《不動產(chǎn)登記暫行條例》解讀-部不動產(chǎn)登記中心登記制度處-翟國徽

《不動產(chǎn)登記暫行條例》解讀翟國徽

國土資源部不動產(chǎn)登記中心登記制度處一、立法背景二、制度內(nèi)容解讀目錄第一部分立法背景立法背景2《物權法》（2007年）：第10條第2款：國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。第246條：法律、行政法規(guī)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照本法有關規(guī)定作出規(guī)定。不動產(chǎn)登記工作回顧22015年11月24日條例發(fā)布（656號令）2月27日簿證統(tǒng)一（25號文）3月1日發(fā)放第一本不動產(chǎn)權證3月30日權籍調(diào)查（41號文）4月13日中編辦職責整合意見（50號文）8月3日信息平臺建設通知（90號文）8月29日登記與交易銜接意見（90號文）第二部分

制度內(nèi)容解讀《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》《不動產(chǎn)登記暫行條例》《不動產(chǎn)權屬糾紛調(diào)處條例》《中華人民共和國物權法》《不動產(chǎn)登記技術規(guī)程》等法律法規(guī)規(guī)章規(guī)范性文件不動產(chǎn)登記規(guī)范化建設指導意見等行業(yè)標準《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標準》等技術規(guī)范制度頂層設計1《不動產(chǎn)登記法》？《不動產(chǎn)權利法》？《民法典》（2017）？自然資源產(chǎn)權制度改革？自然生態(tài)空間空間統(tǒng)一確權登記？立法的總體考慮一條例的體例結構二條例的制度內(nèi)容三核心制度內(nèi)容解讀立法的總體考慮一（一）以保護權利人合法權益，維護交易安全為核心功能定位，明確不動產(chǎn)登記的基本規(guī)則為重要方向。盡可能淡化行政管理的色彩，著重突出不動產(chǎn)登記的基本功能。（二）以《物權法》為依據(jù)，尊重實踐和其他與不動產(chǎn)登記不沖突的現(xiàn)行立法。《條例》的起草始終貫穿“包容和創(chuàng)新”理念。以《物權法》的立法理念和基本制度為指導，在法律術語和具體制度設計上與《物權法》的規(guī)定基本保持一致，尊重其他法律的有關規(guī)定，吸收現(xiàn)行各類登記辦法的有關內(nèi)容，豐富登記的種類和內(nèi)容。充分借鑒各地登記實踐的有益做法和經(jīng)驗，對現(xiàn)行法律亟需修改的一些問題，按照先立后破的原則，在《條例》中做了創(chuàng)設性規(guī)定，力求立法能夠順應登記實踐的新要求。立法的總體考慮一（三）以宏觀制度構架為主，兼顧具體制度內(nèi)容及操作細節(jié)?！稐l例》以程序法為主，兼顧實體法。為高效利用立法資源，采取“抓大放小”的方式，明確重點，對于個別具體內(nèi)容以授權立法的形式銜接，為出臺細則和辦法提供依據(jù)，對于申請登記應當提交的材料及其審核要求未過多涉及，留待條例的實施細則予以細化規(guī)定。（四）以便民利民和保障交易安全為導向，落實實質(zhì)上的統(tǒng)一登記?！稐l例》以統(tǒng)一不動產(chǎn)登記依據(jù)為抓手，力求實現(xiàn)其他三個統(tǒng)一，達到實質(zhì)上的統(tǒng)一而非形式統(tǒng)一；同時，規(guī)定了登記代理制度、登記信息查詢、登記資料目錄公示等制度，以方便企業(yè)和群眾申請辦理登記；規(guī)定了登記人員制度、到場申請、登記機構與有關部門信息聯(lián)網(wǎng)等制度，方便登記機構高效開展登記審核工作，最大限度保證登記內(nèi)容的真實性和市場交易安全，方便群眾辦理。條例的體例結構二

總則（第1-7條）

不動產(chǎn)登記簿（第8-13條）

登記程序（第14-22條）

登記信息共享與保護（第23-28條）

法律責任（第29-32條）

附則（第33-35條）

組織規(guī)范形式結構實質(zhì)結構+程序規(guī)范條例的基本制度構架1功能定位2法定原則3基本概念8不動產(chǎn)登記簿9登記程序4登記類型10信息共享保護7登記管轄5登記能力11法律責任制度內(nèi)容框架三6登記機構和人員12附則不動產(chǎn)權利登記其他登記+功能定位1第1條：為整合不動產(chǎn)登記職責，規(guī)范登記行為，方便群眾申請登記，保護權利人合法權益，根據(jù)《中華人民共和國物權法》等法律，制定本條例。（1）整合不動產(chǎn)登記職責。根據(jù)《國務院機構改革和職能轉變方案》和國務院第31次常務會議確定的“四統(tǒng)一”精神，明確將土地、房屋、草原、林地、海域等分散在不同部門的登記職責整合由一個部門負責。將職責整合作為暫行條例的立法目的之一，旨在最大限度地消除分散登記的體制障礙，為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記奠定制度基礎，這是我國不動產(chǎn)登記立法過渡性特征的體現(xiàn)，也是“暫行”兩字的體現(xiàn)。功能定位1（2）規(guī)范登記行為。這是程序性規(guī)范的內(nèi)在之義，也是落實四中全會精神的體現(xiàn)。通過程序規(guī)范，強化責任意識，使登記機構依法登記，確保登記結果的正當性和準確性，增強登記的嚴肅性、權威性和公信力。

《條例》全文頻繁使用“依法”、“應當”、“及時”等立法語言，其根本目的旨在更好地約束登記機構，規(guī)范登記行為。按照法定職責必須為的原則，不動產(chǎn)登記機構必須嚴格依法履責。（3）方便群眾。通過整合登記職責，減少辦證環(huán)節(jié)，減輕群眾負擔；合理設置登記程序和實現(xiàn)登記信息共享，方便群眾登記申請和辦理。便民利民、高效服務是貫穿《條例》始終的一條重要主線，涉及登記申請、受理、登簿、發(fā)證以及信息共享與應用服務的工作全流程。功能定位1（4）保護權利人合法權益。以“四統(tǒng)一”為抓手，保證各類不動產(chǎn)物權的歸屬和內(nèi)容得到全面、準確的明晰和確認，以不動產(chǎn)登記的公信力為基礎，保障權利人合法的不動產(chǎn)物權。這是《條例》的根本出發(fā)點和落腳點，更是《條例》立法的核心。一直以來，社會上對《條例》的立法目的一直存在誤解，與反腐、小產(chǎn)權房、房地產(chǎn)調(diào)控等等聯(lián)系在一起。不動產(chǎn)登記立法的核心功能和目的只有一個：就是保護權利人的財產(chǎn)權益，維護市場交易安全，絕非為了干預、增負或設卡。

簡言之，職責整合是基本前提，保護權益是核心目的、規(guī)范管理是重要抓手，便民利民是工作準則。條例的基本制度構架1功能定位2法定原則3基本概念8不動產(chǎn)登記簿9登記程序4登記類型10信息共享保護7登記管轄5登記能力11法律責任條例的制度內(nèi)容三6登記機構和人員12附則法定原則21、工作原則保護權益（第1條）嚴格管理（第4條第2款）方便群眾（第4條第2款）2、法律原則統(tǒng)一登記原則（第4條第1款）合法登記原則（第2條第1款）申請登記原則（第14條）屬地登記原則（第7條）穩(wěn)定連續(xù)原則（第4條第2款、第3款）法定原則2第4條：國家實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。不動產(chǎn)登記遵循嚴格管理、穩(wěn)定連續(xù)、方便群眾的原則。不動產(chǎn)權利人已經(jīng)依法享有的不動產(chǎn)權利，不因登記機構和登記程序的改變而受到影響。”嚴格管理原則：規(guī)范登記行為，強化政府責任，提高登記質(zhì)量，增強不動產(chǎn)登記的嚴肅性、權威性和公信力；穩(wěn)定連續(xù)原則：保證物權穩(wěn)定，條例施行前依法頒發(fā)的各類不動產(chǎn)權屬證書和制作的不動產(chǎn)登記簿繼續(xù)有效，已經(jīng)依法享有的不動產(chǎn)權利不因登記機構和程序的改變而受到影響。不動產(chǎn)登記職責整合和統(tǒng)一登記，不影響各部門繼續(xù)行使其權屬管理、交易管理等法定職責。方便群眾原則：切實提高行政效率，減輕群眾和企業(yè)負擔，助力大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新，法定原則2一體登記原則：房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等定著物應當與其所依附的土地、海域一并登記，保持權利主體一致。（房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等定著物應當以土地、海域為基礎一體登記，建設用地使用權、海域使用權與該土地、海域范圍內(nèi)的房屋等建筑物、構筑物所有權應當一并辦理轉移登記、抵押登記、查封登記；土地或者海域上的房屋等建筑物、構筑物未一并登記的，不動產(chǎn)權利人應當在辦理轉移登記或者變更登記時一并申請登記。）（以符合登記條件為前提）連續(xù)登記原則：未辦理不動產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動產(chǎn)其他類型登記，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。（預告登記、預查封登記等例外）屬地登記原則：不動產(chǎn)登記由不動產(chǎn)所在地的縣級人民政府不動產(chǎn)登記機構辦理。（國務院批準用島用海和國有重點林區(qū)等例外）依申請登記原則：不動產(chǎn)登記應當依照當事人的申請進行，但法律、行政法規(guī)以及實施細則另有規(guī)定的除外。（如依職權登記、依囑托登記）條例的基本制度構架1功能定位2法定原則3基本概念8不動產(chǎn)登記簿9登記程序4登記類型10信息共享保護7登記管轄5登記能力11法律責任條例的制度內(nèi)容三6登記機構和人員12附則登記類型4第3條：不動產(chǎn)首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等，適用本條例?！詸嗬麨榫€索、以形態(tài)為補充條例最大程度地吸收和整合了目前涉及不動產(chǎn)登記的行政法規(guī)和部門規(guī)章有關不動產(chǎn)登記類型的規(guī)定，針對《物權法》有關不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉移和注銷的規(guī)定，規(guī)定了不動產(chǎn)首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記等登記類型。針對涉及不動產(chǎn)權利及登記的事項，規(guī)定了更正登記、異議登記、預告登記、查封登記（預查封登記）等登記類型。登記類型4——首次登記的界定與適用不動產(chǎn)首次登記是指不動產(chǎn)權利第一次登記。明確總登記、初始登記、設立登記的關系。細則規(guī)定：市、縣人民政府可以根據(jù)情況對本行政區(qū)域內(nèi)未登記的不動產(chǎn)，組織開展集體土地所有權、宅基地使用權、集體建設用地使用權、土地承包經(jīng)營權的首次登記。依照前款規(guī)定辦理首次登記所需的權屬來源、調(diào)查等登記材料，由人民政府有關部門組織獲取。登記類型4——變更登記界定與適用指因權利人的姓名或者名稱、身份證類型或身份證明號碼發(fā)生變更，不動產(chǎn)的所在街道或門牌號等坐落、名稱、用途、面積等自然狀況發(fā)生變更，不動產(chǎn)權利期限、來源等權利狀況發(fā)生變化等不涉及不動產(chǎn)權屬轉移而進行的登記。（一）權利人的姓名、名稱、身份證或者戶口簿等類型、身份證或者戶口簿等號碼發(fā)生變更的;（二）不動產(chǎn)的坐落、界址、用途、面積等自然狀況變更的；（三）不動產(chǎn)權利期限、來源等權利狀況發(fā)生變化的；（四）同一權利人分割或者合并不動產(chǎn)的；（五）抵押擔保的范圍、主債權數(shù)額、債務履行期限、抵押權順位發(fā)生變化的；（六）最高額抵押擔保的債權范圍、最高債權額、債權確定期間等發(fā)生變化的；（七）地役權的利用目的、方法等發(fā)生變化的；（八）共有性質(zhì)發(fā)生變更的；（九）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不涉及不動產(chǎn)權利轉移的變更情形。下列情形之一的，不動產(chǎn)權利人可以向不動產(chǎn)登記機構申請變更登記：登記類型4——轉移登記界定及適用

指因買賣、互換、贈與、繼承、受遺贈等原因導致不動產(chǎn)權屬發(fā)生轉移而進行的登記。（一）買賣、互換、贈與不動產(chǎn)的；（二）以不動產(chǎn)作價出資（入股）的；（三）法人或者其他組織因合并、分立等原因致使不動產(chǎn)權利發(fā)生轉移的；（四）不動產(chǎn)分割、合并導致權利發(fā)生轉移的；（五）繼承、受遺贈導致權利發(fā)生轉移的；（六）共有人增加或者減少以及共有不動產(chǎn)份額變化的；（七）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產(chǎn)權利發(fā)生轉移的；（八）因主債權轉移引起不動產(chǎn)抵押權轉移的；（九）因需役地不動產(chǎn)權利轉移引起地役權轉移的；（十）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不動產(chǎn)權利轉移情形。因下列情形導致不動產(chǎn)權屬發(fā)生轉移的，當事人可以向不動產(chǎn)登記機構申請轉移登記：登記類型4——注銷登記界定及情形適用

指因不動產(chǎn)權利消滅而進行的登記。（一）不動產(chǎn)滅失的；（二）權利人放棄不動產(chǎn)權利的；（三）因不動產(chǎn)被依法沒收、征收或者收回的；（四）人民法院、仲裁委員會的生效法律文書致使不動產(chǎn)權利消滅的；（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。注意：不動產(chǎn)上已經(jīng)設立抵押權、地役權或者已經(jīng)辦理預告登記，所有權人、使用權人因放棄權利申請注銷登記的，申請人應當提供抵押權人、地役權人、預告登記權利人同意的書面材料。有下列情形之一的，應當辦理注銷登記：條例的基本制度構架1功能定位2法定原則3基本概念8不動產(chǎn)登記簿9登記程序4登記類型10信息共享保護7登記管轄5登記能力11法律責任條例的制度內(nèi)容三6登記機構和人員12附則登記能力5

第5條下列不動產(chǎn)權利，依照本條例的規(guī)定辦理登記：（一）集體土地所有權；（二）房屋等建筑物、構筑物所有權；（三）森林、林木所有權;（四）耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權；（五）建設用地使用權；（六）宅基地使用權；（七）海域使用權；（八）地役權；（九）抵押權；

（十）法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權利。所有權用益物權擔保物權不動產(chǎn)物權體系土地所有權建筑物構筑物所有權國有建設用地使用權集體建設用地使用權劃撥國有土地使用權出讓國有土地使用權租賃國有土地使用權作價出資或入股國有土地使用權土地承包經(jīng)營權建設用地使用權宅基地使用權地役權國家土地所有權集體土地所有權建筑物區(qū)分所有權海域使用權礦業(yè)權漁業(yè)權農(nóng)地承包經(jīng)營權林地使用權草地使用權探礦權采礦權水域灘涂養(yǎng)殖權？無居民海島使用權？抵押權一般抵押權最高額抵押權森林或林木使用權森林或林木所有權取水權？經(jīng)營權？--登記能力5《物權法》之前，《民法通則》《擔保法》《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》《農(nóng)村土地承包法》《森林法》《草原法》《漁業(yè)法》《海域使用管理法》等法律中包含了相當數(shù)量的不動產(chǎn)物權及其登記規(guī)范?！段餀喾ā返冢禇l規(guī)定：“物權的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定。”《物權法》中的不動產(chǎn)物權包括：土地的國家所有權和集體所有權、建筑物區(qū)分所有權、土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權、抵押權、海域使用權、探礦權、采礦權、取水權等。

實踐中，存在權利沖突和交錯、其他權利擴容納入等問題的應對。與自然資源產(chǎn)權制度改革精神和方向的契合？信托登記？農(nóng)用地的使用權？水域灘涂養(yǎng)殖權？取水權？探礦權？采礦權？條例的基本制度構架1功能定位2法定原則3基本概念8不動產(chǎn)登記簿9登記程序4登記類型10信息共享保護7登記管轄5登記能力11法律責任條例的制度內(nèi)容三6登記機構和人員12附則登記機構和人員6

第6條國務院國土資源主管部門負責指導、監(jiān)督全國不動產(chǎn)登記工作。

縣級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機構，負責不動產(chǎn)登記工作，并接受上級人民政府不動產(chǎn)登記主管部門的指導、監(jiān)督。

不動產(chǎn)登記機構的統(tǒng)一是前提和基礎?！秶鴦赵簷C構改革和職能轉變方案》和國務院第31次常務會議決定，整合不動產(chǎn)登記職責、建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責整合由一個部門承擔，理順部門職責關系，減少辦證環(huán)節(jié)，減輕群眾負擔。要求由國土資源部負責指導、監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責，基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。

厘清主管部門與實施主體之間的關系。登記機構和人員6

不動產(chǎn)登記機構為縣級以上人民政府依法確定的、統(tǒng)一負責不動產(chǎn)登記工作的部門。如：××縣人民政府確定由該縣國土資源局負責不動產(chǎn)登記工作，則縣國土資源局為該縣不動產(chǎn)登記機構，登記簿證加蓋“××縣國土資源局不動產(chǎn)登記專用章”。各級國土資源主管部門內(nèi)設的、不具有獨立法人資格的不動產(chǎn)登記局（處、科、股），不能作為不動產(chǎn)登記機構。國土資源主管部門直屬的事業(yè)單位可以經(jīng)授權辦理具體的不動產(chǎn)登記事務，但不能作為不動產(chǎn)登記機構對外行使行政職能。不動產(chǎn)登記機構應當按規(guī)定盡快刻制并啟用“不動產(chǎn)登記專用章”?！匾兓旱怯洐C構是部門，不再是人民政府。

《國土資源部關于啟用不動產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知》

截止11月6日，省級層面已完成職責整合；市縣層面，已有270個市（州）完成市級職責整合，其中226個市（州）完成了行政機構整合；1895個縣（區(qū)）完成縣級職責機構整合，其中1510個縣（區(qū)）完成了行政機構整合。市縣職責整合數(shù)分別占全國市縣總數(shù)的81%、66%。登記機構和人員6

第11條：

“不動產(chǎn)登記工作人員應當具備與不動產(chǎn)登記工作相適應的專業(yè)知識和業(yè)務能力。不動產(chǎn)登記機構應當加強對不動產(chǎn)登記工作人員的管理和專業(yè)技術培訓?！?/p>

不動產(chǎn)登記人員與機構息息相關。登記生效主義為原則，登記對抗為例外的制度模式下，登記崗位的特殊性以及提高不動產(chǎn)登記人員素質(zhì)的迫切性，決定了進入不動產(chǎn)登記人員隊伍的門檻應具有相當?shù)母叨?。類型：土地登記持證上崗人員、房屋登記官及其他不動產(chǎn)登記工作從業(yè)人員。目標：打造一支專業(yè)化、高水平的不動產(chǎn)登記專業(yè)隊伍。登記機構和人員6關于不動產(chǎn)登記人員的界定 承擔不動產(chǎn)登記審核、登簿的不動產(chǎn)登記工作人員應當熟悉相關法律法規(guī)，具備與其崗位相適應的不動產(chǎn)等方面的專業(yè)知識。 國土資源部會同有關部門組織開展對承擔不動產(chǎn)登記審核、登簿的不動產(chǎn)登記工作人員的考核培訓。下一步，制定登記人員管理辦法，確保平穩(wěn)銜接過渡和規(guī)范管理。細化登記人員的考核、培訓及管理等。條例的基本制度構架1功能定位2法定原則3基本概念8不動產(chǎn)登記簿9登記程序4登記類型10信息共享保護7登記管轄5登記能力11法律責任條例的制度內(nèi)容三6登記機構和人員12附則登記管轄7第7條第1款：

“不動產(chǎn)登記由不動產(chǎn)所在地的縣級人民政府不動產(chǎn)登記機構辦理；直轄市、設區(qū)的市人民政府可以確定本級不動產(chǎn)登記機構統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的不動產(chǎn)登記?！薄段餀喾ā返?0條第1款規(guī)定：“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)登記機構辦理?！弊鹬噩F(xiàn)實、體現(xiàn)統(tǒng)一，以屬地登記為原則，分級登記為例外。屬地管轄所指向的不動產(chǎn)登記機構具有唯一性：即不動產(chǎn)所在地的縣級人民政府不動產(chǎn)登記機構?！锻恋毓芾矸▽嵤l例》第4條規(guī)定“設區(qū)的市人民政府可以對市轄區(qū)內(nèi)農(nóng)民集體所有的土地實行統(tǒng)一登記?！蔽瓷婕皣型恋氐怯浌茌?，實踐中做法多樣。為了便于實踐操作，規(guī)定“直轄市、設區(qū)的市人民政府可以確定本級不動產(chǎn)登記機構統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的不動產(chǎn)登記”。

登記管轄7跨區(qū)域不動產(chǎn)登記管轄的特別規(guī)范：分別辦理、協(xié)商辦理和指定辦理

細則：不動產(chǎn)登記機構依照《條例》第七條第二款的規(guī)定，協(xié)商辦理或者接受指定辦理跨縣級行政區(qū)域不動產(chǎn)登記的，應當在登記完畢后將不動產(chǎn)登記簿記載的不動產(chǎn)權利人以及不動產(chǎn)坐落、界址、面積、用途、權利類型等登記結果告知不動產(chǎn)所跨區(qū)域的其他不動產(chǎn)登記機構。第7條第2款：

“跨縣級行政區(qū)域的不動產(chǎn)的登記，由所跨縣級行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機構分別辦理。不能分別辦理的，由所跨縣級行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機構協(xié)商辦理；協(xié)商不成的，由共同的上一級人民政府不動產(chǎn)登記主管部門指定辦理?！钡怯浌茌?——國家級不動產(chǎn)登記的特殊管轄鑒于此類國有資產(chǎn)的特殊保護以及保障和服務功能，依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，國家對這些不動產(chǎn)實行特殊的管理。考慮到這些不動產(chǎn)在我國不動產(chǎn)登記中一直采用分級管轄登記原則的歷史，在堅持屬地登記原則的基礎上，對這些特殊不動產(chǎn)的登記管轄作特別規(guī)范，有利于更好地保護國有資產(chǎn)，保持不動產(chǎn)登記工作的連續(xù)性和穩(wěn)定性。第7條第3款：“國務院確定的重點國有林區(qū)的森林、林木和林地，國務院批準項目用海、用島，中央國家機關使用的國有土地等不動產(chǎn)登記，由國務院國土資源主管部門會同有關部門規(guī)定。”登記管轄7——國家級不動產(chǎn)登記的特殊管轄

會同辦理？參照辦理？授權立法國務院確定的重點國有林區(qū)的森林、林木和林地，由國土資源部受理并會同有關部門辦理，依法向權利人核發(fā)不動產(chǎn)權屬證書。國務院批準的項目用海、用島的登記，由國土資源部受理，依法向權利人核發(fā)不動產(chǎn)權屬證書。中央國家機關使用的國有土地等不動產(chǎn)登記，依照國土資源部《在京中央國家機關用地土地登記辦法》等規(guī)定辦理。條例的基本制度構架1功能定位2法定原則3基本概念8不動產(chǎn)登記簿9登記程序4登記類型10信息共享保護7登記管轄5登記能力11法律責任條例的制度內(nèi)容三6登記機構和人員12附則不動產(chǎn)登記簿8第8條第1、2款規(guī)定：“不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進行登記。不動產(chǎn)登記機構應當按照國務院國土資源主管部門的規(guī)定設立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿?！?/p>

《國土資源部關于啟用不動產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知》（國土資發(fā)〔2015〕25號）明確規(guī)定:（一）自2015年3月1日起，全面啟用統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿證樣式。不動產(chǎn)登記簿證樣式包括《不動產(chǎn)登記簿》、《不動產(chǎn)權證書》、《不動產(chǎn)登記證明》和《不動產(chǎn)登記申請審批表》，具體樣式、內(nèi)容及使用填寫說明見附件。（二）《不動產(chǎn)登記簿》由不動產(chǎn)登記機構按照統(tǒng)一的登記簿樣式自行制作使用。不動產(chǎn)登記機構可以結合地方實際，針對不同的權利登記事項，對登記簿做相應調(diào)整，但不得隨意減少登記簿的內(nèi)容。（三）各?。▍^(qū)、市）國土資源主管部門（不動產(chǎn)登記主管部門）要加強對不動產(chǎn)登記簿證使用情況的監(jiān)管。采取檢查、指導等多種方式監(jiān)督不動產(chǎn)登記簿證在本區(qū)域的規(guī)范使用。不動產(chǎn)登記簿設置不動產(chǎn)登記簿8第8條第1款規(guī)定：“不動產(chǎn)單元具有唯一編碼?！?/p>

——細則關于不動產(chǎn)單元的界定不動產(chǎn)單元是指權屬界線固定封閉，且具有獨立使用價值的空間。沒有房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物的，以土地、海域權屬界限封閉的范圍為不動產(chǎn)單元。有房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物的，以該房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物與土地、海域權屬界限封閉的范圍為不動產(chǎn)單元。前款所稱房屋，包括獨立成幢、有固定界限的封閉空間，以及區(qū)分套、層、間等可以獨立使用、有固定界限的封閉空間?！秶临Y源部關于做好不動產(chǎn)權籍調(diào)查工作的通知》（國土資發(fā)〔2015〕41號）對不動產(chǎn)單元的編碼規(guī)則做了詳細規(guī)定。不動產(chǎn)單元不動產(chǎn)登記簿8第8條第3款規(guī)定：不動產(chǎn)登記簿應當記載以下事項：（一）不動產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；（二）不動產(chǎn)權利的主體、類型、內(nèi)容、來源、期限、權利變化等權屬狀況；（三）涉及不動產(chǎn)權利限制、提示的事項；（四）其他相關事項。

登記簿記載的對象包括：不動產(chǎn)自然狀況、權利信息（包括所有權、用益物權、擔保物權）、涉及不動產(chǎn)權利限制（如預告登記、查封登記等）、提示的事項（如異議、補證或換證等）。登記簿內(nèi)容不動產(chǎn)登記簿8統(tǒng)一體現(xiàn)物的編成原則。對于土地承包經(jīng)營權采取人的編成原則的做法進行技術銜接處理。以宗地和宗海為單位編成，彰顯以土地和海域為基礎的原則，可以實現(xiàn)無縫銜接和本底全覆蓋。登記簿編成

不動產(chǎn)登記簿以宗地或者宗海為單位編成，一宗地或者一宗海范圍內(nèi)的全部不動產(chǎn)單元編入一個不動產(chǎn)登記簿。

不動產(chǎn)登記簿8第9條：“不動產(chǎn)登記簿可以采用電子介質(zhì)，暫不具備條件的，可以采用紙質(zhì)介質(zhì)。不動產(chǎn)登記機構應當明確不動產(chǎn)登記簿唯一、合法的介質(zhì)形式。不動產(chǎn)登記簿采用電子介質(zhì)的，應當定期進行異地備份，并具有唯一、確定的紙質(zhì)轉化形式?！彪S著信息技術的發(fā)展，不動產(chǎn)登記簿頁的電子化是大勢所趨，故要求以采取電子介質(zhì)為優(yōu)先原則，并與紙質(zhì)簿頁并存，這已為國內(nèi)外經(jīng)驗所證明。鑒于傳統(tǒng)紙介質(zhì)不動產(chǎn)登記簿頁仍有存在價值，故不宜采用一刀切的方式強制推行電子化方式。也延續(xù)《土地登記辦法》第15條第3款、《房屋登記辦法》第24條第2款的經(jīng)驗。登記簿應當采用電子介質(zhì)，暫不具備條件的，可以采用紙質(zhì)介質(zhì)。采用電子介質(zhì)的地區(qū)，應按照登記簿的樣式，對現(xiàn)有登記信息系統(tǒng)進行升級改造或系統(tǒng)重構開發(fā)，采用菜單式組合、固定電子表格等方式制作登記簿。采用紙質(zhì)介質(zhì)的地區(qū)，應按照統(tǒng)一登記的模式，采用活頁等方便增頁和編訂的方式制作登記簿。登記簿介質(zhì)條例的基本制度構架1功能定位2法定原則3基本概念8不動產(chǎn)登記簿9登記程序4登記類型10信息共享保護7登記管轄5登記能力11法律責任條例的制度內(nèi)容三6登記機構和人員12附則登記一般程序91.依申請的程序申請→受理審查、決定→審查→決定→辦理2.依囑托的程序囑托→受理審查→辦理3.依職權的程序

我國不動產(chǎn)登記具有物權變動效力，具有公示性和公信力，登記的真實性與準確性非常重要，而程序的合法性和合理性，將為登記內(nèi)容的準確性提供保障。登記一般程序9申請受理審核登簿發(fā)證登記已經(jīng)完成

(《物權法》第14條)登記一般程序9登記申請第14條第1款：

“因買賣、設定抵押權等申請不動產(chǎn)登記的，應當由當事人雙方共同申請”。（一）申請原則：雙方申請是原則，單方申請是例外《條例》第14條第1款明確了雙方申請為原則，而第2款規(guī)定了7種單方申請的例外。民事法律行為一般以雙方意思表示的一致為前提。因法律行為而產(chǎn)生的物權變動情形（不動產(chǎn)買賣、互換、轉讓、贈與、抵押等），都屬于雙方法律行為，故體現(xiàn)到不動產(chǎn)登記工作，需要雙方申請。雙方申請為原則，既符合不動產(chǎn)物權變動的實質(zhì)，也有利于保證登記的真實與準確，防止登記錯誤。登記一般程序9

登記申請第14條第2款：

“屬于下列情形之一的，可以由當事人單方申請：（一）尚未登記的不動產(chǎn)首次申請登記的；（二）繼承、接受遺贈取得不動產(chǎn)權利的；（三）人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動產(chǎn)權利的；（四）權利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生變化，申請變更登記的；（五）不動產(chǎn)滅失或者權利人放棄不動產(chǎn)權利，申請注銷登記的；（六）申請更正登記或者異議登記的；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當事人單方申請的其他情形。

單方法律行為中，不宜也無法要求共同申請，只能單方申請。主要考慮充分尊重現(xiàn)實，強調(diào)的是“可以”單方申請，而非必須。登記一般程序9登記申請（一）尚未登記的不動產(chǎn)首次申請登記的，主要考慮一些不動產(chǎn)權利登記如農(nóng)村集體土地所有權初始登記、房屋所有權初始登記均只有一方當事人，故只能單方申請。（二）非法律行為導致不動產(chǎn)物權變動情形的，包括繼承、接受遺贈取得不動產(chǎn)權利的，人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動產(chǎn)權利的，即《物權法》第二十八、二十九規(guī)定的情形。此類登記屬于宣示性質(zhì)，不屬于登記生效，況且如繼承、遺贈情形時，被繼承人已經(jīng)死亡，只能單方申請。（三）權利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生變化，申請變更登記的；此種情況下，僅涉及權利人姓名、名稱的變化，或不動產(chǎn)的坐落、位置、面積等自然狀況的變化，不涉及權利歸屬和內(nèi)容的變化，可以單方申請。（四）不動產(chǎn)滅失或者權利人放棄不動產(chǎn)權利，申請注銷登記的；此類情況下由于不涉及市場交易等法律行為，僅是對不動產(chǎn)客體滅失或權利人自動放棄導致的權利消滅，可以單方申請。（五）申請更正登記或者異議登記的，按照《物權法》第十九條的精神，此兩類屬于限制登記的類型，不動產(chǎn)登記簿的權利人或者利害關系人可以單方申請。（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當事人單方申請的其他情形，屬于兜底條款，預留銜接空間。登記一般程序9

登記申請

處分共有不動產(chǎn)申請登記的，應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請，但共有人另有約定的除外。按份共有人轉讓其享有的不動產(chǎn)份額，應當與受讓人共同申請轉移登記。共有不動產(chǎn)申請登記的特殊規(guī)定登記一般程序9登記申請第15條：

“當事人或者其代理人應當?shù)讲粍赢a(chǎn)登記機構辦公場所申請不動產(chǎn)登記。”

明確了申請主體范圍和到場申請制度。登記申請主體，可以自己申請，也可以他人代理申請

《條例》第15條第1款沒有強制要求當事人必須親自到現(xiàn)場申請，允許由代理人代為申請。該規(guī)定貫徹落實了《條例》第1條中“方便群眾申請登記”的立法目的。

《民法通則》第63條：“公民、法人可以通過代理人實施民事法律行為?！笨紤]不動產(chǎn)登記的政策性和技術性要求較高等現(xiàn)實因素，《條例》明確將登記代理人制度納入立法。

【注意】代理包括委托代理、法定代理、指定代理。代理人可以是普通的民事主體，也可以是專業(yè)從事不動產(chǎn)代理的機構和人員。

【注意】到場申請與網(wǎng)絡申請？網(wǎng)上預約與申請受理的關系？登記一般程序9——關于監(jiān)護人的代為申請考慮登記申請的代理

（1）無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請不動產(chǎn)登記的，應當由其監(jiān)護人代為申請。（2）監(jiān)護人代為申請登記的，應當提供監(jiān)護人與被監(jiān)護人的身份證或者戶口簿、有關監(jiān)護關系等材料；因處分不動產(chǎn)而申請登記的，還應當提供為被監(jiān)護人利益的書面保證。（3）父母之外的監(jiān)護人處分未成年人不動產(chǎn)的，有關監(jiān)護關系材料可以是人民法院指定監(jiān)護的法律文書、經(jīng)過公證的對被監(jiān)護人享有監(jiān)護權的材料或者其他材料。登記一般程序9——委托代理登記申請的代理

當事人可以委托他人代為申請不動產(chǎn)登記。

代理申請不動產(chǎn)登記的，代理人應當向不動產(chǎn)登記機構提供被代理人簽字或者蓋章的授權委托書。登記一般程序9——關于代理申請的操作實施登記申請的代理自然人處分不動產(chǎn)，委托代理人申請登記的，應當與代理人共同到不動產(chǎn)登記機構現(xiàn)場簽訂授權委托書，但授權委托書經(jīng)公證的除外。境外申請人委托他人辦理處分不動產(chǎn)登記的，其授權委托書應當按照國家有關規(guī)定辦理認證或者公證。登記一般程序9申請撤回（三）申請撤回

《條例》允許可以撤回申請，貫徹了自愿的原則，是對當事人自愿原則的充分尊重。

但必須以不動產(chǎn)登記機構將申請登記事項記載于不動產(chǎn)登記簿前為基本前提，一旦記載于登記簿后不允許撤回。

【問題】雙方提出登記申請，單方能否撤回？第15條第2款：

“不動產(chǎn)登記機構將申請登記事項記載于不動產(chǎn)登記簿前，申請人可以撤回登記申請?！钡怯浺话愠绦?申請材料四）申請材料《條例》第16條詳細規(guī)定了申請人的提交材料范疇、申請材料的真實性責任、信息公開服務三大方面，既體現(xiàn)了便利登記申請人的登記申請，也為不動產(chǎn)登記機構登記申請受理提供了依據(jù)，同時落實了登記申請材料真實性的責任主體?！段餀喾ā返?1條：

“當事人申請登記，應當根據(jù)不同登記事項提供權屬證明和不動產(chǎn)界址、面積等必要材料?！钡怯浺话愠绦?申請材料《條例》第16條：申請人應當提交下列材料，并對申請材料的真實性負責：（一）登記申請書；這是申請任何一種登記類型、任何一種不動產(chǎn)權利登記的必備要件。（二）申請人、代理人身份證明材料、授權委托書；身份證明材料是核驗申請人或代理人身份真實性的唯一憑證，具體包括身份證、軍官證、護照以及組織機構代碼證等。（三）相關的不動產(chǎn)權屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產(chǎn)權屬證書；這類材料是不動產(chǎn)登記記載內(nèi)容或事項的主要來源依據(jù)，屬于申請資料的核心，如不動產(chǎn)買賣合同、繼承或遺贈文書等。（四）不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料；此類材料主要反映不動產(chǎn)登記客體的面積、坐落等自然屬性狀況，是不動產(chǎn)客體特定化的內(nèi)在要求。（五）與他人利害關系的說明材料；主要在申請異議登記或者查詢、復制登記資料，涉及相關利害關系人時提交此類材料。（六）法律、行政法規(guī)以及本條例實施細則規(guī)定的其他材料。屬于兜底性條款，并給條例實施細則預留的銜接空間。登記一般程序9——關于公證的問題：立法依據(jù)、登記需求與司法實踐三者的協(xié)調(diào)。申請材料1991年《司法部、建設部關于房屋登記管理中加強公證的聯(lián)合通知》?！斗康禺a(chǎn)登記技術規(guī)程》規(guī)定：用于申請房地產(chǎn)登記的下列材料應經(jīng)公證：1.因繼承、受遺贈事實申請相關房地產(chǎn)登記的繼承文書、受遺贈文書，但人民法院的生效法律文書確認相關房地產(chǎn)的繼承、受遺贈事實的除外；2.境外申請人委托他人申請房地產(chǎn)登記的委托書；3.父母之外其他人處分未成年人的房地產(chǎn)申請登記的，應提供對未成年人享有監(jiān)護權的證明，但人民法院指定監(jiān)護除外。《公證法》第十一條根據(jù)自然人、法人或者其他組織的申請，公證機構辦理下列公證事項：（一）合同；（二）繼承；（三）委托、聲明、贈與、遺囑；（四）財產(chǎn)分割；（五）招標投標、拍賣；（六）婚姻狀況、親屬關系、收養(yǎng)關系；（七）出生、生存、死亡、身份、經(jīng)歷、學歷、學位、職務、職稱、有無違法犯罪記錄；（八）公司章程；（九）保全證據(jù)；（十）文書上的簽名、印鑒、日期，文書的副本、影印本與原本相符；（十一）自然人、法人或者其他組織自愿申請辦理的其他公證事項。法律、行政法規(guī)規(guī)定應當公證的事項，有關自然人、法人或者其他組織應當向公證機構申請辦理公證。主要考慮：缺乏依據(jù)，違背自愿申請原則，增加負擔，待后續(xù)完善。登記一般程序9——登記原因證明材料申請材料

因繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)，當事人申請登記的，應當提交死亡證明、遺囑、全部法定繼承人的基本情況以及與被繼承人的親屬關系材料等，也可以提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書。登記一般程序9申請受理《條例》第17條：

“不動產(chǎn)登記機構收到不動產(chǎn)登記申請材料，應當分別按照下列情況辦理：

（一）屬于登記職責范圍，申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的，應當受理并書面告知申請人；

（二）申請材料存在可以當場更正的錯誤的，應當告知申請人當場更正，申請人當場更正后，應當受理并書面告知申請人；

（三）申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場書面告知申請人不予受理并一次性告知需要補正的全部內(nèi)容；

（四）申請登記的不動產(chǎn)不屬于本機構登記范圍的，應當當場書面告知申請人不予受理。

不動產(chǎn)登記機構未當場告知申請人不予受理的，視為受理。登記一般程序9申請受理1.決定是否受理的審查要點包括：（1）是否屬于本登記機構的職責范圍。《物權法》第10條第1款規(guī)定：“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構辦理。”《條例》第7條對登記的管轄、跨縣級行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記的辦理機構以及三類特殊的不動產(chǎn)登記的機構作出了規(guī)定。（2）申請材料是否齊全。《物權法》第12條第2款規(guī)定，申請登記的不動產(chǎn)的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料。（3）申請材料是否符合法定形式。只有全部符合這三個條件，登記機構才應予以受理。登記一般程序9申請受理2.貫徹高效便民的原則（1）對于符合條件或全部補正的，應當受理，不得拖延。（2）對于申請材料有錯誤但可以當場更正的，應當讓申請人當場更正，然后受理；給申請人提供了及時救濟渠道。（3）對于材料不齊全或不符合法定形式的，要當場一次性告知如何補正，切實方便群眾。（4）對于不屬于自己登記職責范圍的申請，不能一推了之，應當場告訴申請人到哪個登記機構申請。登記一般程序9申請受理3、強調(diào)書面形式，彰顯規(guī)范，防止爭議

無論受理還是不受理，都應當書面告知，而非口頭形式。一旦不動產(chǎn)登記機構未當場書面告知申請人不予受理的，視為受理。

告知需要補正的內(nèi)容也應采取書面形式。

《行政許可法》立法精神的借鑒第17條第2款：不動產(chǎn)登記機構未當場書面告知申請人不予受理的，視為受理。第32條：行政機關受理或者不予受理行政許可申請，應當出具加蓋本行政機關專用印章和注明日期的書面憑證。登記一般程序9

學界的實質(zhì)審查和形式審查之爭從未間斷。依法履職“合理審慎職責”的提法，有限度的實質(zhì)審查。查驗《條例》第18條：不動產(chǎn)登記機構受理不動產(chǎn)登記申請的，應當按照下列要求進行查驗：（一）不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產(chǎn)狀況是否一致；（二）有關證明材料、文件與申請登記的內(nèi)容是否一致；（三）登記申請是否違反法律、行政法規(guī)規(guī)定?！段餀喾ā返?2條：登記機構應當履行下列職責：（一）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；（二）就有關登記事項詢問申請人；（三）如實、及時登記有關事項；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責。申請登記的不動產(chǎn)的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。登記一般程序9實地查看和調(diào)查《物權法》第12條第2款：

申請登記的不動產(chǎn)的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。（二）實地查看與調(diào)查1、實地查看登記一般程序9實地查看和調(diào)查《條例》第19條第1款：“屬于下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機構可以對申請登記的不動產(chǎn)進行實地查看：（一）房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記；（二）在建建筑物抵押權登記；（三）因不動產(chǎn)滅失導致的注銷登記；（四）不動產(chǎn)登記機構認為需要實地查看的其他情形?！薄咀⒁狻康怯洐C構“可以”實地查看，而非“應當”(如以囑托登記則不需要)。登記機構根據(jù)不動產(chǎn)登記的實際情況和需要，進行實地查看，形成查看的文字和影像記錄等，避免“無中生有”、與事實不符現(xiàn)象的發(fā)生。例如，在建工程抵押時，如果對已經(jīng)建成部分是否有申請人描述的那么多產(chǎn)生懷疑時，就可以進行。登記一般程序9實地查看和調(diào)查——關于實地查看的內(nèi)容要求

不動產(chǎn)登記機構進行實地查看時，應當重點查看以下情況：（一）房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記，查看房屋坐落及其建造完成等情況；（二）在建建筑物抵押權登記，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情況；（三）因不動產(chǎn)滅失導致的注銷登記，查看不動產(chǎn)滅失等情況。登記一般程序9實地查看和調(diào)查《條例》第19條第2款：“對可能存在權屬爭議，或者可能涉及他人利害關系的登記申請，不動產(chǎn)登記機構可以向申請人、利害關系人或者有關單位進行調(diào)查?！薄咀⒁狻坎粍赢a(chǎn)權屬爭議類型眾多，尤其房屋權屬爭議，不動產(chǎn)登記機構的調(diào)查是為進一步核實不動產(chǎn)是否存在權屬爭議這種客觀事實，確保不動產(chǎn)登記的真實、準確。

對不動產(chǎn)權屬爭議的調(diào)查不意味著登記機構要過多的介入不動產(chǎn)的民事糾紛。如果存在權屬爭議，則不予登記，屬于《條例》第22條的調(diào)整范圍。對爭議事實的調(diào)查和對爭議的處理屬于兩個工作層面的內(nèi)容，不屬于《條例》規(guī)范的內(nèi)容。查看和調(diào)查不同，第二款與第一款之間沒有必然聯(lián)系，并不是只有第一款的四種查看情形才可以調(diào)查。2.調(diào)查登記一般程序9登簿期限《條例》第20條：“不動產(chǎn)登記機構應當自受理登記申請之日起30個工作日內(nèi)辦結不動產(chǎn)登記手續(xù)，法律另有規(guī)定的除外。”（一）辦理期限

自受理登記申請之日起30日。這是最長辦理期限，并非每一類登記都只要在30日辦理完畢即可。原則上，各類不動產(chǎn)登記都應當本著便民、高效的原則，盡快辦理。具體辦理時限，各地登記機構可以結合本地實際進一步細化明確。登記一般程序9登簿《條例》第21條第1款：“登記事項自記載于不動產(chǎn)登記簿時完成登記?！薄段餀喾ā返?4條：不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。不動產(chǎn)登記以登簿工作完成為標志，而非發(fā)證。登記一般程序9發(fā)證《條例》第21條第2款：不動產(chǎn)登記機構完成登記，應當依法向申請人核發(fā)不動產(chǎn)權屬證書或者登記證明。1.不動產(chǎn)權屬證書與登記證明的效力《物權法》第17條第1款：“不動產(chǎn)權屬證書是權利人享有該不動產(chǎn)物權的證明?！?.登記機構有義務向申請人依法頒發(fā)合法證書或證明。遵從我國重視證書的傳統(tǒng)觀念。3.國際上，契約登記和權利登記模式下的國家或地區(qū)一般不要發(fā)證。但臺灣和澳大利亞等具有托倫斯模式色彩的地區(qū)要求發(fā)證，但存在淡化的趨勢（如昆士蘭州2000年修訂的《1994年土地法》）登記一般程序9發(fā)證——關于不動產(chǎn)權屬證書和登記證明發(fā)放的情形不動產(chǎn)登記機構應當根據(jù)不動產(chǎn)登記簿繕寫《不動產(chǎn)權證書》和《不動產(chǎn)登記證明》。除辦理抵押權登記、地役權登記、預告登記、異議登記，向申請人核發(fā)不動產(chǎn)登記證明外，不動產(chǎn)登記機構應當依法向權利人核發(fā)不動產(chǎn)權屬證書。《不動產(chǎn)權證書》和《不動產(chǎn)登記證明》應當加蓋不動產(chǎn)登記機構登記專用章。登記一般程序9發(fā)證——關于共有不動產(chǎn)的權屬證書的發(fā)放（發(fā)一本為原則，分別發(fā)放為例外）申請共有不動產(chǎn)登記的，不動產(chǎn)登記機構向全體共有人合并發(fā)放一本不動產(chǎn)權屬證書；共有人申請分別持證的，可以為共有人分別發(fā)放不動產(chǎn)權屬證書。

共有不動產(chǎn)權屬證書應當注明共有情況，并列明全體共有人?！P于不動產(chǎn)權屬證書的收回

因不動產(chǎn)權利滅失等情形，不動產(chǎn)登記機構需要收回不動產(chǎn)權屬證書或者不動產(chǎn)登記證明的，應當在不動產(chǎn)登記簿上將收回不動產(chǎn)權屬證書或者不動產(chǎn)登記證明的事項予以注明；確實無法收回的，應當在不動產(chǎn)登記機構門戶網(wǎng)站等公告作廢。登記一般程序9不予登記《條例》第22條：登記申請有下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機構應當不予登記，并書面告知申請人：（1）違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的；（2）存在尚未解決的權屬爭議的；（3）申請登記的不動產(chǎn)權利超過規(guī)定期限的；（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形。《關于貫徹落實〈土地登記辦法〉進一步加強土地登記工作的通知》（國土資發(fā)〔2008〕70號）明確了12種不予登記的情形。說明：嚴禁借登記手段將”小產(chǎn)權房“等違法行為合法化。登記一般程序9依囑托的登記

有下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機構直接辦理不動產(chǎn)登記： （一）人民法院持生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書要求不動產(chǎn)登記機構辦理登記的； （二）人民檢察院、公安機關依據(jù)法律規(guī)定持協(xié)助查封通知書要求辦理查封登記的； （三）人民政府依法做出沒收、征收或者收回不動產(chǎn)權利決定后，要求不動產(chǎn)登記機構辦理注銷登記的； （四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。 不動產(chǎn)登記機構認為登記事項存在異議的，應當依法向有關機關提出審查建議。條例的基本制度構架1不動產(chǎn)權利登記集體土地所有權登記集體土地所有權登記1一、集體土地所有權登記的申請人（一）土地屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織申請，沒有集體經(jīng)濟組織的，由村民委員會代為申請；（二）土地分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各集體經(jīng)濟組織申請，沒有集體經(jīng)濟組織的，由村民小組代為申請；（三）土地屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體經(jīng)濟組織申請。條例的基本制度構架2不動產(chǎn)權利登記國有建設用地使用權及房屋所有權登記國有建設用地使用權及房屋所有權登記2業(yè)主共有部分的首次登記

辦理房屋所有權首次登記時，申請人應當將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房及其占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并申請登記為"全體業(yè)主"共有。業(yè)主轉讓房屋所有權的，其對共有部分享有的權利依法一并轉讓?！癸@一體登記原則；明確了登記的共有權的客體范圍；明確權利主體為“全體業(yè)主”。

條例的基本制度構架3不動產(chǎn)權利登記宅基地使用權及房屋所有權登記條例的基本制度構架4不動產(chǎn)權利登記集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權登記條例的基本制度構架5不動產(chǎn)權利登記土地承包經(jīng)營權登記條例的基本制度構架6不動產(chǎn)權利登記海域使用權登記海域使用權登記6海域使用權注銷登記的特殊情形

因圍填海造地等導致海域滅失的，申請人應當在圍填海造地等工程竣工后，依照本細則規(guī)定申請國有土地使用權登記，并辦理海域使用權注銷登記。條例的基本制度構架7不動產(chǎn)權利登記地役權登記地役權登記7一、《物權法》有關地役權登記規(guī)定第156條：地役權人有權按照合同約定，利用他人的不動產(chǎn),以提高自己的不動產(chǎn)的效益。第158條：地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。第169條：已經(jīng)登記的地役權變更、轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。地役權登記7二、地役權登記特殊規(guī)定——供役地與需役地的登記銜接

地役權登記，不動產(chǎn)登記機構應當將登記事項分別記載于需役地和供役地登記簿。

供役地、需役地分屬不同不動產(chǎn)登記機構管轄的，當事人應當向供役地所在地的不動產(chǎn)登記機構申請地役權登記。供役地所在地不動產(chǎn)登記機構完成登記后，應當將相關事項通知需役地所在地不動產(chǎn)登記機構，并由其記載于需役地登記簿。條例的基本制度構架8不動產(chǎn)權利登記抵押權登記抵押權登記8

（一）一般抵押權的登記

（二）最高額抵押權登記

（三）在建建筑物抵押權登記抵押權登記8一、抵押登記范圍——依據(jù)《物權法》《土地管理法》《農(nóng)村土地承包法》等（一）建設用地使用權；（二）建筑物和其他土地附著物；（三）海域使用權；（四）以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權；（五）正在建造的建筑物；（六）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他不動產(chǎn)。注意：房、地，房、海一并抵押登記。抵押權登記8二、擔保額能否超出抵押權價值范圍問題《擔保法》第三十五條：抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。——禁止“超額抵押”。《物權法》第十三條：登記機構不得有下列行為：（一）要求對不動產(chǎn)進行評估……。——修改了《擔保法》的以上規(guī)定。抵押權登記8三、多次抵押的登記順序

同一不動產(chǎn)上設立多個抵押權的，不動產(chǎn)登記機構應當按照受理時間的先后順序依次辦理登記，并記載于不動產(chǎn)登記簿。當事人對抵押權順位另有約定的，從其規(guī)定辦理登記。抵押權登記8三、在建建筑物抵押權登記《物權法》第180條第1款第5項允許債務人或者第三人以其有權處分的正在建造的建筑物設定抵押，此即在建建筑物抵押。

登記辦理：以建設用地使用權以及全部或者部分在建建筑物設定抵押的，應當一并申請建設用地使用權以及在建建筑物抵押權的首次登記。

注意：當事人申請在建建筑物抵押權首次登記時，抵押財產(chǎn)不包括已經(jīng)辦理預告登記的預購商品房和已辦理預售備案的商品房。條例的基本制度構架132其他登記4預告登記異議登記更正登記查封登記條例的基本制度構架1其他登記預告登記預告登記1一、預告登記的概念

預告登記是不動產(chǎn)物權變動中的債權人為確保能夠實現(xiàn)自己所期望的不動產(chǎn)物權變動而與債務人約定向不動產(chǎn)登記機構申請辦理的登記。

《物權法》第20條：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。

預告登記1二、預告登記的適用范圍（一）商品房等不動產(chǎn)預售的；（二）不動產(chǎn)買賣、抵押的；（三）以預購商品房設定抵押權的；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。預告登記1三、預告登記的效力限制權利人處分/相對無效

《物權法》規(guī)定：預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。預告登記1三、預告登記的效力

預告登記生效期間，未經(jīng)預告登記的權利人書面同意，處分該不動產(chǎn)權利申請登記的，不動產(chǎn)登記機構應當不予辦理。

預告登記后，債權未消滅且自能夠進行相應的不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)，當事人申請不動產(chǎn)登記的，不動產(chǎn)登記機構應當按照預告登記事項辦理相應的登記。預告登記1四、預購商品房的預告登記

預售人和預購人訂立商品房買賣合同后，預售人未按照約定與預購人申請預告登記，預購人可以單方申請預告登記。申請預告登記的商品房已經(jīng)辦理在建建筑物抵押權首次登記的，當事人應當一并申請在建建筑物抵押權注銷登記，并提交不動產(chǎn)權屬轉移材料、不動產(chǎn)登記證明。不動產(chǎn)登記機構應當先辦理在建建筑物抵押權注銷登記，再辦理預告登記。條例的基本制度構架2其他登記更正登記更正登記2一、更正登記的制度目的

“不動產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”如果該記載存在錯誤而未被及時糾正，真正的權利人就可能因此受到損失甚至喪失不動產(chǎn)權利

更正登記:允許真正的權利人申請對登記簿的錯誤記載加以更正，使登記簿的記載與真實狀況相一致更正登記2二、依申請的更正登記

(一)申請主體：權利人、利害關系人。

(二)提交材料：利害關系人申請更正登記的，應當提交利害關系材料、證實不動產(chǎn)登記簿記載錯誤的材料，以及其他必要材料。

更正登記2二、依申請的更正登記

(三)登記辦理：《物權法》19條

不動產(chǎn)登記簿記載的權利人書面同意更正

或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的

但在錯誤登記之后已經(jīng)辦理了涉及不動產(chǎn)權利處分的登記、預告登記和查封登記的除外應當予以更正更正登記2二、依申請的更正登記

(四)

能夠證明登記錯誤的材料

1.登記原始檔案

2.登記基礎文件被更正的法律文書

3.登記簿、權屬證書上的相關記載

4.法院、仲裁機構確認權利的法律文書更正登記2三、依職權的更正登記

不動產(chǎn)登記機構發(fā)現(xiàn)不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤，應當通知當事人在30個工作日內(nèi)辦理更正登記。當事人逾期不辦理的，不動產(chǎn)登記機構應當在公告15個工作日后，依法予以更正；但在錯誤登記之后已經(jīng)辦理了涉及不動產(chǎn)權利處分的登記、預告登記和查封登記的除外。條例的基本制度構架3其他登記異議登記異議登記3一、異議登記的概念與制度目的

在登記的權利關系和真實的權利關系出現(xiàn)不一致但又無法立即更正時，通過將真正權利人的異議予以即時登記，從而阻止和擊破登記記載的公信力，以保護真正的權利人的利益的登記類型。給真正的權利人提供了一種臨時性的救濟措施阻斷不動產(chǎn)登記公信力和推定力的作用制度目的異議登記3二、異議登記的辦理

異議登記申請人應當在異議登記之日起15日內(nèi)，提交人民法院受理通知書、仲裁委員會受理通知書等提起訴訟、申請仲裁的材料；逾期不提交的，異議登記失效。

異議登記失效后，申請人就同一事項以同一理由再次申請異議登記的，不動產(chǎn)登記機構不予受理。（防止異議登記過度限制不動產(chǎn)登記簿所載權利人的權利）異議登記3三、異議登記的效力

《土地登記辦法》第60條：異議登記期間，未經(jīng)異議登記權利人同意，不得辦理土地權利變更登記或者設定土地抵押權?！斗课莸怯涋k法》第78條：異議登記期間，房屋登記簿記載的權利人處分房屋申請登記的，房屋登記機構應當暫緩辦理。《細則》修改了以上規(guī)定——登記機構書面告知申請人存在異議登記的事項后，申請人申請繼續(xù)辦理的，應當予以辦理，但申請人應當提供知悉異議登記存在并自擔風險的書面承諾。

條例的基本制度構架4其他登記查封登記查封登記4一、查封登記的概念與特征

概念：指不動產(chǎn)登記機構依據(jù)人民法院或者其他有權機關的囑托，依照法定程序作出的以限制登記名義人對不動產(chǎn)進行處分為目的的登記。特征：（一）查封登記是依囑托進行的登記。

（二）查封登記屬于限制登記查封登記4二、查封登記的囑托

人民法院要求不動產(chǎn)登記機構辦理查封登記的，應當提交下列材料：（一）人民法院工作人員的工作證；（二）協(xié)助執(zhí)行通知書；（三）其他必要材料。查封登記4三、非因法律行為取得不動產(chǎn)的查封登記不動產(chǎn)登記機構依照執(zhí)行查封的人民法院提交的被執(zhí)行人取得財產(chǎn)所依據(jù)的繼承證明、生效的法律文書以及協(xié)助執(zhí)行通知書等辦理查封登記的，應當先辦理轉移登記，再辦理查封登記。

——《最高人民法院國土資源部建設部關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)[2004]5號）查封登記4四、輪候查封登記兩個以上人民法院查封同一不動產(chǎn)的，不動產(chǎn)登記機構應當為先送達協(xié)助執(zhí)行通知書的人民法院辦理查封登記，對后送達協(xié)助執(zhí)行通知書的人民法院辦理輪候查封登記。輪候查封登記的順序按照人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書送達不動產(chǎn)登記機構的時間先后進行排列。查封登記4五、查封登記的注銷

查封期間，人民法院解除查封的，不動產(chǎn)登記機構應當及時根據(jù)人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書注銷查封登記。

不動產(chǎn)查封期限屆滿，人民法院未續(xù)封的，查封登記失效。條例的基本制度構架1功能定位2法定原則3基本概念8不動產(chǎn)登記簿9登記程序4登記類型10信息共享保護7登記管轄5登記能力11法律責任條例的制度內(nèi)容三6登記機構和人員12附則登記信息共享與保護102013年11月20日，國務院30次常務會議決定：一是由國土資源部負責指導監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責，基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。行業(yè)管理和不動產(chǎn)交易監(jiān)管等職責繼續(xù)由相關部門承擔。各地在中央統(tǒng)一監(jiān)督指導下，結合本地實際，將不動產(chǎn)登記職責統(tǒng)一到一個部門。二是建立不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺，實現(xiàn)不動產(chǎn)審批、交易和登記信息在有關部門間依法依規(guī)互通共享，消除“信息孤島”。創(chuàng)造條件，逐步建立健全社會征信體系，促進不動產(chǎn)登記信息更加完備、準確、可靠。2014年1月21日，中央編辦發(fā)【2013】134號文規(guī)定：“國土資源部負責牽頭建立不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺，推動建立不動產(chǎn)登記信息公開查詢系統(tǒng)，方便社會依法查詢，涉及國家秘密和依法受到保護的商業(yè)秘密、個人隱私的事項除外?！钡怯浶畔⒐蚕淼怯浶畔⒐蚕砼c保護10

2015年8月4日，《國土資源部關于做好不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺建設工作的通知》（國土資發(fā)〔2015〕103號）

正式印發(fā)，具體要求：

各地要按照2015年下半年信息平臺上線試運行，2016年基本完成各級不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合建庫，2017年基本建成覆蓋全國的不動產(chǎn)登記信息平臺的總體部署，上下聯(lián)動，協(xié)調(diào)配合，加快推進信息平臺建設。要充分運用云計算技術，把信息平臺搭建在國土資源部統(tǒng)一建設的“國土資源云”上。國土資源部負責信息平臺頂層設計，統(tǒng)一組織信息平臺開發(fā)、集成和部署，統(tǒng)籌國土資源主干網(wǎng)建設，制定相關標準；省級重點負責組織督導省內(nèi)各級數(shù)據(jù)整合建庫和不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)建設，統(tǒng)籌推進省、市、縣三級網(wǎng)絡建設并納入國土資源主干網(wǎng)；市縣級負責對各類不動產(chǎn)登記信息進行整合建庫，對各類不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)進行融合、對接，實現(xiàn)登記業(yè)務、數(shù)據(jù)庫本地運行，保證登記業(yè)務的順利開展，做好與相應審批、交易部門間信息實時互通共享，對外提供信息查詢服務。省、市、縣三級已有的國土資源信息化平臺，通過升級改造并與國家級信息平臺對接，保護已有的信息化建設投入。登記信息共享登記信息共享與保護10（一）統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺（上下聯(lián)通）要求：一是各級不動產(chǎn)登記機構要把登記信息納入信息平臺；二是要實現(xiàn)“國家、省、市、縣”四級的登記信息實時共享。對于中央及時掌握不動產(chǎn)登記的情況，管理不動產(chǎn)市場具有重要意義，強調(diào)共享的實時性，要求很高。說明：地方可以自己開發(fā)建設不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺，預留好借口；也可以依托利用國家統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺，具體靈活擇取。登記信息共享《條例》第23條：“國務院國土資源主管部門應當會同有關部門建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺。各級不動產(chǎn)登記機構登記的信息應當納入統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享?！钡怯浶畔⒐蚕砼c保護10國家層面負責開展信息化建設頂層設計,組織建設全國統(tǒng)一的國土資源與不動產(chǎn)登記信息平臺。各地負責推進本地區(qū)不動產(chǎn)登記的數(shù)據(jù)整合、接入信息平臺的相關準備工作,2015年下半年開始陸續(xù)完成不動產(chǎn)登記操作系統(tǒng)軟件與信息平臺的對接,提供不動產(chǎn)登記信息查詢服務。按照國土資源部第26次部長辦公會專題研究并審議《“國土資源與不動產(chǎn)登記信息平臺”建設總體框架》的精神,在已有工作安排基礎上,采取“反彈琵琶”方式,加快信息平臺建設步伐,以信息化建設來推動不動產(chǎn)登記的“四統(tǒng)一”。計劃2015年7月上線試運行信息平臺;2016年完善平臺并擴大試運行范圍;2017年全面運行。目前已經(jīng)形成了平臺建設的頂層設計,即將組織平臺的開發(fā)建設。近期，不動產(chǎn)登記信息平臺建設總體方案、不動產(chǎn)登記資料數(shù)據(jù)庫建設標準和數(shù)據(jù)整合技術規(guī)范三個重要成果基本形成，并試行中。登記信息共享登記信息共享與保護10（二）登記信息與審批、交易信息的共享（左右聯(lián)動）中央編辦發(fā)【2013】134號規(guī)定：“國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部、農(nóng)業(yè)部、林業(yè)局、海洋局等部門，通過數(shù)據(jù)交換接口、數(shù)據(jù)抄送等方式，實現(xiàn)土地、房屋、草原、林地、水域灘涂、海域海島等審批、交易和登記信息實時互通共享”目的：一是，強調(diào)實時互通共享，旨在保證登記的真實性、準確性，避免出現(xiàn)信息孤島，產(chǎn)生新的風險。如房地產(chǎn)交易中預售合同備案信息與預購商品房買賣、抵押的登記。審批、交易和登記相互關聯(lián)，實時共享是應有之義。二是，方便人民群眾（第24條第2款）。但申請人的身份證明材料必要材料仍需提交，這是核實身份真實性的重要憑證和手段。登記信息共享《條例》第24條：不動產(chǎn)登記有關信息與住房城鄉(xiāng)建設、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門審批信息、交易信息等應當實時互通共享。不動產(chǎn)登記機構能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求不動產(chǎn)登記申請人重復提交。登記信息共享與保護10（三）不動產(chǎn)登記有關信息互通共享除了原登記部門（住房城鄉(xiāng)建設、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋）的審批、交易等信息需求外，至少上述9個部門的有關不動產(chǎn)登記的信息也用過互通共享，如公安部門的身份證明信息、稅務部門的納稅憑證信息，等等。一方面，相關職能部門需要不動產(chǎn)登記信息，便于職責履行，提高行政效率；另一方面，登記機構也需要相關部門的信息，便于登記開展。登記信息共享《條例》第25條：“國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統(tǒng)計等部門應當加強不動產(chǎn)登記有關信息互通共享。”登記信息共享與保護10（一）登記信息的保密主要涉及個人隱私、商業(yè)秘密、國家秘密，適用《侵權責任法》《反不正當競爭法》《保守國家秘密法》等有關法律規(guī)定。目的：1、確保不動產(chǎn)登記信息的依法共享和安全保密，現(xiàn)代社會個人數(shù)據(jù)信息安全，防止大量泄露。2、保護國家秘密，如涉及軍事、國家安全的不動產(chǎn)信息。登記信息保護《條例》第25條：“不動產(chǎn)登記機構、不動產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員應當對不動產(chǎn)登記信息保密；涉及國家秘密的不動產(chǎn)登記信息，應當依法采取必要的安全保密措施?！钡怯浶畔⒐蚕砼c保護10（二）依法查詢利用登記信息比較法看，關于登記結果查詢分為完全公開模式（英國、法國、韓國等）和以利害關系人為限的有限公開模式（如德國、臺灣等）。對于登記原始資料，一般都設定了限制條件，如韓國和日本限于利害關系人可以查閱?！段餀喾ā返?8條規(guī)定：“權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供?！薄稐l例》繼續(xù)延續(xù)了這一精神。登記信息利用《條例》第27條：《條例》第27條：“權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產(chǎn)登記資料，不動產(chǎn)登記機構應當提供。有關國家機關可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復制與調(diào)查處理事項有關的不動產(chǎn)登記資料?！钡怯浶畔⒐蚕砼c保護10——關于登記資料的范疇與保護

不動產(chǎn)登記資料由不動產(chǎn)登記機構管理。不動產(chǎn)登記資料包括：（一）不動產(chǎn)登記簿等不動產(chǎn)登記結果；（二）不動產(chǎn)登記原始資料，包括不動產(chǎn)登記申請書、申請人身份材料、不動產(chǎn)權屬來源、登記原因、不動產(chǎn)權籍調(diào)查成果等材料以及不動產(chǎn)登記機構審核材料。不動產(chǎn)登記資料由不動產(chǎn)登記機構管理。不動產(chǎn)登記機構應當建立不動產(chǎn)登記資料管理制度以及信息安全保密制度，建設符合不動產(chǎn)登記資料安全保護標準的不動產(chǎn)登記資料存放場所。

不動產(chǎn)登記資料中屬于歸檔范圍的，按照相關法律、行政法規(guī)的規(guī)定進行歸檔管理，具體辦法由國土資源部會同國家檔案主管部門另行制定。

說明：1.信息、資料、檔案三者的內(nèi)涵和邊界，特別是和檔案部門的協(xié)調(diào)，與《檔案法》的銜接是關鍵。2.《物權法》和《條例》均未對不動產(chǎn)登記資料明確區(qū)分。登記信息保護登記信息共享與保護10增加了一個新要求：“向不動產(chǎn)登記機構說明查詢目的”，防止濫用登記信息，損害他人合法權益。登記信息保護《條例》第28條：“查詢不動產(chǎn)登記資料的單位、個人應當向不動產(chǎn)登記機構說明查詢目的，不得將查詢獲得的不動產(chǎn)登記資料用于其他目的；未經(jīng)權利人同意，不得泄露查詢獲得的不動產(chǎn)登記資料?！钡怯浶畔⒐蚕砼c保護10登記信息利用申請

審驗查詢或復制

出具查詢證明——一般程序申請

不接受登記信息共享與保護10登記信息利用——關于查詢主體和客體范圍（采取有限查詢模式）

查詢主