(xiàng)目金額后,按四級(jí)超率累進(jìn)稅率征收。其中又分兩種情況,一是能夠提供購(gòu)房發(fā)票,二是不能夠提供發(fā)票,但能夠提供房地

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