項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告ppt

成都香榭麗都項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告2010年4月內(nèi)部資料嚴(yán)格保密中糧地產(chǎn)成都有限公司2中糧在成都3中糧品牌布局成都中糧百億成都布局全產(chǎn)業(yè)鏈中糧集團(tuán)宣布將在成都投資100億元打造中糧集團(tuán)“全產(chǎn)業(yè)鏈”戰(zhàn)略。

2月3日晚間，中糧集團(tuán)與成都市政府簽署戰(zhàn)略合作及投資項(xiàng)目協(xié)議，計(jì)劃5年內(nèi)在成都市投資100億元。根據(jù)此次簽署的協(xié)議，中糧將重點(diǎn)發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品精深加工，并配套發(fā)展農(nóng)業(yè)種植、養(yǎng)殖、果蔬加工、食品研發(fā)、農(nóng)副產(chǎn)品物流配送及商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域。在戰(zhàn)略合作協(xié)議中還有引人注目的是，中糧擬追加50億元在成都進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。而成都市市長(zhǎng)葛紅林還希望中糧能夠依托房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)當(dāng)?shù)匦〕擎?zhèn)建設(shè)。中糧集團(tuán)總裁于旭波稱，中糧將以75%的資源配置發(fā)展糧油食品業(yè)務(wù)，以25%的資源配置發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務(wù)，前者是“全產(chǎn)業(yè)鏈”戰(zhàn)略，后者是“全服務(wù)鏈”戰(zhàn)略。中糧品牌布局成都戰(zhàn)略大幕拉開！4全產(chǎn)品系的重要性

隨著中糧集團(tuán)在成都的戰(zhàn)略布局，成都中糧地產(chǎn)需要布局全產(chǎn)品線，以確保公司健康、強(qiáng)大發(fā)展，品牌影響力擴(kuò)大。萬(wàn)科在成都的布局，雖然已有10多個(gè)項(xiàng)目，但以首置和首改型產(chǎn)品為主，再改型產(chǎn)品缺乏（高端線），產(chǎn)品線不齊，品牌在高端客戶中的影響力不夠。中海進(jìn)入成都后，迅速拓展全產(chǎn)品系，從首置到高端，品牌整體影響力更廣泛，特別在高端群體中影響力高于萬(wàn)科，基本連年保持成都前三甲。PK萬(wàn)科項(xiàng)目布局中海項(xiàng)目布局5項(xiàng)目在成都中糧地產(chǎn)的戰(zhàn)略角色中糧.御嶺灣位于龍泉驛區(qū)，占地5000畝，建筑面積20萬(wàn)平米，總戶數(shù)800戶，物業(yè)形態(tài)為獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排；定位為再改高端別墅。中糧.成都大悅城位于武侯區(qū)外雙楠片區(qū)，占地120畝，建筑面積約25萬(wàn)平米；定位：集商業(yè)、高端住宅、酒店、公寓、寫字樓為一體的大型城市綜合體項(xiàng)目。中糧.祥云項(xiàng)目位于武侯區(qū)外雙楠片區(qū)，占地133畝，容積率2.2，樓面地價(jià)5249元/㎡。項(xiàng)目定位復(fù)合型社區(qū)，適合首置、首改、再改類產(chǎn)品。中糧.核桃村項(xiàng)目位于武侯區(qū)麗都片區(qū)，占地31.5畝，容積率2.8，樓面地價(jià)5679元/㎡。首先，本項(xiàng)目承擔(dān)著中糧在成都完善全產(chǎn)品線的關(guān)鍵作用；其次，作為2010-2011年中糧全面進(jìn)入成都主城區(qū)市場(chǎng)，祥云綜合性項(xiàng)目承擔(dān)銷售形象，而核桃村項(xiàng)目需要樹立中糧高端品牌形象、豪宅的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。6目錄第1部分項(xiàng)目概況第2部分市場(chǎng)研究第3部分客戶研究第4部分項(xiàng)目定位第5部分營(yíng)銷策略71項(xiàng)目概況8宗地形狀規(guī)則，屬二類住宅用地（可兼容商業(yè)≤10%），用地面積約31.5畝，容積率≤2.8，航空限高≤39.18M。1.1地塊指標(biāo)—宗地土地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目情況主要指標(biāo)位置武侯區(qū)核桃村二、四組，高新區(qū)核桃村一組、肖家河村四組（麗都公園旁）規(guī)劃土地用途住宅/商業(yè)凈用地面積31.5002畝容積率≤2.8建筑密度≤24%航空限高/m≤39.18綠地率≥30%總建筑面積/㎡58830地價(jià)成本1060萬(wàn)/畝（樓面地價(jià)5676元/平米）其他可兼容商業(yè)≤10%；90/70限制宗地置信.麗府邁普集團(tuán)變電站麗都公園麗都花園麗都花園D區(qū)檀香山9宗地處于成都西南麗都生活片區(qū)，靠近紅牌樓及神仙樹片區(qū)，片區(qū)內(nèi)存在以置信麗都為主的傳統(tǒng)高端居住社區(qū)、新建中低端小區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、汽配市場(chǎng)等，同時(shí)部分待拍賣空地，后續(xù)規(guī)劃發(fā)展看好。1.2地塊基本情況—處于成熟生活片區(qū)且后期發(fā)展?jié)摿^大紅牌樓區(qū)域商業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)企業(yè).工廠肖家河片區(qū)舊居住片區(qū)置信麗都花園置信.麗府開發(fā)中區(qū)域中低端為主汽車汽配市場(chǎng)麗都公園101.3噪音影響—主要臨小區(qū)道路，噪音影響較小，居住舒適度高麗都路：聯(lián)接2環(huán)與九興大道的主要道路，主要行駛車輛為私家車。對(duì)項(xiàng)目臨路樓棟存在噪音影響。規(guī)劃中的小區(qū)道路：項(xiàng)目北面、東面及南面有規(guī)劃中小區(qū)道路，對(duì)臨路部分住宅存在一定噪音影響。九興大道：區(qū)域內(nèi)主要干道，距項(xiàng)目約200M左右，噪音影響較小。11

“南富、西貴，北匪東窮”的傳統(tǒng)認(rèn)知；

城南城西交界處的麗都片區(qū)歷來(lái)是成都一個(gè)傳統(tǒng)的高端居住區(qū)域，是比較具有成都人文格調(diào)的區(qū)域；麗都片區(qū)是眾多中高檔樓盤聚集之地，是成都較為成熟、高端區(qū)域。121.4項(xiàng)目區(qū)域?qū)傩苑治觥惗计瑓^(qū)一環(huán)二環(huán)2.5環(huán)紅牌樓片區(qū)外雙楠片區(qū)高升/肖家河片區(qū)神仙樹/紫荊片區(qū)高新產(chǎn)業(yè)技術(shù)開發(fā)區(qū)麗都片區(qū)城市待發(fā)展區(qū)域外雙楠片區(qū)片區(qū)屬性項(xiàng)目特點(diǎn)片區(qū)配套產(chǎn)品特點(diǎn)片區(qū)現(xiàn)狀發(fā)展趨勢(shì)麗都片區(qū)階段性大規(guī)模開發(fā)，多次成為熱點(diǎn)開發(fā)迅速，片區(qū)整體形象快速提升區(qū)域內(nèi)相對(duì)有限，主要受內(nèi)雙楠支撐多層、小高層、中高層打造高附加值產(chǎn)品，經(jīng)濟(jì)、實(shí)用產(chǎn)品主打大盤時(shí)代持續(xù)小規(guī)模項(xiàng)目眾多房地產(chǎn)開發(fā)成熟區(qū)，小片區(qū)認(rèn)知度高商業(yè)配套較成熟，住宅開發(fā)用地稀缺自身配套體系相對(duì)完善，部分需受外部支撐小高層、中高層以改善型和投資型物業(yè)為主地產(chǎn)開發(fā)用地緊缺，品質(zhì)項(xiàng)目主打紅牌樓片區(qū)住宅房地產(chǎn)開發(fā)起步期專業(yè)市場(chǎng)主導(dǎo)且檔次較低，住宅開發(fā)用地整理陸續(xù)供應(yīng)區(qū)域生活配套完善中，部分需受外部支撐小高層、中高層中小規(guī)模，經(jīng)濟(jì)性價(jià)比物業(yè)專業(yè)市場(chǎng)升級(jí)，經(jīng)濟(jì)消費(fèi)商圈逐步形成高升/肖家河片區(qū)住宅房地產(chǎn)開發(fā)尾期成熟生活片區(qū)，以早期多層建筑為主，后續(xù)無(wú)土地供應(yīng)區(qū)域生活配套相對(duì)完善多層、小高層、中高層投資型，經(jīng)濟(jì)性價(jià)比物業(yè)片區(qū)開發(fā)接近尾聲，已為成熟生活片區(qū)神仙樹/紫荊片區(qū)住宅房地產(chǎn)開發(fā)尾期成都傳統(tǒng)的高端居住區(qū)域，開發(fā)程度高區(qū)域生活配套非常完善，對(duì)周邊形成支撐多層、小高層、中高層改善型物業(yè)為主地產(chǎn)開發(fā)用地緊缺，以舒居高品質(zhì)產(chǎn)品為主

項(xiàng)目所處片區(qū)，屬于居住價(jià)值較高的稀缺成熟板塊，具備作為高端項(xiàng)目的土地潛質(zhì)。131.5交通條件——公共/私家車交通便利項(xiàng)目臨近2環(huán)路、九興大道，步行距離內(nèi)分布有公交路線53路、111路、92路、84路、52路、51路、11路等站點(diǎn)，通往全城各個(gè)區(qū)域，公共交通較為方便。公共交通天府廣場(chǎng)雙楠路火車南站金沙遺址SM廣場(chǎng)九眼橋跳傘塔昭覺(jué)寺火車北站石羊場(chǎng)站成仁公交站私家車交通項(xiàng)目位于麗都路旁，臨近2環(huán)、佳靈路、創(chuàng)業(yè)路等交通干線，私家車交通便利性高。軌道交通便利：臨近地鐵三號(hào)線太平園站麗都路長(zhǎng)益路二環(huán)創(chuàng)業(yè)路佳靈路高朋大道14教育配套麗都幼兒園、金蘋果幼兒園。商業(yè)配套臨近家樂(lè)福（規(guī)劃中）、雙楠伊藤紫荊影城及紫荊片區(qū)的餐飲及商業(yè)配套基本生活配套項(xiàng)目周邊餐飲、超市、菜市等基礎(chǔ)生活配套齊全。醫(yī)療配套武侯區(qū)第六醫(yī)院、武侯區(qū)醫(yī)院公園配套距麗都公園約100米，麗都公園設(shè)置有網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、迷你足球場(chǎng)、室外游泳池、室外劇場(chǎng)等配置。武侯第六醫(yī)院紫荊商圈武侯醫(yī)院紅牌樓商圈雙楠商圈菜市場(chǎng)四十三中1.6項(xiàng)目周邊配套——生活/教育/醫(yī)療配套齊全15項(xiàng)目規(guī)模較小，難以形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)。1.7項(xiàng)目界定結(jié)論優(yōu)勢(shì)不利因素1212麗都片區(qū)，連接雙楠和神仙樹板塊，區(qū)域價(jià)值高。343航空限高要求嚴(yán)格，密度較大。項(xiàng)目成本較高，超過(guò)周邊大部分項(xiàng)目的售價(jià)。項(xiàng)目交通便利，配套完善。臨近麗都公園，有一定的景觀資源。5“中糧”品牌對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值有一定提升作用。傳統(tǒng)高端住宅區(qū)，已形成較好的高尚居住氛圍。項(xiàng)目位于麗都片區(qū)，內(nèi)雙楠板塊與神仙樹板塊交界處，屬于城西南高端住宅區(qū)，區(qū)域居住價(jià)值價(jià)高，屬于成熟稀缺的板塊。項(xiàng)目屬于小規(guī)模、高成本、低容積率的城市小高層項(xiàng)目，同時(shí)具有一定景觀資源。項(xiàng)目具備成為城市高端住宅的潛質(zhì)，但是由于規(guī)劃限制，產(chǎn)品創(chuàng)新成為關(guān)鍵。162市場(chǎng)研究17經(jīng)濟(jì)背景在政策及資金刺激下，特別是投資的拉動(dòng)下，09年經(jīng)濟(jì)成功實(shí)現(xiàn)“保8”任務(wù)，10年初經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持向上趨勢(shì)。目前宏觀經(jīng)濟(jì)總體實(shí)現(xiàn)“V”字型恢復(fù)增長(zhǎng)。PMI連續(xù)10個(gè)月超過(guò)50，經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好。PPI和CPI指標(biāo)也恢復(fù)增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站18經(jīng)濟(jì)背景經(jīng)濟(jì)積極的變化，源于大規(guī)模信貸資金的支持及一系列政策扶持，但市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)作用力度不夠08年以來(lái)進(jìn)出口貿(mào)易走勢(shì)09.1-10.3人民幣貸款激增（單位：億元）08.10-10.3社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站

經(jīng)濟(jì)初步企穩(wěn)向好，源于大規(guī)模信貸資金的支持及一系列政策扶持，這種積極變化的背后，仍然有一些隱憂，或?qū)⒂绊懞暧^經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)。其一，多變的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，將影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升；其二，市場(chǎng)資金過(guò)度充裕，通貨膨脹壓力突增；其三，進(jìn)出口貿(mào)易的快速回升，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)投資的依賴性減小，政策的回縮存在可能。19經(jīng)濟(jì)背景經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)向好，宏觀經(jīng)濟(jì)政策重點(diǎn)從“保增長(zhǎng)”調(diào)整為“促轉(zhuǎn)變”，但仍保持了適度寬松的財(cái)政和貨幣政策在宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)較快增長(zhǎng)后，宏觀經(jīng)濟(jì)政策從“保增長(zhǎng)”調(diào)整為“促轉(zhuǎn)變”，在全球經(jīng)濟(jì)緩慢復(fù)蘇的情況下，積極調(diào)整經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展成為今年的主要任務(wù)。其一，全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇速度緩慢，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)局面非常脆弱，經(jīng)濟(jì)刺激政策短期內(nèi)依然無(wú)法退出；其二，積極財(cái)政政策和適度寬松貨幣政策，將主要針對(duì)“擴(kuò)內(nèi)需，調(diào)結(jié)構(gòu)”促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，同時(shí)防通脹；其三，控制信貸風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行房貸政策，控制產(chǎn)能過(guò)剩項(xiàng)目的信貸投入。開發(fā)商與政府的“蜜月期”今年7.5萬(wàn)億的信貸規(guī)模相對(duì)去年9.7萬(wàn)億的規(guī)模而言有所減少，市場(chǎng)流動(dòng)性有所下降，但相對(duì)于往年4-5萬(wàn)億的信貸規(guī)模而言還是保持了相對(duì)增長(zhǎng)。20房產(chǎn)市場(chǎng)宏觀背景在財(cái)政和金融政策刺激下，09年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊飛現(xiàn)象，10年初高房?jī)r(jià)持續(xù)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大。備注：數(shù)據(jù)來(lái)自于搜房網(wǎng)地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)2006年以來(lái)國(guó)房景氣指數(shù)變化

在政策刺激及經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)的背景下，09年全國(guó)房地產(chǎn)投資降幅收窄（下半年恢復(fù)增長(zhǎng)），銷售量快速增長(zhǎng)，下半年出現(xiàn)樓市瘋搶現(xiàn)象，由于一定的供不應(yīng)求，銷售價(jià)格快速上漲，出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊飛的情況。21房產(chǎn)市場(chǎng)宏觀背景自從房地產(chǎn)市場(chǎng)化，房地產(chǎn)行業(yè)整體量?jī)r(jià)走勢(shì)總是伴隨政策調(diào)整呈現(xiàn)明顯此消彼長(zhǎng)，10年出現(xiàn)調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)較大。

從近十年房地產(chǎn)走勢(shì)看，政策刺激或抑制，總是在很大程度上左右房地產(chǎn)走勢(shì)，中國(guó)房地產(chǎn)具有明顯的“政策性”，因此，在09年房地產(chǎn)量?jī)r(jià)齊飛的情況，樓市再次成為社會(huì)熱點(diǎn)話題，2010年初開始又一次出現(xiàn)宏觀調(diào)控。備注：數(shù)據(jù)來(lái)自于搜房網(wǎng)地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)2008年樓市低谷2009年樓市巔峰22房產(chǎn)市場(chǎng)宏觀背景在瘋狂的09年下半年樓市的推動(dòng)下，政府再次啟動(dòng)房地產(chǎn)調(diào)控政策，投資型和改善型產(chǎn)品后續(xù)走勢(shì)不確定性增強(qiáng)09年12月開始，陸續(xù)出臺(tái)各種政策，吹響房地產(chǎn)調(diào)控號(hào)角。備注：數(shù)據(jù)來(lái)源搜房網(wǎng)地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)根據(jù)后續(xù)樓市走勢(shì)，國(guó)家將通過(guò)信貸政策、稅收政策、增加供應(yīng)、開發(fā)商融資等方面，進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控，保證房地產(chǎn)健康發(fā)展。二套房貸首付不得低于50%，房貸執(zhí)行更嚴(yán)格政策（國(guó)務(wù)院政策）個(gè)人住宅消費(fèi)稅試點(diǎn)獲批或近期試點(diǎn)開征（華夏時(shí)報(bào)消息）最新政策23房產(chǎn)市場(chǎng)宏觀背景作為樓市風(fēng)向標(biāo)的沿海一線城市，在政策風(fēng)聲的影響下，銷售量依然高位，銷售價(jià)格震蕩上升，后市具有風(fēng)險(xiǎn)性。備注：數(shù)據(jù)來(lái)自于搜房網(wǎng)地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)10年1-3月一線主要城市，特別是沿海城市，銷售量出現(xiàn)持續(xù)向上，銷售量已經(jīng)達(dá)到或超過(guò)09年周均銷售量，銷售價(jià)格震蕩向上，年初政策效果有限，社會(huì)焦點(diǎn)再度關(guān)注，后續(xù)加大調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)較大。2409年成都樓市回升，供不應(yīng)求，成交量放大，消化庫(kù)存，價(jià)格快速上漲

，10年銷量緩慢回升，價(jià)格持續(xù)走高。成交走勢(shì)：成都市區(qū)成交量在09年隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)向好，以及房地產(chǎn)各項(xiàng)政策刺激下，市場(chǎng)處于上升期，銷售量放大，銷售量高于新增供應(yīng)，市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求狀態(tài)，不斷消化市場(chǎng)庫(kù)存。特別是在5月份的個(gè)稅補(bǔ)貼政策到期和年底的財(cái)政補(bǔ)貼到期均出現(xiàn)銷售量井噴，政策對(duì)市場(chǎng)的促進(jìn)作用非常明顯。但，進(jìn)入1月份后，在宏觀調(diào)控政策的預(yù)期影響下，銷售速度明顯下滑，2、3月成交量緩慢回升，但由于供應(yīng)不足個(gè)案表現(xiàn)出強(qiáng)勁銷售勢(shì)頭。均價(jià)走勢(shì)：進(jìn)入2009年整體市場(chǎng)銷售走勢(shì)向上，成交量放大，價(jià)格不斷攀升，特別是09年下半年，成交價(jià)格快速上漲，已超過(guò)07年最高水平，進(jìn)入10年，價(jià)格包括快速上漲趨勢(shì)。數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市房管局圖：07年1月-10年3月市區(qū)商品住宅量?jī)r(jià)走勢(shì)圖成都房產(chǎn)市場(chǎng)背景100萬(wàn)㎡6000元/㎡25成都房產(chǎn)市場(chǎng)背景進(jìn)入10年后，成都城區(qū)整體銷售量相比09年明顯下滑，但1-3月呈現(xiàn)逐步回升趨勢(shì)，價(jià)格持續(xù)快速上漲。在國(guó)家宏觀調(diào)控趨勢(shì)影響下，特別是銀行房貸政策收緊，以及成都出臺(tái)相關(guān)規(guī)范房地產(chǎn)政策，成都樓市一月份出現(xiàn)大幅度下滑，遠(yuǎn)低于09年平均水平，同時(shí)也遠(yuǎn)低于去年同期成交量。但從1-4月走勢(shì)看，成交量呈現(xiàn)快速回升，且成交價(jià)快速上漲，成交基本達(dá)到7500元/㎡，前期政策影響相對(duì)有限。26成都房產(chǎn)市場(chǎng)背景09年成都市場(chǎng)供銷依然以剛需產(chǎn)品為主力，但大戶型供應(yīng)有所增加，銷售速度有所提高，價(jià)格快速上漲各面積段銷售情況看，90平米以下產(chǎn)品比例穩(wěn)定在60%左右，首置客戶是市場(chǎng)主力，下半年改善型產(chǎn)品銷售速度有所提高，但幅度有限。存量產(chǎn)品中，90平米以下產(chǎn)品比例50%左右，相比銷售有所減少，而改善型有所增加，特別是150平米以上的城市大戶，比例增加一倍。除了130平米以上的產(chǎn)品，其他各面積段的產(chǎn)品均處于低存量的狀態(tài)，存銷比持續(xù)較低，但是從10年1月份開始，由于銷售速度回落，存銷比迅速上升。各面積段的銷售價(jià)格均明顯上漲，而漲幅最大的為180㎡以上再改產(chǎn)品和70-90㎡剛需產(chǎn)品。27成都房產(chǎn)市場(chǎng)背景10年初陸續(xù)出臺(tái)“捂盤惜售”、“隨意調(diào)價(jià)”等規(guī)定，意在控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲

除了伴隨財(cái)政相關(guān)補(bǔ)助的推出和銀行房貸政策的收緊，成都市還出臺(tái)規(guī)范房地產(chǎn)的相關(guān)條例，以促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展。2010年1月5日，成都市出臺(tái)了《成都市商品房預(yù)售方案管理暫行規(guī)定》和《成都市商品房預(yù)售網(wǎng)上簽約暫行規(guī)定》，并將于2010年2月1日起正式實(shí)施，其中明確規(guī)定：禁止開發(fā)商捂盤惜售和隨意調(diào)價(jià)的行為：打擊“捂盤惜售”的規(guī)定：取得預(yù)售證的房源必須全部推出銷售，嚴(yán)禁分批次、少量推售；購(gòu)房合同將實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽，并聯(lián)機(jī)打印，定購(gòu)超過(guò)15天未簽定合同的房源將自動(dòng)轉(zhuǎn)為可售房源。打擊“隨意調(diào)價(jià)”的規(guī)定：全面完善網(wǎng)簽系統(tǒng)，商品房項(xiàng)目的基本情況、可售房源、銷售簽約情況、房屋定購(gòu)情況等內(nèi)容將及時(shí)的反應(yīng)在網(wǎng)簽系統(tǒng)中，供客戶隨時(shí)查詢；商品房項(xiàng)目在售房源若需要進(jìn)行調(diào)價(jià)，需向主管部門提交申請(qǐng)。若有違反以上規(guī)定的行為出現(xiàn)，主管部門將立即關(guān)閉該項(xiàng)目網(wǎng)簽系統(tǒng)。28成交量回升，市場(chǎng)供應(yīng)不足，價(jià)格快速上漲。2.經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定快速增長(zhǎng)，對(duì)外貿(mào)易和消費(fèi)的快速增長(zhǎng)，投資政策的回縮可能性加大，宏觀風(fēng)險(xiǎn)加大。1.3.政策端：2010年各項(xiàng)刺激性政策開始收縮。如二套房貸款、二手房營(yíng)業(yè)稅等.資金端：2010年實(shí)施適度寬松的貨幣政策，相對(duì)2009年有所收緊需求端：2010年不會(huì)出現(xiàn)往年壓抑性需求。但城市化率仍對(duì)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)提供了空間預(yù)測(cè)基礎(chǔ)2010年宏觀市場(chǎng)預(yù)期：樓市環(huán)境4.房?jī)r(jià)短期內(nèi)難出現(xiàn)下降，后續(xù)供應(yīng)量快速增加，市場(chǎng)未來(lái)或?qū)⒊霈F(xiàn)累庫(kù)存化現(xiàn)象價(jià)格端：09年的低價(jià)及價(jià)格快速上漲均刺激了市場(chǎng)需求，但它們將很難出現(xiàn)在2010年成交量1月份下降至低點(diǎn)，2、4月呈現(xiàn)一定回升，但由于市場(chǎng)整體供應(yīng)不足，個(gè)案表現(xiàn)銷售火爆，市場(chǎng)成交價(jià)快速上漲。截止目前成都樓市存量約300萬(wàn)平米左右，按照正常每月銷售100萬(wàn)平米的速度，未來(lái)1-2月內(nèi)現(xiàn)有存量將被消化，這也決定了短期內(nèi)房?jī)r(jià)很難出現(xiàn)下跌。隨著開工量上漲，后期市場(chǎng)供應(yīng)將逐步增加，市場(chǎng)可能出現(xiàn)累庫(kù)存化現(xiàn)象。二套房新政、消費(fèi)稅試點(diǎn)等針對(duì)改善型和投機(jī)性的政策，將可能較大影響改善型產(chǎn)品的市場(chǎng)走勢(shì)3、4月全國(guó)市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)持續(xù)走高，年初政策效果有限，媒體輿論及社會(huì)焦點(diǎn)增加，房地產(chǎn)再次成為社會(huì)焦點(diǎn)；4月15日，國(guó)務(wù)院正式下發(fā)二套房新政，提高首付比例；住房消費(fèi)稅已提上日程，部分城市可能將進(jìn)行試點(diǎn)，同時(shí)中央賦予地方更多的臨時(shí)性調(diào)整房地產(chǎn)量?jī)r(jià)走勢(shì)的政策。29成都市場(chǎng)高層豪宅分布目前成都市場(chǎng)在售的高層豪宅項(xiàng)目分別為譽(yù)峰、麗府、半島城邦、紫檀、城南1號(hào)、時(shí)代豪庭、華敏世家、世紀(jì)峰景8個(gè)項(xiàng)目，其中7個(gè)位于城南，1個(gè)位于城中；從片區(qū)來(lái)看，5個(gè)項(xiàng)目集中于天府新城，占比達(dá)71.4%。

高層豪宅新興于高新南區(qū)，傳承城南富貴底蘊(yùn)原因一：城南是富人的居住傳統(tǒng)方位，包括桐梓林、紫荊、神仙樹等片區(qū)；原因二：城市向南發(fā)展，天府新城為未來(lái)城市中心，其優(yōu)越的地段和良好的規(guī)劃為高層豪宅奠定發(fā)展的基礎(chǔ)。圖：09年高層豪宅在售樓盤分布圖30高層豪宅整體供銷及量?jī)r(jià)走勢(shì)圖：2007-2009年成都市區(qū)高層豪宅供銷面積及價(jià)格走勢(shì)（單位：萬(wàn)平米、元/平米）09年成都市場(chǎng)高層豪宅新增供應(yīng)同比上升52.8%;銷售大幅增長(zhǎng)近12倍，銷售均價(jià)上漲接近400元/平米達(dá)到11133元/平米。2009年1-12月成都市區(qū)高層豪宅新增供應(yīng)32.50萬(wàn)平米，同比上升52.8%;由于09年樓市整體的回升，高層豪宅銷售逐步好轉(zhuǎn)，1-12月共銷售30.72萬(wàn)平米，較08年大幅增長(zhǎng)接近12倍；09年高層豪宅均價(jià)11133元/平米，相比08年上漲接近400元/平米。31高層豪宅09年供銷及量?jī)r(jià)走勢(shì)09年高層豪宅月度成交量呈現(xiàn)不斷上升趨勢(shì)，12月月度成交量達(dá)到598套峰值；新增量呈現(xiàn)間歇性供應(yīng)狀態(tài)，存銷比波動(dòng)性較大，成交均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的狀態(tài)，12月受譽(yù)峰集中備案影響整體均價(jià)被拉升至13125元/平米。隨著成都樓市回升趨勢(shì)蔓延至改善型需求，09年高層豪宅月度成交量呈現(xiàn)不斷上升趨勢(shì)。9月份隨著秋交會(huì)及市場(chǎng)的不斷火熱月成交量自100套左右上升至200套左右；12月，受到優(yōu)惠政策結(jié)束及譽(yù)峰集中備案影響，月度成交量達(dá)到598套的峰值。市場(chǎng)新增量呈現(xiàn)間歇性供應(yīng)狀態(tài)，主要由于豪宅供應(yīng)量相對(duì)較少，供應(yīng)高峰時(shí)間與個(gè)別樓盤推盤節(jié)點(diǎn)契合；市場(chǎng)高層豪宅存銷比波動(dòng)性較大，9—11月存銷比維持在7左右，相對(duì)較合理；高層豪宅成交均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的狀態(tài)，12月受譽(yù)峰集中備案影響整體均價(jià)被拉升至13125元/平米。32高層豪宅09年各面積段供銷情況圖：成都市區(qū)高層豪宅項(xiàng)目分面積段供銷套數(shù)情況及套數(shù)銷售率

成都高層豪宅，150-200平米是供銷的主力面積段。根據(jù)成都市區(qū)高層豪宅所有項(xiàng)目的戶型配比匯總，170-200平米為高層豪宅的主力供應(yīng)面積段，套數(shù)占比達(dá)28%，其次為110-130平米和150-170平米兩個(gè)面積段，套數(shù)占比分別為18%和17%。高層豪宅經(jīng)濟(jì)戶型110-130平米之間的面積段銷售率較高，接近90%，其原因主要受位于市中心東大街的時(shí)代豪庭影響，90-130平米為其主力供銷面積段。作為供應(yīng)接近三成的面積段，170-200平米的套數(shù)銷售率達(dá)到71.9%的高點(diǎn)，高于面積超過(guò)150平米以上面積區(qū)間以及150-170平米區(qū)間，因此，150-200平米為市場(chǎng)較為認(rèn)可的高層豪宅面積段。33140平米以上面積段銷售占比不斷提升，其中140-180平米面積段為主力面積區(qū)間，持續(xù)占比在50%以上。市場(chǎng)存量以180㎡以上面積段為主，占比達(dá)50%以上；其次為140-180㎡產(chǎn)品，占比在30%以上。整體來(lái)看，140-180平米面積段存銷比相對(duì)較低，保持較為健康的銷售速度；180平米以上產(chǎn)品存銷比相對(duì)較高。180平米以上面積段總價(jià)持續(xù)上升，漲幅較大；160-180平米面積段總價(jià)上漲幅度較穩(wěn)定；140-160平米面積段總價(jià)有所下降。成都高層豪宅市場(chǎng)中140-180平米面積段為主力面積區(qū)間，持續(xù)占比在50%以上；市場(chǎng)存量以180㎡以上面積段為主;140-180平米面積段存銷比相對(duì)較低，保持較為健康的銷售速度；160平米以上面積段總價(jià)上升空間較大。高端市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目為：譽(yù)峰、麗府、半島城邦、紫檀、城南一號(hào)、時(shí)代豪庭、華敏世家高層豪宅09年各面積段存銷研究34成都高層豪宅市場(chǎng)研究豪宅區(qū)域集中高層豪宅新興于高新南區(qū)，傳承城南富貴底蘊(yùn)。09年成都市場(chǎng)高層豪宅新增供應(yīng)同比上升52.8%;銷售大幅增長(zhǎng)近12倍，銷售均價(jià)上漲接近400元/平米達(dá)到11133元/平米。高層豪宅供銷兩旺，市場(chǎng)空間大，價(jià)格穩(wěn)步提高，成長(zhǎng)性大。09年高層豪宅月度成交量呈現(xiàn)不斷上升趨勢(shì)，12月月度成交量達(dá)到598套峰值；新增量呈現(xiàn)間歇性供應(yīng)狀態(tài)，存銷比波動(dòng)性較大，成交均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的狀態(tài)，12月受譽(yù)峰集中備案影響整體均價(jià)被拉升至13125元/平米。高層豪宅供銷兩旺產(chǎn)品140-180平米，200平米以上產(chǎn)品銷售速度較慢。成都高層豪宅，170-200平米是供銷的主力面積段，其次為150-170平米產(chǎn)品。成都高層豪宅市場(chǎng)中140-180平米面積段為主力面積區(qū)間，持續(xù)占比在50%以上；市場(chǎng)存量以180㎡以上面積段為主;140-180平米面積段存銷比相對(duì)較低，保持較為健康的銷售速度；160平米以上面積段總價(jià)上升空間較大。35豪宅市場(chǎng)啟示—

麗府半島城邦城南1號(hào)110-130㎡供應(yīng)量10032

銷售率100%59.38%

成交均價(jià)90579246

130-150㎡供應(yīng)量15284

銷售率98.03%80.95%

成交均價(jià)93747975

150-170㎡供應(yīng)量74172129銷售率56.76%58.72%76.74%成交均價(jià)11872865611248170-200㎡供應(yīng)量64128284銷售率92.19%42.94%59.86%成交均價(jià)11998855711625200-250㎡供應(yīng)量4

132銷售率100%

62.88%成交均價(jià)11090

14161250-300㎡供應(yīng)量4116

銷售率100%44.83%

成交均價(jià)1166810170

備注：1、以上僅為截取的參考面積段，其他面積段還有極少量供銷。

2、半島城邦150-200㎡銷售率較低，主要為有新推產(chǎn)品。城區(qū)市區(qū)高層豪宅（麗/半）：150-200㎡產(chǎn)品能實(shí)現(xiàn)較好產(chǎn)品價(jià)值，同時(shí)能實(shí)現(xiàn)較快銷售速度（量?jī)r(jià)平衡）；110-150㎡產(chǎn)品能實(shí)現(xiàn)快速走量，但是產(chǎn)品價(jià)值體現(xiàn)不夠；200㎡以上產(chǎn)品供應(yīng)相對(duì)較少，雖然能實(shí)現(xiàn)更高價(jià)值，但銷售速度相對(duì)不足。天府新城高層豪宅（譽(yù)/城）：城南1號(hào)的高層豪宅整體面積更大，已經(jīng)沒(méi)有150㎡以下的產(chǎn)品；150-1700㎡產(chǎn)品是實(shí)現(xiàn)快速走量，屬于保量產(chǎn)品；200-250㎡產(chǎn)品能實(shí)現(xiàn)較高的價(jià)值，同時(shí)實(shí)現(xiàn)較合理的銷售速度，量?jī)r(jià)相對(duì)平衡；選擇更具銷售競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品，放棄低價(jià)值高速度產(chǎn)品，放棄影響品質(zhì)形象產(chǎn)品，放棄沒(méi)有市場(chǎng)的產(chǎn)品。36低密度、高綠化、高層高，專屬電梯及車位是高層豪宅的基本指標(biāo)。在規(guī)劃開發(fā)商注重建筑的開闊和景觀視野，同時(shí)通過(guò)高綠化率，降低高層的壓抑感和隔離城市的喧鬧。在電梯、車位的配置上，注重專屬感，3梯2戶的梯戶比，1︰1以上的車位比是高層豪宅常用的配置標(biāo)準(zhǔn)。容積率建筑形態(tài)綠化率梯戶比車位比建筑密度層高譽(yù)峰2.9524層43%2梯1戶、2梯2戶、3梯2戶1︰1.219%3m麗府3.015-18層50%1梯2戶、2梯3戶1:1.716-18%3-3.05m半島城邦4.2630-33層56%3梯4戶、3梯2戶1︰1.1419%2.9m紫檀5.928+1層25%3梯2戶1︰0.720%3.2m城南1號(hào)2.8524層40%1梯2戶，2梯4戶1︰1以上20%3.1m時(shí)代豪庭4.020-36層33%3梯4戶1︰0.830-35%3.15m華敏世家4.8221-24層30.3%3梯2戶1︰3.4514.6%3.15m世紀(jì)峰景8.942-47層40%3梯2戶1︰1.7619.8%3.2m成都高層豪宅規(guī)劃指標(biāo)情況豪宅市場(chǎng)啟示—規(guī)劃更優(yōu)：容積率最低、樓層最少——出身“貴族”，后期在梯戶比、車位比、層高上，實(shí)現(xiàn)更高的價(jià)值。37高層豪宅大多采用簡(jiǎn)約歐式建筑風(fēng)格，譽(yù)峰的現(xiàn)代風(fēng)格獨(dú)樹一幟。簡(jiǎn)約歐式風(fēng)格是成都目前高層豪宅項(xiàng)目主要選擇的外立面風(fēng)格，特別是新古典主義以及ART-DECO風(fēng)格。在園林風(fēng)格上與建筑風(fēng)格相呼應(yīng)采用歐式園林。如城南1號(hào)的歐洲皇家園林、半島城邦的歐洲宮廷式庭院景觀、紫檀的歐陸風(fēng)格園林等。項(xiàng)目建筑風(fēng)格園林風(fēng)格譽(yù)峰現(xiàn)代簡(jiǎn)約東南亞風(fēng)格麗府ArtDeco現(xiàn)代半島城邦新古典主義風(fēng)格歐洲宮廷式庭院景觀紫檀簡(jiǎn)約歐式風(fēng)格歐陸風(fēng)格城南1號(hào)ArtDeco歐洲皇家園林時(shí)代豪庭歐式簡(jiǎn)約——華敏世家歐洲建筑風(fēng)格皇家藝術(shù)園林世紀(jì)峰景邁阿密等國(guó)際濱海建筑風(fēng)格——城南1號(hào)：ArtDeco譽(yù)峰：現(xiàn)代紫檀：簡(jiǎn)約歐式豪宅市場(chǎng)啟示—簡(jiǎn)歐風(fēng)格已經(jīng)“泛濫”，本案將選擇更加“貴氣”的建筑風(fēng)格，更加典雅的園林景觀，使之符合高端氣質(zhì)。38獨(dú)立配套會(huì)所配套譽(yù)峰集合37萬(wàn)方的商業(yè)，2棟5星級(jí)酒店，2棟超甲級(jí)寫字樓會(huì)所為地上一層，地下一層，總建筑面積5200平米，內(nèi)設(shè)兒童游戲區(qū)，雪茄吧，室內(nèi)恒溫游泳池，咖啡廳等等。會(huì)所外還設(shè)置有超大游泳池麗府特色歐洲商業(yè)步行街、星級(jí)酒店、寫字樓等聘請(qǐng)專業(yè)的會(huì)所管理公司進(jìn)行管理。設(shè)計(jì)有下沉式的恒溫游泳池、室內(nèi)壁球館、意境高爾夫練習(xí)場(chǎng)、養(yǎng)身瑜珈、全水療SPA、國(guó)際化商務(wù)中心、品牌健身館、紅酒坊、雪茄吧等休閑設(shè)施。半島城邦——約5000平方米精品會(huì)所商業(yè)，商業(yè)業(yè)態(tài)：咖啡廳、室外游泳池、精品餐飲、娛樂(lè)、健身房等紫檀鉑爾曼紫檀五星級(jí)國(guó)際大酒店室內(nèi)泳池;棋牌室;健身房;室外泳池;多功能宴會(huì)廳;美容中心;餐廳;城南1號(hào)寫字樓、購(gòu)物中心等會(huì)所時(shí)代豪庭天府時(shí)代廣場(chǎng)包含酒店、寫字樓以及購(gòu)物廣場(chǎng)會(huì)所華敏世家無(wú)商業(yè)配套會(huì)所由華敏?君豪酒店進(jìn)行酒店式管理和經(jīng)營(yíng)，室內(nèi)游泳池、桑拿、棋牌室、桌球室、健身房、壁球室、足療按摩室等設(shè)施齊備，提供星級(jí)酒店與專屬管家雙重物業(yè)服務(wù)高端會(huì)所為高層豪宅必備配套，星級(jí)酒店、高端百貨提升項(xiàng)目形象會(huì)所配套涉及餐廳、室內(nèi)恒溫泳池、室內(nèi)運(yùn)動(dòng)設(shè)施、紅酒以及雪茄室等必要功能間，星級(jí)酒店、高端百貨及寫字樓對(duì)項(xiàng)目高端形象有較大提升。物業(yè)都為品牌開發(fā)商所屬物管公司，費(fèi)用在2.5-4.6元/平米之間目前市場(chǎng)上的高層豪宅物業(yè)服務(wù)多為開發(fā)商自身所需的物管公司，如譽(yù)峰的寧俊物業(yè)、城南1號(hào)的中海物業(yè)等。豪宅市場(chǎng)啟示—項(xiàng)目周邊配套完善，可謂“天生麗質(zhì)”，本案將在產(chǎn)品配置、物業(yè)服務(wù)等等全面超越，實(shí)現(xiàn)更高項(xiàng)目?jī)r(jià)值。393客戶研究40土地屬性對(duì)應(yīng)客戶：每幅土地都有最適合的客戶群體項(xiàng)目土地屬性描述屬性評(píng)級(jí)社會(huì)新銳望子成龍健康養(yǎng)老富裕之家經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)區(qū)域意義所在區(qū)域地段為城市稀缺地段★★★

Yes

所在區(qū)域文化氛圍濃厚☆

Yes

所在區(qū)域被普遍認(rèn)為是高檔區(qū)域★★★

Yes

所在區(qū)域是具有發(fā)展?jié)摿Φ男屡d區(qū)域★YesYes

商業(yè)配套靠近寫字樓、金融機(jī)構(gòu)集中的區(qū)域★Yes

靠近繁華商業(yè)區(qū)☆Yes

交通設(shè)施可選擇的交通工具比較多★★

Yes方便的公交路線★★YesYes

Yes周邊道路好，交通順暢★★★Yes

Yes

出行道路兩邊景觀好★

靠近地鐵/城鐵站×

生活設(shè)施靠近比較好的醫(yī)院★

Yes

靠近大超市,購(gòu)物中心,餐飲等生活設(shè)施★☆Yes

Yes教育設(shè)施靠近大學(xué)等高等教育院校×

Yes

靠近高質(zhì)量的小學(xué)、中學(xué)學(xué)?！?/p>

Yes

Yes休閑設(shè)施靠近咖啡廳、酒吧、KTV等休閑場(chǎng)所★★Yes

Yes

靠近公園、綠化帶等人工景觀★☆

Yes

靠近運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館等比較好的健身休閑設(shè)施★☆Yes

人文、自然資源靠近XXX等歷史文化區(qū)、人文景點(diǎn)×

風(fēng)水比較好★★★

Yes

靠近山、水、運(yùn)河等自然風(fēng)景物×

YesYes

社會(huì)新銳X望子成龍X富貴之家【主要】經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)X健康養(yǎng)老X41項(xiàng)目?jī)r(jià)值屬性決定項(xiàng)目契合高端客戶的價(jià)值認(rèn)知42【案例：麗府】城市高端項(xiàng)目的客戶結(jié)構(gòu)

120-150平米150-180平米180平米以上年齡30-45歲為主，其次為45-60歲40-50歲為主，其次為30-40歲和50-60歲40-50歲為主，其次為50-60歲家庭結(jié)構(gòu)小太陽(yáng)和后小太陽(yáng)為主，中年之家為輔后小太陽(yáng)和中年之家為主，小太陽(yáng)為輔中年之家和孩子三代為主，后小太陽(yáng)為輔區(qū)域城南和城西為主，城中和外地為輔城南和城西為主，城中和外地為輔城南和城西為主，城中和外地為輔職業(yè)私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體經(jīng)商戶、企事業(yè)單位中高管理為主，其次為公務(wù)員私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體經(jīng)商戶、企事業(yè)單位中高管理為主，其次為公務(wù)員私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體經(jīng)商戶、企事業(yè)單位中高管理為主，其次為公務(wù)員渠道報(bào)廣、朋友介紹為主報(bào)廣、朋友介紹為主報(bào)廣、朋友介紹為主購(gòu)房目的自主為主，其次為自住兼投資自主為主，其次為自住兼投資自主為主，其次為自住兼投資購(gòu)房次數(shù)首改為主，再改為輔再改為主，首改為輔再改為主，首改為輔購(gòu)房原因改善居住環(huán)境為主，其次提高居住檔次改善居住環(huán)境為主，其次提高居住檔次改善居住環(huán)境為主，其次提高居住檔次購(gòu)房關(guān)注因素地段、片區(qū)形象、樓盤品質(zhì)、開發(fā)商品牌地段、片區(qū)形象、樓盤品質(zhì)、開發(fā)商品牌地段、片區(qū)形象、樓盤品質(zhì)、開發(fā)商品牌認(rèn)可因素地段、高端片區(qū)、樓盤品質(zhì)、開發(fā)商品牌地段、高端片區(qū)、樓盤品質(zhì)、開發(fā)商品牌地段、高端片區(qū)、樓盤品質(zhì)、開發(fā)商品牌不認(rèn)可因素價(jià)格、紅牌樓環(huán)境價(jià)格、紅牌樓環(huán)境價(jià)格、紅牌樓環(huán)境置信麗都.麗府客戶主要是城南和城西的中年再改需求客戶，他們多為私營(yíng)個(gè)體商戶，在乎地段、樓盤品質(zhì)、開發(fā)商品牌，并視為身份象征，多通過(guò)報(bào)廣和口碑渠道了解到麗府。43城市高端項(xiàng)目客戶結(jié)構(gòu)的共性年齡30-50歲的中青年為主家庭結(jié)構(gòu)小太陽(yáng)、后小太陽(yáng)為主，中年之家、孩子三代家庭為輔區(qū)域以項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)橹髀殬I(yè)私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體經(jīng)商戶、企事業(yè)單位中高管理為主渠道報(bào)廣、口碑渠道為主購(gòu)房目的自主為主，其次為自住兼投資購(gòu)房次數(shù)再改為主購(gòu)房原因提升居住檔次，改善居住環(huán)境為主購(gòu)房關(guān)注因素地段、樓盤品質(zhì)、開發(fā)商品牌44年齡40歲家庭結(jié)構(gòu)后小太陽(yáng)（孩子念小學(xué)五年級(jí)）職業(yè)經(jīng)商（成都建材生意）家庭年收入100萬(wàn)元/年以上現(xiàn)居住地成都

楊先生是在成都做建材生意的客戶，目前居住在中華名園，是成都本地人。希望能有一個(gè)舒適的環(huán)境享受生活，同時(shí)也要照顧到自己的生意和孩子的教育問(wèn)題。因?yàn)榧彝ケ旧砭陀休^強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，所以購(gòu)房時(shí)更多選擇的是大品牌和高端項(xiàng)目，希望能夠離生意區(qū)域不遠(yuǎn)，能夠脫離經(jīng)營(yíng)地同時(shí)又能兼顧生意。此次購(gòu)買的麗都花園-麗府項(xiàng)目的產(chǎn)品面積180平米以上，總價(jià)200萬(wàn)，清水房，按揭，用于自主，總共到訪2次，是看到戶外廣告后了解到項(xiàng)目的，自駕車，期間并沒(méi)有過(guò)多比較周邊樓盤，很認(rèn)可麗都的品牌。典型高端客戶——區(qū)域個(gè)體經(jīng)商戶(麗府)45對(duì)現(xiàn)在購(gòu)買或打算購(gòu)買的房屋滿意的是：地段、高端片區(qū)、合理的戶型、置信品牌、周邊配套等因素。（最主要是本身項(xiàng)目位置離市區(qū)不遠(yuǎn)，而且周邊生活配套現(xiàn)已比較成熟，以后還會(huì)修建大型購(gòu)物商場(chǎng)）對(duì)現(xiàn)在購(gòu)買或打算購(gòu)買的房屋不滿意的是：周邊環(huán)境、地鐵、房屋樓層等因素。購(gòu)買住宅首要考慮的因素依次是地段、環(huán)境、品牌、樓盤品質(zhì)對(duì)居住環(huán)境最關(guān)心的是綠化景觀與物業(yè)服務(wù)。對(duì)意向社區(qū)配套的需求考慮有：診所、中小超市、餐飲、購(gòu)物商場(chǎng)。

認(rèn)為沒(méi)有滿足但又很重要的功能配套是：大型生活配套及教育對(duì)小區(qū)周邊配套的需求考慮：中高檔餐飲、大型超市醫(yī)療配套、醫(yī)院、藥房.典型高端客戶——區(qū)域個(gè)體經(jīng)商戶產(chǎn)品需求特征46年齡43歲家庭結(jié)構(gòu)三口之家職業(yè)事業(yè)單位高管（衛(wèi)生教育類）家庭年收入50萬(wàn)元/年以上現(xiàn)居住地成都

王女士現(xiàn)居住在神仙樹大院，120平米左右的房子，是事業(yè)單位的高管（衛(wèi)生教育類）。王女士的孩子在念高中，主要是考慮到換一套更大的房子居住，同時(shí)也很喜歡很了解雙楠片區(qū)。本身有改善性居住和投資的需求，所以此次購(gòu)房更偏向于大品牌和高端類產(chǎn)品。此次購(gòu)買的麗都花園-麗府項(xiàng)目產(chǎn)品為150-180平米，總價(jià)在180萬(wàn)左右，清水房，按揭購(gòu)買，到訪3次，自住加投資，自駕車。典型高端客戶——事業(yè)單位高管(麗府)47對(duì)現(xiàn)在購(gòu)買或打算購(gòu)買的房屋滿意的是：地段、高端片區(qū)、置信品牌、高端社區(qū)品質(zhì)等因素。（屬于區(qū)域內(nèi)客戶，對(duì)片區(qū)非常認(rèn)可。）對(duì)現(xiàn)在購(gòu)買或打算購(gòu)買的房屋不滿意的是：紅牌樓環(huán)境、價(jià)格、房屋樓層等因素。購(gòu)買住宅首要考慮的因素依次是地段、片區(qū)品質(zhì)、品牌、樓盤品質(zhì)對(duì)居住環(huán)境最關(guān)心的是綠化景觀與物業(yè)服務(wù)。對(duì)意向社區(qū)配套的需求考慮有：高端會(huì)所、完善的高端生活休閑配套（健身、餐飲、休閑場(chǎng)所）、兒童及老人活動(dòng)中心等。

認(rèn)為沒(méi)有滿足但又很重要的功能配套是：兒童及老人活動(dòng)中心對(duì)小區(qū)周邊配套的需求考慮：中高檔餐飲、大型超市、醫(yī)療配套、健身中心.產(chǎn)品需求特征典型高端客戶——事業(yè)單位高管48年齡35歲性別男家庭結(jié)構(gòu)三代同堂職業(yè)私營(yíng)業(yè)主家庭年收入200萬(wàn)元/年以上現(xiàn)居住地成都市九眼橋

劉先生目前居住在九眼橋的粼江峰閣樓盤，地段、環(huán)境、配套都非常好，但也是由于太過(guò)于繁華，劉先生的出行及不方便，交通擁堵現(xiàn)象嚴(yán)重。為了讓自己不再每天被擁堵的交通影響心情，最終決定尋找交通便利、環(huán)境較好的高端樓盤移居。家里父母親健在，換新的居住地點(diǎn)經(jīng)過(guò)幾番的家庭會(huì)議，最終確定未來(lái)居住地需依水而居、附近要有公園，以滿足老人們的休閑需要。典型高端客戶——私營(yíng)企業(yè)主（半島城邦）49產(chǎn)品需求特征對(duì)現(xiàn)在購(gòu)買或打算購(gòu)買的房屋滿意的是：環(huán)境資源、項(xiàng)目地段等因素。對(duì)現(xiàn)在購(gòu)買或打算購(gòu)買的房屋不滿意的是：物業(yè)服務(wù)等因素。購(gòu)買住宅首要考慮的因素依次是環(huán)境、配套、品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)。購(gòu)買住房會(huì)考慮的類型具體形態(tài)不定，最理想的是建筑風(fēng)格較好的電梯公寓。對(duì)居住環(huán)境最關(guān)心的是綠化植被檔次要高、要好看。對(duì)意向社區(qū)配套的需求考慮有：小學(xué)、游泳池。認(rèn)為沒(méi)有滿足但又很重要的功能配套是1：2的車位比。對(duì)小區(qū)周邊配套的需求考慮：商業(yè)配套：大型購(gòu)物中心。.典型高端客戶——私營(yíng)企業(yè)主50年齡40歲性別女家庭結(jié)構(gòu)一家三口職業(yè)證券公司管理層家庭年收入150萬(wàn)元/年以上現(xiàn)居住地成都林蔭街老小區(qū)

隨著事業(yè)高峰期的來(lái)臨，收入增長(zhǎng)速度較快，對(duì)住宅品質(zhì)及物業(yè)服務(wù)等都有了更高的需求，目前居住地已不能再滿足需要，決定換房。

區(qū)域首選代表身份、高品質(zhì)樓盤較多的城南，對(duì)本案的產(chǎn)品和環(huán)境非常滿意。

由于本案開發(fā)商豪宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足，無(wú)先例借鑒，另物業(yè)服務(wù)口碑不好，以致猶豫了一段時(shí)間，最終因優(yōu)點(diǎn)蓋過(guò)缺點(diǎn)，下單購(gòu)置。典型高端客戶——中高層管理（半島城邦）51產(chǎn)品需求特征對(duì)現(xiàn)在購(gòu)買或打算購(gòu)買的房屋滿意的是：戶型、環(huán)境資源、地段等因素。對(duì)現(xiàn)在購(gòu)買或打算購(gòu)買的房屋不滿意的是：物業(yè)服務(wù)、小區(qū)內(nèi)環(huán)境等因素。購(gòu)買住宅首要考慮的因素依次是地段、產(chǎn)品、環(huán)境。購(gòu)買住房會(huì)考慮的類型具體形態(tài)不定，最理想的是地段滿意的電梯公寓。對(duì)居住環(huán)境最關(guān)心的是小區(qū)內(nèi)的綠化品質(zhì)。對(duì)意向社區(qū)配套的需求考慮有：游泳池。

認(rèn)為沒(méi)有滿足但又很重要的功能配套是高品質(zhì)的籃球場(chǎng)。對(duì)小區(qū)周邊配套的需求考慮：大型購(gòu)物中心。典型高端客戶——中高層管理52年齡40歲家庭結(jié)構(gòu)小太陽(yáng)職業(yè)私營(yíng)企業(yè)法人代表家庭年收入100萬(wàn)元/年以上現(xiàn)居住地深圳“她”是裝修公司法人代表，專門做寫字樓的裝修，在深圳、北京、上海都有住房和項(xiàng)目，因工作關(guān)系，喜歡成都，在成都置業(yè)過(guò)一次。這次是為母親養(yǎng)老購(gòu)房。母親很喜歡金域藍(lán)灣臨河環(huán)境，女兒喜歡一卡一梯一戶的尊貴感。對(duì)于挑高的戶型和萬(wàn)科的品牌也非常的認(rèn)可。典型高端客戶——川籍外地客戶（金域藍(lán)灣）53對(duì)現(xiàn)在購(gòu)買或打算購(gòu)買的房屋滿意的是：一卡一梯一戶、挑高戶型、開發(fā)商品牌、臨河環(huán)境等因素。對(duì)現(xiàn)在購(gòu)買或打算購(gòu)買的房屋不滿意的是：樓層。購(gòu)買住宅首要考慮的因素依次是：環(huán)境、品質(zhì)、開發(fā)商、價(jià)格購(gòu)買住房會(huì)考慮的具體形態(tài)不定，最理想的是多層或花園洋房。對(duì)居住環(huán)境最關(guān)心的是綠化景觀與品質(zhì)。對(duì)意向社區(qū)配套的需求考慮有：老年活動(dòng)中心、中小超市、休閑會(huì)所。認(rèn)為沒(méi)有滿足但又很重要的功能配套是老年活動(dòng)中心。對(duì)小區(qū)周邊配套的需求考慮：商業(yè)配套：中高檔餐飲、大型超市、菜市典型高端客戶——川籍外地客戶產(chǎn)品需求特征54項(xiàng)目高端客戶結(jié)構(gòu)確定核心客戶群主力客戶群擠壓吸附客戶群其他區(qū)域改善型高端客戶（重點(diǎn)之一外地客戶）——需求成熟配套，交通便利，公園綠地，產(chǎn)品品質(zhì)，品牌等城市高端生活指數(shù)。鐘情于城市高端成熟片區(qū)，對(duì)郊區(qū)高端住宅抗性較大。西南大片區(qū)內(nèi)改善型高端客戶—成都西面和南面區(qū)域內(nèi)的改善型高端客戶（高收入的私營(yíng)企業(yè)主和企事業(yè)單位高管）；追求成熟高端生活片區(qū)，追求產(chǎn)品品質(zhì)及開發(fā)商品牌。雙楠/紅牌樓/神仙樹/紫荊片區(qū)內(nèi)改善型高端客戶——片區(qū)內(nèi)私企業(yè)主/個(gè)體經(jīng)商戶/企事業(yè)單位高管，改善現(xiàn)有居住環(huán)境；只選擇成熟高端生活片區(qū)，重視開發(fā)商品牌及產(chǎn)品品質(zhì)。根據(jù)項(xiàng)目?jī)r(jià)值與高端客戶關(guān)注要素匹配程度的不同，充分參考市場(chǎng)城市高端大戶的客戶特征，特別是置信麗府的客戶情況，我們將本項(xiàng)目可吸附的客戶進(jìn)行重要性排序。備注：中糧品牌可整合的高端客戶資源可作為重要客戶。554產(chǎn)品定位56項(xiàng)目發(fā)展大方向——城市高端產(chǎn)品土地成本高：高土地成本決定項(xiàng)目的銷售價(jià)格將較高條件解析：土地成本1060萬(wàn)/畝，樓面地價(jià)5676元/平米，考慮建安成本及營(yíng)銷成本，成本價(jià)將超過(guò)9000元/平米。結(jié)論：較高的成本將決定本項(xiàng)目的銷售價(jià)格將超過(guò)10000元/平米，售價(jià)將步入高端。規(guī)劃限制嚴(yán)：限高和容積率，決定項(xiàng)目高品質(zhì)條件開發(fā)商期望高：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化，提升品牌力開發(fā)商期望，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流（控制銷售周期），同時(shí)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，樹立較高的形象，提升品牌影響力。條件解析：限高39.18米（12-13層），容積率2.8，規(guī)劃指標(biāo)處于區(qū)域地塊最有配置。結(jié)論：限高和容積率，將決定項(xiàng)目是區(qū)域內(nèi)稀缺的低密、高品質(zhì)小高層產(chǎn)品。原因1：從限制條件看，高地價(jià)、低限高、中等容積率、利潤(rùn)最大化、提升品牌等因素要求項(xiàng)目發(fā)展方向?yàn)楦叨宋飿I(yè)57高端項(xiàng)目匹配條件城市核心地塊或稀缺資源相對(duì)較低的居住密度（容積率、覆蓋率）突破創(chuàng)新的明星產(chǎn)品完善高品質(zhì)的生活配套安全私密、鬧中取靜的居住環(huán)境良好的升值保值潛力。致勝因素增值因素保值因素身份標(biāo)簽居住功能投資價(jià)值彰顯地位與實(shí)力全方位的居住舒適感資產(chǎn)架構(gòu)的組成部分和投資渠道高端客戶價(jià)值認(rèn)知高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)本項(xiàng)目?jī)r(jià)值條件傳統(tǒng)城市高端居住區(qū)，高端人士集中居住區(qū)城市核心地段的公園景觀城市低密高品質(zhì)小高層純居住社區(qū)交通便利，高品質(zhì)配套完善中糧品牌賦予高品質(zhì)生活保證城市高端居住區(qū)稀缺項(xiàng)目具有較強(qiáng)的保值增值特性產(chǎn)品定位方向物業(yè)發(fā)展建議之一項(xiàng)目發(fā)展大方向——城市高端產(chǎn)品原因2：項(xiàng)目?jī)r(jià)值條件和高端客戶價(jià)值需求的匹配，提供了項(xiàng)目發(fā)展高端物業(yè)的條件58豪宅區(qū)域集中高層豪宅興于城南及高新南區(qū)，傳承城南富貴底蘊(yùn)。09年成都市場(chǎng)高層豪宅新增供應(yīng)同比上升52.8%;銷售大幅增長(zhǎng)近12倍，銷售均價(jià)上漲接近400元/平米達(dá)到11133元/平米。高層豪宅供銷兩旺，市場(chǎng)空間大，價(jià)格穩(wěn)步提高，成長(zhǎng)性大。09年高層豪宅月度成交量呈現(xiàn)不斷上升趨勢(shì)，12月月度成交量達(dá)到598套峰值；新增量呈現(xiàn)間歇性供應(yīng)狀態(tài)，存銷比波動(dòng)性較大，成交均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的狀態(tài)，12月受譽(yù)峰集中備案影響整體均價(jià)被拉升至13125元/平米。高層豪宅供銷兩旺產(chǎn)品140-180平米，200平米以上產(chǎn)品銷售速度較慢。成都高層豪宅，170-200平米是供銷的主力面積段，其次為150-170平米產(chǎn)品。成都高層豪宅市場(chǎng)中140-180平米面積段為主力面積區(qū)間，持續(xù)占比在50%以上；市場(chǎng)存量以180㎡以上面積段為主;140-180平米面積段存銷比相對(duì)較低，保持較為健康的銷售速度；160平米以上面積段總價(jià)上升空間較大。項(xiàng)目發(fā)展大方向——城市高端產(chǎn)品原因3：成都城市高層豪宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)、市場(chǎng)空間及成長(zhǎng)性，支撐項(xiàng)目的高端方向59項(xiàng)目名稱地段品牌資源主力面積成交均價(jià)銷售狀態(tài)譽(yù)峰天府新城合景泰富/180-240㎡19000-29000元/㎡（6000元/㎡精裝修）去化率約70%麗府麗都片區(qū)置信麗都公園120-180㎡約12500元/㎡較好半島城邦天府新城深長(zhǎng)城錦江、臨河公園125-200㎡約11000元/㎡較好紫檀桐梓林千和物業(yè)/280-440㎡約15000元/㎡較差城南1號(hào)天府新城中海天府城市公園150-250㎡約17000元/㎡較好華敏世家天府新城成都華敏/289-346㎡約15000元/㎡一般世紀(jì)峰景天府新城龍湖地產(chǎn)錦江、城市公園90-200㎡//時(shí)代豪庭市中心九龍倉(cāng)/150-200㎡約17000元/㎡較好項(xiàng)目名稱地段品牌資源主力面積成交均價(jià)銷售狀態(tài)鷺島國(guó)際外雙楠滕王閣/50-90㎡約11000元/㎡較好海珀香庭雙楠綠地/70-90㎡約9000元/㎡一般神仙樹大院神仙樹怡和神仙樹公園50-90㎡約10500元/㎡（1500元/㎡裝修）一般疊翠峰桐梓林合景泰富南站公園45-90㎡約12000元/㎡（2500元/㎡裝修）一般時(shí)代豪庭市中心九龍倉(cāng)/90-130約13000元/㎡較好西府少城市中心同心置業(yè)人民公園90-130㎡約12500元/㎡較好城市高端豪宅，實(shí)現(xiàn)價(jià)值高，銷售情況較好，市場(chǎng)影響力較大。成都市場(chǎng)基本沒(méi)有高端中小戶，部分高價(jià)中小戶型（除市中心項(xiàng)目），實(shí)現(xiàn)價(jià)值有限，無(wú)法突破普通住宅價(jià)值體系，無(wú)法形成市場(chǎng)影響力。項(xiàng)目發(fā)展方向深入——城市高端大戶豪宅原因1：高端中小戶市場(chǎng)容量和價(jià)格均不理想，高端大戶豪宅是較好的發(fā)展方向60深圳北京上海北京、上海、深圳等城市由于國(guó)際化、現(xiàn)代化程度高，高端商務(wù)人士較多，高端城市小戶客戶基礎(chǔ)龐大，存在市場(chǎng)基礎(chǔ)，目前成都高端商務(wù)群體有限，且主力發(fā)展方向?qū)⑹侨四下芳疤旄鲁恰?1高升橋中高端居住區(qū)麗都花園大戶居住區(qū)麗府高端大戶本案區(qū)域高端豪宅集中，中高端人士居住氛圍濃厚土地成本1060萬(wàn)/畝，樓面地價(jià)5676元/平米，考慮建安成本及營(yíng)銷成本，成本價(jià)將超過(guò)9千元/平米。而目前區(qū)域小戶產(chǎn)品價(jià)格在8千-9千左右。置信麗府提升片區(qū)形象，片區(qū)城市高端豪宅，市場(chǎng)關(guān)注度高土地屬性，為城市次豪宅區(qū)，適合城市高端豪宅面積區(qū)間（㎡）70-9090-110110-130130-150150-200200-240300-360供應(yīng)套數(shù)5366748718817總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)）63-6871-7795-115115-140130-160180-210400-600備注：麗都花園二手房供應(yīng)及價(jià)格項(xiàng)目發(fā)展方向深入——城市高端大戶豪宅原因2：區(qū)域?qū)傩宰阋灾雾?xiàng)目開發(fā)高端小戶及大戶產(chǎn)品，但從項(xiàng)目成本角度考慮高端大戶豪宅更為經(jīng)濟(jì)62限高39.18米：樓層控制在12-13層，城市高端項(xiàng)目“最親地洋房”麗府：15-18層，城南一號(hào)/譽(yù)峰/半島城邦/紫檀等等均為20-33層的中高層住宅容積率2.8：城市低容積率項(xiàng)目，為城市高端項(xiàng)目最低密項(xiàng)目麗府：3.0，城南一號(hào)/譽(yù)峰/半島城邦/紫檀等等均為2.85-5，主要為4-5.若建筑做中小戶型，戶數(shù)較多，間距小難以規(guī)避；梯戶比較大；小區(qū)人口多，居住舒適度不高。梯戶比：麗府1梯2戶和2梯3戶，城南一號(hào)/譽(yù)峰/半島城邦/紫檀等等均為3梯2戶和3梯4戶。項(xiàng)目發(fā)展方向深入——城市高端大戶豪宅原因3：若多做小戶產(chǎn)品，容積率及限高決定項(xiàng)目品質(zhì)下降，即將面對(duì)梯戶比大、人口密度高等問(wèn)題63根據(jù)項(xiàng)目限制條件和價(jià)值屬性，確定項(xiàng)目發(fā)展方向：城市核心低迷高端豪宅PS：城市高端大戶豪宅64高端改善，超越標(biāo)桿項(xiàng)目市場(chǎng)站位規(guī)避高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品說(shuō)明：標(biāo)桿項(xiàng)目是指麗府、半島城邦、城南一號(hào)，所謂的超越是指競(jìng)爭(zhēng)力上的超越。說(shuō)明：紫檀和譽(yù)峰，產(chǎn)品高風(fēng)險(xiǎn)，正常市場(chǎng)條件下，難以實(shí)現(xiàn)。65項(xiàng)目產(chǎn)品配比確定根據(jù)市場(chǎng)各線產(chǎn)品量?jī)r(jià)走勢(shì)，及項(xiàng)目本身規(guī)劃指標(biāo)測(cè)算，最終確定項(xiàng)目產(chǎn)品配比為：關(guān)于贈(zèng)送面積的新規(guī)由于贈(zèng)送面積限制更加嚴(yán)格，確保在符合規(guī)范的情況下盡量多的贈(zèng)送面積，以提升項(xiàng)目的附加值。產(chǎn)品建筑面積實(shí)得面積戶型套數(shù)套數(shù)配比面積配比大戶型190220五居8423.3%27.6%中戶型下躍170送下沉花園四居123.3%3.5%中戶型160175四居16846.7%46.5%經(jīng)濟(jì)型135